Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus zwei älteren Gebäuden besteht. Diese sind an einer Front versetzt aneinandergebaut. Dem jeweiligen 1/2-Miteigentumsanteil zugeordnet ist das ausschließliche Nutzungsrecht an unbebauten Grundstücksflächen, welche in einem Lageplan als Bestandteil der notariellen Teilungserklärung vom 13.6.1996 durch unterschiedliche farbliche Markierungen ausgewiesen sind. Den Antragstellern gehört das nordöstlich gelegene Gebäude, verbunden mit einem Sondernutzungsrecht an einem länglichen, teils versetzten Grundstücksstreifen im nördlichen Bereich; dem Antragsgegner zugewiesen ist, in etwa spiegelbildlich versetzt, der südliche Grundstücksteil mit dem dortigen Gebäude. In der Gemeinschaftsordnung ist festgehalten, dass jedes der Anwesen eine eigene Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage besitzt und für jedes Anwesen eine separate Wasseruhr eingebaut wird.

Am 8.11.1998 fand in Gegenwart sämtlicher Beteiligter eine Eigentümerversammlung statt. Zu den Beratungsgegenständen fertigten sowohl die Antragsteller als auch der Antragsgegner Niederschriften, die sich inhaltlich nicht völlig entsprechen. Teils sind die Schriftstücke nur von den Antragstellern, teils nur vom Antragsgegner, teils gar nicht unterzeichnet. Ein weiteres Exemplar trägt die Unterschrift aller Beteiligter, enthält jedoch keine Datumsangabe und soll vom Antragsgegner erst nach Einleitung des gerichtlichen Verfahrens unterschrieben worden sein. Zu Tagesordnungspunkt (TOP) 8 berieten die Wohnungseigentümer über die räumliche Trennung von Wasser- und Stromanschluss. Die Niederschriften weisen, soweit hier erheblich, übereinstimmend aus, dass eine räumliche Trennung auf Wunsch der Antragsteller bei alleiniger Kostenübernahme durch diese vorgenommen werden könne. Zu TOP 10 berieten die Beteiligten über die Neueingrenzung ihrer Sondernutzungsbereiche. Hier sollte dem Antragsgegner zum Ausgleich für andere Zugeständnisse vor allem im nordwestlichen Grundstücksbereich ein Streifen zur Lagerung von Holz und Kompostierung zugeteilt werden.

Die Beteiligten setzten anschließend auch die Neueinteilung ihres Grundstücks um, etwa durch das Setzen von Zäunen und die Benutzung der Freiflächen. Weil es aber in der Folgezeit zu Streitigkeiten über den Kostenausgleich für Umbauten kam, verlangten die Antragsteller vom Antragsgegner, die überlassenen Flächen wieder zu räumen und an sie herauszugeben, ferner eine in ihrem Anwesen installierte Wasseruhr für die Verbrauchserfassung des Antragsgegners sowie den Stromhauptverteiler zu entfernen und eine an der südöstlichen Grenze der Sondernutzungsflächen angebrachte Sichtbarriere zu beseitigen. Schließlich begehrten sie festzustellen, dass gültige Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom 8.11.1998 nicht zustande gekommen sind und das vom Antragsgegner gegengezeichnete Protokoll keinerlei materielle und formelle Wirkungen entfaltet.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 28.7.2000 unter Abweisung im übrigen dem Antrag auf Räumung und Herausgabe von Sondernutzungsflächen entsprochen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht mit Beschluss vom 19.11.2001 den Räumungs- und Herausgabeantrag abgewiesen und auf die unselbständige Anschlussbeschwerde der Antragsteller den Antragsgegner verpflichtet, die an der Grenze der beiden Sondernutzungsflächen angebrachte Sichtbarriere zu beseitigen.

Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller die Räumung und Herausgabe der nordwestlichen Grundstücksfläche sowie die Beseitigung der Wasseruhr und des Hauptverteilers für die Stromleitung weiter. Soweit ursprünglich auch ein Geländestreifen auf der östlichen Seite ihres Sondernutzungsbereichs strittig war, hat sich ihr Begehren inzwischen erledigt. Aufrecht erhalten die Antragsteller ihre Anträge auf Feststellung, dass wirksame Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom 8.11.1998 nicht zustande gekommen sind und das vom Antragsgegner vorgelegte nachunterzeichnete Protokoll jener Versammlung keinerlei rechtliche Wirkungen entfaltet.

II.

