Judicialis Rechtsprechung

Legt der Verwalter der Einladung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt seiner Abberufung aus wichtigem Grund ein Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten an ihn bei, in dem der Verwaltungsbeiratsvorsitzende als "klassisch psychologischer Fall" bezeichnet wird, kann dies geeignet sein, das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat zu zerstören, und zu einer vorzeitigen Abberufung berechtigen.

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Gründe:

I.

Die Antragstellerin, eine GmbH, war die erste Verwalterin der aus den Antragsgegnern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wurde am 26.11.1999 für fünf Jahre bestellt.

Am 18.6.2001 wurde die Antragstellerin aus wichtigem Grund als Verwalterin abberufen (TOP 2) und der Vertrag mit ihr fristlos gekündigt (TOP 3). Außerdem wurde die weitere Beteiligte zur neuen Verwalterin bestellt.

In dem Einladungsschreiben zu der Eigentümerversammlung vom 18.6.2001 legte die Antragstellerin ein Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten an sie bei, in dem es u.a. heißt: "Bei der Persönlichkeit des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden handelt es sich um einen klassisch psychologischen Fall ...".

Die Antragstellerin hat beantragt, den Eigentümerbeschluss zu TOP 2 über ihre Abberufung als Verwalterin für ungültig zu erklären und festzustellen, dass der Verwaltervertrag nicht gekündigt sei, hilfsweise eine Kündigung unwirksam sei. Das Amtsgericht hat die Anträge am 9.1.2003 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 13.10.2003 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Antragstellerin habe die Vertrauensbasis für eine weitere Zusammenarbeit mit den Antragsgegnern und insbesondere mit dem Verwaltungsbeirat zerstört, weil sie in der Einladung zu der Eigentümerversammlung das als interne Information gedachte Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten beigefügt habe, das eine persönliche Herabsetzung des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden enthalte. Die Bezeichnung als klassisch psychologischer Fall erwecke den Eindruck, der Verwaltungsbeiratsvorsitzende leide an psychischen Auffälligkeiten, so dass sein Handeln nicht mit dem für psychisch gesunde Menschen geltenden Maßstab gemessen werden könne. Die Antragstellerin habe das Schreiben an alle Wohnungseigentümer verteilt und sich damit den Inhalt zu Eigen gemacht. In der Besprechung vom 19.3.2001 habe der Verwaltungsbeiratsvorsitzende zwar eine sehr kritische Einstellung gegenüber der Antragstellerin gezeigt. Dabei dürfe aber nicht außer Betracht gelassen werden, dass diese nicht von den Wohnungseigentümern bestellt sondern vom Bauträger ausgewählt worden sei. Die persönlich herabsetzende Äußerung in der Einladung zu der Eigentümerversammlung sei keine angemessene Reaktion auf den nicht belegbaren indirekten Vorwurf massiver Pflichtverletzungen seitens der Antragstellerin durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden. Die diesbezügliche Bemerkung des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden sei am Rande einer Besprechung in kleinem Kreis gefallen.

Die Berechtigung zur Abberufung der Verwalterin berechtige auch zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags, die mit der Übersendung des Protokolls über die Eigentümerversammlung der Antragstellerin zugegangen sei.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG kann die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Dies ist hier geschehen (Teil III der Teilungserklärung vom 2.12.1998, § 18 Abs. 1).

Zwischen der Abberufung des Verwalters durch Eigentümerbeschluss (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG) und der Kündigung des Verwaltervertrags durch empfangsbedürftige Erklärung der Wohnungseigentümer ist zu unterscheiden. Die Abberufung beinhaltet aber in der Regel jedenfalls dann, wenn sie auf einen wichtigen Grund gestützt wird, zugleich die Kündigung des Verwaltervertrags (BayObLGZ 1998, 310/312 = NZM 1999, 283; BayObLGZ 1999, 280/285; BGHZ 151, 164 = NJW 2002, 3240 = NZM 2002, 788).

Nach allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller, nicht notwedig vom Verwalter verschuldeter Umstände, nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere wenn durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BayObLG, BGH, jeweils aaO). Ein wichtiger Grund kann auch darin liegen, dass eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses nicht nur zwischen dem Verwalter und der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, sondern auch nur einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern, insbesondere dem Verwaltungsbeirat vorliegt (BayObLGZ 1998, 310/312 f.).

b) Auf die Grundlage dieser Rechtsgrundsätze hat das Landgericht ohne Rechtsfehler unter Abwägung der Interessen des Verwalters und der Wohnungseigentümer die die Voraussetzungen eines wichtigen Grunds bejaht (vgl. BayObLG NZM 2000, 510 f.) und auch eine wirksame Kündigung des Verwaltervertrags angenommen.

3. Die Kostenentscheidung für das Rechtbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG und die Geschäftswertfestsetzung auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung