Judicialis Rechtsprechung

1 N 07.3063

Verkündet am 29. Mai 2009

In der Normenkontrollsache

wegen Unwirksamkeit des Bebauungsplans "Ortsmitte";

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 1. Senat,

durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof König, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Müller, die Richterin am Verwaltungsgerichtshof Häberlein

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21. April 2009

am 29. Mai 2009

folgendes Urteil:

Tenor:

I. Der am 20. Januar 2006 bekannt gemachte Bebauungsplan "Ortsmitte" der Gemeinde Bad H******* ist unwirksam.

II. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Antragstellerin zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan "Ortsmitte" der Antragsgegnerin.

1. Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Grundstücke Fl.Nrn. 1695, 1694, 1717/6, 1682, 1781, 1781/1 und 1781/2 Gemarkung Bad H*******. Sämtliche Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Auf den zusammen rund zwei Hektar großen Grundstücken Fl.Nrn. 1694 und 1682 befinden sich ein seit 1981 leerstehendes Hotelgebäude und - südöstlich anschließend - die ebenfalls nicht mehr genutzte "Wandelhalle". Nach den Angaben der Antragstellerin ist der Bauzustand des Hotelgebäudes so schlecht, dass eine Wiederaufnahme der Nutzung nicht möglich ist. Die anderen Grundstücke der Antragsteller sind unbebaut. Das Grundstück Fl.Nr. 1695 liegt auf Höhe des Hotelgrundstücks westlich der B**straße nordöstlich des Rathauses. Die Grundstücke Fl.Nrn. 1781, 1781/1 und 1781/2 schließen sich östlich an das Grundstück Fl.Nr. 1682 an. Südwestlich der Wandelhalle befindet sich das Grundstück Fl.Nr. 1683 mit der ********quelle. Der Betrieb der Quelle, die im Eigentum einer mit der Antragstellerin verbundenen Gesellschaft (********** AG) steht, wurde Anfang des Jahres 2005 eingestellt.

Den Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan "Ortsmitte" fasste die Antragsgegnerin am 19. Juli 2004, nachdem ein Anfang des Jahres 1997 eingeleitetes Verfahren nicht über das Anfangsstadium hinausgekommen war. Die Antragstellerin erhob während der Beteiligung der Öffentlichkeit jeweils Einwände, die die Antragsgegnerin im Ergebnis für unbegründet hielt. In der Gemeinderatssitzung vom 19. September 2005 wurde der Bebauungsplan als Satzung beschlossen; die Ausfertigung erfolgte am 8. Dezember 2005 und die öffentliche Bekanntmachung am 20. Januar 2006.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans erfasst ein rund 15 Hektar großes Gebiet im Ortskern von Bad H******* beidseits bzw. westlich des Straßenzugs B**straße, **********-Platz, *********-*****-Straße. Es handelt sich um einen einfachen Bebauungsplan. Wesentlicher Planinhalt ist - neben der Festsetzung größerer öffentlicher Grünflächen - die Ausweisung des gesamten Geltungsbereichs als "Sondergebiet Kur- und Fremdenverkehr" gemäß § 11 BauNVO. Die in dem Gebiet zulässigen Nutzungen sind wie folgt festgesetzt:

"Zulässig sind nur Gebäude und Anlagen, die unmittelbar dem Fremdenverkehr, Kur- und Badebetrieb dienen, z. B. Sanatorien, Kliniken, Pensionen, Hotels, Tagungs- und Seminareinrichtungen, Arztpraxen und Therapieeinrichtungen, fluktuierend genutzte Ferienwohnungen, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften.

Ausnahmsweise zulässig sind:

- Gebäude, Anlagen und Einrichtungen für kirchliche, kulturelle, soziale und sportliche Zwecke.

- Wohnungen für Betriebsleiter und -inhaber, die dem Betrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.

- Nicht störende Gewerbebetriebe als untergeordneter Bestandteil zulässiger Läden.

Nicht zulässig sind alle Arten von Wohn- und Pflegeheimen oder ähnlichen Unterkünften, z. B. für Aussiedler, Asylanten, Kriegsflüchtlinge usw."

Parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans änderte die Antragsgegnerin ihren Flächennutzungsplan (13. Änderung). Das Verfahren wurde mit der Bekanntmachung der Genehmigung der Änderung am 18. Januar 2006 abgeschlossen. Das von dem Bebauungsplan "Ortsmitte" erfasste Gebiet ist im Flächennutzungsplan als Sondergebiet ("Gebiet für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete der Fremdenbeherbergung"), als Grünflächen und als Flächen für den Gemeinbedarf dargestellt. Nach Inkrafttreten des Bebauungsplans hat die Antragsgegnerin für die Ortsmitte von Bad H******* auf der Grundlage einer vorbereitenden Untersuchung die Durchführung eines Sanierungsverfahrens beschlossen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt innerhalb des festgesetzten Sanierungsgebiets.

Die Antragsgegnerin ist seit März 2006 als heilklimatischer Kurort anerkannt.

2. Zur Begründung des am 20. November 2007 eingegangenen Normenkontrollantrags macht die Antragstellerin geltend:

Der Bebauungsplan verstoße gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Da es sich um einen einfachen Bebauungsplan handele, richte sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet nach dessen Festsetzungen in Verbindung mit § 34 oder § 35 BauGB. Die der Begründung des Bebauungsplans anscheinend zugrunde liegende Annahme, dass es sich bei dem Plangebiet um Innenbereich handele, sei unzutreffend. Wesentliche Teile der im Eigentum der Antragstellerin stehenden Flächen seien als Außenbereich einzustufen. Auf diesen Flächen sei die von der Antragsgegnerin gewünschte Kur- und Fremdenverkehrsnutzung bauplanungsrechtlich nicht zulässig, so dass der Bebauungsplan das Ziel, diese Nutzung zu fördern, in großen Teilen des Gebiets von vorneherein nicht erreichen könne.

Der Bebauungsplan beruhe auch auf einer fehlerhaften Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange.

Fehlerhaft sei die vollständige Ausblendung der umweltschützenden Belange. Da es sich bei großen Teilen des Plangebiets um Außenbereich handele, treffe die Annahme der Antragsgegnerin, dass die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung nicht anzuwenden sei, nicht zu.

Fehlerhaft sei ferner, dass die Antragsgegnerin zur Umsetzung ihres Ziels, in dem Gebiet Sanatorien, Hotels, Tagungs- und Seminareinrichtungen zuzulassen, nur einen einfachen Bebauungsplan erlassen habe. Da das Plangebiet überwiegend von kleinteiliger Bebauung geprägt sei, wären Hotelgebäude mit einer eine wirtschaftliche Betriebsführung ermöglichenden Größe in dem Gebiet unzulässig, weil sie sich hinsichtlich des Nutzungsmaßes und der überbaubaren Grundstücksfläche nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen würden.

Abwägungsfehlerhaft sei auch, dass der Bebauungsplan den Eigentümern der zahlreichen Wohngebäude im Plangebiet das nach § 34 BauGB vorhandene Baurecht entziehe und die Wohnbebauung auf den Bestandsschutz reduziere. Das Planungsziel, die Kur- und Fremdenverkehrsnutzung auszubauen, sei nicht so gewichtig, dass es das Vertrauen auf den Fortbestand der bisher zulässigen und auch ausgeübten Wohnnutzung überwiege.

Schließlich sei die Festsetzung des Sondergebiets abwägungsfehlerhaft, weil die nach der Festsetzung zulässige Hauptnutzung keine wirtschaftlich tragfähige Bebauung ermögliche. Festsetzungen eines Bebauungsplans seien unwirksam, wenn und soweit nach Lage der Dinge eine Rentabilität der nach den Festsetzungen zulässigen Nutzung auf Dauer nicht zu erwarten sei. In Anlehnung an den der Entschädigungsvorschrift des § 18 BauGB zugrundeliegenden Rechtsgedanken, begegne ein Bebauungsplan rechtlichen Bedenken, wenn abzusehen sei, dass die nach ihm zulässige Nutzung nicht innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren nach dem Inkrafttreten der Satzung wirtschaftlich rentabel verwirklicht werden könne. Jedenfalls aber seien Festsetzungen unzumutbar, die während eines Zeitraumes von bis zu zehn Jahren eine wirtschaftlich ertragreiche Grundstücksnutzung nicht zuließen. Bei einer Beurteilung des Bebauungsplans nach diesem Maßstab sei maßgeblich auf die Hauptnutzungen des Fremdenverkehrs und auf Sanatorien bzw. Kliniken abzustellen; denn nur diese Nutzungen seien geeignet, dem Gebiet das beabsichtige Gepräge eines "Sondergebiets Kur- und Fremdenverkehr" zu geben. Ein von der Antragstellerin in Auftrag gegebenes Gutachten der größten in Deutschland tätigen Beratungsgesellschaft für die Bereiche des Tourismus und Fremdenverkehr sowie Krankenhauswesen weise nach, dass in dem Gebiet weder mit einer Fremdenbeherbergungs-/Hotelnutzung noch mit einer gebietstypisch zulässigen Klinik-/Sanatoriumsnutzung innerhalb von zehn Jahren nach Aufnahme der Nutzung ein wirtschaftlicher Ertrag erzielt werden könne. Wesentliche Ergebnisse dieses Gutachtens seien, dass Bad H******* die erforderliche besondere Eignung als Ort für Kur- und Fremdenverkehr fehle. Die Übernachtungszahlen hätten sich in den letzten Jahren drastisch reduziert und im Jahre 2006 nur noch 15 % der Zahlen des Jahres 1994 erreicht. Von den nach einer Bestandsaufnahme in dem Gutachten in der Ortsmitte von Bad H******* vorhandenen sieben Betrieben mit zusammen 47 Zimmern befänden sich nur fünf Betriebe mit 29 Zimmern im Geltungsbereich des Plangebiets. Dies bestätige, dass der Geltungsbereich des Bebauungsplans gerade nicht durch eine Kur- und Fremdenverkehrsnutzung geprägt sei. Schließlich werde in dem Gutachten detailliert nachgewiesen, dass in dem Gebiet weder ein Hotel mit 60 oder alternativ 120 Zimmern noch eine gesundheitliche Einrichtung innerhalb der nächsten zehn Jahre wirtschaftlich sinnvoll geführt werden könne.

Die Antragstellerin beantragt,

festzustellen, dass der Bebauungsplan "Ortsmitte" der Gemeinde Bad H******* unwirksam ist.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie macht geltend:

Bad H******* sei - trotz beträchtlicher Schwierigkeiten auf diesem Gebiet - nach wie vor durch den Fremdenverkehr geprägt. Ziel des Bebauungsplans sei es, mit bauplanungsrechtlichen Mitteln die vorhandene Struktur zu erhalten und ihren Ausbau zu fördern. Gerade die noch bestehenden Betriebe sollten durch den Bebauungsplan die Sicherheit bekommen, dass sich das Ortszentrum nicht zu einem Wohnquartier entwickeln werde, sondern weiterhin für Kur- und Fremdenverkehrseinrichtungen bestimmt sei. Fremdenverkehrsbetriebe könnten auch heute noch im Geltungsbereich des Bebauungsplans im Ortszentrum wirtschaftlich sinnvoll geführt werden. Dass für die Grundstücke der Antragstellerin ein Kaufinteressent vorhanden sei, der im Geltungsbereich des Bebauungsplans ein Hotel errichten möchte, bestätige dies. Dem Bebauungsplan fehle nicht die städtebauliche Rechtfertigung. Dass Teile des Plangebiets als Außenbereichsinseln einzustufen seien, habe die Antragsgegnerin nicht verkannt. Für diese Außenbereichsinseln solle kein Baurecht geschaffen werden, weshalb auch die Eingriffsregelung nicht anzuwenden sei.

Es lägen keine Abwägungsfehler vor. Angesichts des relativ hohen Nutzungsmaßes der vorhandenen Bebauung könnten in dem Gebiet Vorhaben mit einer Größe errichtet werden, die für die nach dem Bebauungsplan zulässigen Nutzungen erforderlich sei. Vorhandenen Betrieben komme zudem § 34 Abs. 3 a Satz 1 BauGB zugute. Dass sich bei den mit reinen Wohnhäusern bebauten Grundstücken Fl.Nrn. 1726/17 und 1652/0 Einschränkungen der zulässigen Nutzung ergeben, habe die Antragsgegnerin nicht verkannt. Die mit dem Bebauungsplan verfolgten Ziele seien jedoch wichtig genug, um diese Einschränkungen zu rechtfertigen. Außerdem beabsichtige die Antragsgegnerin, sich mit diesen Eigentumsbelangen im Rahmen des bereits eingeleiteten ergänzenden Verfahrens (§ 214 Abs. 4 BauGB) noch einmal eingehend zu befassen. Dass der Bebauungsplan eine wirtschaftlich tragfähige Nutzung nicht zulasse, treffe nicht zu. Bebauungspläne müssten nicht eine optimale wirtschaftliche Nutzung der überplanten Grundstücke sicherstellen. Wirtschaftliche Belange seien in der Bauleitplanung nicht vorrangig oder ausschließlich, sondern nur neben anderen Belangen zu berücksichtigen. Die zentral gelegenen, früher für den Kurbetrieb genutzten Grundstücke der Antragstellerin hätten eine erhebliche Bedeutung für die Fremdenverkehrsnutzung im Ortskern, zu dessen negativer Entwicklung der lange Leerstand der Gebäude der Antragstellerin beigetragen habe. Das von der Antragstellerin vorgelegte Gutachten sei durch eine sehr einseitige Beurteilung der Entwicklungsmöglichkeiten einer touristischen Nutzung in Bad H******* geprägt. Die bestehenden Defizite änderten nichts daran, dass in dem Ort - begünstigt durch das besondere Prädikat "heilklimatischer Kurort" - eine rentable Fremdenverkehrsnutzung möglich sei. Zu bemängeln an dem Gutachten sei vor allem, dass es nur die Hauptnutzungen betrachte, dass es bei der Standortanalyse im Bereich "Gesundheit" die für den Ort sehr wichtige *********-Klinik ausklammere und dass es der Wirtschaftlichkeitsberechnung die derzeitigen durchschnittlichen Zimmerpreise zugrunde lege.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakten und die von der Antragsgegnerin vorgelegten Bebauungsplanakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Der Senat kann über den Normenkontrollantrag aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21. April 2009 entscheiden. Wegen der von der Antragsgegnerin nachgereichten Unterlagen zur 13. Änderung des Flächennutzungsplans, der Stellungnahme der Antragstellerin hierzu und der Erwiderung der Antragsgegnerin muss die mündliche Verhandlung nicht wieder eröffnet werden (§ 104 Abs. 3 Satz 2 VwGO), weil es für die Entscheidung nicht darauf ankommt, ob bei der Aufstellung des Bebauungsplans in nach § 214 Abs. 2, § 215 BauGB rechtlich erheblicher Weise gegen die Vorgaben des § 8 Abs. 2 bis 4 BauGB für die Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verstoßen wurde.

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.

1. Der Antrag ist zulässig; insbesondere ist die Antragstellerin antragsbefugt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO). Ihr Grundeigentum ist von den Festsetzungen des Bebauungsplans unmittelbar betroffen. Die Antragstellerin stellt die Wirksamkeit dieser Festsetzungen mit nicht von vorneherein von der Hand zu weisenden Einwänden in Frage. Damit legt sie ausreichend dar, dass sie durch bzw. aufgrund des Bebauungsplans in ihren Rechten verletzt sein kann (vgl. BVerwG vom 7.7.1997 BayVBl 1998, 57 = NVwZ-RR 1998, 416; vom 10.3.1998 NVwZ 1998, 732 = BRS 60 Nr. 44).

2. Der Antrag hat auch begründet.

a) Es kann dahinstehen, ob der Bebauungsplan unwirksam ist, weil er für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde nicht erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB in der gemäß §§ 233 Abs. 1, 244 Abs. 2 BauGB noch anzuwendenden Fassung vom 27.8.1997 [BGBl I S. 21419] - BauGB 1998).

Der Senat weist zu § 1 Abs. 3 BauGB 1998 lediglich darauf hin, dass der Einwand, das Planungsziel einer Förderung der Kur- und Fremdenverkehrsnutzung in der Ortsmitte sei mit den Festsetzungen eines einfachen Bebauungsplans nicht zu erreichen, jedenfalls nicht schon deswegen berechtigt ist, weil die Antragsgegnerin verkannt hätte, dass große Teile des Plangebiets - einschließlich wesentlicher Teile der im Eigentum der Antragstellerin stehenden Grundstücke - bauplanungsrechtlich als Außenbereich (§ 35 BauGB) einzustufen sind. Nach entsprechenden Hinweisen des Landratsamts war sich die Antragsgegnerin über die planungsrechtliche Einstufung im Klaren. Allerdings weist die einschlägige Passage der Begründung des Bebauungsplans (§ 9 Abs. 8 BauGB) zwei irreführende Schreibfehler auf; unter "7.0 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung" wird ausgeführt: "Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, weil ... für die nach § 34 [richtig: 35] BauGB zu beurteilenden Flächen ... kein Baurecht geschaffen wird (in diesen Bereichen ist die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung bei jedem einzelnen Bauvorhaben abzuarbeiten, siehe § 21 Abs. 2 Satz 2 BauGB [richtig: BNatSchG])".

