Judicialis Rechtsprechung

1. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn bei einem bekannt zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Beitreibung von Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgesehen und eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen wird. In einem solchen Fall verstößt es auch nicht gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, wenn gegen zahlungsfähige Wohnungseigentümer gerichtliche Schritte eingeleitet werden.

2. Der Antrag auf Ungültigerklärung eines Wirtschaftsplans erledigt sich nicht dadurch, dass der Zeitraum, für den der Wirtschaftsplan beschlossen wurde, abgelaufen ist.

3. Ein Beschluss, durch den die Erstellung und Aushändigung von Kopien aus den Verwaltungsunterlagen nur gegen Vorkasse erfolgt, widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn eine Vereinbarung über die Erteilung von Fotokopien nicht besteht.

4. Ein Beschluss über die Erhebung von Sonderumlagen zur Schaffung von Liquidität widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

5. Die Ablehnung eines Antrags auf Entfernung von Einrichtungen zur Wäschepflege widerspricht grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die mangelnde Wirtschaftlichkeit auch durch eine Erhöhung der Benutzungsentgelte behoben werden kann.

6. Sind in der Niederschrift über eine Versammlung der Wohnungseigentümer behauptete Zahlungsrückstände eines Wohnungseigentümers angegeben, so hat dieser grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass auch der Grund für seine Nichtzahlung in der Niederschrift vermerkt wird, wenn aus der Niederschrift erkennbar ist, dass die Forderungen bestritten sind.

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Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Am 15.9.2001 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter anderem folgende Beschlüsse gefasst wurden:

"Tagesordnungspunkt 1 (Jahresabrechnung 1.1.2000 - 31.12.2000):

Die Jahresabrechnung 2000 mit Einzelabrechnungen, Abrechnung, Instandhaltungsrücklage und Heizkostenabrechnung wird genehmigt. Der Verwaltung wird für das Wirtschaftsjahr 2000 die Entlastung erteilt. Den Verwaltungsbeiräten wird für das Wirtschaftsjahr 2000 die Entlastung erteilt. Bei Nichtleistung der Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung 2000 innerhalb von 4 Wochen ist von seitens der Hausverwaltung ein Rechtsanwalt mit der Eintreibung (Mahnbescheid) zu beauftragen. Der Eigentümer A wird von der Hausverwaltung zu Ratenzahlungen aufgefordert.

Top 2 (Wirtschaftsplan 1.1.2001 - 31.12.2001):

Der Wirtschaftsplan 2001 wird wie vorliegend genehmigt. Die neuen Wohngelder sind ab 1.11.2001 fällig.

Top 6 (Kopien von Verwaltungsunterlagen):

Kopien von Verwaltungsunterlagen werden in Zukunft nur noch gegen Vorkasse erstellt und ausgehändigt.

Top 13 (Wasserregelung im Haus, Gemeinschaftswaschmaschine):

Der Antrag, die Gemeinschaftswaschmaschine und den Trockner stillzulegen, wird abgelehnt.

Top 14 (Bezahlung der Nebenkosten für andere Eigentümer, welche nicht bezahlen):

Der Antrag zur Aufhebung des Umlageausfallwagnisses und der Auszahlung der Beträge Umlageausfallwagnis für die letzten Jahre wird abgelehnt.

Außerdem ist im Protokoll festgehalten, dass gegen den Antragsteller Forderungen aus den Jahresabrechnungen 1997 bis 1999 und aus der Abrechnung "Sanierung" offen stehen und dass ein Rechtsanwalt mit der Beitreibung der Beträge beauftragt ist.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, die vorstehend wiedergegebenen Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Außerdem hat er die Verpflichtung der Antragsgegner begehrt, in das Protokoll zusätzlich aufzunehmen, dass er zur Zahlung gewillt sei, wenn ihm prüfbare Abrechnungen der Jahre 1997, 1998 und 1999 sowie der Sanierung vorgelegt werden.

Das Amtsgericht hat die Anträge des Antragstellers mit Beschluss vom 6.11.2002 abgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde hat das Landgericht am 25.7.2003 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Die Vorinstanzen haben in ihren Beschlüssen die Antragsgegner nicht ausreichend bezeichnet. Insbesondere war den Beschlüssen eine Eigentümerliste nicht beigefügt. Da der Antragsteller bereits mit der Antragsschrift eine Eigentümerliste vorgelegt hat, die von den übrigen Beteiligten nicht beanstandet wurde, kann der Senat diesen Mangel durch Beifügung der Eigentümerliste zu diesem Beschluss heilen.

2. Das Landgericht hat, teilweise unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Amtsgerichts, ausgeführt:

Der Beschluss über die Jahresabrechnung 2000 sei nicht zu beanstanden. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass die Hotelkosten für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats angefallen seien. Auch stehe aufgrund der Beweisaufnahme fest, dass in der Abrechnung keine Beträge enthalten seien, die die Vermietung von Einzelobjekten beträfen. Die Erhebung eines Umlageausfallwagnisses sei im Hinblick auf die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Es entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung, dass dem Eigentümer für die rückständigen Zahlungsverpflichtungen Ratenzahlung gewährt werde. Verjährung drohe nicht, da dieser Eigentümer seine Zahlungsverpflichtungen schriftlich anerkannt habe und im Übrigen seinen Zahlungsverpflichtungen regelmäßig nachkomme.

Der zu TOP 2 gefasste Beschluss über den Wirtschaftsplan 2001 sei nicht zu beanstanden. Im Übrigen sei ein rechtliches Interesse des Antragstellers an der Ungültigerklärung infolge Zeitablaufs nicht mehr gegeben.

Der Beschluss über die Herausgabe von Kopien von Verwaltungsunterlagen nur gegen Vorkasse entspreche ebenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Beschluss wäre auch dann nicht zu beanstanden, wenn er sich, wie der Beschwerdeführer meine, hauptsächlich auf ihn beziehen würde.

Die Frage, ob eine Waschmaschine und ein Trockner betrieben würden, unterläge dem Selbstbestimmungs- und Selbstverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer und könne nicht durch das Veto eines einzelnen Wohnungseigentümers blockiert werden. Dies gelte jedenfalls so lange, wie die Kosten sich in wirtschaftlich vernünftigen Grenzen hielten.

Der Antrag auf Aufhebung des Beschlusses über das Umlageausfallwagnis habe abgelehnt werden können, da das Umlageausfallwagnis zur Aufrechterhaltung der Liquidität der Wohnungseigentümer gerechtfertigt sei.

Die Abfassung des Protokolls stehe im Ermessen des Vorsitzenden. Dieses Ermessen sei nicht überschritten.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die zu TOP 1 gefassten Beschlüsse entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung.

aa) Die Jahresabrechnung für das Jahr 2000 ist nicht zu beanstanden. Abrechnungsfehler sind nicht ersichtlich. Die Einwendungen des Antragstellers greifen nicht durch.

In die Abrechnung einzustellen sind nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. z.B. BayObLG NZM 1999, 504; NZM 2001, 1040) die tatsächlich getätigten Ausgaben unabhängig davon, ob sie vom Verwalter zu Recht oder zu Unrecht getätigt wurden. Es kann deshalb in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob die Hotelkosten für die beiden Mitglieder des Verwaltungsbeirats angefallen sind und angemessen waren und ob in der Jahresabrechnung auch Ausgaben enthalten sind, die für die Vermietung einzelner Wohnungen angefallen sind.

bb) Die Beschlüsse über die Entlastung des Verwalters und der Mitglieder des Verwaltungsbeirats sind nicht für ungültig zu erklären.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschlüssen vom 17.7.2003 (ZMR 2003, 570) und vom 25.9.2003 (Az. V ZB 21/03) entschieden, dass ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, grundsätzlich nicht im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung steht, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Der Senat hat sich dem im Interesse einer Einheitlichkeit der Rechtsprechung angeschlossen (Beschluss vom 30.10.2003 - 2Z BR 132/03). Für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats hat der Senat bereits mit Beschluss vom 17.9.2003 (2Z BR 150/03) entschieden, dass die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze für die Entlastung des Verwalters erst recht für die ehrenamtlich tätigen Mitglieder des Verwaltungsbeirats gelten.

Mögliche Ansprüche gegen die Verwalterin oder die Mitglieder des Verwaltungsbeirats aus deren Tätigkeit im Jahre 2000 sind nicht erkennbar. Insbesondere kann sich der Antragsteller nicht darauf berufen, dass Hotelkosten für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nicht angefallen seien, und dass die Wohnungseigentümer in der Abrechnung auch mit Kosten belastet worden seien, die für die Vermietung einzelner Wohnungen angefallen seien. Soweit sich der Antragsteller gegen die Beweiswürdigung des Landgerichts wendet, kann er damit im Rechtsbeschwerdeverfahren keinen Erfolg haben (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO). Die Beweiswürdigung des Beschwerdegerichts ist nur darauf nachprüfbar, ob der Tatrichter den maßgebenden Sachverhalt ausreichend ermittelt, sich bei der Beurteilung des Beweisstoffes mit allen wesentlichen Umständen auseinandergesetzt und hierbei nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften sowie gegen Denkgesetze und zwingende Erfahrungssätze verstoßen hat (vgl. z.B. BGH NJW 1987, 1557/1558). Derartige Mängel der Beweiswürdigung sind nicht erkennbar und werden von der Rechtsbeschwerde auch nicht aufgezeigt. Dass auch eine andere Beweiswürdigung möglich gewesen wäre, kann deshalb der Rechtsbeschwerde nicht zum Erfolg verhelfen.

cc) Nicht zu beanstanden ist es auch, dass die Wohnungseigentümer beschlossen haben, dem Wohnungseigentümer A Ratenzahlung zu gewähren. Zwar entspricht es grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, offene Forderungen zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beizutreiben. Hiervon ist jedoch abzusehen, wenn erkennbar ist, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu einem Erfolg führen werden, durch Ratenzahlungen aber zumindest Teilbeträge erlangt werden können. Dieser Sachverhalt ist nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen gegeben. Der Wohnungseigentümer A befindet sich in Zahlungsschwierigkeiten und bisherige Vollstreckungsversuche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind fruchtlos verlaufen. Unstreitig hält sich der Wohnungseigentümer A. auch an die Ratenzahlungsvereinbarung. Es würde deshalb den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung geradezu widersprechen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Aussicht auf einen wirtschaftlichen Erfolg Anwalts- und Gerichtskosten aufwenden würde. Auf eine Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer mit Schulden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich der Antragsteller nicht berufen. Im Gegensatz zur Situation des Wohnungseigentümers A. haben die Tatsacheninstanzen nicht festgestellt, dass auch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen die übrigen Wohnungseigentümer erfolglos sein würden.

dd) Hinsichtlich des in der Jahresabrechnung 2000 enthaltenen Umlageausfallwagnisses verkennt der Antragsteller den Regelungsgehalt des Beschlusses zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 22.3.1997. Entgegen den Ausführungen in der Rechtsbeschwerdebegründung wurde nicht die einmalige Erhebung eines solchen Umlageausfallwagnisses beschlossen. In Satz 2 des Beschlusses ist vielmehr ausdrücklich festgelegt, dass diese Regelung bis auf Widerruf gilt.

b) Im Ergebnis zutreffend ist das Landgericht auch zu dem Ergebnis gekommen, dass der Beschluss über den Wirtschaftsplan für das Jahr 2001 ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Allerdings ist dem Landgericht nicht darin zu folgen, dass sich der Beschluss über den Wirtschaftsplan 2001 durch Zeitablauf erledigt habe und deshalb ein rechtliches Interesse des Antragstellers an der Ungültigerklärung nicht mehr bestehe. Der Wirtschaftsplan wirkt nämlich auch über seine Geltungsdauer hinaus insoweit fort, als er den Rechtsgrund für die geschuldeten Vorauszahlungen bildet; die Abrechnung bewirkt keine Umschaffung, sondern bildet die Rechtsgrundlage nur für den Abrechnungssaldo (BGHZ 131, 228; BayObLG NJW-RR 1996, 75; OLG Hamburg WuM 2003, 104).

Der Wirtschaftsplan lässt jedoch inhaltliche Mängel nicht erkennen. Insbesondere ist auch die Aufnahme des Umlageausfallwagnisses aufgrund des weiterhin bestehenden Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 22.3.1997 gerechtfertigt.

c) Der Beschluss zu TOP 6 entspricht ebenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Regelung ist sachgerecht. Die Kopien müssen nämlich vor Übergabe an den einzelnen Wohnungseigentümer gefertigt werden, womit der Sach- und Personalaufwand bereits entstanden ist. Da einzelne Wohnungseigentümer mit Zahlungen bereits im Rückstand sind, entspricht es dem Interesse der Wohnungseigentümer, dass die Bezahlung von Fotokopien vor deren Anfertigung sichergestellt ist.

Der Beschluss beinhaltet auch keine Abweichung von einer gesetzlichen Regelung, die die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge hätte (vgl. BGH NJW 2000, 3500). Die Annahme einer Überlassung von Fotokopien Zug um Zug gegen Kostenerstattung (so Niedenführ/Schulze WEG 6.Aufl. § 28 Rn. 105) ist nämlich im Hinblick auf die tatsächliche Vorleistungspflicht für das Erstellen der Fotokopien nicht sachgerecht. Die Vorleistungspflicht desjenigen, der Kopien verlangt, ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 811 Abs. 2 BGB (vgl. für das Mietrecht LG Duisburg WuM 2002, 32; AG Oldenburg WuM 1993, 412; Schmid Handbuch der Mietnebenkosten 8. Aufl. Rn. 3320; a.A. OLG Düsseldorf WuM 2001, 344; Staudinger/Weitemeier BGB, Bearb. 2003, § 556 Rn. 115). Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer nämlich nur einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters. Insbesondere hat der Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen (BayObLG WE 1989, 145). Aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (vgl. OLG Zweibrücken WE 1991, 334) kann der Antragsteller kein Recht auf Erteilung von Fotokopien ableiten, da eine solche Vereinbarung nicht besteht. Werden aber einem Wohnungseigentümer in seinem Interesse Fotokopien zur Verfügung gestellt, um die mit der bloßen Einsicht in die Belege verbundenen Nachteile gegenüber der Vorlage von Ablichtungen auszugleichen, so erscheint es sachgerecht, § 811 Abs. 2 Satz 2 BGB hinsichtlich der Vorleistungspflicht entsprechend anzuwenden.

d) Der Beschluss über die Ablehnung der Stilllegung von Gemeinschaftswaschmaschine und Trockner hat Beschlussqualität (BGHZ 148, 335). Der Antrag auf Ungültigerklärung ist deshalb zwar zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat nicht ausdrücklich festgestellt, auf welcher Rechtsgrundlage die Einrichtungen für die Wäschepflege betrieben werden. Es ist jedoch der Sachvortrag des Antragstellers unwidersprochen geblieben, dass die Waschmaschine und der Trockner auch Einnahmen, wenn auch nicht kostendeckende, abwerfen. Die Unwirtschaftlichkeit des Betriebs von Waschmaschine und Trockner unterstellt, käme deshalb als Alternative zur Entfernung auch eine Erhöhung des Benutzungsentgelts in Betracht. Ein diesbezüglicher Antrag ist jedoch nicht verfahrensgegenständlich. Da die Entfernung der Einrichtungen für die Wäschepflege nicht die einzig mögliche sinnvolle Alternative zu einer Kostenunterdeckung ist, konnten die Wohnungseigentümer im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung die völlige Beseitigung von Waschmaschine und Trockner ablehnen.

e) Auch die Ablehnung des Antrags auf Abschaffung des Umlageausfallwagnisses hat Beschlussqualität; der Anfechtungsantrag ist jedoch nicht begründet. Ein Beschluss über die Schaffung von Umlagen zur Liquidität entspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 30). Das Bedürfnis für die Umlage ist nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen der Tatsacheninstanzen auch nicht weggefallen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befindet sich vielmehr weiterhin in finanziellen Schwierigkeiten, was sich bereits darin manifestiert, dass die Guthaben aus der Jahresabrechnung 2002 nicht zurückgezahlt werden konnten. Der Beschluss vom 22.3.1997 ist auch nicht nichtig, so dass dessen Aufhebung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen könnte. Zwar werden weder der gesetzliche Verteilungsschlüssel noch ein Verteilungsschlüssel, der auf Vereinbarung beruht, angewendet. Eine Nichtigkeit des Beschlusses ist gleichwohl nicht gegeben, da durch den Beschluss nicht generell ein gesetzlicher Verteilungsschlüssel abgewandelt wird, sondern lediglich für die konkrete Umlagemaßnahme ein unrichtiger Verteilungsschlüssel beschlossen wurde. Das führt nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zu einer - nicht erfolgten - Anfechtbarkeit (BGH NJW 2000, 3500). Dass die Umlageregelung "bis auf Widerruf" gelten sollte, ändert hieran nichts. Dass es sich um eine bestimmte Zahlungsverpflichtung handelt, wird dadurch nicht berührt.

f) Auch der Antrag auf Ergänzung des Protokolls wurde von den Vorinstanzen zutreffend für unbegründet erachtet. Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift aufzunehmen. Die Aufnahme weiterer Erklärungen oder Feststellungen ist jedoch nicht unzulässig (vgl. BayObLGZ 1982, 445/447). Einen Anspruch auf Berichtigung oder Ergänzung der Niederschrift hat ein Wohnungseigentümer jedoch nur dann, wenn sein Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung oder auf Schutz seines Persönlichkeitsrechts beeinträchtigt wird (BayObLG aaO). Derartige Umstände liegen hier nicht vor. Dass der Antragsteller die Beträge, von denen die übrigen Wohnungseigentümer behaupten, dass sie ihnen zustehen, nicht bezahlt hat, ist unstreitig und kann schon deshalb das Persönlichkeitsrecht des Antragstellers nicht rechtswidrig beeinträchtigen. Über den Grund der Nichtzahlung enthält das Protokoll keine Angaben, so dass dem Antragsteller nicht einmal incident Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit unterstellt wird. Vielmehr ergibt sich aus der Feststellung in der Niederschrift, dass bei negativer gerichtlicher Entscheidung die Kosten von der Wohnungseigentumsgemeinschaft zu tragen sind, dass zwischen dem Antragsteller und den übrigen Wohnungseigentümern über die Zahlungsverpflichtung Streit besteht und dass auch ein Verfahrensausgang zulasten der übrigen Wohnungseigentümer nicht ausgeschlossen ist.

4. Es entspricht der Billigkeit, dem in allen Instanzen erfolglosen Antragsteller die Gerichtkosten und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG). Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Ende der Entscheidung