Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Beteiligte zu 1, eine GmbH, begründete durch Teilungserklärung vom 25.8.1998 am 19.10.1998 Wohnungs- und Teileigentum. Der Beteiligte zu 3 erwarb zusammen mit seiner Ehefrau von der Beteiligten zu 1 mehrere Wohnungen, die anschließend teilweise weiterveräußert wurden. Der Beteiligte zu 3 ist unter anderem seit 21.1.1999 als Miteigentümer zur Hälfte der Wohnung Nr. 8 im Grundbuch eingetragen.

Nach § 18 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung behielt sich der teilende Grundstückseigentümer vor, auf dem Grundstück weitere Gebäude und eine Tiefgarage zu errichten. An den Räumen in diesem Wohngebäude und an den Stellplätzen in dieser Tiefgarage sollte Wohnungs- und Teileigentum gebildet werden. Um dies sicherzustellen, wurde mit einem Miteigentumsanteil von 2100,39/10000 das Sondereigentum an dem Keller Nr. 102 verbunden und diesem Teileigentum das Sondernutzungsrecht an der Grundstücksfläche eingeräumt, die später bebaut werden sollte. Mit Teilen des Miteigentumsanteils sollte das Wohnungs- oder Teileigentum an Räumen und Stellplätzen in den zu errichtenden Wohngebäuden und der Tiefgarage verbunden werden. Zu den entsprechenden Änderungen wurde der Grundstückseigentümer in der Gemeinschaftsordnung unwiderruflich beauftragt und ermächtig~. Außerdem wurden ihm in den Kaufverträgen über Wohnungs- und Teileigentum, auch in den Kaufverträgen mit dem Beteiligten zu 3 und seiner Ehefrau, entsprechende Vollmachten erteilt, die ausdrücklich nur im Innenverhältnis, nicht aber gegenüber dem Grundbuchamt, eingeschränkt wurden.

Mit notariellem Vertrag vom 24.9.1999 wurde das Teileigentum an dem Keller Nr. 102 von der Beteiligten zu 1 auf die Beteiligte zu 2, eine GmbH, übertragen, für die am 29.11.1999 eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde und die am 26.5.2000 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen wurde. In dem Vertrag wurden alle sich aus § 18 der Gemeinschaftsordnung ergebenden Rechte von der Beteiligten zu 1 auf die Beteiligte zu 2 übertragen, außerdem die in den Kaufverträgen von den Erwerbern der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechte erteilten Vollmachten.

Am 23.10.2000 widerriefen der Beteiligte zu 3 und seine Ehefrau sowie weitere Erwerber die von ihnen in den Kaufverträgen mit der Beteiligten zu 1 dieser erteilten Vollmachten.

Am 24.10.2000 hat der beurkundende Notar dem Grundbuchamt mehrere Nachträge zu der Teilungserklärung mit Änderungen durch die Beteiligten zu 1 und 2 zum Vollzug vorgelegt. Bei den Änderungen handelt es sich insbesondere um die Begründung neuer Wohnungs- und Teileigentumsrechte durch Aufspaltung des Miteigentumsanteils von 2100,39/10000 und Umwandlung von zur Sondernutzung vorbehaltenem Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum sowie die Rückauflassung des verbleibenden Miteigentumsanteils von 3,39/10000 verbunden mit dem Sondereigentum an dem Keller Nr. 102 an die Beteiligte zu 1 gemäß Urkunde vom 17.3.2000.

Durch Zwischenverfügung vom 21.11.2000 hat das Grundbuchamt die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum verlangt; die Vollmachten hätten nicht wirksam auf die Beteiligte zu 2 übertragen werden können; im übrigen seien sie zum Teil in, wirksamer Weise widerrufen worden. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 hat das Landgericht durch Beschluss vom 12.4.2001 die Zwischenverfügung aufgehoben. Das Grundbuchamt hat daraufhin und nachdem die Beteiligte zu 1 am 24.1.2001 namens sämtlicher Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum aufgrund der ihr in den Kaufverträgen erteilten Vollmachten dem Vollzug der Änderungen zugestimmt hatte, die Anträge im Grundbuch vollzogen; ferner hat es am 27.6.2001 die Eintragung von Amtswidersprüchen abgelehnt.

Der Beteiligte zu 3 wendet sich mit der weiteren Beschwerde gegen den Beschluss des Grundbuchamts vom 27.6.2001 und die Entscheidung des Landgerichts vom 12.4.2001 mit dem Antrag, Amtswidersprüche gegen die Eintragungen einzutragen und im übrigen die neu angelegten Wohnungsgrundbücher zu schließen.

II.

1. Die weitere Beschwerde ist nicht zulässig.

a) Soweit sich die weitere Beschwerde dagegen wendet, dass das Grundbuchamt am 27.6.2001 die Eintragung von Amtswidersprüchen abgelehnt hat, ist sie unzulässig, weil die weitere Beschwerde nur gegen Entscheidungen des Beschwerdegerichts, also des Landgerichts, statthaft ist (§ 78 Satz 1 GBO).

b) Das Rechtsmittel richtet sich auch gegen die Entscheidung des Landgerichts vom 12.4.2001. Die weitere Beschwerde gegen eine Entscheidung des Landgerichts, durch die eine Zwischenverfügung aufgehoben wird, ist aber nur unter eingeschränkten Voraussetzungen zulässig. Da das Grundbuchamt vom Landgericht nicht zum Vollzug der beantragten Eintragung angewiesen wurde, ist die weitere Beschwerde mangels Beschwerdeberechtigung nicht zulässig (BGH Rpfleger 1998, 420; Demharter GBO 23. Aufl. § 71 Rn. 65).

c) Etwas anderes gilt auch nicht deshalb, weil die Eintragungen zwar nicht aufgrund Anweisung durch das Landgericht, aber als Folge der Bindung des Grundbuchamts an die Entscheidung des Landgerichts vorgenommen wurden. Die Gesetzesverletzung im Sinn des § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO, die den Amtswiderspruch rechtfertigen soll, wird vom Beteiligten zu 3 in dem vom Grundbuchamt in der Zwischenverfügung vom 21.11.2000 genannten Eintragungshindernis gesehen. Das Landgericht hat ein solches Eintragungshindernis in seiner Entscheidung vom 12.4.2001 verneint. An die der Entscheidung des Landgerichts zugrundeliegende Rechtsansicht sind das Grundbuchamt und grundsätzlich auch das Landgericht selbst gebunden (Demharter § 77 Rn. 42, 43). Daher konnte das Grundbuchamt, gestützt auf die seiner Zwischenverfügung zugrundeliegende Rechtsansicht, einen Amtswiderspruch gegen die vorgenommenen Eintragungen nicht eintragen, weil diese Rechtsansicht vom Landgericht verworfen wurde. Jedoch wäre das Landgericht im vorliegenden Fall nicht gehindert, als Beschwerdegericht das Grundbuchamt zur Eintragung von Amtswidersprüchen anzuweisen. Denn das Landgericht wäre nicht an die seiner Entscheidung vom 12.4.2001 zugrundeliegende Rechtsansicht gebunden. Diese Bindung besteht deshalb nicht, weil die Entscheidung des Landgerichts mangels Beschwerdeberechtigung nicht mit der weiteren Beschwerde angefochten werden kann. Die unterlassene obwohl mögliche Anfechtung einer Entscheidung des Landgerichts ist aber die Rechtfertigung und damit Voraussetzung einer Bindungswirkung (BayObLGZ 1999, 104/107 ff.).

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 13a Abs. 1 Satz 2 FGG.

III.

Da anzunehmen ist, dass der Beteiligte zu 3 nunmehr eine Beschwerde gegen den Beschluss des Grundbuchamts vom 27.6.2001 einlegen wird, hält es der Senat für geboten, für das weitere Verfahren folgendes zu bemerken, ohne dass das Landgericht an diese Rechtsansicht gebunden ist:

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Durch die Schaffung zusätzlichen Sondereigentums in dem Sondernutzungsbereich würden die übrigen Wohnungseigentümer rechtlich nicht berührt, weil sie mit dinglicher und schuldrechtlicher Wirkung von jeglicher Nutzung in diesem Bereich ausgeschlossen seien. Jedenfalls sei das Eintragungshindernis in Form der Notwendigkeit der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer durch die Zustimmungserklärung der Beteiligten zu 1 vom 24.1.2001 beseitigt worden. In den notariell beurkundeten Kaufverträgen mit den Erwerbern, darunter der Beteiligte zu 3, sei die Beteiligte zu 1 formgerecht bevollmächtigt worden, den mit dem Teileigentum an dem Keller Nr. 102 verbundenen Miteigentumsanteil unterzuteilen und mit Sondereigentum und Sondernutzungsrechten zu verbinden. Die Vollmacht sei durch den Widerruf nicht weggefallen. Nicht nur die Vollmacht, sondern auch das zugrundeliegende Rechtsgeschäft sei notariell beurkundet worden. Durch die Beschränkung der Vollmacht im Innenverhältnis sei der Inhalt und Umfang des Auftrags als zugrundeliegendes Rechtsverhältnis ebenfalls notariell beurkundet. Hinzu komme, dass die unwiderrufliche Ermächtigung und Beauftragung zur Schaffung neuen Wohnungseigentums in § 18 der Gemeinschaftsordnung zum Inhalt der notariellen Kaufverträge gemacht worden sei. Die ausschließlich zugunsten des Bevollmächtigten erteilte Vollmacht sei damit als unwiderrufliche Vollmacht ausgestaltet. Für einen wichtigen Grund, der einen Widerruf rechtfertigen könnte, sei nichts dargetan.

2. Gegen die Entscheidung bestehen keine rechtlichen Bedenken. Das Landgericht hat zu Recht das behauptete Eintragungshindernis, nämlich die fehlende Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, verneint.

Zur Schaffung neuen Wohnungseigentums durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und Verbindung des Sondereigentums mit einem von einem anderen Miteigentumsanteil abgetrennten Anteil ist die Einigung aller Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich, außerdem die Zustimmung der dinglich Berechtigten an den Wohnungseigentumsrechten; dies gilt auch dann, wenn an dem Teil des Gemeinschaftseigentums, das umgewandelt werden soll, ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist (BayObLGZ 1991, 313/316; Demharter Anh. zu § 3 Rn. 65 M. W. N.).

a) Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer war zur Eintragung der neu begründeten Wohnungseigentumsrechte im Zuge der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum nicht deshalb entbehrlich, weil der teilende Eigentümer hierzu in § 18 der Gemeinschaftsordnung ermächtigt wurde. Der Senat hat wiederholt entschieden, dass eine in der Gemeinschaftsordnung erteilte Ermächtigung zur Schaffung von neuem Wohnungseigentum durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum nicht mit einer die Sondernachfolger bindenden Weise als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann. An dieser Rechtsansicht hat der Senat trotz Kritik, mit der er sich auseinandergesetzt hat, festgehalten; dabei steht er in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Kammergerichts (s. dazu BayObLG Rpfleger 2000, 544 m. w. N.; ferner Röll ZWE 2000, 446).

b) Der Senat hat außerdem wiederholt entschieden, dass die Einräumung eines umfassenden Sondernutzungsrechts an einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksfläche einschließlich des Rechts, diese Fläche zu bebauen, nicht die vorweggenommene Einigung über die Einräumung von Sondereigentum an den Räumen in einem auf der Fläche errichteten Gebäude zugunsten des Sondernutzungsberechtigten enthält (BayObLG Rpfleger 2000, 544; MittBayNot 2000, 551). An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der hieran geäußerten Kritik (Roellenbleg MittBayNot 2000, 552) fest. Das Landgericht hat sich diese Kritik zu eigen gemacht. Die Kritik meint unter Berufung auf BGHZ 73, 145, weil ein Sondernutzungsrecht auf einen anderen Wohnungseigentümer ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer übertragen werden könne und weil die übrigen Wohnungseigentümer sowohl beim Sondernutzungsrecht als auch beim Sondereigentum von jeglicher Nutzung des betreffenden Bereichs ausgeschlossen seien, lasse sich der BGH-Entscheidung unmittelbar entnehmen, dass auch die Schaffung zusätzlichen Sondereigentums in einem Sondernutzungsbereich nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfe. Diese Ansicht verkennt den Unterschied zwischen der Übertragung eines trotz der im Hinblick auf § 10 Abs. 2 WEG verdinglicht wirkenden, aber gleichwohl schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts und der Schaffung von Sondereigentum als eines Elements (§ 1 Abs. 2 WEG) des dinglichen Wohnungseigentumsrechts. sie verwischt auch die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz selbst ergebende Unterscheidung zwischen dem durch die Vorschriften des 1. Abschnitts von Teil I über die Begründung von Wohnungseigentum geprägten sachenrechtlichen Grundverhältnis der Wohnungseigentümer und dem durch die schuldrechtlichen Vorschriften des 2. Abschnitts von Teil I geprägten Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer.

c) Die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer liegt in Form der von der Beteiligten zu 1 am 24.1.2001 abgegebenen Erklärung aufgrund der ihr erteilten Vollmachten in den Kaufverträgen vor.

Die Aufteilung des mit dem Teileigentum an dem Keller Nr. 102 verbundenen Miteigentumsanteils und Schaffung neuer Wohnungseigentumsrechte durch Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum wurde durch die notarielle Urkunde vom 17.3.2000 von der Beteiligten zu 1 im Zusammenwirken mit der Beteiligten zu 2 vorgenommen. Am 17.3.2000 war die Beteiligte zu 1 noch Eigentümerin des Teileigentums an dem Keller Nr. 102, das jedoch bereits durch Vertrag vom 24.9.1999 an die Beteiligte zu 2 verkauft und aufgelassen worden war. Für die Beteiligte zu 2 war eine Auflassungsvormerkung eingetragen; das Eigentum ging aber erst am 26.5.2000 auf sie über. Am 24.1.2001 war die Beteiligte zu 1 nicht mehr Eigentümerin des Teileigentums. An diesem Tag erklärte sie aufgrund der ihr in den notariellen Urkunden erteilten Vollmachten die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.

Die in den notariell beurkundeten Kaufverträgen enthaltene Vollmacht ist im Hinblick auf die ausdrücklich zum Inhalt der Kaufverträge gemachten Teilungserklärung einschließlich der Gemeinschaftsordnung ausreichend bestimmt. Die Kaufverträge enthalten auch das der Vollmachtserteilung zugrundeliegende Rechtsverhältnis in der Form eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags; eine isolierte Vollmacht liegt damit nicht vor (vgl. BayObLG NJW-RR 1996, 848). Aus dem gesamten Vertragswerk ergibt sich zweifelsfrei, dass die Bevollmächtigung nach Grund und Zweck in erster Linie dem besonderen Interesse der Beteiligten zu 1 als der teilenden Grundstückseigentümerin und Vollmachtnehmerin diente, weil die Möglichkeit der Schaffung neuen Wohnungseigentums Voraussetzung für eine sinnvolle und von vornherein beabsichtigte Verwertung des Grundstücks durch den teilenden Grundstückseigentümer war. Die Vollmacht ist damit auch ohne ausdrückliche Erklärung (vgl. § 168 Satz 2 Halbs. 2 BGB) unwiderruflich (allgemeine Meinung; BGH WPM 1985, 646; BayObLG aaO; vgl. Demharter § 19 Rn. 83 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Anhaltspunkte für das Vorliegen eines wichtigen Grunds, der gleichwohl einen Widerruf rechtfertigen könnte (BGH aaO), liegen nicht vor. Es kann offen bleiben, ob es genügt, dass für das Vorliegen eines wichtigen Grunds ein erheblicher Grad von Wahrscheinlichkeit genügt oder die volle Überzeugung des Grundbuchamts gegeben sein muss (vgl. dazu einerseits Demharter § 19 Rn. 83 und andererseits Schaub in Bauer/v. Oefele GBO AT VII Rn. 178). Denn das Vorliegen eines wichtigen Grunds ist nicht einmal wahrscheinlich. Der Beteiligte zu 3 sieht einen wichtigen Grund darin, dass die Beteiligte zu 1 durch die Veräußerung des Teileigentums an dem Keller Nr. 102 durch Vertrag vom 24.9.1999 an die Beteiligte zu 2 ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer widerrechtlich in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingegriffen habe. Wohnungs- oder Teileigentum ist grundsätzlich frei veräußerlich und bedarf nicht der Zustimmung Dritter. Auch fehlt jeglicher Anhaltspunkt dafür, dass das der Beteiligten zu 1 eingeräumte Recht, neues Wohnungseigentum zu schaffen, an die Person der Beteiligten geknüpft wäre und mit der Veräußerung des Teileigentums erloschen wäre.

Offen bleiben kann, ob es im Hinblick darauf, dass die Beteiligte zu 1 von der Vollmacht durch ihre Erklärung vom 24.1.2001 selbst Gebrauch gemacht hat, überhaupt darauf ankommt, ob die Übertragung der der Beteiligten zu 1 in der Gemeinschaftsordnung und in den Kaufverträgen eingeräumten Rechte durch Vertrag vom 24.9.1999 auf die Beteiligte zu 2 wirksam ist. An der Wirksamkeit bestehen jedenfalls keine Zweifel. Die Übertragung stellt sich, was die Vollmacht angeht, als Erteilung einer Untervollmacht dar (Schaub in Bauer/v. Oefele AT VII Rn. 30). Da nichts dafür spricht, dass die Erwerber von Wohnungseigentum ein Interesse daran haben konnten, dass die Schaffung neuen Wohnungseigentums unter Aufteilung des mit dem Teileigentum an dem Keller Nr. 102 verbundenen Miteigentumsanteils nur von der Beteiligten zu 1 persönlich wahrgenommen wird, weil zu ihr ein besonderes Vertrauensverhältnis bestand, steht der Wirksamkeit der Unterbevollmächtigung der Beteiligten zu 2 nichts im Weg (BGH WPM 1959, 377; Schaub in Bauer/v. Oefele AT VII Rn. 32).

Nicht nachvollziehbar ist der Vortrag des Beteiligten zu 3, die Beteiligte zu 1 sei nie Eigentümerin des Teileigentums an dem Keller Nr. 102 geworden, weil die drei Flurstücke, aus denen das in Wohnungseigentum aufgeteilte Grundbuchgrundstück besteht, "zu keiner Zeit insgesamt vermessen und auch nicht katasterrechtlich erfaßt" worden sei.

Ende der Entscheidung