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3 U 195/99 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 25.9.2000

verkündet am 25.9.2000

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts unter Mitwirkung aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 30. August 2000

für Recht erkannt:

Tenor:

Unter Zurückweisung der Berufung des Klägers zu 2. wird das am 9. September 1999 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - 3 O 254/98 - neu gefasst:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird festgestellt, dass der Beklagte die Verlängerungsoption aus § 2 Abs. 1 des zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrages auf der Grundlage des zwischen dem Beklagten und dem Brandenburgischen Kulturbund e.V. abgeschlossenen schriftlichen Pachtvertrages vom 4. September 1990 über die Gaststätte im Gebäude ...straße ... in ... P... in seinem Schreiben vom 21. Februar 1996 an die von der Conference on Jewish Material Claims Against Germany beauftragte Hausverwalterin ... S... wirksam ausgeübt hat.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin zu 1. und der Kläger zu 2. je ein Sechstel; die weiteren zwei Drittel der Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt der Kläger zu 2. allein.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 16.000,00 DM abzuwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beiden Parteien wird gestattet, die Sicherheit durch Beibringung einer schriftlichen, selbstschuldnerischen, unbedingten, unbefristeten und unwiderruflichen Bürgschaft einer deutschen Großbank, Volksbank oder öffentlichen Sparkasse zu leisten.

Die Beschwer der Kläger zu 2. übersteigt 60.000,00 DM.

Tatbestand:

Der Kläger zu 2. begehrt vom Beklagten Räumung der in P... auf dem Grundstück M...straße ... gelegenen Gaststätte "V... K..." nebst Nebenräumen.

Der Beklagte betreibt in diesen Räumen seit September 1990 ein italienisches Restaurant. Der Nachfolger des damaligen Kulturbundes der DDR hatte am 30. Mai 1990 die in dem dortigen Kulturhaus "B... K..." betriebene Gaststätte zur Verpachtung ausgeschrieben. Der Beklagte schloss am 4. September 1990 mit dem zu diesem Zeitpunkt gegründeten Brandenburgischen Kulturbund e.V. einen schriftlichen Pachtvertrag über die Gaststätte unter der genannten Anschrift. Der Pachtvertrag sah eine Laufzeit von zehn Jahren mit einem Optionsrecht zugunsten des Beklagten für weitere zehn Jahre vor.

§ 2 Abs. 1 des Pachtvertrages lautet:

"Der Pachtvertrag wird für die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Das Pachtverhältnis beginnt vom Tage des Vertragsschlusses am 04.09.90 und endet am 04.09.2000. Der Pächter hat das Optionsrecht für weitere zehn Jahre."

Im Grundbuch des streitgegenständlichen Grundstücks war zunächst der "Reichsfiskus (Heer)" vertreten durch die Wehrkreisverwaltung III als Eigentümer eingetragen. Aufgrund der gemeinsamen Anweisung der Minister der Finanzen und des Inneren der DDR vom 11. Oktober 1961 wurde der Grundbesitz am 1. Dezember 1961 auf Eigentum des Volkes umgeschrieben und das Grundbuch geschlossen. Als neuer Rechtsträger wurde mit Verfügung vom gleichen Tag der Deutsche Kulturbund - Bezirksleitung P... - als Rechtsträger in die Katasterbücher eingetragen. Aus den der damaligen Gliederung der DDR in Bezirke entsprechenden Bezirksleitungen des Deutschen Kulturbundes wurde im Zuge des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland auch im Land Brandenburg aus den existierenden drei Bezirksleitungen Cottbus, Frankfurt (Oder) und P... der Brandenburgische Kulturbund e.V. gegründet. Die Eintragung in das Vereinsregister erfolgte am 27. Juni 1990.

Aufgrund eines Vermögenszuordnungsbescheides vom 12. Oktober 1992 und eines Berichtigungsbescheides vom 23. Dezember 1993 der Präsidentin der Treuhandanstalt wurde die Bundesrepublik Deutschland am 14. März 1994 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Am 24. August wurde die Conference On Jewish Material Claims Against Germany (im Folgenden: JCC) als Eigentümerin eingetragen. Am 20. Dezember 1995 schloss der Kläger zu 2. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag mit der JCC. Am 19. Februar 1997 wurde der Kläger zu 2. als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, nachdem ihm bereits zum 1. Juni 1996 der Besitz an dem streitgegenständlichen Grundstück eingeräumt wurde. Die JCC hatte die Haus- und Grundstücksverwaltung ... S... mit der Verwaltung des Grundbesitzes beauftragt.

Mit Einschreiben vom 21. Februar 1996 machte der Beklagte gegenüber der Hausverwalterin S... seine Option auf Verlängerung des Pachtverhältnisses um zehn Jahre geltend. Die Hausverwaltung bestätigte mit Schreiben vom 23. Mai 1996 an den Beklagten den Erhalt des Einschreibens vom 21. Februar 1996. Sie führte weiterhin aus:

"Nur der ordnungshalber weisen wir darauf hin, dass das Pachtverhältnis nach dem 4. September 2000 aufgrund der ausgeübten "Option" hinsichtlich des dann zu zahlenden Pachtzinses neu verhandelt werden muss, da die bisherigen Pachtzinsvereinbarungen mit den 4.9.2000 enden."

Am 30. April 1996 schlossen der Beklagte und die JCC, vertreten durch die Hausverwaltung S..., sowie der Kläger zu 2. eine Ergänzungsvereinbarung zum Pachtvertrag zwischen dem Brandenburgischen Kulturbund e.V. und dem Beklagten, in der die Nutzung der Nebengebäude für den Zeitraum ab 1. Mai 1996 festgelegt wurde. Seit dem 1. Juni 1996 zahlt der Beklagte den vertraglich vereinbarten Pachtzins an den Kläger zu 2.. In der Folgezeit kam es zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien über die Nutzung des Pachtgegenstandes.

Am 27. Juli 1996 berichtete die Tageszeitung "P..." über Baumaßnahmen auf dem im Eigentum des Klägers zu 2. stehenden Grundstück M...straße ... . Wegen des Inhaltes dieses Zeitungsartikels wird auf Bl. 13 d.A. verwiesen. Am 2. und 13. März 1998 erschienen in derselben Zeitung mehrere Artikel über durchgeführte Baumfäll- und Abrissarbeiten auf dem streitgegenständlichen Grundstück selbst. Der Beklagte hatte sich in Schreiben vom 24. und 25. März 1998 an die Stadtverwaltung P... zu den vom Kläger zu 2. beauftragten Arbeiten geäußert. Hinsichtlich des Inhalts der Schreiben wird auf Blatt 14 und 15 d.A. verwiesen.

Mit Schreiben vom 2. April 1998 kündigten die Kläger das Pachtverhältnis gegenüber dem Beklagten fristlos. Sie begründeten dies mit einer Zerstörung des erforderlichen Vertrauensverhältnisses, weil der Beklagte sie gegenüber Dritten - insbesondere auch gegenüber der Presse und öffentlichen Stellen - angezeigt und verächtlich gemacht habe. Eine erneute Kündigung erklärten die Kläger durch ihren Prozessbevollmächtigten mit der Klageerhebung am 13. Mai 1998. In deren Zusammenhang führten die Kläger als weiteren Kündigungsgrund eine Fortsetzung der "Hetzkampagne" des Beklagten gegen den Kläger zu 2. an.

Eine weitere Kündigung erklärten die Kläger mit Schreiben vom 20. Mai 1998. Hierbei beriefen sie sich auf eine andauernde Zerstörung des Vertrauensverhältnisses durch den Beklagten. Konkreter Anlass hierfür war das Aufhängen zweier Schriftstücke an einem vom Kläger zu 2. errichteten Bauzaun am streitgegenständlichen Mietobjekt.

Eine weitere Kündigung erklärten die Kläger mit Schreiben vom 24. Juni 1998. Auch hierbei beriefen sie sich auf eine Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses, weil der Beklagte in einem gerichtlichen Verfahren vor dem Landgericht Potsdam ein zur Glaubhaftmachung eingereichtes Schriftstück nachträglich gefertigt und rückdatiert habe. Mit Schreiben vom 17. August 1998 und im Termin der mündlichen Verhandlung I. Instanz vom 12. November 1998 erklärten die Kläger darüber hinaus eine ordentliche Kündigung des Pachtvertrages. Hierbei gehen sie davon aus, dass zwischen den Parteien kein Pachtverhältnis aufgrund eines schriftlichen Vertrages bestünde.

Die Kläger haben vorgetragen:

Der Pachtvertrag vom 4. September 1990 sei unwirksam. Der Brandenburgische Kulturbund e.V. sei nicht berechtigt gewesen, den Pachtvertrag mit dem Beklagten abzuschließen. Auch in der Folgezeit sei der Pachtvertrag weder durch die Bundesrepublik Deutschland, noch durch die JCC genehmigt worden. Soweit der Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist ordnungsgemäß gekündigt worden sei, habe dies zu einer Beendigung des Pachtverhältnisses und damit des Besitzrechtes des Beklagten geführt. Selbst wenn man von einer Wirksamkeit des Pachtvertrages vom 4. September 1990 ausginge, verstieße dieser Vertrag gegen das Schriftformerfordernis des § 566 BGB und sei wie jeder unbefristet abgeschlossene Gewerberaummietvertrag kündbar. Darüber hinaus hätten die wegen Vertragsstörung bzw. unzumutbaren Verhaltens des Beklagten ausgesprochenen Kündigungen zur Beendigung des Pachtvertrages geführt.

Im Termin der mündlichen Verhandlung I. Instanz hat die Klägerin zu 1. vor Antragstellung ihre Klage zurückgenommen.

Der Kläger zu 2. hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die in P... gelegene Gaststätte und Nebenräume auf dem Grundstück ...straße ..., wie sie sich aus vier anliegenden Lageplänen ergeben, geräumt an ihn herauszugeben;

hilfsweise hat er beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die in P... gelegene Gaststätte und Nebenräume auf dem Grundstück ...straße ..., wie sie sich aus den anliegenden vier Lageplänen ergeben, zum 1. April 1999 geräumt an ihn herauszugeben;

äußerst hilfsweise hat er beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die Gaststätte zum 1. Juli 1999 geräumt an ihn herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend hat er beantragt,

festzustellen, dass der zwischen den Parteien bestehende Pachtvertrag über die im Erdgeschoss des Gebäudes ...straße ... gelegene Gaststätte aufgrund der von ihm mit Schreiben vom 21. Februar 1996 gegenüber der von der Conference On Jewish Material Claims Against Germany beauftragten Hausverwaltung ... S... geltend gemachten Option nicht am 4. September 2000 ende, sondern darüber hinaus bis zum 4. September 2010 zu den bisherigen Bedingungen des Pachtvertrages fort bestehe.

Der Kläger zu 2. hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte hat vorgetragen:

Er nutze die Gaststättenräume aufgrund des wirksam abgeschlossenen Pachtvertrages vom 4. September 1990. Der Brandenburgische Kulturbund e.V. sei aus dem Kulturbund der DDR hervorgegangen. Diesem sei die Liegenschaft "V... K... " als Rechtsträgerobjekt der damaligen Bezirksleitung P... des Kulturbundes der DDR übertragen worden. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis liege nicht vor. Im Übrigen sei spätestens nach Übernahme des Pachtobjektes durch die JCC von einer konkludenten Genehmigung des Vertrages auszugehen, nachdem diese das Vertragsverhältnis mit ihm unbeanstandet fortgesetzt habe.

Er habe die zuständigen Behörden der Stadt P... über die vom Kläger zu 2. in Auftrag gegebenen und durchgeführten Baumfäll- und Abrissarbeiten informiert. An die Presse habe er keine Informationen weitergegeben. Er habe mit den über den Kläger erschienenen Presseartikel nichts zu tun. Alleine der Kläger zu 2. sei für die Störungen des Hausfriedens im Pachtobjekt verantwortlich.

Das Landgericht hat in seinem am 9. September 1999 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen und auf die Widerklage des Beklagten festgestellt, dass dieser die Verlängerungsoption gem. § 2 Abs. 2 des Pachtvertrages vom 4. September 1990 wirksam ausgeübt habe.

Das landgerichtliche Urteil wurde dem Kläger zu 2. zu Händen des Prozessbevollmächtigten am 15. September 1999 zugestellt. Sowohl der Kläger zu 2. als auch die Klägerin zu 1. legten am 15. Oktober 1999 Berufung gegen das landgerichtliche Urteil ein und begründeten diese am letzten Tag der bis zum 15. Dezember 1999 verlängerten Berufungsbegründungsfrist.

Der Kläger zu 2. bekämpft das landgerichtliche Urteil in vollem Umfang, soweit durch dieses seine Klage abgewiesen und der Widerklage des Beklagten stattgegeben wurde.

Im Einzelnen trägt er unter Wiederholung seines bisherigen Vorbringens vor:

Das Landgericht hätte dem Widerklageantrag des Beklagten nicht stattgeben dürfen, weil das zugrundeliegende Pachtverhältnis einerseits von Anfang an unwirksam gewesen sei, andererseits zumindest zwischenzeitlich wirksam durch die von ihm ausgesprochenen Kündigungen beendet worden sei. Zur Unwirksamkeit des Pachtvertrages komme es, weil der Kulturbund der DDR als damaliger Rechtsträger des Grundstücks auch nach Gründung des Brandenburgischen Kulturbundes e.V. keine derartigen langfristigen Nutzungsverträge habe abschließen können. Die bei Vertragsabschluss für den Brandenburgischen Kulturbund e.V. als Geschäftsführerin fungierende C... V... habe den Pachtvertrag vom 4. September 1990 nicht wirksam für ihn als Rechtsnachfolger abschließen können. Darüber hinaus sei der Vertrag wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis gem. § 566 BGB formunwirksam. Aus der Vertragsurkunde selbst ergebe sich nicht der Umfang des Pachtgegenstandes. Soweit die Geschäftsführerin des Brandenburgischen Kulturbundes e.V. und der Beklagte in einer rückdatierten Urkunde vom 15. November 1991 aufgrund einer Architektenzeichnung die zum Pachtgegenstand gehörenden Räume festgelegt hätten, sei diese Urkunde mit dem ursprünglichen Pachtvertrag nicht körperlich verbunden worden. Spätestens seit Geltung des Bürgerlichen Gesetzbuches im Beitrittsgebiet, dem 3. Oktober 1990, habe für Vertragsergänzungen bei Miet- oder Pachtverhältnissen das Schriftformgebot des § 566 BGB beachtet werden müssen.

Auch in der Folgezeit sei der unwirksame Pachtvertrag nicht stillschweigend durch seine Rechtsvorgängerinnen, die Bundesrepublik Deutschland und die JCC, genehmigt worden. Schließlich hätten die von ihm ausgesprochenen fristlosen Kündigungen das Pachtverhältnis beendet und der Beklagte sei zur Rückgabe des Gaststättenlokales verpflichtet. Seine Kündigungen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist vom 17. August und 12. Dezember 1998 hätten daher den - mangels wirksamen schriftlichen Pachtvertrages - in der Folgezeit konkludent abgeschlossenen Pachtvertrag mit dem Beklagten beendet. Darüber hinaus hätten die Kündigungen vom 2. April, 13. Mai, 20. Mai und 24. Juni 1998 zu einer Beendigung des Pachtverhältnisses geführt. Sämtlichen Kündigungen lägen Vertragsverstöße des Beklagten zugrunde, die zu einer Zerrüttung des Vertragsverhältnisses geführt hätten. In der Folge sei eine Fortsetzung des Pachtvertrages nicht mehr möglich.

Mit Schreiben vom 30. September 1999 habe er wegen eines Pachtzinsrückstandes in Höhe von 29.416,00 DM die fristlose Kündigung erklärt. Eine weitere Kündigung sei wirksam mit Schriftsatz vom 9. November 1999 ausgesprochen worden, weil der Beklagte eine Betriebskostenabrechnung über einen Betrag zu seinen Ungunsten in Höhe von 91.400,00 DM trotz Fristsetzung nicht beglichen habe. Diese Kündigung sei darüber hinaus mit der schlechten Zahlungsmoral des Beklagten begründet worden. Unter dem 17. Dezember 1999 habe er eine weitere fristlose Kündigung ausgesprochen, die das Vertragsverhältnis beendet habe. Dieser liege zugrunde, dass der Beklagte eigenmächtig Personen mit einer Überprüfung der Heizungsanlage des streitgegenständlichen Hauses beauftragt habe, die ihn, den Kläger zu 2., als er diese im Keller des Hauses ertappte, tätlich bedroht hätten. Eine weitere fristlose Kündigung mit Schreiben vom 4. Januar 2000 habe ausgesprochen werden müssen, weil der Beklagte seine Presse- und Verleumdungdskampagne gegen ihn, den Kläger zu 2., fortgesetzt habe.

Die Klägerin zu 1. hat vor dem Termin der mündlichen Verhandlung II. Instanz ihre Berufung zurückgenommen.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des am 9. September 1999 verkündeten Urteils des Landgerichts Potsdam - 3 O 254/98 - nach den Klageanträgen I. Instanz zu erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Er verteidigt das Urteil I. Instanz. Darüber hinaus trägt er ergänzend und vertiefend vor:

Der Pachtvertrag vom 4. September 1990 sei wirksam abgeschlossen worden. Der Brandenburgische Kulturbund e.V. sei Rechtsnachfolger des Kulturbundes der DDR. Die im Einzugsbereich des Brandenburgischen Kulturbundes e.V. liegenden ehemaligen Bezirksverwaltungen des Kulturbundes der DDR hätten ihr Vermögen, zu den auf die aus Rechtsträgerschaft begründeten Rechte an Grundstücken und Häusern gehört hätten, wirksam auf den neu gegründeten Brandenburgischen Kulturbund e.V. übertragen. Im September 1990 habe die amtierende Geschäftsführerin C... V... für den Brandenburgischen Kulturbund e.V. handeln können. Dessen ungeachtet sei in der Folgezeit - folge man der Ansicht, dass der Pachtvertrag vom 4. September 1990 unwirksam sei - dieser mit seinem Inhalt von den jeweiligen Rechtsvorgängerinnen des Klägers zu 2., der Bundesrepublik Deutschland und der JCC, genehmigt worden. Der Pachtvertrag sei auch formell wirksam. Zum Zeitpunkt des Abschlusses am 4. September 1990 habe das Schriftformerfordernis gem. § 566 BGB nicht beachtet werden müssen. Das Zivilgesetzbuch der DDR, das zum damaligen Zeitpunkt im Beitrittsgebiet noch gegolten habe, habe kein Schriftformerfordernis für langfristige Miet- und Pachtverträge vorgesehen. Schließlich sei durch die Vereinbarung vom 15. November 1991 der Pachtgegenstand hinreichend genau bezeichnet worden. Keine der vom Kläger zu 2. ausgesprochenen Kündigungen habe das Pachtverhältnis beendet. Die fristgemäßen Kündigungen scheiterten daran, dass ein zeitlich befristetes Pachtverhältnis mit Wirkung bis zum 4. September 2010 abgeschlossen worden sei. Sämtliche fristlosen Kündigungen des Klägers zu 2. seien unwirksam, weil keine Kündigungsgründe vorgelegen hätten.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Terminsprotokolle und das Urteil I. Instanz verwiesen.

Die Akten der Verfahren beim Landgericht Potsdam mit folgenden Aktenzeichen lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung:

10 O 248/99, 12 O 581/99, 32 O 264/98, 32 O 305/98, 12 O 228/99.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Klägers zu 2. ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 516 ff. ZPO). Sie hat keinen Erfolg.

Die Abänderung des Urteilstenors I. Instanz erfolgt zum Zwecke der Klarstellung. Die wirksame Ausübung der Option aus § 2 Abs. 1 des Pachtvertrages vom 4. September 1990 durch den Beklagten hat die rechtliche Folge, dass das Pachtverhältnis nicht am 4. September 2000 endet. Die darüber hinaus gehende Feststellung, dass dieses bis zum 4. September 2010 fortbestehen wird, kann derzeit nicht getroffen werden, weil keine Voraussage darüber gemacht werden kann, ob das Vertragsverhältnis durch ein künftiges Ereignis (Kündigung, Vertragsaufhebung etc.) beendet wird. Es kann nur festgestellt werden, dass der Beklagte die ihm zustehende Verlängerungsoption wirksam ausgeübt hat und vom Kläger derzeit die Erfüllung des Pachtvertrages bis zum 4. September 2010 verlangen kann.

Ein Herausgabeanspruch des Klägers hinsichtlich des Pachtgegenstandes besteht nicht. Der Pachtvertrag auf der Grundlage des schriftlichen Pachtvertrages vom 4. September 1990 besteht zwischen den Parteien fort. Der Kläger muss diesen Vertrag gegen sich gelten lassen. Das zwischen den Parteien bestehende Pachtverhältnis ist durch keine der vom Kläger zu 2. erklärten Kündigungen beendet worden. Da zwischen den Parteien ein wirksames Pachtverhältnis auf der Grundlage des schriftlichen Vertrages vom 4. September 1990 besteht (Art. 232 § 1 EGBGB i.V.m. §§ 581 ff. BGB), gehen die vom Kläger zu 2. erklärten fristgemäßen ordentlichen Kündigungen gegenüber dem Beklagten ins Leere. Der Beklagte hat die zu seinen Gunsten im schriftlichen Pachtvertrag vereinbarte Optionsmöglichkeit auf Verlängerung der Vertragsdauer um weitere zehn Jahre ausgeübt, so dass von einer gegenwärtigen Vertragsdauer bis zum 4. September 2010 auszugehen ist. Der schriftliche Vertrag vom 4. September 1990 ist auch formell wirksam. Seine Wirksamkeit richtet sich nach dem Zivilgesetzbuch der DDR, das im Beitrittsgebiet bis zum 2. Oktober 1990 galt (Art. 231 EGBGB). Das ZGB-DDR kennt eine Schriftform für langfristige Pacht- und Mietverträge vergleichbar § 566 BGB nicht. Die nachträgliche Festlegung der Flächenmaße des Pachtobjekts in der Vereinbarung vom 11. November 1991 zwischen dem Brandenburgischen Kulturbund e.V. und dem Beklagten stellt keine Abänderungsvereinbarung des ursprünglichen Pachtvertrages vom 4. September 1990 dar, weil der Beklagte die Vereinbarung nicht unterschrieben hat und diese damit nicht wirksam geworden ist. Ab dem 3. Oktober 1990 wäre jedoch für eine Änderungsvereinbarung eines unter Geltung des ZGB abgeschlossenen langfristigen Pachtvertrages nunmehr die Schriftform gem. § 566 BGB einzuhalten gewesen (Art. 232 § 1 EGBGB).

Im Einzelnen gilt Folgendes:

Der zwischen dem Beklagten und dem Brandenburgischen Kulturbund e.V. abgeschlossene schriftliche Pachtvertrag vom 4. September 1990 war zunächst schwebend unwirksam (Art. 232 § 1 EGBGB, § 68 Abs. 1 Nr. 4 ZGB, § 20 b Abs. 1 ParteienG-DDR). Der Pachtvertrag war zunächst unwirksam, weil er ohne die Zustimmung des Vorsitzenden der unabhängigen Kommission zur Überprüfung des Vermögens der Parteien und der mit diesen verbundenen Organisationen und Massenorganisationen der DDR abgeschlossen worden ist. Der frühere Rechtsträger des Grundstücks, die Bezirksleitung P... des Kulturbundes der DDR, war Teil einer Massenorganisation i.S.v. § 20 b ParteienG-DDR. Der Brandenburgische Kulturbund e.V. ist nach seiner Vereinssatzung Nachfolger des Kulturbundes der DDR auf dem Gebiet der früheren Bezirksleitungen Frankfurt (Oder), Cottbus und P... . Der Pachtvertrag zwischen dem Kläger und dem Brandenburgischen Kulturbund e.V. stellt eine Vermögensänderung i.S.v. § 20 b Abs. 1 ParteienG-DDR dar. Bei der Ermittlung des Inhalts dieses Begriffes und bei der Anwendung des § 20 a und 20 b ParteienG-DDR ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise zu Grunde zu legen. Insofern stellt auch der Abschluss eines langfristigen Pachtvertrages eine Vermögensveränderung dar, weil durch ihn dem Pächter ein Recht zum Besitz eingeräumt und dadurch das Vermögen der Massenorganisation negativ verändert wird (vgl. KG Berlin, KGR 1994, 195).

Die fehlende Zustimmung des Vorsitzenden der unabhängigen Kommission - bzw. ab dem 2. Oktober 1990 der Treuhandanstalt - führt jedoch nicht zur Nichtigkeit des Pachtvertrages vom 4. September 1990, sondern nur zu dessen schwebender Unwirksamkeit bis zur Entscheidung über eine Erteilung oder Nichterteilung der Zustimmung durch die Präsidentin der Treuhandanstalt. Die rechtliche Beurteilung dieses Schwebezustandes richtet sich nach dem Zivilgesetzbuch der DDR (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl., Rn. 5 zu Art. 231 EGBGB). § 68 Abs. 1 Nr. 4 ZGB geht davon aus, dass ein Rechtsgeschäft, das ohne die Zustimmung der zuständigen staatlichen Organe abgeschlossen wird, nichtig ist. In der Vorschrift ist jedoch nicht ausdrücklich geregelt, in welchem Zustand sich ein Rechtsgeschäft zwischen dem tatsächlichen Abschluss und der Erteilung bzw. Nichterteilung der erforderlichen Genehmigung durch das zuständige staatliche Organ findet. Da jedoch auch nach den Zivilrecht der DDR bereits in diesem Zustand der rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen Rechte und Pflichten der Parteien entstehen (culpa in contrahendo und positive Forderungsverletzung), ergibt sich aus der Natur der Rechtsverhältnisse, dass auch das Zivilgesetzbuch der DDR eine schwebende Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften dieser Art voraussetzt (vgl. im Recht der Stellvertretung, § 59 Abs. 1 ZGB; vgl. Kommentar zum ZGB, Autorenkollektiv, Berlin 1995, Rn. 1.2.4. zu § 68; Posch in Lehrbuch Zivilrecht, Berlin 1981, Ziff. 3.3.4.1.).

In der unstreitigen Übertragung der Verwaltung der gesamten Liegenschaft durch das Bundesvermögensamt auf den Brandenburgischen Kulturbund e.V. am 1. Januar 1993 liegt eine Genehmigung der durch den Brandenburgischen Kulturbund e.V. abgeschlossenen Verträge über eine Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes einschließlich des Pachtvertrages mit dem Kläger vom 4. September 1990. Durch den Vermögenszuordnungsbescheid der Präsidentin der Treuhandanstalt vom 12. Oktober 1992 wurde festgestellt, dass das gesamte streitgegenständliche Grundstück in das Eigentum der Bundesrepublik Deutschland übergegangen ist. Aus dem Bescheid selbst ergibt sich, dass der Treuhandanstalt die Zuordnung des Grundstückes zum Vermögen der Parteien und Massenorganisationen der ehemaligen DDR bekannt war. Auf § 20 b ParteienG-DDR wird in diesem Bescheid ausdrücklich Bezug genommen. Durch die Übertragung der Verwaltung der Liegenschaft an den Nachfolger des bisherigen Rechtsträgers bzw. der als Rechtsträger fungierenden Massenorganisation hat die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt am 1. Januar 1993 dessen Handeln in Wahrnehmung der Verwaltung der Liegenschaft ausdrücklich gebilligt. In der Folgezeit hat der Brandenburgische Kulturbund e.V. die Pachtzahlungen des Beklagten entgegengenommen und gemeinsam die Nutzung u.a. des großen Saales des Gebäudes organisiert. Da auch davon auszugehen ist, dass das Bundesvermögensamt für die Bundesrepublik Deutschland wusste, dass es sich bei der Liegenschaft um Vermögen handelt, das unter § 20 b des ParteienG-DDR fällt, ist in der Übertragung der Verwaltung der Liegenschaft auf den Brandenburgischen Kulturbund e.V. und der Hinnahme der weiteren Durchführung des Pachtverhältnisses mit dem Beklagten auf der Grundlage des schriftlichen Pachtvertrages vom 4. September 1990 eine Genehmigung des schwebend unwirksamen Vertrages zu sehen. Bis zum Erlass des Vermögenszuordnungsbescheides durch die Präsidentin der Treuhandanstalt am 12. Oktober 1992 hätte diese von der ihr nach § 20 b Abs. 1 ParteienG-DDR eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen können und nach Nichterteilung der Zustimmung zum Abschluss des Pachtvertrages durch den Brandenburgischen Kulturbund e.V. die Herausgabe des Pachtgegenstandes vom Beklagten verlangen können. Mit der Zuordnung der Liegenschaft zum Vermögen der Bundesrepublik Deutschland ist diese Möglichkeit jedoch am 12. Oktober 1992 bzw. mit Rechtskraft des Bescheides entfallen. Die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt, hat in der Folgezeit Handlungen vorgenommen, die auf die Erfüllung bzw. Durchführung des Pachtvertrages gerichtet waren. Als solche sind insbesondere die Gestattung einer Fortsetzung des Pachtgebrauches durch den Beklagten einschließlich Nutzung des großen Saales, der Terrasse und des Gartens und die Entgegennahme des Pachtzinses über einen längeren Zeitraum bis zum Erlass des Rückübertragungsbescheides zu Gunsten der JCC zu sehen (vgl. Bub/Treier-Bub, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II/343 ff.; BGH NJW 1983, 1728).

Die JCC ist gem. § 1 Abs. 6, 2, 16, 17 VermögensG mit Rechtskraft des Rückübertragungsbescheides des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen auf Verpächterseite in das bestehende Pachtverhältnis zwischen dem Beklagten und der Bundesrepublik Deutschland eingetreten.

Der Kläger zu 2. hat nicht vorgetragen, dass im Rückübertragungsbescheid das streitige Pachtverhältnis aufgehoben worden sei. Soweit dies unterblieben ist, ist eine nachträgliche Aufhebung mit Ablauf von sechs Monaten ab Unanfechtbarkeit des Rückübertragungsbescheides selbst dann ausgeschlossen, wenn - was nicht festgestellt werden kann - der Beklagte bei Abschluss des Pachtvertrages unredlich gehandelt hätte (vgl. § 30 a Abs. 4 Satz 2, Abs. 1, 17 VermG). Da die JCC bereits am 26. August 1994 im Grundbuch eingetragen wurde, hätte ein entsprechender Aufhebungsantrag gem. § 17 Satz 2 VermG durch diese bis spätestens 26. Februar 1995 gestellt werden müssen. Ein solcher Antrag ist offensichtlich nicht gestellt worden. Stattdessen hat die JCC die Hausverwaltung ... S... mit der Verwaltung der Liegenschaft beauftragt. Diese hat das Pachtverhältnis mit dem Beklagten weiter geführt und mit diesem Vereinbarungen hinsichtlich der weiteren Ausgestaltung desselben getroffen.

Selbst wenn nicht von einer konkludenten Genehmigung des Pachtvertrages durch die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt, ausgegangen werden könnte, läge eine wirksame Genehmigung des schwebend unwirksamen Pachtvertrages auf der rechtlichen Grundlage des schriftlichen Vertrages vom 4. September 1990 durch die JCC in der Folgezeit vor. Spätestens mit dem Schreiben der von der JCC beauftragten Hausverwaltung ... S... vom 23. Mai 1996 hat diese den zwischen dem Beklagten und der JCC bestehenden Pachtvertrag endgültig bestätigt. Mit diesem Schreiben bestätigt die Hausverwaltung S... den Eingang des Schreibens des Beklagten vom 21. Februar 1996, mit dem dieser sein Optionsrecht auf Verlängerung des Pachtvertrages bis zum 4. September 2010 ausgeübt hat. Hierin und in der Entgegennahme der Pachtzahlungen des Beklagten ist eine konkludente Genehmigung des bis zu diesem Zeitpunkt schwebend unwirksamen Pachtvertrages zu sehen.

Es ist auch davon auszugehen, dass sowohl die Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt, als auch die JCC von der Genehmigungsbedürftigkeit des Pachtvertrages vom 4. September 1990 wussten oder mit ihr rechneten. Der jeweils Genehmigungsberechtigte muss die mögliche Deutung seines Verhaltens als Zustimmung bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt erkennen können. Dies ist im vorliegenden Rechtsstreit bereits deswegen anzunehmen, weil im Vermögenszuordnungsbescheid der Präsidentin der Treuhandanstalt vom 12. Oktober 1992 ausdrücklich auf § 20 b ParteienG-DDR Bezug genommen wird. Aufgrund dieses Hinweises musste dem jeweiligen Vertretern des Bundesvermögensamtes und auch denjenigen der JCC, deren einschlägige Sachkunde unterstellt werden kann, bewusst gewesen sein, dass es sich bei dem Pachtgegenstand um Vermögen einer ehemaligen Partei oder Massenorganisation der DDR handelte. Sowohl im Verhalten der Bundesrepublik Deutschland als auch der JCC, vertreten durch die Hausverwaltung S..., ist eine Genehmigung des Pachtvertrages durch schlüssiges Verhalten zu sehen. Die jeweiligen Vertreter müssen sich aufgrund der eindeutigen Sach- und Rechtslage bewusst gewesen sein oder damit gerechnet haben, dass der streitgegenständliche Vertrag vom 4. September 1990 schwebend unwirksam war. Durch ihr Verhalten haben sie zum Ausdruck gebracht, dass sie das Rechtsgeschäft in Zukunft als verbindlich ansehen wollten (vgl. BGH NJW 1988, 1200).

Mit der Eintragung des Klägers zu 2. in das Grundbuch am 19. Februar 1997 ist dieser auf Verpächterseite in das bestehende Pachtverhältnis auf der Grundlage des am 4. September 1990 abgeschlossenen Pachtvertrages eingetreten (§§ 581 Abs. 2, 571 BGB). Dies war dem Kläger zu 2. auch bekannt. Gem. Ziff. 4.4 des Kaufvertrages zwischen der JCC und dem Kläger zu 2. wusste dieser von dem bestehenden Pachtverhältnis und hat dieses "übernommen". In der entsprechenden Regelung des Pachtvertrages ist zumindest eine Bestätigung der gesetzlichen Rechtsfolge aus § 571 BGB zu sehen.

Gegen die Wirksamkeit des zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrages auf der Grundlage des schriftlichen Vertrages vom 4. September 1990 bestehen auch hinsichtlich der Einhaltung einer etwa erforderlichen Schriftform keine Bedenken. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Errichtung des Pachtvertrages richten sich nach dem Zivilgesetzbuch der DDR. Dieses sieht für die Vereinbarung langfristiger Pachtverträge - im Gegensatz zu § 566 BGB - keine Schriftform vor. Dessen ungeachtet ergeben sich auch unter Anwendung der Maßstäbe der sog. Auflockerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine Bedenken gegen die Wirksamkeit des schriftlichen Pachtvertrages vom 4. September 1990. Sämtliche Essentalia eines Pachtvertrages - Parteien des Pachtvertrages, Pachtgegenstand, Pachtzeit und Pachtzins - sind in der Vertragsurkunde in ausreichender Weise bezeichnet. Dies gilt auch für den Pachtgegenstand. Bei diesem handelt es sich um das zu früherer Zeit vom Kulturbund der DDR betriebene Restaurant des Kulturhauses. Im Gegensatz zu vielen anderen Punkten des zwischen den Parteien bestehenden Pachtverhältnisses gab es hinsichtlich des Umfanges des Pachtgegenstandes bislang - soweit erkennbar - noch keine Rechtsstreitigkeiten.

Auch der in Aussicht genommene Abschluss einer Änderungsvereinbarung auf der Basis der schriftlichen Vereinbarung zwischen dem Beklagten und den Brandenburgischen Kulturbund e.V. vom 15. November 1991 führt nicht zu einer Verletzung der gesetzlichen Schriftform gem. § 566 BGB. Wird ein vor dem Beitritt der DDR im Beitrittsgebiet abgeschlossener Miet- oder Pachtvertrag nach dem Beitritt durch eine schriftliche Nachtragsvereinbarung abgeändert, ist die sog. Auflockerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH NJW 1992, 2238), nach der die gesetzliche Schriftform für das gesamte Vertragswerk gewahrt ist, wenn die Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei den Regelungen des Ursprungsvertrages bleiben, jedenfalls dann anwendbar, wenn der unter Geltung des ZGB der DDR abgeschlossene Ursprungsvertrag den Anforderungen an die Schriftform genügt (vgl. BGH NJW 1999, 2517). Der schriftliche Pachtvertrag vom 4. September 1990 genügt einerseits den Anforderungen an die gesetzliche Schriftform, andererseits hat der Beklagte unstreitig die Vereinbarung vom 15. November 1990 nicht unterzeichnet.

Da der Pachtgegenstand bereits durch die Beschreibung im Text des schriftlichen Pachtvertrages vom 4. September 1990 hinreichend bestimmt ist und über dessen Umfang in der Nachfolgezeit auch unstreitig keinerlei Unstimmigkeiten aufgetreten sind, ist es für den Bestand des Pachtvertrages ohne Bedeutung, dass die von den Parteien in Aussicht genommene Erstellung eines Flächenaufmaßes für den Pachtgegenstand in der Folgezeit unterblieben ist bzw. eine entsprechende Vereinbarung vom Beklagten nicht unterzeichnet wurde. Das im Auftrag des Brandenburgischen Kulturbundes e.V. erstellte Flächenaufmaß erweist sich in diesem Zusammenhang als bloßer Orientierungsbehelf; ihm ist kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu entnehmen, der sich nicht ohnehin schon aus dem Vertragswortlaut selbst ergibt. Es dient lediglich der zeichnerischen Darstellung der Lage und Anordnung der vermieteten Fläche, die sich indes aus dem Vertrag selbst und der ausschließlichen Nutzung der Räume für Gaststättenzwecke selbst hinreichend deutlich ergibt, so dass sich etwa verbleibende Zweifel an der Lage des Pachtgegenstandes innerhalb des Gebäudes im Wege der Auslegung beseitigen lassen (vgl. BGH NJW 1999, 2591 m.w.N.).

Auch die 1. Ergänzung zum Pachtvertrag vom 4. September 1990, die der Beklagte und die Hausverwalterin S... am 4. April 1996 vereinbart haben, berührt die Wirksamkeit des eigentlichen Pachtvertrages nicht. In dieser 1. Ergänzung haben die Parteien mit Zustimmung des Klägers zu 2., der die Ergänzung ebenfalls - noch vor Besitzeinweisung und Eintragung in das Grundbuch - genehmigt hat, die Nutzung von Schuppen und Nebengelassen des eigentlichen Pachtobjektes geregelt. Aus der Präambel dieser Vereinbarung ergibt sich, dass die Parteien durchaus Klarheit darüber hatten, welche Nebenräume und -gelasse der Kläger zu 2. für seinen Gastronomiebetrieb auf dem streitgegenständlichen Grundstück genutzt hat. Die Vereinbarung nimmt Bezug auf den ursprünglichen Pachtvertrag vom 4. September 1990 und modifiziert lediglich die Art und Belegenheit der in Zukunft vom Beklagten zu nutzenden Nebenräume. Damit haben die Parteien die Bestimmung eines abgrenzbaren Teils des Pachtgegenstandes in eine neue Urkunde verlagert, die ihrerseits den Anforderungen des Schriftformerfordernisses gem. § 566 BGB entspricht. Da - wie dargelegt - bereits der ursprüngliche Pachtvertrag vom 4. September 1990 den Pachtgegenstand eindeutig bezeichnet hat und es nicht zum Abschluss weiterer Vereinbarungen mit einer abweichenden Bezeichnung des Pachtgegenstandes gekommen ist, hat die 1. Ergänzungsvereinbarung vom 1. April 1996 gleichfalls keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des ursprünglich abgeschlossenen Pachtvertrages. Die Unterschrift des Klägers zu 2. auf dieser Vereinbarung, die er offensichtlich zu einem Zeitpunkt geleistet hat, zu dem ihn weder der Besitz des Pachtgrundstückes übertragen worden und er auch noch nicht im Grundbuch eingetragen war, zeigt, dass auch der Kläger zu 2. von einer Wirksamkeit des ursprünglichen Pachtvertrages ausgegangen ist. Dies folgt bereits aus der einleitenden Formulierung dieser Vereinbarung, die auf den Pachtvertrag "zwischen dem Brandenburgischen Kulturbund e.V. als Vermieter und Herrn M... D... als Pächter" Bezug nimmt. Damit hat der Kläger zu 2. kundgetan, dass er diesen Pachtvertrag auch in Zukunft für sich als verbindlich ansehen wollte. In § 4.4 Abs. 2 des Kaufvertrages zwischen dem Kläger zu 2. und der JCC war zudem bereits vereinbart worden, dass Vereinbarungen mit den vorhandenen Mietern über Veränderungen der Nutzungen im Haus in Abstimmung mit der Hausverwalterin und dem Kläger zu 2. erfolgen sollten. Ferner sollten nach den Bestimmungen des Kaufvertrages die erlösten Mietzinszahlungen zur Instandsetzung des Gebäudes verwendet werden.

Sämtliche vom Kläger zu 2. ausgesprochene Kündigungen sind unwirksam und haben das bestehende Pachtverhältnis nicht beendet.

Die ausdrücklich als solche bezeichneten ordentlichen Kündigungen des Klägers zu 2. vom 18. August und 12. November 1998 haben das zwischen den Parteien bestehende Pachtverhältnis auf der Grundlage des schriftlichen Pachtvertrages vom 4. September 1990 nicht beendet, weil dieses erst mit Ablauf des Zeitraums, für den es eingegangen ist - am 4. September 2010 -, endet (§ 564 Abs. 1 BGB).

Auch die zahlreichen fristlosen Kündigungen des Klägers zu 2. haben das Pachtverhältnis nicht beendet. Eine Umdeutung dieser Kündigungen in ordentliche Kündigungen kommt nicht in Betracht (§ 564 Abs. 1 BGB), weil dem die zeitliche Befristung des Pachtverhältnisses bis zum 4. September 2010 entgegensteht.

Zu den Kündigungen im Einzelnen:

Wegen der Kündigungen des Klägers vom 4. April, 13. Mai, 20. Mai und 24. Juni 1998 kann zunächst auf die Begründung des landgerichtlichen Urteils, die auch durch das Vorbringen des Klägers in der Berufungsinstanz nicht in Frage gestellt wird, verwiesen werden.

Ein Recht des Klägers zur fristlosen Kündigung gem. § 554 a BGB bestünde nur, wenn es ihm nicht mehr zugemutet werden könnte, am Pachtvertrag länger festzuhalten. Hierfür müsste der Beklagte schuldhaft Vertragspflichten verletzt haben (§§ 276, 287 BGB). Soweit Kündigungsgründe in der Risikosphäre des Klägers gesetzt wurden, rechtfertigen diese eine Kündigung des Pachtverhältnisses nicht. Die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Pachtverhältnisses ist stets anhand einer Interessenabwägung aus einer Gesamtschau des Vertragsverhältnisses nach objektiven Maßstäben zu treffen.

Zu Recht hat das Landgericht zunächst festgestellt, dass der Vortrag zu den Kündigungsgründen seiner Kündigung vom 4. April 1998 unsubstantiiert ist. Selbst bei Wahrunterstellung des Tatsachenvortrags des Klägers kann insoweit eine kündigungsberechtigende Vertragsverletzung des Beklagten nicht festgestellt werden. Es ist nicht zu ersehen, weshalb die Benachrichtigung der Stadtverwaltung P... über Baumfäll- und Abrissarbeiten des Klägers durch den Beklagten eine Verletzung von Pflichten aus dem Pachtverhältnis über das streitgegenständliche Gaststättenlokal darstellen könnte. Als Nutzer eines benachbarten Grundstücks hat auch der Beklagte ein Interesse am Erhalt der ortsüblichen Bebauung und Bepflanzung. Es kann ihm nicht verwehrt werden, die Ordnungsgemäßheit von Bauarbeiten und Eingriffen in die Bepflanzung von Nachbargrundstücken behördlich überprüfen zu lassen. Die Schreiben vom 24. und 25. Februar beinhalten eine Stellungnahme des Beklagten zu den Vorgängen, ohne dass hierin eine Diffamierung des Klägers zu 2. zu sehen ist.

Hinsichtlich der Kündigung vom 13. Mai 1998 hat das Landgericht zutreffend festgestellt, dass der Kläger zu 2. nicht vorgetragen und dargelegt hat, inwieweit der Beklagte für den Artikel in der BILD-Zeitung vom 8. April 1998 verantwortlich ist. Der Kläger zu 2. hätte insoweit im Einzelnen nachvollziehbar darlegen müssen, dass die Initiative zu der Berichterstattung vom Beklagten ausgegangen sei und, dass darüber hinaus der Inhalt des Artikels unzutreffend sei. Dies hat er jedoch nicht vermocht.

Auch die Kündigungserklärung vom 20. Mai 1998 hat das Pachtverhältnis nicht beendet. Im Inhalt der von dem Beklagten auf dem Pachtgelände ausgehängten Schriftstücke kann keine schuldhafte Vertragsverletzung durch den Beklagten gesehen werden. Ein mögliches Verschulden des Beklagten ist bereits deswegen ausgeschlossen oder zumindest als sehr geringfügig zu bewerten, weil die Vertragsverletzung, die in der spöttischen Formulierung des Inhaltes der Aushänge gesehen könnte, durch das eigene Verhalten des Klägers zu 2. als Kündigendem provoziert worden ist (vgl. BGH WM 1986, 60). Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der Kläger zu 2. durch sein Verhalten die weitaus überwiegende Ursache für die Feststellung einer Zerrüttung des Mietverhältnisses gesetzt hat. Auf die Ausführungen im landgerichtlichen Urteil (Bl. 14 und 15) wird insoweit verwiesen. Als derjenige Teil, der die Zerrüttung überwiegend verschuldet hat, kann der Kläger zu 2. nicht wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (§ 554 a BGB) kündigen (vgl. BGH WPM 1981, 331).

Auch das prozessuale Verhalten des Beklagten im einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Potsdam - 32 O 271/98 - stellt keine erhebliche Pflichtverletzung und Störung des Hausfriedens dar. Die hieraus begründete Kündigung des Klägers zu 2. vom 24. Juni 1998 führt nicht zur Beendigung des Pachtvertrages. Alleine der Umstand, dass zwischen den Parteien eine Reihe von Rechtsstreitigkeiten stattgefunden hat, ist für die Feststellung der Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses nicht ausreichend (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 16). Das prozessuale Verhalten des Beklagten in einer dieser Rechtsstreitigkeiten kann nicht zur Begründung einer erheblichen Pflichtverletzung im Rahmen des Pachtverhältnisses herangezogen werden. Die Rückdatierung des Anhanges zum Pachtvertrag - unterstellt diese hat so stattgefunden, wie der Kläger vorträgt - geschah zu einem Zeitpunkt, in dem die vom Landgericht gehörte Zeugin C... V... für den auf Verpächterseite handelnden Brandenburgischen Kulturbund e.V. auftreten durfte. Der Kläger hat nicht vorgetragen, dass die Rückdatierung des Schriftstückes zu einem Zeitpunkt stattfand, zu dem bereits abzusehen war, dass dieses in einer Rechtsstreitigkeit zwischen dem Kläger zu 2. und dem Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt Bedeutung haben und für den Kläger zu 2. nachteilig sein könnte.

Soweit der Kläger zu 2. das Pachtverhältnis im Schriftsatz I. Instanz vom 30. Juli 1999 in dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Potsdam - 10 O 248/99 - wegen Zerrüttung des Pachtverhältnisses aufgrund erheblicher Vertragsverletzungen durch den Beklagten gekündigt hat, ist auch diese Kündigung unwirksam. Bezüglich der vom Kläger zu 2. behaupteten Anschwärzung seiner Person durch den Beklagten bei der Presse steht dem Kläger zu 2. kein Kündigungsgrund zur Seite. Es ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Gründung "eines Freundeskreises V... K... " den Kläger zu 2. in seinen Rechten beeinträchtigen könnte. Aus dem Zeitungsausschnitt der P... vom 30. September 1998 kann nur entnommen werden, dass der Beklagte einen Freundeskreis gegründet hat, um etwaige Gerichts- und Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit Rechtsstreitigkeiten der Parteien entstehen könnten, aufbringen zu können. In der Gründung einer solchen Vereinigung kann grundsätzlich nichts ehrenrühriges gesehen werden. Soweit der Kläger zu 2. behauptet, dass der Beklagte für eine "Pressekampagne" gegen ihn, den Kläger zu 2., in P... verantwortlich sei, fehlt jeder substantiierte Vortrag. Der Kläger zu 2. hätte im Einzelnen darlegen müssen, welche unzutreffende, nachteilige oder anschwärzende Berichterstattung durch den Beklagten veranlasst worden sei. Hierzu hätte er neben der Bezeichnung des beanstandeten Presseartikels angeben müssen, von wem dieser Artikel stammt und auf welche Weise der Beklagte konkret auf das Erscheinen des jeweiligen Presseartikels Einfluss genommen haben soll. Insoweit fehlt nachvollziehbarer Vortrag des Klägers zu 2.. Auch das Anbringen zweier Hinweisschilder an einem vom Kläger zu 2. aufgestellten Bauzaun durch den Beklagten berechtigt den Kläger zu 2. nicht, das Pachtverhältnis fristlos zu kündigen. Dieser muss hinnehmen, dass der Beklagte versucht, durch ironische Formulierung des Textes auf den Hinweisschildern, seinen potentiellen oder angemeldeten Gästen die jeweilige Situation auf dem Pachtgrundstück - unvorhergesehene Absperrungen, Ablagerung von Baustoffen oder Müll etc. - auf humorvoller Art und Weise zu erklären. Die Wortwahl des Beklagten hält sich hierbei noch im Bereich des für den Kläger zu 2. zumutbaren. Ein Kündigungsgrund ist nicht gegeben. Die eigenmächtige Entfernung von Bauholz durch den Beklagten am 21. Mai 1998 nach Ergehen einer einstweiligen Verfügung zugunsten des Kläger zu 2. beim Landgericht Potsdam - 12 O 228/99 - stellt ebenfalls keinen Kündigungsgrund dar. Der Abschluss eines Vergleichs in diesem Verfahren in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Potsdam vom 15. Juni 1999, in dem die Parteien das Abstellen von Baumaterialien im Foyer des streitgegenständlichen Gebäudes geregelt haben, steht einer Kündigung des Pachtverhältnisses aus diesem Grunde entgegen. Es verstieße gegen Treu und Glauben, wenn der Kläger zu 2. nach Abschluss dieses Vergleiches, in dem er die Forderungen des Beklagten hinsichtlich des Lagerns von Baumaterial im Wesentlichen akzeptiert hat, das einmalige eigenmächtige Wegschaffen von Baumaterialien durch den Beklagten, das im Zusammenhang mit der einstweiligen Verfügung stattfand, zum Kündigungsgrund der schriftlichen Kündigung vom 30. Juli 1999 macht.

Soweit der Kläger seine fristlose Kündigung auf einen Zahlungsverzug des Beklagten mit Pachtzinszahlungen in Höhe von 29.416,00 DM und einer Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung vom 3. November 1999 über 91.400,00 DM begründet hat, ist auch diese im Schreiben des Klägers zu 2. vom 30. September 1999 enthaltene Kündigung wirkungslos. Der behauptete Pachtzinsrückstand in Höhe von 29.416,00 DM ist nicht nachvollziehbar. Es handelt sich bei diesem behaupteten Betrag um einen Saldo, der weder im Berufungsbegründungsschriftsatz noch im Schreiben des Klägers zu 2. vom 30. September 1999 im Einzelnen aufgeschlüsselt worden ist. Es kann daher nicht festgestellt werden, mit welchen Pachtzinszahlungen der Beklagte im Zahlungsrückstand sein soll, so dass ein Vorliegen eines Kündigungsgrundes aus § 554 Abs. 1 BGB nicht festgestellt werden kann. Hinsichtlich der Nebenkostennachforderung des Klägers zu 2. hat der Beklagte ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Vorlage einer nachvollziehbaren und ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung geltend gemacht. Der Kläger zu 2. hat weder außerhalb noch im Rechtsstreit selbst bislang eine Betriebs- und Nebenkostenabrechnung vorgelegt, die den vertraglichen Vereinbarungen in § 3 des Pachtvertrages vom 4. September 1990 entspricht. Dem Beklagten steht insoweit ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB zu. Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts durch den Beklagten schließt dessen Zahlungsverzug aus. Ein Kündigungsgrund gem. § 554 Abs. 1 liegt nicht vor.

Die mit Schreiben des Klägers zu 2. vom 17. Dezember 1999 gegenüber der Prozessbevollmächtigten I. Instanz des Beklagten ausgesprochene Kündigung wegen einer angeblichen Bedrohung durch vom Beklagten beauftragte Arbeiter im Heizungsraum des Pachtobjektes ist ebenfalls unwirksam. Soweit diese Kündigung mit einer angeblichen Bedrohung durch Arbeiter begründet wird, steht dem bereits entgegen, dass der Kläger zu 2. nicht dargelegt hat, dass der Beklagte die betreffenden Arbeiter - bei Unterstellung des weiteren Vortrags des Klägers zu 2. hinsichtlich der behaupteten Drohung als wahr - hierzu beauftragt habe oder dieser ein solches Verhalten bereits im Vorhinein gebilligt oder befürwortet habe. Der gesamte Vortrag des Klägers zu 2. hierzu ist unsubstantiiert und wird auch durch die vorgelegte Anzeige bei der P... er Polizei nicht belegt. Soweit der Kläger zu 2. die Kündigung darauf stützt, dass der Beklagte nicht eigenmächtig selbst oder durch andere an der Heizung hätte Hand anlegen dürfen, steht dem bereits entgegen, dass der Kläger zu 2. unter Berücksichtigung der Jahreszeit und des bevorstehenden Weihnachtsgeschäftes an einer zügige Schadensbehebung interessiert sein musste. Eine Untersuchung einer etwaigen Schadensstelle durch den Beklagten oder durch von ihm beauftragte Handwerker stand somit auch im Interesse des Klägers zu 2., der damit rechnen musste, sich gegenüber dem Beklagten bei einer fortdauernden Nichtbeheizung der Gaststättenräume schadensersatzpflichtig zu machen. Mag das Betreten der Heizräume durch den Beklagten oder durch von diesem beauftragte Handwerker auch eine Eigenmächtigkeit darstellen, so ist diese jedoch nicht derart schwerwiegend, dass eine fristlose Kündigung auf sie gestützt werden könnte, ohne dass der Kläger zu 2. den Beklagten wegen eines derartigen Verhaltens vorher abgemahnt hätte. Eine derartige Abmahnung wäre auch unter Berücksichtigung der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Zerrüttung des Verhältnisses zwischen den Vertragsparteien erforderlich gewesen. Das beanstandete Verhalten des Beklagten zielte unter Berücksichtigung der Gesamtumstände darauf, den Pachtgegenstand auch für den Kläger zu 2. zu erhalten. Es liegt auf der Hand, dass bei einer Nichtbeheizung eines Gebäudes in den Wintermonaten auch innerhalb weniger Tage schwere Schäden durch Frosteinwirkung auftreten können. In Anbetracht dessen ist das Fehlverhalten des Beklagten als äußerst geringfügig anzusehen.

Auch die schriftliche Kündigung des Klägers zu 2. vom 4. Januar 2000 hat das zwischen den Parteien bestehende Pachtverhältnis nicht beendet. Dieses kann als Dauerschuldverhältnis auch gem. § 554 a BGB von einer Vertragspartei fristlos gekündigt werden, wenn die Fortsetzung des Vertrages dieser Partei nicht mehr zugemutet werden kann. Hierzu müsste der Beklagte schuldhaft seine Vertragspflichten verletzt haben und diese Vertragsverletzung müsste so schwerwiegen, dass dem Kläger zu 2. die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. Bub/Treier-Grapenthin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV/187 ff. m.w.N.). In der Regel kann ein Pachtverhältnis einer Vertragspartei nicht mehr zugemutet werden, wenn das Vertrauensverhältnis durch Vertragsverletzungen der anderen Seite so beeinträchtigt ist, dass die Durchführung des Vertrages gefährdet erscheint (vgl. BGH ZMR 1978, 207 ff. m.w.N.). Maßgebend ist hierbei eine Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortsetzung wesentlichen Umstände, die auch das Verhalten des Klägers zu 2. als Kündigenden einschließen muss. Demjenigen, der die Zerrüttung des vertraglichen Vertrauensverhältnisses überwiegend verschuldet hat, steht kein Kündigungsrecht zu (vgl. BGH NJW 1981, 1264; KG ZMR 1998, 279). Im Rahmen der erforderlichen Gesamtschau des Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien muss festgestellt werden, das vertragswidriges Verhalten ab Eintritt des Klägers zu 2. in das Pachtverhältnis überwiegend auf dessen Seite festzustellen ist. Beispielhaft sei hier auf den vom Senat abschließend entschiedenden Rechtsstreit über die Beheizung der Restauranträume im Winter 1999/2000 hingewiesen - 3 U 71/99 - (Landgericht Potsdam 12 O 481/99). Durch Urteil des Senats, das die Entscheidung des Landgerichts Potsdam teilweise bestätigte, wurde der Kläger zu 2. verurteilt, für eine ausreichende Beheizung der Restaurant- und Büroräume der Gaststätte zu sorgen, nachdem er zuvor aus eigenem Gutdünken heraus durch technische Maßnahmen eine ausreichende Beheizung verhindert hatte. Im Rechtsstreit 3 U 212/98 hat der Senat die Berufung des Klägers zu 2. gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 10. August 1998 - 32 O 294/98 - als unzulässig verworfen. Durch dieses Urteil hat das Landgericht Potsdam eine einstweilige Verfügung gegen den Kläger zu 2. bestätigt. Durch diese wurde ihm aufgegeben, eine auf der Seeseite des streitgegenständlichen Grundstücks um die Gartenterrasse des Restaurant errichtete 1 m hohe Mauer aus 26 Eisenbetonwinkeln sofort zu entfernen. Ihm wurde untersagt, in Zukunft vergleichbare Bauwerke zu errichten oder den Zugang in sonstiger Weise durch Anhäufung von Baumaterialien zu verhindern. In der Sache 3 U 217/98 vor dem erkennenden Senat erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der mündlichen Verhandlung übereinstimmend für erledigt und stellten wechselseitige Kostenanträge. Durch Beschluss des Senats wurde der Kläger zu 2. verurteilt, die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen. Das Landgericht hatte in seinem am 10. August 1998 verkündeten Urteil - 32 O 305/98 - seine einstweilige Verfügung vom 30. Juni 1998 bestätigt, wonach dem Kläger zu 2. aufgegeben wurde, die Nutzung des großen Saales durch den Beklagten an 20 Tagen im Zeitraum vom 1. Juli bis 24. September 1998 zu dulden, eine an der Eingangstür des großen Saales angenagelte Spanplatte sofort wieder zu entfernen und vergleichbare Aktionen für die Zukunft zu unterlassen sowie eine Türklinke an der zweiten Eingangstür des großen Saales wieder anzubringen. Ferner wurde ihm aufgegeben, sämtliche Maßnahmen zur Schließung der vor dem Foyer im Erdgeschoss zum großen Saal führenden ersten Eingangstür bis zum 24. September 1998 zu unterlassen. Bereits diese Aufzählung von Gerichtsentscheidungen, die Vertragsverletzungen des Klägers zu 2. dokumentieren, rechtfertigt die Annahme des Senats, dass die Zerrüttung des Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien derzeit im Wesentlichen auf das Verhalten des Klägers zu 2. zurückzuführen ist. Zwar ist festzustellen, dass sich der Beklagte ebenfalls nicht ausnahmslos vertragstreu verhält, wenn er ungeprüfte oder für ihn nicht beweisbare Behauptungen über das Verhalten des Klägers zu 2. öffentlich verbreitet. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der auf dem für Gäste des Restaurants bestimmten Flugblatt zu entnehmenden Behauptungen, dass der Kläger zu 2. Toilettenbecken "zubetoniert" und giftige Lacke im Foyer des Gebäudes ausgekippt habe. Bei einer Gesamtwürdigung erreichen diese beiden Behauptungen jedoch nicht die Schwere der dokumentierten Vertragsverletzungen des Klägers zu 2.. Es wäre nicht gerechtfertigt, eine fristlose Kündigung des Klägers zu 2. wegen dieser beiden Behauptungen als begründet anzusehen. Dies gilt umso mehr, als dem Beklagten durch nachfolgende einstweilige Verfügungen des Landgerichts Potsdam das Aufrechterhalten dieser Behauptungen untersagt wurde und er sich - offensichtlich - in der Folgezeit an diese Untersagungsverfügung gehalten hat.

Die Tatsache, dass der Beklagte eine Presseveranstaltung am 3. Januar 2000 in den streitgegenständlichen Räumen abgehalten hat, berechtigt den Kläger zu 2. ebenfalls nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund (§ 554 a BGB). Die Nutzung der Räume für Versammlungen ist vom Pachtzweck gedeckt. Soweit der Kläger zu 2. behauptet, diese Versammlung habe einzig den Zweck gedient, ihn zu verleumden, ist dieser Vortrag zu unsubstantiiert, um die Folgen einer fristlosen Kündigung allein an die Tatsache des Abhaltens der Veranstaltung zu knüpfen. Der Kläger zu 2. hätte im Einzelnen darlegen und unter Beweis stellen müssen, welche nachteiligen unzutreffenden Tatsachenbehauptungen der Beklagte anlässlich dieser Veranstaltung über ihn verbreitet haben soll. Derartiger Vortrag des Klägers zu 2. fehlt. Soweit dieser behauptet, der Beklagte habe bei dieser Veranstaltung sog. Schmähkritik über ihn verbreitet, gilt dasselbe. Er trägt insoweit nur vor, dass er in der Folge dieser Pressekonferenz von zahlreichen Journalisten angerufen worden sei, die ihn auf das Vertragsverhältnis mit dem Beklagten angesprochen hätten. Auch hierzu hätte der Kläger zu 2. detailliert vortragen müssen, welcher Journalist ihm welche bestimmte Äußerung herabwürdigenden Inhalts aus der Pressekonferenz zugetragen habe.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92, 97 Abs. 1 ZPO.

Soweit die Klägerin zu 1. ihre Klage in I. Instanz und nach Berufungseinlegung auch ihre Berufung in der Berufungsinstanz zurückgenommen hat, folgt ihre Kostentragungspflicht aus §§ 269 Abs. 3, 515 Abs. 3 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung