Judicialis Rechtsprechung

I.

1. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Dem Antragsgegner gehört neben einer weiteren Wohnung das Wohneigentum Nr. 35 nebst einem Stellplatz. Soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch erheblich, machen die Antragsteller gegen diesen aus den Jahresabrechnungen 1995, 1996, 1997, 1998 und 1999 rückständiges Wohngeld und aus dem Wirtschaftsplan für das Jahr 2000 Wohngeldvorauszahlungen geltend. Ferner begehren sie aufgrund Eigentümerbeschlüssen vom 2.6.1995 Pauschalkosten für eine zweimalige Anmahnung säumiger Beträge und beantragen die Verpflichtung des Antragsgegners, der Hausverwaltung für den Einzug fälliger Gelder eine Ermächtigung zu erteilen.. Jene Eigentümerbeschlüsse vom 2.6.1995, die nicht angefochten waren, bildeten Gegenstand eines gerichtlichen Antrags des Antragsgegners, ihre Nichtigkeit festzustellen. Gemäß rechtskräftigem Beschluss des Landgerichts vom 18.7.2001 blieb dieser Antrag erfolglos.

Unter den Beteiligten herrscht schon lange Streit, ob die amtierende Verwalterin wirksam bestellt ist. Einen Beschluss der Wohnungseigentümer vom 28.5.1993, dass der Verwaltungsbeirat dazu ermächtigt wird, einen Verwalter neu zu bestellen und einen Verwaltervertrag abzuschließen, hat das Landgericht am 18.7.2001 rechtskräftig für ungültig erklärt, jedoch ausgeführt, Mängel der Bestellung und beim Abschluss des Verwaltervertrags seien in der Eigentümerversammlung vom 29.4.1994 rückwirkend geheilt worden. Mit Beschlüssen der Wohnungseigentümer vom 16.10.1997 und 10.7.1998 wurde die gleiche Verwalterin für die Periode 1.1.1997 bis 31.12.1999 und sodann mit Beschluss vom 30.7.1999 bis 31.12.2001 bestellt. Auch diese Beschlüsse sind angefochten; rechtskräftige gerichtliche Entscheidungen stehen noch aus.

2. Hinsichtlich der Wohngeldforderungen ergibt sich, verteilt auf die einzelnen Jahre, folgendes Bild:

1995

In der Eigentümerversammlung vom 26.4.1996 genehmigten die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3 mehrheitlich die Jahresabrechnung 1995 und stellten sie am.15.5.1996 zur Zahlung fällig. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Ein Antrag auf Feststellung seiner Nichtigkeit blieb erfolglos. Auf den mit 3.625,13 DM berechneten Anteil des Antragsgegners lassen sich die Antragsteller einen anderweitig titulierten Betrag von 1704,-- DM anrechnen, so dass noch 1921,13 DM (= 982,26 EUR) offen stehen.

1996

In der Eigentümerversammlung vom 30.4.1997 genehmigten die Wohnungseigentümer unter TOP 5 die Jahresabrechnung 1996 und stellten sie mit Zahlung des Hausgelds für Juni 1997 (nach der Gemeinschaftsordnung ist dies der dritte Werktag des jeweiligen Monats) fällig. Gemäß Einzelabrechnung schuldet der Antragsgegner den Wohnungseigentümern einen Betrag von 3345,51 DM (= 1710,53 EUR). Ein Antrag des Antragsgegners, den Beschluss über die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären, ist rechtskräftig abgewiesen.

1997

In der Eigentümerversammlung vom 10.7.1998 genehmigten die Wohnungseigentümer unter TOP 7 die Jahresabrechnung.1997 und stellten sie zur Zahlung am 15.7.1998 fällig. Gemäß Einzelabrechnung schuldet der Antragsgegner den Wohnungseigentümern einen Rückstand von 2670,06 DM (= 1365,18 EUR). Der Antragsgegner hat unter anderem diesen Beschluss gerichtlich angefochten. Vor dem Amtsgericht war er damit unterlegen. Über seine sofortige Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 7.3.2002 ist noch nicht entschieden.

1998

In der Eigentümerversammlung vom 30.7.1999 genehmigten die Wohnungseigentümer unter TOP 3 die Jahresabrechnung 1998. Gemäß Einzelabrechnung schuldet der Antragsgegner den Wohnungseigentümern einen Betrag von 2821,20 DM (= 1442,46 EUR). Den Beschluss hat der Antragsgegner angefochten. Vor dem Amtsgericht hatte er keinen Erfolg. Über seine sofortige Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 25.10.2001 hat das Landgericht noch nicht entschieden.

1999

In der Eigentümerversammlung vom 20.10.2000 genehmigten die Wohnungseigentümer unter TOP 3 die Jahresabrechnung 1999 und stellten sie sofort zur Zahlung fällig. Nach der Einzelabrechnung schuldet der Antragsgegner den Wohnungseigentümern einen Betrag von 3063,19 DM (= 1566,18 EUR). Den Beschluss hat der Antragsgegner angefochten. Hierüber ist gerichtlich noch nicht entschieden.

2000

In der Eigentümerversammlung vom 30.7.1999 genehmigten die Wohnungseigentümer unter TOP 7 den Wirtschaftsplan 1999. Für die Wohnung des Antragsgegners errechnete sich eine monatliche Vorauszahlung von 248,-- DM. Den Beschluss hat der Antragsgegner angefochten. Vor dem Amtsgericht hatte er keinen Erfolg. Über seine sofortige Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss vom 25.10.2001 hat das Landgericht noch nicht entschieden.

In der Eigentümerversammlung vom 20.10.2000 genehmigten die Wohnungseigentümer unter TOP 7 den Wirtschaftsplan 2000, auf dessen Grundlage die Verwalterin bereits ab 1.8.2000 von den Wohnungseigentümern erhöhte monatliche Vorauszahlungen beansprucht hatte. Der Einzelplan für die Wohnung des Antragsgegners weist eine monatliche Vorauszahlung von 322,-- DM aus. Den Eigentümerbeschluss hat der Antragsgegner angefochten. Hierüber ist gerichtlich noch nicht entschieden.

Auf ihre Gesamtforderungen aus Wohngeldabrechnungen und Wohngeldvorauszahlungen über 17167,09 DM (= 8777,39 EUR) lassen sich die Antragsteller eine frei verrechenbare Zahlung des Antragsgegners vom 23.4.1996 über 1500,-- DM (= 766,94 EUR) anrechnen.

3. Das Amtsgericht hat am 15.1.2002 dem Antrag in Höhe von 8010,45 EUR zuzüglich gestaffelter Zinsen sowie Mahnauslagen von 23,52 EUR stattgegeben und den Antragsgegner weiterhin dazu verpflichtet, den Antragstellern eine Einzugsermächtigung für den Einzug aller Lasten im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erteilen. Eine weitergehende Forderung auf Zahlung einer anteiligen Sonderumlage und auf Auslagenersatz der Verwaltung hat das Amtsgericht abgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners, in der er sich auf eine fehlerhafte Berechnung seiner Miteigentumsanteile sowie auf Fehler bei der Ladung zu Eigentümerversammlungen berufen hatte, hat das Landgericht am 19.4.2002 zurückgewiesen. Zugleich hat es die vorläufige Vollstreckbarkeit des amtsgerichtlichen Beschlusses ausgesprochen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, der hier, wie schon im ersten Rechtszug, einwendet, die Bestellung der Hausverwaltung in der Eigentümerversammlung vom 28.5.1993 sei nichtig gewesen. Deshalb sei auch nicht ordnungsgemäß zu späteren Versammlungen einberufen worden; schließlich habe der Verwaltung die Kompetenz zur Erstellung von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen gefehlt.

II.

Die zulässige Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsgegner sei verpflichtet, den Antragstellern das jeweils verlangte Wohngeld zu bezahlen und die Einzugsermächtigung zu erteilen. Die Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung 1995 sowie 1996 seien in gerichtlichen Verfahren rechtskräftig bestätigt worden. Die Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnungen 1997, 1998 und 1999 seien zwar angefochten und über die jeweilige Anfechtung sei noch nicht rechtskräftig entschieden. Darauf komme es jedoch nicht an, weil Beschlüsse der Wohnungseigentümer solange wirksam blieben, bis sie das Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt. Nichtig seien die gefassten Beschlüsse jedenfalls nicht. Die Abrechnungen entsprächen, auch im Maßstab, der Gemeinschaftsordnung. Die Kammer sei davon überzeugt, dass die Versammlungen jeweils ordnungsgemäß einberufen worden seien, ohne den vom Antragsgegner namentlich erwähnten Wohnungseigentümer zu übergehen. Aus den beschlossenen Wirtschaftsplänen 1999 und 2000 könnten die Antragsteller schließlich die beanspruchten Vorauszahlungen verlangen. Die Anfechtung der maßgeblichen Eigentümerbeschlüsse stehe nicht entgegen, auch wenn darüber noch nicht rechtskräftig entschieden worden sei. Schließlich beständen für die beanspruchten Mahnkosten und die begehrte Einzugsermächtigung wirksame, überdies gerichtlich rechtskräftig bestätigte Eigentümerbeschlüsse.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung in vollem Umfang stand.

a) Die Jahresabrechnungen 1995 und 1996 einschließlich der festgelegten Fälligkeit sind durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer genehmigt worden. In gerichtlichen Verfahren wurden sie jeweils rechtskräftig bestätigt. Dies bindet die Beteiligten nach § 45 Abs. 2 WEG, und zwar sowohl in bezug auf Anfechtungsgründe als auch auf Nichtigkeitsgründe (vgl. BayObLGZ 1980, 29/30). Einwendungen gegen die aus den Abrechnungen sich ergebende Beitragsschuld, die auf § 16 Abs. 2 i.V.m. § 28 Abs. 5 WEG beruht, können im hiesigen Verfahren nicht mehr angebracht werden. Damit ist auch der Einwand, eine nichtberechtigte Person habe die Eigentümerversammlungen einberufen und die Jahresabrechnungen erstellt, von vornherein unerheblich. Zutreffend haben die Vorinstanzen den geleisteten Teilbetrag von 1500,-- DM gemäß § 366 Abs. 2 BGB von der ältesten Schuld in Abzug gebracht. Die Fälligkeit der jeweiligen Verzinsung ergibt sich aus der in den Beschlüssen festgelegten kalendermäßigen Bestimmung (§ 284 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.).

b) Zu Recht hat das Landgericht auch Wohngeldforderungen für die Jahre 1997, 1998 und 1999 in jeweiliger Höhe bejaht (§ 16 Abs. 2 i.V.m. § 28 Abs. 5 WEG). Allein die gerichtliche Anfechtung der Beschlüsse bewirkt nicht deren Ungültigkeit. Erst eine rechtskräftige Ungültigerklärung (§ 23 Abs. 4 i.V.m. § 45 Abs. 2 WEG) hat rückwirkende Ungültigkeit zur Folge (BGHZ 106, 113). Solange ein Beschluss nicht für ungültig erklärt ist, wirkt er gemäß §§ 10 Abs. 3 und 4 WEG gegenüber allen Wohnungseigentümern (Palandt/Bassenge BGB 61. Aufl. § 21 WEG Rn. 8). Eine Ausnahme gilt nur für nichtige Beschlüsse oder Nichtbeschlüsse. Davon kann hier, wie das Landgericht zu Recht feststellt, keine Rede sein. Dabei spielt es keine maßgebliche Rolle, ob der angelegte Kostenverteilungsschlüssel zutreffend ist. Wenn, wie der Antragsgegner im Beschwerdeverfahren behauptet hat, sein Miteigentumsanteil unrichtig bemessen und die Verwaltervergütung nicht zutreffend nach der individuellen Wohnungsgröße ausgerichtet ist, sind dies Fehler, die allenfalls die Anfechtbarkeit, nicht aber die Nichtigkeit der jeweiligen Beschlüsse bedingen (BayObLG WUM 2001, 572; OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 140 f.). Eine absolute Beschlussunzuständigkeit wegen Eingriffs in die Gemeinschaftsordnung mit der Folge der Nichtigkeit (BGHZ 145, 158) ist damit nicht verbunden. Denn es handelt sich jeweils um einen individuellen, also auf die Einzelabrechnung beschränkten und möglicherweise vereinbarungswidrigen Beschluss, der jedoch nicht die Abänderung der Gemeinschaftsordnung zum Inhalt hat (Rapp DNotZ 2000, 864/866 f.; Wenzel ZWE 2001, 226/234).

Schließlich macht auch die fehlende Einladung eines Wohnungseigentümers zur Eigentümerversammlung die dort gefassten Beschlüsse allenfalls anfechtbar, nicht nichtig (BGHZ 142, 290; vgl. auch OLG Celle ZWE 2002, 276/277 f.). Dies gilt nach herrschender Meinung auch, soweit eine unzuständige Person wie etwa ein fehlerhaft bestellter oder abberufener Verwalter zur Versammlung einberufen hat (OLG Köln WuM 1996, 246; Palandt/Bassenge § 24 Rn. 2/3 m. w. N.). Überdies beruht die Tätigkeit der Hausverwaltung in dem Zeitraum ab 1997 auf Verwalterbestellungen in' Eigentümerversammlungen vom 16.10.1997 und 10.7.1998, die bisher nicht für ungültig erklärt worden sind. Angefochtene Bestellungsbeschlüsse sind jedoch bis zu einer etwaigen gerichtlichen Ungültigerklärung für Wohnungseigentümer und Verwalter bindend. Daraus ergibt sich auch, dass dem Verwalter während der Schwebezeit, schon aus haftungsrechtlichen Gründen, die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse wie etwa zur Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen (§ 28 WEG) zustehen (Merle in Bärmann/ Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 26 Rn. 199; siehe auch Staudinger/ Bub WEG § 24 Rn. 155).

c) Unbedenklich ist schließlich die Zuerkennung von Vorschusszahlungen gemäß den Wirtschaftsplänen 1999 und 2000. Nach der vom Senat geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein etwaiger Beschluss hinsichtlich vorhandener Zahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan regelmäßig nur eine diesen Plan bestätigende oder verstärkende Wirkung. Eine Schuldumschaffung findet durch einen Folgebeschluss über die Jahresabrechnung für das betreffende Jahr grundsätzlich nicht statt (BGHZ 131, 228/231; BGHZ 142, 290/296; BayObLG ZMR 1999, 119/120). Demnach bedurfte es hier keiner Feststellungen dazu, ob und mit welchem Ergebnis über eine Jahresabrechnung beschlossen wurde. Im übrigen teilt der Senat die vom Beschwerdegericht getroffene Auslegung, dass der Eigentümerbeschluss vom 30.7.1999 mit den geänderten Vorauszahlungen ab 1.9.1999 über das Wirtschaftsjahr 1999 hinaus fortgilt bis zu einer Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan des Folgejahres (KG WE 1993, 221; dazu Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 279). Ein derartiger Beschluss stellt sich als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar und fällt in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung (Wenzel ZWE 2001, 226/237).

d) Auch mit Rücksicht auf die getroffenen Fälligkeitsregelungen (dazu KG ZMR 2001, 60; Wenzel aaO; siehe auch BayObLG WuM 1995, 56) sind die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse jedenfalls nicht nichtig.

e) Für die Einführung des Lastschrifteinzugsverfahrens besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung, weil es sich um eine Verwaltungsregelung im Rahmen der Normenanwendung handelt (§ 28 Abs. 2 WEG; vgl. Wenzel ZWE 2001, 226/234 und 237). Ob an der Auffassung des Senats, dass es dem einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich freistehe, wie er die pünktliche Zahlung des Wohngelds sicherstellt (WUM 1996, 490/491), festzuhalten ist, kann dahinstehen (vgl. auch OLG Hamburg MDR 1998, 706 mit Anm. Riecke). Denn der maßgebliche Eigentümerbeschluss vom 2.6.1995 ist für alle Beteiligten verbindlich (§ 45 Abs. 2 WEG) mit rechtskräftigem Beschluss des Landgerichts Traunstein vom.18.T.2001 (unter II. 3. c ee der Gründe = S. 14) bestätigt. Dies gilt auch für die Verpflichtung zur Zahlung von pauschalen Mahngebühren. Insoweit mögen zwar Zweifel an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung bestehen (Wenzel aaO S. 235); jedoch erfasst die Entscheidung des Landgerichts auch den Ausspruch, dass der maßgebliche Beschluss der Wohnungseigentümer wegen Fristversäumung unanfechtbar und darüber hinaus jedenfalls nicht nichtig ist.

f) Mit der unanfechtbaren Entscheidung des Senats wird die Anordnung des Landgerichts nach § 44 Abs. 3 WEG, die Beschwerdeentscheidung sowie den angegriffenen Beschluss des Amtsgerichts für vorläufig vollstreckbar zu erklären, hinfällig.

3. Der Senat hält es nach § 47 Satz 1 WEG für angemessen, dem in sämtlichen Instanzen im wesentlichen unterlegenen Antragsgegner die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen und darüber hinaus gemäß § 47 Satz 2 WEG die außergerichtliche Kostenerstattung anzuordnen.

Den Geschäftswert hat der Senat nach dem Interesse aller Beteiligter entsprechend der Summe der geltend gemachten Wohngeldforderungen bemessen (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Ende der Entscheidung