Judicialis Rechtsprechung

1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er entspricht insbesondere dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht erkennbar ist, dass Schadensersatzansprüche bestehen. Gleiches gilt für einen Entlastungsbeschluss zugunsten des ehrenamtlichen Verwaltungsbeirats.

2. Ist unklar, ob akute Wasserschäden im Keller einer Wohnanlage, deren Beseitigung nicht aufgeschoben werden kann, auf einen ursprünglichen Baumangel der vor 16 Jahren erstellten Wohnanlage zurückzuführen sind und die Beseitigung dieser Mängel bereits tituliert ist, widerspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, statt des Bauträgers andere Unternehmen mit der Schadensfeststellung und -beseitigung zu beauftragen.

3. Der Austausch einer Schließanlage wegen eines ungeklärten Schlüsselverlusts entspricht in der Regel einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

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Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Wohnanlage wurde 1984 errichtet. In der Folgezeit kam es wegen Baumängeln zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit dem Bauträger. Nach einem mit dem Antragsteller und seiner früheren Ehefrau geschlossenen gerichtlichen Vergleich vom 10.10.1986 ist der Bauträger verpflichtet, die in einem bestimmten Sachverständigengutachten festgestellten Mängel zu beseitigen. Soweit weitere Mängel oder die Art ihrer Beseitigung in dem Gutachten offen blieben, sollte der Sachverständige endgültige Feststellungen als Schiedsgutachter treffen. Zu einer Beseitigung der dem Vergleich zugrunde gelegten Anfangsbaumängel kam es bis heute nicht. In der Eigentümerversammlung vom 14.11.2000 lehnten die Wohnungseigentümer den Antrag des Antragstellers auf Beseitigung der Anfangsmängel ab. Dem Antrag des Antragstellers auf Ungültigerklärung dieses Beschlusses gab das Amtsgericht am 27.7.2001 statt und verpflichtete die Antragsgegner zur Mängelbeseitigung nach Maßgabe des vom Antragsteller erlangten Titels. Daraufhin fassten die Wohnungseigentümer am 19.9.2001 einen Beschluss, den Verwalter zu beauftragen, die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum für die Gemeinschaft zu betreiben und zu diesem Zweck auch einen Rechtsanwalt einzuschalten. Der Antrag des Antragstellers, ihn selbst mit der Vornahme der Mängelbeseitigung zu beauftragen, wurde abgelehnt. Dies führte wiederum zur Anfechtung der Beschlüsse.

Im September 2000, im Januar 2001 und erneut im Frühsommer 2001 kam es zu Wasserschäden im Keller des Wohnanwesens. Die weitere Beteiligte beauftragte verschiedene Unternehmen zur Schadensermittlung und -beseitigung. Die dafür im Jahr 2001 in Rechnung gestellten Beträge von insgesamt 6.119,17 DM stellte die weitere Beteiligte in die Jahresabrechnung für 2001 als Ausgaben ebenso ein wie einen weiteren Betrag von 467,44 DM für die Reparatur von Gartenzaun und Gartentürchen im gleichen Jahr. Die dem Antragsteller für 2001 berechneten Heizkosten wurden, weil er beim Ablesetermin nicht angetroffen wurde, anhand des geschätzten Verbrauchs ermittelt. Schließlich wurde dem Antragsteller wegen eines Schlüsselverlusts der Austausch der Schließanlage in Rechnung gestellt. Die Stromkosten für einen von der Gemeinschaft angeschafften und im Keller betriebenen Luftentfeuchter wurden anteilig umgelegt.

In der Eigentümerversammlung vom 21.3.2002 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 mehrheitlich die Genehmigung der Jahresabrechnung 2001 und die Entlastung der Verwaltung. Unter TOP 4 beschlossen die Wohnungseigentümer die Entlastung des Verwaltungsbeirats. Der Antragsteller hat neben diesen zunächst auch weitere Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vom 21.3.2002 angefochten. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluss vom 5.11.2002 abgewiesen. Seine sofortige Beschwerde hat der Antragsteller in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht auf die Ungültigerklärung der in TOP 2 beschlossenen Verwalterentlastung sowie auf die Entlastung des Verwaltungsbeirats (TOP 4) beschränkt. Hinsichtlich eines weiteren Beschlusses (Herausgabe des im Gemeinschaftseigentum stehenden Luftentfeuchters) wurde übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 29.7.2004 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

1. Die Zulässigkeit der form- und fristgerecht eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde scheitert weder an der Beschwerdeberechtigung noch am Beschwerdewert des § 45 Abs. 1 WEG. Die Beschwerdeberechtigung im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ergibt sich bereits aus dem Interesse des Antragstellers, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen; eines sonstigen Nachteils des anfechtenden Wohnungseigentümers bedarf es nicht. Der Beschwerdewert bemisst sich nach dem Interesse des Antragstellers, die Wirkungen der Entlastungsbeschlüsse als negativer Schuldanerkenntnisse in Wegfall zu bringen. Die vom Antragsteller in den Raum gestellten Ansprüche, deren Verlust er durch die Entlastungen befürchtet, übersteigen deutlich den Wert von 750 EUR; bereits die ihm allein in Rechnung gestellten Kosten für das Auswechseln der Schließanlage belaufen sich auf 1.121,78 DM (= 553,56 EUR). Hinzu kommen noch eine Vielzahl weiterer von der Verwaltung getätigter Ausgaben über mehr als 3.000 EUR, die der Antragsteller für unrechtmäßig hält und für die er nach seinen Miteigentumsanteilen knapp 1/4 aufbringen müsste.

2. Das Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg.

a) Das Landgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Der Beschluss über die Verwalterentlastung (TOP 2) sei nicht zu beanstanden; er entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die erstellte Jahresabrechnung sei zutreffend; in diese seien alle tatsächlichen Ausgaben einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob sie zu Recht getätigt wurden. Der Verwalterin könne auch nicht vorgeworfen werden, unnötige Kosten insbesondere dadurch verursacht zu haben, dass sie verschiedene andere Unternehmen, nicht aber den Bauträger für die Sanierungsmaßnahmen herangezogen habe. Die Wasserschäden in den Jahren 2000/2001 hätten umgehend behoben werden müssen; die Verwalterin sei nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet gewesen, durch Notmaßnahmen Abhilfe zu schaffen, um weitere Feuchteschäden zu vermeiden. Die Verwaltung habe sich, 16 Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes, dabei nicht auf langwierige Verhandlungen mit dem Bauträger über Gewährleistungsfragen einlassen können. Auch der dem Antragsteller zustehende Titel habe die Mängel nur ansatzweise und wenig präzise erfasst. Die zeitlich zuletzt getroffene Maßnahme Mitte 2001 (Orten eines Lecks) sei ebenfalls nicht als Gewährleistungsfall abzuwickeln gewesen. Die Reparatur von Schäden am Zaun und am Gartentürchen betreffe keine schon ursprünglich vorhandenen Schäden; vielmehr handle es sich um eine Instandhaltung.

Pflichtverletzungen der Verwalterin seien auch nicht im Zusammenhang mit dem Austausch der Schließanlage, der Schätzung der Heizkosten und der Umlegung von Stromkosten für den Luftentfeuchter ersichtlich. Die Verbrauchserfassung bei den Heizkosten regle die Hausordnung. Hiernach werde der jeweilige Wohnungseigentümer vom Ablesetermin benachrichtigt und müsse für den Zutritt des Ablesers zur Wohnung sorgen. Sei dies aus vom Bewohner zu vertretenden Gründen nicht möglich, sei die Verwaltung berechtigt, den Verbrauch schätzen zu lassen. Die Verwalterin habe sich hieran gehalten. Im Übrigen benachrichtige das Unternehmen, das die Verbrauchsermittlung durchführe, den jeweiligen Bewohner, wenn niemand angetroffen werde, durch einen Zettel im Briefkasten und biete einen kostenlosen zweiten Ablesetermin an.

Die Schließanlage sei ebenfalls berechtigt ausgetauscht worden. Die Umstände, unter denen der früheren Ehefrau des Antragstellers der Schlüssel abhanden gekommen sei, seien nicht näher bekannt. Es sei auch unbekannt, ob der Schlüssel näher gekennzeichnet gewesen sei und man ihn dadurch der Wohnanlage zuordnen könne. Jedenfalls sei ein Missbrauch nicht auszuschließen. Die Stromkosten für den Betrieb des Luftentfeuchters würden zu Recht auf die Gesamtheit der Wohnungseigentümer unabhängig davon umgelegt, ob und wie häufig der einzelne Wohnungseigentümer ihn benutze.

Der Verwalterin könne im Zusammenhang mit der Entlastung für das Rechnungsjahr 2001 schließlich auch nicht vorgeworfen werden, bei der Beseitigung von Anfangsmängeln untätig geblieben zu sein, auch wenn die Verärgerung des Antragstellers verständlich sei, dass die Ansprüche aus dem Vergleich von 1986 noch nicht durchgesetzt seien. Der Antragsteller habe sich aber selbst widersprüchlich verhalten, indem er den Umsetzungsbeschluss der Eigentümerversammlung vom 19.9.2001 angefochten habe. Er wolle zwar die Mängelbeseitigung, jedoch nur zu seinen Bedingungen, und sei auch nicht bereit, den Titel ohne weiteres an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer herauszugeben. Ohne dieses Druckmittel sei der Bauträger nach nunmehr 20 Jahren kaum bereit, Nachbesserungsmaßnahmen durchzuführen.

Überdies scheitere eine Pflichtverletzung der Verwalterin schon daran, dass die Wohnungseigentümer am 24.11.2000 einen gegenteiligen Beschluss gefasst hätten. Sei den Eigentümern das Vorhandensein von Mängeln bekannt, lehnten sie aber deren Behebung ab, könne von der Verwalterin nicht verlangt werden, eine derartige Entscheidung der Wohnungseigentümer zu missachten. Bis zur gerichtlichen Aufhebung dieses Beschlusses am 27.7.2001 sei die weitere Beteiligte an diesen gebunden gewesen. Für die Zeit danach sei weder eine Pflichtverletzung noch ein der Gemeinschaft daraus entstandener Schaden erkennbar.

Auch der Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats (TOP 4) entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Jahresabrechnung sei zutreffend gewesen. Im Übrigen habe der Beirat nur eine unterstützende und beratende Funktion. Eine etwaige Verpflichtung, auf die Beseitigung von Anfangsmängeln hinzuwirken, gehe nicht weiter als die der Verwalterin selbst.

Es sei angemessen, dem unterlegenen Antragsteller die gerichtlichen wie auch die außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Das gelte auch für die durch Erledigung oder Antragsrücknahme abgeschlossenen Verfahrensteile. Der Antragsteller habe die Antragsgegner seit Jahren vielfach und ganz überwiegend erfolglos mit Verfahren überzogen oder berechtigten Anlass gegeben, gegen ihn gerichtlich vorzugehen. Es entspreche der Billigkeit, die Antragsgegner nicht mit weiteren außergerichtlichen Kosten zu belasten.

3. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Der Senat bezieht sich auf die ausführliche und zutreffende Begründung des Landgerichts, die einen Rechtsfehler nicht erkennen lässt (vgl. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 546 ZPO). Die Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde gibt lediglich Anlass zu folgenden ergänzenden Bemerkungen:

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht der Beschluss über die Entlastung des Verwalters nicht schon grundsätzlich in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Mit dem Eigentümerbeschluss billigen die Wohnungseigentümer die zurückliegende Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig; sie sprechen ihm auf diese Weise gleichzeitig für die künftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen aus (BGHZ 156, 19/25 ff.; vgl. auch BGH NJW 2003, 3554). Der Senat hat sich dieser Rechtsprechung angeschlossen (BayObLGZ 2003, 310/314). Auch wenn der Verwalter, falls sich aus dem Vertragsverhältnis mit den Wohnungseigentümern nichts anderes ergibt, keinen Anspruch auf Entlastung hat, die Wohnungseigentümer also eine derartige Verpflichtung nicht trifft, können diese ein vernünftiges Interesse daran haben, aus freien Stücken durch die Entlastung eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter zu sichern (BGHZ 156, 19/27 f.). Hiernach kann es im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer liegen, den Verwalter zu entlasten. Die Wohnungseigentümer waren somit nicht von vornherein unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung daran gehindert, der weiteren Beteiligten für das Wirtschaftsjahr 2001 Entlastung zu erteilen.

b) Hingegen widerspricht die Entlastung im Hinblick auf das mit ihr verbundene negative Schuldanerkenntnis einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen (vgl. etwa BayObLG ZMR 1999, 185/186). Jedoch steht unschlüssiger Sachvortrag zu vermeintlichen Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter der Entlastung nicht entgegen (OLG Hamburg ZMR 2004, 452). Die in diesem Zusammenhang getroffene, weitgehend auf tatsächlichem Gebiet liegende und vom Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt nachprüfbare Wertung des Landgerichts, dass Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen die weitere Beteiligte im Zusammenhang mit ihrer vertraglichen Tätigkeit nicht erkennbar in Betracht kämen, ist nicht zu beanstanden.

(1) Die Auftragsvergabe im Zusammenhang mit der aufgetretenen Feuchtigkeit im Keller rechtfertigt sich zum einen aus der Dringlichkeit der jeweils erforderlichen Fehlersuche und der sich anschließenden Reparaturmaßnahmen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Zum anderen hat das Landgericht ohne Rechtsverstoß auch eine hinreichend sichere Zuordnung der aufgetretenen Schäden zu den Baumängeln und dem titulierten Beseitigungsanspruch verneint.

(2) Das Landgericht hat auch rechtsfehlerfrei dargelegt, dass die weitere Beteiligte ohne Beschluss der Wohnungseigentümer nicht befugt war, "auf eigene Faust" die Beseitigung der ursprünglichen Mängel in die Wege zu leiten. Aus § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG folgt nämlich, dass es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Die Pflicht des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG besteht deshalb vorrangig darin, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbeizuführen (st. Rspr.; siehe Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. § 27 Rn. 10). Diesbezügliche Verstöße der weiteren Beteiligten sind jedoch nicht erkennbar. Im Übrigen lautet der maßgebliche Titel auf den Antragsteller und nicht auf die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit und stand diesen auch nicht ohne Einschränkungen zur Verfügung.

(3) Die Wertung des Landgerichts, dass es sich bei dem Schaden am Zaun und am Gartentürchen nicht um einen anfänglichen Mangel handele, ist nicht zu beanstanden. Ob es wegen dieser Reparatur zunächst einer Abstimmung mit dem Beirat oder einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedurft hätte (vgl. Niedenführ/Schulze § 27 Rn. 13 und 14), bedarf schon deshalb keiner Klärung, weil ein Schaden für die Wohnungseigentümer nicht ersichtlich ist.

(4) Mit zutreffender Begründung hat das Landgericht auch eine Pflichtverletzung der weiteren Beteiligten bei der Heizkostenermittlung verneint. Die Wohnungseigentümer haben sich an die Hausordnung zu halten, die u.a. die Einzelheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums regelt. Zudem erlaubt § 9a Abs. 1 HKO eine Schätzung des Wärmeverbrauchs, wenn eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich ist. Als anderer zwingender Grund wird die verweigerte oder nicht durchführbare Ablesung angesehen (Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 7. Aufl. § 9a HKO Rn. 14).

(5) Als ordnungsmäßige Verwaltung hat es das Landgericht beurteilt, die Schließanlage aufgrund eines Schlüsselverlusts auswechseln zu lassen. Der Antragsteller selbst hatte dies mit Anwaltsschreiben vom 12.8.1999 an die damalige Hausverwaltung sogar ausdrücklich unter Zusage der Kostenübernahme verlangt. Die Befugnis der Verwaltung für eine derartige unproblematische Instandhaltungsmaßnahme folgt aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 27 Rn. 6), die Kostentragungspflicht des Antragstellers zudem aus § 15 Abs. 3 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, §§ 276, 278 BGB (BayObLG NZM 2002, 167; LG Dortmund NZM 2002, 1016). Eine Verletzung der Amtsermittlungspflicht nach § 12 FGG liegt nicht vor. Insbesondere kommt es weniger darauf an, ob der Schlüssel individuell gekennzeichnet war, als vielmehr darauf, dass ein potenzieller Besitzer bereits über den auf dem Schlüssel vermerkten Hersteller und die Schlüsselnummer eine Zuordnung auch noch nach Jahren herbeiführen kann.

(6) Zutreffend hat die weitere Beteiligte auch den Strom für den im Gemeinschaftseigentum stehenden und im gemeinschaftlichen Keller betriebenen Luftentfeuchter nach § 16 Abs. 2 WEG umgelegt. Auf den tatsächlichen Nutzen einzelner Wohnungseigentümer kommt es nicht an. Es ist Sache der Gemeinschaft, gegebenenfalls über die Hausordnung genauere Regelungen zum Einsatz des Geräts zu treffen.

c) Der Antrag, den Entlastungsbeschluss zugunsten des Verwaltungsbeirats (TOP 4) für ungültig zu erklären, kann ebenfalls keinen Erfolg haben. Die Entlastung ehrenamtlicher Mitglieder des Verwaltungsbeirats entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht erkennbar ist, dass Schadensersatzansprüche gegen sie bestehen (BayObLG ZMR 2004, 50). Die Jahresabrechnung der weiteren Beteiligten war fehlerfrei. Eine Pflichtverletzung im Zusammenhang mit deren Prüfung (§ 29 Abs. 3 WEG) scheidet demnach aus. Weil die Arbeit der Verwalterin in der maßgeblichen Periode keine Mängel erkennen lässt, kann auch eine Pflichtverletzung des Verwaltungsbeirats bei der Unterstützung der Verwalterin (§ 29 Abs. 2 WEG) nicht festgestellt werden.

d) Die Kostenentscheidungen der Vorinstanzen sind als tatrichterliche Ermessensentscheidungen nach § 47 WEG (BayObLG WE 1990, 219 f.; Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 4. Aufl. Rn. 1361) nicht zu beanstanden. Dies gilt auch für die jeweils getroffene Bestimmung, die den Antragsgegnern erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten (§ 47 Satz 2 WEG). Das Landgericht konnte dies ebenso wie zuvor schon das Amtsgericht maßgeblich auf die Vielzahl gerichtlicher Verfahren stützen, mit denen der Antragsteller ganz überwiegend erfolglos die übrigen Wohnungseigentümer überzogen oder zu denen er berechtigten Anlass gegeben hatte. Ohne Rechtsfehler ist auch die Entscheidung des Landgerichts, den Antragsteller mit den Kosten insoweit zu belasten, als die Beschlussanfechtung zu TOP 6 (Herausgabe eines Luftentfeuchters) übereinstimmend für erledigt erklärt wurde. Denn ohne Erledigung wäre der Antragsteller insoweit voraussichtlich unterlegen gewesen.

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG angemessen, dem in vollem Umfang unterlegenen Antragsteller auch die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Senat bewertet die noch anhängigen Anträge ebenso wie das Landgericht, auf dessen eingehende Begründung verwiesen werden kann.

Ende der Entscheidung