Judicialis Rechtsprechung

1. Wird ein Eigentümerbeschluss, der eine Mehrzahl von einzelnen Instandsetzungsmaßnahmen an funktionell und räumlich eng verbundenen Gegenständen des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand hat, angefochten, handelt es sich um einen einheitlichen Verfahrensgegenstand. Es ist grundsätzlich ermessensfehlerhaft, das Verfahren entsprechend der Zahl der Einzelmaßnahmen in eine Vielzahl von Verfahren zu zerlegen.

2. Ein Eigentümerbeschluss, der einen Wohnungseigentümer verpflichtet, zwei Mülltonnenboxen wieder "auf einheitliches Niveau" zu bringen, ist mangels hinreichender Bestimmtheit für ungültig zu erklären.

3. Die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum obliegt mangels abweichender Regelung in der Gemeinschaftsordnung den Wohnungseigentümern gemeinsam. Ist jedoch nach der Gemeinschaftsordnung ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen, so kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden.

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Gründe:

I.

Der Antragsteller und der Antragsgegner sind die beiden Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Diese besteht aus zwei freistehenden Einfamilienhäusern auf einem größeren Grundstück. Mit dem Sondereigentum des Antragstellers sind 36/100 Miteigentumsanteile und mit dem des Antragsgegners 64/100 Miteigentumsanteile verbunden. Das Stimmrecht bemisst sich nach der Größe der Miteigentumsanteile.

Nach § 4 der Gemeinschaftsordnung (GO) hat der Eigentümer des jeweiligen Sondereigentums das alleinige Nutzungsrecht an denjenigen Teilen, Anlagen und Einrichtungen der zu seinem Wohnungseigentum gehörenden Gebäude, die nicht Gegenstand des Sondereigentums sind. Er hat sie allein zu unterhalten und die damit verbundenen Kosten zu tragen. § 7 GO bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes und des Grundstücks ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen.

Das dem Antragsteller zur Nutzung zugewiesene Gebäude grenzt an die Straße an. Im Bereich der gemeinsamen Zufahrt zum Grundstück befindet sich eine mit Blech abgedeckte Mauer, in die zwei Mülltonnenboxen eingelassen sind (so genanntes Tonnenhäuschen). Zur Straße wie zum Grundstück hin schließt diese Mauer jeweils mit einem Betonpfeiler ab. In dem der Straße zugewandten Betonpfeiler befindet sich das Klingeltableau für das vom Antragsteller genutzte Wohnanwesen. In einem weiteren Betonpfeiler, in dem die äußere Eingangstüre angebracht ist, befindet sich die Briefkastenanlage für das Gebäude des Antragstellers.

Der Antragsgegner war im Jahr 2001 Verwalter der Wohnanlage. Der Antragsteller hat seine Wohnung vermietet.

In ihrer Versammlung am 17.7.2001 fassten die Wohnungseigentümer zahlreiche Beschlüsse, darunter zu verschiedenen Reparaturarbeiten unter TOP 4.3 mit den Stimmen des Antragsgegners folgenden Beschluss:

(Der Antragsteller) wird verpflichtet, die beiden Tonnenhäuschen wieder auf einheitliches Niveau zu bringen mit einheitlichen Schließeinrichtungen. Statt des Kupferdaches ist ein Weißblechdach zu installieren. Im Übrigen hat (der Antragsteller) alle Mängel, die durch die Reparaturarbeiten der Firma W. entstanden sind, zu beseitigen (z.B. Cu-Blech an den Torpfeilern nur angeklebt, vorgesetzte Betonschale bricht auf, größere Flächen sind hohl). (Der Antragsteller) hat darüber hinaus das zugemauerte so genannte Milchkästchen wiederherzustellen, welches auch der Aufnahme von größeren Postsendungen dient. Schließlich hat (der Antragsteller) das an der Garteneingangssäule ... installierte Klingeltableau wieder instand zu setzen. (Der Antragsteller) hat auch diese Maßnahmen jeweils auf eigene Kosten bis 31.08.2001 zu treffen.

Der Antragsteller hat beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.7.2001 für ungültig zu erklären, ohne in seiner Begründung den Beschluss zu TOP 4.3 ausdrücklich zu erwähnen. Das Amtsgericht hat das Verfahren dergestalt zerlegt, dass es je gesonderte Verfahren für

a) die Wiederherstellung eines einheitlichen Niveaus der beiden Tonnenhäuschen mit einheitlicher Schließeinrichtung,

b) die Installation eines Weißblechdachs statt eines Kupferdachs,

c) die Mängelbeseitigung aus Reparaturarbeiten der Firma W.,

d) die Wiederherstellung des so genannten Milchkästchens,

e) die Instandsetzung des Klingeltableaus, gebildet hat. Das Amtsgericht hat mit Beschlüssen vom 27. und 30.9.2002 sowie 19.11.2002 dem Antrag insoweit stattgegeben, als ein einheitliches Niveau für die Mülltonnenhäuschen mit einheitlichen Schließeinrichtungen (a) beschlossen wurde. Im Übrigen hat es den Antrag auf Ungültigerklärung abgewiesen. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners gegen die Ungültigerklärung des zum Niveau der Mülltonnenboxen gefassten Eigentümerbeschlusses (a) und auf die sofortigen Beschwerden des Antragstellers gegen die Abweisung seines Antrags im Übrigen (b - e) die fünf Beschwerdeverfahren in der mündlichen Verhandlung zunächst verbunden, sodann jedoch wieder getrennt, "weil unterschiedliche Ergebnisse auch im Hinblick auf eine mögliche Beschwerderücknahme bzw. -erledigterklärung in Betracht kommen und insoweit dann die Übersichtlichkeit verloren ginge". Jeweils mit Beschlüssen vom 29.10.2003 hat das Landgericht sodann die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen und auf die sofortigen Beschwerden des Antragstellers den Eigentümerbeschluss auch in seinen übrigen Teilen für unwirksam erklärt. Hiergegen richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden des Antragsgegners.

II.

Die Rechtsmittel haben im Ergebnis nur in geringem Umfang Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsteller habe mit seinem Antrag zum Amtsgericht auch den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 4.3, und zwar in seiner Gesamtheit, angefochten.

Der Eigentümerbeschluss, ein einheitliches Niveau der beiden Mülltonnenhäuschen wiederherzustellen und eine einheitliche Schließanlage anzubringen, widerspreche schon deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil es der Antragsgegner gewesen sei, der seine Mülltonnenbox nach unten versetzt habe. Es gebe keine Rechtsvorschrift, die vorschreibe, dass Mülltonnenhäuschen auf Erdniveau liegen müssten. Es handle sich um Gemeinschaftseigentum. Allenfalls könne beschlossen werden, auf Kosten der Eigentümergemeinschaft die Boxen umzugestalten.

Der Beschluss zur Blecheindeckung auf Kosten des Antragstellers entspreche schon deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil es sich bei dem Tonnenhäuschen um Gemeinschaftseigentum handle und seiner Erneuerung ein Auftrag des Antragsgegners als Verwalters der Wohnanlage zugrunde gelegen habe. Soweit der Antragsgegner es versäumt habe, bei der Auftragsvergabe darauf zu bestehen, dass eine Abdeckung in Weißblech statt in Kupfer vorgenommen werde, könne er ein solches Versäumnis nun nicht auf Kosten des Antragstellers ausgleichen. Davon abgesehen erfülle die gewählte Kupfereindeckung in funktionaler wie in optischer Hinsicht vollständig ihren Zweck. Weißblech würde sich nachteilig von den übrigen in Kupfer ausgeführten Verblechungen des Anwesens abheben.

Der Beschluss zur Beseitigung verschiedener durch Reparaturarbeiten verursachter Mängel und zur Wiederherstellung des so genannten Milchkästchens entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil es sich bei dem Mülltonnenhäuschen um gemeinschaftliches Eigentum handle und der Auftrag zur Renovierung an die Firma W. von den Wohnungseigentümern gemeinsam erteilt worden sei.

Der Torpfeiler, an dem sich das Klingeltableau befinde, stehe nach der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum. Für eine Instandsetzung sei die Eigentümergemeinschaft zuständig. Zudem habe der Antragsteller unwidersprochen vorgebracht, nicht für die Beschädigung des Klingeltableaus verantwortlich zu sein.

2. Die Entscheidungen des Landgerichts halten im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung überwiegend stand.

a) Das Rechtsschutzbedürfnis für die Beschlussanfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG ist insoweit bereits im ersten Rechtszug entfallen, als die für die Fertigstellung der auferlegten Arbeiten gesetzte Frist schon vor den amtsgerichtlichen Entscheidungen abgelaufen war. Das hat zur Folge, dass hinsichtlich der Fristsetzung bereits das Amtsgericht den Antrag als unzulässig hätte abweisen müssen (siehe BayObLG Beschluss vom 31.3.2004, 2Z BR 241/03; vgl. Demharter ZMR 1987, 201/202; Jennissen NZM 2002, 594/597).

Auch ohne die Fristsetzung ordnet der Beschluss gemäß seinem Inhalt jedoch nach Art einer Grundlagenentscheidung fortdauernd und unabhängig vom Fristablauf an, verschiedene Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Insoweit besteht ein Rechtsschutzbedürfnis an der gerichtlichen Überprüfung des Beschlusses fort.

b) Der Eigentümerbeschluss ist fristgerecht gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG angefochten worden. In ihm ist hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass Beschlüsse der Eigentümerversammlung angefochten würden. Unerheblich ist, dass der Antragsteller in diesem Zusammenhang keine nähere Begründung für die Anfechtung gerade dieses Beschlusses gegeben hat. Ergänzend verweist der Senat noch auf seinen den Beteiligten bekannten Beschluss vom 4.3.2004 (2Z BR 244/03 unter II 2 a).

c) Der Beschluss über Reparaturarbeiten im Bereich der Torpfosten und des Mülltonnenhäuschens weist mehrere Einzelpunkte auf. Die Zerlegung des Antrags zu diesem Tagesordnungspunkt entsprechend der Zahl seiner Einzelregelungen in mehrere Verfahren durch das Amtsgericht war ermessensfehlerhaft. Dasselbe gilt für die Aufrechterhaltung der Verfahrenstrennung durch das Landgericht.

Voraussetzung einer Verfahrenstrennung ist in entsprechender Anwendung des § 145 Abs. 1 ZPO, dass Gegenstand des Verfahrens mehrere selbständige Ansprüche sind. Dies ist bei einem einheitlichen Eigentümerbeschluss über mehrere Reparaturarbeiten an einem nach der Verkehrsauffassung einheitlichen Gegenstand des Gemeinschaftseigentums in der Regel nicht der Fall. Es liegt nur ein Verfahrensgegenstand vor. Der Eigentümerbeschluss über die Maßnahme kann nicht in ein Bündel von einzelnen Beschlüssen zerlegt werden. Das ergibt sich schon aus dem Rechtsgedanken des § 139 BGB. Ist der gesamte Beschluss nämlich angefochten, der Antrag aber nur hinsichtlich eines Teils begründet, so ist dennoch der Beschluss in der Regel insgesamt entsprechend § 139 BGB für ungültig zu erklären, wenn nicht die Wohnungseigentümer den Beschluss auch ohne den ungültigen Teil gefasst hätten (BayObLG WE 1995, 245/247; OLG Düsseldorf WE 1991, 251; Staudinger/Bub WEG § 23 Rn. 311). Bei einer Aufspaltung des Gegenstands in Einzelverfahren bliebe dieser Gesichtspunkt außer Betracht. Abgesehen davon kann Ziel einer Verfahrenstrennung immer nur sein, den Prozessstoff zu ordnen und übersichtlicher zu gestalten, ferner einer Verfahrensverschleppung entgegenzuwirken. Damit ist eine Trennung nur dann am Platz, wenn sich ein abgrenzbarer Teil voraussichtlich rascher entscheiden lassen würde als ein anderer (vgl. BGH NJW 1995, 3120). Auch diese Voraussetzungen liegen ersichtlich nicht vor.

Schließlich führt die Verfahrensaufspaltung auch zu vermeidbaren kostenmäßigen Nachteilen der Beteiligten und kann überdies die Rechtsmittelfähigkeit beeinflussen (vgl. BVerfG NJW 1997, 649).

Die Zerlegung des Verfahrens in eine Mehrzahl von Einzelverfahren durch das Amtsgericht ebenso wie die Aufrechterhaltung durch das Landgericht können daher keinen Bestand haben. Das Landgericht hat zwar die Willkürlichkeit der Verfahrenstrennung durch das Amtsgericht erkannt, sie jedoch für die Beschwerdeinstanz letztlich aus Gründen aufrechterhalten, die ihrerseits ermessensfehlerhaft sind. Denn in einem einheitlichen Verfahren wären Teilerledigterklärungen und/oder Teilrücknahmen problemlos möglich gewesen und hätten die Übersichtlichkeit des ohnehin umgrenzten Verfahrensstoffs nicht erheblich beeinträchtigt.

Die Beschlüsse des Amtsgerichts und des Landgerichts werden deshalb aufgehoben. Einer Zurückverweisung der Sache bedarf es aber nicht, weil der Senat abschließend über den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 4.3 entscheiden kann.

d) Der Eigentümerbeschluss entspricht überwiegend nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

(1) Soweit der Beschluss den Antragsteller verpflichtet, das Tonnenhäuschen wieder auf einheitliches Niveau mit einheitlichen Schließeinrichtungen zu bringen, fehlt ihm die hinreichende Bestimmtheit.

Ein Eigentümerbeschluss muss inhaltlich klar und bestimmt, jedenfalls aber, gegebenenfalls nach Auslegung, bestimmbar sein. Andernfalls ist er anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG), unter Umständen auch nichtig (BayObLG WE 1995, 245; WuM 1999, 179; OLG Düsseldorf ZMR 2004, 282/284). Der Beschluss selbst ist objektiv und normativ auszulegen; was die Beteiligten erörtert oder gewollt haben, kann zur Auslegung nicht herangezogen werden, wenn es in der Niederschrift keinen Niederschlag gefunden hat. Maßgebend ist vielmehr die nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter. Die Auslegung kann der Senat ohne Bindung an die des Landgerichts vornehmen (st. Rspr.; BGHZ 139, 288; siehe auch Beschluss des Senats vom 4.3.2004, 2Z BR 247/03).

Nach diesen Grundsätzen kann dem Beschluss in diesem Punkt nicht entnommen werden, welche Umbaumaßnahmen im Einzelnen der belastete Wohnungseigentümer vornehmen soll. Denn um ein einheitliches Niveau herzustellen, kommen mehrere Maßnahmen in Frage. Eine bestimmte Maßnahme, nämlich das Absenken auf Straßenniveau, ergibt sich auch nicht zwangsläufig "aus der Natur der Sache", weil verbindliche, insbesondere gesetzliche Vorgaben, wie Mülltonnenhäuschen zu errichten sind, fehlen. Entsprechendes gilt für das Anbringen einheitlicher Schließeinrichtungen. Insofern bestehen zumindest zwei Möglichkeiten, nämlich Griffe anzubringen wie an der vom Antragsgegner benutzten Box oder Knöpfe anzubringen, wie sie sich an der vom Antragsteller benutzten Box befinden.

(2) Der Beschluss entspricht des weiteren nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit er dem Antragsteller allein die Verpflichtung auferlegt, Teile des Gemeinschaftseigentums gemäß § 5 Abs. 2 WEG, nämlich Mülltonnenhäuschen sowie die sie bergende Mauer samt Außenpfeilern und Blechabdeckung, reparieren und instand setzen zu lassen. Die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum, wozu insbesondere auch die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung zählt (§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG), obliegt den Wohnungseigentümern gemeinsam, die sich gemäß § 16 Abs. 2 WEG bzw. nach den entsprechenden Kostenregelungen in der Gemeinschaftsordnung an den dafür aufzuwendenden Kosten zu beteiligen haben. Etwas anderes gilt nach § 4 und § 7 GO nur für die Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, die einem Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind. Deren Instandhaltung ist eine Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers und nicht eine Angelegenheit der Gemeinschaft (vgl. Beschluss des Senats vom 4.3.2004 2Z BR 244/03). Die Mauer mit den beiden Mülltonnenboxen und die sie begrenzenden Betonpfeiler einschließlich Abdeckung dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch und dem Nutzen beider Wohnungseigentümer, auch wenn der tatsächliche Gebrauch etwa des Mülltonnenhäuschens eine Trennung bedingt.

(3) Die Zumauerung des so genannten Milchkästchens, das zuletzt als zusätzliche Briefkastenanlage des Antragstellers diente, stellt sich als bauliche Veränderung von Gemeinschaftseigentum nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar. Zur Beseitigung bedurfte es der Zustimmung des Antragsgegners schon deshalb nicht, weil er durch die Veränderung nicht in seinen Rechten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt ist (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ist die bauliche Veränderung nicht rechtswidrig, so besteht auch kein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

(4) Bestand hat hingegen der insoweit abtrennbare und selbständige Teil des Eigentümerbeschlusses, der dem Antragsteller die Instandsetzung des Klingeltableaus auferlegt. Das Klingeltableau gehört ausschließlich zum Anwesen des Antragstellers. Nach § 7 i.V.m. § 4 GO sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, auch alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks, die ihrer alleinigen Nutzung unterliegen, auf ihre Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Dass es sich bei dem Klingeltableau um Gemeinschaftseigentum handelt, ist insoweit unerheblich. Die Klingelanlage einschließlich ihrer Außenfront mit Klingelbrett und Namensschildern der Bewohner des Vorderhauses dient der alleinigen Nutzung des Antragstellers. Dritte, auch der Antragsgegner, nutzen sie nur als Besucher. Die Beseitigung unstreitiger Beschädigungen am Klingeltableau entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG und obliegt dem Antragsteller.

3. Es erscheint nach § 47 WEG angemessen, die Gerichtskosten des Verfahrens insoweit dem Antragsteller aufzuerlegen, als er erfolglos geblieben ist. Der Senat hält den Obsiegensanteil des Antragsgegners für verhältnismäßig geringfügig. Die Anordnung, auch außergerichtliche Kosten ganz oder teilweise zu erstatten (§ 47 Satz 2 WEG), wäre hingegen nicht angemessen.

Der Geschäftswert für das Verfahren in allen Rechtszügen wird auf 5.000 EUR festgesetzt (§ 48 Abs. 1 Satz 3 WEG). In dieser Höhe veranschlagt der Senat die Gesamtkosten für die beschlossenen Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten.

Ende der Entscheidung