Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2, Eheleute, sind im Grundbuch je zur Hälfte als Miteigentümer eines mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks eingetragen. Sie leben seit Ende 1998 getrennt, ein Ehescheidungsverfahren ist anhängig, aber noch nicht abgeschlossen. Am 26.7.1991 schlossen die Beteiligten zu 1 und 2 mit ihrem Sohn, dem Beteiligten zu 3, einen notariellen Vertrag, mit dem sie diesem ihren Grundbesitz, beschrieben in Abschnitt I., zum Alleineigentum überließen (Abschnitt III.), jedoch erst mit Wirkung ab dem Tod des Letztversterbenden der Ehegatten. Die Auflassung auf den Erwerber ist auf diese Zeit hinausgeschoben (Abschnitt IV.). Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligten die Beteiligten zu 1 und 2 und beantragte der Beteiligte zu 3 die Eintragung einer Vormerkung (Abschnitt V.), die am 13.8.1991 unter Bezugnahme auf die Bewilligung im Grundbuch eingetragen wurde.

Die Urkunde enthält in Abschnitt II. und VIII. ferner die Erklärungen, dass spätestens mit dem Tod des Letztversterbenden der Eheleute der Beteiligte zu 3 einen Miteigentumsanteil zur Hälfte an dem Grundstück erhält und die Vertragsteile sich verpflichten, spätestens bei Auflassung den Grundbesitz in Wohnungseigentum aufzuteilen, wobei mit dem Miteigentumsanteil, der an den Beteiligten zu 3 übertragen wird, das Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss verbunden ist.

Der Beteiligte zu 1 hat die Löschung der Eigentumsvormerkung begehrt. Das Amtsgericht - Grundbuchamt - hat den Antrag am 12.10.2001 abgewiesen. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 hat das Landgericht am 9.11.2001 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 mit dem Ziel, das Grundbuchamt anzuweisen, die Eigentumsvormerkung nicht nur insoweit, als sie einen Anspruch auf Überlassung des unbeschränkten Eigentums sichert, sondern insgesamt zu löschen. Hilfsweise begehrt er, zu seinen Gunsten einen gegen die Vormerkung gerichteten Amtswiderspruch einzutragen. Der Beteiligte zu 3 tritt dem entgegen.

II.

Die weitere Beschwerde ist zulässig (§ 78, § 80 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, § 71 Abs. 2 GBO), jedoch unbegründet.

1. Das Landgericht hat, teils unter Bezugnahme auf den Beschluss des Grundbuchamts, ausgeführt:

Die Löschung der Vormerkung setze die Vorlage einer entsprechenden, Löschungsbewilligung des Vormerkungsberechtigten voraus. Diese liege nicht vor. Sie sei auch nicht entbehrlich. Selbst wenn dem Beteiligten zu 3 aus dem Überlassungsvertrag kein Anspruch auf die Vormerkung zugestanden habe, könne dies nicht im Grundbuchverfahren geprüft werden, sondern sei einem etwaigen Zivilprozess vorbehalten. Gegebenenfalls müsse der Beteiligte zu 1 gegen den Beteiligten zu 3 nach §§ 894, 898 BGB vorgehen.

Die Unrichtigkeit des Grundbuchs sei weder nachgewiesen noch zweifelsfrei offenkundig. Sie ergebe sich insbesondere nicht aus der notariellen Urkunde vom 26.7.1991. Für ein zivilrechtliches Streitverfahren fehle es auch nicht am Rechtsschutzbedürfnis.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Für die Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Eigentumsvormerkung (Auflassungsvormerkung) bedarf es, wie für deren Eintragung, grundsätzlich einer Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) oder eines Unrichtigkeitsnachweises (§ 22 GBO; zu allem Demharter GBO 24. Aufl. § 46 Rn. 3, 7; siehe auch BayObLG NJW-RR 1997, 590). Eine Löschungsbewilligung des Beteiligten zu 3, der Berechtigter der Eigentumsvormerkung und damit Betroffener ist, liegt ebenso wenig wie eine die Bewilligung ersetzende Entscheidung vor, so dass das Landgericht zu Recht geprüft hat, ob die Bewilligung wegen nachgewiesener Unrichtigkeit entbehrlich ist (§ 22 GBO). Der Nachweis der Unrichtigkeit obliegt dem Antragsteller, und zwar ohne Rücksicht darauf, wie sich die Beweislast in einem über den Berichtigungsanspruch des § 894 BGB geführten Prozess verteilen würde (BayObLGZ 1985, 228; 1988, 107). An die Führung des Nachweises sind strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht (BayObLG Rpfleger 1980, 347; MittBayNot 1989, 312; BayObLGZ,1991, 302). Für den Nachweis ist grundsätzlich die Form des § 29 GBO einzuhalten (BayObLGZ 1971, 329). Diesen Nachweis hat der Beteiligte zu 1 nicht erbracht.

a) Die Eintragung im Grundbuch ist nicht deshalb unrichtig, weil der zu sichernde Anspruch nicht bestimmt, auch nicht bestimmbar oder in sich widersprüchlich ist (dazu Demharter Anhang zu § 44 Rn. 87 ff.).

(1) Nach § 885 Abs. 1 Satz 1 BGB erfolgt die Eintragung einer Vormerkung aufgrund der Bewilligung desjenigen, dessen Grundstück von der Vormerkung betroffen ist. Der Überlassungsvertrag enthält die erforderliche vorbehaltlose Bewilligung der Beteiligten zu 1 und 2 als Grundstückseigentümer. Für die Eintragung erlaubt § 885 Abs. 2 BGB zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (siehe auch § 874 BGB). Eintragungsvermerk und zulässig in Bezug Genommenes bilden eine Einheit (Palandt/Bassenge BGB 61. Aufl. § 874 Rn. 1). Sie sind als Grundbuchinhalt der Auslegung fähig. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände, die außerhalb dieser Urkunden liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Darauf, was derjenige gewollt hat, auf dessen Bewilligung sich die Eintragung gründet, kommt es nicht an (BGHZ 92, 351/355; 113, 374/378 f.; BayObLGZ 1982, 69/73; 1984, 122/124; Demharter 19 Rn. 28; § 53 Rn. 4).

(2) Die Auslegung ergibt, dass die eingetragene Vormerkung einen Anspruch auf Übertragung des Grundbesitzes im ganzen und nicht nur eines Miteigentumsanteils sichert. Die in der Urkunde enthaltene Bewilligung der Eigentumsvormerkung schränkt den gesicherten schuldrechtlichen Anspruch nicht ein, der sich nach Inhalt und Umfang aus dem weiteren Inhalt der Vertragsurkunde (Abschnitte III. und I.) zweifelsfrei ergibt. Wird urkundlich näher beschriebener "Grundbesitz" überlassen, ist die nächstliegende Bedeutung, dass nicht nur Anteile übertragen werden, sondern das gesamte Eigentum am Grundstück übergehen soll. Denn nicht das Allgemeine, sondern die Beschränkung muss besonders hervorgehoben werden (RGZ 136, 80/81).

(3) Soweit aus anderen Abschnitten des Überlassungsvertrags (II. und VIII.), die nicht durch Bezugnahme Grundbuchinhalt wurden, abweichende Erklärungen der Beteiligten zum Umfang des zu sichernden Anspruchs auf Eigentumsübertragung ersichtlich sind, haben diese bei der Würdigung der Eintragung außer Betracht zu bleiben. Sie können zur Auslegung nicht herangezogen werden (BayObLG MittBayNot 1995, 460; OLG Frankfurt NJW-RR 1997, 1447; Staudinger/Gursky BGB 13. Bearb. § 874 Rn. 23; § 885 Rn. 58).

b) Es kann dahingestellt bleiben, ob das Grundbuch deshalb unrichtig ist und der Beteiligte zu 1 einen materiellen Anspruch auf Abgabe einer Berichtigungsbewilligung hätte, weil der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch seinem Vorbringen zufolge nur auf Übertragung eines halben Miteigentumsanteils gerichtet ist. Insoweit ist nach dem Grundsatz, dass eine Falschbezeichnung nicht schadet (Palandt/Heinrichs § 133 Rn. 8; § 313 Rn. 37), der Anspruch in dem von den Beteiligten gewollten Umfang jedenfalls entstanden, obgleich er im Grundbuch mit einem davon abweichenden Inhalt verlautbart wird.

(1) Der Antrag ist darauf gerichtet, die Eigentumsvormerkung insgesamt zu löschen; er kann nach dem ersichtlichen Willen des Beteiligten zu 1 auch nicht auf eine teilweise Löschung beschränkt werden.

(2) Die Unrichtigkeit ist auch nicht mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens nachgewiesen. Die notarielle Urkunde vom 27.7.1991 gibt zwar Anhaltspunkte, dass nur ein Anspruch auf Übertragung eines Hälfteanteils eingeräumt und durch Vormerkung gesichert wurde. Der vorhandene Grad an Wahrscheinlichkeit genügt aber im Hinblick auf die gleichzeitige gegenläufige Beurkundung eines unbeschränkten Überlassungsanspruchs nicht. An diesem Ergebnis ändert auch die notarielle Feststellung vom 14.11.1999 nichts, weil nur offensichtliche Unrichtigkeiten durch Nachtragsvermerk richtiggestellt werden können (§ 44a Abs. 2 Satz 1 BeurkG). In sonstigen Fällen der Berichtigung - dazu zählen insbesondere auch nachträgliche Änderungen im Erklärungsinhalt selbst (Keidel/Winkier BeurkG 14. Aufl. § 44a Rn. 16) - ist eine besondere Niederschrift aufzunehmen (vgl. § 44a Abs. 2 Satz 3 BeurkG; siehe auch Keidel/Winkler § 44a Rn. 17), die hier den Vorschriften der §§ 8 ff. BeurkG genügen muss. Weil die Feststellung diese Anforderungen nicht erfüllt, eignet sie sich auch nicht als Nachweis im Sinne von § 29 Abs. 1 GBO (BayObLGZ 2001, 14/19 DNotZ 2001, 560 mit zust. Anm. Reithmann).

c) Der notarielle Vertrag vom 26.7.1991 ist nicht wegen versehentlich unrichtiger Beurkundung des in Wahrheit Gewollten nichtig (vgl. Palandt/Heinrichs § 313 Rn. 37). Denn eine ungewollte Falschbezeichnung ist unschädlich, wenn nur das bei der Protokollierung tatsächlich Gewollte mangelfrei ist (vgl. BGHZ 74, 117/119 f.; 87, 150/153; BGH NJW-RR 1988,' 265). Dass statt eines Anspruchs auf Übertragung ungeteilten Eigentums auch ein solcher auf Überlassung eines ideellen Miteigentumsanteils durch Vormerkung gesichert werden kann (BayObLG DNotZ 1976, 160/162), bedarf keiner näheren Ausführungen.

d) Ein endgültiges Erlöschen des zu sichernden Anspruchs ist mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens nicht nachgewiesen. Der Beteiligte zu 1 stützt sich auf die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage wegen des laufenden Scheidungsverfahrens. Es kann dahinstehen, ob ein Fortbestehen der Ehe überhaupt Geschäftsgrundlage für die Überlassung bildete. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage führt nämlich grundsätzlich nicht zur Auflösung des Vertrags, sondern zur Anpassung seines Inhalts an die veränderten Verhältnisse (Palandt/Heinrichs § 242 Rn. 130; siehe auch § 313 Abs. 1 BGB n.F.). Sofern ausnahmsweise eine Auflösung des Vertrags in Frage kommt, bedarf es dazu einer rechtsgestaltenden Erklärung (Palandt/Heinrichs § 242 Rn. 132; siehe auch § 313 Abs. 3 BGB n. F.), die wiederum dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden muss. Die damit verbundenen tatsächlichen und rechtlichen Fragen lassen sich im allgemeinen und auch hier nur im zivilrechtlichen Streitverfahren klären.

e) Soweit der Beteiligte zu 1 überdies die Vormerkungsfähigkeit des Anspruchs als solche verneint, zielt sein Begehren auf die Beseitigung einer inhaltlich unzulässigen Eintragung. Dafür ist nicht § 22 GBO, sondern § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO einschlägig (Demharter § 22 Rn. 27; siehe auch BayObLGZ 1973, 84/86). Jedoch lässt die Vertragsurkunde keineswegs den Schluss zu, dass ein durch Eigentumsvormerkung sicherbarer Anspruch überhaupt nicht entstanden ist.

(1) Allerdings sind zu Lebzeiten des Erblassers erbrechtliche Ansprüche und Ansprüche von Vermächtnisnehmern nicht vormerkbar (Palandt/Bassenge § 883 Rn. 19). Nach überwiegender Meinung gilt dies auch für einen Anspruch aus einem Schenkungsversprechen von Todes wegen (§ 2301 BGB; BGHZ 12, 115; OLG Hamm NJW-RR 2000, 1389; Palandt/Bassenge § 883 Rn. 19; Staudinger/Gursky § 883 Rn. 50). Für die gegenteilige Auffassung (MünchKomm/Wacke § 883 Rn. 135; siehe auch Hagen/Lorenz in Erman BGB 10. Aufl. § 883 Rn. 20) kann die Rechtsprechung des Senats (BayObLGZ 1977, 268) nicht herangezogen werden, weil die maßgebliche Entscheidung nicht die Sicherung eines Schenkungsversprechens von Todes wegen, sondern die Sicherungsfähigkeit eines entgeltlichen und bedingten Rückübertragungsanspruchs auf den Todesfall beinhaltet (aaO S. 272).

(2) Durch Vormerkung gesichert werden können jedoch künftige und bedingte Ansprüche (§ 883 Abs. 1 Satz 2 BGB). Solche werden durch Vertrag unter Lebenden, etwa durch nach § 518 BGB formbedürftige Schenkung, begründet, wenn der Übergeber sich oder seine Erben schon endgültig zur Leistung verpflichtet hat, aber vereinbart ist, dass die Erfüllung auf die Zeit seines Todes oder später hinausgeschoben wird (BGHZ 8, 23/31; Palandt/Edenhofer § 2301 Rn. 4). Ein derart befristeter Anspruch, der sich gegen den Betroffenen als Rechtsinhaber richtet und nicht unter der ausdrücklichen Bedingung steht, dass der Beschenkte den Schenker überlebt, ist vormerkungsfähig (Palandt/Bassenge § 883 Rn. 15; Staudinger/Gursky § 883 Rn. 50; Staudinger/Kanzleiter § 2286 Rn. 7 f.; Preuß DNotZ 1998, 602/608; siehe auch BayObLGZ 1996, 183/185). Der gegenständliche Anspruch ist bereits mit seiner Beurkundung (§ 518 Abs. 1 BGB) entstanden, bindet die Beteiligten zu 1 und 2 als Schuldner und ist nicht mehr einseitig entziehbar. Dass der Anspruch durch bestimmte Handlungen des Berechtigten erlöschen kann, hindert die Vormerkungsfähigkeit nicht. Die zum Zwecke der Auflassung erteilte und nach dem Vorbringen des Beteiligten zu 1 nun widerrufene Vollmacht zugunsten des Beteiligten zu 3 spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.

3. Die Kostenentscheidung hinsichtlich der Auslagen des Beteiligten zu 3 beruht auf § 13a Abs. 1 Satz 2 FGG.

Die Festsetzung des Geschäftswerts ergibt sich aus § 131 Abs. 2 KostO i.V.m. § 30 KostO. Der Wert ist regelmäßig gemäß § 30 Abs. 1 KostO nach freiem Ermessen zu schätzen. Dabei kommt es vor allem auf das mit der Beschwerde verfolgte wirtschaftliche Interesse für die Beteiligten sowie auf die sonstigen Umstände des Einzelfalls an (Demharter § 77 Rn. 36). Hier geht es um die Beseitigung einer Vormerkung im Grundbuch, die einen Anspruch auf Eigentumsüberlassung sichert. Außer Streit steht, dass der Anspruch inhaltlich allenfalls auf einen Miteigentumshälfteanteil am Grundbesitz gerichtet ist. Demnach bewertet der Senat dieses Interesse mit einem nach dem Wert der Hälfte bemessenen Bruchteil (1/4) des vom Beteiligten zu 1 nachvollziehbar angeführten Grundstücksverkehrswerts (siehe auch Zöller/Herget ZPO 23. Aufl. § 3 Rn. 16 Stichwort "Vormerkung").

Ende der Entscheidung