Judicialis Rechtsprechung

Beschließt die Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung, so unterliegen auch nur einzelne selbständige Abrechnungsposten der gerichtlichen Nachprüfung. Dabei bemißt sich die Beschwer des Rechtsmittelführers danach, wieviel er aus seiner Sicht bei ordnungsgemäßer Abrechnung erspart hätte.

---

BayObLG Beschluß

LG München I - 1 T 14595/99; AG München 481 UR II 648/98

2Z BR 1/00

Verkündet am 15.06.00

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Präsidenten Dr. Tilch sowie der Richter Lehr und Dr. Delius am 15. Juni 2000 in der Wohnungseigentumssache wegen Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 6. Dezember 1999 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 5000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage; die weitere Beteiligte wurde in einer Versammlung vom 6.5.1999 erneut zur Verwalterin bestellt. Die Wohnanlage besteht aus einem Altbau (E.straße 37) und aus mehreren Neubauten (E.straße 39, 39a, 39b und 39c) sowie einer Tiefgarage. Der Altbau bildet ein Wohnungseigentum mit einem Miteigentumsanteil von 332,8/1000, das der Antragstellerin gehört; außerdem gehören ihr in der Tiefgarage zehn Stellplätze (ein sogenannter Doppelparker und zwei sogenannte Vierfachparker), die jeweils mit einem Miteigentumsanteil von 1,9/1000 verbunden sind.

Nach der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung besteht die Anlage "aus einem Altbau und einem Neubau mit Tiefgarage, die wirtschaftlich voneinander getrennt werden sollen". Die zwei Verwaltungseinheiten sind nach der Gemeinschaftsordnung wirtschaftlich als selbständige Eigentümergemeinschaften zu behandeln, insbesondere sind alle Kosten "getrennt zu ermitteln und abzurechnen, soweit dies tatsächlich und rechtlich möglich ist".

In der Versammlung der "Wohnungseigentümergemeinschaft E.straße 39, 39a bis c... " genehmigten die Wohnungseigentümer am 23.6.1998 zu Tagesordnungspunkt (TOP) 1 Beschlußantrag 1 die Gesamtabrechnung für das Jahr 1997; unter TOP 1 Beschlußantrag 2 billigten sie die von der weiteren Beteiligten vorgelegten Einzelabrechnungen. Der Beschlußantrag 3 zu TOP 1, der weiteren Beteiligten für ihre bisherige Tätigkeit Entlastung zu erteilen, wurde einstimmig bei einer Stimmenthaltung abgelehnt.

Die Antragstellerin hat am 23.7.1998 beantragt, die Beschlüsse der Versammlung vom 23.6.1998 zu TOP 1 Beschlußantrag 2 und 3 für ungültig zu erklären. Sie hat die Beschlußanfechtung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht auf die Rechnungsposten Kaltwasser, Aufzug und Aufzugsreparatur, Versicherungen, Außenanlagen, Stromverbrauch, laufende Instandhaltung der Wohnanlage und Verwaltergebühren der Abrechnungen über die Tiefgaragenstellplätze beschränkt. Die Einzelabrechnung für einen Tiefgaragenstellplatz ergibt eine Belastung der Antragstellerin mit 300,75 DM; die von ihr genannten Posten belaufen sich auf insgesamt 185,82 DM. Die Abrechnungen sind für alle zehn Stellplätze gleich.

Das Amtsgericht hat die Anträge der Antragstellerin mit Beschluß vom 13.8.1999 abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde mit Beschluß vom 6.12.1999 verworfen, da die Beschwer der Antragstellerin den erforderlichen Betrag von mehr als 1.500 DM nicht erreiche. Die Rechtsmittelbeschwer bemesse sich nicht nach dem Gegenstandswert des Verfahrens, sondern allein nach dem vermögenswerten Interesse des Beschwerdeführers an der Änderung der angefochtenen Entscheidung. Er werde nicht dadurch höher, daß die Entscheidung für die anderen Beteiligten bindend sei und der Geschäftswert auch nach deren Interesse an der Entscheidung festgesetzt werde; dies gelte auch im Beschlußanfechtungsverfahren.

