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LG München I - 1 T 10532/00; AG München 484 UR II 1044/98

2Z BR 131/00

14.02.01

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr. Reichold sowie der Richter Dr. Delius und Lorbacher

am 14. Februar 2001

in der Wohnungseigentumssache

wegen Geldforderung,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 22. November 2000 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 19641 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist Verwalterin einer Wohnanlage. Die Antragsgegnerin war Eigentümerin der Wohnung Nr. 5 bis zum 29.4.1998, der Wohnungen Nr. 2 und Nr. 3 bis zum 18.11.1998 und der Wohnung Nr. 1 bis zum 31.3.1999.

Die Jahresabrechnung 1996 wurde am 23.6.1997, die Jahresabrechnung 1997 am 10.8.1998 von den Wohnungseigentümern genehmigt. Beide Eigentümerbeschlüsse sind bestandskräftig. In der Jahresabrechnung 1996 ist für die Wohnungen Nr. 1 bis 3 und Nr. 5 und in der Jahresabrechnung 1997 für die Wohnungen Nr. 1 bis 3 jeweils ein Betrag für "außerordentliche Instandhaltung" ausgewiesen, der eine Dachreparatur betrifft und für die genannten Wohnungen einen Betrag von insgesamt 19641 DM ausmacht.

Der Antragsteller hat, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Interesse ist, in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von 19641 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 11.5.2000 dem Antrag stattgegeben. Das Landgericht hat am 22.11.2000 die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

a) Die Antragsgegnerin hafte für die geltend gemachten Fehlbeträge, weil sie zum Zeitpunkt der Genehmigungsbeschlüsse der Wohnungseigentümer als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen gewesen sei.

b) Die Eigentümerbeschlüsse seien nicht nichtig. Unterstelle man die Behauptung der Antragsgegnerin als richtig, dass zu Unrecht Kosten für die Dachsanierung in die Jahresabrechnung eingestellt worden seien, weil sie das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betroffen hätten und dieser Wohnungseigentümer mit der Hausverwaltung zum Nachteil der übrigen Wohnungseigentümer zusammengewirkt hätte, ändere dies nichts an der Wirksamkeit der Eigentümerbeschlüsse. Die Jahresabrechnung sei richtig, wenn sie die Beträge ausweise, die tatsächlich ausgegeben worden seien; ob zu Recht oder zu Unrecht Zahlung erfolgt sei, sei für die Richtigkeit der Jahresabrechnung ohne Bedeutung.

c) Die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen seien bestandskräftig. Einwendungen gegen die Höhe einzelner Ausgabenposten könnten im Zahlungsverfahren nicht mehr geltend gemacht werden.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, dass die Antragsgegnerin für alle bis zu ihrem Eigentumsverlust nach § 28 Abs. 5 WEG begründeten und fälligen Beitragsschulden haftet (BGH NJW 1999, 2713 f.; Palandt/Bassenge BGB 60. Aufl. § 16 WEG Rn. 31).

b) In die Jahresgesamtabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. Das gilt auch für die Ausgaben, die der Verwalter aus der Gemeinschaftskasse für das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer getätigt hat. Die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern nämlich eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im Abrechnungszeitraum auf dem Gemeinschaftskonto eingegangen sind und welche Ausgaben davon für welche Zwecke getätigt worden sind. Auch wenn der Verwalter Geld für Angelegenheiten ausgegeben hat, die nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, müssen diese Beträge in der Jahresabrechnung erscheinen, damit das Rechenwerk stimmig ist. Außerdem wird den Wohnungseigentümern auf diese Weise ermöglicht, im Rahmen des Beschlusses über die Entlastung des Verwalters zu entscheiden, ob sie diese Ausgaben billigen oder vom Verwalter zurückverlangen wollen. Eine solche Entscheidung würde erschwert oder unter Umständen unmöglich gemacht, wenn derartige Ausgaben in der Gesamtabrechnung gar nicht zu erscheinen hätten (BayObLGZ 1992, 210/213 f.). Unerheblich ist deshalb der in den Vorinstanzen erhobene Einwand der Antragsgegnerin, die Dachsanierung habe das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betroffen. Das gleiche gilt für den Einwand der Antragsgegnerin, auf den sie ihre Rechtsbeschwerde stützt, die Antragstellerin habe die Wohnungseigentümer über die Durchführung einer Dachsanierung, über deren Erforderlichkeit und über die Höhe der Kosten getäuscht.

c) Die Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnungen sind bestandskräftig. Einwendungen gegen die Höhe der Einzelposten können im Zahlungsverfahren nicht mehr geltend gemacht werden. Nicht berücksichtigt werden kann deshalb der Einwand der Antragsgegnerin, für die Dachsanierung seien nicht die Kosten entstanden, die in den Jahresabrechnungen angegeben seien.

3. Das Landgericht hat die Gerichtskosten des Verfahrens beim Amtsgericht und beim Landgericht nach der Höhe des jeweiligen, Obsiegens und Unterliegens verteilt. Außerdem hat das Landgericht angeordnet, dass die Antragsgegnerin der Antragstellerin die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens beim Amtsgericht und des Beschwerdeverfahrens insoweit zu erstatten hat, als die Antragsgegnerin unterlegen ist. Von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten hat das Landgericht insoweit abgesehen, als die Antragstellerin unterlegen ist. Die nach § 47 WEG als Ermessensentscheidung ergangene Kostenentscheidung ist vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen. Solche liegen nicht vor. Ist ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung fälliger Vorschüsse, Umlagen oder sonstiger Beiträge in Verzug geraten, wird es weithin als angemessene Regelentscheidung angesehen, dass er die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerseite zu erstatten hat (BayObLG WE 1993, 144; Staudinger/Wenzel WEG § 47 Rn. 19). Dabei ist es ohne Bedeutung, ob es sich um Wohngeldzahlungen im engeren Sinn oder um die Zahlung von Umlagen handelt. In beiden Fällen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise auf eine pünktliche und lückenlose Bezahlung des Wohngelds angewiesen. Im Umkehrschluss zu dem Ausgeführten ergibt sich, dass es nicht ermessensfehlerhaft ist, wenn das Landgericht es hinsichtlich des Unterliegens der Antragstellerin bei dem allgemeinen Grundsatz belassen hat, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.

Gemäß § 47 WEG erscheint es angemessen, dass die insoweit in allen Instanzen unterlegene Antragsgegnerin die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen hat.

Die Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung