Judicialis Rechtsprechung

Der Versammlungsleiter bestimmt, in welcher Weise in der Eigentümerversammlung abgestimmt wird, soweit eine ausdrückliche Regelung fehlt. Er kann die Ja-Stimmen und die Enthaltungen oder die Nein-Stimmen und die Enthaltungen abfragen und als Unterschiedsbetrag zu der Zahl der in der Versammlung vertretenen Stimmen die Nein-Stimmen oder die Ja-Stimmen feststellen (Vorlage an den BGH wegen Abweichung von OLG Düsseldorf WuM 2000, 375 = NJW-RR 2001, 11).

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Gründe:

I.

Die beiden Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Auf das Wohnungseigentum der Antragsteller zu 1, der Rechtsnachfolgerin des Bauträgers, der vor nahezu dreißig Jahren die Wohnanlage errichtet hat, entfallen 55,71/1000 Miteigentumsanteile und auf das des Antragstellers zu 2, des Geschäftsführers der Komplementär-GmbH der Antragstellerin zu 1, 118,01/1000 Miteigentumsanteile. Nach § 12 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung bemisst sich das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile.

Am 29.3.2001 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt. Unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3 fassten die Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit dem Brandschutz der Wohnanlage mehrere Beschlüsse. Anlass dazu waren Beanstandungen der Stadt anlässlich einer Feuerbeschau im Jahr 2000. Dabei ging es auch darum, ob die in den seinerzeitigen Baubescheiden enthaltenen Auflagen zum Brandschutz ausgeführt worden waren. Bei der Beschlussfassung zu TOP 3 waren 104 Wohnungseigentümer anwesend, die 559,92/1000 Miteigentumsanteile vertraten.

Antrag zu TOP 3 a: Nachträgliche Genehmigung der Einholung eines Brandschutzgutachtens und Einschaltung eines Rechtsanwalts

Festgestellt wurden 173,72/1000 Nein-Stimmen und null Enthaltungen; daraus wurde als Differenz zu den insgesamt in der Eigentümerversammlung vertretenen Miteigentumsanteilen 386,20/1000 Ja-Stimmen errechnet und die Annahme des Beschlussantrags festgestellt.

Von der Abstimmung über die folgenden Beschlussanträge wurde die Antragstellerin zu 1 ausgeschlossen.

Antrag zu TOP 3 b: Einlegung eines Widerspruchs gegen den Bescheid der Stadt vom 26.2.2001

Festgestellt wurden 118,10/1000 Ja-Stimmen und 6,33/1000 Enthaltungen; daraus wurden 379,87/1000 Nein-Stimmen errechnet und die Ablehnung des Beschlussantrags festgestellt.

Antrag zu TOP 3 c: Inanspruchnahme des Bauträgers im Rahmen einer dreißigjährigen Gewährleistungshaftung unter Einschaltung eines Rechtsanwalts

Festgestellt wurden 118,10/1000 Nein-Stimmen und 10,31/1000 Enthaltungen; daraus wurden 375,89/1000 Ja-Stimmen errechnet und die Annahme des Beschlussantrags festgestellt.

Antrag zu TOP 3 d: Ausführung der von der Stadt im Bescheid vom 26.2.2001 geforderten Brandschutzmaßnahmen unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts

Festgestellt wurden 118,10/1000 Nein-Stimmen und null Enthaltungen; daraus wurden 386,20/1000 Ja-Stimmen errechnet und die Annahme des Beschlussantrags festgestellt.

Antrag zu TOP 3 e: Einschaltung eines geeigneten Ingenieurs zur Ausführung der Maßnahmen

Festgestellt wurden 121,90/1000 Nein-Stimmen und null Enthaltungen; daraus wurden 382,31 Ja-Stimmen errechnet und die Annahme des Beschlussantrags festgestellt.

Die Antragsteller haben beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem am 2.11.2001 entsprochen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht den Antrag der Antragsteller durch Beschluss vom 24.5.2002 abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg, soweit Verfahrensgegenstand die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 29.3.2001 zu TOP 3 c ist. Im übrigen wird das Rechtsmittel dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Das Abstimmungsergebnis sei in zulässiger Weise ermittelt worden. Welche der verschiedenen in Betracht kommenden Formen der Abstimmung gewählt werde, liege im Ermessen des Versammlungsleiters. Sichergestellt sein müsse aber eine ungestörte Willensbildung der Wohnungseigentümer und eine klare Feststellung des Abstimmungsergebnisses. Angesichts der großen Zahl der anwesenden Wohnungseigentümer habe die Versammlungsleiterin von den drei in Betracht kommenden Abstimmungsfragen, nämlich der Frage nach den Ja-Stimmen, den Nein-Stimmen und den Enthaltungen, nur zwei stellen und aus den Antworten hierauf auf die Antwort auf die dritte, nicht gestellte Abstimmungsfrage zurückrechnen dürfen. Wegen der eindeutigen Mehrheit habe das Abstimmungsergebnis sicher festgestellt werden können. Ob die Antragstellerin zu 1 zu Recht von der Abstimmung ausgeschlossen worden sei, könne dahinstehen, weil sich die jeweilige Mehrheit durch deren 55,71/1000 Miteigentumsanteile nicht verändert hätte.

Die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse entsprächen ordnungsmäßiger Verwaltung. Es handle sich um vertretbare Maßnahmen. Die Wohnungseigentümer hätten sich im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens gehalten. Die Stadt habe im Jahr 2000 das Fehlen eines ausreichenden Brandschutzes beanstandet. Im Hinblick darauf hätten die Wohnungseigentümer das Gutachten eines Brandschutzsachverständigen unter Einschaltung eines Rechtsanwalts eingeholt. Die nachträgliche Genehmigung dieser Maßnahme bewege sich ebenso wie die Durchführung der von der Stadt unter Bezugnahme auf dieses Gutachten geforderten Brandschutzmaßnahmen unter Aufsicht eines Bauleiters in dem zulässigen Rahmen. Die Hinnahme des Bescheids der Stadt diene der Erhaltung und Verbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums und stelle sich damit als ordnungsmäßige Verwaltung dar. Die Durchführung der Brandschutzmaßnahmen gemäß dem Bescheid der Stadt gingen nicht über eine ordnungsgemäße Instandsetzung hinaus und hätten daher mit Mehrheit beschlossen werden können. Da sich Hinweise auf mögliche Vertragsverletzungen seitens der Antragstellerin zu 1 bei Bauausführung in den Jahren 1972 bis 1974 ergeben hätten, entspreche auch der Eigentümerbeschluss über die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen die Antragstellerin zu 1 dem Interesse der Wohnungseigentümer.

2. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 4 WEG). Die hierzu erforderlichen Maßnahmen können die Wohnungseigentümer durch Mehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört auch eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr.2 WEG). Eine solche liegt insbesondere dann vor, wenn das gemeinschaftliche Eigentum in einen Zustand versetzt oder in einem Zustand erhalten werden soll, der durch öffentlich-rechtliche Vorschriften, vornehmlich des Bauordnungsrechts, über die Sicherheit des Gebäudes verlangt wird (Weitnauer/Lüke WEG 8.Aufl. § 21 Rn.32). Soweit nicht Vereinbarungen oder Beschlüsse der Wohnungseigentümer maßgebend sind, hat die ordnungsmäßige Verwaltung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen zu entsprechen (§ 21 Abs. 4 WEG).

a) Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Entscheidung des Landgerichts einer rechtlichen Überprüfung nicht stand, soweit das Beschwerdegericht den Eigentümerbeschluss zu TOP 3 c als ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend ansieht. Nach diesem Eigentümerbeschluss soll der Bauträger auf Ersatz der Kosten in Anspruch genommen werden, die durch die beschlossenen Brandschutzmaßnahmen entstehen. Da die Antragstellerin zu 1 als Rechtsnachfolgerin des Bauträgers jegliche Einstandspflicht ablehnt, kommt nur eine gerichtliche Geltendmachung etwaiger Ansprüche in Betracht. Dabei geht es nach dem Sachvortrag der Antragsgegner um eine Größenordnung von etwa 100000 EUR. Das mit der gerichtlichen Geltendmachung etwaiger Ansprüche verbundene Kostenrisiko ist mit den Erfolgsaussichten einer gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche abzuwägen. Da die Wohnanlage vor nahezu dreißig Jahren fertiggestellt wurde, sind vertragliche Ansprüche grundsätzlich verjährt. In Betracht kommen nach dem Sachvortrag der Antragsgegner allenfalls Ansprüche wegen vorsätzlicher Schädigung der Wohnungseigentümer, insbesondere durch arglistige Täuschung über die Herstellung der in den Baubescheiden verlangten Brandschutzmaßnahmen. Eine Beweisführung in dieser Richtung erscheint keinen Erfolg zu versprechen, weil nach dem unbestrittenen Sachvortrag der Antragsteller die Wohnanlage seinerzeit ohne Beanstandungen von der Baubehörde abgenommen wurde. Selbst der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner hält die Ansprüche für "äußerst problematisch". Bei dieser Sachlage entspricht es nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen, das nicht unerhebliche Prozesskostenrisiko einzugehen.

b) Dagegen ist die Entscheidung des Landgerichts zu den übrigen Eigentümerbeschlüssen nach Ansicht des Senats aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Durch diese Beschlüsse sollen die nach dem eingeholten Sachverständigengutachten und dem hierauf gestützten Bescheid der Stadt vom Jahr 2001 für erforderlich gehaltenen und verlangten Brandschutzmaßnahmen durchgeführt werden. Dies entspricht als Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandhaltung der Wohnanlage den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

3. Der Senat hebt die Entscheidung des Landgerichts auf und stellt den Beschluss des Amtsgerichts wieder her, soweit Gegenstand des Verfahrens die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3 c ist. Im übrigen möchte der Senat die Entscheidung des Landgerichts bestätigen und die sofortige weitere Beschwerde zurückweisen, sieht sich hieran aber durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 3.4.2000 (WuM 2000, 375 =NJW-RR 2001, 11) gehindert. Insoweit legt er die sofortige weitere Beschwerde dem Bundesgerichtshof gemäß § 28 Abs. 2 FGG zur Entscheidung vor.

a) Das OLG Düsseldorf hat ausgeführt, ein wirksamer Beschluss komme nur zustande, wenn in der Versammlung eine Stimmenmehrheit in der Form gegeben sei, dass die Anzahl der Ja-Stimmen die der Nein-Stimmen übersteige. Eine dahingehende Feststellung könne nur getroffen werden, wenn die Zahl der Ja-Stimmen exakt ermittelt sei. Eine bloße Schlussfolgerung reiche dazu nicht aus.

Wird diese Rechtsauffassung zugrundegelegt, liegen im vorliegenden Fall keine wirksamen Eigentümerbeschlüsse vor. Denn die Zahl der Ja-Stimmen - entsprechendes gilt bei dem Beschluss zu TOP 3 b für die Nein-Stimmen - wurde vom Versammlungsleiter nicht unmittelbar ausgezählt und festgestellt, sondern aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der Zahl der in der Eigentümerversammlung durch erschienene Wohnungseigentümer vertretenen Miteigentumsanteile und der Zahl der als Nein-Stimmen und als Enthaltungen ausgezählten Miteigentumsanteile abgeleitet. Insoweit liegt eine Schlussfolgerung im Sinn der Entscheidung des OLG Düsseldorf vor. Es ist nämlich weder festgestellt, dass sich nicht einzelne Wohnungseigentümer bei dem jeweiligen Abstimmungsvorgang aus dem Versammlungsraum entfernt haben, noch dass alle tatsächlich mit Ja - bei dem Beschluss zu TOP 3 b mit Nein - gestimmt haben.

b) Der Senat teilt die Rechtsauffassung des OLG Düsseldorf nicht. Er möchte vielmehr an seiner Rechtsprechung festhalten, wie sie sich aus dem Beschluss vom 10.5.1989 (WE 1990, 140 f.) ergibt. Dort ist ausgeführt, das Gesetz enthalte keine Vorschriften über die Art der Abstimmung in der Eigentümerversammlung. Mangels Regelung durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss sei es Sache des Versammlungsleiters, wie abgestimmt werde. Dabei dürfe auch so vorgegangen werden, dass zunächst nur die Nein-Stimmen und Enthaltungen abgefragt würden und sodann der Rest der Stimmen als Ja-Stimmen gewertet werden. Die Grenze für ein solches Vorgehen liege da, wo das Ergebnis der Abstimmung nicht mehr sicher festgestellt werden könne. Diese Rechtsauffassung des Senats wird vom Kammergericht in seiner Entscheidung vom 28.11.1984 geteilt (ZMR 1985, 105). Sie entspricht auch der im Schrifttum vertretenen Ansicht (vgl. z.B. Bärmann/Pick/Merle WEG 8.Aufl. § 23 Rn. 25 und die im Beschluss des Senats vom Jahr 1989 zitierten Autoren Röll und Bub).

Nach dieser Rechtsauffassung bestehen keine vernünftigen Zweifel daran, dass jeweils mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen - bei dem Beschluss zu TOP 3 b mehr Nein-Stimmen als Ja-Stimmen - abgegeben wurden. Allein danach beurteilt sich, ob ein Eigentümerbeschluss zustande gekommen ist oder nicht (BGHZ 106, 179). Die vom Versammlungsleiter festgestellten Ja-Stimmen betragen mehr als das Doppelte, bei der überwiegenden Zahl der Eigentümerbeschlüsse sogar mehr als das Dreifache der Nein-Stimmen; bei dem Eigentümerbeschluss zu TOP 3 b gilt dies entsprechend für die Nein-Stimmen. Bei dem gegebenen Zahlenverhältnis zwischen Ja-Stimmen und Nein-Stimmen hat es das Landgericht rechtsfehlerfrei offen gelassen, ob die Antragstellerin zu 1 zu Recht bei der Abstimmung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 b, 3 d und 3 e gemäß § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen wurde, weil bei Berücksichtigung ihrer 55,71/1000 Miteigentumsanteile sich an dem Abstimmungsergebnis nichts geändert hätte. Es kann auch unterstellt werden, dass einzelne Wohnungseigentümer bei dem jeweiligen Abstimmungsvorgang vorübergehend den Versammlungsraum verlassen haben oder bei der Auszählung der Stimmen nicht mitgestimmt hätten, also weder mit Nein noch mit Ja gestimmt und sich auch nicht der Stimme ausdrücklich enthalten hätten. Die Stimmen dieser Wohnungseigentümer wären wie Enthaltungen zu bewerten (vgl. BGHZ 106, 179/181). Nach der Lebenserfahrung handelt es sich dabei in der Regel nur um wenige Wohnungseigentümer. Bei der hier gegebenen außerordentlich großen Mehrheit der zugrundegelegten Ja-Stimmen - bei dem Eigentümerbeschluss TOP 3 b der Nein-Stimmen - wurde dadurch das vom Versammlungsleiter festgestellte Abstimmungsergebnis nicht in Frage gestellt.

Die Rechtsauffassung des OLG Düsseldorf, das in jedem Fall die exakte Auszählung aller Stimmen, also sowohl der Ja- als auch der Nein-Stimmen und der Enthaltungen, verlangt und eine Rückrechnung ausnahmslos ausschließt, würde bei größeren Eigentümergemeinschaften bei der häufig großen Zahl von Beschlussgegenständen der jährlichen Eigentümerversammlung zu einem erheblichen Zeitaufwand führen und in dem Fall, in dem sich ohne Auszählung jeder einzelnen Stimme ohne weiteres eine Mehrheit in der einen oder anderen Richtung feststellen lässt, als bloßer Formalismus angesehen werden. Dies gilt insbesondere in dem Regelfall, in dem sich abweichend vom gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen richtet, was zur Folge hätte, dass zeitaufwendige Rechenvorgänge notwendig werden. Eine Auszählung aller Ja-Stimmen und Nein-Stimmen wird sich allerdings dann nicht vermeiden lassen, wenn andernfalls keine eindeutige Feststellung über die Annahme oder die Ablehnung eines Beschlussantrags getroffen werden kann. Davon kann aber im vorliegenden Fall bei den jeweils nur verhältnismäßig geringen Nein-Stimmen - bei dem Eigentümerbeschluss zu TOP 3 b bei den verhältnismäßig geringen Ja-Stimmen - keine Rede sein.

Ende der Entscheidung