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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 17.04.2002
Aktenzeichen: 2Z BR 14/02
Rechtsgebiete: WEG, BGB


Vorschriften:

WEG § 24 Abs. 1
WEG § 24 Abs. 3
WEG § 26 Abs. 1
BGB § 626
Ruft der Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats statt des Verwalters eine Eigentümerversammlung ein, sind die gefassten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn die Beschlüsse auch bei einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung gefasst worden wären.
Gründe:

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungserbbauberechtigten einer aus 44 Wohnungserbbaurechten bestehenden Wohnanlage. Die weitere Beteiligte zu 1 ist derzeit Verwalterin; davor war die weitere Beteiligte zu 2 Verwalterin.

Mit Schreiben vom 7.7.2000 an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats kündigte die weitere Beteiligte zu 2 die Anberaumung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung in etwa drei Wochen an; in dieser Versammlung werde sie das Verwalteramt niederlegen und den Verwaltervertrag fristlos kündigen, weil eine Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich sei. Daraufhin forderte der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die weitere Beteiligte zu 2 am 11.7.2000 auf, eine Eigentümerversammlung am 25.7.2000 einzuberufen. Die weitere Beteiligte zu 2 erwiderte am 16.7.2000, es sei ausschließlich Sache des Verwalters, den Termin der Eigentümerversammlung festzulegen. Mit Schreiben vom 16.7.2000 lud der Verwaltungsbeirat auf den 25.7.2000 zu einer Eigentümerversammlung mit den Tagesordnungspunkten Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund und fristlose Kündigung des Verwaltervertrags sowie Bestellung eines neuen Verwalters ein.

In der Eigentümerversammlung vom 25.7.2000 waren zunächst 39 und im weiteren Verlauf 43 der 44 Wohnungserbbauberechtigten erschienen oder vertreten; die weitere Beteiligte zu 2 war nicht erschienen. Nach der Niederschrift über die Eigentümerversammlung sprachen sich 31 von 39 Wohnungserbbauberechtigten für die Durchführung der Versammlung aus und ermächtigten drei Wohnungseigentümer zur Vertretung in einer von der weiteren Beteiligten zu 2 etwa noch einberufenen Versammlung.

Außerdem fassten die Wohnungserbbauberechtigten Beschlüsse über die Abberufung der weiteren Beteiligten zu 2, die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags mit ihr und die Verweigerung der Entlastung, die treuhänderische Entgegennahme erstrittener Gelder nicht durch die weitere Beteiligte zu 2, sondern durch den Prozessbevollmächtigten der Wohnungserbbauberechtigten und schließlich die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zur Durchführung einer weiteren Versammlung zur Bestellung eines neuen Verwalters.

In einer weiteren Eigentümerversammlung vom 12.10.2000 waren 40 der 44 Wohnungserbbauberechtigten vertreten. Um die Bestellung zum Verwalter bewarben sich die weitere Beteiligte zu 1 und die weitere Beteiligte zu 2. Die Wohnungseigentümer bestellten mit 22 Ja-Stimmen, 16 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen die weitere Beteiligte zu 1 zur Verwalterin und ermächtigten den Verwaltungsbeirat, einen Verwaltervertrag mit einem hinsichtlich der Vergütung festgelegten Inhalt abzuschließen.

Die Antragsteller haben beantragt, die Eigentümerbeschlüsse vom 25.7.2000 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat am 29.5.2001 die Anträge abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 17.12.2001 die sofortige Beschwerde der Antragsteller, mit der die Ungültigerklärung nahezu aller Beschlüsse vom 25.7.2000 verlangt wurde, zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das gegen die den Antragstellern am 15.1.2002 zugestellte Entscheidung des Landgerichts am 29.1.2002 eingegangene Rechtsmittel der sofortigen weiteren Beschwerde ist zulässig, aber nicht begründet.

1. Das Landgericht hat unter Bezugnahme auf die amtsgerichtliche Entscheidung ausgeführt: Der Verwaltungsbeirat sei zur Einberufung der Versammlung vom 25.7.2000 berechtigt gewesen, weil sich der Verwalter pflichtwidrig geweigert habe, zu der Versammlung einzuladen. Der Verwalter habe die Versammlung erst nach Beginn der Schulferien am 27.7.2000 abhalten wollen. Dies sei den Wohnungserbbauberechtigten aber nicht zumutbar gewesen.

Im übrigen sei die Einberufung durch den Verwaltungsbeirat nicht ursächlich für die Abberufung der weiteren Beteiligten zu 2 und die Kündigung des Verwaltervertrags mit ihr gewesen. Diese Beschlüsse wären auch bei einer Einberufung der Versammlung durch die weitere Beteiligte zu 2 als Verwalterin gefasst worden. Das ergebe sich daraus, dass die weitere Beteiligte zu 1 am 12.10.2000 zur Verwalterin bestellt worden sei und nicht die weitere Beteiligte zu 2, die sich ebenfalls beworben habe. Dies sei trotz des Hinweises geschehen, dass die Beschlüsse vom 25.7.2000 angefochten worden seien und auch die Bestellung der weiteren Beteiligten zu 1 angefochten werde und die Gefahr bestehe, dass die Wohnungserbbauberechtigten für zwei Verwalter Vergütungen bezahlen müssten.

Zu Recht habe das Amtsgericht einen wichtigen Grund für die Abberufung der weiteren Beteiligten zu 2 und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags bejaht. Ein wichtiger Grund liege in der Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat. Auch die weitere Beteiligte zu 2 sei in ihrem Schreiben vom 7.7.2000 von einer zerstörten Vertrauensbasis ausgegangen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass dies von dem Verwaltungsbeirat in vorwerfbarer Weise herbeigeführt worden sei, fehlten.

Die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zur Einberufung einer Eigentümerversammlung im Oktober 2000 wiederhole lediglich das gesetzlich festgelegte Einberufungsrecht des Verwaltungsbeirats.

Die Ermächtigung des Verfahrensbevollmächtigten der Wohnungserbbauberechtigten zur Entgegennahme der erstrittenen Gelder sei wirksam. Unschädlich sei, dass ein entsprechender Tagesordnungspunkt gefehlt habe, weil 43 von 44 Wohnungserbbauberechtigten vertreten gewesen seien und die fehlende Bezeichnung im Einladungsschreiben nicht gerügt hätten.

Die Ermächtigung von drei Wohnungserbbauberechtigten zur Vertretung in einer von der weiteren Beteiligten zu 2 etwa noch einberufenen Versammlung enthalte keinen Eigentümerbeschluss, sondern nur die Erteilung von Einzelvollmachten.

2. Die Entscheidung hält im wesentlichen der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die in der Versammlung vom 25.7.2000 gefassten Eigentümerbeschlüsse sind nicht schon deshalb für ungültig zu erklären, weil die Versammlung nicht vom Verwalter, sondern vom Verwaltungsbeirat einberufen wurde.

(1) Die Versammlung ist nach § 24 Abs. 1 WEG von dem Verwalter einzuberufen. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, so kann die Versammlung von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Wird eine Versammlung von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen, obwohl die Voraussetzungen dafür, nämlich eine pflichtwidrige Weigerung des Verwalters zur Einberufung, nicht vorliegen, handelt es sich gleichwohl um eine Versammlung der Wohnungseigentümer, so dass die dort gefassten Beschlüsse nicht von vornherein unwirksam sind. Sie sind jedoch anfechtbar. Nichts anderes gilt bei einer Einberufung durch den Gesamtbeirat. Für ungültig zu erklären sind die in einer solchen Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse dann nicht, wenn feststeht, dass sie auch bei einer ordnungsmäßigen Einberufung durch den Verwalter gefasst worden wären. Insoweit gilt nichts anderes als in den Fällen, in denen einzelne Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung nicht geladen wurden (BayObLG NJW-RR 1991, 531/533; WuM 1992, 331 f.; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 24 Rn. 28 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen; Palandt/Bassenge BGB 61. Aufl. § 24 WEG Rn. 3).

