Judicialis Rechtsprechung

1. Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solcher Eigentümerbeschluss nicht deshalb nichtig. Soweit ein derartiger Beschluss die Kostenverteilung unangefochten festgelegt hat, ist ein Folgebeschluss, der nur noch die geschätzten Aufwendungen demgemäß auf die einzelnen Wohnungseigentümer umlegt, nicht deswegen anfechtbar, weil ihm ein fehlerhafter Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt.

2. Ist in einer aus einem Gebäude bestehenden Wohnungs- und Teileigentumsanlage Kostentrennung zwischen dem gewerblichen und dem Wohnbereich vereinbart, kann die Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergeben, dass die Kosten einer anlassbezogenen Schädlingsbekämpfung von den Wohnungs- oder Teileigentümern des jeweiligen Bereichs allein zu tragen sind ungeachtet des Umstands, dass die Maßnahme der gesamten Anlage zugute kommt.

3. Im Einzelfall (etwa bei sehr großen Wohnanlagen und beim Streit über den richtigen Kostenverteilungsschlüssel mit nur geringfügigen Auswirkungen für die einzelnen Wohnungseigentümer) kann es im Rahmen der Anfechtung einer Jahresabrechnung angemessen sein, beim Geschäftswert auf die Gesamtsumme der in Streit stehenden Positionen einen Abschlag vorzunehmen, der über 75 % des strittigen Gesamtbetrags hinausgeht (hier: Festsetzung auf 10 %).

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Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr. Reichold sowie der Richter Dr. Delius und Lorbacher am 20. Januar 2005 in der Wohnungseigentumssache

wegen Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen und Geschäftswertbeschwerde,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Augsburg vom 28. Mai 2004 wird ingesamt, die der Antragsgegner wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass Nr. 2 dieses Beschlusses aufgehoben und die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Augsburg vom 7. Januar 2004, durch den der Antrag auf Ungültigerklärung der Jahresabrechnung 2000 in der Position "Schädlingsbekämpfung" abgewiesen wurde, zurückgewiesen wird.

II. Die Beschwerde der Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner gegen die Geschäftswertfestsetzung im Beschluss des Landgerichts Augsburg vom 28. Mai 2004 wird zurückgewiesen.

III. Von den gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben der Antragsteller 84 % und die Antragsgegner, diese samtverbindlich, 16 % zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind in diesem Rechtszug nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 78.305 EUR festgesetzt.

Der Geschäftswert in Nr. IV des Beschlusses des Amtsgerichts Augsburg vom 7. Januar 2004 wird dahin abgeändert, dass dieser bis zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Teilerledigungserklärung am 10. September 2002 auf 111.434 EUR und danach auf 109.239 EUR festgesetzt wird.

Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohn- und Teileigentumsanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Anlage besteht im Wesentlichen aus einem Wohnturm mit 327 Appartements vom 12. bis 33. Obergeschoß sowie einer Sondereigentumseinheit Nr. 1 Hotel und Restaurant, die sich über das 1. und 2. Untergeschoß, das Erdgeschoß bis zum 11. Stock sowie den 34. und 35. Stock erstreckt und seit dem Jahr 1997 in vier Einheiten (Nr. 1, 1a, 1b, 1c) unterteilt ist, sich jedoch in der Hand eines Eigentümers befindet.

An der Außenfassade des zylinderförmigen Gebäudes sind vom 4. bis zum 33. Obergeschoß sowohl im Hotel- wie im Appartementbereich ringsum wabenförmig Balkone angebracht. Neben den Kosten für Frischwasser und Kanal werden auch die Stromkosten für die gesamte Anlage einschließlich der Sondereigentumsanteile den Wohnungseigentümern einheitlich in Rechnung gestellt.

Das Hotel wurde über mehrere Jahre nicht betrieben. Während des gesamten Jahres 2000 wurden dessen Räumlichkeiten vom neuen Eigentümer entkernt, aus- und umgebaut. Außerdem standen umfangreiche Sanierungsarbeiten, insbesondere auch an der Außenfassade des Gebäudes an. Mit ihnen befassten sich die Eigentümerversammlungen vom 6.6.2000 und 5.9.2001.

