Judicialis Rechtsprechung

Die an der Außenwand eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudes angebrachte, vorspringende Leuchtreklame stellt eine bauliche Veränderung dar, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Soweit es sich dabei jedoch um eine ortsübliche und angemessene Werbung für ein in zulässiger Weise in der Wohnanlage betriebenes Gewerbe handelt, ist diese Zustimmung nicht erforderlich.

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BayObLG Beschluß

LG München I - 1 T 9791/00; AG München 483 UR II 305/98

2Z BR 74/2000

06.10.00

Der 2. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Dr. Reichold sowie der Richter Demharter und Werdich

am 6. Oktober 2000

in der Wohnungseigentumssache

wegen Beseitigung von Werbeanlagen,

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 21. Juni 2000 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 20000 DM festgesetzt. Die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts wird entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Dem Antragsteller gehört eine Wohnung im 1. Obergeschoss, dem Antragsgegner zu 1 gehört die Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss des Vordergebäudes und dem Antragsgegner zu 2 das Teileigentum Nr. 13 im Erdgeschoß des Rückgebäudes.

§ 2 Abs. 3 der in der Teilungserklärung vom 23.5.1995 enthaltenen Gemeinschaftsordnung (GO) lautet:

Das Teileigentum Nr. 13 und die Wohnungen Nr. 1 und 2 dürfen in jeder öffentlich-rechtlich zulässigen Weise genutzt werden.

§ 10 Abs. 4 der GO -in der Ergänzung durch den Nachtrag vom 19.10.1995 lautet wie folgt:

Dem jeweiligen Teileigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 13 wird das Recht zur Anbringung von Reklameeinrichtungen an der Straßenfassade des Vordergebäudes eingeräumt und zwar

a) für ein Nasenschild bei der Durchfahrt, soweit öffentlich-rechtlich genehmigungsfähig und

b) für Reklameschriften an der Mauer zwischen dem I. und II. Obergeschoß, jedoch keine Lichtreklame, soweit öffentlich-rechtlichgenehmigungsfähig.

Der Mieter des Antragsgegners zu 1 brachte über dem Eingang des gewerblich genutzten Wohnungseigentums des Antragsg6gners zu 1 eine von der Hauswand mindestens 1 m vorspringende und etwa 2 m breite Leuchtreklame an. Der Mieter des Antragsgegners zu 2 brachte über dem Eingang zum Innenhof eine ebenfalls etwa 1 m vorspringende und 2 m breite Leuchtreklame an; außerdem brachte er am Rückgebäude eine Leuchtreklame an.

Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegner zu 1 und 2 zur Beseitigung der Leuchtreklameanlagen zu verpflichten. Das Amtsgericht hat am 19.5.1999 dem Antrag auf Beseitigung der Leuchtreklame des Antragsgegners zu 1 und der des Antragsgegners zu 2 über dem Durchgang zum Innenhof stattgegeben und dem Antragsgegner zu 2 hinsichtlich der Leuchtreklame am Rückgebäude bestimmte Beschränkungen auferlegt. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1 und 2. gegen die Entscheidung des Amtsgerichts, soweit dem Beseitigungsantrag uneingeschränkt stattgegeben wurde, hat das Landgericht durch Beschluß vom 21.6.2000 insoweit den Beseitigungsantrag abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die über der Wohnung des Antragsgegners zu 1 angebrachte Leuchtreklame sei eine bauliche Veränderung. Die Gemeinschaftsordnung berechtige nicht dazu, beliebige Reklameeinrichtungen an der Fassade anzubringen. Sofern ein Wohnungs- oder Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung berechtigt sei, sein Sondereigentum gewerblich zu nutzen, müsse ihm eine ortsübliche und angemessene Werbung gestattet werden, auch wenn dies in der Gemeinschaftsordnung nicht geregelt sei. Die durch eine solche Werbung verursachten Beeinträchtigungen überschritten in der Regel nicht das hinzunehmende Maß. Maßgebend sei, dass das angebrachte Schild der Ästhetik, dem Charakter, der Lage und dem Bestimmungszweck des Gebäudes unter Berücksichtigung der näheren Umgebung nicht widerspreche und als ortsübliche und angemessene Werbung anzusehen sei. Aufgrund des durchgeführten Augenscheins sei dies der Fall. Die Häuser in der näheren Umgebung wirkten geschäftsmäßig; es seien zahlreiche Reklameeinrichtungen, auch Leuchtreklamen, vorhanden. Eine Beeinträchtigung in der Wohnung des Antragstellers habe nicht festgestellt werden können, insbesondere auch keine solche durch Lichtschein.

Auch die über dem Eingang zum Teileigentum des Antragsgegners zu 2 im Rückgebäude angebrachte Leuchtreklame stelle eine bauliche Veränderung dar. Der Nachtrag zur Teilungserklärung vom 19.10.1995 erlaube für den Bereich der Durchfahrt ein "Nasenschild". Die angebrachte Leuchtreklame könne, da sie senkrecht zur Fassade abstehe, durchaus als solches angesehen werden, auch wenn sie die Form eines Dreiecks habe und an der Hausfront eine Breite von über 2 m habe; jedenfalls stehe sie senkrecht zur Hausfront. Die nächstliegende Auslegung der Regelung in § 10 Abs. 4 Buchst. a und b sei, im Umkehrschluß davon auszugehen, dass ein gemäß Buchst. a zulässiges Nasenschild auch als Leuchtreklame ausgestaltet werden dürfe. Im übrigen beeinträchtige die angebrachte Leuchtreklame jedenfalls nicht mehr als eine nach der Teilungserklärung zulässige Reklameeinrichtung. Insoweit gelte aufgrund des durchgeführten Augenscheins dasselbe wie für die über dem Wohnungseigentum des Antragsgegners zu 1 angebrachte Leuchtreklame.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, dass es sich bei den von den Mietern des Antragsgegners zu 1 und 2 an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Außenwand des Vordergebäudes angebrachte Leuchtreklame als auf Dauer angelegten Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums um bauliche Veränderungen handelt, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen und auch nicht der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands dienen (vgl. BayObLGZ 1990, 120/122). Damit ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu den baulichem Maßnahmen gemäß § 22 Abs. 1 WEG erforderlich, es sei denn, sie werden durch die Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt (§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ob dies der Fall ist, liegt grundsätzlich auf dem Gebiet der tatrichterlichen Würdigung; diese kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt, nämlich nur auf Rechtsfehler hin nachgeprüft werden (BayObLG NZM 2000, 392).

b) Nach § 14 Nr. 1 WEG müssen bauliche Veränderungen nicht hingenommen werden, soweit durch sie einem anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Danach sind Beeinträchtigungen hinzunehmen, die bei einem zweckbestimmungsgemäßen Gebrauch eines wohnungs- oder Teileigentums unvermeidlich sind. Nicht nur das Teileigentum des Antragsgegners zu 2, sondern auch das Wohnungseigentum des Antragsgegners zu 1 darf nach der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich ohne Einschränkung gewerblich genutzt werden (§ 2 Abs. 3 GO) Wird ein Wohnungs- oder Teileigentum in zulässiger Weise gewerblich, z.B. als Ladengeschäft genutzt, dann muss von den übrigen Wohnungseigentümern nicht nur diese Nutzung, sondern auch die Anbringung von Werbeanlagen zur ortsüblichen und angemessenen Werbung für das betriebene Gewerbe oder Ladengeschäft geduldet werden (BayObLG WE 1988, 18; KG NJW-RR 1995, 333; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 210).

c) Das Landgericht ist aufgrund des durchgeführten Augenscheins zu dem Ergebnis gelangt, dass es sich bei den Leuchtreklamen der Antragsgegner um eine ortsübliche und angemessene Werbemaßnahme handelt, durch die andere Wohnungseigentümer, insbesondere der Antragsteller nicht über das nach § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende Maß beeinträchtigt werden. Diese tatrichterliche Würdigung ist für das Rechtsbeschwerdegericht bindend.

d) Aus den in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelungen ergibt sich nichts anderes. Soweit in § 10 Abs. 1 GO den Wohnungseigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 12 das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht an allen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteilen des Vorderhauses eingeräumt wird, hat dies nur die Bedeutung, dass der Antragsgegner zu 2, dessen Teileigentum im Rückgebäude liegt, von dem ihm sonst nach § 13 Abs. 2 WEG zustehenden Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums am Vordergebäude ausgeschlossen ist. Ihm ist im Gegenzug in § 10 Abs. 2 GO das Sondernutzungsrecht an dem Rückgebäude eingeräumt, soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Der Umfang des Mitgebrauchs der Wohnungseigentümer der Wohnungen Nr. 1 bis 12 richtet sich wiederum nach § 14 WEG (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Diese Bestimmung steht der Anbringung der Leuchtreklame nicht entgegen.

Dem Antragsgegner zu 2 ist in § 10 Abs. 4 GO das ausdrückliche Recht eingeräumt, am Vordergebäude im Bereich der Durchfahrt zum Rückgebäude ein "Nasenschild" anzubringen. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht aufgrund des durchgeführten Augenscheins die angebrachte Leuchtreklame als ein solches Schild angesehen. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht aus der Gegenüberstellung von Buchst. a und b des § 10 Abs. 4 GO zu dem Ergebnis gelangt ist, dass das Nasenschild auch als Leuchtreklame ausgestaltet werden dürfe.

3. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 WEG. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Entscheidungen der beiden Vorinstanzen erscheint es nicht angemessen, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Senat legt den vom Amtsgericht angenommenen Geschäftswert von 30000 DM zugrunde, den das Landgericht für das Beschwerdeverfahren uneingeschränkt übernommen hat. Gegenstand des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens ist aber nicht mehr die am Rückgebäude angebrachte Leuchtreklame, die noch Gegenstand des amtsgerichtlichen Verfahrens war. Für die beiden Beschwerdeverfahren kommt daher nur ein Geschäftswert von 20000 DM in Betracht. Die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts wird gemäß § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO entsprechend abgeändert.

Ende der Entscheidung