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Beginn der Entscheidung

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht
Beschluss verkündet am 11.04.2002
Aktenzeichen: 2Z BR 85/01
Rechtsgebiete: BGB, WEG, HOAI, ZPO


Vorschriften:

BGB § 675
WEG § 27 Abs. 1
HOAI § 21
ZPO § 304
1. Der Verwalter muß bei größeren Instandsetzungsvorhaben regelmäßig Konkurrenzangebote einzuholen, selbst wenn ein nicht nur geringfügiger Folgeauftrag vergeben werden soll.

2. Zur Frage der Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs der Wohnungseigentümer gegen ihren ehemaligen Verwalter, der umfangreiche Instandsetzungsarbeiten an einer größeren Wohnanlage nicht am Stück sondern sukzessiv an ein einziges Unternehmen vergab und dadurch Kostensteigerungen verursachte.


Gründe:

I.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer größeren Wohnanlage, die aus fünf neungeschossigen Wohnblöcken (bezeichnet mit den Buchstaben J, K, L, G und I) besteht. Die Antragsgegnerin war bis Ende 1994 Verwalterin der Wohnanlage. Die weiteren Beteiligten zu 1 und 2, Streithelferinnen der Antragsgegnerin, sind von dieser beauftragte Werkunternehmer. Bei einem im Januar 1998 mit Fachleuten stattgefundenen Ortstermin zeichnete sich ab, dass an verschiedenen Gebäudeteilen der in den 70er Jahren errichteten Häuser umfangreiche Betonsanierungsarbeiten erforderlich werden würden. Die Antragsgegnerin ließ daraufhin von den von ihr zugezogenen Fachleuten ein Leistungsverzeichnis für die damals als notwendig erachteten Maßnahmen erstellen. Im Rahmen einer Ausschreibung gab auch die weitere Beteiligte zu 2 unter dem 15.3.1988 ein Angebot auf der Grundlage von Einheitspreisen ab. Dieses bezog sich auf Betonerhaltungs-, Anstrich-, Fugenversiegelungs- und Gerüstbauarbeiten an den

- Garagen-Notausgängen/Kellerabgängen,

- Sockelflächen und Treppenwangen, Giebelflächen (teilweise) und Hauseingangsvordächer,

- Dachaufbauten,

- Garagenein- und -ausfahrten,

- Balkone und Attika nur an den Gebäudeseiten mit Balkonen (Gebäude K, J),

- Abdichtung einzelner undichter Balkonböden (Gebäude G, L und I)

und schloss mit einer Brutto-Gesamtsumme von 536718,50 DM. Die Beteiligte zu 2 wies zugleich mit ihrem Angebot darauf hin, dass für Arbeiten nach 1990 sich die Einheitspreise pro 1 % Lohnerhöhung um 0,8 % erhöhen.

In ihrer Versammlung vom 27.5.1988 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich, bezogen auf die als erforderlich bezeichneten Arbeiten

4.1 - Notausgänge Garage und Kellerabgänge Häuser,

4.2 - Dachaufbauten,

4.3 - Balkone und Attiken der Häuser (K und J),

4.4 - Sockel, Treppenwangen und Giebel der Häuser eines Teilgebäudekomplexes (I), Instandsetzung der Hauseingangsvordächer,

4.5 - Abdichtung von undichten Balkonböden,

4.6 - Garagenein- und -ausfahrten,

4.7 - Instandsetzung der restlichen Attiken und Instandsetzung der restlichen Balkone,

folgende Beschlüsse:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Durchführung der o.g. Instandsetzungsarbeiten. Sanierungsvolumen: ca. DM 770000,-- (zuzüglich Kosten Gerüst Attika) zu Lasten der Instandhaltungsrücklage. Über den zeitlichen Ablauf sowie die Prioritäten sollen Verwaltungsbeirat und Verwaltung gemeinsam mit dem bauleitenden Ingenieur entscheiden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft empfiehlt, die Instandsetzung der Notausgänge Garage- und Kellerabgänge der Häuser so spät wie möglich durchzuführen.

Am 29.8.1988 erteilte die Antragsgegnerin namens der Antragsteller der weiteren Beteiligten zu 2 den Auftrag zur Ausführung der Arbeiten, zunächst bezogen auf den Wohnblock J und ohne Garagennotausgänge, Garagenein- und -ausfahrten. Der Auftrag enthielt folgenden Zusatz:

Die im Angebot enthaltenen Preise gelten auch für die anderen Bauabschnitte, wo noch separate Aufträge erteilt werden müssen.

In der Folgezeit kam es im Lauf der Sanierungsarbeiten an Block J zu Zusatzaufträgen. Die Arbeiten waren bis Februar 1989 abgeschlossen, die Beteiligten sich darüber im klaren, dass es zu Kostenmehrungen gekommen war, teils aufgrund festgestellter größerer Schäden, teils aufgrund abweichender Ausführungen einzelner Gewerke.

Im Jahr 1989 beauftragte die Antragsgegnerin die weitere Beteiligte zu 2 mit den Sanierungsarbeiten an dem Wohnblock K, und zwar zu den gleichen Bedingungen wie bei Block I. Diese Arbeiten wurden mit Schlussrechnung vom 29.11.1989 im wesentlichen auf der Grundlage des Angebots vom 15.3.1988 abgerechnet und bezahlt.

In der Versammlung vom 4.5.1990 fassten die Wohnungseigentümer zur weiteren Sanierung folgende mehrheitliche Beschlüsse:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Revision des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.3.1988 dahingehend, dass im Jahr 1991 der Block I und die Tiefgarage instandgesetzt werden, unter der Voraussetzung, dass dies technisch und witterungsbedingt möglich ist.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.3.1988 dahingehend zu erweitern, dass die restlichen Blöcke G, L, I und die Tiefgarage auch in dem sich jetzt zeigenden Umfang instandgesetzt werden.

Zur Finanzierung der jeweiligen Arbeiten wurden ferner Sonderumlagen in Höhe von 660000,-- DM und 200000,-- DM beschlossen.

Die Antragsgegnerin erteilte daraufhin am 25.5.1990 der weiteren Beteiligten zu 2 den Auftrag zur Ausführung der Fassaden- und Betonerhaltungsarbeiten an den Wohnblöcken G und L unter Zugrundelegung der im Angebot vom 15.3.1988 festgelegten Einheitspreise nach Aufmaß abzüglich Pauschalnachlass. Ein weiterer Auftrag vom 30.8.1990 umfasste die malermäßige Überarbeitung der Aufzugshäuser für die Blöcke G und L. Abgerechnet wurden die Arbeiten im Dezember 1990 zwar mit einem Pauschalnachlass, jedoch nach den Einheitspreisen aus dazu erstellten Angeboten vom 7./8.2.1990.

Unter dem 22.11.1990 beauftragte die Antragsgegnerin schließlich die weitere Beteiligte zu 2 mit den Betonerhaltungsarbeiten am Gebäude I und an den Tiefgaragen. Während die Antragsgegnerin die Einheitspreise aus dem Angebot vom 15.3.1988 festschreiben wollte, stellte die weitere Beteiligte zu 2 klar, dass Grundlage des Auftrags nur die Angebotspreise vom 7.2.1990 seien. Dies nahm die Antragsgegnerin hin. Die 1991/1992 durchgeführten Arbeiten wurden im Laufe des Jahres 1992 abgerechnet.

Insgesamt zahlte die Antragsgegnerin an die weitere Beteiligte zu 2 zu Lasten des Gemeinschaftskontos eine Gesamtsumme von 1687805,90 DM.

Für die Objektüberwachung und -betreuung sowie die Dokumentation hatte die Antragsgegnerin vor Beginn der Sanierungsarbeiten Kontakt mit der weiteren Beteiligten zu 1 aufgenommen, die auf der Grundlage eines Instandsetzungsvolumens von ca. 600000,-- DM nach HOAI eine Honorarsumme in Höhe von 30252,11 DM brutto errechnete. In der Folgezeit beauftragte die Antragsgegnerin die weitere Beteiligte zu 1 mit der Bauüberwachung, zunächst im Spätsommer 1988 für den Block J, im Frühjahr 1989 für den Block K, im Juli 1990 für die Wohngebäude G und L und schließlich Ende 1990/Anfang 1991 für den Wohnblock I. Die weitere Beteiligte zu 1 rechnete ihre Honorarsumme in einer Gesamthöhe von 78971,12 DM auf der Grundlage von Einzelaufträgen ab.

Die Antragsteller sind davon ausgegangen, dass aus schuldhaftem Verhalten der Antragsgegnerin die weitere Beteiligte zu 2 mit 408436,85 DM und die weitere Beteiligte zu 1 mit 34643,90 DM überbezahlt wurden. Aus mangelhafter technischer Prüfung ergäben sich Massendifferenzen von 31757,81 DM, für die die Antragsgegnerin ebenfalls hafte. Schließlich seien ihr noch Rechtsverfolgungskosten gegen die weitere Beteiligte zu 2 in Höhe von 10368,25 DM und Kosten für ein außergerichtliches Sachverständigengutachten von 19446,50 DM zu erstatten. Die Gesamtsumme von 504653,31 DM haben die Antragsteller Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger ihnen gegen die weiteren Beteiligten zu 1 und 2 zustehender Ansprüche vor dem Wohnungseigentumsgericht geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat den Antrag in einem Teil-/Grundbeschluss vom 15.9.1999 dem Grunde nach für die Positionen Überzahlung der weiteren Beteiligten zu 1 und 2 sowie außergerichtliche Gutachterkosten stattgegeben. Abgewiesen hat es den Antrag auf Schadensersatz wegen etwaiger Überzahlungen aufgrund von Massendifferenzen. Über die Position Rechtsverfolgungskosten hat das Amtsgericht bislang nicht entschieden. Auf die sofortigen Beschwerden der Antragsgegnerin und der weiteren Beteiligten zu 2 hat das Landgericht mit Beschluss vom 30.4.2001 den Beschluss des Amtsgerichts dahin abgeändert, dass es den Antrag auch für die Positionen Überzahlung der weiteren Beteiligten zu 1 und 2 sowie Gutachterkosten abgewiesen hat. Unter Einbeziehung der bereits vom Amtsgericht abgewiesenen Position Massendifferenzen ergibt sich eine Summe von 494285,06 DM, über die das Landgericht zum Nachteil der Antragsteller entschieden hat. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde begehren die Antragsteller die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Beschlusses.

II.

Das Rechtsmittel hat nur teilweise Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsgegnerin sei eine schuldhafte Verletzung von Verwalterpflichten bei der Vergabe und der Abrechnung der Betonsanierungsarbeiten nicht anzulasten. Der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 27.5.1988 enthalte keinerlei Weisungen dazu, ob die beschlossenen Sanierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Gesamtauftrag oder nach und nach in mehreren Einzelaufträgen zu vergeben seien. Der Verwalter könne demnach die Arbeiten nach pflichtgemäßem Ermessen vergeben. Lediglich sei vorgegeben worden, dass über den zeitlichen Ablauf und über die Prioritäten die Antragsgegnerin gemeinsam mit dem Verwaltungsbeirat und dem bauleitenden Ingenieur entscheiden solle. Schließlich sollten die Arbeiten zeitlich gestreckt werden. Mit dem Beirat habe darin Einigkeit bestanden, den Auftrag der günstigsten Bieterin zunächst für den Block J zu erteilen. Die Teilbeauftragung habe auch den Vorteil gehabt, dass man zunächst Arbeitsqualität und Zuverlässigkeit der weiteren Beteiligten zu 2 habe prüfen und die Instandhaltungsrücklage habe schonen können. Davon abgesehen habe die Antragsgegnerin die finanziellen Interessen der Wohnungseigentümer, so gut es ging, wahrgenommen. Sie habe nämlich versucht, die günstigen Einheitspreise aus dem Angebot vom 15.3.1988 auch für Folgeaufträge zu sichern. Mit der Auftragsvergabe vom 25.5.1990 für die Wohnblöcke G und L habe die Antragsgegnerin nur einen entsprechenden Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 4.5.1990 umgesetzt und auch hier alles getan, um zu einer für die Wohnungseigentümer günstigen Preisvereinbarung auf der Grundlage des Angebots vom 15.3.1988 zu gelangen. Gleiches gelte hinsichtlich des Auftrags für Block I und die Tiefgaragen. Die Antragsgegnerin habe nur die Wahl gehabt, entweder die Arbeiten für diesen letzten Bauabschnitt mit dadurch bedingten Verzögerungen neu auszuschreiben und zu vergeben oder die Preise aus dem Angebot vom 7.2.1990 zu akzeptieren. Sich für das Angebot vom 7.2.1990 zu entscheiden, rechtfertige keinen Schuldvorwurf gegen die Antragsgegnerin. Erst recht nicht gegen Verwalterpflichten verstoßen habe die Antragsgegnerin bei der Abrechnung der Sanierungsmaßnahmen. Denn für die Rechnungsprüfung sei ausschließlich die weitere Beteiligte zu 1 als Fachunternehmen zuständig gewesen. Auf deren Rechnungsprüfung habe sich die Antragsgegnerin verlassen müssen und dürfen. Die dafür notwendigen Unterlagen hätten der weiteren Beteiligten zu 1 vorgelegen. Wenn die Antragsgegnerin aber die Sanierungsarbeiten habe abschnittsweise vergeben dürfen, so gelte gleiches für die Vergabe der Bauüberwachung. Die dadurch höheren Honorarkosten seien ihr nicht anzulasten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in sämtlichen Punkten stand. Ein Schadensersatzanspruch der Antragsteller gegen die Antragsgegnerin als ihrer ehemaligen Verwalterin wegen schuldhafter Verletzung des Verwaltervertrags kann mit Blick auf die Auftragsvergabe Ende 1990/Anfang 1991 für den Wohnblock I und die Tiefgaragen aus Rechtsgründen nicht ausgeschlossen werden. Dazu bedarf es allerdings, auch dem Grunde nach, noch weiterer Ermittlungen (§ 12 FGG), die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht selbst durchführen kann (Keidel/Kahl-FGG 14. Aufl. § 27 Rn. 66). Dagegen hat das Landgericht Schadensersatzansprüche der Antragsteller, die durch Mehrkosten infolge abschnittsweiser Vergabe der Sanierungsarbeiten entstanden sind, zu Recht verneint.

a) Die Grundlage für etwaige Ersatzansprüche der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Gebäudesanierung bildet der mit der Antragsgegnerin geschlossene entgeltliche Verwaltervertrag, der seiner Natur nach ein Geschäftsbesorgungsvertrag ist (§ 675 BGB; Palandt/Bassenge BGB 61. Aufl. § 26 WEG Rn. 8). Die Antragsgegnerin ist Kaufmann (§ 6 Abs. 1 HGB; § 13 Abs. 3 GmbHG). Für die Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus dem Vertrag haftet sie mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns (§§ 347, 343 bis 345 HGB; BGH NJW 1996, 1216 f.; BayObLG WE 1998, 39). Zum Inhalt ihrer Verwalterpflichten gehört die Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Abzustellen ist deshalb auf den Beschluss vom 27.5.1988. Dieser ist objektiv und normativ "aus sich heraus" auszulegen (BGHZ 139, 288/291 ff.; BayObLG WuM 1999, 125; Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 23 Rn. 44). Nach seinem nächstliegenden Inhalt berechtigte und verpflichtete er den Verwalter, die darin im einzelnen aufgeführten Sanierungsarbeiten an verschiedenen Gebäuden der Wohnanlage durchzuführen, wobei ersichtlich eine zeitliche Streckung ohne feste Grenze gewollt war. Aus dem im Beschluss erwähnten Sanierungsvolumen kann nicht auf eine festgelegte Form der Auftragsvergabe geschlossen werden. Der Beschluss lässt es vielmehr offen, wann, an wen und gegebenenfalls in welchen Teillosen vergeben werden soll.

b) Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht eine schuldhafte Pflichtverletzung durch sukzessive Auftragsvergabe verneint. Zu Beginn der Arbeiten stand der erforderliche Gesamtsanierungsumfang bei weitem noch nicht fest. Die Aktennotiz des vor der Sanierung zur Schadensfeststellung hinzugezogenen Fachunternehmens, auf der auch die folgende Ausschreibung aufbaute, erfasste nur einen Teil der im späteren Sanierungsverlauf festgestellten Schäden und der dann als erforderlich erachteten Sanierungs- und Verbesserungsmaßnahmen. Sie betraf vor allem Schäden an den Gebäuden K und J, im übrigen auch Bereiche, die nach dem erklärten Willen der Wohnungseigentümer "so spät wie möglich" durchgeführt werden sollten. Der bauliche Erhaltungszustand der einzelnen Gebäude und Gebäudeteile war unterschiedlich, so dass sich daraus vordringliche und weniger eilbedürftige Sanierungsschritte ergaben. Schließlich mussten die finanziellen Möglichkeiten der Wohnungseigentümer im Auge behalten werden. Ersichtlich hätte eine Gesamtsanierung "in einem Stück" diesen Rahmen gesprengt. Soweit der Beschluss vom 27.5.1988 ein Sanierungsvolumen angibt, erfasst die geschätzte Summe offensichtlich auch die restlichen Attiken und Balkone an den Wohnblöcken L, G und I, die im Leistungsverzeichnis vom 15.3.1988 im übrigen nicht enthalten waren. Das folgt aus der Aufzählung der einzelnen Arbeiten; dadurch kann sich auch die Kostendifferenz zum Angebot der weiteren Beteiligten zu 2 erklären.

Ausgehend vom damaligen Kenntnisstand der Verwalterin war es nicht pflichtwidrig, zunächst den Auftrag nur für den Block J zu erteilen und sich nach Möglichkeit für Folgeaufträge, die teils noch im Angebot vom 15.3.198,8 enthalten waren, die dortigen Einheitspreise zu sichern. Der Verwaltungsbeirat, dem es nach dem Beschluss vom 27.5.1988 oblag, für die Wohnungseigentümer über den zeitlichen Ablauf und die Prioritäten gemeinsam mit der Bauleitung und dem Verwalter zu entscheiden (vgl. § 29 Abs. 2 WEG; dazu Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 542), hatte dem grundsätzlich zugestimmt, ohne dass sich dadurch an einer etwaigen Haftung der Antragsgegnerin für schuldhafte Pflichtverstöße etwas ändert. Denn schon nach dem unstreitigen Akteninhalt war der Verwaltungsbeirat zwar mit der Beauftragung der weiteren Beteiligten zu 2 zunächst für einen Teilbereich einverstanden, über die näheren Einzelheiten der Vertrags- und Preisgestaltung für die Sanierung der übrigen Gebäude aber nicht in Kenntnis gesetzt.

Mit dem Vorgehen der Antragsgegnerin ließen sich aus damaliger Sicht Sanierungsinteressen einerseits und Finanzierungsmöglichkeiten durch die Gemeinschaft andererseits am ehesten in Einklang bringen. Schließlich behielten die Wohnungseigentümer so auch freie Hand, je nach Erfahrung mit der weiteren Beteiligten zu 2 über weitere Beauftragungen erneut und gegebenenfalls auch unter Berücksichtigung kostengünstigerer Konkurrenzangebote anderweitig zu entscheiden. Die Alternative, eine Gesamtsanierung in Auftrag zu geben, stellte sich im Frühjahr 1988 tatsächlich nicht. Bei den Gebäuden G, L und I erschienen an den Balkonbrüstungen allenfalls vorbeugende Schutzmaßnahmen sowie ein Schönheitsanstrich erforderlich. Darauf bezogene Leistungen waren auch nicht Gegenstand der ursprünglichen Ausschreibung. Bei einem Gesamtsanierungsauftrag hätten die Antragsteller über die sie vertretende Antragsgegnerin im übrigen auch den zeitlichen Ablauf nicht steuern können. Denn grundsätzlich darf der Auftraggeber den Arbeitsablauf nicht behindern und kann nicht Unterbrechungen verlangen (vgl. § 6 VOB/B). Dass sich die weitere Beteiligte zu 2 auf einen zeitlich gestreckten Ablaufplan über vier Jahre unter Einbeziehung sämtlicher fünf Gebäude eingelassen hätte, ist unwahrscheinlich. Dem widerspricht nämlich, dass sie sich schon im Rahmen des ursprünglichen Angebots vom 15.3.1988 mit einer Festschreibung der Einheitspreise nur bis Ende 1990 einverstanden erklärt hatte.

Schließlich bestätigt die Eigentümerversammlung vom 4.5.1990, dass die Vorgehensweise der Antragsgegnerin richtig, jedenfalls vertretbar war. Denn die Arbeiten an den ersten beiden Blöcken zeigten auf, dass die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen umfangreicher als ursprünglich veranschlagt waren. Auf zusätzliche Leistungen bezog sich das Ausgangsangebot der Antragsgegnerin zu 2 aber nicht. Die Wohnungseigentümer angesichts des zu Beginn der Arbeiten kaum sachgerecht überschaubaren Sanierungsbedarfs zugleich für sämtliche fünf Wohnblöcke vertraglich zu binden, wäre mit Rücksicht auf die damit verbundenen finanziellen Belastungen nicht angemessen gewesen.

c) Durch die Auftragsvergabe für die Wohnblöcke G und L in erweitertem Umfang im Mai 1990 verletzte die Antragsgegnerin ihre Verwalterpflichten ebenfalls nicht. Wie das Landgericht zu Recht hervorhebt, bezog die Antragsgegnerin in ihre Auftragserteilung vom 25.5.1990 die im Angebot vom 15.3.1988 festgelegten, nach dem damaligen Kostenvergleich günstigen Einheitspreise sowie den damals zusätzlich vereinbarten Abschlag von 6,5 % ein. Die Antragsgegnerin hat diesen Auftrag, der sich als abändernde Annahme und somit als neuer Antrag (§ 150 Abs. 2 BGB) darstellte, angenommen, und zwar spätestens durch Bewirken der Leistung (Palandt/Heinrichs BGB § 150 Rn. 1 und 3, § 151 Rn. 2). Zwar fehlte für einen Teil der Leistungen die Möglichkeit zu einem objektiven Preisvergleich, nämlich vor allem für solche, die das Angebot vom 15.3.1988 nicht enthielt, die aber in den Angeboten vom 7. und 8.2.1990 enthalten waren. Bei dem der Verwalterin einzuräumenden Beurteilungsspielraum war ihr aber die Prognose erlaubt, dass angesichts der objektiv günstigen Preise aus dem Jahr 1988 auch bei etwaigen überhöhten Ansätzen in den Angeboten aus 1990 kein anderer Anbieter zu insgesamt günstigeren Bedingungen werde arbeiten können.

d) Dagegen hat die landgerichtliche Entscheidung keinen Bestand, soweit sie eine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin bei der Auftragsvergabe am 22.11.1990 für Block I und die Tiefgaragen verneint. Aus dem Schreiben vom 22.1.1991 in Verbindung mit der darin erwähnten Besprechung entnahm die Antragsgegnerin, dass die weitere Beteiligte zu 2 nur mit der Maßgabe zum Vertragsschluss bereit war (vgl. § 150 Abs. 2 BGB), dass nicht die Einheitspreise aus dem Angebot vom 15.3.1988, sondern die überwiegend deutlich höheren aus dem Angebot vom 7.2.1990 Vertragsgrundlage bilden sollten. Eine Maßnahme ordnungsmäßiger Instandsetzung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) wird zwar nicht dadurch in Frage gestellt, dass sie kostenintensiv und vielleicht auch nicht die billigste Lösung ist (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 21 Rn. 122). Um jedoch eine Überteuerung zu vermeiden, sind vor Auftragsvergabe grundsätzlich Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen (BayObLG WE 1995, 287; NJW-RR 1989, 1293/1294; siehe auch KG OLGZ 1994, 149). Demgegenüber besteht für einen privaten Verwalter im Regelfall keine Pflicht, eine Ausschreibung nach den Regeln der VOB/A vorzunehmen, weil dieser als Privatperson einer Verpflichtung, Aufträge auszuschreiben, nicht unterliegt (Hertwig Öffentliche Auftragsvergabe 2. Aufl. Rn. 45 f., 57; Palandt/Sprau BGB Einf. v. § 631 Rn. 3). Zumindest ein Vergleich des Angebots der weiteren Beteiligten zu 2 mit zusätzlich eingeholten Konkurrenzangeboten lag hier aber schon angesichts des Auftragsvolumens von über 670000,-- DM netto auf der Hand und erübrigte sich auch nicht deshalb, weil für die Arbeiten an den anderen Wohnblöcken eine Ausschreibung stattgefunden und die weitere Beteiligte zu 2 sich dort als günstigste Anbieterin erwiesen hatte. Denn daraus konnte nicht der Schluss gezogen werden, die weitere Beteiligte zu 2 werde auch knapp drei Jahre später bei vergleichbaren Arbeiten die günstigste Anbieterin sein. Vielmehr hätte bei der beabsichtigten Beauftragung auch berücksichtigt werden müssen, dass ein mit einem früheren Auftrag bedachter günstiger Anbieter nicht selten dazu neigt, bei Folgeaufträgen mangels eines Wettbewerbs zu seinen Gunsten großzügiger zu kalkulieren. Die bei den vorangegangenen Gebäudesanierungen gemachten Erfahrungen über den notwendigen Arbeitsumfang hätten es, überdies erleichtert, unter Beschreibung der gewünschten Leistungen hinlänglich vergleichbare und damit aussagekräftige Konkurrenzangebote einzuholen. Zeitliche Überlegungen standen nicht entgegen. Jedenfalls im Januar 1991 war klar, dass die weitere Beteiligte zu 2 weder zur Ausführung zu den 1988 angebotenen günstigen Einheitspreisen noch zu einem Pauschalnachlass bereit war. Bis zum Beginn der im Lauf der Jahre 1 991 und 1992 dann tatsächlich ausgeführten Sanierungsmaßnahmen hätte ausreichend Zeit bestanden, durch Einholung von Konkurrenzangeboten Preisvergleiche anzustellen.

Gegen eine Verpflichtung der Verwalterin zur Anstellung solcher Vergleiche spricht auch nicht, dass ungewiss war, ob sich ein günstigerer Bieter hätte finden lassen. Die Maßnahme dient nämlich gerade dazu, dies festzustellen, und bildet einen entscheidenden Gesichtspunkt für die Frage ordnungsmäßiger Verwaltung.

Den Wohnungseigentümern verbleibt aber auch bei der Einholung von Vergleichsangeboten noch ein nicht kleinlich zu bemessender Spielraum, an welchen Bieter sie tatsächlich den Auftrag vergeben wollen (BayObLG WE 1995, 287/288; NJW-RR 1989, 1293/1294). Nicht notwendig muss der billigste Anbieter zum Zuge kommen. Dies gilt im wesentlichen auch dann, wenn die Eigentümer dem Verwalter für Auswahl und Beauftragung des Unternehmens freie Hand gelassen haben. In diesem Fall wird ein gewissenhafter Verwalter jedoch um so sorgfältiger bei der Ermittlung des für die Eigentümer günstigsten Angebots vorzugehen haben. Allein der Umstand "bekannt und bewährt" (siehe etwa BGH MBR 2002, 184) wird bei höheren preislichen Differenzen, aber im übrigen vergleichbaren Leistungen, jedenfalls ohne Beschluss der Wohnungseigentümer im allgemeinen kein durchschlagender Gesichtspunkt sein.

Einem möglichen Schadensersatzanspruch steht die Verwalterentlastung nicht entgegen. Denn diese bezieht sich nach dem Eigentümerbeschluss vom 30.4.1993 ausdrücklich nicht auf im Jahr 1992 abgeschlossene Instandsetzungsmaßnahmen.

e) Zutreffend verneint das Landgericht hingegen eine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin bei der Abrechnung der Sanierungsarbeiten. Die Antragsgegnerin hatte damit die weitere Beteiligte zu 1 als Fachunternehmen beauftragt. Gegenstand der Beauftragung bildeten die Leistungsphasen 8 und 9 der HOAI. Zur Objektüberwachung (Phase 8) gehört als zentrale Leistung und Grundleistung die Rechnungsprüfung, worunter die fachtechnische und rechnerische Überprüfung aller Rechnungen von Bauunternehmen und Lieferanten aus dem Leistungsbereich des Architekten auf ihre Richtigkeit und Vertragsgemäßheit zu verstehen ist (BGH NJW-RR 1998, 1548; Locher/Koeble/Frik HOAI 8. Aufl. § 15 Rn. 190, 219). Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die weitere Beteiligte zu 1 im Besitz der maßgeblichen Vertragsunterlagen war. Insoweit gilt, dass die Verwalterpflichten nicht überspannt werden dürfen (Gottschalg Die Haftung von Verwalter und Beirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft Rn. 128). Hat der Verwalter bei der Beschlussumsetzung seine Pflichten erfüllt, so kann er sich grundsätzlich auf den fachlichen Rat eines Architekten verlassen. Setzt er im Einvernehmen mit den Wohnungseigentümern einen Architekten zur Bauüberwachung ein, so wird ihm ein etwaiges verschulden dieses Architekten nicht gemäß § 278 BGB zugerechnet, weil der Architekt in dieser Funktion, ähnlich wie andere eingeschaltete Fachberater (BayObLG WE 1992, 23 f.), nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters ist (OLG Düsseldorf NZM 1998, 721; Gottschalg Rn. 131). Denn dem Verwalter obliegt nicht die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums als solche; vielmehr ist er nur verpflichtet, für die Instandsetzung zu sorgen (BayObLG NJW-RR 1992, 1102/1103).

f) Bestand hat die Abweisung des Antrags auch, soweit er behauptete Schäden aus der sukzessiven Vergabe der Architektenleistungen an die weitere Beteiligte zu 1 betrifft. Freilich wäre es möglich gewesen, den Auftrag zur Objektüberwachung, -betreuung und Dokumentation (Leistungsphasen 8 und 9 der HOAI) für das gesamte Sanierungsvorhaben zu vergeben. Eine Koppelung an den jeweiligen Umfang des Auftrags an das bauausführende Unternehmen ist nicht zwingend; Kostengründe, die in der Degression der Architekten-Honorartafel liegen, können dagegen sprechen. Letztlich schlagen solche Überlegungen hier aber deshalb nicht durch, weil auch bei einem Gesamtauftrag ein günstigeres Architektenhonorar voraussichtlich nicht erzielbar gewesen wäre und es mithin an einem durch eine etwaige Pflichtverletzung ausgelösten Schaden fehlt. Wäre nämlich ein einheitlicher Auftrag erteilt worden, so wäre § 21 HOAI zur Anwendung gekommen. Die Vorschrift dient dazu, bei abschnittsweiser Ausführung von Bauvorhaben in größeren Zeitabständen - darunter versteht man gemeinhin zeitliche Zwischenräume von über sechs Monaten (Locher/Koeble/Frik § 21 Rn. 5) - dem Architekten zu einem erhöhten Honorar zu verhelfen, weil ihm durch die Bereithaltung seine r Arbeitskräfte und seiner sachlichen Mittel Mehrkosten entstehen (Locher/ Koeble/Frik § 21 Rn. 1). Hiernach ist aber das Honorar für die restlichen Leistungen jeweils nach den anrechenbaren Kosten der einzelnen Bauabschnitte zu berechnen. Im Ergebnis bewirkt dies hier ein gleich hohes Gesamthonorar.

g) Zu bestätigen ist auch die Abweisung des Antrags, soweit er das Honorar für einen von den Wohnungseigentümern eingeschalteten Sachverständigen für Abrechnung am Hochbau betrifft. Denn die Pflichtverletzung der Antragsgegnerin im Zusammenhang mit der unterlassenen Einholung von Vergleichsangeboten für die Sanierung von Wohnblock I und Tiefgaragen war nicht schadensursächlich für das fragliche Gutachten, dessen Gegenstand die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Preise der weiteren Beteiligten zu 2 auf der Grundlage des Ausgangsangebots vom 15.3.1988 sowie die Massenermittlung bildete. Insoweit hat die Antragsgegnerin jedoch keine Verwalterpflichten verletzt. Zwar billigt die Rechtsprechung grundsätzlich die schadensersatzrechtliche Erstattung von Sachverständigengutachten auch dann zu, wenn sich das eingeholte Gutachten als ungeeignet erweist (OLG Hamm NZV 1999, 377; Palandt/Heinrichs BGB 61. Aufl. § 249 Rn. 22). Anders als hier handelt es sich dabei jedoch um Fälle, in denen gerade die Pflichtverletzung die Beauftragung des Gutachters ausgelöst hat.

h) Der Senat kann den Teil-/Grundbeschluss des Amtsgerichts, der als solcher auch im Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ergehen kann (OLG Köln DWE 1994, 110; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 44 Rn. 118), allerdings auch insoweit nicht aufrechterhalten, als ein Schadensersatzanspruch der Antragsteller gegen die Antragsgegnerin aus positiver Forderungsverletzung des Verwaltervertrags in Betracht kommt (siehe unter d). Voraussetzung für einen Grundbeschluss analog § 304 ZPO ist nämlich, dass im anschließenden Betragsverfahren mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Zahlungsanspruch in irgendeiner Höhe besteht (ständige Rechtsprechung; BGHZ 110, 196/200 f.; 126, 217/219; BGH NJW 2Ö01, 224). Diesen Grad an Wahrscheinlichkeit kann der Senat auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen nämlich nicht bejahen. Es mag zwar eine Vermutung dafür sprechen, dass bei Einholung von Konkurrenzangeboten für die noch in Rede stehenden Baumaßnahmen an Block I und den Tiefgaragen günstigere Preise hätten erzielt werden können. Sicher ist dies aber nicht. Insbesondere bedingt die Feststellung eines günstigeren Konkurrenzangebots nicht zwangsläufig die Pflicht zur Vergabe an den Konkurrenten (BayObLG WE 1995, 297/298). Ohne sachkundige Beratung kann deshalb eine Entscheidung darüber, ob die Pflichtverletzung der Antragsgegnerin zu einem Schaden der Antragsteller geführt hat, nicht getroffen werden. Die bisher erstellten Gutachten geben dazu keinen Aufschluss.

3. Das Amtsgericht wird erneut über die Kosten, auch die des Beschwerde- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens, nach § 47 WEG zu befinden haben. Im Hinblick auf die Kostenentscheidung des Landgerichts ist noch anzumerken, dass es trotz der Ähnlichkeit des gegenständlichen Verfahrens mit einem solchen der streitigen Zivilgerichtsbarkeit vor allem dann nicht ermessensgerecht erscheint, die außergerichtlichen Kosten obsiegender Beteiligter dem unterlegenen Beteiligten aufzuerlegen, wenn bei schwieriger Sach- und Rechtslage unterschiedliche Instanzentscheidungen ergangen sind (siehe etwa BayObLG ZMR 2001, 827; Müller Rn. 636).

III.

Zum weiteren Gang des Verfahrens gibt der Senat noch folgende Hinweise:

1. Mit sachverständiger Beratung wird das Amtsgericht zu klären haben, ob Ende 1991/Anfang 1992 bei zumutbarer Marktbeobachtung, vor allem bei Einholung von bis zu drei Konkurrenzangeboten für die im Angebot vom 7.2.1990 enthaltenen Leistungen und für die Malerarbeiten in der Tiefgarage, ein Auftragnehmer mit günstigeren Preisen ausfindig zu machen gewesen wäre. Der damalige Marktpreis für Maler- und Betonbearbeitungsleistungen dieser Art mag dafür einen Anhaltspunkt geben.

2. Sollten die feststellbaren Preisdifferenzen nur unwesentlich sein, ist nicht zwingend, dass die Antragsgegnerin durch die Vergabe an einen geringfügig teureren Bieter sich schadensersatzpflichtig gemacht hat. In diesem Fall könnten für die Auftragsvergabe an die weitere Beteiligte zu 2 auch zusätzliche Gesichtspunkte, wie Erfahrung bei ähnlichen Sanierungsmaßnahmen an den anderen Wohnblöcken, Zuverlässigkeit und Einhaltung gesetzter Fertigstellungsfristen, sprechen.

3. Sollte aufgrund von Lücken in den Angeboten und Abrechnungen der weiteren Beteiligten zu 2 der genaue Leistungsumfang für die Gewerke an Wohnblock I und der Tiefgarage nicht mehr feststellbar sein, dürfte dies nach den Regeln der Feststellungslast (Keidel/Kayser § 12 Rn. 190/191) der Antragsgegnerin nicht zurechenbar sein. Denn die mangelnde Vollständigkeit der Angebote wird einem Verwalter im allgemeinen nur dann angelastet werden können, wenn sie auch ohne besondere Sachkunde erkennbar ist.

Ende der Entscheidung

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