Judicialis Rechtsprechung

1. Ermächtigt die Gemeinschaftsordnung den Verwalter, bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung von Wohnungen die Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten abweichend von dem sonst vorgegebenen Maßstab nach den Miteigentumsanteilen höher oder niedriger festzusetzen, ist diese Klausel dahin auszulegen, dass der Verwalter vorbehaltlich der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung im Einzelfall einen abweichenden Verteilungsmaßstab anlegen kann. Dieser steht ähnlich einer Öffnungsklausel unter dem Vorbehalt, dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem üblichen Verteilungsschlüssel nicht unbillig benachteiligt werden. Das Vorliegen der Voraussetzungen hat das Gericht im Beschlussanfechtungsverfahren zu überprüfen.

2. Bei Fehlen jeglicher Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des amtierenden Verwalters und für Schadensersatzansprüche gegen diesen widerspricht ein Entlastungsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (siehe BGH Beschluss vom 17. Juli 2003, V ZB 11/03 = ZMR 2003, 570; a.A. noch BayObLGZ 2002, 417; 2003, 53/56).

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Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten, ebenfalls Wohnungseigentümerin in der Anlage, verwaltet wird. Der Antragsteller betreibt seit November 1991 im obersten (zweiten) Stockwerk eines der beiden Wohngebäude eine Zahnarztpraxis.

Die Gemeinschaftsordnung enthält in § 9 Regelungen zu den Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten. Diese sind grundsätzlich im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer umzulegen. Bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung von Wohnungen kann der Verwalter diesen Kostenbeitrag abweichend von den Miteigentumsanteilen dieser Wohnungen höher oder niedriger festsetzen (§ 9 Nr. 4, 3. Abs.).

Die Wohnungseigentümer fassten in ihrer Versammlung vom 4.6.2002 u.a. folgende Beschlüsse:

Zu Tagesordnungspunkt (TOP) 2

a) Genehmigung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2001,

b) Entlastung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2001,

c) Genehmigung des Wirtschaftsplans 2002;

zu TOP 3

Neubestellung der bisherigen Verwalterin (der weiteren Beteiligten) für die Zeit vom 1.1.2003 bis 31.12.2007;

zu TOP 4 a)

Beauftragung der Verwaltung, den Auftrag zur Erneuerung des Bodenbelags im Treppenhaus zu vergeben;

zu TOP 4 b)

Beauftragung der Verwaltung, die Reinigung der Grund- und Fallrohre im Gemeinschaftseigentum zu vergeben;

zu TOP 5)

weiteres Vorgehen gegen eine benachbarte Gaststätte wegen Störungen:

Beauftragung der Verwaltung außergerichtlich und gegebenenfalls auch gerichtlich einzuschreiten.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 29.11.2002 den Antrag abgewiesen, das Landgericht die sofortige Beschwerde am 16.5.2003 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Belastung des Antragstellers mit einem Festbetrag von 470,40 DM bei den Müllgebühren in der Hausgeldabrechnung 2001 sei rechtmäßig. Die Stadt A. habe das Grundstück auf Grund ihrer Gebührensatzung nicht mehr wie früher nach dem niedrigeren Personenmaßstab, sondern nach dem höheren Behältermaßstab veranlagt. Auslösend dafür sei gewesen, dass der Antragsteller in der Wohnanlage die zahnärztliche Praxis betreibe. Dafür werde das Teileigentum des Antragstellers nicht mehr anteilsmäßig bei den restlichen Müllgebühren mitberücksichtigt. Die Differenz zwischen der Abrechnung nach einem Festbetrag (470,40 DM) und nach Miteigentumsanteilen (453,01 DM) mache im Jahr 2001 lediglich 17,39 DM aus. Es sei auch nicht richtig, dass die Hausverwaltung fehlerhafte Abfallgebührenbescheide zu Lasten der Wohnungseigentümer hinnehme. Der Antragsteller habe nämlich für die Abfälle seiner Praxis keinen ausreichenden privaten Entsorgungsnachweis vorgelegt, der die Voraussetzung dafür sei, nach dem günstigeren Personenmaßstab abrechnen zu können. Die zusätzliche Belastung des Antragstellers werde schließlich auch von der Teilungserklärung gedeckt. Dass ein anderer Wohnungseigentümer in der Anlage nicht gleichermaßen abweichend behandelt werde, sei gerechtfertigt.

Der Wirtschaftsplan 2002 beruhe auf der Jahresabrechnung 2001 und enthalte demnach zutreffend auch eine gesonderte Belastung des Antragstellers mit einer Festgebühr für die Abfallentsorgung.

Die Verwalterentlastung entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, weil Abrechnungsfehler oder sonstige Pflichtverletzungen nicht annähernd ersichtlich seien und den Wohnungseigentümern damit kein Nachteil entstehe.

Die Neubestellung der Verwalterin begegne keinen Bedenken. Die überwiegenden Vorwürfe des Antragstellers gegen die Wiederwahl beträfen ohnehin Vorkommnisse erst nach deren Bestellung.

Die Erneuerung des 14 Jahre alten und vor 4 Jahren zuletzt gereinigten Teppichbelags im Treppenhaus entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Gleiches gelte für die Reinigung der Grund- und Fallrohre.

Schließlich liege es im Gemeinschaftsinteresse, Maßnahmen gegen einen Störer in der Nachbarschaft zu ergreifen. Der gefasste Beschluss sei auch bestimmt genug.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu Recht hat das Landgericht die vorgenommene Abrechnung der Müllgebühren im Jahr 2001 ebenso wenig beanstandet wie deren Ansatz im Wirtschaftsplan 2002.

(1) Nach ständiger Rechtsprechung ist die Jahresabrechnung als Einnahmen-/Ausgaben-Überschussrechnung vorzunehmen. Dabei sind die tatsächlichen im Wirtschaftsjahr erzielten Gesamteinnahmen den tatsächlich geleisteten Ausgaben gegenüber zu stellen, ohne dass es darauf ankommt, ob bestimmte Ausgaben zu Recht getätigt wurden (BayObLGZ 1986, 263/266; 1987, 86/90; BayObLG NZM 2001, 1040/1041; Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 28 Rn. 42, 49 m.w.N.).

Demgemäß hat die weitere Beteiligte die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen und entrichteten Abfallgebühren zutreffend in die Jahresabrechnung aufgenommen. Darauf, ob die zugrunde liegenden Gebührenbescheide rechtmäßig waren und die Verwalterin gegebenenfalls dagegen hätte vorgehen müssen, kommt es nicht an.

(2) Für die Zahnarztpraxis des Antragstellers sind Müllabfuhrkosten in der Einzelabrechnung mit einem Festbetrag ausgewiesen. Dieser Festbetrag liegt um 17,39 DM höher als der Anteil, der sich aus dem Verhältnis der Miteigentumsanteile ergäbe. Gedeckt ist die Abrechnungsweise durch § 9 der Gemeinschaftsordnung. Denn hiernach ist der Verwalter befugt, bei beruflicher Nutzung den maßgeblichen Kostenbeitrag abweichend von den Miteigentumsanteilen festzusetzen (vgl. § 16 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 Satz 2, § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Bestimmung erlaubt es dem Verwalter im Einzelfall, einen abweichenden Verteilungsmaßstab heranzuziehen, der im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan unter dem Vorbehalt der mehrheitlichen Zustimmung durch die Wohnungseigentümer steht (§ 28 Abs. 5 WEG). Auch wenn die Anwendung der Klausel durch den Verwalter nicht zu einer auf Dauer angelegten Änderung des vorgegebenen Kostenverteilungsmaßstabs führt, bewirkt sie im Einzelfall eine Abweichung und setzt deshalb ähnlich einer Öffnungsklausel voraus, dass hierfür ein sachlicher Grund besteht und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem bislang bestehenden Verteilungsmaßstab nicht unbillig benachteiligt werden (BGHZ 95, 137/140 ff.; OLG Köln ZMR 2002, 467). Der Senat hält unter Berücksichtigung der den Wohnungseigentümern durch das Gesetz eingeräumten umfänglichen Gestaltungsfreiheit die Verwalterermächtigung in dem beschriebenen Rahmen für zulässig (siehe auch Staudinger/Kreuzer WEG 12. Aufl. § 10 Rn. 79, 92 f.).

(3) Die Anlegung eines abweichenden Maßstabs für die Müllgebühren im Jahr 2001 ist aus sachlichen Gründen gerechtfertigt. Das Landgericht hat fehlerfrei festgestellt, dass die in der Eigentumswohnung ausgeübte Zahnarztpraxis des Antragstellers einen ungünstigeren Gebührenmaßstab für die Gesamtanlage bedingt, als wenn die Anlage nur für Wohnzwecke genutzt würde. Es besteht somit ein sachlicher Grund, die Mehrbelastung auf den Antragsteller abzuwälzen. Bezogen auf das Wirtschaftsjahr 2001 ist damit auch keine unbillige Benachteiligung verbunden. Soweit der Antragsteller vorträgt, er habe im fraglichen Wirtschaftsjahr den Abfall seiner Zahnarztpraxis gänzlich über Spezialfirmen selbst entsorgen lassen, so dass die Verwalterin entsprechend der Abfallwirtschaftsgebührensatzung die günstigere Abrechnung nach dem Personenmaßstab hätte durchsetzen können, ist dem das Landgericht in seiner Beweiswürdigung nicht gefolgt. Diese kann der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler überprüfen (§ 559 Abs. 2 ZPO, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG). Solche liegen nicht vor. Insbesondere konnte das Landgericht von einer zeugenschaftlichen Vernehmung der Praxisangestellten des Antragstellers absehen. Denn für den hier maßgeblichen Zeitraum fehlte jedenfalls ein aussagekräftiger umfassender Entsorgungsnachweis. Für den Gebührenanfall spielt es deshalb keine Rolle, ob seinerzeit tatsächlich fremd entsorgt wurde. Ebenso wenig wurde deshalb auch gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs verstoßen.

Es stellt auch keinen Mangel dar, ausschließlich das Wohnungseigentum des Antragstellers bei den Abfallgebühren abweichend zu behandeln. Wesentlich ist, dass die in den Räumen eines anderen Wohnungseigentümers verrichteten Bürotätigkeiten nach dem vom Senat verwertbaren Beweisergebnis völlig dem Wohnzweck untergeordnet und von diesem mitumfasst sind. Zudem hat die Stadt A. den Behältermaßstab für das Grundstück ersichtlich wegen der dort betriebenen Zahnarztpraxis und nicht auch wegen sonstiger gewerblicher oder beruflicher Tätigkeiten in dem Objekt angewandt.

(4) Der Wirtschaftsplan 2002 baut auf der Jahresabrechnung 2001 auf und führt die Abrechnung der beruflich genutzten Einheit des Antragstellers mit dem Festbetrag fort, der dem des Vorjahres entspricht. Die Abfallsatzung gilt auch für das Jahr 2002 fort. Aus den dargelegten Gründen ist der angefochtene Genehmigungsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zu beanstanden.

b) Das Landgericht hat die Verwalterentlastung als ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend (§ 21 Abs. 3 WEG) gebilligt. Nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 17.7.2003 (V ZB 11/03 = ZMR 2003, 750 mit kritischer Anm. Rau), der auf eine Vorlage des Senats hin ergangen ist (BayObLGZ 2003, 53), steht ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Zutreffend hat das Landgericht festgestellt, dass für das maßgebliche Rechnungsjahr keinerlei Anhaltspunkte für Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin wegen schuldhafter Verletzung ihrer Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern bestehen. In diesem Fall widerspricht es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch ohne vertragliche Gegenleistung nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, dem Verwalter für die Abrechnungsperiode Entlastung zu erteilen, um sich damit eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit zu sichern. Diese Rechtsprechung ist, schon aus Gründen der Rechtssicherheit für die wohnungseigentumsrechtliche Praxis, zu übernehmen.

c) Gleichfalls nicht zu beanstanden ist der Verwalterbestellungsbeschluss (§ 26 Absätze 1 und 2 WEG). Für ungültig zu erklären ist ein solcher Beschluss nur, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wiederwahl vorliegt. Dies ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verursachter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Typische Fälle sind die der Unfähigkeit oder Ungeeignetheit. Umstände, die erst nach der Bestellung aufgetreten sind, können nicht erfolgreich nachgeschoben werden (BayObLG NZM 2001, 104 f.; allgemein Niedenführ/Schulze § 26 Rn. 16). Fehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, dass wichtige Gründe gegen eine Neubestellung der weiteren Beteiligten nicht vorliegen. Diese lassen sich auch nicht daraus herleiten, dass die Verwalterin selbst Wohnungseigentümerin ist. Eine einseitige Interessenwahrnehmung ist damit nicht zwangsläufig verbunden. Im Übrigen verfügt sie nicht über eine Stimmenmehrheit. Eine fehlerhafte Behandlung der Kosten für die Abfallentsorgung ist ihr nicht vorzuwerfen und wäre selbst dann nicht ohne weiteres ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung (siehe BayObLG NZM 2001, 754/757).

d) Die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zur Erneuerung des Bodenbelags und zur Reinigung der Grund- und Fallrohre entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG). Darunter ist eine Verwaltung zu verstehen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht; Maßstab ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers, wobei den Wohnungseigentümern ein gewisser Ermessensspielraum einzuräumen ist (allgemein Niedenführ/Schulze § 21 Rn. 26). Das Landgericht hat diese Maßstäbe zutreffend angewandt und, die Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer beachtend, zu Recht die gefassten Beschlüsse aufrechterhalten. Das Rechtsmittel des Antragstellers gibt zu einer abweichenden Beurteilung keinen Anlass.

e) Schließlich ist auch der Beschluss, gegen Störungen in der Nachbarschaft vorzugehen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Beschluss ist ausreichend bestimmt und lässt, jedenfalls im Zusammenhang mit der Bezeichnung des Tagesordnungspunkts und der Bezugnahme auf ein anwaltliches Gutachten, erkennen, aus welchem Anlass und mit welcher Zielrichtung gegen den Betreiber der Gaststätte vorgegangen werden soll. Die nächstliegende Bedeutung eines derartigen Ermächtigungsbeschlusses ist, außergerichtliche und gegebenenfalls auch gerichtliche Maßnahme zu ergreifen, die dem Ziel, Ruhestörungen aus der benachbarten Gaststätte zu unterbinden, gerecht werden. Die in Betracht zu ziehenden Maßnahmen müssen geeignet sein und zum Ausmaß der Störung in einem vernünftigen Kostenverhältnis stehen. Hierauf hat der ermächtigte Verwalter auch ohne gesonderten Ausspruch zu achten, weil er sich sonst selbst Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft aussetzen würde. Weil es auf das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer ankommt, spielt es auch keine maßgebliche Rolle, dass der Antragsteller, der sein Eigentum nicht zu Wohnzwecken nutzt, für akustische Störungen, insbesondere während der üblichen Ruhezeiten des Nachts sowie an Sonn- und Feiertagen, weniger empfindlich als die Mehrheit der Wohnungseigentümer ist.

f) Die Kostenentscheidung des Landgerichts nach § 47 WEG ist eine Ermessensentscheidung. Der Senat kann sie nur auf Rechtsfehler überprüfen (Niedenführ/Schulze § 47 Rn. 23 m.w.N.). Solche sind, auch soweit es um die Anordnung der außergerichtlichen Kostenerstattung geht, nicht erkennbar. Dass der Senat zum Entlastungsbeschluss früher eine andere Rechtsansicht vertreten hat, ändert daran nichts. Denn abweichend entscheiden hätte er in dieser Sache im Hinblick auf gegenteilige Beschlüsse anderer Oberlandesgerichte (vgl. z.B. OLG Frankfurt OLGZ 1989, 60; OLG Düsseldorf NZM 1999, 269) nicht können (§ 28 Abs. 2 FGG). Zudem rechtfertigt sich die angeordnete Kostenerstattung auch deshalb, weil jedenfalls die kostenmäßig ins Gewicht fallenden übrigen Anträge ersichtlich unbegründet waren.

3. Der Senat hält es in der Rechtsbeschwerdeinstanz nach § 47 WEG ebenfalls für angemessen, den Antragsteller mit den gerichtlichen wie den außergerichtlichen Kosten zu belasten.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung