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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 11.08.2004
Aktenzeichen: 2Z BR 122/04
Rechtsgebiete: GBO


Vorschriften:

GBO § 22
Im Antragsverfahren auf Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 GBO ist demjenigen rechtliches Gehör zu gewähren, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die berichtigende Eintragung beeinträchtigt werden kann.
Gründe:

I.

Der Beteiligte ist Eigentümer des Grundstücks Flst. 566. In der zweiten Abteilung ist eine Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 eingetragen. In der notariellen Bewilligungsurkunde vom 28.6.1989, die durch Bezugnahme zum Inhalt des Grundbuchs wurde, wird der Inhalt des Rechts wie folgt beschrieben:

Der Verkäufer ist auch Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 ... Der Käufer räumt hiermit für sich und seine Rechtsnachfolger im Eigentum des Flst. 566 dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 für immerwährende Zeiten ein unentgeltliches Benützungsrecht ein. Das Benützungsrecht ist auf den im Lageplan grün eingezeichneten Pkw-Stellplatz beschränkt.

Die Einräumung erfolgt mit der Maßgabe, dass der Eigentümer von Flst. 566 verpflichtet ist zum Unterhalt des Stellplatzes, welcher auch teilweise auf Flst. 569 liegt.

Die vom Benützungsrecht betroffene Fläche ist durch den Eigentümer von Flst. 566 vom Schnee freizuhalten, welcher vom Dach des Hauses auf Flst. 569 herrührt; ihn trifft auch die Sorgfaltspflicht hierfür und hat für Schäden daraus aufzukommen.

Der Eigentümer von Flst. 566 haftet weiter für alle etwaigen Sachbeschädigungen an der Hausmauer des Gebäudes auf Flst. 569.

Der Eigentümer des Flst. 569 ist außerdem berechtigt, auf dem Grundstück Flst. 566 zur Vornahme von Reparaturen an der Hausmauer des Hauses Nr. 183 jederzeit ein Gerüst aufzustellen, wobei jedoch die Reparaturen tunlichst schnell durchzuführen sind. Eventuelle Schäden an der Grundstücksoberfläche hat der Berechtigte auf seine Kosten zu beheben.

Diese Rechte werden hiermit als Grunddienstbarkeit an Flst. 566 zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flst. 569 bestellt und die Eintragung im Grundbuch im Gleichrang mit ... bewilligt und beantragt.

Der Beteiligte trägt vor, bei Abfassung der notariellen Urkunde sei ein Fehler unterlaufen. Gemeint und gewollt sei gewesen, dass der Verkäufer des Grundstücks Flst. 566 und Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 an letzterem Grundstück eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Käufers und neuen Eigentümers des Grundstücks Flst. 566 bestellt und nicht der neue Eigentümer des Grundstücks Flst. 566 an seinem Grundstück dem Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 eine Grunddienstbarkeit einräumt.

Der Beteiligte hat beantragt, das Grundbuch zu berichtigen und am dienenden Grundstück Flst. 569 die Grunddienstbarkeit zugunsten des Grundstücks Flst. 566 einzutragen. Das Amtsgericht - Grundbuchamt - hat den Antrag durch Beschluss vom 2.3.2004 abgewiesen. Das Landgericht hat die mit dem Ziel der Löschung der Grunddienstbarkeit eingelegte Beschwerde des Beteiligten am 21.4.2004 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich dessen weitere Beschwerde.

II.

Das zulässige Rechtsmittel führt zur Aufhebung der Beschlüsse des Landgerichts und des Grundbuchamts.

1. Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus formellen Gründen aufzuheben.

Im Antragsverfahren auf Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 GBO ist demjenigen rechtliches Gehör zu gewähren, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die berichtigende Eintragung beeinträchtigt werden kann (Demharter GBO 24. Aufl. § 22 Rn. 49 und § 1 Rn. 49 m.w.N.). Grundbuchamt und Landgericht hätten deshalb den Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 am Verfahren beteiligen müssen.

2. Die Sache ist an das Amtsgericht - Grundbuchamt - zurückzuverweisen. Vom Rechtsbeschwerdegericht kann die unterbliebene Beteiligung hier nicht nachgeholt werden. Möglich ist auch eine Zurückverweisung an das Grundbuchamt (Demharter § 80 Rn. 21).

3. Für das weitere Verfahren wird bemerkt:

a) Berichtigt nach § 22 GBO wird das Grundbuch durch Vornahme einer Eintragung. Diese kann auch, wie hier beantragt, in der Löschung einer vorhandenen Eintragung bestehen (Demharter § 22 Rn. 2).

b) Eine unrichtige Bezeichnung der von den Beteiligten übereinstimmend gewollten dienenden und herrschenden Grundstücke im notariellen Vertrag ist zwar materiell-rechtlich insofern unschädlich, als sich die Einigung auf das in Wirklichkeit Gewollte bezieht (BGH DNotZ 2001, 846; vgl. Palandt/Bassenge BGB 63. Aufl. § 925 Rn. 14; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 13. Aufl. Rn. 875). Die durch Bezugnahme auf die notarielle Bewilligungsurkunde zum Inhalt des Grundbuchs gewordene unrichtige Bezeichnung der Grundstücke macht aber das Grundbuch unrichtig und ist deshalb nach § 22 GBO im Grundbuch des belasteten Grundstücks zu löschen. Auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks ist eine Grundbuchberichtigung nur veranlasst, wenn die Grunddienstbarkeit dort nach § 9 Abs. 1 GBO vermerkt ist.

c) Hier dürfte, vorbehaltlich eines anderen Ergebnisses aufgrund der vorzunehmenden Anhörung des Eigentümers des Grundstücks Flst. 569, der Fall einer unrichtigen Bezeichnung (falsa demonstratio) vorliegen.

(1) Bei der Auslegung einer Grundbucheintragung ist vorrangig auf deren Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt, abzustellen. Umstände außerhalb der Eintragung und der in ihr in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 113, 374/378). Die Erkennbarkeit für jedermann verlangt nicht Erkennbarkeit durch Einsicht ins Grundbuch und die Grundakten; vielmehr bezieht sie sich gerade auf andere Erkenntnismittel, wie etwa Feststellung des bestehenden Zustands im Zeitpunkt der Eintragung (BayObLG DNotZ 1989, 568 f.).

(2) Das Benützungsrecht ist nach der notariellen Bewilligungsurkunde auf den im Lageplan grün eingezeichneten Pkw-Stellplatz beschränkt. Die grün markierte Fläche liegt ausschließlich auf dem Grundstück Flst. 569. Der Käufer des Grundstücks Flst. 566 kann aber nicht an der grün markierten Fläche, die auf einem für ihn fremden Grundstück liegt, nämlich dem Grundstück Flst. 569, eine Grunddienstbarkeit einräumen, wie es dem Wortlaut nach in der notariellen Urkunde verlautbart wird.

Der Stellplatz liegt zwar nach dem Inhalt der notariellen Urkunde auf beiden Grundstücken; die Bestellung der Grunddienstbarkeit ist aber auf das Grundstück Flst. 569 beschränkt. Dies ist auch zutreffend, da zur Benützung des Teils des Stellplatzes, der auf dem eigenen Grundstück Flst. 566 liegt, der Eigentümer dieses Grundstücks keine Grunddienstbarkeit benötigt.

(3) In der Urkunde heißt es ferner, dass die vom Benützungsrecht betroffene Fläche durch den Eigentümer von Flst. 566 vom Schnee freizuhalten ist, welcher vom Dach des Hauses auf Flst. 569 herrührt. Würde das Benützungsrecht dem Eigentümer des Grundstücks Flst. 569 am Nachbargrundstück Flst. 566 zustehen, ergäbe die Vereinbarung keinen Sinn.

(4) Weiter ist vereinbart, dass der Eigentümer des Grundstücks Flst. 566 für alle etwaigen Sachbeschädigungen an der Hausmauer des Gebäudes auf dem Grundstück Flst. 569 haftet. Eine solche Haftung ergibt aber nur dann einen Sinn, wenn die Beschädigung von einem anderen als dem Eigentümer des Grundstücks selbst herbeigeführt wird.

Ende der Entscheidung

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