Die zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat, soweit für die Rechtsbeschwerde von Erheblichkeit, ausgeführt:

Der Antragsgegner habe die beanspruchte Fläche in der Nordwestecke des Grundstücks zu Recht in Besitz genommen. Denn in der Versammlung vom 8.11.1998 hätten die Beteiligten sich dementsprechend geeinigt. Die vorgelegten Protokolle seien mit Ausnahme der Tiefe des Ausgleichsstreifens deckungsgleich. Die Protokollexemplare seien jeweils für die Gegenseite unterzeichnet und ausgetauscht worden. Dies bringe erneut und deklaratorisch das bereits in der Versammlung selbst erzielte Einverständnis zum Ausdruck. Somit liege eine wirksame, grundsätzlich in jeder Form statthafte schuldrechtliche Vereinbarung über die Änderung der bisherigen Sondernutzungsbereiche vor, welche die dingliche Rechtslage "überlagere".

Der Wille der Beteiligten, die Vereinbarung gelten zu lassen, komme auch in deren tatsächlichem Verhalten zum Ausdruck. Der Antragsgegner habe nämlich markiert und Zäune gesetzt, ohne dass die Antragsteller über ein Jahr lang dagegen etwas vorgebracht hätten. Jedenfalls mit einer Tiefe des Streifens von 6 m habe Einverständnis bestanden. Auf den Zeitpunkt der Gegenzeichnung des Protokolls durch den Antragsgegner komme es nicht mehr an. Die Beteiligten seien an ihre Abreden gebunden; die Antragsteller könnten sich hiervon nicht einseitig lösen.

Die Anschlussbeschwerde sei unbegründet, soweit die Antragsteller begehrten, die im Keller ihres Sondereigentums befindliche Wasseruhr und den dort angebrachten Stromverteiler auszubauen. Aus sämtlichen Niederschriften der Eigentümerversammlung gehe nämlich der übereinstimmende Wille hervor, dass die Antragsteller die Verlegung nur gegen Kostenübernahme verlangen könnten. Ohne gleichzeitiges Kostenübernahmeangebot sei ihr Verlangen nicht begründet. Die Anschlussbeschwerde bleibe auch erfolglos, soweit es um die Feststellung gehe, die in der Eigentümerversammlung vom 8.11.1998 gefassten Beschlüsse seien nicht wirksam zustande gekommen. Die Antragsteller hätten die Anfechtungsfrist versäumt. Soweit es sich um Vereinbarungen handle, seien diese wirksam zustande gekommen und bänden die Beteiligten. Für den Antrag, die Unverbindlichkeit des vom Antragsgegner vorgelegten Protokolls festzustellen, fehle es schon am Feststellungsinteresse.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass sich die Beteiligten am 8.11.1998 über eine Regelung zur ausschließlichen Nutzung von Grundstücksflächen geeinigt haben, die von der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung vom 13.6.1996 abweicht. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Einräumung von Sondernutzungsrechten regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer am Grundstück und wird durch Vereinbarung getroffen (§ 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG). Diese ist an keine Form gebunden. Fehlt eine Eintragung im Grundbuch, so ist sie als schuldrechtlicher Vertrag gegen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht wirksam (§ 10 Abs. 2 WEG), berührt aber die Bindung der Wohnungseigentümer, unter denen sie abgeschlossen wurde, nicht (BayObLG WuM 1994, 222/223; Staudinger/Kreuzer WEG § 10 Rn. 53, 63; Pick in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 10 Rn. 24; siehe auch BGH NJW 2000, 3643/3644). Das Gesetz verlangt auch nicht, dass Vereinbarungen in einer Versammlung der Wohnungseigentümer getroffen werden (vgl. § 23 Abs. 1 WEG; Palandt/Bassenge BGB 61. Aufl. § 10 WEG Rn. 3, § 23 WEG Rn. 1). Für den Nachweis, dass eine wirksame schuldrechtliche Vereinbarung unter den Wohnungseigentümern zustande gekommen ist, ist deshalb auch eine Niederschrift, wie sie § 24 Abs. 6 WEG vorsieht, entbehrlich. Auf Unterschriften kommt es nicht an, zumal nicht ersichtlich ist, dass die Beteiligten die Wirksamkeit untereinander getroffener Vereinbarungen abweichend von der gesetzlichen Regel von der Schriftform hätten abhängig machen wollen (§ 125 Satz 2 BGB).

Das Landgericht hat aufgrund fehlerfreier Tatsachenfeststellung, die für den Senat bindend ist (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 Abs. 2 ZPO), ohne Rechtsfehler das Zustandekommen einer Vereinbarung mit dem Antragsgegner über die Einräumung von Nutzungsrechten auf der den Antragstellern zugewiesenen Sondernutzungsfläche, nämlich im nordwestlichen (hinteren) Gartenteil, bejaht. Das Landgericht konnte hierbei sowohl die schriftlichen Festlegungen der Beteiligten in den einzelnen Niederschriften als auch deren tatsächliches Verhalten im Anschluss an die Zusammenkunft vom 8.11.1998 sowie die Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht verwerten. Offenbleiben kann, ob sich die Beteiligten am 8.11.1998 bereits über alle wesentlichen Punkte, zu denen auch die Tiefe des Streifens rechnet, geeinigt hatten (vgl. § 154 Abs. 1 BGB). Jedenfalls lässt sich eine Einigung zwanglos daraus herleiten, dass die Antragsteller noch im Jahr 1998 dem Antragsgegner auf ihrer Sondernutzungsfläche einen Grundstücksstreifen mit 6 m Tiefe anboten und der Antragsgegner anschließend diesen Streifen, insoweit auch zunächst unbeanstandet, in Besitz nahm. Darin lässt sich eine nach außen hin eindeutige Betätigung des Annahmewillens erblicken (vgl. Palandt/Heinrichs BGB § 148 Rn. 2, 5 151 Rn. 2). Das Angebot der Antragsteller war in diesem Zeitpunkt noch nicht erloschen. Darauf, wann die Unterschrift des Antragsgegners unter das von den Antragstellern bereits unterschriebene Exemplar des Protokolls vom 8.11.1998 gesetzt wurde, kommt es für die Entscheidung nicht an. Soweit die Antragsteller sich später von ihrem Angebot zu lösen versuchten, war dies nach erfolgter Annahme verspätet.

An einem wirksamen Vertragsschluss ändert auch der Umstand nichts, dass der Antragsgegner nach den Feststellungen des Landgerichts eine größere Fläche in Besitz nehmen wollte, als die Antragsteller ihm mit einer Tiefe von 6 m zugestanden hatten. Denn die Beteiligten konnten sich auch ohne Rücksicht auf den noch offenen Punkt vertraglich binden, wofür wiederum spricht, dass der Streifen jedenfalls in einer Tiefe von 6 m dem Antragsgegner überlassen wurde, ohne eine Einigung über etwaige zusätzliche Flächen davon abhängig zu machen (vgl. auch Staudinger/Dilcher BGB 12. Bearb. § 154 Rn. 3; Münch-Komm/Kramer 3. Aufl. § 154 BGB Rn. 7).

Die Wirksamkeit der Vereinbarung zu TOP 10 hängt schließlich auch nicht davon ab, ob weitere Abreden in der Versammlung vom 8.11.1998 gültig sind. Für eine derartige gegenseitige Verknüpfung völlig unterschiedlicher Regelungsgegenstände gab es nach dem Sachverhalt, wie er dem Landgericht vorlag, keinerlei Anhaltspunkte.

b) Im Ergebnis zu Recht wurde auch dem Antrag auf Beseitigung von Wasseruhr und Stromverteiler nicht stattgegeben. Das Landgericht konnte ohne Rechtsfehler aus den vorgelegten Niederschriften über die Versammlung den Schluss ziehen, die Antragsteller hätten für die Verlegung die alleinige Kostenübernahme zugesagt, wollten sich nun aber daran nicht halten.

Dabei spielt es keine maßgebliche Rolle, ob Wasseruhr und Stromverteilerkasten, die sich im Bereich fremden Sondereigentums befinden, dessen ungeachtet im Sondereigentum des Antragsgegners stehen (BayObLG WE 1989, 147) oder gemeinschaftliches Eigentum sind (vgl. KG WE 1989, 97; im einzelnen Weitnauer WEG 8. Aufl. § 5 Rn. 25 und 26). Zwar wäre eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Beseitigung dieser Messeinrichtungen nicht gegeben, wenn sie zum Sondereigentum eines Wohnungseigentümers gehören (siehe § 21 Abs. 1, § 23 Abs. 3 WEG), und ein dennoch gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer wäre nichtig (BGH NJW 2000, 3500). Die Beteiligten sind jedoch nicht gehindert, darüber eine Vereinbarung zu treffen (§ 10 Abs. 1 WEG). Die strittige, in Beschlussform gekleidete Regelung kann dann nämlich, wenn deren Gegenstand mangels Beschlusskompetenz einer Mehrheitsentscheidung nicht zugänglich ist, bei Allstimmigkeit als schuldrechtlich bindende Vereinbarung ausgelegt werden (BayObLG NJW-RR 1990, 1102; 1992, 81, 403; BayObLGZ 2001,73/76; OLG Hamm WE 1997, 32; OLG Düsseldorf DWE 2001, 152/153). Ob überdies nach der nächstliegenden Bedeutung der zur Trennung von Wasser und Strom getroffenen Regelung ein Anspruch auf Beseitigung oder allenfalls ein solcher auf Duldung der Entfernung von Wasseruhr und Hauptverteiler aus dem Sondereigentum der Antragsteller besteht, braucht nicht entschieden zu werden.

