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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 20.07.2000
Aktenzeichen: 2Z BR 50/00
Rechtsgebiete: BGB, WEG


Vorschriften:

BGB § 242
BGB § 1004
WEG § 15 Abs. 3
Eine Wohnung darf nicht als Arztpraxis mit erheblichen Patientenverkehr genutzt werden, mag sie auch schon über viele Jahre hinweg bestimmungswidrig als Praxis genutzt worden sein.
BayObLG Beschluß

LG Nürnberg-Fürth 14 T 9706/99 AG Fürth 7 UR II 79/99

2Z BR 50/00

Verkündet am 20.07.2000

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Sprau sowie der Richter Demharter und Werdich am 20. Juli 2000 in der Wohnungseigentumssache wegen Unterlassung der Nutzung einer Wohnung als Arztpraxis,

beschlossen:

Tenor:

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 2. Mai 2000 aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Amtsgerichts Fürth vom 10..November 1999 wird zurückgewiesen.

III. Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf 15000 DM festgesetzt. Die Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts wird entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus einem mehrstöckigen Gebäude besteht. Dem Antragsgegner gehören die Räume im Erdgeschoß, im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß; den Antragstellern gehören die Räume im zweiten und dritten Obergeschoß.

Nach dem Nachtrag vom 28.9.1981 zur Teilungserklärung vom 4.5.1981 handelt es sich bei den Räumen im Erdgeschoß um "gewerbliche Räume" und bei den übrigen Räumen um "Wohnzwecken dienende Räume". Im Erdgeschoß wird eine Arztpraxis betrieben, die auf die Räume im ersten Obergeschoß erstreckt werden soll.

Die Antragsteller haben beantragt, dem Antragsgegner zu untersagen, die Räume im ersten Obergeschoß Dritten zum Zwecke der Ausübung einer Arztpraxis zu überlassen. Das Amtsgericht hat dem Antrag am 10.11.1999 stattgegeben. Das Landgericht hat ihn durch Beschluß vom 2.5.2000 abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Dem grundsätzlich begründeten Standpunkt der Antragsteller stehe das Gebot von Treu und Glauben entgegen. Die Beweisaufnahme habe ergeben, daß die tatsächliche Nutzung des Anwesens von Anfang an nicht mit der Teilungserklärung in Einklang gestanden habe. Im zweiten Obergeschoß sei bis 1982 eine Steuerkanzlei mit verhältnismäßig geringem Publikumsverkehr betrieben worden; danach sei die Wohnung an eine Lehrerin vermietet gewesen und anschließend an eine Unfallhilfsorganisation, die darin ihre Geschäftsstelle mit einem regen Publikumsverkehr betrieben habe. Sodann sei das zweite Obergeschoß als Fotostudio genutzt worden und anschließend als Show-room und Büro mit verhältnismäßig geringem Publikumsverkehr. Es widerspräche den Grundsätzen von Treu und Glauben, wenn es dem Antragsgegner unter diesen Umständen verboten wäre, das erste Obergeschoß für die Erweiterung der Arztpraxis zu nutzen. Eine solche Nutzung sei den Antragstellern zumutbar, weil sie den Charakter des ansehnlichen Anwesens weder von außen noch von innen verändere. Während der langjährigen Nutzung des zweiten Oberschosses entgegen den Bestimmungen der Teilungserklärung habe es keinerlei Beschwerden durch Mitbewohner gegeben. Da sich die Arztpraxis auf die üblichen Geschäftszeiten außerhalb der Wochenenden beschränke, könne von einer massiven Störung keine Rede sein. Die Praxiserweiterung führe nicht zu einer Beeinträchtigung der Anlage im Übermaß.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Bei der Bezeichnung der Räume im Erdgeschoß in dem Nachtrag zur Teilungserklärung als gewerbliche Räume und der Räume in den übrigen Stockwerken des Hauses als zu Wohnzwecken dienende Räume handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG. Zulässig ist grundsätzlich auch eine andere Nutzung, als sie sich aufgrund dieser Zweckbestimmung ergibt, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung. Ob dies der Fall ist, muß anhand einer typisierenden Betrachtungsweise festgestellt werden. Wird ein Wohnungs- oder Teileigentum nach diesen Grundsätzen zweckbestimmungswidrig genutzt, kann ein anderer Wohnungs- oder Teileigentümer Unterlassung dieser Nutzung gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG verlangen (allgemeine Meinung und ständige Rechtsprechung des Senats, z.B. BayObLG WUM 1993, 490; ZMR 2000, 234). Der Unterlassungsanspruch kann auch dann gegen den Eigentümer geltend gemacht werden, wenn das zweckbestimmungewidrig genutzte Wohnungs- oder Teileigentum vermietet ist (BayObLG WE 1998, 76).

