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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 29.01.2004
Aktenzeichen: 2Z BR 181/03
Rechtsgebiete: BGB, WEG


Vorschriften:

BGB § 626
WEG § 26 Abs. 1
WEG § 27 Abs. 1
1. Vergibt der Verwalter ohne ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer Aufträge zur Ausführung von nicht dringenden Instandsetzungsmaßnahmen erheblichen Umfangs, so kann dieses Fehlverhalten seine Abberufung insbesondere dann rechtfertigen, wenn es auf Uneinsichtigkeit beruht, die Gemeinschaft damit rechnen muss, dass es fortgesetzt wird und ihr eine weitere Zusammenarbeit deshalb nicht mehr zugemutet werden kann.

2. Aus Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen kann der Verwalter regelmäßig für sich keine Befugnisse ableiten, sie ohne die noch erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer durch eigenmächtige Auftragsvergaben und die Einforderung von Sonderumlagen umzusetzen.


Gründe:

I.

Die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, deren erste vom Bauträger bestellte Verwalterin der Antragsteller war und die nun von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die ursprüngliche Gemeinschaftsordnung enthielt unter Nr. 5 zum Lifteinbau folgende Regelung:

Das Anwesen kann mit einem Fahrstuhl ausgestattet werden. Die Wohnungs- und Teileigentümer stimmen bereits heute dem Einbau eines Fahrstuhles, der Bereitstellung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Maschinenräumen, die sich im Keller befinden werden, und dem Umbau des Treppenhauses und den damit verbundenen Bauarbeiten zu. Der Einbau des Fahrstuhls erfolgt durch den derzeitigen Eigentümer.

Die laufenden Kosten für den Betrieb, den Unterhalt und die Wartung des Fahrstuhls treffen die Eigentümer ... des 1., 2., 3., 4. und 5. Obergeschosses entsprechend ihren 1000stel Miteigentumsanteilen.

Ein Nachtrag zur Teilungserklärung bestimmt dazu Folgendes:

Zu Ziffer 5. wird ergänzt, dass der Lifteinbau derzeit nicht durch den derzeitigen Eigentümer erfolgt, sondern durch die Eigentümergemeinschaft durchgeführt wird. Der Lifteinbau hat jedoch innerhalb der nächsten drei Jahre, gerechnet ab heute zu erfolgen und ist gleichzeitig mit dem Ausbau des Dachgeschosses durchzuführen. Die künftigen Wohnungs- und Teileigentümer stimmen bereits heute dem Lifteinbau zu. Die Kosten für den Einbau des Fahrstuhles werden auf die Eigentümer von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten je Stockwerk wie folgt verteilt:

...

Innerhalb der einzelnen Etagen erfolgt die Umlegung der Einbaukosten auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer entsprechend ihren 1000stel Miteigentumsanteilen.

Der Antragsteller erteilte an einen Architekten und an Handwerker Aufträge zur Planung und zum Einbau des Fahrstuhls und forderte von den Wohnungseigentümern Sonderumlagen ein, ohne darüber Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung herbeigeführt zu haben. Er begründete sein Verhalten damit, dass er durch die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Vereinbarung berechtigt und verpflichtet sei, die Maßnahme so umzusetzen. In der Eigentümerversammlung vom 23.10.2002 führte der Antragsteller unter dem Tagesordnungspunkt "Beschluss über die Abberufung des Hausverwalters" aus, dass die Umsetzung der Vereinbarung über den Lifteinbau nur dadurch verhindert werden könne, wenn er abberufen werde. Die Wohnungseigentümer fassten sodann mehrheitlich den Beschluss, den Antragsteller mit sofortiger Wirkung abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären und festzustellen, dass der Verwaltervertrag durch die fristlose Kündigung vom 23.10.2002 nicht beendet worden sei. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 24.3.2003 die Anträge abgewiesen, das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers am 25.8.2003 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Ein wichtiger Grund sowohl für die Abberufung des Verwalters als auch für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags habe vorgelegen. Eine schwere Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern könne insbesondere durch gewichtige Pflichtverstöße oder durch Rechtsmissbrauch hervorgerufen sein. Die Vergabe von Aufträgen zu Instandsetzungsmaßnahmen ohne die dafür erforderlichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer berechtigten zur Abberufung, wenn das darin zum Ausdruck gelangte Fehlverhalten so gravierend sei, dass der Gemeinschaft eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden könne. Hier liege ein solch schwerwiegender Pflichtenverstoß vor. Die Teilungserklärung beinhalte klar und eindeutig keine Befugnis des Verwalters, im Zusammenhang mit dem vorgesehenen Lifteinbau Aufträge zu vergeben und Sonderumlagen einzufordern, ohne dazu durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt zu sein. In der Eigentümerversammlung vom 23.10.2002 sei der Antragsteller zudem auf Konfrontationskurs mit den Wohnungseigentümern gegangen, indem er erklärt habe, nur durch seine Abberufung könne sein weiteres Vorgehen, den Lifteinbau umzusetzen, verhindert werden. Die einzelnen Entscheidungen zum Lifteinbau und zu dessen Finanzierung seien Sache der Wohnungseigentümer. Dies müsse für einen berufsmäßigen Verwalter offensichtlich sein. Es gehe um ein erhebliches Auftragsvolumen von etwa 160.000 Euro. Der Antragsteller habe seine rechtliche Stellung als weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und Vollzugsorgan der Gemeinschaft eindeutig verkannt. Auch bei Instandsetzungsarbeiten oder Ähnlichem sei die Entscheidung über Art und Umfang grundsätzlich der Eigentümerversammlung vorbehalten. Ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer oder gar gegen deren Willen dürfe der Verwalter Maßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht veranlassen. Nichts anderes gelte für den schon in der Teilungserklärung vorgesehenen Lifteinbau. Es gehe hier nicht um nur unterschiedliche und durchaus diskutable Rechtsauffassungen über die Stellung des Verwalters, sondern um ganz schwerwiegende Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Kündigung des Verwaltervertrags sei fristgemäß; auch einer Abmahnung habe es nicht bedurft. Dass die Wohnungseigentümer später in ähnlicher Weise Beschlüsse zum Lifteinbau gefasst hätten, stehe nicht entgegen. Der Pflichtenverstoß bestehe darin, über die Köpfe der Wohnungseigentümer hinweg Entscheidungen getroffen und Maßnahmen durchgeführt zu haben.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Berechtigung zur Anfechtung des Abberufungsbeschlusses entsprechend § 20 Abs. 1 FGG folgt aus dem Verlust des Amts, das der Verwalter durch den Bestellungsakt erlangt hat (BGHZ 151, 164/169 f.). Da der Eigentümerbeschluss für die Berechtigung zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags selbst ohne Bedeutung ist, kann der betroffene Verwalter mit dem zugleich gestellten Feststellungsantrag die Wirksamkeit der Vertragsbeendigung gerichtlich überprüfen lassen (BGHZ 151, 164/172).

b) Die Gemeinschaftsordnung enthält keine Beschränkung der Abberufung des Verwalters. Ist er allerdings auf bestimmte Zeit bestellt, wird daraus hergeleitet, dass eine vorzeitige Beendigung des Amts gleichfalls voraussetzt, dass ein wichtiger Grund vorliegt (Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 26 Rn. 73; Wenzel ZWE 2001, 510/514). Mit der Abberufung zugleich verbunden ist die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund (§ 675, § 626 BGB). Liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vor, dann berechtigt dieser grundsätzlich auch zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags (BGHZ 151, 164/175; BayObLG WuM 1993, 762/763; BayObLGZ 1998, 310/312).

c) Nach der herrschenden Rechtsprechung liegt ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter, Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGHZ 151/164/172 f.; BayObLGZ 1998, 310/312; 1999, 280/285; Beschluss vom 15.1.2004 2Z BR 240/03). Auf dieser Grundlage hat das Landgericht rechtsfehlerfrei unter Abwägung der Interessen des Verwalters und der Wohnungseigentümer sowie unter Berücksichtigung der beiderseitigen Verursachungsbeiträge die Voraussetzungen eines wichtigen Grunds bejaht. Sind nämlich Beschlüsse der Wohnungseigentümer notwendig, um Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, so berechtigt ein Übergehen der Wohnungseigentümer dann zu einer Abberufung, wenn es so schwerwiegend ist, dass der Gemeinschaft eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 26 Rn. 195).

(1) Der Verwalter ist gemäß § 20 WEG (notwendiges) Vollzugsorgan der Wohnungseigentümer (BGHZ 106, 222/226; BGH NJW 2003, 1393). Er ist Treuhänder der Wohnungseigentümer und an deren rechtmäßige Weisungen gebunden (BayObLGZ 1980, 29; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 20 Rn. 2; Weitnauer/Hauger § 27 Rn. 1). Auch die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, wozu die Errichtung von Einrichtungen gehört, die bereits in der Teilungserklärung vorgesehen sind (BayObLG NZM 1999, 29; KG OLGZ 1982, 131; Palandt/Bassenge BGB 63. Aufl. § 22 WEG Rn. 6), ist in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG hat der Verwalter grundsätzlich nur auf die Erforderlichkeit der entsprechenden Maßnahmen hinzuweisen, dies festzustellen und eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Selbständige Maßnahmen kann er in der Regel nur im Rahmen von § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG und im Übrigen jedenfalls nicht gegen den Willen der Wohnungseigentümer ergreifen (BayObLG ZMR 1999, 654/655; BayObLG NJW-RR 2001, 1020).

(2) Diese grundlegende Aufgabenverteilung nach § 20 WEG hat der Antragsteller verkannt, indem er eigenmächtig den Einbau eines Lifts in das Anwesen betrieben hat. Die Gemeinschaftsordnung bietet, worauf Amts- wie Landgericht zutreffend hinweisen, eine ausreichende Ermächtigungsgrundlage für den Verwalter auch dann nicht, wenn ihm gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nach dessen Sinn und Zweck auch die Durchführung von Vereinbarungen obläge (Staudinger/Bub WEG § 27 Rn. 107; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 27 Rn. 15). Die Gemeinschaftsordnung verpflichtet zunächst nur die Wohnungseigentümer untereinander, den Lift in einem bestimmten Zeitraum einzubauen und die Kosten nach dem festgelegten Schlüssel aufzuteilen. Solange die Vereinbarung besteht, gehört es zwar zu den Aufgaben eines Verwalters, für deren Umsetzung in der Gemeinschaft Sorge zu tragen. Er überschreitet jedoch ersichtlich seine Befugnisse, selbst zu einem von ihm bestimmten Zeitpunkt und von ihm festgesetzten Finanzierungsbedingungen den Einbau durch Vergabe von Planungs- und Handwerkeraufträgen umzusetzen. Die entsprechenden Bestimmungen in der Teilungserklärung ermächtigen ihn dazu nicht, an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorbei einen Fahrstuhleinbau vornehmen zu lassen. Diesen grob irrigen Rechtsstandpunkt in einer wirtschaftlich bedeutsamen Angelegenheit bis zuletzt vertreten und gegen mehrheitliche Stimmen aus der Wohnungseigentümergemeinschaft verteidigt zu haben, erweckt den Eindruck von Rechtsblindheit, der eine unheilbare Zerstörung des erforderlichen Vertrauensverhältnisses zwischen den Wohnungseigentümern und ihrem Verwalter begründet. Dies gilt umso mehr, als die im Zuge der Baumaßnahme vorgenommenen Rechtsgeschäfte des Antragstellers namens der Gemeinschaft deren finanzielle Interessen erheblich berührten und gefährdeten. Das Landgericht hat deshalb zu Recht erkannt, dass der Beschluss über die Verwalterabberufung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und demgemäß für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags auch wichtige Gründe vorlagen.

(3) Die gegen einen wichtigen Grund vorgebrachten Einwände des Antragstellers rechtfertigen kein anderes Ergebnis.

Dass die Gemeinschaft nachträglich den Lifteinbau und dessen notwendige Finanzierung im Wesentlichen nach den vom Antragsteller entwickelten Vorgaben beschloss, ändert nichts daran, dass dessen Vorgehen grundlegend der gesetzlichen Organisation der Eigentümergemeinschaft widersprach.

Ein Verschulden des Verwalters an der Störung des Vertrauensverhältnisses zu den Wohnungseigentümern ist für die Abberufung nicht unbedingt erforderlich (BayObLG WuM 1992, 161; Niedenführ/Schulze § 26 Rn. 84). Es entlastet den Antragsteller deshalb nicht, falls er sich zur Absicherung seines Standpunkts Rechtsrat einholte. Im Gegenteil mussten die Antragsgegner aus dem kompromisslosen Vorgehen des Antragstellers gerade den Schluss ziehen, dass er seinen einmal eingenommenen Standpunkt zu ändern und Einsicht zu zeigen gerade nicht bereit war.

Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer nicht von ihrem Recht nach § 24 Abs. 2 (2. Alternative) WEG Gebrauch machten, kommt dem Antragsteller nicht zugute. Die Bestimmung dient dem im Verbandsrecht üblichen Minderheitenschutz (BGHZ 20, 363; Wangemann/Drasdo Die Wohnungseigentümerversammlung nach WEG 2. Aufl. Rn. 117). Wenn Wohnungseigentümer davon keinen Gebrauch machen, um ein Fehlverhalten des Verwalters zu unterbinden, hindert dies in der Regel dessen Abberufung nicht.

Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 23.10.2002 weist neben der Abberufung als spätere zusätzliche Punkte auch die Besprechung über die weitere Vorgehensweise wegen des Lifteinbaus sowie die Beschlussfassung über die Erteilung von Weisungen an den Hausverwalter bezüglich dieses Vorhabens aus. Ebenfalls aus den im Protokoll festgehaltenen Anmerkungen des Antragstellers zum Tagesordnungspunkt Verwalterabberufung konnte das Landgericht jedoch rechtsfehlerfrei den Schluss ziehen, dieser werde auch weiterhin nicht gewillt sein, die gesetzliche Aufgabenverteilung zwischen Verwalter und Wohnungseigentümer anzuerkennen. Dies wiegt umso schwerer, als das Bauvorhaben in seinen finanziellen wie tatsächlichen Auswirkungen für die Wohnungseigentümer bedeutsam war und seine Durchführung in den Händen eines Dritten besonderes Vertrauen erforderte.

Zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt ist, wer das zugrunde liegende Vorgehen selbst in vorwerfbarer Weise ausgelöst hat (BayObLG NZM 2000, 341). Davon kann auf Seiten der Wohnungseigentümer keine Rede sein. Die Versammlung einzelner Wohnungseigentümer im September 2002, die ohne Beteiligung des Antragstellers stattfand, war zwar nicht rechtens, ist allerdings als Folge und nicht als Auslöser des rechtswidrigen Verhaltens des Antragstellers zu sehen.

3. Der Senat hält es nach § 47 WEG für angemessen, dem in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsteller neben den Gerichtskosten auch die den Antragsgegnern erwachsenen außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen.

Für die Festsetzung des Geschäftswerts macht der Senat von seinem Recht nach § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO Gebrauch und setzt ihn auch für die ersten beiden Rechtszüge einheitlich neu fest. Grundlage für die Wertbemessung bei Streitigkeiten über die Verwalterabberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist die Vergütung des Verwalters für die restliche Vertragslaufzeit (BGH NJW 2002, 3240/3246; BayObLG WuM 2001, 629). Bei einer restlichen Laufzeit von 46 Monaten bemisst sich die Verwaltervergütung in dem aus 35 Einheiten bestehenden Objekt auf 21.962 Euro. Dieser Betrag ist nach § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG als Geschäftswert festzusetzen. Dabei bedarf es keiner besonderen Bewertung des Feststellungsbegehrens, weil das Interesse identisch ist. Eine niedrigere Festsetzung nach § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG scheidet aus, weil die so ermittelten Kosten des Verfahrens zu dem Interesse der Beteiligten noch in einem angemessenen Verhältnis stehen.



Ende der Entscheidung

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