Die Antragstellerin selbst habe mit Schriftsätzen ihres Verfahrensbevollmächtigten ihr wirtschaftliches Interesse an der Beschlußanfechtung mit weniger als 1000 DM beziffert. Diese Schätzung erscheine als zutreffend. Die Summe der Rechnungsposten, die Gegenstand der Anfechtung seien, belaufe sich je Stellplatz auf 186,02 DM, für die zehn der Antragstellerin gehörenden Stellplätze somit auf 1860,20 DM. Die Antragstellerin erstrebe nicht, daß alle angegriffenen Posten in voller Höhe entfielen, es gehe ihr vielmehr um die gesonderte Ermittlung und Abrechnung der für die Tiefgarage anfallenden Betriebskosten. Gänzlich entfallen würden nur die Aufzugs- einschließlich der Reparaturkosten sowie die Kosten für die Außenanlagen. Die Schätzung, daß bei Bildung einer gesonderten Verwaltungseinheit für die Tiefgarage sich die Betriebskosten für die zehn Stellplätze der Antragstellerin um höchstens 1000 DM verringern würden, erscheine realistisch; dieser Betrag entspreche etwa der Verminderung der Betriebskosten auf die Hälfte.

Die Antragstellerin könne sich auch nicht darauf berufen, daß ihr Interesse gestiegen sei, da unter Umständen die ganze Beschlußfassung über die Jahresabrechnung unwirksam sei. Sie habe die Anfechtung in zulässiger Weise auf einzelne abgrenzbare Rechnungsposten beschränkt und könne sie deshalb nicht mehr auf die gesamte Jahresabrechnung ausdehnen; für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels komme es auf den Zeitpunkt seiner Einlegung an.

II.

Die Zulässigkeit der sofortigen weiteren Beschwerde folgt aus der Verwerfung der Erstbeschwerde mangels ausreichender Beschwer (BGHZ 119, 216 f.; BayObLG WuM 1994, 565; WE 1996, 398).

1. a) Die Antragstellerin hat als Antragsgegner teils die "Eigentümer der Wohnanlage E.straße 39 bis 39c" oder die entsprechende Gemeinschaft, teils die "Wohnungseigentümer der Wohnanlage E.straße 37, 39 bis 39c" oder die entsprechende Gemeinschaft bezeichnet. Hieraus ergibt sich im vorliegenden Fall aber keine Ungewißheit oder Unklarkeit über den Personenkreis der formell Beteiligten. Beteiligte auch in Gestalt von Antragsgegnern sind immer die einzelnen Wohnungseigentümer; die Gemeinschaft als solche ist weder rechts- noch parteifähig (BGH WuM 1998, 686). Da hier die Antragstellerin die einzige Wohnungseigentümerin im Haus E.straße 37 ist und da sie nicht zugleich Antragsgegnerin sein kann (BGH aaO S. 6 87; BGH WuM 2000, 28 f.), steht fest, daß alle übrigen Wohnungs- und Teileigentümer der ganzen Wohnanlage in diesem Verfahren Antragsgegner sind. Damit werden alle Antragsgegner von den Rechtsanwälten T. und V., auch wenn sich diese nur für die "Untergemeinschaft E.straße 39 bis 39c" bestellt haben, vertreten; denn die Mitglieder dieser "Untergemeinschaft" sind mit Ausnahme der Antragstellerin als Teileigentümerin der Stellplätze mit den Antragsgegnern identisch. Antragstellerin und Antragsgegner können ohnehin nicht von demselben Verfahrensbevollmächtigten vertreten werden (BGH aaO).

b) Der Senat führt im Rubrum seiner Entscheidung die in der Versammlung vom 6.5.1999 wiedergewählte bisherige Verwalterin als weitere Beteiligte auf, obwohl die Antragstellerin die Nichtigkeit der Verwalterwahl geltend macht, weil es sich bei dieser Versammlung laut Niederschrift nur um die Versammlung der "Untergemeinschaft E.straße 39 bis 39c" gehandelt habe. Zwar ist richtig, daß ein Verwalter im Hinblick auf die zwingenden Vorschriften des § 20 und 26 Abs. 1 WEG nur von der Versammlung aller Wohnungseigentümer für die Verwaltung des ganzen gemeinschaftlichen Eigentums bestellt werden kann (Grundsatz der Einheitlichkeit der Verwaltung, vgl. Staudinger/Bub WEG § 26 Rn. 66). Dieser Grundsatz muß aber nicht zur Nichtigkeit der Verwalterbestellung in der Versammlung vom 6.5.1999 führen, da hier alle Wohnungs- und Teileigentümer zugleich Mitglieder der "Untergemeinschaft" sind und die Antragstellerin, wie sich aus der Niederschrift entnehmen läßt, bei der Versammlung anwesend war.

Eine andere Frage ist, ob der Beschluß über die Verwalterbestellung auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären ist; diese Frage braucht hier nicht entschieden zu werden.

c) Ebenfalls eine andere, vom Grundsatz der Einheitlichkeit der Verwalterbestellung zu unterscheidende Frage ist die, ob bei einer Mehrhausanlage wie hier getrennte Versammlungen einzuberufen und in diesen jeweils über die Jahresabrechnungen von Teilgemeinschaften zu beschließen ist; dies kann aufgrund der Gemeinschaftsordnung oder von bestandskräftigen Eigentümerbeschlüssen der Fall sein (vgl. BayObLGZ 1994, 981101; BayObLG ZMR 2000, 319 f.; Senatsbeschluß vom 25.5.2000, 2Z BR 16100). in dieser Gemeinschaft sind die Voraussetzungen dafür in § 9 Abschnitt 1 und 4 sowie in § 10 Abschnitt 1 GO geschaffen worden.

2. Das Rechtsmittel der Antragstellerin hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Erstbeschwerde zu Recht als unzulässig verworfen, da die Beschwer der Antragstellerin den Betrag von 1500 DM nicht übersteigt (§ 45 Abs. 1 WEG).

a) Wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ist der Beschwerdewert im Sinne von § 45 Abs. 1 WEG nicht gleichzusetzen mit dem Geschäftswert im Sinne von § 48 Abs. 3 WEG. Er ist immer nach der Beschwer des Rechtsmittelführers und seinem Interesse an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung zu bemessen. Wird der Beschluß über die Jahresabrechnung mit der Begründung angefochten, es sei ein falscher Kostenverteilungsschlüssel angewandt worden oder einzelne Posten hätten nicht als Ausgaben in die Jahresabrechnung eingestellt werden dürfen, so bemißt sich die Beschwer des Rechtsmittelführers nach der anteiligen Belastung, die ihm bei der nach seiner Ansicht richtigen Abrechnung erspart geblieben wäre (vgl. BGHZ 119, 216/218 ff.; BayObLG ZMR 1998, 796 m.w.N.; Senatsbeschluß vom 17.2.2000, 2Z BR 113/99). Die Belastung des erfolglosen Rechtsmittelführers mit Verfahrenskosten hat dabei außer Betracht zu bleiben (BayObLGZ 1990, 141/144; BayObLG WuM 1991, 226; 1994, 573 f.). Da allein das vermögenswerte Interesse des Beschwerdeführers an einer Änderung der angefochtenen Entscheidung maßgebend ist, bleiben die Interessen der übrigen Eigentümer und die Bedeutung der Sache für die Gemeinschaft insgesamt unberücksichtigt (BGHZ 119, 216/219; BayObLG ZMR 1999, 348; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 450 f.). Die Literatur ist soweit ersichtlich dieser Rechtsprechung einhellig gefolgt (vgl. Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. Rn. 27 und 31, Niedenführ/Schulze WEG 5. Aufl. Rn. 7, Staudinger/Wenzel Rn. 12, jeweils zu § 45; Belz Handbuch des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 362).