Ob der Bebauungsplan dem Erforderlichkeitsgrundsatz widerspricht, weil die Festsetzungen eine wirtschaftlich tragfähige Nutzung der überplanten Grundstücke der Antragstellerin schlechthin ausschließen, kann im Hinblick auf den im Folgenden abzuhandelnden Abwägungsfehler offen bleiben.

b) Der Antragsgegnerin ist bei der Ermittlung und Bewertung der von der Planung berührten privaten Eigentumsbelange ein rechtlich erheblicher Fehler unterlaufen, der zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans führt.

Nach § 1 Abs. 6 BauGB 1998 sind die öffentlichen und die privaten Belange bei der Aufstellung der Bauleitpläne gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das setzt eine zutreffende Ermittlung und Bewertung der für die Abwägung erheblichen Belange voraus. Mängel bei der Ermittlung und Bewertung sind beachtlich, wenn sie wesentliche Punkte betreffen und wenn der Mangel offensichtlich und von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens ist (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB in der insoweit gemäß § 233 Abs. 2 BauGB maßgeblichen, auf dem Europarechtsanpassungsgesetz [EAG Bau] vom 24.6.2004 [BGBl I S. 1359] beruhenden Fassung der Bekanntmachung vom 23.9.2004 [BGBl I S. 2414]). Andere Mängel im Abwägungsvorgang sind nur erheblich, wenn sie offensichtlich sind und Einfluss auf das Abwägungsergebnis hatten (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB).

Nach diesem Maßstab ist die auch die Grundstücke der Antragstellerin erfassende Festsetzung eines Sondergebietes für Kur- und Fremdenverkehr zu beanstanden, weil die Antragsgegnerin die Auswirkungen der Festsetzung auf das Eigentumsrecht der Antragstellerin (und anderer Betroffener) nicht sorgfältig genug ermittelt und nicht zutreffend bewertet hat. Dieser Mangel im Abwägungsvorgang ist rechtlich erheblich (beachtlich).

Der Bebauungsplan, dessen Aufstellung einen Tag vor Inkrafttreten des EAG Bau beschlossen wurde, um das Verfahren ohne Umweltprüfung durchführen zu können (vgl. die Niederschrift über die Sitzung vom 19.7.2004), setzt sich zum Einen das Ziel, in der Ortsmitte von Bad H******* die nach Einschätzung der Antragsgegnerin weiterhin "überwiegend durch Kur- und Fremdenverkehr geprägte Nutzungsstruktur" zu erhalten. Dieses Ziel wäre an sich legitim. Der Bebauungsplan wäre wohl nicht zu beanstanden, wenn im Ortszentrum eine lebendige, durch Kur- und Fremdenverkehrsbetriebe geprägte touristische Infrastruktur vorhanden wäre und die Planung im Wesentlichen nur den Zweck hätte, sich abzeichnenden, aus Sicht der Antragsgegnerin ortsplanerisch unerwünschten Änderungen dieser Struktur - vor allem durch eine Zunahme der Wohnnutzung - mit Mitteln der Bauleitplanung zu begegnen. Dem entspricht die Ausgangslage der Planung jedoch nicht. Die Ortsmitte wird nicht durch eine stabile Fremdenverkehrsstruktur, sondern in erheblichem Maße durch einen "flächenmäßig sehr großen Leerstand" früher für den Fremdenverkehr genutzter Gebäude (Kurhotel, Hotel ****, Hotel ******) geprägt, der "ein ernst zu nehmendes Problem für den Ort" darstellt (Seite 8 der Bestandsaufnahme in den vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet; die in diesen Zusammenhang gehörende, zwischen den Beteiligten strittige Frage in welchem Umfang die Gebäude bestehender Beherbergungsbetriebe zum "normalen" Dauerwohnen genutzt werden, kann offen bleiben). Der Bebauungsplan setzt zwar auch bei diesem Missstand an und will - laut seiner Begründung - einen Anstoß für einen Ausbau "sowohl (des) Aufenthaltstourismus als auch (des) Tages- und Ausflugtourismus" geben. Die hiermit zusammenhängenden Fragen wurden jedoch unzureichend behandelt.

Die Antragstellerin hat von Anfang detaillierte Einwände gegen den Bebauungsplan erhoben. Mit Schreiben vom 7. Januar 2005 hat sie bemängelt, dass die Planung auf der Grundlage einer in den Jahren 1992/1993 für das Jahr 2000 erarbeiteten Ortsentwicklungsstudie erfolge, auf die sehr schwierige Lage der Betriebe in der Ortsmitte hingewiesen und die Antragsgegnerin mit Nachdruck gebeten, näher darzulegen, welcher Hotelbetreiber oder andere Investor bereit sein könnte, unter den gegebenen Bedingungen in der Ortsmitte von Bad H******* in ein nach dem Bebauungsplanentwurf zulässiges Vorhaben zu investieren. In einem weiteren (nicht von der Antragstellerin stammenden) Schreiben vom 13. Januar 2005 wurde die (näher begründete) Befürchtung geäußert, dass ein "normaler" Hotelbetrieb in einem Sondergebiet für Kur- und Fremdenverkehr schon aus immissionsschutzrechtlichen Gründen nicht zulässig wäre, jedenfalls aber angesichts der ungünstigen Standortfaktoren nicht wirtschaftlich geführt werden könnte. Im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens haben die Antragstellerin und mit ihr verbundene Gesellschaften diese Einwände u. a. dadurch vertieft, dass sie die geschlossenen Beherbergungsbetriebe einzelnen aufgeführt haben und auf das Fehlen einer "speziellen strategischen Erfolgsposition", auf die massive Konkurrenz benachbarter Bäderorte und auf die allgemein negative Entwicklung auf dem Kur- und Rehabilitationssektor hingewiesen haben.

Dem hat die Antragsgegnerin bei der abschließenden Abwägung in der Gemeinderatssitzung vom 5. September 2005 vor allem die Grundentscheidung, die Ortsmitte für den Kur- und Fremdenverkehrsbetrieb zu erhalten und dementsprechend eine Umstrukturierung dieses Bereichs in ein Wohngebiet abzuwehren, den Hinweis auf die vorhandene, in den letzten Jahren zudem teilweise ausgebaute Infrastruktur (Gesundheitszentrum, Haus des Gastes, Kursaal, Parkanlagen) und die Überzeugung, dass Bad H******* "im Fremdenverkehrs- und Tourismusbereich noch erhebliches Steigerungspotential" habe, entgegengesetzt. Bereits in der Gemeinderatssitzung vom 1. März 2005 hatte die Antragsgegnerin u. a. darauf verwiesen, dass es nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens sei, Investoren zu benennen und dass die Grundstücke der Antragstellerin und der ********** AG seit Jahrzehnten dem Kur- und Fremdenverkehr gedient hätten. Nicht ausgeführt wurde jedoch, worauf sich diese Einschätzungen, die sich vor allem der angesichts erheblichen, lang dauernden Leerstände von zentralen Gebäuden, die früher dem Kur- und Fremdenverkehr gedient haben, keineswegs von selbst verstehen, stützen. Auch die Überlegungen, die in einer "Klausurtagung" des Gemeinderats am 3. Juli 2004 zur Entscheidung für eine "geordnete, strukturelle, bauliche Entwicklung in der Ortsmitte" (Niederschrift über die Gemeinderatssitzung vom 19.7.2004) geführt haben, sind den Bebauungsplanakten nicht zu entnehmen.

Der Antragsgegnerin ist zwar darin beizupflichten, dass es nicht Aufgabe der Gemeinde ist, den Grundstückseigentümern Investitionsentscheidungen abzunehmen. Die aus wirtschaftlichen Schwankungen folgenden Risiken gehen grundsätzlich zulasten des Eigentümers. Die Gemeinde muss nicht versuchen, diese Risiken mit Mitteln der Bauleitplanung zu minimieren (BayVGH vom 25.3.2004 VGH n. F. 57, 167 = NVwZ-RR 2005, 776 = BayVBl 2005, 366). Wenn jedoch konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine Grundstücksnutzung, die durch Bebauungsplan festgeschrieben werden soll, wirtschaftlich nicht tragfähig ist, darf sich die Gemeinde nicht auf eine allgemeine Einschätzung der wirtschaftlichen Auswirkungen verlassen. In einer solchen Situation, in der die Sachgerechtigkeit der Festsetzungen in erheblichem Maß davon abhängt, ob sich die Prognose einer bestimmten wirtschaftlichen Entwicklung als tragfähig erweist, kann die Gemeinde - in derselben Weise wie etwa bei einer Prognose von Verkehrsentwicklungen - gehalten sein, sich hinsichtlich der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, in die sie hinein plant, und der zu erwartenden Auswirkungen ihrer Planung sachverständig beraten zu lassen.

In einer solchen Situation befand sich die Antragsgegnerin nach Überzeugung des Senats bei der Aufstellung des Bebauungsplans "Ortsmitte". Angesichts der - auch von der Antragsgegnerin nicht in Abrede gestellten - negativen Entwicklung des Ortszentrums, die vor allem in dem "sehr hohen Gebäudeleerstand" sichtbar wird, genügte es nicht, sich - im Wesentlichen gestützt auf die lange Tradition als Kur- und Fremdenverkehrsort - davon überzeugt zu zeigen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans eine wirtschaftlich sinnvolle Ausnutzung auch des Grundbesitzes der Antragstellerin (und anderer betroffener Grundstückseigentümer) ermöglichen. Die Antragsgegnerin hätte ein Gutachten von der Art, wie es die Antragstellerin im Normenkontrollverfahren vorgelegt hat ("Einschätzung des Standort- und Marktpotenzials von Grundstücken in Bad H******* für die Nutzung als Hotel oder als Kurklinik/Akutkrankenhaus") und wie sie es im Übrigen inzwischen auch in Auftrag gegeben hat, bereits während des Bebauungsplanverfahrens einholen müssen und die bauleitplanerischen Entscheidungen auf der Grundlage einer solchen Ausarbeitung treffen müssen.

In welchem Maße die schwierige Lage des Ortszentrums als Kur- und Fremdenverkehrsstandort auch durch einen Rückgang der Übernachtungszahlen belegt wird, kann dahinstehen. Die Meinungsverschiedenheiten zwischen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin darüber, ob ein signifikanter Rückgang zu verzeichnen ist, beruhen im Wesentlichen darauf, dass sich die Antragsgegnerin auf Zahlen stützt, die (seit 1989) die "Übernachtungen" in der Fachklinik Bad H******* einschließen, während die Antragstellerin in diesen Zusammenhang - wohl nicht zu Unrecht - die Zahlen ohne die Fachklinik, die - nach einer Auflistung in den Bebauungsplanakten - einen Rückgang von 140.580 im Jahr 1975 über 78.739 im Jahr 1990 auf 40.917 im Jahr 2004 belegen, für aussagekräftiger hält. Auch die von der Antragsgegnerin herangezogenen, die Fachklinik einschließenden Zahlen (1990: 184.942, 1994: 222.374 [=Höchststand] und 2004: 168.375) zeigen jedoch insgesamt eine abnehmende Tendenz. Aus diesem Grund würden auch diese Zahlen nichts an der vor allem auf die zahlreichen Leerstände ehemals touristisch genutzter Gebäude gestützten Überzeugung des Senats ändern, dass sich die Antragsgegnerin ein genaueres Bild von den Rahmenbedingungen ihrer Planung hätte verschaffen müssen. Zu diesem Ermittlungsdefizit kommt hinzu, dass die Antragsgegnerin den Festsetzungen des einfachen Bebauungsplans im Rahmen der Abwägung ein Gewicht beigemessen hat, dass ihnen objektiv betrachtet nicht zukommt. Nach Ansicht der Antragsgegnerin schreibt der Bebauungsplan einen seit Jahrzehnten beschrittenen und konsequent verfolgten städtebaulichen Entwicklungsprozess fort (vgl. die Niederschrift über die Gemeinderatssitzung vom 5.9.2005). Dieser Einschätzung vermag der Senat nicht zu folgen. Betrachtet man die Festsetzungen des Bebauungsplans aus der Perspektive der Antragstellerin, in deren Eigentum sich ein erheblicher Teil der überplanten Flächen befindet, dann fehlt jeder Anreiz für eine über den bestehenden Zustand hinausweisende Entwicklung. Die nach den Festsetzungen C 1.2 und 1.3 in dem Sondergebiet zulässigen Nutzungsarten bzw. Anlagen waren in dem Gebiet auch nach § 34 BauGB zulässig. Festsetzungen zum Nutzungsmaß sowie zu den überbaubaren Grundstücksflächen, mit denen sich eine Weiterentwicklung des Gebiets in erster Linie anstoßen ließe, wenn sie eine nach § 34 BauGB nicht zulässige Bebauung ermöglichen, fehlen vollständig. Angesichts dieses Befundes ist die Auffassung der Antragsgegnerin, dass der Bebauungsplan "gerade für die ********** ******* AG und die ********** AG planerische Möglichkeiten schafft, die derzeit nicht vorhanden sind" (Niederschrift über die Gemeinderatssitzung vom 5.9.2005), nicht nachzuvollziehen.

Diese Beurteilung wird nach Auffassung des Senats im Übrigen durch die Art und Weise bestätigt, in der Antragsgegnerin auf die Einwände der Antragstellerin gegen die in den ersten Bebauungsplanentwürfen vorgesehene Festsetzung (u. a.) etwa der südlichen Hälfte der unbebauten Flächen des Grundstücks Fl.Nr. 1682 als "öffentliche und private Grünfläche" reagiert hat. Den Akten ist zu entnehmen, dass der größte Teil der nördlichen Hälfte dieses Grundstücks im Flächennutzungsplan vor der parallel zum Bebauungsplanverfahren durchgeführten 13. Änderung als Sondergebiet und die südliche Hälfte als Grünfläche dargestellt war. Die im Bebauungsplanentwurf zunächst vorgesehene Grünflächenfestsetzung hätte sich somit damals aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Im weiteren Verlauf des Verfahrens wurde auf der Ebene des Flächennutzungsplans die Darstellung des Sondergebiets durch die 13. Änderung auf das gesamte Grundstück Fl.Nr. 1682 ausgedehnt, während auf der Ebene des Bebauungsplans die Festsetzung einer Grünfläche ersatzlos gestrichen wurde, ohne Folgerungen aus der flächenmäßig erheblichen Ausweitung der Sondergebietsdarstellung zu ziehen. Auch das zeigt, dass der Bebauungsplan zwar die überkommene Nutzungsstruktur vor Änderungen schützt, aber keine Festsetzungen enthält, die den beabsichtigen Anstoß für eine Fortentwicklung des Gebiets geben könnten.

c) Diese Mängel im Abwägungsvorgang sind nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlich (rechtlich erheblich). Sie betreffen mit den privaten Belangen der größten Grundeigentümerin im Plangebiet einen wesentlichen Punkt der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (vgl. BVerwG vom 9.4.2008 NVwZ 2008, 899 = ZfBR 2008, 489). Die Mängel sind offensichtlich, weil sie sich aus den Bebauungsplanakten ergeben.

Die Mängel waren auch von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens. Es besteht auch die "konkrete Möglichkeit" (BVerwG vom 29.1.1992 NVwZ 1992, 662), dass das Ergebnis des Verfahrens, d.h. das Abwägungsergebnis, ohne die aufgezeigten Ermittlungs- und Bewertungsfehler anders ausgefallen wäre. Es liegt nahe, dass ein genaueres Bild von den Entwicklungsmöglichkeiten des Kur- und Fremdenverkehrs zu anderen Festsetzungen geführt hätte; vor allem ist anzunehmen, dass die Antragsgegnerin in den Bebauungsplan Festsetzungen aufgenommen hätte, die eine über den Bestand hinausweisende Entwicklung auch objektiv ermöglichen.

3. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen, weil sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 ff. ZPO.

Gründe, derentwegen die Revision zuzulassen wäre, liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Gemäß § 47 Abs. 5 Satz 4 Halbsatz 2 in Verbindung mit Satz 2 muss die Antragsgegnerin die Nr. I der Entscheidungsformel nach Eintritt der Rechtskraft des Urteils in derselben Weise veröffentlichen wie die angefochtene Satzung (§ 10 Abs. 3 BauGB).

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 15.000 Euro festgesetzt (§ 52 Abs. 1 und Abs. 7 GKG).

Ende der Entscheidung