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung (GO) aus den 80er Jahren enthält für die Instandhaltung und die Kostenaufteilung folgende Regelungen:

§ 6 Instandhaltung

1. Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks obliegt der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter. Die Kostentragung wird in § 12 näher geregelt. ...

2. Abschlusstüren, Fensteraußenseiten, Balkone und Außenanlagen sind, soweit sie der Nutzung eines Sondereigentums dienen, von diesem Sondereigentümer instand zu halten. In Bezug auf den Außenanstrich oder die äußere Oberflächenbehandlung sind sie wie gemeinschaftliches Eigentum zu behandeln. Im Übrigen hat jeder auf eigene Kosten alle Schäden in den nach außen weisenden Fenstern und Türen seines Sondereigentums zu beseitigen (einschl. Glasscheiben).

...

4. Größere Instandsetzungsmaßnahmen (z.B. Außenfassade ...) schlägt der Verwalter der Eigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung vor. Die Eigentümerversammlung entscheidet über solche Vorschläge mit einfacher Mehrheit. Die Entscheidung hat auch die Frage der Kostendeckung zu umfassen.

...

§ 12 Nutzungen, Lasten und Kosten

1. Jedem Eigentümer gehört ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums; jeder Eigentümer ist den anderen Eigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie insbesondere die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen. Diese Regelung gilt, soweit nicht in den oder aufgrund der folgenden Absätze ein anderer Umlagenschlüssel festgesetzt ist. ...

...

5. Gegenstand der Abrechnung und Umlage sind folgende Posten:

...

c) die Betriebskosten der Anlage, insbesondere die Kosten der Wasser- und Stromversorgung, soweit sie nicht durch gesonderte Hauptzähler ermittelt und direkt bezahlt werden.

...

d) Kosten für Instandhaltung und Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage,

e) Kosten des Hausmeisters und weiteren Betriebspersonals ...

f) Beiträge zur Schaffung eines Sonderfonds in angemessener Höhe ...

g) Kosten für Betrieb von Fahrstühlen und sonstigen Sondereinrichtungen ...

h) Kosten für Reinigung und Pflege von Haus- und Außenanlagen ...

i) Kosten für Heizung und Warmwasser ...

j) Kosten der Verwaltung

k) sonstige Betriebskosten, soweit sie mit der Bewirtschaftung der Anlage unmittelbar zusammenhängen und nach pflichtmäßigem Ermessen eines ordentlichen Verwalters notwendig sind.

l) Hinsichtlich der vorstehenden in den Ziff. a) bis d) und f) bis i) genannten Kosten sind das Sondereigentum 1 einerseits und die Sondereigentumseinheiten 2 bis 238 andererseits soweit wie möglich als jeweils selbständige wirtschaftliche Einheiten anzusehen und getrennt abzurechnen. Innerhalb dieser wirtschaftlichen Einheiten werden die Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile verteilt.

Es wird bestimmt, dass Reparatur- und Instandhaltungskosten für Teile des gemeinschaftlichen Gebrauches, die der Sondernutzung unterliegen, von den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten nach Maßgabe des gültigen Aufteilungsschlüssels alleine gezahlt werden. ...

In der Eigentümerversammlung vom 6.6.2000 wurde unter Tagesordnungspunkt (TOP) 21 folgender unangefochtener Beschluss gefasst:

Die Sanierung der Balkone (Oberseite, Unterseite, Stirnseite etc.) umfasst auch die Mauerstreifen zwischen den Balkonen (Lisenen). Die Kosten werden soweit als möglich pro Balkon detailliert ermittelt und entsprechend der Gemeinschaftsordnung auf die jeweiligen Eigentümer umgelegt. ...

Am 5.9.2001 fassten die Wohnungseigentümer u.a. folgende Beschlüsse:

3. Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung 2000

...

5. Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von DM 1.281.800 zur Finanzierung der Sanierungskosten der Balkone. Diese Sonderumlage wird nach Maßgabe der Aufstellung des Verwalters vom 30.11.2000 (Kosten pro Balkon) verteilt. Auch sie ist mit sofortiger Wirkung fällig; abzüglich der geleisteten Abschlagszahlungen.

Der Antragsteller hat, soweit für das Verfahren noch erheblich, bei Gericht beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.9.2001 über die Jahreseinzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2000 und über die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Balkonsanierungskosten für unwirksam, hilfsweise für nichtig zu erklären. Zur Begründung hat er sich im Wesentlichen darauf berufen, dass der Kostenverteilungsschlüssel für die Positionen Müll, Kanal, Hausreinigung, Strom allgemein, Heizkosten, allgemeine Kosten und Kosten für die Schädlingsbekämpfung nicht den Regelungen der Gemeinschaftsordnung entsprächen, weil die maßgeblichen Kosten nicht auch auf das Sondereigentum Hotel, sondern ausschließlich auf die Appartementeigentümer umgelegt worden seien. Die Kosten der Balkonsanierung müssten auf alle Wohnungseigentümer (Appartementeigentümer) nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 7.1.2004 den Eigentümerbeschluss zur Jahreseinzelabrechnung in den Positionen Kanal, Hausreinigung, Strom allgemein und allgemeine Kosten sowie den Eigentümerbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage für ungültig erklärt und den Antrag im Übrigen abgewiesen. Den Geschäftswert hat es bis zu einer übereinstimmenden Teilerledigterklärung auf 275.292,56 EUR, danach auf 273.097,28 EUR festgesetzt. Auf die Rechtsmittel des Antragstellers und der Antragsgegner hat das Landgericht mit Beschluss vom 28.5.2004 die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert. Es hat den Antrag, den Eigentümerbeschluss über die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Balkonsanierung für ungültig zu erklären, abgewiesen. Den Beschluss über die Jahresabrechnung hat das Landgericht auch in der Position "Schädlingsbekämpfung" für ungültig erklärt. Im Übrigen hat es die sofortigen Beschwerden des Antragstellers und der Antragsgegner zurückgewiesen und den Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren auf 91.208,21 EUR festgesetzt. Denjenigen des Amtsgerichts hat es unverändert gelassen.

Gegen den Beschluss des Landgerichts richten sich fristgerecht eingelegte Rechtsmittel des Antragstellers und der Antragsgegner. Der Antragsteller beantragt, den Beschluss des Amtsgerichts wiederherzustellen, soweit dieses den Eigentümerbeschluss zur Finanzierung der Balkonsanierung für ungültig erklärt hat. Die Antragsgegner verfolgen mit ihrem Rechtsmittel das Ziel, unter Aufhebung der entgegenstehenden gerichtlichen Beschlüsse den Antrag auf Teilungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zur Jahresabrechnung insgesamt abzuweisen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig, hat jedoch nur in geringem Umfang Erfolg. Das Rechtsmittel des Antragstellers ist als selbständige sofortige weitere Beschwerde zwar nicht zulässig, weil der Beschwerdewert von 750 EUR (§ 45 Abs. 1 WEG) nicht erreicht wird. Denn das Änderungsinteresse des Antragstellers hinsichtlich der Kostenverteilung für die Balkonsanierung liegt merklich unter diesem Betrag (vgl. auch BayObLG WuM 2000, 509). Zulässig ist das Rechtsmittel jedoch als unselbständige Anschlussbeschwerde (siehe Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 45 Rn. 27).

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

a) Zu den Jahreseinzelabrechnungen 2000

(1) Hausreinigung

Die Kosten seien ohne Kostentrennung nach den einzelnen Bereichen im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Einheiten umzulegen. Eine gesonderte Erfassung der Reinigungsleistungen für den Appartementbereich einerseits und das übrige Gemeinschaftseigentum habe im Jahr 2000 nicht stattgefunden. Auf die Frage der tatsächlichen Nutzung komme es nicht an.

(2) Kanalgebühren

Im Abrechnungszeitraum habe im Hotelbereich ein gelegentlicher Frischwasserbezug, etwa für Handwerker und für Reinigungsarbeiten, stattgefunden. Die Abwassergebühren seien in der betreffenden Stadt nach dem Frischwasserbezug bemessen. Da eine getrennte Abrechnung des Wasserverbrauchs nicht möglich sei, greife § 12 Nr. 5 l GO nicht ein und es verbleibe bei einer Abrechnung nach Miteigentumsanteilen.

(3) Strom allgemein

Die Abrechnungsposition umfasse Strombezug für Gemeinschaftsanlagen wie Ringflure, Nottreppe, Presscontainer, Lüftung und Bistro, die auch dem Sondereigentum 1 zugute gekommen sei. Nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile seien die angefallenen Kosten auf alle Einheiten zu verteilen.

(4) Allgemeine Kosten

Unstreitig befänden sich hierunter einzelne Positionen, die mangels Trennbarkeit auch auf das Sondereigentum 1 umzulegen gewesen wären. Eine "Kompensation" mit Beträgen aus der nicht angefochtenen Kostenposition Reparaturen, die vollständig umgelegt worden sei, aber zum Teil ausschließlich dem Appartementbereich hätte zugerechnet werden müssen, komme aus verschiedenen Gründen nicht in Betracht. Auch wenn es sich nur um Kleinbeträge handle, habe der Antragsteller im Hinblick auf die zukünftige Abrechnungspraxis ein Rechtsschutzbedürfnis an der gerichtlichen Klärung.

(5) Schädlingsbekämpfung

Eine Kostentrennung sei nicht gerechtfertigt, weil die Schädlingsbekämpfung im Appartementbereich ungeachtet der Frage, wo das Ungeziefer aufgetreten und bekämpft worden sei, auch eine weitere Verbreitung habe verhindern sollen und somit auch dem Sondereigentum 1 zugute komme.

b) Eigentümerbeschluss zur Sonderumlage

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme bezögen sich die Beschlüsse vom 6.6.2000 und vom 5.9.2001 ausschließlich auf die 378 Balkone des Appartementbereichs. Die zeitgleich stattgefundene Renovierung der Balkone im Hotelbereich sei ausschließlich mit dem Hoteleigentümer abgerechnet und von diesem bezahlt worden. Nach § 6 Nr. 2 GO habe jeder Wohnungseigentümer die Verpflichtung, den von ihm genutzten Balkon instand zu halten. Der bestandskräftige Eigentümerbeschluss vom 6.6.2000 sei dahin auszulegen, dass die Kosten der Balkonsanierung weder nach den Miteigentumsanteilen aller noch in Relation der Miteigentumsanteile der Appartementeigentümer untereinander, sondern nach der Anzahl der Balkone pro Appartement abgerechnet werden sollten. Auf dieser Basis konkretisiere der Beschluss vom 5.9.2001 den ersten Beschluss nur noch in der Höhe der einzelnen Vorauszahlungen und setze diesen zugleich um. Er sei vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden.

2. Dies hält einer rechtlichen Nachprüfung ganz überwiegend stand.

a) Beschluss zur Jahresabrechnung

(1) Hausreinigung

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Kosten der Hausreinigung ungeachtet der Regelung in § 12 Nr. 5 l GO nach dem Verhältnis sämtlicher Miteigentumsanteile, also auch des Hoteleigentums, in der Jahresabrechnung umzulegen sind (§ 12 Nr. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GO i.V.m. Nr. 5 l GO). Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei Reinigungsmaßnahmen auch in Gebäudeteilen festgestellt, die dem Sondereigentum 1 zur Verfügung standen. Dass diese Einheit im Abrechnungszeitraum aus der Hausreinigung keinen oder nur einen geringfügigen Nutzen ziehen konnte, ist für die Kostenverteilung grundsätzlich bedeutungslos (BGHZ 92, 18/23; BayObLG WuM 2001, 88; siehe auch BayObLG Beschluss vom 24.11.2004, 2Z BR 156/04). Aus der Kostentrennungsvereinbarung in § 12 Nr. 5 l GO folgt nichts anderes. Ihr ist nämlich nicht hinreichend deutlich zu entnehmen, dass im Verhältnis der Sondereigentumseinheiten untereinander abweichend von der sonstigen Regelung nicht die Nutzungsmöglichkeit, sondern das tatsächliche Maß der Nutzung ausschlaggebend sein soll.

(2) Kanalgebühren

Ebenfalls zutreffend ist die Entscheidung des Landgerichts, dass die Kanalgebühren ohne eine Kostentrennung nach § 12 Nr. 5 l GO auf alle Miteigentumsanteile gemäß § 12 Nr. 1 GO umzulegen sind.

Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserbeseitigung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums (BGHZ 156, 192). Durch die Gemeinschaftsordnung regelbar ist jedoch die Verteilung der durch den Verbrauch an den einzelnen Entnahmestellen verursachten Kosten. Die Grundlage bildet hier § 12 Nr. 5 c GO i.V.m. § 12 Nr. 1 GO. Demnach sind die Abwasserkosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen.

Das Landgericht hat im Übrigen rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die Kanalgebühren nach dem Frischwasserbezug berechnet werden, getrennte Zähler für die Wasserversorgung in der Anlage nicht vorhanden sind und im fraglichen Wirtschaftsjahr auch tatsächlich ein Wasserbezug im Bereich der Hoteleinheit stattgefunden hat. Die Trennungsregelung in § 12 Nr. 5 l GO kann deshalb nicht angewandt werden. Es verbleibt bei der Abrechnung nach Miteigentumsanteilen gemäß § 12 Nr. 1 GO.

(3) Strom allgemein

Das Landgericht hat insoweit rechtsfehlerfrei und für den Senat bindend festgestellt, dass in dieser Position Stromkosten für Gemeinschaftsanlagen wie das Nottreppenhaus mit enthalten sind. Die Kosten sind als Betriebskosten der Gesamtanlage (§ 12 Nr. 5 c GO) auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, weil die Stromversorgung insoweit nicht durch gesonderte Hauptzähler ermittelt und direkt bezahlt wird. Im Übrigen ist auf die Ausführungen unter (1) zu verweisen.

(4) Allgemeine Kosten

Die Kosten sind, was auch die Antragsgegner nicht in Zweifel ziehen, auf sämtliche Wohnungseigentümer einschließlich des Sondereigentums 1 (Hotel) umzulegen.

Soweit die Antragsgegner einen Ausgleich deshalb meinen vornehmen zu können, weil ein anderer Posten der Jahresabrechnung, nämlich die Position Reparaturen, mit dem ausschließlich die Appartementeigentümer treffende Kosten auch auf das Hoteleigentum mit umgelegt wurden, unbeanstandet blieb, hat dies aus zweierlei Gründen keinen Erfolg:

Zum einen räumen die Antragsgegner selbst ein, dass der Saldo aus Belastung hier und Entlastung dort sich nicht deckt und für den Antragsteller noch eine Mehrbelastung von rund 13,50 EUR vorhanden ist. Unter diesen Umständen kann auch bei isolierter Betrachtung der wirtschaftlichen Folgen eine Rechtsverfolgung noch nicht als missbräuchlich oder schikanös (§§ 226, 242 BGB) bezeichnet werden. Zudem ist ein Interesse des Antragstellers an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, die die zutreffende Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst, anzuerkennen und nicht schon deshalb zu verneinen, weil die wirtschaftlichen Auswirkungen verhältnismäßig geringfügig sind.

Zum anderen aber kann schon die von den Antragsgegnern zum Ausgleich herangezogene Position nicht berücksichtigt werden. Ihre Verteilung auf sämtliche Wohnungseigentümer blieb unbeanstandet; der dazu gefasste Beschluss der Wohnungseigentümer ist insoweit bestandskräftig und entzieht die Verteilung in diesem Punkt jeglichem Streit. Deshalb ist davon auszugehen, dass alle Wohnungseigentümer, auch der Hoteleigentümer, die Kosten entsprechend der vorgenommenen Aufteilung der Gemeinschaft auch tatsächlich schulden (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG; vgl. Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 80).

5. Schädlingsbekämpfung

Mit den dafür aufgewandten Kosten sind in der Jahresabrechnung zu Recht nur die Appartementeigentümer belastet worden. Die gegenteilige Entscheidung des Landgerichts ist abzuändern.