(2) Der Senat teilt nicht die Ansicht des Landgerichts, dass die vom Verwalter ins Auge gefasste Einberufung der Eigentümerversammlung in der Zeit nach dem 27.7.2000, also nach Beginn der Schulferien, einer pflichtwidrigen Weigerung zur Einberufung gleichzusetzen ist, die den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zur Einberufung gemäß § 24 Abs. 3 WEG ermächtigte. Durch die Abhaltung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung während der Schulferien wird den Wohnungseigentümern die Teilnahme grundsätzlich nicht in unzumutbarer Weise erschwert.

(3) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die Ladung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats statt durch den Verwalter nicht ursächlich für die in der Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse ist. In der Versammlung vom 25.7.2000 waren nahezu alle Wohnungserbbauberechtigten erschienen oder vertreten. Die Frage einer ordnungsmäßigen Einberufung der Versammlung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden wurde erörtert. Mit großer Mehrheit haben sich die Wohnungserbbauberechtigten dafür entschieden, die Versammlung durchzuführen und die gefassten Eigentümerbeschlüsse als verbindlich anzusehen. Hinzu kommt, dass sämtliche Eigentümerbeschlüsse mit deutlicher Mehrheit gefasst wurden, die auch dann nicht gefährdet wäre, wenn die nicht erschienenen Wohnungserbbauberechtigten jeweils dagegen gestimmt hätten. Dies gilt insbesondere für die im Vordergrund stehenden Eigentümerbeschlüsse über die Abberufung der weiteren Beteiligten zu 2 als Verwalterin und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags. Zu Recht weist das Landgericht darauf hin, dass in der kurze Zeit später durchgeführten Eigentümerversammlung vom 12.10.2000 die weitere Beteiligte zu 2, obwohl sie sich für das Verwalteramt beworben hatte, nicht zum Verwalter bestellt wurde. Dies lässt den zuverlässigen Schluss zu, dass sie auch bei einer Einberufung der Versammlung durch sie selbst abberufen worden wäre.

b) Auch die sachlichen Beanstandungen der gefassten Eigentümerbeschlüsse durch die Antragsteller greifen nicht durch.

(1) Der Eigentümerbeschluss, die Versammlung durchzuführen, kann schon deshalb nicht für ungültig erklärt werden, weil sich der Beschluss mit der Versammlung vom 25.7.2000 erledigt hat (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 23 Rn. 141).

(2) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters (vgl. § 26 Abs. 1 WEG, § 626 BGB) und für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags bejaht.

Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Von einem zur vorzeitigen Abberufung berechtigenden wichtigen Grund kann auch dann ausgegangen werden, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist (BayobLGZ 1998, 310/312; BayObLG NZM 2000, 510 f.).

Die weitere Beteiligte zu 2 ließ in ihrem Schreiben vom 7.7.2000 keinen Zweifel daran, dass das Vertrauensverhältnis zwischen ihr und dem Verwaltungsbeirat zerstört ist. Sie hat in dem Schreiben die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund angekündigt und den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden aufgefordert, sich um Bewerber für das Verwalteramt zu bemühen. Nicht richtig ist der Sachvortrag in der Rechtsbeschwerde, in dem Schreiben vom 7.7.2000 komme eindeutig zum Ausdruck, dass vom Verwalter allein dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden kein Vertrauen mehr entgegen gebracht werde. In dem an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats gerichteten Schreiben heißt es vielmehr, dass "mit dem derzeitigen Beirat und hier speziell mit Ihrer Person" keine Zusammenarbeit mehr gewünscht werde. Aufgrund des Schreibens vom 7.7.2000 konnte für die Wohnungserbbauberechtigten kein Zweifel daran bestehen, dass die weitere Beteiligte zu 2 wegen des zerstörten Vertrauensverhältnisses nicht weiter als Verwalterin zur Verfügung stand. Bei dieser Sachlage bestehen keine rechtlichen Bedenken dagegen, dass das Vorliegen der Voraussetzungen einer Abberufung und fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund angenommen wurde.

Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, es lasse sich nicht feststellen, dass ein vorwerfbares und schuldhaftes Verhalten des Verwaltungsbeirates das Vertrauensverhältnis zu der Verwalterin zerstört habe. Diese tatsächliche Würdigung des Landgerichts ist für das Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich bindend (§ 27 Abs. 1 FGG, 559 ZPO). Aus dem Schreiben der weiteren Beteiligten zu 2 vom 7.7.2000 lässt sich nichts dafür entnehmen, was diese Würdigung in Frage stellen könnte. Dasselbe gilt aber auch für den Schriftsatz der weiteren Beteiligten zu 2 vom 14.3.2001. In diesem wird lediglich behauptet, der Verwaltungsbeiratsvorsitzende versuche die weitere Beteiligte zu 2 in mehreren Gemeinschaften durch gerichtliche Anträge und außerordentliche Eigentümerversammlungen als Verwalterin hinauszudrängen und torpediere eine Zusammenarbeit. Dieser Sachvortrag lässt keineswegs den Schluss darauf zu, dass das von beiden Seiten für zerstört angesehene Vertrauensverhältnis auf ein schuldhaftes und vorwerfbares Verhalten des Verwaltungsbeirats zurückzuführen ist. Ein "Fehlverhalten" des Verwalters im Zusammenhang mit der Zerstörung des Vertrauensverhältnisses ist zur Annahme eines wichtigen Grundes nicht erforderlich.

(3) Der Eigentümerbeschluss, durch den der Verwaltungsbeiratsvorsitzende ermächtigt wurde, die nächste Eigentümerversammlung bis spätestens 12.10.2000 einzuberufen, hat dadurch seine Erledigung gefunden, dass zu dieser Versammlung einberufen wurde.

(4) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht den Eigentümerbeschluss als ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend angesehen, durch den statt der weiteren Beteiligten zu 2 der Prozessbevollmächtigte der Wohnungserbbauberechtigten zur Entgegennahme und Verwaltung der von den Wohnungserbbauberechtigten erstrittenen Gelder ermächtigt wurde. Mit Abberufung der weiteren Beteiligten zu 2 als Verwalterin ergab sich die Notwendigkeit, eine andere Person bis zur Bestellung eines neuen Verwalters damit zu beauftragen, die Gelder entgegenzunehmen und zu verwalten. Dass damit gewisse Kosten verbunden sind, ändert nichts daran, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dasselbe gilt für die Auswahl des Prozessbevollmächtigten der Wohnungserbbauberechtigten als beauftragte Person.

(5) Ob der Eigentümerbeschluss, durch den drei Wohnungserbbauberechtigte zur Vertretung der übrigen Wohnungserbbauberechtigten in einer etwa von der weiteren Beteiligten zu 2 noch anzuberaumenden Versammlung bevollmächtigt wurden, einer rechtlichen Überprüfung standhalten könnte, braucht nicht entschieden zu werden. Die Ermächtigung ist nur für den Fall erteilt, dass die Verwalterin ihrerseits eine Versammlung einberuft. Da dies nicht geschehen ist und im Hinblick auf die Abberufung der Verwalterin nicht mehr geschehen kann, ist der Beschluss gegenstandslos geworden.

3. Es erscheint angemessen, den unterlegenen Antragstellern als Gesamtschuldnern die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens und die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner im Rechtsbeschwerdeverfahren aufzuerlegen. Im übrigen findet eine Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht statt (§ 47 WEG).

Den Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren setzt der Senat ausgehend von der Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts fest (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Ende der Entscheidung

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