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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 27.07.2000
Aktenzeichen: 2Z BR 112/99
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 15 Abs. 3
WEG § 26
Ein Wohnungseigentümer in einer aus zwei Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft kann sich mit seiner Stimmenmehrheit nicht selbst zum Verwalter bestellen, wenn die Interessengegensätze so offenkundig sind, daß ein die Verwaltertätigkeit voraussetzendes Vertrauensverhältnisses zum anderen Wohnungseigentümen nicht besteht.

Leitsatz( red.) Das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche berechtigt den nutzungsberechtigten Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht eigenmächtig dort stehende Bäume zu fällen.


BayObLG Beschluss

LG München I - 1 T 2790/99 AG München 483 UR II 266/98

2Z BR 112/99

27.07.00

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Sprau sowie der Richter Lehr und Dr. Delius am 27. Juli 2000 in der Wohnungseigentumssache wegen Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen,

beschlossen:

Tenor:

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners werden der Beschluss des Landgerichts München I vom 26. Juli 1999 und der Beschluss des Amtsgerichts München vom 19. Januar 1999 abgeändert.

II. 1. Der Antrag, den Eigentümerbeschluss zu Tagesordnungspunkt 1 der Versammlung vom 6. März 1998 für ungültig zu erklären, wird mit der Maßgabe abgewiesen, dass die Klausel "Das Verwalterhonorar beträgt DM 100/Monat/Wohnung" entfällt; insoweit verbleibt es bei der Ungültigerklärung.

2. Der Antrag, den Eigentümerbeschluss zu Tagesordnungepunkt 2 der genannten Versammlung für ungültig zu erklären, wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Worte "und bevollmächtigt namens des Antragstellers" entfallen, der Antragsteller nicht zur Anpflanzung von Rhododendron-Sträuchern verpflichtet ist und insoweit auch kein Recht zur Ersatzvornahme besteht; auch hier verbleibt es insoweit bei der Ungültigerklärung.

III. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen.

IV. Von den Gerichtskosten aller Rechtszüge hat der Antragsteller 5/12, der Antragsgegner 7/12 zu tragen. Der Antragsgegner hat dem Antragsteller außerdem die Hälfte der im zweiten und dritten Rechtszug erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

V. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 126700 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Auf dem ungefähr 1800 m² großen Grundstück der Wohnanlage stehen zwei Häuser; die Räume in dem Haus Nr. 1 (R.straße 26) sind Sondereigentum des Antragsgegners und mit einem Miteigentumsanteil von 64/100 verbunden. Die Räume im Haus Nr. 2 (R.straße 26a) sind Sondereigentum des Antragstellers und mit einem Miteigentumsanteil von 36/100 verbunden.

Nach § 4 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) haben die jeweiligen Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an denjenigen Teilen, Anlagen und Einrichtungen der zu ihrem Wohnungseigentum gehörenden Gebäude, die nicht Gegenstand des Sondereigentums sind; sie haben diese Teile, Anlagen und Einrichtungen allein zu unterhalten und die damit verbundenen Kosten allein zu tragen. In § 4 Nr. 2 GO ist den jeweiligen Eigentümern das alleinige Nutzungsrecht an den die Häuser umgebenden, im Aufteilungsplan näher ausgewiesenen Grundstücksteilen zugewiesen. § 4 Nr. 3 bestimmt, dass die Wohnungseigentümer die ihrem Nutzungsrecht unterliegenden Gartenteile allein zu unterhalten und die Kosten dafür allein zu tragen haben. Nach § 7 GO ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die seinem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und des Grundstücks, die seiner alleinigen Nutzung unterliegen, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen. Nach § 8 GO hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem eine Versicherung gegen eine Inanspruchnahme aus der gesetzlichen Haftpflicht des Haus- und Grundstückseigentümers abzuschließen.

Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer bestimmt sich gemäß § 9 GO nach ihren Miteigentumsanteilen.

Im Frühjahr 1994 beseitigten die Mieter des Antragstellers auf dessen Gartenanteil drei Fichten und eine Pygmäen-Fichte. Der Antragsgegner hat am 2.12.1996 bei Gericht beantragt, den Antragsteller zur Wiederanpflanzung dieser Bäume sowie zur Anpflanzung mehrerer Rhododendronbüsche als Windschutz vor der Fichtengruppe zu verpflichten. Mit inzwischen rechtskräftigem Beschluss vom 17.7.1998 hat das Amtsgericht den Anträgen stattgegeben; der Antragsgegner betreibt aus dem Beschluss die Zwangsvollstreckung.

Zwischen den Beteiligten kam es im Laufe der Jahre zu Meinungsverschiedenheiten und zu Streit über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer gemäß der Gemeinschaftsordnung, insbesondere über die Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäude und Grundstücksanteil des Antragstellers. Der Antragsgegner wirft jenem vor, das seiner Nutzung unterliegende gemeinschaftliche Eigentum nicht ordnungsgemäß instandzuhalten. Er beantragte bei Gericht, für die Gemeinschaft einen Verwalter zu bestellen. Im Laufe dieses Verfahrens kam es zu einer Korrespondenz zwischen den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten; nach einem Schreiben seines Bevollmächtigten vom 14.11.1997 war der Antragsteller grundsätzlich damit einverstanden, dass der Antragsgegner die Hausverwaltung übernehme. Dieser berief nach weiterer Erörterung zwischen den Verfahrensbevollmächtigten für den 6.3.1998 eine Eigentümerversammlung ein, zu der aber der Antragsteller nicht erschien. In der Versammlung, zu deren Leiter der Verfahrensbevollmächtigte des Antragsgegners bestellt wurde, wurden mit den Stimmen des Antragsgegners laut Versammlungsniederschrift unter anderem folgende Beschlüsse gefaßt:

TOP 1

Bestellung eines Verwalters

RA M. berichtet, alle Bemühungen in der Suche nach einem externen professionellen Verwalter seien gescheitert. RA F. habe in Kenntnis dieses Umstands das Einverständnis des Herrn Dr. L. (= Antragsteller) mit der Bestellung des Herrn Dr. Dr. S. (= Antragsgegner) zum Verwalter avisiert.

Der <Antragsgegner> stellt daraufhin folgenden

Beschlussantrag:

Der <Antragsgegner> wird mit Wirkung vom 07.03.1998 bis zum 31.12.2002 zum Verwalter bestellt. Das Verwalterhonorar beträgt DM 100,00/Monat/Wohnung.

Der <Antragsgegner> nimmt die Bestellung an und stellt folgenden weiteren

Beschlussantrag:

Der bestellte Verwalter wird bevollmächtigt, bei der B.Bank ein auf die Wohnungeeigentümergemeinschaft lautendes Konto mit ausschließlicher Unterschriftsberechtigung des Verwalters zu eröffnen.

TOP 2

Beschluss über die Wiederherstellung des Gartens nach Maßgabe des Antrags... im Verfahren UR II 1119/96 WEG/5. Der <Antragsgegner> stellt folgenden

Beschlussantrag:

Der <Antragsteller> ist verpflichtet, auf eigene Kosten Wiederanpflanzungsarbeiten nach Maßgabe des Antrags... vom 02.12.1996 im Verfahren beim AG M.... vorzunehmen. Der <Antragsteller> hat den Garten mit dieser Maßgabe innerhalb von 3 Monaten, gerechnet ab Beschlussfassung, wiederherzustellen. Kommt der <Antragsteller> trotz Mahnung und Fristsetzung durch den Verwalter seiner Verpflichtung ganz oder teilweise nicht nach, ist der Verwalter beauftragt und bevollmächtigt, namens des <Antragstellers> den Gärtnermeister W.G. mit den Wiederanpflanzungsarbeiten, bzw. den nicht vollständig ausgeführten Pflanzarbeiten zu beauftragen. In diesem Falle ist der Verwalter befugt, vom <Antragsteller> Zahlung eines Betrages zu verlangen, der dem vom Verwalter zuvor einzuholenden Kostenangebot des Herrn G. entspricht.

Der <Antragsteller> hat in diesem Falle den vom Verwalter angeforderten Betrag binnen 2 Wochen ab Eingang der Anforderung auf das Gemeinschaftskonto zu überweisen.

Soweit nach diesem Beschlussantrag Willenserklärungen des Verwalters an den <Antragsteller> zu richten sind, können diese per Adresse RA F. abgegeben werden und gelten mit dortigem Eingang als dem <Antragsteller> zugegangen, es sei denn, der <Antragsteller> hat dem Verwalter zuvor schriftlich mitgeteilt, dass RA. F. nicht mehr sein anwaltlicher Vertreter sei.

TOP 3

Beschluss über die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums am Gebäude R.straße 26a und im Bereich der dazugehörigen Sondernutzungsfläche (§ 7 GO) nach Maßgabe der der Ladung als Anlage 1 beigefügten Auflistung vom 24.10.1997 und in Ausführung der Eigentümerbeschlüsse vom 10.01.1991 (TOP 7) und vom 24.10.1991 (TOP 2).

Der <Antragsgegner> stellt folgenden

Beschlussantrag:

Der <Antragsteller> ist verpflichtet, auf eigene Kosten alle Schäden am und im Haus R.straße 26a sowie im Gartenbereich, soweit dieser zum Sondernutzungsbereich des <Antragstellers> gehört, zu beseitigen, wie sie in der der Ladung zur heutigen Eigentümerversammlung beigefügten Auflistung vom 24.10.1997 im einzelnen beschrieben sind. Der <Antragsteller> ist verpflichtet, unverzüglich mit dem <Antragsgegner> einen Termin abzustimmen, an dem beide Beteiligten gemeinsam an Hand der genannten Auflistung eine Vollständigkeitsüberprüfung vornehmen und ggf. die Auflistung um weitere, zu beseitigende Schäden ergänzen, die dem <Antragsgegner> bis dato nicht bekannt sind. Sollten sich im Überprüfungsbereich weitere Schäden zeigen, ist der <Antragsteller> zu deren Aufnahme in die Auflistung und zu deren Beseitigung in gleicher Weise verpflichtet. Ungeachtet der bereits seit 1991 überfälligen Instandhaltungsmaßnahmen - s. TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 10.01.1991 und TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 24.10.1991 - hat der <Antragsteller> alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, zu deren Vornahme er nach dem heutigen Eigentümerbeschluss verpflichtet ist, innerhalb von 3 Monaten ab Beschlussfassung zu treffen. Mit dieser Fristsetzung ist eine Stundung der Instandhaltunge- und Instandsetzungspflicht nicht verbunden.

Erfüllt der <Antragsteller> die hier festgelegten Pflichten ganz oder teilweise trotz Mahnung und Fristsetzung durch den Verwalter nicht, ist der Verwalter beauftragt und bevollmächtigt, namens des <Antragstellers> die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverträge mit Dritten zu schließen. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, für die einzelnen Gewerksbereiche jeweils mehrere Angebote einzuholen. Der Verwalter hat die Vergabe jedoch nach bestem Wissen und Gewissen durchzuführen. In diesem Falle ist der Verwalter ferner befugt, vom <Antragsteller> einen Geldbetrag anzufordern, der seiner Höhe nach dem voraussichtlich entstehenden Finanzierungsaufwand entspricht.

Der <Antragsteller> ist dann verpflichtet, den angeforderten Betrag binnen 2 Wochen ab Eingang der Anforderung zu zahlen. Maßstab für den vom Verwalter anzufordernden Geldbetrag ist das zu dieser Zeit vorliegende Angebot bzw. das zu dieser zeit vorliegende billigste Angebot.

Soweit nach diesem Beschlussantrag Willenserklärungen des Verwalters an den <Antragsteller> zu richten sind, können diese per Adresse RA F. abgegeben werden und gelten mit dortigem Eingang als dem <Antragsteller> zugegangen, es sei denn, der <Antragsteller> hat dem Verwalter zuvor schriftlich mitgeteilt, dass RA F. nicht mehr sein anwaltschaftlicher Vertreter sei.

In den als "Eigentümerbesprechung" bezeichneten Zusammenkünften des Antragsgegners und der Rechtsvorgänger des Antragstellers vom 10.1.1991 und vom 24.10.1991 besprachen die Beteiligten Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum im Bereich des Wohnungseigentums Nr. 2 (Maler- und Verputzarbeiten). In der im Beschlussantrag ebenfalls genannten "Auflistung vom 24.10.1997" stellte der Antragsgegner von ihm ermittelte "Schäden am/im Haus" des Antragstellers sowie "Schäden im Gartenbereich" des Antragstellers zusammen.

In der Versammlungsniederschrift vom 6.3.1998 heißt es weiter:

TOP 6

Ermächtigung des Verwalters zum Abschluß von Verträgen über die Durchführung turnusmäßiger Arbeiten an den Gebäuden und Außenanlagen

Der <Antragsgegner> berichtet, er habe sich bei Herrn G. und der für Dach und Regenrinnen zuständigen Fa. L. nach der Höhe der Kosten erkundigt, die im Bereich des <Antragstellers> für die Durchführung der turnusmäßigen Arbeiten jährlich voraussichtlich entstehen. Danach belaufen sich die Gartenpflegekosten auf ca. DM 5500,00/Jahr, die Arbeiten am Dach und den Regenrinnen einschließlich Austausch der bereits durchgerosteten Dachrinne auf ca. DM 3000,00.

Der <Antragsgegner> stellt folgenden

Beschlussantrag:

Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, namens der Wohnungseigentümer oder, soweit es um Sondernutzungsbereiche der einzelnen Wohnungseigentümer geht, namens eines einzelnen Wohnungseigentümers mit Dritten Verträge über die Durchführung turnusmäßiger Arbeiten an den Gebäuden und Außenanlagen zu schließen, soweit diese der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums dienen (z.B. Dach, Regenfallrohre, Dachrinnen, Gartenpflege). Die hier begründete Verwalterermächtigung hat ihre Ursache in der Tatsache, dass der <Antragsteller> seit Erlangen seiner Eigentümerstellung seinen Pflichten gemäß § 7 GO zu keiner Zeit nachgekommen ist. Zur Finanzierung derartiger Verträge verpflichtet sich der <Antragsteller> vorbehaltlich einer davon abweichenden Kostenentwicklung, jährlich DM 8500,00 auf das Gemeinschaftskonto einzubezahlen, erstmals für das Kalenderjahr 1998, fällig jeweils zum 01.04. eines Jahres.

TOP 8

Beschluss über den Abschluß einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung durch den <Antragsteller>

Der <Antragsgegner> stellt folgenden

Beschlussantrag:

Der <Antragsteller> ist verpflichtet, unverzüglich einen Vertrag über die Haus- und Grundbesitzerversicherung mit dem G. Konzern Allgemeine Versicherungs AG des Inhalts abzuschließen, wie sie der <Antragsgegner> bereits abgeschlossen hat, also insbesondere unter Einschluß des Versicherungsrisikos "umstürzende Bäume".

Kommt der <Antragsteller> dieser Verpflichtung nicht bis spätestens 01.05.1998 nach, ist der Verwalter beauftragt und bevollmächtigt, namens des <Antragstellers> diesen Versicherungsvertrag zu schließen.

Der Antragsteller hat am 6.4.1998 bei Gericht beantragt, unter anderem die zitierten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Weitere Versammlungsbeschlüsse sind nicht mehr Gegenstand des Verfahrens. Das Amtsgericht hat den Anträgen mit Beschluss vom 19.1.1999 stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragsgegners mit Beschluss vom 26.7.1999 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das zulässige Rechtsmittel des Antragsgegners hat, soweit es um die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 1 der Versammlung vom 6.3.1998 geht, ganz überwiegend, soweit es um die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 2 geht, weitgehend Erfolg. Im übrigen ist das Rechtsmittel nicht begründet.

A. Eigentümerbeschluss zu TOP 1

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter sei zwar grundsätzlich möglich. Sie könne jedoch im Einzelfall ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn Interessenkollisionen zu befürchten seien. Dies habe das Amtsgericht zu Recht bejaht. Die Gemeinschaft bestehe nur aus zwei Miteigentümern, wobei der Antragsgegner über die Stimmenmehrheit verfüge. Zwischen den Eigentümern bestünden erhebliche Meinungsverschiedenheiten in Bezug auf ihre Rechte und Pflichten, insbesondere hinsichtlich der Notwendigkeit und des Umfangs von Instandhaltungsarbeiten sowie der Gartengestaltung und -pflege, also in einem Bereich, der einen wesentlichen Teil der Verwaltertätigkeit ausmache. Deshalb sei die Gefahr einer Interessenkollision nicht von der Hand zu weisen, auch wenn der Antragsgegner davon überzeugt sei, im Interesse der Gemeinschaft zu handeln. Es widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, in einer Gemeinschaft aus zwei Mitgliedern einen Verwalter zu bestellen, der nicht das Vertrauen des Miteigentümers genieße. Weitere Streitigkeiten seien damit vorprogrammiert. Nur ein neutraler Verwalter sei in der Lage, das gemeinschaftliche Eigentum sachgerecht zu verwalten.

Der Umstand, dass der Antragsteller mit Schreiben seines Anwalts vom 14.11.1997 sein Einverständnis mit der Bestellung des Antragsgegners erklärt habe, ändere daran nichts. Dieses Zugeständnis im Rahmen der Bemühungen um eine gütliche Einigung lasse angesichts der weiteren Entwicklung nicht den Schluß zu, dass eine fruchtbare Zusammenarbeit mit dem Antragsgegner als Verwalter möglich sein werde. Der Interessenkonflikt sei gerade in den angefochtenen Beschlüssen offen zutage getreten.

Ebensowenig sei von Bedeutung, dass kein Außenstehender als Verwalter gefunden worden sei, wobei dahinstehen könne, wie intensiv die Bemühungen gewesen seien.

Das Amtsgericht habe den Eigentümerbeschluss, zu TOP 1 zu Recht insgesamt, also auch hinsichtlich der Vergütung und der Ermächtigung zur Kontoeröffnung, aufgehoben, da die Regelungen eine Einheit bildeten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält in diesem Punkt ganz überwiegend der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Der Antragsteller macht im Beschwerdeverfahren und im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr geltend, dass am 6.3.1998 keine Eigentümerversammlung stattgefunden habe; er beruft sich auch nicht mehr darauf, dass die dort gefaßten Eigentümerbeschlüsse schon wegen Einberufungsmängeln für ungültig zu erklären seien.

b) Das Landgericht ist der Meinung, dass die Bestellung des Antragsgegners zum Verwalter den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche und deshalb der BestellungsBeschluss für ungültig zu erklären sei; dem vermag der Senat nicht zu folgen.

(1) Der Begriff der ordnungsmäßigen Verwaltung ist ebenso wie der der mißbräuchlichen Ausübung einer Rechtsstellung ein unbestimmter Rechtsbegriff. Die Frage, ob der vom Tatrichter bindend festgestellte Sachverhalt die Merkmale dieses unbestimmten Rechtsbegriffs erfüllt, unterliegt als Rechtsfrage der Beurteilung durch das Rechtsbeschwerdegericht (vgl. OLG Hamm OLGZ 1978, 184/188; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. Rn. 59, Staudinger/Bub WEG Rn. 71, jeweils zu § 21; Keidel/Kahl FG 14. Aufl. § 27 Rn. 30).

(2) Nach Ansicht des Senats verstößt die Bestellung des Antragsgegners zum Verwalter im vorliegenden Fall weder gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung noch stellt sie eine rechtsmißbräuchliche Ausnutzung der Stimmenmehrheit durch den Antragsgegner zu eigennützigen Zwecken dar. Diese Gründe für die Ungültigerklärung liegen zwar nahe, wenn das Stimmrecht in einer Zweiergemeinschaft abweichend von § 25 Abs. 2 WEG der Größe der Miteigentumsanteile folgt und dadurch für einen der Miteigentümer von vornherein ein Stimmenübergewicht geschaffen wird (zur Zulässigkeit einer solchen Regelung grundsätzlich BayObLGZ 1986, 10 ff. m.w.N.; 1997, 139 ff.). Es ist dann in jedem Einzelfall besonders kritisch zu prüfen, ob der Beschluss für ungültig zu erklären ist oder nicht (vgl. BayObLGZ 1986, 10/14). Dies gilt in gesteigertem Maße, wenn der Eigentümer seine Stimmenmehrheit dazu ausnutzt, sich selbst oder eine Person seines Vertrauens zum Verwalter zu bestellen (vgl. BayObLG WE 1990, 111 f.; WÜM 1996, 648; ZMR 1999, 495 f.; OLG Celle WuM 1989, 436 ff.; OLG Düsseldorf WE 1996, 70 f.; ZfIR 1999, 844; OLG Zweibrücken ZMR 1998, 50/53 f.; Staudinger/Bub § 26 Rn. 162). Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung und damit ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung wird dann vorliegen, wenn bereits im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze offenkundig sind und deshalb von vornherein nicht mit der Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu den anderen Wohnungseigentümern zu rechnen ist (OLG Düsseldorf aaO). Nach der Rechtsprechung des Senats (WuM 1996, 648 f.) entspricht es in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmengewicht gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer eine ihm nahestehende Person zur Verwalterin bestellt.

(3) Hier unterscheidet sich der vom Landgericht festgestellte Sachverhalt in einem wesentlichen Punkt von den Üblichen Fällen; das Landgericht hat dies bei seiner Entscheidung rechtlich nicht zutreffend gewürdigt. Der Antragsgegner hat sich nicht nach der Verwalterstellung "gedrängt", um damit leichter eigene Interessen durchsetzen zu können; er hat vielmehr zunächst die Bestellung eines Verwalters durch das Gericht betrieben. Im Verlauf dieses Verfahrens hat sich der Antragsteller durch seinen Verfahrensbevollmächtigten grundsätzlich damit einverstanden erklärt, dass der Antragsgegner die Verwaltertätigkeit übernimmt. Er hat bis zu der Eigentümerversammlung vom 6.3.1998 sein Einverständnis nicht widerrufen oder eingeschränkt; er ist, wozu er Gelegenheit gehabt hätte, auch in der Versammlung nicht erschienen, um Einwände gegen die Bestellung des Antragsgegners vorzubringen. Dieser durfte zu jenem Zeitpunkt somit vom Einverständnis des Antragstellers ausgehen. Auch damals gab es zwischen den Beteiligten schon Meinungsverschiedenheiten und waren Gerichtsverfahren anhängig. Die "weitere Entwicklung" nach der Versammlung kann für die Beurteilung des Eigentümerbeschlusses vom 6.3.1998 nicht herangezogen werden; entscheidend sind die Umstände im Zeitpunkt der Beschlussfassung. Wird bei der Abwägung weiter berücksichtigt, dass es darum ging, der Gemeinschaft zu einem Verwalter zu verhelfen und dass die Bestellung eines Außenstehenden in kleinen Gemeinschaften meist mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden ist, kann in der Wahl des Antragsgegners mit dessen eigenen Stimmen hier ausnahmsweise weder eine rechtsmißbräuchliche Ausnutzung der Stimmenmehrheit noch ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gesehen werden.

c) Der Beschluss zu TOP 1 der Versammlung vom 6.3.1998 ist somit gültig; die Entscheidungen der Vorinstanzen sind insoweit aufzuheben. Dies gilt auch für die Bestellung auf die Dauer von nahezu fünf Jahren (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG) und für die Ermächtigung, bei einer Bank ein auf den Namen der Gemeinschaft lautendes Konto mit ausschließlicher Unterschriftsberechtigung des Verwalters zu eröffnen. Diese Befugnis und die Verpflichtung dazu ergibt sich, worauf der Antragsgegner zu Recht hinweist, aus § 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Satz 1 WEG.

d) Für ungültig zu erklären ist der Beschluss aber insoweit, als er eine Verwaltervergütung von 100 DM monatlich je Wohnung festlegt. Es handelt sich hier um ein Vertragsangebot des anderen Wohnungseigentümers an den Antragsgegner. Da eine monatliche Vergütung von 100 DM je Wohnung den Rahmen des Üblichen und Angemessenen sprengt (vgl. dazu Staudinger/Bub § 26 Rn. 263; siehe auch § 26 Abs. 2 und 3, § 41 Abs. 2 II. BV) und deshalb nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann dem Anfechtungsantrag des Antragstellers schon deshalb insoweit der Erfolg nicht versagt werden. Darüber hinaus kann der Antragsgegner für seine Verwaltertätigkeit eine Vergütung nicht verlangen, da bei der hier gegebenen Sachlage (nur zwei Wohnungseigentümer in getrennten Häusern, Bestellung zum Verwalter im eigenen Interesse) den Umständen nach eine Vergütung für die Dienstleistung nicht zu erwarten ist (vgl. § 612 Abs. 1 BGB).

Eine teilweise Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses ist hier möglich (§ 139 BGB entsprechend, vgl. Staudinger/Bub § 23 Rn. 311 m.w.N.).

B. Eigentümerbeschluss zu TOP 2

1. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Der Eigentümerbeschluss sei schon deshalb für ungültig zu erklären, weil er inhaltlich einem bereits bei Gericht anhängigen, bestrittenen Antrag entspreche. Grundsätzlich sei es einer Gemeinschaft zwar nicht verwehrt, Beschlüsse auch zu Gegenständen zu fassen, die bereits gerichtshängig seien. Etwas anderes gelte aber dann, wenn wie hier die beiden Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft zugleich die einzigen Beteiligten des Gerichtsverfahrens seien. In einem solchen Fall sei abzusehen, dass der mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers gefaßte Eigentümerbeschluss vom Minderheitseigentümer angefochten werde. Damit werde ein weiteres Gerichtsverfahren in Gang gesetzt, während in dem bereits anhängigen Verfahren die erstrebte Klärung aufgrund des zwar angefochtenen, jedoch nicht nichtigen Eigentümerbeschlusses zum gleichen Gegenstand nicht mehr erfolgen könne. Der Mehrheitseigentümer nutze damit sein Stimmenübergewicht dazu aus, in einem anhängigen gerichtlichen Verfahren eine Entscheidung zu seinen Gunsten herbeizuführen und sich auf diese Weise schnell einen Vollstreckungstitel gegen den Minderheitseigentümer zu verschaffen. Diesen wiederum stehe ein Folgenbeseitigungsanspruch zu, wenn der dem Vollstreckungstitel zugrundeliegende Eigentümerbeschluss später für ungültig erklärt werde. Die Vorgehensweise des Antragsgegners führe zu einer zusätzlichen Verschärfung der ohnehin konfliktträchtigen Situation und zu weiteren erheblichen Kosten; sie entspreche deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dem Antragsgegner stehe aber auch kein Anspruch auf Wiederherstellung der Anpflanzungen auf der Sondernutzungsfläche des Antragstellers zu; dieser sei zur Entfernung der Bäume und Sträucher berechtigt gewesen. Die Beseitigung einer Grundstücksbepflanzung stelle keine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar; die Wiederherstellung könne deshalb auch nicht der Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung gleichgesetzt werden. Die rechtswidrige Beseitigung von Bäumen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück könne jedoch wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands begründen, der sich aus der Verletzung des zwischen den Eigentümern bestehenden Schuldverhältnisses sowie aus § 823 Abs. 1 und 2 BGB ergebe. Voraussetzung dafür sei jedoch, dass dem Antragsgegner durch die Beseitigung der Bäume und Sträucher ein Nachteil erwachsen sei, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe. Nach diesen Grundsätzen könne die gärtnerische Gestaltung durch den Sondernutzungsberechtigten im Einzelfall Beschränkungen unterworfen sein. Bei der Beurteilung dieser Frage könnten die nachbarrechtlichen Vorschriften herangezogen und entsprechend angewandt werden. Dies gelte insbesondere, wenn mehrere Häuser rechtlich als Wohnungseigentum ausgestaltet seien und an den Gartenflächen Sondernutzungsrechte bestünden; die tatsächlichen Gegebenheiten seien dann nicht anders als bei den Nachbarn selbständiger Grundstücke.

Diese Voraussetzungen lägen hier vor; die entsprechende Anwendung der nachbarrechtlichen Vorschriften sei geboten. Aus diesen ergäben sich keine Beschränkungen in Bezug auf das Entfernen von Bäumen von einem Grundstück. Unstreitig fielen die gefällten Fichten auch nicht unter eine Baumschutzverordnung. Der Antragsgegner habe das Fällen der Bäume deshalb hinzunehmen. Im übrigen stehe es ihm frei, den seiner Auffassung nach fehlenden Sicht- und Windschutz durch Anpflanzungen auf seinem Gartenanteil herzustellen.

Abgesehen davon habe der Antragsgegner mit Schreiben vom 2.1. und 19.6.1991 gegenüber den Rechtsvorgängern des Antragstellers nachdrücklich die Entfernung unter anderem der Bäume gefordert, durch deren Fällen er sich nun beeinträchtigt fühle. Schließlich stünde einem Wiederanpflanzungsanspruch der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen; die Kosten der Wiederherstellung der Bepflanzung beliefen sich laut Kostenvoranschlag auf mehr als 60000 DM und stünden deshalb in keinem vertretbaren Verhältnis zu der Beeinträchtigung des Antragsgegners.

2. Zu dem Eigentümerbeschluss zu TOP 2 kann die Entscheidung des Landgerichts gleichfalls in überwiegendem Maße keinen Bestand haben. Sie ist in mehrfacher Hinsicht von Rechtsfehlern beeinflußt.

a) Soweit sich die Beschlussanfechtung darauf bezieht, dass Rechtsanwalt F. als Zustellungsbevollmächtigter des Antragstellers gelten soll, hat sich das Verfahren durch die Niederlegung des Mandats (vgl. Schriftsatz vom 1.10.1998, Bl. 54 d.A.) in der Hauptsache erledigt.

b) Im übrigen können die Entscheidungen der Vorinstanzen nur insoweit Bestand haben, als es um die Anpflanzung von Rhododendronbüschen geht. Hierzu ist der Antragsteller auf seiner Sondernutzungsfläche nicht verpflichtet. Soweit der Beschluss die Wiederanpflanzung gefällter Bäume zum Gegenstand hat, entspricht er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da gegen den Antragsteller ein Anspruch auf Wiederbepflanzung entsprechend der Beschlussfassung besteht (§ 823 Abs. 1, § 249 BGB; § 1004 Abs. 1 BGB).

(1) Der Beschluss ist entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil er inhaltsgleich mit einem bei Gericht anhängigen Verpflichtungsantrag des Antragsgegners gegen den Antragsteller ist. Dies gilt auch dann, wenn über diesen Antrag, wie es inzwischen offensichtlich der Fall ist, eine rechtskräftige Entscheidung zugunsten des dortigen Antragstellers (Antragsgegners dieses Verfahrens) vorliegt. Denn das Amtsgericht hat in seinem Beschluss vom 17.7.1998 die Verpflichtung des Antragsgegners (Antragstellers dieses Verfahrens) ausschließlich auf den zwar noch nicht bestandskräftigen, aber vorläufig gültigen Eigentümerbeschluss vom 6.3.1998 gestützt, der hier angefochten ist. Würde dieser Eigentümerbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, entfiele die Anspruchsgrundlage für die Verpflichtung; dies könnte der Antragsgegner jenes Verfahrens dann auf dem Wege des § 767 ZPO, nach Abschluß der Zwangsvollstreckung gegebenenfalls im Wege eines Bereicherungsanspruchs, geltend machen (vgl. Thomas/Putzo ZPO 22. Aufl. § 767 Rn. 16); § 767 ZPO ist im Wohnungseigentumsverfahren entsprechend anzuwenden (BayObLG WuM 1992, 397 f.).

Anders wäre es nur dann, wenn das Amtsgericht unabhängig vom Eigentümerbeschluss einen gesetzlichen Anspruch des Antragsgegners gegen den Antragsteller auf Wiederbepflanzung bejaht hätte. Bei der jetzt gegebenen verfahrensrechtlichen Lage kann der Senat der Argumentation des Landgerichts nicht folgen. Denn nach dieser müßte die materielle Rechtslage in einem neuen Verfahren geklärt werden, was den Interessen der Beteiligten und den Grundsätzen der Prozeßökonomie widerspräche.

(2) Der Antragsgegner kann als Miteigentümer vom Antragsteller die Wiederanpflanzung von Fichten nach Maßgabe des Eigentümerbeschlusses und des Antrags im amtsgerichtlichen Verfahren verlangen.

Es steht fest, dass entsprechende Fichten von den Mietern des Antragstellers mit dessen Einverständnis entfernt worden sind. Der Antragsteller oder dessen Mieter waren zum Fällen der Fichten nicht berechtigt. Das dem Antragsteller am Grundstück zustehende Sondernutzungerecht rechtfertigte die Entfernung von Bäumen nicht. Ein Sondernutzungeberechtigter ist in gewissem Umfang zur gärtnerischen Gestaltung seines Grundstücksanteils berechtigt; dies gibt ihm aber ohne Einverständnis der übrigen Eigentümer nicht die Befugnis zu Eingriffen der Art, wie sie hier vorgenommen worden sind (vgl. BayObLG WE 1995, 345 f.; 1998, 77 f.; WuM 1999, 126 f.; OLG Düsseldorf WE 1994, 374 f.). Tätigt er sie gleichwohl, haben die anderen Wohnungseigentümer nach § 823 Abs. 1, §§ 249, 1004 Abs. 1 BGB, § 14 Nr. 2 WEG einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

(3) Der Antragsgegner braucht die Entfernung der Bäume nicht hinzunehmen, da sie das Maß des nach § 14 Nr. 1 WEG zulässigen Gebrauchs deutlich überschreitet (vgl. BayObLG WE 1995, 345 f.; 1998, 77); unter "Nachteil" im Sinne dieser Vorschrift ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen. Das Landgericht hat eine solche verneint; es hat die nachbarrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Bayerischen Ausführungsgesetzes dazu (Art. 47 ABGB) herangezogen. Dies ist rechtlich fehlerhaft. Nachbarrechtliche Vorschriften sind entsprechend ihrem Regelungsgehalt nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. BayObLGZ 1982, 69/76 f.; BayObLG NJW-RR 1987, 846; BayObLG ZMR 1999, 349) im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander nur dann entsprechend anzuwenden, wenn es sich um die Zulässigkeit der Bepflanzung im Grenzbereich zwischen zwei Sondernutzungsflächen handelt. Mit den hier entscheidungserheblichen Fragen haben die zitierten Senatsentscheidungen nichts zu tun. Dazu enthält auch das Nachbarrecht keine entsprechend anwendbaren Vorschriften. Daraus folgt aber entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht, dass der Antragsteller Bäume und sonstige Pflanzen auf seinem Sondernutzungsbereich nach Belieben beseitigen dürfte.

c) Der Eigentümerbeschluss zu TOP 2 entspricht aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit er den Antragsteller zur Anpflanzung von Rhododendronbüschen verpflichtet. Denn eine solche Verpflichtung besteht nicht. Ein Wohnungseigentümer unterliegt bei der gärtnerischen Gestaltung seines Sondernutzungsbereichs bestimmten, sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden Beschränkungen (vgl. BayObLG WuM 1999, 125 f. m.w.N.). Er ist aber grundsätzlich mangels einer besonderen Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung nicht verpflichtet, seinen Anteil in einer bestimmten weise zu bepflanzen. Alle Ausführungen des Antragsgegners dazu, warum vor den Fichten Rhododendronbüsche gepflanzt werden müssen, finden in der Gemeinschaftsordnung keine Stütze und sind deshalb rechtlich nicht haltbar. Es gibt, wie gerichtsbekannt ist, auf vielen Grundstücken Fichtengruppen, die auf einen "Windschutz" durch Rhododendronbüsche verzichten müssen.

d) Das Recht des Antragsgegners, die Wiederherstellung des Gartens zu verlangen, ist nicht verwirkt noch steht ihr sonst der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen. Die Schreiben des Antragsgegners von 1991 haben für die Frage, was ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nunmehr entspricht, keine Bedeutung. Den Kosten der Wiederbepflanzung kommt angesichts der Tatsache, dass das Fällen der Fichten eine vorsätzliche unerlaubte Handlung darstellt, keine entscheidende Bedeutung zu. Im übrigen kann der Antragsteller diese Kosten sicherlich begrenzen, wenn er selbst für die Wiederanpflanzung sorgt.

e) Der weitere Inhalt des Eigentümerbeschlusses (Ermächtigung für den Antragsgegner) entspricht inhaltlich weitgehend den Voraussetzungen und der Durchführung einer Ersatzvornahme (§ 45 Abs. 3 WEG, § 887 ZPO) und kann dementsprechend auch in einen Eigentümerbeschluss, der die Vornahme einer vertretbaren Handlung durch einen Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat, aufgenommen werden. Zu weit geht jedoch die Ermächtigung des Verwalters, im Namen eines einzelnen Wohnungseigentümers Verträge abzuschließen; dies wäre auch im Rahmen des § 887 ZPO nicht möglich. Insoweit ist der Eigentümerbeschluss gleichfalls für ungültig zu erklären.

C. Eigentümerbeschluss zu TOP 3

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Antragsgegner habe keinen Anspruch auf Durchführung der in der Bedarfsliste vom 24.10.1997 aufgeführten Instandhaltungsmaßnahmen; er sei auch nicht zur Ersatzvornahme auf Kosten des Antragstellers berechtigt. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners lägen keine bestandskräftigen Mehrheitsbeschlüsse vor, die eine Grundlage für die Verpflichtung des Antragstellers bilden könnten. Aus den Niederschriften zu den Eigentümerbesprechungen vom 10.1. und 24.10.1991 ergäben sich solche Beschlüsse bei der gebotenen objektiven Auslegung nicht. Die Niederschrift zur Besprechung vom 10.1.1991 enthalte keine Angaben zu einer Beschlussfassung. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Rechtsvorgängerin des Antragstellers sich damals verbindlich verpflichtet habe, den Hausaußenputz zu erneuern, oder ob es sich um eine bloße Absichtserklärung gehandelt hAbs.Eine förmliche Beschlussfassung der Gemeinschaft, die auch den Rechtsnachfolger binde, sei jedenfalls für einen Außenstehenden nicht erkennbar.

In der Versammlung vom 24.10.1991 sei ausweislich der Niederschrift gleichfalls kein Beschluss gefaßt worden. Die Niederschrift gebe zwar einen Beschlussantrag wieder, enthalte aber keine Hinweise auf eine Annahme des Antrags.

Nach den §§ 4 Nr. 1, 7 GO sei für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes R.straße 26a allein der Antragsteller zuständig; dieser habe auch sämtliche, dafür anfallenden Kosten zu tragen. Es sei deshalb zunächst Sache des Antragstellers zu entscheiden, inwieweit ein Reparaturbedarf bestehe und wann welche Arbeiten ausgeführt werden sollten. Eine Mitzuständigkeit des anderen Eigentümers könne sich erst dann ergeben, wenn dieser durch das Unterlassen notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen erheblich beeinträchtigt werde. Das sei nicht schon dann der Fall, wenn durch das Hinausschieben von Instandhaltungsarbeiten ein Reparaturstau entstehe. Ein Mitbestimmungsrecht sei nur dann zu bejahen, wenn die unterlassenen Arbeiten nachteilige Auswirkungen auf den Miteigentumsanteil des anderen Wohnungseigentümers hätten. Dies sei jedoch bei dem weit überwiegenden Teil der vom Antragsgegner geforderten Maßnahmen nicht der Fall. Eine erhebliche Beeinträchtigung des Antragsgegners könne sich allenfalls aus zwei in der Liste aufgeführten Mängeln ergeben, da diese unter Umständen auch zu einer Schädigung der Einheit des Antragsgegners führen könnten: Die Zuschüttung der Sickerfläche könne Wasserschäden an den Garagen verursachen, die defekte Dachrinne zu Glätte und Nässe im Zugangsbereich zum Haus des Antragsgegners führen. Dennoch sei der Beschluss zu TOP 3 insgesamt für ungültig zu erklären, da er die Durchführung umfassender Instandsetzungsarbeiten gegebenenfalls auch im Wege der Ersatzvornahme zum Ziel habe und nicht die Durchsetzung relativ geringfügiger punktueller Verbesserungen. So sollten nicht nur sämtliche in der Auflistung enthaltenen, teilweise sehr aufwendigen und kostenträchtigen Arbeiten durchgeführt werden, sondern auch noch weitere Maßnahmen, über deren Notwendigkeit der Antragsgegner nach einer Begehung des Anwesens entscheiden wolle.

Dem Eigentümerbeschluss liege ersichtlich die unzutreffende Annahme zugrunde, dass der Antragsgegner berechtigt sei, insgesamt über die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum des Hauses Nr. 26a zu entscheiden. Die beiden Maßnahmen, bei denen tatsächlich ein Mitspracherecht des Antragsgegners bestehe, stellten nur einen verschwindenden Bruchteil in dem Forderungskatalog dar. Der Umstand, dass bei der umfangreichen Auflistung der nach Ansicht des Antragsgegners notwendigen Arbeiten in völlig untergeordnetem Umfang zufällig auch Bereiche enthalten seien, die tatsächlich in den Zuständigkeitsbereich der Gemeinschaft fielen, rechtfertige es angesichts der im Grundsatz fehlerhaften Annahmen nicht, den Beschluss teilweise aufrechtzuerhalten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält hier jedenfalls im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand. Die sehr weitgehenden und umfassenden Vollmachten, die sich der Antragsgegner in dem Beschluss zu TOP 3 als Verwalter einräumen läßt, führen dazu, dass der ganze Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären ist. Es liegt ein Fall der mißbräuchlichen Ausnutzung der Stimmenmehrheit durch den Mehrheitseigentümer und Verwalter und damit ein Verstoß gegen § 242 BGB vor (vgl. BayObLGZ 1986, 10/14 m.w.N.).

a) Soweit der Eigentümerbeschluss Rechtsanwalt F. als Zustellungsbevollmächtigten des Antragstellers vorsieht, wird auf die Ausführungen zu TOP 2 Bezug genommen.

b) Der Senat gelangt wie das Landgericht zu der Rechtsauffassung, dass in den "Eigentümerbesprechungen" vom 10.1. und 24.10.1991 keine Eigentümerbeschlüsse gefaßt worden sind, die gemäß § 10 Abs. 3 WEG auch gegen Sondernachfolger der damaligen Eigentümer wirksam wären.

(1) Ein Eigentümerbeschluss, der Regelungen enthält, die auch für einen Sondernachfolger gelten sollen, ist wie eine Grundbucheintragung auszulegen. Die Auslegung steht dabei auch dem Rechtsbeschwerdegericht selbst zu; es ist nicht auf eine begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter beschränkt. Die Beschlüsse sind "aus sich heraus" objektiv und normativ auszulegen. Umstände außerhalb eines protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, weil sie sich aus der restlichen Versammlungsniederschrift ergeben (BGHZ 139, 288/291 f.). Die gleichen Grundsätze gelten für die Frage, ob in einer Zusammenkunft von Wohnungseigentümern überhaupt Beschlüsse gefaßt worden sind und mit welchem Inhalt (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 85f.)

(2) Dagegen, dass am 10.1.1991 für einen Rechtsnachfolger verbindliche Eigentümerbeschlüsse gefaßt wurden, spricht schon die Bezeichnung der Zusammenkunft als "Eigentümerbesprechung"; von einer Eigentümerversammlung ist in der Niederschrift ebensowenig die Rede wie von Beschlussanträgen oder Beschlussfassungen. Dass dann in der Niederschrift über die "Eigentümerbesprechung" vom 24.10.1991 von "Beschlüssen" zu Hausverputz und Malerarbeiten sowie zur Abwasseranlage die Rede ist, kann für die Auslegung dessen, was 1991 geschehen ist, nicht herangezogen werden. In der Niederschrift zu der Eigentümerbesprechung vom 24.10.1991 ist zwar ein "Beschlussantrag" genannt; im übrigen ist diese Niederschrift ebenso ungenau und unklar wie die vom 10.1.1991. Es mag sein, dass den in den Zusammenkünften Anwesenden klar war, dass hier auch rechtliche Verpflichtungen begründet werden sollten; für einen nicht anwesenden Rechtsnachfolger ist dies aber nicht klar erkennbar. Dies muß aber schon wegen der Wirkung eines Beschlusses auch zu Lasten eines Rechtsnachfolgers (§ 10 Abs. 3 WEG) verlangt werden.

c) Damit ist dem Eigentümerbeschluss zu TOP 3 vom 6.3.1998 eine wesentliche Grundlage entzogen. Zusammen mit der inhaltlichen Ausgestaltung, den sehr weitgehenden Verpflichtungen des Antragstellers einerseits, den dem Antragsgegner als Mehrheitseigentümer und Verwalter eingeräumten weitgehenden Befugnissen andererseits, ist der Eigentümerbeschluss insgesamt für ungültig zu erklären. Der Antragsgegner hat mit diesem Beschluss seine Stimmenmehrheit zu seinem eigenen Vorteil in einer Weise ausgenutzt, die die Beschlussfassung als unzulässige Rechtsausübung erscheinen läßt. Weiter fällt dabei ins Gewicht, dass der Antragsgegner als Verwalter nicht verpflichtet sein soll, bei der Vergabe von kostenträchtigen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten mehrere Angebote einzuholen, und dass für den Antragsteller aus dem Beschluss kein Kostenrahmen ersichtlich ist. Die Einseitigkeit der Beschlussfassung zum Nachteil des Antragstellers zeigt sich auch darin, dass die im Beschluss vorgesehene gemeinsame Begehung zwar zur Aufnahme weiterer zu beseitigender, nicht aber zur Streichung von in der Auflistung genannten, nicht vorhandenen oder schon beseitigten Schäden führen sollen kann. Darauf, ob die in der Aufstellung vom 24.10.1997 aufgeführten Mängel tatsächlich vorliegen und ob der Antragsteller dem Antragsgegner gegenüber gemäß § 7 GO verpflichtet ist, diese Mängel zu beheben, kommt es nicht mehr an.

D. Eigentümerbeschluss zu TOP 6

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Dieser Beschluss greife ebenfalls in unzulässiger Weise in den durch die Gemeinschaftsordnung festgelegten Zuständigkeitsbereich des Antragstellers ein. Die Gartenpflege sei nach § 2 GO Angelegenheit des jeweiligen Sondernutzungsberechtigten; es liege in seinem Ermessen, durch wen und in welchem Umfang er Pflegearbeiten durchführen lasse.

Dasselbe gelte hinsichtlich der turnusmäßigen Arbeiten am Gebäude. Nach § 4 Nr. 4 GO sei der Antragsteller zur Reinigung der Dachrinnen an den Garagen verpflichtet; durch wen und in welchen Abständen er diese Arbeiten durchführen lasse, liege in seinem Ermessen. Hinsichtlich des Daches und der Dachrinnen am Haus enthalte die Gemeinschaftsordnung keine vorgaben; es sei dem jeweiligen Nutzungsberechtigen überlassen, ob er Wartungsverträge abschließe oder nach Bedarf die erforderlichen Maßnahmen durchführen lasse.

Selbst wenn der Antragsteller einzelne, objektiv erforderliche Maßnahmen nicht ausgeführt haben sollte, rechtfertige dies nicht den Abschluß umfassender und kostenträchtiger Wartungsverträge im Wege der Ersatzvornahme; es reiche vielmehr aus, ihn zur Durchführung der konkret notwendigen Maßnahmen aufzufordern.

2. Die Entscheidung des Landgerichts läßt keinen Rechtsfehler erkennen; auf die Begründung wird Bezug genommen. Auch bei dieser Beschlussfassung ist wieder von einer mißbräulichen Ausnutzung der Stimmenmehrheit durch den Antragsgegner auszugehen. Nach § 7 GO kann ein Wohnungseigentümer nur zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung im Einzelfall verpflichtet werden. Die Verpflichtung, wiederkehrende Zahlungen an die Gemeinschaft zu leisten, würde einen Wirtschaftsplan voraussetzen. Hinzu kommt, dass der Betrag, den der Antragsteller jährlich leisten soll, der Höhe nach nicht ausreichend belegt ist.

E. Eigentümerbeschluss zu TOP 8

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Nach § 8 GO sei jeder Eigentümer zum Abschluß einer Haftpflichtversicherung für Hausund Grundbesitzer verpflichtet. Diese Bestimmung biete keine Grundlage dafür, einem Miteigentümer den Inhalt und den Versicherer vorzuschreiben oder gar in seinem Namen einen Vertrag abzuschließen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts läßt auch hier keinen Rechtsfehler erkennen. Der Antragsgegner trägt selbst vor, dass der Antragsteller mit einem angesehenen Versicherer einen Vertrag über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgeschlossen hat; damit ist er seiner Verpflichtung gemäß § 8 Buchst. a GO in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG nachgekommen. Darauf, ob das Risiko "umstürzende Bäume" mitversichert ist, kommt es nicht entscheidend an; dies ist in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgeschrieben. Im übrigen könnte der Antragsgegner in keinem Fall den Neuabschluß eines umfassenden Versicherungsvertrags verlangen noch wäre er berechtigt, mit seiner Stimmenmehrheit einen Eigentümerbeschluss dieses Inhalts zu fassen.

F. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Der Senat hält es für angemessen, die Gerichtskosten aller Rechtszüge ungefähr nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens der beiden Beteiligten zu verteilen, wobei die vom Landgericht festgesetzten Geschäftswerte übernommen werden. Gemäß § 47 Satz 2 WEG hält es der Senat für angemessen, dem überwiegend unterlegenen Antragsgegner die Hälfte der außergerichtlichen Kosten des Antragstellers im zweiten und dritten Rechtszug aufzuerlegen; im übrigen wird eine Kostenerstattung nicht angeordnet.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Sie stimmt mit der Festsetzung durch das Landgericht überein, das sich wiederum an den Angaben des Antragsgegners zu den einzelnen Verfahrensgegenständen (vgl. Schriftsatz vom 30.3.1999, Bl. 97/98 d.A.) orientiert hat.

Ende der Entscheidung


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