Judicialis Rechtsprechung

I.

Der Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegner wurde zum Verwalter bestellt. Inzwischen hat er sein Unternehmen in eine GmbH umgewandelt, deren Geschäftsführer er ist.

Der Antragsgegner hat die Schließzylinder in zwei im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen, in denen sich Strom- und Gaszähler befinden, ausgewechselt. Grund dafür war, dass die in den Räumen befindlichen Schaltuhren von unbekannten Personen verstellt worden seien. Schlüssel zu den neuen Schließzylindern haben der Hausmeister und die Verwaltungsbeiräte.

Der Antragsteller hat beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, die ursprünglich vorhandenen Schließzylinder wieder einzubauen, hilfsweise ihm Schlüssel für die neuen Schließzylinder auszuhändigen. Das Amtsgericht hat den Antrag am 22.3.2001 abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers durch Beschluss vom 2.10.2001 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Gebrauchsregelung entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Das Recht der Mitbenutzung gemeinschaftlichen Eigentums richte sich maßgeblich nach dem Bestimmungszweck. Die Befugnis, einen Raum mit Verbrauchsmessgeräten für Strom und Wasser zu betreten, um die Geräte abzulesen oder zu kontrollieren sei nicht notwendiger Teil des Mitbenutzungsrechts. Vielmehr ergäben sich Schranken der Mitbenutzung im Hinblick auf die Notwendigkeit, Beeinträchtigungen oder Störungen zu verhindern. Die Einschränkung des Zugangs sei durch Eingriffe unbekannter Personen notwendig geworden. Ein Ausschluss vom Mitgebrauch liege ohnehin nicht vor. Ein "kontrollierter" Zugang sei sachgerecht.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Soweit nicht eine Vereinbarung entgegensteht, können die Wohnungseigentümer einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen (§ 15 Abs. 2 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich eine Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3 WEG).

b) Das Landgericht ist ohne Rechtsfehler zum Ergebnis gelangt, dass die Gebrauchsregelung hinsichtlich der beiden Räume mit Zählereinrichtungen für Strom und Gas ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ein Ausschluss des Antragstellers vom Mitgebrauch liegt nicht vor. Der Antragsteller ist lediglich im Mitgebrauch beschränkt. Die Beschränkung durch Abschließen der Zugangstüren wurde vom Verwalter veranlasst. Eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG zu treffen, ist grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer. Der Verwalter beruft sich hier darauf, dass ihm in der Gemeinschaftsordnung die Regelungsbefugnis übertragen wurde. Unabhängig davon könnte der Antragsteller nach den Grundsätzen des § 15 Abs. 3 WEG keine andere als die getroffene Regelung verlangen.

Es ist sachgerecht, die Räume gegen das Betreten durch unbefugte Personen zu sichern. Aus gegebenem Anlass, weil von unbekannten Personen Eingriffe in die in den Räumen vorhandenen Zählereinrichtungen vorgenommen wurden, ist die Schließung des Zugangs vom Verwalter veranlasst worden. Diese Maßnahme entspricht bei Berücksichtigung der Zweckbestimmung der Räume dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (§ 15 Abs. 3 WEG; BayObLGZ 1972, 94 f.; Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 15 Rn. 24). Der Antragsteller kann sich Zugang zu den Räumen über den Hausmeister oder die Verwaltungsbeiräte verschaffen, die im Besitz von Schlüsseln sind. Damit ist der ihm in einem früheren Verfahren gegebenen Zusage der jederzeitigen Zugänglichkeit der Räume ausreichend Rechnung getragen. Diese Zusage kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Antragsteller zu jeder beliebigen Zeit, 24 Stunden täglich, die Möglichkeit des Zugangs haben müsste.

c) Die Vorinstanzen haben damit den Antrag des Antragstellers zu Recht abgewiesen. Daher kann es offen bleiben, ob sich der Antrag zu Recht gegen den Verwalter richtete und nicht die Wohnungseigentümer hätten in Anspruch genommen werden müssen. Offen bleibt auch, ob der Antragsgegner Verwalter ist oder nunmehr die GmbH, deren Geschäftsführer er ist.

3. Es erscheint angemessen, dem in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsteller die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Für den Geschäftswert ist das Interesse aller Beteiligten maßgebend. Der Senat hält den von den Vorinstanzen angenommenen Wert von 5000 DM für unangemessen hoch und hält einen Geschäftswert von 2500 DM für angemessen. In dieser Höhe wird der Geschäftswert für alle Rechtszüge festgesetzt (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Ende der Entscheidung