c) Die Rechtsbeschwerde bleibt auch im übrigen erfolglos. Was das Zustandekommen wirksamer Beschlüsse in der Versammlung vom 8.11.1998 angeht, weist das Landgericht zutreffend auf die verstrichene Frist des § 23 Abs. 4 WEG hin. Soweit dort getroffene Regelungen nicht einem Mehrheitsbeschluss zugänglich sind, weil sie die übrigen Wohnungseigentümer als bauliche Veränderungen beeinträchtigen (etwa TOP 2: Absenkung Garageneinfahrt; TOP 3: Abriss Eingang und Nebengebäude; TOP 4: Tannenbäume fällen; TOP 6: Gaube für Treppenhaus; TOP 7: Wohnraumerweiterung-Aufstockung), sind sie nicht nichtig (BGH NJW 2000, 3500). Ihre inhaltliche Bestimmtheit wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die sprachliche Fassung der vorgelegten Niederschriften teilweise voneinander abweicht. Soweit ein Beschluss aber noch einen Inhalt hat, der erkennbar ist und seine Durchführbarkeit ermöglicht, ist er nicht nichtig, sondern allenfalls nur anfechtbar (BayObLG WuM 1999, 179/180). Davon ist hier auszugehen. Nur anfechtbar sind im übrigen auch Negativbeschlüsse wie die zu TOP 11 (keine Vermessung), TOP 13 (keine Verwalterbestellung) und TOP 14 (keine Rücklagenbildung). Zu TOP 16 (Einräumung gegenseitigen Vorkaufsrechts) fehlt es an einem Rechtsschutzbedürfnis für die begehrte Feststellung, weil nach sämtlichen Protokollvarianten dazu kein Beschluss, auch kein Negativbeschluss gefasst wurde und sich der Antragsgegner auch niemals eines solchen Beschlusses berühmt hat. Zutreffend ist schließlich auch; dass die Antragsteller kein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Wirkungen des nachunterzeichneten Protokolls vom 8.11.1998 haben. Das Protokoll über die Eigentümerversammlung ist eine bloße Privaturkunde, der für ihren Inhalt keine erhöhte Beweiskraft zukommt (BayObLG Beschluss vom 10.4.2002, 2Z BR 97/01). Zwar kann die Unechtheit einer (Privat-)Urkunde als Tatfrage einer feststellenden Entscheidung (siehe § 256 ZPO) zugänglich sein. Dabei geht es jedoch um die Echtheit der Unterschrift, nicht um die inhaltliche Richtigkeit, zu der etwa auch der Beweis des Datums gehört (Zöller/Geimer ZPO 23. Aufl. § 416 Rn. 4). Über die Wirkungen einer echten, aber nachunterzeichneten Privaturkunde ist schon aus Gründen der Prozessökonomie im jeweiligen Verfahren, in der die Privaturkunde als Beweismittel verwendet werden soll, zu befinden.

3. Dem Senat erscheint es angemessen, den Antragstellern als Gesamtschuldnern die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG). Von einer Erstattung der außergerichtlichen Kosten wird jedoch im Hinblick auf die teilweise unterschiedlichen instanziellen Entscheidungen abgesehen, zumal die Sach- und Rechtslage nicht einfach gelagert ist.

Den Geschäftswert setzt der Senat nach dem Interesse der Beteiligten gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG im wesentlichen in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen fest. Dabei wurde berücksichtigt, dass die Beseitigung der Sichtbarriere nicht Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist. Mit Rücksicht auf die Währungsumstellung hat der Senat die Geschäftswertfestsetzung durch die Tatsacheninstanzen entsprechend angepasst.

Ende der Entscheidung