Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 11.04.2001
Aktenzeichen: 2Z BR 121/00
Rechtsgebiete: WEG, ZPO, BGB


Vorschriften:

WEG § 10
WEG § 15 Abs. 1
ZPO § 265
ZPO § 322
BGB § 242
Auch wenn sich die Gemeinschaftsordnung mit qualifizierter Mehrheit der Wohnungseigentümer (sogenannte Öffnungsklausel) abändern läßt, kann jedenfalls bei einer Änderung der Zweckbestimmung von Wohnungseigentum der nicht zustimmende Wohnungseigentümer zur Abgabe der erforderlichen Änderungserklärung verklagt werden.
Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr. Reichold sowie der Richter Dr. Delius und Lorbacher

am 11. April 2001

in der Wohnungseigentumssache

wegen Abgabe einer Willenserklärung,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 10. Oktober 2000 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beschluss des Amtsgerichts München vom 19. Juli 2000 wie folgt abgeändert wird:

Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, 1. einer Änderung der Teilungserklärung vom 13.12.1982 (Urk.R.Nr. 8999/82 des Notars ... in München) bezüglich des Wohnungs- und Teileigentums an dem Flurstück ... der Gemarkung ...dergestalt zuzustimmen, dass das in der Teilungserklärung als Hobbyraum bezeichnete Sondereigentum des Teileigentums Nr. 10 und der mit dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 9 vereinigte Teil des Sondereigentums des Teileigentums Nr. 10 als Wohnräume genutzt werden dürfen,

und

2. die Eintragung dieser Änderung in die Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher zu bewilligen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

II. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2000 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Antragsteller, die Antragsgegnerin sowie die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus neun Wohnungen und dem im Dachgeschoss gelegenen Raumeigentum Nr. 10 besteht, das im Nachtrag vom 4.3.1983 zur Teilungserklärung vom 13.12.1982 und im Aufteilungsplan als Hobbyraum bezeichnet ist und sich ursprünglich über das gesamte Dachgeschoss erstreckte.

Die Gemeinschaftsordnung (GO) enthält in § 13 folgende Regelung:

Die Gemeinschaftsordnung kann vorbehaltlich der zwingenden gesetzlichen Bestimmungen mit Dreiviertelmehrheit aller Wohnungseigentümer und aller Miteigentumsanteile abgeändert werden. Sondernutzungsrechte können aber nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer begründet werden....

Die Antragsgegnerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 30.4.1984 Miteigentumsanteile von 81,34/1000 und 1/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im 3. Obergeschoss gelegenen Wohnung Nr. 6 nebst dazugehörigem Kellerabteil sowie an einem Stellplatz in der Tiefgarage. Abschnitt XIV. des Vertrags hat folgenden Wortlaut:

Dem Käufer ist bekannt, dass der Verkäufer beabsichtigt, das Dachgeschoss im Anwesen ... auszubauen. Der Käufer erteilt hiermit dem Verkäufer Vollmacht, alle hierzu erforderlichen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge gegenüber Behörden, Notar und Gericht zu stellen sowie - soweit erforderlich - die Teilungserklärung entsprechend zu ändern und deren Vollzug im Grundbuch zu veranlassen. Der Käufer duldet weiterhin den Ausbau dieses Dachgeschosses und alle damit verbundenen Bautätigkeiten.

Die Antragsteller sind die Eigentümer der im 4. Obergeschoss gelegenen Wohnungen Nrn. 8 und 9. Während dem Eigentum Nr. 9 des Antragstellers zu 3 zwischenzeitlich der über seiner Wohnung befindliche und abgemauerte Teil des Dachgeschosses zugeschrieben ist, gehört den Antragstellern zu 1 und 2 als Teileigentum Nr. 10 der restliche Speicherraum, der über ihrer Wohnung Nr. 8 gelegen ist. Die Antragsteller nutzen ihr jeweiliges Sondereigentum im Dachgeschoss, das über eine Wendeltreppe mit den darunter liegenden Wohnungen verbunden ist, als Schlaf- und Badezimmer.

Den Antrag der Antragsgegnerin, es den Antragstellern zu 1 und 2 zu verbieten, den über ihrem Sondereigentum befindlichen Speicherraum zum dauernden Wohnen zu nutzen, hat das Amtsgericht mit rechtskräftigem Beschluss vom 14.5.1997 abgewiesen (vgl. auch BayObLG Beschluss vom 29.5.1998, 2Z BR 175/97 = NZM 1999, 33).

Dem Verlangen der Antragsteller, die Teilungserklärung dahin zu ändern, dass das als Hobbyraum bezeichnete Sondereigentum des Teileigentums Nr. 10 und der mit dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 9 vereinigte Teil des Sondereigentums Nr. 10 als Wohnräume genutzt werden dürfen, haben mit Ausnahme der Antragsgegnerin alle übrigen Wohnungseigentümer entsprochen und die zur grundbuchrechtlichen Änderung erforderlichen notariellen Erklärungen abgegeben (vgl. notarielle Urkunde vom 17.8.1998).

Mit Beschluss vom 19.7.2000 hat das Amtsgericht die Antragsgegnerin verpflichtet, einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen, dass der Hobbyraum der Antragsteller als Wohnraum genutzt werden darf, und einen entsprechenden Grundbucheintrag zu bewilligen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht mit Beschluss vom 10.10.2000 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Anspruch der Antragsteller ergebe sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Aus diesem Treueverhältnis folge die Verpflichtung der Antragsgegnerin, der Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen, so dass diese an die tatsächliche und zulässige Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum angepasst werde. Die Antragsteller hätten ein schützenswertes Interesse an der Änderung der Teilungserklärung und deren grundbuchrechtlicher Eintragung, weil sie anderenfalls von Rechtsnachfolgern der übrigen Wohnungseigentümer auf Unterlassung der Wohnnutzung in Anspruch genommen und mit Gerichtsverfahren überzogen werden könnten.

Ein schützenswertes Interesse der Antragsgegnerin an der Aufrechterhaltung der unveränderten Teilungserklärung bestehe dagegen nicht. Diese habe die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnraum zu dulden. Ein weiterer Nachteil erwachse ihr nicht, wenn die Teilungserklärung an diese tatsächliche und zulässige Nutzung angepasst werde. Die Antragsgegnerin habe gegenüber der Bauträgerin dem Ausbau des Dachgeschosses zugestimmt und dieser entsprechende Vollmachten eingeräumt. Auch im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern müsse sie sich jedenfalls nach Treu und Glauben daran festhalten lassen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Überprüfung stand. Die Antragsgegnerin ist verpflichtet, der Änderung der Teilungserklärung in der beantragten Form zuzustimmen und die grundbuchrechtlichen Erklärungen abzugeben. Die Formel der amtsgerichtlichen Entscheidung wird allerdings klarstellend dem ausdrücklich so gefassten Antrag angepasst, um Zweifel in der Zwangsvollstreckung auszuschließen (vgl. BayObLG WuM 1996, 357; Thomas/Putzo ZPO 22. Aufl. § 894 Rn. 8).

a) Mit der notariellen Urkunde vom 17.8.1998 ist noch nicht die Änderung der Teilungserklärung vom 13.12.1982 vollzogen. Zwar erlaubt § 13 GO deren Abänderung mit Dreiviertelmehrheit. Die Beteiligten haben jedoch nach dem Inhalt der Urkunde von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht. Vielmehr ist es ihre aus dem Urkundeninhalt ersichtliche Absicht, durch übereinstimmende Erklärungen sämtlicher Miteigentümer die Änderung herbeizuführen. Damit ist der angestrebte Kollektivvertrag (Bärmann/Pick WEG 8. Aufl. § 10 Rn. 54) mangels Zustimmungserklärung der Antragsgegnerin oder deren Fiktion durch Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung (§ 894 ZPO) bisher nicht zustande gekommen.

b) § 13 GO schließt ein Rechtsschutzinteresse der Antragsteller an der begehrten Zustimmungserklärung nicht aus. Die Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung zugunsten einer Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer ist zwar von der Rechtsprechung grundsätzlich anerkannt (siehe BGHZ 95, 137). Es ist jedoch nicht abschließend geklärt, in welchen Fällen eine Änderung der Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss zulässig ist. Der Bundesgerichtshof stellt auf die Besonderheiten des einzelnen Falles ab (aaO S. 143) und lässt eine Änderung durch Mehrheitsentscheidung zu, wenn sachliche Gründe vorliegen und einzelne Wohnungseigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. Im Kernbereich des Wohnungseigentums werden jedoch Änderungen grundsätzlich nur einstimmig für möglich gehalten (OLG Köln ZMR 1998, 373; Staudinger/Kreuzer § 10 WEG Rn. 92). Der Senat hat in einem Beschluss vom 11.4.1990 (NJW-RR 1990, 978) auch die Zweckbestimmung eines Wohnungs- oder Teileigentums als durch Mehrheitsbeschluss abänderbar angesehen, wenn die GO dies vorsieht. Ob die in § 13 Satz 2 GO enthaltene Einschränkung für die Begründung von Sondernutzungsrechten den Schluss erlaubt, dass das Mehrheitsprinzip auch für die Änderung der Zweckbestimmung nicht gelten soll, erscheint fraglich, braucht aber nicht abschließend geklärt zu werden. Der Senat hält es nämlich nicht für sachgerecht, die Antragsteller auf die Möglichkeit einer Abänderung durch Mehrheitsentscheidung zu verweisen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Rechtslage schwierig ist und mit Rücksicht auf die wegen 19, 29 GBO erforderlichen Erklärungen aller Wohnungseigentümer (vgl. BayObLG MDR 1981, 56; MittBayNot 1985, 30; Bärmann/Pick WEG § 10 Rn. 54) ohnehin gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden muss.

c) Die rechtliche Grundlage für die Befugnis der Antragsteller, das als Hobbyraum bezeichnete Teileigentum Nr. 10 zum dauernden Wohnen zu nutzen, folgt aus der Bestimmung in Abschnitt XIV. des Kaufvertrags der Antragsgegnerin mit der Bauträgerin. Denn in dem Kaufvertrag hat die Antragsgegnerin gemäß der vom Senat gebilligten Auslegung durch das Landgericht gegenüber der Bauträgerin ihre Zustimmung zum Ausbau des Dachgeschosses ohne Beschränkung auf einen Ausbau zum Hobbyraum erklärt und muss sich hieran auch im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern festhalten lassen (BayObLG NZM 1999, 33). Gestützt werden konnte diese Auslegung auch auf die an gleicher Vertragsstelle erteilte Vollmacht zugunsten der Bauträgerin, eine etwa erforderliche Änderung der Teilungserklärung vorzunehmen, deren es für die Nutzung zu Wohnzwecken, nicht aber für die Nutzung als ausgebauter Hobbyraum, bedurft hätte.

d) Allerdings folgt aus der Pflicht, die Nutzung zu Wohnzwecken auch im Verhältnis zu den übrigen Eigentümern zu dulden, nicht ohne weiteres ein Anspruch der Antragsteller gegen die Antragsgegnerin, an einer Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Zweckbestimmung des Dachgeschosses mitzuwirken. Auch die im Kaufvertrag zugunsten der Bauträgerin erteilte Vollmacht lässt den rechtlichen Schluss auf einen subjektiven Anspruch der Antragsteller nicht unmittelbar zu. Denn ihrer Natur nach sind solche Vollmachten inhaltlich und zeitlich beschränkt (vgl. Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 33). Jedenfalls nach Fertigstellung und Verkauf sämtlicher Wohneinheiten erlischt eine derartige Vollmacht. Der Wohnungseigentümer kann spätestens ab diesem Zeitpunkt sicher sein, dass sein Eigentum nicht mehr durch nachträgliche Änderungen von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ohne seine persönliche Mitwirkung beeinträchtigt wird.

e) Ein Anspruch auf Abänderung der Teilungserklärung lässt sich jedoch in Ausnahmefällen aus dem Sonderverhältnis der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG) herleiten, welches Schutz-, Treue- und Mitwirkungspflichten nach § 242 BGB begründet (BayObLG-RR 1987, 714/715; ZMR 1995, 495/497; NZM 1999, 81/82; LG Wuppertal NJW-RR 1986, 1074; Müller Rn. 35). Dieser besonders im Hinblick auf den Kostenverteilungsschlüssel aktuelle Grundsatz kann auch im Zusammenhang mit dem Zustand oder dem Betrieb von baulichen Anlagen bedeutsam werden (BayObLG WE 1989, 109; ZMR 1995, 497; LG Wuppertal aaO). Ein Anspruch auf Abänderung ist jedoch nicht schon bei Unbilligkeit, sondern erst dann gegeben, wenn die Änderung dringend geboten ist und die Beibehaltung der Altregelung gegen Treu und Glauben verstößt (Staudinger/Kreuzer § 10 WEG Rn. 85). Die Rechtsprechung des Senats legt dabei einen strengen Maßstab an und verlangt nicht selten "außergewöhnliche Umstände" (BayObLGZ 1984, 50/53 ff.; WE 1996, 196; siehe auch BayObLG, Beschluss vom 1.2.2001, 2Z BR 136/00), die eine andere Regelung dringend gebieten. Stets bedarf es einer Abwägung der Interessen aller Beteiligter.

Ein dringender Änderungsbedarf besteht hier in der Anpassung der rechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft an den rechtmäßig auf Dauer geschaffenen tatsächlichen Zustand (siehe auch LG Wuppertal aaO; zustimmend Staudinger/Kreuzer § 10 WEG Rn. 87). Zwar bindet die gerichtliche Entscheidung im vorangegangenen Verfahren, welche eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG betrifft, auch ohne Grundbucheintragung nach § 10 Abs. 2 WEG die Sondernachfolger der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 3 WEG). Denn der rechtskräftige Beschluss des Amtsgerichts, durch den der Antrag, es zu unterlassen, die über dem 4. Obergeschoss gelegene Teileinheit Nr. 10, bezeichnet mit Hobbyraum, als Wohnraum, d.h. zum dauernden Wohnen, zu benutzen und festzustellen, dass die Antragsteller zu 1 und 2 als damalige Eigentümer der gesamten Einheit Nr. 10 lediglich berechtigt sind, den Raum nur entsprechend der Teilungserklärung als Hobbyraum zu nutzen, besagt in seinem kontradiktorischen Gegenteil, dass die Antragsteller die Einheit Nr. 10 als Wohnraum nutzen dürfen. Dem antragsabweisenden Beschluss, der seinem Inhalt nach auch den inzwischen dem Sondereigentum des Antragstellers zu 3 zugeschriebenen Raum mit umfasst (vgl. § 265 ZPO), kommt somit eine positive, das Gegenrecht der Antragsteller bejahende Feststellungswirkung zu (BGH NJW 1965, 42; siehe auch BGH NJW 1998, 2368; Zöller/Vollkommer ZPO 22. Aufl. Vor § 322 Rn. 31; Thomas/Putzo ZPO 22. Aufl. § 322 Rn. 20). Die Antragsteller sind also auch ohne die Änderung der Go nicht schutzlos gestellt. Jedoch entwerten Veränderungen außerhalb des Grundbuchs dessen Publizitätsfunktion (BGH NJW 2000, 3500/3501; Häublein ZMR 2000, 423/426; Röll ZWE 2000, 13/15). Die Festschreibung der Wohnraumnutzung in der "übergeordneten" GO (Weitnauer WEG 8. Aufl. § 10 Rn. 56) und die Eintragung der Änderung im Grundbuch verstärken in der Praxis den Schutz der Antragsteller, ohne die eigenen Rechte der Antragsgegnerin in der Gemeinschaft mehr als bisher zu schmälern. In der beantragten Form beschreibt nämlich das Grundbuch die Nutzungsbefugnisse im ursprünglich so beabsichtigten, tatsächlich seit langem bestehenden und rechtlich erlaubten Umfang. Die Antragsgegnerin hat dem gemäß in den Tatsacheninstanzen auch nichts dazu vorbringen können, wodurch ein in der Gemeinschaftsordnung anders verlautbarter Nutzungszweck ihre Rechtsstellung als Wohnungseigentümerin mehr beeinträchtigt als der bestehende Zustand.

3. Der Senat sieht es als angemessen an, der in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsgegnerin die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG).

4. Den Geschäftswert setzt der Senat nach dem Interesse aller Beteiligter gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG auf 2000 DM fest. Eine höhere Festsetzung rechtfertigt sich deshalb nicht, weil der Streit letztlich nur um die grundbuchrechtliche Absicherung der Antragsteller geht, die Nutzung des Dachgeschosses als solche aber, auch im Verhältnis zu Sondernachfolgern, nicht im Streit steht.

Ende der Entscheidung

Zurück