Kosten für die Bekämpfung von Ungeziefer sind im Sinne der mietrechtlichen Rechtsprechung als Betriebskosten auf sämtliche Mieter nur umlagefähig, wenn es sich um eine regelmäßige und damit laufende Ungezieferbekämpfung und zudem um prophylaktische Maßnahmen handelt (AG Hamburg WuM 2002, 265 m.w.N.). Eine gezielte Bekämpfung vorhandenen Ungeziefers ist als Instandhaltungs- und Mängelbeseitigungsmaßnahme hingegen Sache des Vermieters. Auf den Bereich des Wohnungseigentums übertragen und unter Berücksichtigung der maßgeblichen Gemeinschaftsordnung sind die Kosten hier nur den Appartementeigentümern zuzuordnen. Das folgt aus § 12 Nr. 5 c i.V.m. Nr. 5 l GO. Insoweit ist ausschlaggebend, dass die Verursachung derartiger nicht regelmäßiger Kosten im Bereich der Appartements liegt und auf deren Benutzung zurückgeführt werden kann. Für diese Kosten haben somit nur deren Eigentümer aufzukommen. Nicht ausschlaggebend ist, dass sozusagen als Reflex auch das Sondereigentum 1 von der Schädlingsbekämpfung im Appartementbereich einen Nutzen hat. Anders verhielte es sich hingegen, wenn die Schädlingsbekämpfung vorbeugend und laufend durchgeführt würde. Die Kosten für derartige Maßnahmen ließen sich nicht nach den jeweiligen Bereichen trennen, sondern wären gemeinschaftliche Kosten aller Wohnungs- und Teileigentümer.

b) Beschluss zur Sonderumlage (Anschlussbeschwerde des Antragstellers)

Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass sich die im Eigentümerbeschluss vom 5.9.2001 getroffene Kostenverteilung schon aus dem bestandskräftigen Beschluss vom 6.6.2000 ergibt.

Der Senat hat den Beschluss vom 6.6.2000 selbständig auszulegen (BGHZ 139, 288/292 f.; BayObLG Beschluss vom 24.11.2004, 2Z BR 156/04; Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 23 Rn. 21). Auch wenn er eine Einzelmaßnahme betrifft, erstreckt sich sein Vollzug notwendigerweise über längere Zeit und bedingt Folgeentscheidungen künftiger Eigentümerversammlungen. Seine Auslegung muss deshalb "aus sich heraus", normativ und objektiv vorgenommen werden (KG ZWE 2000, 218/219 f.; siehe auch Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 4.Aufl. Rn. 1354 m.w.N.).

In dem Beschluss kommt unmissverständlich zum Ausdruck, dass die Kosten für jeden Balkon gesondert ermittelt werden. Eine derartige Ermittlung würde sich erübrigen, wenn die Sanierungskosten, etwa als Kosten des Gemeinschaftseigentums (vgl. § 6 Nr. 1 GO, § 12 Nr. 1 GO), nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet werden sollten. Sie dann nach den Aufwendungen pro Balkon aufzuschlüsseln, ergäbe keinen Sinn. Zudem bringt die Beschlussfassung auch hinreichend klar zum Ausdruck, dass gerade die so, nämlich für jeden einzelnen Balkon, ermittelten Kosten auf die jeweiligen Wohnungseigentümer umgelegt werden sollen. Damit enthält der Beschluss selbst die Regelung der Kostenverteilung, verbunden mit dem Hinweis, dass diese sich nach der Mehrheitsmeinung der Wohnungseigentümer mit den Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung deckt, nämlich mit § 6 Nr. 2 GO.

An dieser Stelle braucht nicht entschieden zu werden, ob eine Kostenverteilung pro Balkon den Regeln der Gemeinschaftsordnung entspricht. Zwar ist die Instandhaltung der Balkone ohne genauere Aufschlüsselung nach Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Sache des Sondereigentümers. Ob und in welchem Umfang damit aber auch die Kostentragungspflicht für zwingend in Gemeinschaftseigentum stehende Teile am Balkon (vgl. Niedenführ/Schulze § 5 Rn. 16 und 17) mit umfasst ist, kann zweifelhaft sein (vgl. BayObLG NZM 2004, 106; auch OLG Düsseldorf ZMR 1998, 304; WuM 1999, 350; AG Kerpen ZMR 2004, 948). Der Eigentümerbeschluss vom 6.6.2000 ist jedenfalls nicht nichtig. Denn es handelt sich allenfalls um die unrichtige Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall, also um einen Anwendungsfehler, nicht aber um eine auf Dauer gerichtete Regelung, die den geltenden Kostenverteilungsschlüssel abändern soll (BayObLG NJW-RR 2004, 228; OLG-Report 2004, 427; OLG Köln DWE 2004, 69; Müller Rn. 683). Ein derartiger Wille ist dem auch aus anderen Gründen jedenfalls nicht nichtigen Beschluss nicht zu entnehmen.

Der Eigentümerbeschluss vom 5.9.2001 übernimmt für die Kostenaufteilung der Sonderumlage den Schlüssel aus dem bestandskräftigen Beschluss vom 6.6.2000. Das ist nicht zu beanstanden. Sein Regelungsgehalt erschöpft sich in der Umlegung der geschätzten Kosten, ohne selbst erneut oder wiederholend einen Kostenverteilungsschlüssel zu bestimmen.

c) Die in eigenem Namen und aus eigenem Recht (vgl. § 9 Abs. 2 BRAO a.F.; jetzt § 32 Abs. 2 RVG) eingelegte Geschäftswertbeschwerde (§ 31 Abs. 2 Sätze 1 und 3 KostO) der anwaltlichen Bevollmächtigten der Antragsgegner hat keinen Erfolg.

Zutreffend hat das Landgericht den Geschäftswert nach einem Bruchteil bemessen, der sich aus der Summe der einzelnen selbständigen Rechnungsposten ergibt, die der Antragsteller angefochten hat (BayObLGZ 1979, 312/315; 1988, 326/328 f.). In seiner grundlegenden Entscheidung aus dem Jahr 1979 (BayObLGZ 1979, 312/315) hat der Senat einen Anteil von 25 % als angemessen erachtet. Das ist jedoch kein feststehender Wert (vgl. BayObLG WE 1989, 216/217; ZWE 2001, 265/266). Insbesondere wenn es sich um eine große Eigentümergemeinschaft mit einem hohen Abrechnungsvolumen handelt und nur der Verteilungsschlüssel in Streit steht, kann eine erheblich niedrigere Bewertung angemessen sein (vgl. etwa BayObLG ZWE 2001, 265/266). Als ein wesentlicher Gesichtspunkt ist hier auch noch zu berücksichtigen, dass nach den Berechnungen der Antragsgegner die Kostenverschiebungen zugunsten des Antragstellers sowohl bei der Jahresabrechnung als auch bei der Sonderumlage jeweils nur verhältnismäßig geringfügig sind und sich zum Beispiel bei der Sonderumlage im Bereich eines einstelligen Euro-Betrags bewegen. Eine Bewertung mit rund 1/10 der gesamten im Streit befindlichen Summe entspricht somit durchaus dem Interesse aller Beteiligten an der gerichtlichen Entscheidung.

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, die gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens entsprechend dem gegenseitigen Obsiegen und Unterliegen des Antragstellers und der Antragsgegner zu verteilen (vgl. § 92 Abs. 1 ZPO). Hingegen sprechen keine Umstände dafür, einen Beteiligten ausnahmsweise mit der Erstattung der außergerichtlichen Kosten eines anderen Beteiligten zu belasten.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Senat lässt sich von den gleichen Überlegungen leiten, die schon das Landgericht dazu bewogen haben, von der Gesamtsumme der in Streit stehenden Rechnungsposten einen merklichen Abschlag auf 10 % vorzunehmen. Schließlich ist dementsprechend auch der Geschäftswert für den ersten Rechtszug zu bestimmen, was das Landgericht unterlassen hat. Der Senat ändert ihn gemäß § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO nunmehr ab.

Ende der Entscheidung