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LG München II - 6 T 5019/97 AG Starnberg I UR II 18/97

2Z BR 169/99

24.08.00

BayObLGZ 2000 Nr. 53

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr Reichold sowie der Richter Werdich und Dr. Delius am 24. August 2000 in der Wohnungseigentumssache wegen Beseitigung u.a.,

beschlossen.

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts München II vom 2. November 1999 wird zurückgewiesen.

II. Der Antrag der Antragsteller, den Antragsgegner zur Tragung der Kosten für den Rückbau der von ihm vorgenommenen Umbaumaßnahmen zu verpflichten, wird als unzulässig abgewiesen.

III. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 30000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller (ein Ehepaar), der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer auf einem Hanggrundstück gelegenen Anlage, die aus 12 Terrassenbungalows besteht. Jeweils vier Bungalows sind so hintereinander angeordnet, dass sie eine Häuserzeile bilden, in der das jeweils obere Gebäude sich teilweise über dem jeweils darunterliegenden Gebäude befindet. Der in der Teilungserklärung vom 6.2.1962 als C 1 bezeichnete Bungalow der Antragsteller liegt am unteren Ende einer Häuserzeile, der des Antragsgegners (C 3) in derselben Zeile von unten gesehen an dritter Stelle, er befindet sich teilweise über dem an das Haus der Antragsteller angrenzenden Bungalow C 2 und teilweise unter dem höchstgelegenen Bungalow C 4.

In der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (Abschnitt B der Teilungserklärung) sind für jedes Wohnungseigentum Sondernutzungsrechte an Gartenflächen begründet. Änderungen an der äußeren Gestalt und Farbe der Hauseinheit einschließlich Loggien, Terrassen und Balkonen bedürfen eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer (Abschnitt B I Nr. 4 der Teilungserklärung). Alle Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums trägt jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (Abschnitt B 1 Nr. 1).

Im Jahr 1996 begann der Antragsgegner, in einem von seiner Terrasse abgehenden, unter der Terrasse des Bungalows C 4 liegenden Kellerraum den Fußboden tiefer zu legen und ein vorhandenes Fenster in der Wand zwischen dem Kellerraum und seinem Heizungskeller durch Herausbrechen des Mauerwerks bis zum Boden zu erweitern. Das Landratsamt verfügte die Einstellung der Bauarbeiten wegen Fehlens der erforderlichen Baugenehmigung.

Im September 1996 haben die Antragsteller beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, alle Umbauarbeiten an seinem Bungalow zu unterlassen, soweit dadurch das Gemeinschaftseigentum verletzt wird, insbesondere es zu unterlassen, die Hauswand seines Bungalows zu durchbrechen.

Am 6. 3. 1997 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der zehn Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten waren. Ferner nahmen die Eigentümer dreier Bungalows, die an derselben Privatstraße liegen, daran teil. Zum Tagesordnungspunkt "Neufassung der Gemeinschaftsordnung" stimmten die Anwesenden über den mit der Einladung übersandten Entwurf einer Gemeinschaftsordnung (im folgenden: GO) ab, die nach ihrem Eingangssatz von den Wohnungseigentümern und den Eigentümern der drei Bungalows als rechtlich bindend betrachtet und der Teilungserklärung beigelegt werden sollte; bei Abweichungen von der Teilungserklärung sollten die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung gelten. In Nr. 1.3 bis 1.5 GO wurde bestimmt, dass die Kosten gewisser, im Einzelnen näher bezeichneter Instandhaltungsarbeiten von den Wohnungseigentümern der jeweils betroffenen Häuserzeilen oder von den einzelnen Wohnungseigentümern zu tragen seien. Nr. 1.6 GO betrifft bauliche Veränderungen und lautet:

Beabsichtigte bauliche Veränderungen sind... vorher der Hausverwaltung mitzuteilen. Die Ausführung einer zulässigen, behördlich genehmigten baulichen Veränderung ist von der Zustimmung einer Zweidrittelmehrheit der Eigentümer abhängig. Der Antragsteller kann der Hausverwaltung die Zustimmung von mindestens 10 Eigentümern schriftlich vorlegen oder ...

In Nr. 1.7 GO wurden alle bisher durchgeführten baulichen Veränderungen mit Inkrafttreten dieser Gemeinschaftsordnung als zulässig anerkannt. In Nr. 2 GO wurden ergänzend zur Teilungserklärung Regelungen Über die Reinigung und Benutzung der Privatstraße sowie der Treppenaufgänge, die Behandlung von Abfällen, das' Anleinen von Hunden und die Gestaltung der Gartenanlagen getroffen. Der Versammlungsniederschrift zufolge stimmten neun der anwesenden Wohnungseigentümer für und einer gegen die neue Gemeinschaftsordnung; zwei nichtanwesende Wohnungseigentümer hätten schriftlich ihr Einverständnis erklärt. von den Eigentümern der nicht zur Wohnanlage gehörenden freistehenden Bungalows stimmten zwei für die Gemeinschaftsordnung, der dritte enthielt sich der Stimme. Der Beschluss wurde nicht angefochten.

In der Folgezeit erklärten sich acht Wohnungseigentümer (unter anderem die Eigentümer der unmittelbar oberhalb und unterhalb an das Wohnungseigentum des Antragsgegners angrenzenden Bungalows C 4 und C 2) sowie die Eigentümer zweier Nachbarhäuser mit dem Umbau einverstanden.. Nachdem das Landratsamt die Baugenehmigung erteilt hatte, nahm der Antragsgegner seine Bauarbeiten wieder auf und führte sie zu Ende.

Die Antragsteller haben daraufhin beantragt, den Antragsgegner zum Rückbau der Umbaumaßnahmen und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verpflichten. Das Amtsgericht hat die Anträge am 5.8.1997 abgewiesen. Die Antragsteller haben sofortige Beschwerde eingelegt, die das Landgericht mit Beschluss vom 2.11.1999 zurückgewiesen hat. Hiergegen haben die Antragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie beantragen nunmehr hilfsweise, den Antragsgegner, der sein Wohnungseigentum zwischenzeitlich veräußert habe, zur Übernahme der Kosten für den erforderlichen Umbau/Rückbau zu verpflichten.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig. Die Veräußerung des Wohnungseigentums durch den Antragsgegner hat auf seine Stellung als Verfahrensbeteiligter keinen Einfluß; § 265 ZPO ist entsprechend anzuwenden. Der Veräußerer führt das Verfahren in Verfahrensstandschaft für den neuen Rechtsträger fort; die rechtskräftig gewordene Entscheidung wirkt für und gegen den Erwerber (§ 45 Abs. 2 Satz 1, WEG, § 325 Abs. 1 ZPO entsprechend; vgl. BayObLGZ 1994, 237/239 m.w.N.).

2. Der erstmals im Rechtsbeschwerdeverfahren gestellte Hilfsantrag, den Antragsgegner zur Übernahme der- Kosten für die Rückgängigmachung der von ihm vorgenommenen Baumaßnahmen zu verpflichten, ist unzulässig, denn im Rechtsbeschwerdeverfahren können grundsätzlich keine neuen Sachanträge gestellt werden (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, § 561 Abs. 1 ZPO, vgl. BayObLG ZMR 1999, 56/58).

3. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Kammer sei zu demselben Ergebnis gelangt wie das Amtsgericht und mache sich die Begründung des angefochtenen Beschlusses zu eigen. Die unrechtmäßig begonnene Baumaßnahme des Antragsgegners sei durch die Änderung der Gemeinschaftsordnung genehmigt und die Weiterführung damit zulässig geworden. Zwar könnten bauliche Veränderungen nicht mehrheitlich beschlossen oder genehmigt werden, wenn nicht das Erfordernis der Allzustimmung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auf das Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses reduziert worden sei. Gleichwohl sei ein Mehrheitsbeschluss, durch den eine bauliche Veränderung genehmigt oder das Genehmigungsverfahren abweichend von der Teilungserklärung geregelt werde, nicht nichtig. Die Änderung der Gemeinschaftsordnung sei auch sachdienlich gewesen, weil im Lauf der Jahre eine Reihe von Wohnungseigentümern verschiedene bauliche Veränderungen ohne die erforderliche Genehmigung vorgenommen habe. Es habe daher im Interesse sämtlicher Wohnungseigentümer gelegen, dass durch die Genehmigung bereits durchgeführter baulicher Veränderungen ein rechtskonformer Zustand hergestellt werde. Ein Eingriff in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums sei damit nicht erfolgt.