b) Nach diesen Grundsätzen ist der Unterlassungsanspruch der Antragsteller begründet. Die Nutzung der im ersten Obergeschoß gelegenen Räume, die im Nachtrag zur Teilungserklärung als zu Wohnzwecken dienende Räume ausgewiesen sind, als Arztpraxis stellt eine zweckbestimmungswidrige Nutzung dar. Dies steht außer Zweifel. Diese Nutzung ist auch nicht deshalb hinzunehmen, weil sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung der Räume zu Wohnzwecken. Bei der insoweit gebotenen typisierenden Betrachtungsweise stört und beeinträchtigt die Nutzung einer Wohnung als Arztpraxis schon wegen des nicht unerheblichen Patientenverkehrs, wie er hier aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme festgestellt ist, erheblich mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Eine "massive Störung" oder eine Beeinträchtigung "im Übermaß" ist nicht erforderlich.

c) Das Landgericht hat den Unterlassungsanspruch verneint, weil seine Geltendmachung gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) verstoße. Dies beruht auf einem Rechtsfehler. Grundsätzlich kann zwar auch dem auf § 15 Abs. 3 WEG und § 1004 BGB gestützten Unterlassungsanspruch der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen gehalten werden (BayObLG NZM 1999, 85). Allein der Umstand aber, daß die Wohnung im zweiten Obergeschoß über einen längeren Zeitraum zweckbestimmungswidrig genützt wurde, ohne daß ein Wohnungseigentümer dagegen etwas unternommen hätte, kann nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht dazu führen, daß im Hinblick darauf für die Zukunft jede zweckbestimmungswidrige Nutzung irgendeines anderen Wohnungs- oder Teileigentums der Wohnanlage hingenommen werden müßte. Es kann offenbleiben, ob ein Anspruch, eine gewerbliche Nutzung der Wohnräume im zweiten Obergeschoß zu unterlassen, verwirkt wäre. Selbst wenn dies bejaht wird, kann daraus nicht abgeleitet werden, daß ein entsprechender Unterlassungsanspruch auch bezüglich der übrigen Wohnungen im ersten und dritten Obergeschoß sowie im Dachgeschoß verwirkt ist. Es gibt auch keinen allgemeinen Grundsatz, daß nur derjenige Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhalten hat (BayObLG NZM 1999, 85). Selbst wenn sich die Antragsteller zu 1 als jetzige Eigentümer der Wohnung im zweiten Obergeschoß deren jahrelange zweckbestimmungswidrige Nutzung durch ihre Rechtsvorgänger sollten zurechnen lassen müssen, rechtfertigt es dies nicht, ihrem Unterlassungsanspruch wegen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung des ersten Obergeschosses den Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegenzuhalten.

3. Es erscheint angemessen, dem Antragsgegner als dem Unterlegenen die gesamten Gerichtskosten aufzuerlegen, wegen der unterschiedlichen Entscheidungen in den einzelnen Rechtszügen aber von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abzusehen (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge, insbesondere wegen der großen wirtschaftlichen Bedeutung der Angelegenheit für den Antragsgegner, auf 15000 DM festgesetzt (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG). Die niedrigere Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts wird entsprechend abgeändert (§ 31 Abs. 1 Satz 2 KostO).

Ende der Entscheidung


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