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4 U 133/04 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 16.02.2005

verkündet am 16.02.2005

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 26.01.2005 durch

die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht..., die Richterin am Oberlandesgericht ... und die Richterin am Oberlandesgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 30.07.2004 abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe:

I.

Der Kläger nimmt die Beklagten auf Rückzahlung von 30.000,- € in Anspruch, die er als Gegenleistung für die Bewilligung einer Dienstbarkeit zur Übernahme einer Abstandsfläche auf dem Grundstück der Beklagten gezahlt hat. Die Beklagten beanspruchen im Wege der Hilfswiderklage die Bewilligung der Löschung der eingetragenen Dienstbarkeit.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 30.07.2004 antragsgemäß stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Es hat ausgeführt, die Vereinbarung der Parteien vom 07.11.2002 sei gemäß § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliches Rechtsgeschäft nichtig. Da der Verkehrswert der von der Übernahme der Abstandsflächen betroffenen Fläche von 7 qm auf dem Grundstück der Beklagten 40,- € /qm, insgesamt also 280,- €, betragen habe, bestehe zweifellos ein grobes Missverhältnis zwischen der Leistung der Beklagten und der Gegenleistung des Klägers in Höhe von 30.000,- €, die 4.285,71 € /qm der betroffenen Grundstücksfläche ausmache. Es könne allerdings nicht allein auf dieses Verhältnis abgestellt werden. Es müsse vielmehr beachtet werden, dass die Beklagten sich rechtlich gegen die Übernahme der Abstandsflächen hätten wehren können. Deshalb sei nach der bestehenden Sozial- und Rechtsmoral nicht zu beanstanden, dass die Beklagten, die sich durch den Bau beeinträchtigt fühlten, die Bewilligung nicht zum Verkehrswert erteilen wollten. Auch unter Beachtung dieser Situation könne eine Mehrforderung jedoch nur in Höhe des fünffachen des Verkehrswertes als verhältnismäßig erscheinen. Da die Beklagten den Bereich der betroffenen Grundstücksfläche baulich nicht nutzen könnten, da sie ihrerseits die Abstandsfläche zum klägerischen Grundstück wahren müssten, bestehe ihre Einschränkung lediglich in einer beschränkten gärtnerischen Nutzung. Eine andere Beurteilung komme lediglich dann in Betracht, wenn der Kläger einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil aus der Überschreitung der Abstandsflächen ziehe. Dies sei jedoch nicht der Fall. Hinsichtlich des Vorteils sei auf den genehmigten Bau und nicht auf die ursprünglich vorhandene Altbebauung abzustellen, weil die Baugenehmigung unter Beachtung der Abstandsflächen erteilt worden sein müsse. Der Kläger habe durch die Vorlage der Anlagen zum Schriftsatz vom 19.05.2004 auch nachgewiesen, dass es im Verhältnis zur ursprünglichen Baugenehmigung zu keiner Vergrößerung der Wohnfläche oder Erhöhung der Anzahl der Wohnungen gekommen sei. Es komme auch nicht darauf an, ob der Kläger die Lage selbst verschuldet habe. Auch eine vom Kläger selbst verschuldete Lage dürfe von den Beklagten nicht wie erfolgt ausgenutzt werden.

§ 814 BGB gelte nicht, da der Kläger erkennbar nicht freiwillig, sondern zur Vermeidung von wirtschaftlichen Nachteilen gezahlt habe.

Die Widerklage habe keinen Erfolg. Das Erfüllungsgeschäft der Beklagten werde von der Nichtigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB nicht erfasst. Der Rechtsgrund sei auch nicht nachträglich weggefallen. Zwar bestehe die Verpflichtung aus dem schuldrechtlichen Vertrag nicht mehr, da dieser nichtig sei. Gleichwohl bestehe der baurechtliche Anlass, aus dem die Dienstbarkeit bewilligt worden sei. Es wäre unbillig und rechtsmissbräuchlich, den Beklagten die Löschung zu bewilligen, da diese mit ihrer nicht von der Nichtigkeit erfassten Erklärung entscheidend zur Verwirklichung des veränderten Um- und Ausbaus des klägerischen Hauses beigetragen hätten. Der Kläger schulde den Beklagten für die bestehende Dienstbarkeit lediglich noch ein angemessenes Entgelt.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung, mit der sie sowohl ihr Ziel der Klageabweisung als auch hilfsweise im Wege der Widerklage ihr Ziel der Bewilligung der Löschung der Dienstbarkeit weiter verfolgen.

Sie machen geltend, das Landgericht habe bei der Feststellung des groben Missverhältnisses im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB nicht Leistung und Gegenleistung verglichen, sondern den Vorteil, den die Beklagten durch die Zahlung des Klägers erlangt haben, mit dem vermeintlichen Nachteil, den sie durch die Grunddienstbarkeit erlitten haben. Tatsächlich habe die Gegenleistung darin bestanden, dem Kläger den Weiterbau des Objektes ohne Teilabriss und die spätere Nutzung des Objektes in der baurechtwidrigen Form zu gestatten. Diese Gegenleistung, auf die der Kläger keinen Anspruch gehabt habe, stelle wertmäßig für den Kläger einen Betrag dar, der die von ihm erbrachte Leistung um ein Vielfaches überschreite. Darüber hinaus könne ein auffälliges Missverhältnis wegen der erheblichen Nachteile bei den Beklagten, die um ein Vielfaches höher seien als der Verkehrswert der betroffenen Grundstücksfläche, nicht angenommen werden. Die Rückforderung sei auch gemäß § 814 BGB ausgeschlossen. Es dränge sich der Eindruck auf, dass der Kläger bereits bei Abschluss der Vereinbarung vom 07.11.2002 die Rückforderung im Auge gehabt habe.

Auch die Argumentation des Landgerichts zur Widerklage überzeuge nicht. Sie laufe auf die Annahme hinaus, dass die Beklagten auf jeden Fall zur Bewilligung der Grunddienstbarkeit verpflichtet gewesen wären. Dies sei jedoch nicht der Fall. Es bestehe für den Kläger auch aus Treu und Glauben kein Anspruch auf Gewährung der Grunddienstbarkeit, da er es gewesen sei, der den baurechtswidrigen Zustand zu verantworten habe. Schließlich sei die Entscheidung des Landgerichts inkonsequent, da es den Beklagten jedenfalls eine angemessene Entschädigung für die Gewährung der Grunddienstbarkeit hätte zusprechen müssen.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 30.07.2004

1. die Klage abzuweisen,

2. den Kläger im Wege der Hilfswiderklage zu verurteilen, die Löschungsbewilligung für die Grunddienstbarkeit - Übernahme der Abstandsflächen des Grundstücks Flur 8, Flurstück 348, Lebus, Blatt 1 - zu erteilen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Sachvortrags. Er macht insbesondere geltend, als Gegenleistung sei nur die Bewilligung der Grunddienstbarkeit zur Übernahme der Abstandsflächen als solche anzusehen. Die Vergütung für die Übernahme von Abstandsflächen werde regelmäßig nach dem Wert der betroffenen Flächen entweder in Form einer einmaligen Abfindung oder in Form einer angemessenen Verzinsung bestimmt.

II.

Die Berufung ist zulässig; sie hat auch in der Sache - bereits mit dem Hauptantrag - Erfolg.

Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch, für den als Grundlage nur § 812 Abs. 1, S. 1, 1. Alt. BGB in Betracht kommt, auf Rückzahlung der an die Beklagten gezahlten 30.000,- € nicht zu.

Rechtsgrund für die in der Zahlung der 30.000,- € liegende Leistung des Beklagten ist die Vereinbarung vom 07.11.2002. Diese Vereinbarung ist - entgegen der Auffassung des Klägers, der das Landgericht gefolgt ist - wirksam.

Die Vereinbarung ist weder gemäß § 138 Abs. 1 BGB noch gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig.

Sowohl ein wucherisches (§ 138 Abs. 2 BGB) als auch ein wucherähnliches (§ 138 Abs. 1 BGB) Rechtsgeschäft setzt ein mit den guten Sitten nicht mehr zu vereinbarendes Missverhältnis zwischen dem Wert der Leistung und dem Wert der Gegenleistung voraus, das regelmäßig dann anzunehmen ist, wenn der Wert der Leistung denjenigen der Gegenleistung um ca. 100 % übersteigt.

Ein derartiges Missverhältnis besteht hier zwischen dem Wert der Leistung des Klägers in Form der an die Beklagten gezahlten 30.000,- und dem Wert der Gegenleistung der Beklagten in Form der Bestellung einer Grunddienstbarkeit zur Übernahme von Abstandsflächen auf ihrem Grundstück nicht.

Der Wert der Bestellung der Grunddienstbarkeit zur Übernahme der Abstandsflächen ist nämlich entgegen der Auffassung des Klägers nicht - jedenfalls nicht allein - anhand des Verkehrswertes der von der Grunddienstbarkeit betroffenen Grundstücksfläche von 7 qm zu bemessen. Bei der Feststellung des Wertes der Bestellung der Grunddienstbarkeit ist vielmehr im vorliegenden Fall auch zu berücksichtigen, dass der Kläger einen zusätzlichen Vorteil dadurch erlangt hat, dass er die Kosten für den Teilabriss des von ihm bereits errichteten Gebäudes erspart hat, die er selbst mit 40.000,- € beziffert hat.

Zwar sind nach der Rechtsprechung des BGH für die Beurteilung eines Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nur die objektiven Werte der jeweiligen Leistungen maßgeblich (vgl. nur BGH NJW 2002, 429 ff.), nicht dagegen die Motive, die zu einem Vertragsschluss führen (BGH NJW-RR 1993, 198 ff.). Dies ändert jedoch nichts daran, dass bei der Bewertung einer Leistung sämtliche zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Vorteile zu berücksichtigen sind, die dem Vertragspartner gewährt werden (BGH a.a.O.).

Nach diesen Grundsätzen kann dahinstehen, ob der objektive Wert der Bestellung einer Grunddienstbarkeit zur Übernahme von Abstandsflächen in Vereinbarungen zwischen Grundstücksnachbarn regelmäßig an dem Verkehrswert der von der Grunddienstbarkeit betroffenen Grundstücksfläche orientiert wird. Für die Richtigkeit dieses Maßstabes spricht immerhin der Umstand, dass dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks durch die Grunddienstbarkeit Befugnisse eingeräumt werden, die er anderenfalls nur durch den Erwerb des Eigentums an den Grundstücksflächen erlangen könnte. Wird eine entsprechende Vereinbarung mit dem Grundstücksnachbarn vor Beginn einer zur Überschreitung der Abstandsflächen führenden Baumaßnahme getroffen, erlangt der Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks auch keinen über die ihm eingeräumte Möglichkeit zur Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks hinausgehenden Vorteil. Gerade darin unterscheidet sich jedoch die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung von anderen Vereinbarungen über die Bestellung einer Grunddienstbarkeit zur Übernahme von Abstandsflächen.

Der Kläger hat nämlich zum konkreten Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen den Parteien durch die Bestellung der Grunddienstbarkeit nicht nur die vorgenannten Vorteile erlangt, sondern darüber hinaus den - ebenfalls objektiv bewertbaren - Vorteil, das von ihm bereits errichtete Gebäude, das bei einer Fortführung der Baumaßnahme ohne die Bestellung der Grunddienstbarkeit zu einem rechtswidrigen Eingriff in die Eigentumsrechte der Beklagten geführt hätte, nicht zumindest teilweise abreißen zu müssen. Der Wert dieses bezifferten Abrisskosten ist deshalb im Vorteils in Form der vom Kläger selbst mit 40.000,- € vorliegenden Fall in die Beurteilung des objektiven Wertes der Gegenleistung der Beklagten mit einzubeziehen.

Der Einbeziehung des Wertes der Teilabrisskosten in die Bewertung der Gegenleistung der Beklagten kann der Kläger - unabhängig davon, dass dieser Vortrag von den Beklagten bestritten wird - auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass er angesichts der zunächst erteilten Baugenehmigung und des Umstandes, dass er weder durch den von ihm beauftragten Architekten, noch durch die zuständige Baubehörde rechtzeitig darauf hingewiesen worden sei, dass die Baumaßnahme nicht ohne Überschreitung der Abstandsflächen durchgeführt werden könne, die bis zur Anordnung des Baustopps vom 02.10.2002 entstandene Situation nicht verschuldet habe. Dies ändert nichts daran, dass der Kläger nach den objektiven Gegebenheiten zum Zeitpunkt der Vereinbarung mit den Beklagten den in der Ersparnis der Abrisskosten liegenden Vorteil erlangt hat.

Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn die Beklagten verpflichtet gewesen wären, die Überschreitung der Abstandsflächen durch die Baumaßnahme des Klägers zu dulden. Nur dann könnte es den Beklagten nämlich unter dem Gesichtspunkt eines treuwidrigen Ausnutzens der Situation des Klägers gemäß § 242 BGB verwehrt sein, sich darauf zu berufen, dass der Kläger durch die Bestellung der Grunddienstbarkeit zur Übernahme der Abstandsflächen auch die Kosten des Teilabrisses erspart hat. Eine solche Duldungspflicht bestand für die Beklagten jedoch nicht.

Diese könnte sich nur aus § 912 Abs. 1 BGB ergeben, der im Falle der Überschreitung von Abstandsflächen durch den Eigentümer eines Nachbargrundstückes entsprechend anwendbar ist. Eine Duldungspflicht gemäß § 912 Abs. 1 BGB setzt jedoch voraus, dass dem überbauenden Grundstückseigentümer zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung weder Vorsatz, noch grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt und wenn der Nachbar darüber hinaus nicht vor oder nach der Grenzüberschreitung Widerspruch eingelegt hat. Die Erhöhung des vom Kläger errichteten Gebäudes, die dazu geführt hat, dass die nach § 6 BbgBauO einzuhaltenden Abstandsflächen auf dem Grundstück der Beklagten liegen, ist erst nach der Aufhebung des Baustopps mit der Erteilung der 4. Nachtragsgenehmigung vom 15.11.2002 erfolgt. Zu diesem Zeitpunkt wusste der Kläger jedoch spätestens aufgrund der Bauordnungsverfügung positiv, dass bei dem von ihm geplanten Bauvorhaben die Abstandsflächen zum Grundstück der Beklagten überschritten wurden. Hätten die Beklagten sich nicht am 07.11.2002 zur Bestellung der Grunddienstbarkeit verpflichtet, hätte der Kläger deshalb bei der Überschreitung der Abstandsflächen vorsätzlich gehandelt. Den Beklagten hätte ein Anspruch auf Beseitigung der Überschreitung gemäß § 1004 BGB zugestanden.

Ist danach in die Bewertung der Gegenleistung der Beklagten auch der Wert der vom Kläger ersparten Abrisskosten in Höhe von 40.000,- € einzubeziehen, so steht diese Gegenleistung nicht in einem eine Sittenwidrigkeit zu Lasten des Klägers begründenden Missverhältnis zu der von ihm an die Beklagten erbrachten Leistung von 30.000,- €.

Darauf, ob auch die weiteren vom Kläger ersparten Kosten für einen Wiederaufbau des Gebäudes unter Einhaltung der Abstandsflächen bei der Bestimmung des Wertes der Gegenleistung der Beklagten zu berücksichtigen sind - dies dürfte abzulehnen sein -, kommt es deshalb ebenso wenig an, wie auf die weiteren zwischen den Parteien in Bezug auf die Klage und die Hilfswiderklage streitigen Fragen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Für die Zulassung der Revision besteht kein Anlass, da die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 ZPO nicht vorliegen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 30.000,- € festgesetzt.

Ende der Entscheidung