Judicialis Rechtsprechung

Die Wiederwahl eines Verwalters kann vom Gericht nur für ungültig erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung vorliegt. Das ist aufgrund einer umfassenden Abwägung aller Umstände zu prüfen, wobei die Beurteilung in erster Linie dem Tatrichter obliegt. Die voraussichtliche weitere Entwicklung der Verwaltungsführung kann berücksichtigt werden.

---

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Obersten Landesgericht Dr. Reichold sowie des Richters am Obersten Landesgericht Dr. Schmid und der Richterin am Oberlandesgericht Dr. Deneke-Stoll am 22. Dezember 2004 in der Wohnungseigentumssache

wegen Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Traunstein vom 6. August 2004 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller trägt die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 33.132 EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Der weitere Beteiligte wurde in der Eigentümerversammlung vom 8.10.1999 erneut zum Verwalter gewählt. Nur dieser Eigentümerbeschluss ist für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung.

Der Antragsteller hat beantragt, den Beschluss über die Wiederbestellung des weiteren Beteiligten zum Verwalter für ungültig zu erklären. Der Antragsteller ist der Auffassung, dass der weitere Beteiligte als Verwalter nicht geeignet sei, weil er mehrere Jahresabrechnungen nicht ordnungsgemäß erstellt habe und zudem gegen den Antragsteller unter anderem dadurch vorgegangen sei, dass er einen Antrag auf Betreuung gestellt habe. Das Amtsgericht hat den Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses über die Wiederbestellung des weiteren Beteiligten zum Verwalter mit Beschluss vom 18.9.2001 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht am 6.8.2004 insoweit zurückgewiesen. Hiergegen richtet sie die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat, teilweise unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Amtsgerichts, ausgeführt:

Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters sei nur dann für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wahl des Verwalters spreche. Bei der Wiederwahl des Verwalters seien an das Vorliegen eines wichtigen Grunds strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwalters. Erst nach dem Bestellungsbeschluss entstandene Gründe seien nicht zu berücksichtigen. Der Verwalter habe sich stets bemüht, festgestellte Mängel sobald wie möglich abzustellen. Was das Verhältnis zwischen dem Antragsteller und dem Verwalter betreffe, so sei dieses nicht einseitig durch das Verhalten des Verwalters belastet. Die Beschlüsse über die Abwahl des Antragstellers als Mitglied des Verwaltungsbeirats und die Entziehung des Wohnungseigentums seien von den Wohnungseigentümern gefasst worden. Hinsichtlich der Anregung eines Betreuungsverfahrens gegen den Antragsteller sei dem weiteren Beteiligten noch zugute zu halten, dass er zuvor anwaltlichen Rat eingeholt habe.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist (vgl. z.B. BayObLG NZM 2001, 754). Dabei sind an das Vorliegen eines Grundes für die mangelnde Eignung strengere Anforderungen zu stellen als bei einer Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümer nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf (vgl. BayObLG WE 1991, 167/168; OLG Köln NZM 1999, 128; Elzer ZMR 2001, 421).

b) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die festgestellten Pflichtverletzungen des weiteren Beteiligten nicht ausreichen, um den Beschluss über die Wiederbestellung des weiteren Beteiligten für ungültig zu erklären.

aa) Das Landgericht hat zu Recht nur solche Umstände berücksichtigt, die bei dem Beschluss über die Wiederbestellung des weiteren Beteiligten bekannt waren (vgl. Palandt/Bassenge BGB 63. Aufl. § 26 WEG Rn. 3).

bb) Nicht zu beanstanden ist es auch, dass das Landgericht darauf abgestellt hat, der weitere Beteiligte habe versucht, die von ihm zu verantwortenden Mängel seiner Arbeit, wenn diese durch das Gericht bestätigt wurden, baldmöglichst abzustellen; er sei durchaus noch lernfähig. Eine derartige Prognose konnte das Landgericht vor allem deshalb anstellen, weil die Verwalterbestellung hinsichtlich der Eignung des Bestellten immer eine Prognoseentscheidung ist (vgl. insbesondere Elzer ZMR 2001, 420).

cc) Soweit es der Antragsteller dem Verwalter anlastet, dass in der Eigentümerversammlung vom 30.7.1988 seine Abwahl als Mitglied des Verwaltungsbeirats und der Entzug des Wohnungseigentums beschlossen wurden, konnte es das Landgericht dahingestellt sein lassen, auf wessen Betreiben dies erfolgt ist. Selbst wenn man davon ausgeht, dass der weitere Beteiligte die Anträge gestellt hat, liegt die Verantwortung für die Beschlussfassung allein bei den Wohnungseigentümern.

dd) Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Landgericht hinsichtlich der erfolglos gebliebenen Anregung auf Bestellung eines Betreuers für den Antragsteller darauf abgestellt, dass der weitere Beteiligte zuvor Rechtsrat eingeholt hat. Das befreit den weiteren Beteiligten zwar nicht von seiner eigenen Verantwortlichkeit, beweist aber, dass der weitere Beteiligte nicht sorglos und ins Blaue hinein gehandelt hat.

ee) Insgesamt lässt die in erster Linie dem Tatrichter obliegende Würdigung, ob sich die Wiederbestellung eines Verwalters noch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) hält, einen Rechtsfehler nicht erkennen.

3. Da der Antragsteller im Rechtsbeschwerdeverfahren in vollem Umfang unterlegen ist, entspricht es der Billigkeit (§ 47 WEG), dass der Antragsteller die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Sie entspricht den Festsetzungen durch die Vorinstanzen. Angesichts der Laufzeit des Vertrags besteht keine Veranlassung, nur die Verwaltervergütung für ein Jahr zu Grunde zu legen.

Ende der Entscheidung