Der Antragsgegner habe nicht gegen Nr. 1.6 GO verstoßen, weil er seine Baumaßnahmen nicht zuvor der Hausverwaltung mitgeteilt habe. Die Maßnahmen seien dem Hausverwalter vor der Beschlussfassung über die Gemeinschaftsordnung bekannt und er sei damit einverstanden gewesen. Einer nochmaligen Anzeige zu Beginn der Weiterführung habe es nicht bedurft. Das Einverständnis von zwei Dritteln der Wohnungseigentümer mit der behördlich genehmigten baulichen Veränderung habe der Antragsgegner durch eine Kopie des von ihnen unterzeichneten Bauplans nachgewiesen. Eine konkrete Gefährdung der Statik des Gesamtbaukörpers oder des Wohnungseigentums der Antragsteller sei nicht ersichtlich. Die von den Antragstellern vorgelegte gutachtliche Stellungnahme enthalte lediglich allgemeine Ausführungen, ohne sich mit den konkreten, durch das Landratsamt genehmigten Baumaßnahmen. des Antragsgegners auseinanderzusetzen. Die Bauarbeiten seien außerdem nicht unter dem Terrassenbereich der Antragsteller durchgeführt worden.

4. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

a) Das Landgericht hat den Umbau des Antragsgegners zutreffend als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG angesehen (vgl. BayObLG ZMR 1996, 618/619 und WuM 1998, 116). Eine solche Maßnahme bedarf gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der von den Antragstellern geltend gemachte Anspruch auf Beseitigung der Umbaumaßnahmen und Wiederherstellung des früheren Zustands (§ 1004 Abs. 1 BGB, § 15 Abs. 3, § 14 Nr. 1 WEG) setzt das Bestehen einer solchen Beeinträchtigung voraus. Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass die Antragsteller, deren Bungalow in derselben Häuserzeile liegt wie der des Antragsgegners, in diesem Sinn beeinträchtigt und deshalb grundsätzlich berechtigt sind, vom Antragsgegner als Handlungsstörer (vgl. BayObLG WuM 1998, 175/176; Palandt/Bassenge BGB 59. Aufl. § 1004 Rn. 17, 21) Beseitigung zu verlangen. Davon hat auch der Senat für das Rechtsbeschwerdeverfahren auszugehen.

b) Das Landgericht hat einen Beseitigungsanspruch verneint, weil der Antragsgegner die in Nr. 1.6 der am 6.3.1997 beschlossenen Gemeinschaftsordnung festgelegten Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung erfüllt habe. Es hat angenommen, dass der Eigentümerbeschluss mit dem die Wohnungseigentümer diese Gemeinschaftsordnung genehmigt haben, gültig ist, weil er nicht innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG angefochten und gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt wurde. Dabei hat das Landgericht nur auf die Regelung der Zustimmung zu baulichen Veränderungen in Nr. 1.6 GO abgestellt, obwohl die als Ganzes beschlossene Gemeinschaftsordnung weitere Regelungen enthält, die im Fall ihrer Nichtigkeit gemäß § 139 BGB die Nichtigkeit der gesamten Gemeinschaftsordnung zur Folge haben könnten (vgl. BGHZ 139, 288/297). Dies ist jedoch nicht der Fall.

