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13 Wx 4/06 Brandenburgisches Oberlandesgericht

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungen Nr. 19 und 20 der Wohnanlage ... Weg 10 in F... an der beteiligt sind:

hat der 13. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts durch die Richterin am Oberlandesgericht Surkau und die Richter am Oberlandesgericht Dr. Gerschner und Hänisch am 22. November 2006

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 10. Februar 2006 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde fallen dem Antragsteller zur Last. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Gründe:

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG), aber unbegründet, denn die angefochtene Beschwerdeentscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 Abs. 1 FGG i.V.m. § 546 ZPO).

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht den vom Wohnungseigentümer gegen den Verwalter verfolgten Schadensersatzanspruch auf Zahlung von zuletzt 1.013,76 € wegen verspäteter Wohngeldabrechnung für das Jahr 2001 verneint. Die Forderung scheitert daran, dass - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - die Antragsgegnerin die vermeintlich schadensursächliche Verzögerung nicht zu vertreten hat und abgesehen davon der Schadenseintritt nicht dargetan ist. Im Einzelnen ist Folgendes auszuführen.

1.

Den Verwalter trifft gemäß § 28 Abs. 3 WEG die Pflicht, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung für jedes Wohnungseigentum) aufzustellen. Die Pflicht besteht gegenüber jedem der Wohnungseigentümer. Eine Frist zur Aufstellung der Jahresabrechnung sieht das Gesetz nicht vor. Es ergibt sich aus dem Zweck der Abrechnung, dass diese möglichst zeitnah zu erstellen ist, in der Regel ist eine Frist von 3 bis längstens 6 Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres angemessen (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG, 9 Aufl. § 56 Rn. 58 m.w.N.). Im Streitfall ist es der Antragsgegnerin aber nicht anzulasten, dass sie die Jahresabrechnung 2001 zurückgestellt und bis zum Ablauf des Folgejahres nur eine unvollständige Abrechnung erstellt hat. Die dem Antragsteller am 18.12.2002 per Fax zugegangene Jahresabrechnung hat die Kosten für Heizung sowie Be- und Entwässerung nur in Höhe der von der Eigentümergemeinschaft geleisteten Abschläge in Ansatz gebracht. Eine verbrauchsabhängige bzw. hinsichtlich der Heizkosten nach der HeizkostenV aufgestellte Berechnung - wie sie die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft vorsieht - ist innerhalb des Jahres 2002 nicht erfolgt. Nach tatsächlicher Feststellung des Landgerichts beruht die Verzögerung darauf, dass der Antragsgegnerin die nach Verbrauch aufzustellenden Abrechnungen über Heizkosten sowie Be- und Entwässerungskosten nicht vorgelegen haben und ihr diese Unterlagen auch im Dezember 2002 nicht zugegangen sind. Bei dieser Sachlage hat die Antragsgegnerin als Verwalterin die Verzögerung bei Erstellung einer der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Jahresabrechnung nicht zu vertreten (§ 276 BGB), denn der Grund der Verzögerung betrifft den Verantwortungsbereich eines Dritten (vgl. auch OLG Brandenburg, NZM 2002, 131, 132). Ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens fällt dem Verwalter nicht zur Last. Wie das Landgericht richtig ausgeführt hat, wird das Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Vertragsverhältnisses für die Wohnungseigentümer tätig.

2.

Die Sachdarstellung des Antragstellers genügt schließlich nicht, den vermeintlichen Schadenseintritt festzustellen. Nach dem Vortrag des Antragstellers soll der Schaden darin liegen, dass er mangels rechtzeitiger Vorlage der Jahreseinzelabrechnung seinen Mietern gegenüber eine den Umlagemaßstäben genügende Betriebskostenabrechnung nicht fristgerecht vor Ablauf des Kalenderjahres 2002 habe erteilen können. Dieser Vortrag trägt nicht die Feststellung , dass die verspätete Verwalterabrechnung hinsichtlich der nach Verbrauch anzusetzenden Kosten die Ursache dafür war, dass der Antragsteller mit Betriebskostenforderungen gegen seine Mieter ausgefallen ist. Dabei ist dem Antragsteller darin zu folgen, dass die Mieter die ihnen noch im Dezember 2002 erteilten Betriebskostenabrechnungen wegen Nichteinhaltung der Umlageschlüssel für Heizungs- sowie Be- und Entwässerungskosten zu Recht zurückgewiesen haben (§ 556 a Abs. 1 BGB; Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB). Offen ist aber, aus welchen Gründen die Mieter die Zahlung auf die später insoweit korrigierten Betriebskostenabrechnungen verweigert haben. Dazu wäre indes Sachvortrag nötig, denn der Antragsteller ist seinen Mietern gegenüber zur Nachberechnung nach Ablauf der Jahresfrist berechtigt, soweit er die Fristüberschreitung - wie er für sich in Anspruch nimmt - nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB; Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB). Das Nichtvorliegen von Versorgungsabrechnungen stellt einen Grund dar, der die Nachberechnung von Betriebskosten rechtfertigen kann (vgl. dazu Staudinger-Weitemeyer BGB, 2003, § 556 Rn. 109 m.w.N.). Mit den Betriebskostenabrechnungen vom 21.12.2002 hat sich der Antragsteller den Mietern gegenüber die Nachberechnung unter Hinweis auf den Verzug der mit den Abrechnungen beauftragten Firma vorbehalten und angekündigt, nach Eingang eine Korrektur vorzunehmen. Nach dem Inhalt der mündlichen Erörterung vor dem Amtsgericht ist das auch geschehen, die Gründe der von den Mietern erhobenen Einwände hat der Antragsteller nicht mitgeteilt.

Die Kostenentscheidung für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller die Gerichtskosten seines erfolglosen Rechtsmittels trägt. Dagegen besteht keine hinreichende Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher Kosten dritter Instanz anzuordnen.

Verfahrenswert: 1.013,76 €.

Ende der Entscheidung