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4 U 28/00 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 18.4.2001

verkündet am 18.4.2001

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 04. April 2001 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Frechen, den Richter am Oberlandesgericht Pliester und die Richterin am Landgericht Rieckhof

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das am 22, Dezember 1999 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt/Oder - Az.: 17 O 226/99 - abgeändert.

Es wird festgestellt, dass dem Kläger gegenüber der Beklagten ein Ankaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks S allee, W, Gemarkung W, Flur, Flurstücke 280 und 285, eingetragen im Grundbuch von W, Amtsgericht S Blatt, nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum halben Bodenwert gemäß § 68 Abs. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht.

Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 16.000,00 DM abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Der Kläger begehrt von der Beklagten die Feststellung der Berechtigung nach dem SachenRBerG.

Der Kläger ist Verwalter in dem Gesamtvollstreckungsverfahren über das Vermögen der K genossenschaft F, die ihrerseits - wie in zweiter Instanz unstreitig geworden ist - Rechtsnachfolgerin der K genossenschaft S ist.

Die im Klageantrag genannten Grundstücke standen bis 1990 im Eigentum des Volkes. Rechtsträger war der Rat der Gemeinde W. Nunmehr ist die Beklagte als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die Grundstücke sind mit einer Verkaufshalle bebaut, für die zurzeit ein Mietvertrag mit dem Kläger als Vermieter besteht (Vertrag Bl. 91 d.A.). Dem Bau und der Nutzung des Gebäudes liegen folgende Vorgänge zu Grunde:

Am 23. März 1984 schloss der Rat der Gemeinde W mit dem VEB B einen Kommunalvertrag (Bl. 57 d.A.), in dem es unter anderem heißt: "Das B unterstützt den Rat beim Aufbau einer Verkaufseinrichtung in der Gemeinde durch Bereitstellung von Baumaterialien, die Bereitstellung von wertgeminderten Wand- und Deckenplatten und durch Bauleistungen in einzelnen Gewerken. (...) Der Rat stellt das Gebäude und Grundstück (...) dem Betrieb unbefristet zur kostenlosen Nutzung zur Verfügung. (...) Dem Kommunalvertrag liegt die Verordnung über Vertragsbeziehungen zugrunde." In dem bauordnungsrechtlichen Prüfbescheid vom 07. Mai 1987 (Bl. 11 d.A.) ist der Rat der Gemeinde als Investitionsauftraggeber ausgewiesen, der VEB als Projektant. Unter "H Bau" ist in dem Prüfbescheid aufgeführt: "Eigenleistungen des Rates der Gemeinde". Nach Errichtung der Kaufhalle wurde diese von der Rechtsvorgängerin der Gemeinschuldnerin, der K genossenschaft Kreis S, ab Oktober als Verkaufsstätte genutzt. Nachfolgende Bemühungen der K genossenschaft, die Rechtsträgerschaft an dem Objekt zu erlangen, blieben erfolglos. Insoweit hat der K unter dem 05. April 1988 (Bl. 60 d.A.) an das B geschrieben: "Durch die staatliche Plankommission des Rates des Kreises S sind wir darüber informiert worden, dass für die Bauarbeiterversorgungseinrichtung in W, die wir als K zur Versorgung der Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs nutzen, der Antrag auf Rechtsträgerwechsel im Jahr 1989 vollzogen werden sollte. Diesbezüglich müssen wir uns mit unserem übergeordneten Organ, dem K bezirksverband, in Verbindung setzen und das Ergebnis der Absprachen würden wir Ihnen dann schriftlich mitteilen. Wir bitten Sie aber, uns eine Nutzungsvereinbarung von Beginn der Nutzung Okt. 87 zuzusenden. Mit sozialistischem Gruß (...)" Am 04. August 1987 teilte die K genossenschaft dem VEB mit: "In Vorbereitung des Planentwurfes 1990 haben wir (...) die Ablösung der Versorgungseinrichtung in W für 1990 eingeplant. Für die Abgabe des Jahresplans 1990 erbitten wir von Ihnen den genauen Wert des Objekts, der 1990 noch zu Buch steht. Mit sozialistischem Gruß (...)".

Am 10. Mai 1990 richtete der VEB B (nunmehr unter der Bezeichnung VEB E B gesellschaft ) an den Konsum eine Rechnung (Bl. 14 d.A.) wie folgt: "Wir berechnen Ihnen für Ihr Objekt Versorgungseinrichtung in W Bauleistungen in Höhe von 210.037,- M. Der Miet- und Nutzungsvertrag tritt mit der Bezahlung der Rechnung außer Kraft." Der Kläger behauptet, die Rechtsvorgängerin der Gemeinschuldnerin habe diese Rechnung bezahlt.

Nachfolgend, am 28. Mai 1990, stellte die K genossenschaft einen "Antrag auf Rechtsträgernachweis" an den Rat der Gemeinde wie folgt: "Die K genossenschaft S stellt den Antag für das käuflich erworbene Objekt im Mai 1990 den Rechtsträgernachweis für das volkseigene Grundstück zu erwerben. (...)" (Bl. 68 d.A.). In dem Nachweis der Zugänge an Grundmitteln für das 1. Halbjahr 1990 (Bl. 62 d.A.) ist eine Versorgungseinrichtung mit 210.037,- M aufgeführt.

Der Kläger hat behauptet,

entsprechend allgemein üblicher Praxis sei der Bau der Kaufhalle so gehandhabt worden, dass zunächst der Rat der Gemeinde beim VEB B den Auftrag erteilt habe und die Erstellungskosten sodann im Wege der Refinanzierung direkt von der K genossenschaft S gegenüber dem VEB ausgeglichen worden seien. Zum Beleg bezieht er sich unter anderem auf die Eidesstattliche Versicherung des ehemaligen Vorstandsvorsitzenden B vom 20. Juni 1996 (Bl. 8 d.A.).

Es sei geplant gewesen, im zeitlichen Zusammenhang mit dem vorliegenden einen zweiten Kommunalvertrag zwischen dem Rat der Gemeinde und der K genossenschaft zu schließen. Hierzu sei es nur deshalb nicht gekommen, weil sich die Bereitstellung von K Eigenmitteln verzögert habe. Lediglich die Inneneinrichtung sei 1987 zur Höhe von 99.817,76 M bezahlt worden. Wegen der zeitlichen Verzögerung habe die K genossenschaft eine Nutzungsvereinbarung direkt mit dem VEB geschlossen.

Der Kläger hat beantragt,

1. festzustellen, dass ihm gegenüber der Beklagten ein Ankaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks S allee, W, Gemarkung W, Flur Flurstücke 280 und 285, eingetragen im Grundbuch von W, Amtsgericht S, Blatt, nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum halben Bodenwert gemäß § 68 Abs. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht;

2. hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, das auf den vorgenannten Flurstücken aufstehende Gebäude von ihm zu erwerben beziehungsweise seine entsprechenden Rechte nach § 81 Abs. 1 S. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz abzulösen;

3. weiter hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, die vorgenannten Flurstücke zum Verkauf bereit zu stellen und dem Kläger ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zum ungeteilten Bodenwert nach § 70 Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht.

Die Hilfsanträge hat der Kläger für den Fall gestellt, dass das Gericht die von der Beklagten erhobene Einrede nach § 29 SachenRBerG für begründet erachtet.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat darauf verwiesen, dass die K genossenschaft ausweislich des Prüfbescheides und des vorliegenden Kommunalvertrages die Kaufhalle nicht erbaut habe. Die bloße Nutzung begründe keinen Bereinigungsanspruch. Auch sei die Halle nicht aus Eigenmitteln der Genossenschaft erbaut worden. Die - zeitlich viel spätere und nicht aufgeschlüsselte - Rechnung des VEB, deren Bezahlung die Beklagte bestritten hat, sei kein aussagekräftiger Beleg. Im Übrigen hat die Beklagte die Einrede aus § 29 SachenRBerG erhoben. Diesbezüglich hat sich der Kläger darauf berufen, die Kaufhalle durch Vermietung zu nutzen und sich dabei auf einen Mietvertrag mit Frau G P vom 14. August 1992 bezogen (Bl. 91 ff. d.A.).

Das notarielle Vermittlungsverfahren zwischen den Parteien ist wegen der unterschiedlichen Auffassungen im Hinblick auf die Anwendbarkeit des SachenRBerG ausgesetzt worden.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Eine Berechtigung des Klägers nach § 7 SachenRBerG sei nicht gegeben, weil dieser nicht der Investor des Bauvorhabens gewesen sei. Auch sei der Bau nicht mit eigenen Mitlein der K genossenschaft finanziert worden. Die Rechnung des VEB B sei inhaltlich unergiebig. Auch als Rechtsnachfolgerin (§ 9 SachenRBerG) sei die Gemeinschuldnerin, die ihre Berechtigung vom VEB und nicht von der Gemeinde ableite, nicht anzusehen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Urteils, welches dem Kläger an 06. Januar 2000 zugestellt worden ist, wird auf die bei den Akten befindliche Leseabschrift (Bl. 114 ff.) Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die am 07. Februar 2000, einem Montag, eingegangene Berufung des Klägers. Dieser hat sie - nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 07. April 2000 - durch einen Schriftsatz, beim Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangen an diesem Tage, wie folgt begründet:

Entsprechend der ursprünglichen Planung sei das Bauvorhaben - letztlich - durch die K genossenschaft getragen und bezahlt worden, auch wenn die nutzungsbegründenden Rechtsakte unter verschiedenen Akteuren vermischt und aufgeteilt worden seien. Zur Einräumung einer Rechtsträgerschaft sei es nur infolge des Beitritts nicht gekommen. Auch sei die Gemeinschuldnerin Rechtsnachfolgerin im Sinne von § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG, weil sie das Gebäude am 10. Juni 1990 käuflich erworben habe.

Der Kläger beantragt, die angefochtene Entscheidung abzuändern und

1. festzustellen, dass ihm gegenüber der Beklagten ein Ankaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks S allee, W, Gemarkung W, Flur Flurstücke 280 und 285, eingetragen im Grundbuch von W, Amtsgericht S, Blatt, nach Maßgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zum halben Bodenwert gemäß § 68 Abs. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht;

2. hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, das auf den vorgenannten Flurstücken aufstehende Gebäude von ihm zu erwerben beziehungsweise seine entsprechenden Rechte nach § 81 Abs. 1 S. 1 Sachenrechtsbereinigungsgesetz abzulösen;

3. weiter hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, die vorgenannten Flurstücke zum Verkauf bereit zu stellen und dem Kläger ein Ankaufsrecht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zum ungeteilten Bodenwert nach § 70 Sachenrechtsbereinigungsgesetz zusteht.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie begründet ihren Antrag nach Maßgabe der Berufungserwiderung vom 29. Mai 2000 (Bl. 158 d.A.). Zu dem Protokoll vom 18. Januar 1985 - wenn man diesem Glauben schenken wolle - vertritt die Beklagte die Auffassung, es lasse sich aus diesem nicht schließen, dass die Absicht zur Finanzierung des Bauvorhabens durch den K von vornherein bestanden habe. Der Kläger habe nicht erklärt, warum auch die Festlegungen in dem Protokoll jedenfalls insoweit nicht eingehalten worden seien, als die Kaufhalle durch den Rat des Kreises nicht zwischenfinanziert worden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen B, M, R, H und R. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschrift vom 24. Januar 2001 (Bl. 201 ff. d.A.).

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig; insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO). In der Sache hat das Rechtsmittel Erfolg; denn der Kläger, der die Rechte der Gesamtvollstreckungsschuldnerin wahrnimmt, hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Ankauf nach § 68 Abs. 1 SachenRBerG zum halben Bodenwert.

Die bauliche Nutzung durch die Gesamtvollstreckungsschuldnerin unterfällt gem. §§ 7 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, 9 Abs. 1 Nr. 5 SachenRBerG der Bereinigung. Zwar sind die Voraussetzungen des in § 7 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG normierten Regelbeispiels dem Wortlaut nach nicht gegeben; denn die Übertragung der Rechtsträgerschaft ist hier unterblieben. Damit scheidet eine Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG aber nicht von vornherein aus; vielmehr ist § 7 Abs. 1 SachenRBerG als Auffangtatbestand ausgestaltet, für dessen Auslegung die in Abs. 2 der Vorschrift normierten Fälle und die im SachenRBerG ansonsten zum Ausdruck gekommenen Wertungen heranzuziehen sind. Eine bauliche Investition des Nutzers, die nach dem Boden- und dem Wirtschaftsrecht der DDR durch die Verleihung eines - nicht rein vertraglichen - Rechts hätte abgesichert werden können, kann demgemäß, auch ohne dass es tatsächlich zur Verleihung des Nutzungsrechts gekommen ist, der Sachenrechtsbereinigung unterliegen (vgl. BGHZ 134, 50, 54). So hat der Bundesgerichtshof insbesondere entschieden (DtZ 1995, 328), dass es für die Sachenrechtsbereinigung ausreicht, wenn eine der in § 7 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG genannten Genossenschaften ein Gebäude aus Eigenmitteln errichtet hat und die Verleihung der Rechtsträgerschaft an dem Grundstück unterblieben ist, obwohl sie möglich gewesen wäre.

Nach Auffassung des Senats ist die Gesamtvollstreckungsschuldnerin hier so zu behandeln, als hätte sie die Kaufhalle als Auftraggeberin selbst errichtet (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 SachenRBerG).

Bereits zu einem Zeitpunkt, als von dem Gebäude lediglich die Fundamente errichtet waren, haben sich die Verantwortlichen der staatlichen Planungskommissionen, der K genossenschaft, der Gemeinde und des VEB B dahingehend verständigt, dass das Bauvorhaben durch den Rat des Kreises aus dem Volksvertreterfonds vorfinanziert werden solle und, sobald die K genossenschaft hierzu finanziell in der Lage war (bis Ende 1989), dieser das Objekt "refinanzieren" solle, womit die Bezahlung der Kaufhalle gemeint war. Hiervon ist der Senat auf Grund des Inhalts des Protokolls vom 18. Januar 1985 (Bl. 242 d.A.) überzeugt. Hierbei geht der Senat davon aus, dass das Protokoll den Inhalt der Beratung vom 18. Januar 1985 zutreffend wiedergibt. Die Beklagte, die das Protokoll inhaltlich für nicht ergiebig hält, hat dessen Authentizität nicht wirksam bestritten: insoweit hat sie sich auf die Parenthese "soweit man dem Protokoll Glauben schenkt" beschränkt. Anhaltspunkte dafür, dass das Protokoll erst nachträglich - wann und durch wen? - angefertigt worden wäre oder dass irgendjemand den tatsächlichen Inhalt der Beratung falsch wiedergegeben hätte, werden von der Beklagten nicht vorgebracht und sind auch nicht erkennbar. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass sich das Protokoll, welches sich in dem Besitz sowohl des Zeugen Ri als auch der Beklagten befindet, mit den Aussagen der vernommenen Zeugen in Deckung bringen lässt. Die Zeugen haben übereinstimmend bestätigt, dass die spätere Bezahlung von Seiten der K genossenschaft mit dem VEB und den Verantwortlichen der Gemeinde abgesprochen worden sei, wobei sich im Hinblick auf den Zeitpunkt dieser Absprache - vor oder nach Baubeginn - nur geringe Differenzen zwischen den Aussagen ergeben. Diesbezüglich konnte sich der Zeuge B auf Nachfrage nicht konkret erinnern, die Zeugin R hat die Vereinbarung als "von vornherein" geschlossen geschildert, während der Zeuge H gemeint hat, die K genossenschaft sei erst zu einem Zeitpunkt eingeschaltet worden, als der Rohbau schon fertiggestellt worden sei. Diese Unterschiede in der Erinnerung der Zeugen lassen jedoch nicht den Schluss darauf zu, dass das überreichte Protokoll die Besprechung unzutreffend wiedergäbe; sie sind nach dem erheblichen Zeitablauf (mehr als zehn Jahre) und den jeweiligen Funktionen der Beteiligten nur natürlich.

Die K genossenschaft hat in der Folgezeit die Baukosten auch - im Ergebnis entsprechend den Festlegungen in dem genannten Protokoll - aus Eigenmitteln bezahlt und kann demgemäß als Bauauftraggeber angesehen werden. Der Betrag aus der Rechnung des VEB B vom 10. Mai 1990 zur Höhe von 210,037,00 M/DDR umfasst sämtliche Bauleistungen hinsichtlich der Kaufhalle. Er unterschreitet zwar den anlässlich der Besprechung vom 18. Januar 1985 geschätzten Baupreis, der im Protokoll mit "voraussichtlich ca. 400 TM" angegeben ist, nicht unerheblich. Doch hat der Senat keine Anhaltspunkte dafür, dass es sich insoweit, wie die Beklagte für möglich hält, nur um einen Teilbetrag handeln könnte. Zum Einen war die Schätzung der Baukosten anlässlich der genannten Besprechung schon vom Protokollführer als grob ("voraussichtlich ca.") eingeschätzt worden. Weiterhin lässt sich aus dem Schreiben der Zeugin R vom 04. August 1989 schließen, dass diese davon ausging, bislang seien keinerlei Zahlungen erfolgt. Dementsprechend ist der Wert der Kaufhalle schließlich auch mit dem Rechnungsbetrag in die Grundmittelbilanz des K aufgenommen worden (Bl. 62 d.A.). Dass sich der VEB berühmt hätte, neben den in Rechnung gestellten Kosten von 210.037,00 M noch weitere Ansprüche aus dem Bauvorhaben geltend machen zu können, ist nicht zu ersehen. Ebensowenig kann der Senat feststellen, dass die Kosten des Bauvorhabens etwa teilweise durch Dritte - in Betracht käme insoweit allenfalls die Gemeinde - bezahlt worden wären. Konkrete derartige Zahlungen hat die Beklagte nicht geltend gemacht; im Übrigen haben auch die Zeugen nichts in dieser Richtung bekundet. Auch kann die "Feierabendarbeit" der Gemeindemitglieder, die ausweislich der Aussage des Zeugen H durch den VEB B entgolten worden ist, nicht als der Gemeinde zurechenbarer Bauanteil gewertet werden.

Die Zahlung des Betrages ist vom Beklagten hinreichend durch die überreichten Kontobelege (Bl. 195 f. d.A.) belegt und im Übrigen durch die Zeugin R bestätigt worden. Letztere hat - und der Senat ist von der Richtigkeit der Aussage auch nach dem persönlichen Eindruck von der Zeugin überzeugt - sich an die Zahlung mit Bestimmtheit erinnern können. Der Betrag von 210.037,00 M/DDR stammte auch aus Eigenmitteln der K genossenschaft. Hierfür spricht schon der Beweis des ersten Anscheins (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2001 - V ZR 327/98), der durch die Beklagte nicht angegriffen worden ist. Der Senat verkennt nicht, dass der schließlich gewählte Zahlungsweg nicht mit der ausweislich des Protokolls vom 18. Januar 1985 vorgesehenen Abwicklungsweise übereinstimmt; denn zu einer "Zwischenfinanzierung" durch den Rat des Kreises ist es nicht gekommen. Doch ist das wirtschaftliche Ergebnis hier mit der - für den Fall nicht wesentlichen Abweichung - Zwischenfinanzierung durch den VEB B in gleicher Weise erreicht worden.

Steht sonach fest, dass die K genossenschaft die Baukosten nach dem Willen aller Beteiligten aus Eigenmitteln zahlen sollte und auch tatsächlich noch zu einem Zeitpunkt gezahlt hat, zu dem eine Absicherung der Investition nach den hierzu geltenden Vorschriften der DDR möglich gewesen wäre, so ist die Gesamtvollstreckungsschuldnern so zu behandeln, als hätte sie die Baumaßnahmen selbst in Auftrag gegeben. Der Senat zweifelt in diesem Zusammenhang nicht daran, dass es schon zum Zeitpunkt der Bebauung, spätestens jedoch nach der Bezahlung des Baupreises zur Einräumung einer Rechtsträgerschaft gemäß § 2 Abs. 1 lit. c der RTAO vom 07. Juli 1969 gekommen wäre, wie dies von der Zeugin R mit Schreiben vom 28. Mai 1990 beantragt worden ist.

Die von der Beklagten auch in zweiter Instanz aufrecht erhaltene Einrede des § 29 SachenRBerG greift nicht durch. Dem Bestehen des Mietvertrages vom 14. August 1992 (Bl. 91 d.A.) ist die Beklagte nicht im Einzelnen entgegengetreten. Die Vermietung des Objekts durch den Kläger ist als Fruchtziehung "Nutzung" im Sinne des § 29 SachenRBerG (ständige Senatsrechtsprechung; vgl. für das Sachenrechts-Moratorium gem. Art 233 § 2 a EGBGB auch BGH DtZ 1995, 328).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Das Urteil ist gemäß § 708 Nr. 10 für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die Anordnung der Abwendungsbefugnis hat seine Grundlage in § 711 ZPO.

Beschwer des Klägers: 99.856,00 DM

Ende der Entscheidung