(1) Die am 6.3.1997 beschlossene Gemeinschaftsordnung enthält in Nr. 1.3 bis 1.5 Regelungen, durch die der in Teil B I. Nr. 4 der Teilungserklärung enthaltene, § 16 Abs. 2 WEG entsprechende Kostenverteilungsschlüssel abgeändert wird. Die in Nr. 1.6 getroffene Regelung für die Zustimmung zu künftigen baulichen Veränderungen ändert Teil B I Nr. 4 der Teilungserklärung hinsichtlich der Genehmigung von Veränderungen an der äußeren Gestaltung der Häuser und weicht im übrigen von § 22 Abs. 1 WEG ab. Die in Nr. 2 GO enthaltenen, als Ergänzung der Teilungserklärung bezeichneten Gebrauchsregelungen entsprechen einer Hausordnung.

Eigentümerbeschlüsse dieses Inhalts hat der Senat im Anschluß an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für wirksam erachtet, wenn sie nicht angefochten und daher bestandskräftig wurden (vgl. zur Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels BGHZ 127p 99/103 f.; BayObLGZ 1996, 256/257 und BayObLG ZMR 1999, 778/779; zur Genehmigung baulicher Veränderungen BayObLG NZM 2000, 672/673 und BayObLGZ 1989, 437/438, siehe auch BGHZ 131, 346/352; zu Gebrauchsregelungen BGHZ 129, 329/332, BayObLGZ 1975, 201/204 und 1991, 421/422). Der Senat hält daran fest und bejaht daher die Wirksamkeit der am 6.3.1997 beschlossenen Gemeinschaftsordnung.

(2) Die Gemeinschaftsordnung, die eine Summe von Vereinbarungen im Sinn von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG darstellt, kann ihrerseits wieder durch Vereinbarung abgeändert werden. Die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und abdingbare Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes können aber auch durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden, wenn dieser nicht angefochten und deshalb bestandskräftig wird. Dies ergibt sich aus § 23 Abs. 4 WEG, weil nach dieser Vorschrift nur solche Beschlüsse unwirksam sind, die entweder gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt sind oder gegen zwingende Rechtsvorschriften verstoßen (BGHZ 54, 65/69; BayObLG NJW 1995, 202/203 m.w.N. und st.Rspr.). Der neuerdings in der Literatur vertretenen Ansicht, vereinbarungs- oder gesetzesändernde Mehrheitsbeschlüsse seien wegen fehlender Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig (Wenzel in Festschrift für Hagen S. 231/240 und NZM 2000, 257/260 f.; Buck WE 1998, 90/92 f. und NZM 2000, 645 f.; Merle ZWE 2000, 145; Bärmann/ Merle WEG 8. Aufl. § 23 Rn. 160 a, 160 b; Häublein ZMR 2000, 423/428; Bielefeld DWE 1999, 144/145; KG FGPrax 2000, 16/17 zur Einräumung eines Sondernutzungsrechts), vermag der Senat nicht zu folgen. Der Grundsatz, dass die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung regeln (§ 10 Abs. 1 Satz 2, § 23 Abs. 1 WEG), ist nicht als zwingend im Sinn von § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG anzusehen. Er wird vielmehr durch § 23 Abs. 4 WEG für den Fall durchbrochen, dass ein unter Verstoß dagegen gefaßter Mehrheitsbeschluss nicht angefochten und für ungültig erklärt wird (BGHZ 54, 65/69 und 127, 99/103 f.; Demharter WuM 2000, 291/293; Deckert NZM 2000, 361/362; 646 f.; Müller NZM 2000, 648; Niedenführ NZM 2000, 465/466; Rapp DNotZ 2000, 185/192). § 23 Abs. 4 WEG gilt seinem Wortlaut nach für sämtliche Beschlüsse der Wohnungseigentümer; eine Beschränkung auf solche Eigentümerbeschlüsse, die sich im Rahmen der Eigentümergemeinschaft halten, kann der Vorschrift nicht entnommen werden.

Die von der neuen Rechtsansicht vertretene Unterscheidung zwischen vereinbarungs- oder gesetzesändernden Eigentümerbeschlüssen, die nichtig seien und keiner Anfechtung bedürften, und vereinbarungsersetzenden oder vereinbarungswidrigen Eigentümerbeschlüssen, die unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls nichtig seien, in anderen Fällen aber mit Ablauf der Anfechtungsfrist in Bestandskraft erwachsen könnten (Wenzel NZM 2000, 257/260 f.), würde in der Praxis der Wohnungseigentümergemeinschaften und der Beurteilung durch die Rechtsprechung auf erhebliche Schwierigkeiten stoßen und zu großer Rechtsunsicherheit führen (Demharter aaO; Niedenführ aaO; Würfel DWE 2000, 14/15 f.; von Rechenberg/Schmidt WE 2000, 175/176). Demgegenüber kann auf der Grundlage der derzeit herrschenden Rechtsprechung die Wirksamkeit oder, Nichtigkeit eines Mehrheitsbeschlusses, mit Vereinbarungscharakter im Voraus weitgehend zuverlässig beurteilt werden. Auch mit Rücksicht darauf ist an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten, da keine deutlich überwiegenden oder schlechthin zwingenden Gründe für eine abweichende Beurteilung sprechen (BGHZ 127, 99/105; so auch OLG Düsseldorf NZM 2000, 502/503; AG Kerpen ZMR 2000, 489 f.).

(3) Sonstige Gründe, die eine Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses zur Folge haben könnten, sind nicht ersichtlich. Mängel bei seinem Zustandekommen hätten nur zu seiner Anfechtbarkeit führen können. Dies gilt, insbesondere für den Umstand, dass die Eigentümer der drei nicht zur Wohnanlage gehörenden benachbarten Bungalows an der Abstimmung teilgenommen haben (vgl. BayObLG WE 1992, 26).

Auch das Vorbringen der Antragsteller, für die Neufassung der Gemeinschaftsordnung und. insbesondere für die Neuregelung der Zustimmung zu baulichen Veränderungen hätten keine sachlichen Gründe vorgelegen, kann nicht zur Nichtigkeit der bestandskräftig beschlossenen Regelung führen (vgl. BayObLGZ 1989, 437/439).

c) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht festgestellt, dass die Voraussetzungen, unter denen nach Nr. 1.6 GO eine bauliche Veränderung zulässig ist, im vorliegenden Fall erfüllt sind.

(1) Der Umbau des Antragsgegners wurde von der zuständigen Baubehörde genehmigt. Die Wohnungseigentümer von acht der zur Wohnanlage gehörenden zwölf Terrassenbungalows und zwei der an der Beschlussfassung über die Gemeinschaftsordnung beteiligten Eigentümer von Nachbarbungalows haben sich durch Unterzeichnung des Bauplans mit dem Umbau einverstanden erklärt. Die erforderliche Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer ist erreicht. Auch die Eigentümer der beiden unmittelbar an das Wohnungseigentum des Antragsgegners angrenzenden Bungalows C 4 und C 2, insbesondere die Eigentümer des oberhalb gelegenen Gebäudes C 4, unter deren Terrasse der vom Antragsgegner ausgebaute Kellerraum liegt, haben ihre Zustimmung erteilt.

(2) Das Landgericht hat zutreffend angenommen, dass die Wiederaufnahme der Bauarbeiten keiner vorherigen Anzeige an die Hausverwaltung bedurfte. Auch der zum Verwalter der Wohnanlage bestellte Wohnungseigentümer hat den Bauplan des Antragstellers unterzeichnet.

d) Eine Gefährdung des Sondereigentums der Antragsteller, durch den Umbau des Antragsgegners hat das Landgericht ohne Rechtsfehler verneint. Auch die Rechtsbeschwerde bringt insoweit nichts vor.

5. Dem Senat erscheint es angemessen, den in allen Rechtszügen unterlegenen Antragstellern die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird in Übereinstimmung mit der Wertfestsetzung der Vorinstanzen auf 30000 DM festgesetzt.

Ende der Entscheidung