b) Das Landgericht geht nach diesen Grundsätzen zu Recht von einer Beschwer der Antragstellerin von weniger als 1500 DM aus. Es konnte sich auf die Angaben der Antragstellerin selbst berufen, die ihre durch die Entscheidung des Amtsgerichts verursachte Beschwer durch ihre Verfahrensbevollmächtigten zweimal mit weniger als 1000 DM beziffert hat. Diese Schätzung scheint realistisch zu sein, jedenfalls nicht zu tief gegriffen. Ein Irrtum der Antragstellerin über die Höhe der Beschwer, die sich aus den angegriffenen Posten der Jahresabrechnungen für die Stellplätze nach dem schlüssigen Vortrag der Antragstellerin ergibt, ist nicht ersichtlich.. Die Antragstellerin hat den Antrag auf Ungültigerklärung in zulässiger Weise auf einzelne Posten der Jahresabrechnungen (Einzelabrechnungen) beschränkt (vgl. BayObLG WE 1994, 177 f.); eine Erweiterung des Anfechtungsantrags ist nach Ablauf der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr möglich. Die Beschwer des Rechtsmittelführers bemißt sich dann nur nach den mit den angegriffenen Rechnungsposten verbundenen Kostenbelastungen.

c) Die Ausführungen der Antragstellerin in der Rechtsbeschwerdeinstanz vermögen keine höhere Beschwer zu begründen. zwar genügt es, wenn die Beschwer aus dem Vortrag schlüssig oder nachvollziehbar hervorgeht; ob sie tatsächlich in der vom Rechtsmittelführer behaupteten Höhe gegeben ist, ist dann bei der Prüfung der Begründetheit des Rechtsmittels zu entscheiden. Von einem schlüssigen oder nachvollziehbaren Vortrag der Antragstellerin kann aber hier nicht die Rede sein.

(1) Die nunmehr vertretene Meinung, daß der weiteren Beteiligten für die Stellplätze der Antragstellerin überhaupt keine Verwaltervergütung zustehe, entbehrt jeder reellen Grundlage. Die weitere Beteiligte ist in der Teilungserklärung vom 4.6.1992 wirksam auf fünf Jahre zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt worden; sie hatte ihre Stellung jedenfalls 1997 noch inne. Gegen die Wirksamkeit des Verwaltervertrags können nach mehr als sieben Jahren keine Einwendungen mehr erhoben werden. In dem Vertrag ist die Vergütung der Verwalterin "je Garage", was hier nur je Stellplatz bedeuten kann, mit 4,- DM monatlich zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart worden; der Antragstellerin sind in den Abrechnungen aber nur 3,91 DM statt 4,60 DM monatlich in Rechnung gestellt. Bei der Verteilung der Verwaltervergütung nach Miteigentumsanteilen, wie sie die Gemeinschaftsordnung grundsätzlich vorsieht, wäre auf die Antragstellerin bei insgesamt 19/1000 mit dem Sondereigentum an den Stellplätzen verbundenen Miteigentumsanteilen ein wesentlich höherer Anteil entfallen. Damit steht auch fest, daß die Beschwer aus den Einzelabrechnungen insgesamt unter 1500 DM bleibt.

(2) Daß das Interesse der Antragsgegner an der Aufrechterhaltung des Beschlusses über die Jahresabrechnungen ebensowenig eine höhere Beschwer der Antragstellerin begründet wie die über die Abrechnung für ein Wirtschaftsjahr hinausgehende Frage nach der richtigen Art der Abrechnung überhaupt, hat das Landgericht bereits zutreffend festgestellt. Die Antragstellerin hätte die Möglichkeit gehabt, die grundsätzliche Frage nach der richtigen, den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Abrechnung zum Gegenstand eines gegen die Verwalterin gerichteten Feststellungsantrags zu machen; es handelt sich hier um eine Frage, die die Rechte und Pflichten der Verwalterin gegenüber den Wohnungseigentümern bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft und die damit von der Regelung des § 256 Abs. 1 ZPO erfaßt wird.

(3) Die Entlastung der weiteren Beteiligten ist, nach der Antragsbeschränkung im ersten Rechtszug, nicht mehr Gegenstand des Verfahrens. Im übrigen haben die Beteiligten in der Versammlung vom 23.6.1998 zu TOP 1 Beschlußantrag 3 die Entlastung der weiteren Beteiligten abgelehnt; ein solcher "Nichtbeschluß" kann nicht angefochten werden (vgl. BayObLGZ 1996, 256 ff.) und damit auch keine Beschwer begründen.

d) Im übrigen hätte der Antrag der Antragstellerin auch in der Sache keine Aussicht auf Erfolg gehabt. Die Gemeinschaftsordnung sieht in § 9 eindeutig die getrennte Abrechnung von zwei Verwaltungseinheiten vor; eine der Verwaltungseinheiten sind die Häuser E.straße 39 bis 39c und die Tiefgarage. Getrennte Abrechnungen innerhalb dieser Verwaltungseinheit sieht die Gemeinschaftsordnung nicht vor; auch § 9 Abs. 4 Satz 2 GO, auf den sich die Antragstellerin vor allem beruft, bildet dafür keine Grundlage. Danach soll der Grundsatz von Satz 1 - Umlegung der für die Verwaltungseinheit getrennt ermittelten Kosten innerhalb dieser Einheit nach Miteigentumsanteilen - nicht gelten, "falls laufende Kosten durch getrennte Meßeinrichtungen oder auf andere Weise einwandfrei getrennt festgestellt werden können; die so festgestellten Kosten trägt der betreffende Wohnungs- bzw. Teileigentümer allein". Aus dem Zusammenhang von Satz 2 und Satz 1 folgt bei der für Gemeinschaftsordnungen gebotenen Auslegung (vgl. z.B. BOHZ 121, 236/239), daß die Ausnahme dann eingreift, wenn bestimmte Kosten einem einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümer gesondert zugeordnet werden können, wenn also z.B. der Strom- oder Wasserverbrauch durch Zähler oder Uhren erfaßt wird. Die getrennte Feststellung "auf andere Weise" könnte sich z.B. auf die Verwaltervergütung beziehen, die im Verwaltervertrag nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern wie allgemein üblich nach der Zahl der Wohnungen und Stellplätze bemessen wird. Eine Grundlage dafür, innerhalb der Verwaltungseinheit nochmals weitgehend getrennt nach Wohnhäusern und Tiefgarage oder zwischen den Wohnhäusern E.straße 39 bis 39c getrennt abzurechnen, ergibt sich aus § 9 Abs. 4 Satz 2 GO nicht. Die Antragstellerin übersieht bei ihrer Argumentation, daß dem Umstand, daß die Eigentümer von Stellplätzen die Häuser und das gemeinschaftliche Grundstück im allgemeinen weniger nutzen als die Wohnungseigentümer, schon durch den wesentlich geringeren Miteigentumsanteil und die sich daraus ergebende geringere Kostenbelastung Rechnung getragen wird. Die Belastung mit Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums hängt auch nicht davon ab, daß ein Eigentümer eine gemeinschaftliche Einrichtung tatsächlich nutzt (vgl. z.B. zu den Aufzugskosten BGHZ 92, 18/21 f.; BayObLG WuM 1992, 155 f.; Senatsbeschluß vom 18.5.1999, 2Z BR 1/99, Leitsatz in NZM 1999, 850).

3. Der Senat hält es gemäß § 47 Satz.1 und 2 WEG für angemessen, der in allen Rechtszügen unterlegenen Antragstellerin die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die mit der Festsetzung durch die Vorinstanzen übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswerte für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung