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Bayerisches Oberstes Landesgericht

BESCHLUSS

Der 1. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts erläßt unter Mitwirkung des Vizepräsidenten Gummer sowie der Richter Sprau und Kenklies

am 22. März 2000

in dem Rechtsstreit

wegen Mieterhöhung,

auf Vorlage des Landgerichts München I folgenden

Rechtsentscheid:

Tenor:

Hat die Bundesrepublik Deutschland im Rahmen der Wohnungsfürsorge eine Wohnung an einen Bundesbediensteten vermietet und richtet sie als Vermieterin an den Mieter ein unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen, so bedarf es zur Wirksamkeit dieses Verlangens im Sinn von § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG nicht des ausdrücklichen Hinweises, daß die geforderte Miete die nach den einschlägigen internen Verwaltungsvorschriften als Obergrenze genannte "maßgebliche Vergleichsmiete" (d.h. grundsätzlich die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete) nicht überschreitet.

Gründe:

I.

Der Beklagte zu 1 ist Bundesbediensteter. Er hat zusammen mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, von der Klägerin, der Bundesrepublik Deutschland, mit Mietvertrag vom 17.3.1993 ab 15.4.1993 eine ca. 110 qm große Wohnung in München angemietet. Der Vertrag ist im Rahmen der Wohnungsfürsorge des Bundes unter Verwendung eines Formulars für Bundesmietwohnungen abgeschlossen; auf die allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen ist Bezug genommen.

Als Mietzins war zunächst eine monatliche Nettomiete von 877,49 DM (7,97 DM/qm) zuzüglich Nebenkosten vereinbart. Mit Schreiben vom 28.10.1996 hat die Klägerin die Beklagten aufgefordert, einer Erhöhung der Nettomiete auf 1.052,56 DM monatlich (9,56 DM/qm) ab 1.1.1997 zuzustimmen. Zur Begründung ist auf eine Anlage verwiesen, die mit "Hinweise zur Einstufung Ihrer Wohnung in den Mietspiegel für München 4/93 (Fortschreibung 4/95)" überschrieben ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten wird darin, ausgehend von einer monatlichen Basismiete laut Mietspiegel von 10,93 DM/qm, unter Berücksichtigung verschiedener Zu- und Abschläge mit 11,00 DM/qm angegeben.

Die Beklagten haben dieser Erhöhung nicht zugestimmt. Daraufhin hat die Klägerin im Februar 1997 Klage auf Zustimmung erhoben. Die Beklagten haben vorgebracht, die Erhöhung sei aus verschiedenen teils formalen, teils materiellen Gründen unzulässig. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen, da das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei und daher die Klagefrist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG nicht in Lauf gesetzt habe. Die Mieterhöhung habe im vorliegenden Fall nicht unter Bezugnahme auf den Mietspiegel begründet werden dürfen.

Die Klägerin hat Berufung eingelegt. Das Landgericht hat das Verfahren zunächst im Hinblick auf ein in einem ähnlich gelagerten Fall durchgeführtes Rechtsentscheidsverfahren ausgesetzt. In diesem Verfahren hat der Senat durch Rechtsentscheid vom 16.12.1998 Az. RE-Miet 3/98 (BayObLGZ 1998, 345) entschieden, daß die Klägerin nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung bei Wohnungen, die sie im Rahmen der Wohnungsfürsorge an Bundesbedienstete vermietet hat, regelmäßig auch gegenüber ihren Mietern an ihre Verwaltungsvorschriften gebunden sei, die für eine solche Vermietung als obere Grenze für ein Mieterhöhungsverlangen die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete ("maßgebliche Vergleichsmiete") vorsehen. Begründe sie im Rahmen eines solchen Mietverhältnisses ein Mieterhöhungsverlangen durch Angabe von drei Vergleichswohnungen, die für den Mieter ohne weiteres erkennbar ebenfalls nach den Grundsätzen der Verwaltungsvorschriften vermietet sind, müsse sie in dem Verlangen nicht ausdrücklich auf die Einhaltung dieser Grenze hinweisen. Nach Vorliegen dieses Rechtsentscheids hat das Landgericht beschlossen, auch im vorliegenden Verfahren. einen Rechtsentscheid zu folgender Frage zu erholen:

"Ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG, das nicht erklärtermaßen auf die Erhöhung des Mietzinses höchstens bis zur "unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" gerichtet ist, formell unwirksam, wenn (1.) Verwaltungsvorschriften der Bundesrepublik Deutschland für die Vermietung bundeseigener Wohnungen an Bundesbedienstete als obere Grenze für die Mieterhöhung die "untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" (= "maßgebliche Vergleichsmiete" im Sinne der Verwaltungsvorschriften) vorsehen, wenn (2.) die Bundesrepublik Deutschland in einem Wohnraummietverhältnis über eine solche Wohnung, die sie im Rahmen der Wohnungsfürsorge an einen Bundesbediensteten vermietet hat, nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung auch. gegenüber dem Mieter an diese Grenze gebunden ist (Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 16.12.1998, RE-Miet 3/98, Beschlußsatz 1.), und wenn (3.) das Mieterhöhungsverlangen eine Wohnung betrifft, die diesen Bindungen - (1.) und (2.) unterlegt.

Es hat hierzu ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen sei zwar nach Auffassung des Gerichts nicht aus den im amtsgerichtlichen Urteil dargelegten oder aus sonstigen Gründen unwirksam. Es enthalte jedoch keinen ausdrücklichen Hinweis darauf, daß die ab 1.1.1997 verlangte erhöhte Grundmiete unterhalb der "unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" liege, wie sie nach den für solche Vermietungen einschlägigen Verwaltungsvorschriften der Klägerin bei Mieterhöhungen einzuhalten sei. Ein solcher Hinweis liege nicht schon darin, daß die Erhöhung tatsächlich um mindestens 10 % unter, dem Mittelwert der Mietspiegelmiete liege. Sei die vorgelegte Frage zu bejahen, so sei die Berufung der Klägerin schon aus diesem Grund erfolglos, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, die Klage unzulässig. Angesichts der großen Zahl von Wohnungen, die im Rahmen der Wohnungsfürsorge an Bundesbedienstete vermietet seien, seien die bisher nicht entschiedene und durch den Rechtsentscheid des Senats vom 16.12.1998 nicht beantwortete Frage von grundsätzlicher Bedeutung. Die Kammer neige dazu, sie zu bejahen.

II.

1. Die Vorlage an das Bayerische Oberste Landesgericht (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350) ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, BayObLGZ 1989, 319/321). Die Voraussetzungen für einen Rechtsentscheid sind auch im übrigen gegeben. Insbesondere ist die Frage entscheidungserheblich. Sollte sie zu bejahen sein, wäre das Mieterhöhungsverlangen unzulässig, die Klage deshalb abzuweisen und die Berufung als unbegründet zurückzuweisen, ohne daß es einer weiteren Aufklärung und Entscheidung zur Frage der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bedürfte. Die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage ergibt sich aus der vom Landgericht erwähnten Vielzahl weiterer anhängiger Verfahren mit vergleichbarer Fragestellung sowie daraus, daß die Fragen unterschiedlich beantwortet werden können und jedenfalls in der obergerichtlichen Rechtsprechung bisher nicht geklärt sind. Der Rechtsentscheid des Senats vom 18.12.1998 befaßt sich ausdrücklich nur mit der Frage der Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch Angabe des Entgelts für vergleichbare Wohnungen (§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG), nicht mit der Begründung des Erhöhungsverlangens anhand des Mietspiegels.

2. Der Senat faßt die Frage ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns neu (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409) und beantwortet sie so wie der Entscheidungssatz lautet.

a) Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 17.3.1993 weist in § 2 Abs. 3 eine Miete ohne Nebenkosten (Nettomiete) von 877,44 DM aus. Weitere ausdrückliche Regelungen zur Höhe dieser Nettomiete, insbesondere zu ihrer Erhöhung, enthält der Vertrag nicht. Vielmehr bestimmt Nr. 10 der dem Vertrag beigefügten allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen ausdrücklich, daß, soweit in dem Vertrag keine abweichende Regelung getroffen ist, die gesetzlichen Bestimmungen gelten sollen.

b) Die Verwaltungsvorschriften der Bundesfinanzverwaltung enthalten nähere Regelungen, die die Berechnung der Nettomiete und ihre Erhöhung betreffen. Gemäß Nr. 5 Abs. 2 der Miet- und Dienstwohnungsvorschriften - Allgemeine Grundsätze (VV 1031 Stand Mai 1990) ist bei Abschluß des Vertrages als Nettomiete der Mietzins zu vereinbaren, der nach den Grundsätzen der Miet- und Dienstwohnungsvorschriften - Mietzinsermittlung (VV 1032) ermittelt worden ist. Nach Nr. 2 VV 1032 haben die Mieten für Bundesmietwohnungen den Entgelten im Sinn von § 2 MHG (ortsübliche Vergleichsmiete) zu entsprechen. Nach Nr. 3 VV 1032 ist maßgeblich die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete (maßgebliche Vergleichsmiete). Diese ist aus dem allgemeinen Mietenmarkt herzuleiten (Nr. 4 VV 1032). Kann die untere Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mit der erforderlichen Sicherheit aus den zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen hergeleitet werden, ist die maßgebliche Vergleichsmiete in der Weise zu bilden, daß von dem im Einzelfall ermittelten Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Abschlag von 10 v. H. vorgenommen wird. Gemäß Nr. 1 und 3 der Miet- und Dienstwohnungsvorschriften - Mietzinserhöhung (VV 1033) ist der Mietzins für eine Bundesmietwohnung in regelmäßigen Abständen auf seine Angemessenheit zu überprüfen und gegebenenfalls durch Mieterhöhung gemäß § 2 MHG an die jeweilige maßgebliche Vergleichsmiete anzupassen.

c) Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG ist der sich "nach Absatz 1" ergebende Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Das Erhöhungsverlangen muß das Begehren des Vermieters klar erkennen lassen; aus ihm muß hervorgehen, daß vom Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt wird (vgl. Bub/Treffer/Schultz Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. III. A Rn. 387). Die geforderte Begründung soll dem Mieter die Nachprüfung ermöglichen, ob die verlangte Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Er soll anhand der mitgeteilten Daten überlegen und entscheiden können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (BayObLGZ 1982, 173/176 und 1988, 70/73). Aus verfassungsrechtlichen Gründen dürfen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden (BVerfG NJW 1989, 969). Denn ein wirksames Erhöhungsverlangen (und damit auch eine ordnungsgemäße Begründung dieses Verlangens gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG) ist nach herrschender Meinung Zulässigkeitsvoraussetzung für die Mieterhöhungsklage (Schmidt-Futterer/Börstinghaus Mietrecht 7. Aufl. 2 MHG Rn. 536; Bub/Treffer/Fischer VIII Rn. 58, Barthelmess Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz 5. Aufl. § 2 MHG Rn. 155; a.A. MünchKomm/Voelskow BGB 3. Aufl. § 2 MHG Rn. 68). Durch restriktive Auslegung und Handhabung dieser verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen darf aber der grundgesetzlich geschützte Anspruch des Vermieters auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete nicht verkürzt und der Rechtsschutz nicht von einer unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvoraussetzungen abhängig gemacht werden (BVerfG NJW 1989, 969).

Aus diesen Grundsätzen wird in der Literatur die Folgerung gezogen, es genüge, wenn der Mieter anhand der vom Vermieter gegebenen Begründung einen ersten Hinweis darauf erhalte, daß das Erhöhungsverlangen nicht ins Blaue hineingestellt, sondern sachlich fundiert sei, um so seinerseits die Berechtigung innerhalb der Zustimmungsfrist gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG prüfen zu können (Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. § 2 MHG Rn. 139). Jedenfalls genügt es, wenn der Vermieter dem Mieter diejenigen tatsächlichen Informationen für die Überprüfung liefert, die dem Mieter nicht selbst zur Verfügung stehen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 2 MHG Rn. 288). Der Vermieter ist nicht gehalten, dem Mieter alle Überlegungen und Berechnungsschritte darzulegen, die ihn zu der konkret in dem Erhöhungsverlangen geforderten Miete geführt haben.

d) Unter dem Gesichtspunkt der Eindeutigkeit des Begehrens des Vermieters muß das Verlangen nach diesen Grundsätzen keinen Hinweis darauf enthalten, daß eine Erhöhung nur bis zur "unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete" gefordert werde. Denn der Vermieter muß nicht ausdrücklich erklären, daß sich die geforderte Erhöhung in dem ihm zur Verfügung stehenden rechtlichen Rahmen hält (vgl. Bub/Treier/Schultz III. A Rn. 387).

e) Zu begründen ist nach dem Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG nur der Anspruch nach Absatz 1 (i.e. des § 2 MHG). Diese Vorschrift gestattet dem Vermieter die Erhöhung des Mietzinses bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG), wenn der Mietzins, von bestimmten Erhöhungen abgesehen, seit einem Jahr unverändert ist (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG) und sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als einen bestimmten Prozentsatz erhöht (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 a MHG, sogenannte Kappungsgrenze). Ferner sind bestimmte Kürzungsbeträge, die bei Mietzinserhöhungen nach baulichen Veränderungen gemäß § 3 MHG anfallen, abzuziehen. Geht man vom Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG aus, bezieht sich die geforderte Begründung daher nur auf diese Elemente der Mietzinserhöhung.

f) Die hier in Frage stehende Information soll hingegen dazu dienen, den Mieter auf eine Einwendung hinzuweisen, der das Mieterhöhungsverlangen unabhängig von den in § 2 Abs. 1 MHG genannten Kriterien unterliegt. Wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 18.12.1998 ausgeführt hat, kann die Klägerin als Vermieterin bei Mieterhöhungen, die im Rahmen der Wohnungsfürsorge vermietete Wohnungen betreffen, aufgrund ihrer eigenen Verwaltungsvorschriften gemäß § 242 BGB über das in § 2 Abs. 1 MHG vorgeschriebene Maß hinaus beschränkt sein. Es entspricht jedoch allgemeinen Rechtsgrundsätzen, daß es Sache des Gläubigers zunächst nur ist, die Umstände vorzubringen, die den ihm gesetzlich zustehenden Anspruch begründen. Sache des Anspruchsgegners ist es dann, Umstände vorzutragen, auf deren Grundlage Einwendungen gegen diesen Anspruch erhoben werden können. Dem würde es nicht gerecht, wenn die Klägerin als Vermieterin in dem Mieterhöhungsverlangen über die durch § 2 Abs. 1 MHG geforderten Umstände hinaus auch noch solche Umstände angeben müßte, die von den Beklagten gegen die Erhöhung ins Feld geführt werden können. Vielmehr ist es Sache des Mieters, sich über die tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen einer solchen Einwendung zu informieren und diese gegebenenfalls gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Eine andere Frage ist es, daß das Mieterhöhungsverlangen in der Sache nur Erfolg haben kann, soweit es materiell berechtigt ist.

g) Gegen die Ausweitung des Begründungszwangs über die gesetzlich vorgesehenen Erfordernisse hinaus spricht im übrigen, daß die Berechtigung derartiger Einwendungen nicht selten in Streit sein wird. Erachtet sie der Vermieter für nicht durchgreifend, müßte er gleichwohl gegen die eigene Überzeugung bereits in der Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf die Einwendung hinweisen oder sie gar berücksichtigen, damit ihm überhaupt der Rechtsweg zu den Gerichten eröffnet wird. Dies würde den ihm im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens zu gewährleistenden Rechtsschutz von Voraussetzungen abhängig machen, die ihm schwerlich zumutbar sind. Der Vermieter muß die Möglichkeit haben, seine Rechtsposition im Rahmen der Prüfung der Begründetheit einer Klage zur Entscheidung des Gerichts zu stellen. Er kann nicht gezwungen sein, in dem Erhöhungsverlangen, das ihm den Rechtsweg erst eröffnet, seine Rechtsposition selbst in Frage zu stellen.

So liegt es im übrigen auch in der der Vorlage zugrundeliegenden Fallgestaltung. Die Klägerin hat im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens die Rechtsauffassung vertreten, ihre Verwaltungsvorschriften seien gegenüber den Mietern nicht bindend. Würde man die Vorlagefrage bejahen, hätte die Klägerin also in dem Mieterhöhungsverlangen vom Oktober 1996 auf die Begrenzungen der Mieterhöhung in den eigenen Verwaltungsvorschriften hinweisen müssen, obwohl es nach ihrer damaligen, keineswegs abwegigen Rechtsauffassung auf diese Vorschriften überhaupt nicht ankam.

h) Es kann daher auch dann, wenn die Mieterhöhung aus Gründen des materiellen Rechts nur bis zur Höhe der unteren Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete ("maßgebliche Vergleichsmiete") gefordert werden kann, von dem Vermieter nicht verlangt werden, daß er in der Begründung seines Mieterhöhungsverlangens ausdrücklich auf die Einhaltung dieser Grenze hinweist (ebenso Bub/Treffer/Schultz III. A Rn. 387).

Ende der Entscheidung