Judicialis Rechtsprechung

Maßgebend für den Anteil eines Wohnungs- oder Teileigentümers an den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich sein eingetragener Miteigentumsanteil am Grundstück. Dies gilt auch dann, wenn für bestimmte Räume im Keller der Wohnanlage Teileigentum begründet wurde, während andere Kellerräume den Wohnungen zugerechnet werden, ohne dass Teileigentum begründet wurde.

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Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Dem Antragsteller gehören u.a. das Teileigentum 01 im 1. Kellergeschoß mit einem Miteigentumsanteil von 28/1.000 sowie drei im 2. Kellergeschoß gelegene nicht zu Wohnzwecken und im Nachtrag zur Teilungserklärung vom 9.2.1973 als Luftschutzräume bezeichnete Teileigentumseinheiten mit einem jeweiligen Miteigentumsanteil von 1/1.000.

Die Wohnungseigentümer genehmigten am 26.9.2002 unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Jahresabrechnung 2001 und entlasteten die Verwalterin. Außerdem beschlossen sie unter TOP 4, näher bezeichnete Sondernutzungsrechte zugunsten des Antragstellers zu begründen, wenn dieser innerhalb von drei Wochen seine Zahlungsrückstände begleicht.

Der Antragsteller leistete auf die Zahlungsrückstände nicht. Hinsichtlich der Jahresabrechnung beanstandet er, dass die Luftschutzräume gesondert wie Wohnräume nach Miteigentumsanteilen in die Jahresabrechnung einbezogen und jeweils mit einer vollen Verwaltergebühr belastet worden seien, obwohl im Verwaltervertrag für Teileigentumseinheiten kein Verwalterhonorar vereinbart sei. Demgegenüber würden die Keller in der Wohnanlage jeweils einer Wohnung zugeordnet und bei der Berechnung der 1.000stel-Anteile nicht berücksichtigt.

Der Antragsteller hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 7.4.2003 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat am 5.4.2004 die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat nur teilweise Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 2 sei unbegründet. Abgerechnet werde nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, auch für die Luftschutzräume. Dies entspreche dem Gesetz und der Gemeinschaftsordnung. Eine Abänderung des Verteilungsschlüssels liege nicht vor. Im Beschlussanfechtungsverfahren könne die Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses nur nach der Rechtslage auf Grund der Teilungserklärung zur Zeit der Beschlussfassung überprüft werden. Eine Entscheidung darüber, ob aus Billigkeitsgründen eine Abänderung des Verteilungsschlüssels vorzunehmen sei, könne im vorliegenden Verfahren nicht getroffen werden.

Der Antrag auf Ungültigerklärung von TOP 4 sei unzulässig, weil der Antragsteller nicht beschwert sei. Die in TOP 4 enthaltene Regelung sei als bedingter Vergleich anzusehen. Da innerhalb der in TOP 4 genannten Frist nicht geleistet worden sei, sei die Regelung insgesamt gegenstandslos. Soweit der Antragsteller vortrage, er sei der Meinung gewesen, es werde nach dem neuen Verteilungsschlüssel abgerechnet und er habe deshalb nicht geleistet, liege ein unbeachtlicher Motivirrtum vor.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält überwiegend der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Nach § 16 Abs. 2 WEG und nach der Gemeinschaftsordnung ist für den Anteil eines Wohnungseigentümers an den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums der eingetragene Miteigentumsanteil am Grundstück maßgebend. Hier ist im heranzuziehenden Nachtrag zur Teilungserklärung für die Luftschutzräume jeweils ein gesondertes Teileigentum mit einem bestimmten Miteigentumsanteil begründet worden. Demzufolge sind diese Teileigentumseinheiten bei der Jahresabrechnung zu Recht mit ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil gesondert in die Jahresabrechnung eingestellt worden. Unerheblich ist, ob und weshalb in früheren Jahresabrechnungen anders verfahren worden ist. Desgleichen kommt es nicht darauf an, ob und wie sonstige Kellerräume in der Wohnanlage bei der Abrechnung behandelt werden. Ob aus Billigkeitsgründen eine Änderung der Teilungserklärung veranlasst ist, ist aus den zutreffenden Gründen der Entscheidung des Landgerichts im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen.

b) Zu Unrecht werden allerdings die Teileigentumseinheiten des Antragstellers mit Verwalterhonorar belastet, denn im Verwaltervertrag ist dafür ein Honorar nicht vereinbart. Mit Wohnungseigentum kann das Teileigentum insoweit nicht gleichgestellt werden.

c) Die Entscheidung des Landgerichts zu TOP 4 ist nicht zu beanstanden. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung