Judicialis Rechtsprechung

4 U 32/05 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 03. August 2005

verkündet am 03. August 2005

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juli 2005 durch

die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ..., die Richterin am Oberlandesgericht ... und die Richterin am Oberlandesgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 7. Januar 2005 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages leistet.

Gründe:

I.

Die Klägerin begehrt die Rückabwicklung eines am 8. November 1990 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Gemeinde B..., geschlossenen und am 2. Juli 1993 geänderten notariellen Kaufvertrages über die Flurstücks 244/1 und 245/1 der Flur 1 der Gemarkung B....

Die Klägerin hielt sich zur Ausübung des in dem ursprünglichen Kaufvertrag in § 4 Ziffer 8 vereinbarten Rücktrittsrechts mit der Begründung berechtigt, dass mit dem Vertrag vom 2. Juli 1993 lediglich eine Regelung zum Wiederkaufsrecht und der Kaufpreishöhe getroffen, alle übrigen Bestimmungen - und damit auch das Rücktrittsrecht - aber aufrechterhalten worden seien. Das Rücktrittsrecht sei nicht verwirkt, denn nach der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Frankfurt (Oder) habe zwar festgestanden, dass sich die seinerzeit beabsichtigte Planung mit Wohnbebauung von 20-25 Wohneinheiten nicht würde realisieren lassen, beide Parteien seien aber weiterhin von der grundsätzlichen Bebaubarkeit ausgegangen. Nachdem sich abgezeichnet habe, dass überhaupt keine Bebaubarkeit gegeben sei, sei der Rücktritt erfolgt.

Die Beklagte wandte ein, mit Fortführung des Projekts mit geänderter Planung -Wohnbebauung statt Tankstelle und Einkaufszentrum - sei konkludent ein Verzicht auf das Rücktrittsrecht erklärt worden. Jedenfalls sei dieses verwirkt, denn die Klägerin habe an dem Vertrag festgehalten, obgleich bereits seit Herbst 1991 - unstreitig - feststand, dass der ursprüngliche Vertragszweck nicht realisierbar ist, und die Beklagte sich seit Vertragsschluß vom 2. Juli 1993 hierauf eingestellt habe.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klägerin habe auf das vertragliche Rücktrittsrecht verzichtet oder es jedenfalls verwirkt. Mit der Ergänzung des notariellen Vertrages am 2. Juli 1993 dahin, dass die Beklagte gegen Entgelt auf ihr Wiederkaufsrecht verzichtet und die Klägerin die ihr eingeräumte Kaufoption für die Flurstücke 244/2 und 245/2 ausübt, hätten die Vertragsparteien ihren Willen dokumentiert, den Vertrag aufrechtzuerhalten. Die Beklagte habe ihr Druckmittel für die Einforderung des ursprünglich beabsichtigten Planung aufgegeben und davon ausgehen können, dass die Klägerin ihrerseits auf das ihr eingeräumte Rücktrittsrecht verzichtet. Die Klägerin habe ihr Festhalten am Vertrag trotz Kenntnis der Nichtrealisierbarkeit des ursprünglichen Vorhaben dadurch kundgetan, dass sie das Grundstück an einen Dritten weiterveräußert habe, ohne auf eine Änderung der Rücktrittsregelung in dem notariellen Vertrag mit der Beklagten hinzuwirken. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte mit einer Erweiterung des Rücktrittsrechts auf den Fall des Scheiterns jeglicher Bebauung einverstanden gewesen wäre, denn sie habe mit dem zunächst geäußerten Verlangen nach Rückübertragung der Grundstücks zu erkennen gegeben, dass sie bereit gewesen sei, die Konsequenzen aus der gescheiterten gewerblichen Bebauung zu tragen.

Zudem habe die Klägerin das Rücktrittsrecht verwirkt. Sie habe dieses erst mehr als elf Jahre nach Kenntnis des Scheiterns der im Vertrag vom 8. November 1990 vorgesehenen Bebauung ausgeübt. Die Beklagte habe sich darauf einrichten können - und auch tatsächlich darauf eingestellt -, dass das Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werde.

Die Rückabwicklung des Kaufvertrages könne auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Wandlung verlangt werden, denn die Grundstücke seien unter Ausschluß der Gewährleistung veräußert worden und die zweifelhafte Bebauungsmöglichkeit sei der Klägerin bekannt gewesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiter verfolgt. Sie vertritt die Auffassung, die Kammer habe bei der Auslegung einseitig auf die Interessen der Beklagten abgestellt, hierbei aber unberücksichtigt gelassen, dass diese selbst an einer Bebauung der Grundstücke interessiert gewesen sei und noch im Zeitraum zwischen 1995 und 2000 die Klägerin gebeten habe, sich um eine Wohnbebauung geringeren Umfangs zu bemühen. Mit dem Rücktrittsrecht habe dem Risiko, dass die Bebauung wegen mangelnder Planung der Beklagten scheitere, Rechnung getragen werden sollen. Es fehle an dem Willen zum Verzicht auf das Rücktrittsrecht, denn Herr R... habe sich für diesen Fall ebenfalls ein Rücktrittsrecht ausbedungen. Der Beklagten sei es jedenfalls verwehrt, sich auf einen Verzicht zu berufen, da sie eine bestandskräftige Bauleitplanung nicht aufgestellt, sich mithin nicht vertragstreu verhalten habe.

Das zur Verwirkung erforderliche Umstandsmoment liege nicht vor. Dem Schreiben des Amtes M... vom 5. September 2002 lasse sich nicht entnehmen, dass die Beklagte von einem Verzicht ausgegangen sei. Bereits mit Schriftsatz vom 31. August 2004 habe die Klägerin zur Zusicherung einer Bebauung mit zehn Einfamilienhäusern durch den Amtsleiter B... und der Erklärung ihres damaligen Bevollmächtigten, Rechtsanwalt ..., vorgetragen, sie werde zurücktreten, wenn sich nicht bald eine Bebauung realisieren lasse. Eine Auseinandersetzung sei auch nicht mit dem Vorbringen zu den Äußerungen des Amtsleiters am 26. September 2002 erfolgt.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an sie 55.986,46 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 15. August 2002 Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an dem im Grundbuch von B... auf Blatt 501 eingetragenen Grundstück sowie Erteilung der Löschungsbewilligung für die in Abteilung III/1 zugunsten der ... Bank AG eingetragenen Grundschuld und die im Grundbuch von B... auf Blatt 523 in Abteilung II/1 zugunsten der Klägerin eingetragene Auflassungsvormerkung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt mit näheren Ausführungen die angefochtene Entscheidung. Sie bestreitet, dass der Amtsleiter B... eine Bebauung zugesichert habe und macht geltend, sie sei bei den Bemühungen um eine Wohnbebauung geringeren Umfangs nur insoweit tätig geworden, wie es ihr im Zusammenhang öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen oblegen habe.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Klägerin kann von der Beklagten die Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 8. November 1990 in der Fassung des Vertrages vom 2. Juli 1993 nicht verlangen, denn ihr stand zwar nach Abschluß dieses Änderungsvertrages ein - allerdings modifiziertes - vertragliches Rücktrittsrecht zu, dessen Ausübung ist indes verwirkt.

1.

Im Ergebnis zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin auf das Rücktrittsrecht mit dem ursprünglichen, in § 4 Ziffer 8 des notariellen Vertrages vom 8. November 1990 vereinbarten Inhalt - Nichtrealisierbarkeit der Bebauung mit einer Tankstelle einschließlich Waschanlage und Servicestation, Supermarkt, Einkaufszentrum oder Markthalle und Wohn- und Bürobauten aus Gründen des Bauordnungsrechts - wirksam verzichtet hat.

Unstreitig stand bereits im Herbst 1991 fest, dass das ursprünglich geplante und in § 4 Ziffer 2 a) und b) des Kaufvertrages aufgeführte Vorhaben sich nicht verwirklichen lassen würde. Ebenso unstreitig übte die Klägerin das ihr zustehende Rücktrittsrecht dennoch nicht aus, sondern verkaufte die erworbenen Grundstücke mit notariellem Vertrag vom 7. Dezember 1992 an K... R... weiter, der beabsichtigte, diese mit 48 Wohneinheiten und einem Grundstücksriegel zur Straße mit Gewerberaum zu bebauen.

Mit dieser Weiterveräußerung an einen Dritten hat die Klägerin unzweideutig zu erkennen gegeben, dass sie das ihr an sich zustehende Rücktrittsrecht wegen der bauordnungsrechtlich fehlenden Realisierbarkeit der von ihr beabsichtigten und vertraglich vereinbarten Bebauung nicht ausüben, sondern an dem Vertrag mit der Beklagten festhalten will. Die Klägerin hat, anstelle ihr Rücktrittsrecht auszuüben und den Kaufvertrag rückabzuwickeln, diesen aufrechterhalten wollen, um die erworbenen Grundstücke durch Weiterveräußerung an K... R... wirtschaftlich zu verwerten.

Der rechtlichen Beurteilung als Verzicht auf das Rücktrittsrecht steht nicht entgegen, dass der notarielle Kaufvertrag zwischen der Klägerin und K... R... vom 7. Dezember 1992 in Ziffer 8 Abs. 1 letzterem ein Rücktrittsrecht für den Fall einräumte, dass die "zur Bebauung gemäß einer bereits erstellten und den Beteiligten bekannten Bauplanung" erforderlichen Genehmigungen "in erster Entscheidung der zuständigen Behörde" nicht erteilt werden. Die Klägerin mußte wegen dieser Rücktrittsregelung zwar damit rechnen, dass der Erwerber R... die Rückabwicklung verlangt, wenn sich das Risiko der Nichtbebaubarkeit der Grundstücke in der nunmehr vorgesehenen Art - 48 Wohneinheiten und Grundstücksriegel zur Straße mit Gewerberaum - realisiert. Hieraus lassen sich jedoch keine Rückschlüsse gegen die Bewertung des Verhaltens der Klägerin als bewußtes Absehen von dem ihr eingeräumten Recht, sich durch Rücktritt von den Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag zu lösen, ziehen. Entscheidend ist, dass die Klägerin trotz der offenkundig vorliegenden tatsächlichen Voraussetzungen des ihr eingeräumten Rücktrittsrechts hiervon keinen Gebrauch gemacht hat, sondern in Kenntnis der Nichtrealisierbarkeit ihres Bauvorhabens eine anderweitige Verwertung der Grundstücks gesucht und - in der Weiterveräußerung an R... - auch gefunden hat. Damit hat die Klägerin bewußt das Risiko übernommen, dass sie die - nicht wie ursprünglich beabsichtigt - bebaubaren Grundstücke auch dann behalten und bezahlen muß, wenn der Erwerber R... von der ihm eingeräumten Rücktrittsmöglichkeit Gebrauch macht und sie dann den Erlös aus der Weiterveräußerung entweder nicht erhält oder zurückgewähren muß.

2.

Nach Auffassung des Senats erlangte das vertragliche Rücktrittsrecht aus § 4 Ziffer 8 des notariellen Vertrages vom 8. November 1990 durch Abschluß des notariellen Vertrages vom 2. Juli 1993 - mit modifiziertem Inhalt - Geltung. Mit Abschluß dieser "Ergänzungsverhandlung" erzielten die Parteien eine Einigung dahin, dass sich das Rücktrittsrecht auf die fehlende bauordnungsrechtliche Realisierbarkeit der nunmehr vorgesehenen Bebauung mit 48 Wohneinheiten und einem Grundstücksriegel zur Straße mit Gewerberaum bezieht.

a) Entgegen der Auffassung der Beklagten kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Rücktrittsrecht mit Abschluß des Vertrages vom 2. Juli 1993 völlig entfallen sollte. Einer solchen Auslegung stünde nicht nur der Wortlaut der in Ziffer 3. getroffenen Regelung entgegen, wonach ausdrücklich ausnahmslos "alle übrigen Regelungen" des Ursprungsvertrages weitergelten sollten.

Auch die Interessenlage spricht gegen die Annahme, es habe stillschweigend Einigkeit unter den Vertragsparteien darüber bestanden, dass die Rücktrittsklausel in § 4 Ziffer 8 überhaupt keinen Bestand mehr haben sollte.

Die Klägerin hatte zweifellos - und für die Beklagte erkennbar - weiterhin ein Interesse an einem Rücktrittsrecht. Es lag auf der Hand, dass die Klägerin an einer wirtschaftlichen Verwertung der Grundstücke interessiert war. Die Beklagte hatte ausweislich Ziffer 2 c) bb) zweiter Absatz des Vertrages vom 2. Juli 1993 Kenntnis vom Inhalt des von der Klägerin mit dem Erwerber R... geschlossenen Kaufvertrages. Sie wußte damit nicht nur, dass die Klägerin die Grundstücke zum Zwecke der Bebauung (weiter)veräußert hatte, ihr war auch bekannt, dass dem Erwerber ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt worden war, dass die für die nunmehr beabsichtigte - und der Beklagten bekannte - Bebauung der Grundstücke erforderlichen Genehmigungen nicht erteilt werden würden.

Angesichts des klaren Wortlauts des notariellen Vertrages vom 2. Juli 1993 und der Interessenlage der Klägerin konnte die Beklagte auch nicht deshalb davon ausgehen, das Rücktrittsrecht sei einvernehmlich aufgehoben, weil sie selbst auf das ihr eingeräumte Wiederkaufsrecht verzichtet hatte.

Die Kammer verweist zwar zutreffend darauf, dass bei der Frage, welche Bedeutung der Verzicht auf das Wiederkaufsrecht für die Parteien hat, das Verhältnis zwischen diesem und dem der Klägerin in § 4 Ziffer 8 des notariellen Vertrages vom 8. November 1990 eingeräumten Rücktrittsrecht zu berücksichtigen ist. Nach den vertraglichen Regelungen korrespondierten das Wiederkaufsrecht und das Rücktrittsrecht gerade nicht in der Weise, dass sie sich als Recht und Gegenrecht mit gleicher tatbestandlicher Grundlage darstellten. Das Rücktrittsrecht gemäß § 4 Ziffer 8 des Ursprungsvertrages knüpfte an die Nichtrealisierbarkeit des Bauvorhabens "aus Gründen des Bauordnungsrechts" an, Voraussetzung für die Ausübung des der Beklagten in § 13 Ziffer 1 eingeräumten Wiederkaufsrechts war hingegen die Nichtrealisierung des Bauvorhabens durch die Klägerin innerhalb einer bestimmten Frist.

Die Beklagte hatte es bei Abschluß der notariellen Vertrages vom 2. Juli 1993 selbst in der Hand, eine ausdrückliche Regelung auch zum Rücktrittsrecht der Klägerin zu treffen. Dass sie zwar ausdrücklich auf ihr Wiederkaufsrecht verzichtet hat, ohne auf eine ebenso klare vertragliche Vereinbarung zum Rücktrittsrecht der Klägerin hinzuwirken, spricht dafür, dass der übereinstimmende Parteiwille auf den Fortbestand des Rücktrittsrechts gerichtet war.

b) Mit seinem ursprünglichen Inhalt konnte das Rücktrittsrecht allerdings nicht fortgelten.

Der Wortlaut der in Ziffer 3. des notariellen Vertrages vom 2. Juli 1993 getroffenen Regelung - "alle übrigen Regelungen des Kaufvertrages vom 8.11.1990, UR.-Nr. J 454/90 des amtierenden Notars bleiben unverändert" - deutet zwar zunächst darauf hin, dass außer den geänderten Regelungen in den §§ 2, 9 und 13 sämtliche Vertragsbestimmungen aus dem Ursprungsvertrag weitergelten sollten, und zwar genau so, wie sie getroffen wurden.

Dies kann allerdings, soweit es die in § 4 vereinbarten beiderseitigen Verpflichtungen der Parteien betrifft, dem übereinstimmenden Parteiwillen nicht entsprochen haben. Vor dem Hintergrund der beiden Parteien bekannten Nichtrealisierbarkeit der ursprünglich beabsichtigten Bebauung mit einer Tankstelle einschließlich Waschanlage und Servicestation, Supermarkt, Einkaufszentrum oder Markthalle sowie Wohn- und Bürobauten machten weder die konkret auf das ursprüngliche Bauvorhaben bezogene Bebauungs- und Investitionsverpflichtung der Klägerin (§ 4 Ziffern 2. und 3. des Ursprungsvertrages) noch die Gebietsschutzzusicherung der Beklagten (§ 4 Ziffer 5 des Ursprungsvertrages) und deren Zusage der Verlegung des Ortsschildes so, dass die Tankstelle innerhalb der Ortschaft liegt (§ 4 Ziffer 7 des Ursprungsvertrages), Sinn.

Scheidet damit aber das Weiterbestehen der Verpflichtung, die erworbenen Grundstücke mit den in § 4 Ziffer 2 des Ursprungsvertrages bezeichneten Bauten - einer Tankstelle einschließlich Waschanlage und Servicestation, Supermarkt, Einkaufszentrum oder Markthalle und Wohn- und Bürobauten - zu bebauen, aus, kann auch das in Ziffer 8 geregelte Rücktrittsrecht nicht mehr so, wie ursprünglich vereinbart, Geltung beanspruchen. Denn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Ergänzungsvertrages am 2. Juli 1993 lagen, wie dargelegt, die tatsächlichen Voraussetzungen des ursprünglich vereinbarten Rücktrittsrechts vor; es stand bereits unzweifelhaft fest, dass "aus Gründen des Bauordnungsrechts die Vorhaben der Käuferin gemäß § 4 Ziffer a) und b) nicht (würde) realisiert werden können" und auch "die vorgesehene Verlegung des Ortsschildes gemäß § 4 Ziffer 7 nicht verwirklicht werden kann" .

c) Die in Ziffer 3 des Vertrages vom 2. Juli 1993 getroffene Regelung zur Weitergeltung der übrigen Vertragsbestimmungen des Ursprungsvertrages ist im Hinblick auf das Rücktrittsrecht dahin zu verstehen, dass anstelle des in § 4 Ziffer 2 genannten Investitions- und Bauvorhabens die nunmehr vom Erwerber R... beabsichtigte und beiden Parteien bekannte Bebauung mit 48 Wohneinheiten und einem Grundstücksriegel zur Straße mit Gewerberaum treten sollte.

Wie dargelegt, steht dieser Auslegung der Wortlaut der Vertragsbestimmung - "alle übrigen Regelungen bleiben unverändert" letztlich nicht entgegen, denn die in § 4 Ziffern 2 und 8 des Vertrages vom 8. November 1990 getroffenen Regelungen machen bei einer nah am Wortlaut bleibenden Auslegung keinen Sinn, und im Zweifel ist anzunehmen, dass die Vertragsparteien das Vernünftige gewollt haben. Beide Vertragsparteien sind seinerzeit ersichtlich davon ausgegangen, dass das von K... R... beabsichtigte Bauvorhaben auf den Flurstücken 244/1 und 245/1 würde realisieren lassen; die Beklagte veräußerte diesem noch ein halbes Jahr später - mit notariellem Kaufvertrag vom 4. März 1994 - Teilflächen der angrenzenden Grundstücke 244/2 und 245/2 und legte ihm eine Bebauungspflicht "entsprechend dem noch zu verabschiedenden Vorhaben- und Erschließungsplan" auf.

In Anbetracht der konkreten Vorstellungen, die die Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 2. Juli 1993 von dem beabsichtigten Bauvorhaben des K... R... auf den Grundstücken 244/1 und 245/1 - und dessen Realisierbarkeit - hatten, kann aber auch nicht davon gegangen werden, dass der Parteiwille dahin ging, der Beklagten ein Rücktrittsrecht für den Fall der Nichtrealisierbarkeit jeglicher Bebauung einzuräumen.

Dagegen spricht in erster Linie, dass die Parteien das Rücktrittsrecht in dem Ursprungsvertrag vom 8. November 1990 an die bauordnungsrechtliche Nichtrealisierbarkeit nicht irgendeiner Bebauung, sondern des ganz konkret bezeichneten, seinerzeit beabsichtigten Vorhabens geknüpft hatten. Mit der "Ergänzungsverhandlung" haben sie den Ursprungsvertrag lediglich den geänderten vorhabenplanerischen Verhältnissen angepasst; eine Erweiterung des Rücktrittsrechts für den Fall, dass überhaupt keine Bebauung genehmigungsfähig ist, ginge darüber hinaus und ließe sich mit dem Wortlaut und Sinn der in Ziffer 3. getroffenen Regelung -"bleiben unverändert" -nicht in Einklang bringen.

d) Entgegen der Auffassung der Klägerin im Verhandlungstermin vom 13. Juli 2005 ist dieses Rücktrittsrecht im Zeitraum nach dem 2. Juli 1993 nicht stillschweigend weiter und zwar dahin modifiziert worden, dass die Klägerin nunmehr zum Rücktritt berechtigt sein sollte, wenn sich die erworbenen und an K... R... weiterveräußerten Grundstücke als überhaupt nicht bebaubar herausstellen.

Es besteht zwar Einigkeit darüber, dass sich beide Vertragsparteien noch im Zeitraum nach Erlaß des Bescheides des Ministeriums für Umwelt, Naturschutz und Raumordnung vom 11. Mai 1995, mit dem die für das geplante Gesamtbauvorhaben erforderliche Befreiung von den naturschutzrechtlichen Festsetzungen abgelehnt worden war, bis über das Jahr 2000 hinaus darum bemühten, eine Wohnbebauung in geringerem Umfang zu realisieren. Abgesehen davon, dass die Klägerin auch im Termin keine näheren Angaben zu der von der Beklagten in diesem Zusammenhang entfalteten Tätigkeiten machen konnte, läßt sich den Bemühungen einer Gemeinde um Bau-Investitionen im Gemeindegebiet ein rechtsgeschäftlicher Erklärungsinhalt ohnehin nicht beimessen. Der vorgetragene Sachverhalt weist aber auch keine Umstände auf, aufgrund derer die Beklagte nach dem 2. Juli 1993 hätte erkennen können, dass die Klägerin eine Erweiterung ihres vertraglichen Rücktrittsrechts begehrt. Die Nichtausübung des Rücktrittsrechts nach Kenntnis vom Inhalt des Bescheides der obersten Naturschutzbehörde vom 11. Mai 1995 oder des Urteils des Oberverwaltungsgerichts Frankfurt (Oder) vom 27. August 1998 genügte weder allein noch unter Berücksichtigung des der Beklagten bekannten Interesses der Klägerin an einer gewinnbringenden Verwertung der Grundstücke, um nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont einen auf Erweiterung des Rücktrittsrechts gerichteten Parteiwillen erkennen zu können.

Die Klägerin hat das ihr zustehende modifizierte Rücktrittsrecht verwirkt.

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat, und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, so dass die Geltendmachung zum jetzigen Zeitpunkt als illoyal und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheint (BGH WM 1985, 1271).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

a) Zwischen der erstmaligen Möglichkeit der Ausübung des modifizierten Rücktrittsrechts und dem Zeitpunkt, zu dem die Klägerin dieses Recht tatsächlich ausübte, liegt ein ungewöhnlich langer Zeitraum.

Bereits mit Bestandskraft des abschlägigen Bescheides des Ministeriums für Umwelt, Naturschutz und Raumordnung vom 11. Mai 1995, mit dem die für das geplante Gesamtbauvorhaben erforderliche Befreiung von den naturschutzrechtlichen Festsetzungen abgelehnt worden war, war klar, dass eine Bebauung der Grundstücke so, wie beabsichtigt, mit 48 Wohneinheiten und einem Grundstücksriegel zur Straße mit Gewerberaum nicht realisierbar war. Das verwaltungsgerichtliche Verfahren, das mit Urteil des Oberverwaltungsgerichts Frankfurt (Oder) vom 27. August 1998 endete, betraf nach dem unstreitigen Parteivorbringen nicht die Nichterteilung der Befreiung von naturschutzrechtlichen Vorgaben für eine Bebauung mit 40 Ein- und Zweifamilienhäusern. Der Naturschutzbund Deutschland hatte vielmehr gegen die Zusage der obersten Naturschutzbehörde, für die Errichtung von 20 bis 25 Wohneinheiten auf einer Teilfläche werde die Zustimmung erteilt werden, Klage erhoben. Lange vor Beendigung dieses Rechtsstreits, nämlich mit Bescheid der obersten Naturschutzbehörde vom 11. Mai 1995, stand auch für die Klägerin nach ihrem eigenen Sachvortrag fest, dass eine Bebauung allenfalls in erheblich geringerem Umfang, als von ihr und K... R... vorausgesetzt, genehmigungsfähig sein würde.

Gleichwohl hat die Klägerin erst mehr als sieben Jahre später, unter dem 5. August 2002 -die hinsichtlich der Eindeutigkeit der Erklärung im Termin angesprochenen Bedenken werden nicht aufrechterhalten -, den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Damit ist das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment gegeben.

b) Für die Bemessung der für die Verwirkung erforderlichen Zeitspanne gibt es keine starren, nach Anspruchsarten gegliederten Grenzen; es kommt vielmehr auf die Gesamtumstände des Einzelfalls an. Zeit- und Umstandsmoment können zudem nicht voneinander unabhängig betrachtet werden, sondern stehen in einer Wechselwirkung. Die zeitlichen wie die sonstigen Umstände des Falles müssen in ihrer Gesamtheit die Beurteilung tragen, dass Treu und Glauben dem Gläubiger die Verfolgung des Anspruchs verwehren, mit dessen Geltendmachung der Schuldner nicht mehr rechnen mußte. Je länger aber der Gläubiger untätig bleibt, obwohl eine Geltendmachung seiner Rechte zu erwarten wäre, desto mehr wird der Schuldner in seinem Vertrauen schutzwürdig, der Gläubiger werde ihn nicht mehr in Anspruch nehmen (BGH ZIP 2001, 670). Umgekehrt kann der Zeitraum der Untätigkeit umso kürzer sein, je stärker der vom Berechtigten geschaffene Vertrauenstatbestand und die Schutzbedürftigkeit der Verpflichteten ist.

Hier war durch die Nichtausübung des Rücktrittsrechts in Ansehung dessen tatbestandlicher Voraussetzungen und die Bemühungen der Klägerin, die Grundstücke anderweitig einer Bebauung zuzuführen und doch noch gewinnbringend zu verwerten, ein so erheblicher Vertrauenstatbestand geschaffen worden, dass sich die Beklagte nach Ablauf von nahezu über sieben Jahren nach Vorliegen der Rücktrittsvoraussetzungen darauf einstellen konnte, sie werde wegen des Rücktrittsrecht nicht mehr auf Rückabwicklung des Kaufvertrages in Anspruch genommen.

Mit Bestandskraft des Bescheides vom 11. Mai 1995 war nicht nur das Investitionsvorhaben, das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vom 2. Juli 1993 beabsichtigt war, gescheitert, es zeichnete sich bereits ab, dass eine Bebauung - wenn überhaupt - in erheblich geringerem Umfang als geplant realisierbar sein würde. Der anschließend vom Naturschutzbund Deutschland angestrengte verwaltungsgerichtliche Rechtsstreit zeigte darüber hinaus auf, dass jegliches Vorhaben, die teilweise im Naturschutzgebiet belegenen Flächen zu bebauen, mit dem Risiko langwieriger verwaltungsinternen und verwaltungsgerichtlichen Auseinandersetzungen behaftet war.

Vor diesem Hintergrund konnte und durfte die Beklagte die Bemühungen der Klägerin um eine weniger intensive bauliche Nutzung der Grundstücke, nachdem auch der zweite Vorhabenplan gescheitert war, dahin verstehen, dass jene das ihr zustehende Rücktrittsrecht nicht mehr geltend machen würde.

Der Annahme der Verwirkung steht nicht entgegen, dass die Beklagte sich selbst - wie die Klägerin vorträgt - mangels Vorlegen einer Bauleitplanung nicht vertragstreu verhalten habe. Das Fehlen der für die Genehmigung der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vom 2. Juli 1993 beabsichtigten Bebauung erforderlichen - auch planerischen - Vorgaben war Voraussetzung für das Rücktrittsrecht der Klägerin. Das Investitionsvorhaben des K... R..., auf dessen Grundlage der Vertrag vom 2. Juli 1993 geschlossen und das Rücktrittsrecht angepasst wurde, war indes nach dem unstreitigen Parteivortrag nach dem - insoweit nicht angefochtenen - Bescheid der obersten Naturschutzbehörde vom 11. Mai 1995 nicht weiterverfolgt worden. Eine vertragliche Verpflichtung der Gemeinde, die Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit der Grundstücke als solche zu schaffen, bestand nicht. Eine derartige Pflicht, die über die Wahrnehmung der der Gemeinde obliegenden öffentlich-rechtlichen Planungsaufgaben hinausginge, ergibt sich aber auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Der Beklagten kann nicht der Vorwurf gemacht werden, sie habe die Klägerin treuwidrig von der Ausübung des Rücktrittsrechts abgehalten. Die Beklagte hatte unzweifelhaft ein erhebliches Interesse an der Durchführung des Kaufvertrages, nicht nur wenn sie - wie sie in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Amtsdirektors des Amtes M... im Schreiben vom 5. September 2002 vorträgt - keine Rücklagen für den andernfalls zurückzugewährenden Kaufpreis gebildet hatte. Es liegt auf der Hand, dass eine Gemeinde in einer Region, die über wenig Wirtschaftkraft verfügt, an Investitionsvorhaben auch nichtgewerblicher Art, wie sie zuletzt mit der Wohnbebauung der Flurstücke geplant waren, interessiert ist. Es läßt sich indes nicht feststellen, dass die Bemühungen der Beklagten um eine Realisierung einer - weniger intensiven -Wohnbebauung von Grundstücken im Gemeindegebiet an Ausmaß und Intensität über das hinausgingen, was bei einer Gemeinde in der vorliegenden Lage und Größe nicht ohnehin zu erwarten war. Der Sachverhalt gab hierzu nichts her; die Klägerin selbst konnte auch im Termin keine näheren Einzelheiten vorbringen.

Das Schreiben des seinerzeitigen Anwalts der Klägerin vom 8. Dezember 2000 läßt sich für die gegenteilige Auffassung der Klägerin nicht heranziehen. Darin "bestätigte" der Amtsleiter, dass das Objekt mit mindestens zehn Einfamilienhäusern bebaut werden könne, "wenn die entsprechende Zustimmung des in Frankfurt (Oder) belegenen Planungsamtes zum Raumordnungsverfahren erteilt" werde. Damit wird lediglich das Einverständnis der betroffenen Gemeinde mit dem Bebauungsvorhaben zum Ausdruck gebracht; die Realisierbarkeit des Vorhabens ist damit schon wegen des Verweises auf die erforderliche Zustimmung anderer - höherer - Planungsämter nicht zugesichert.

Selbst wenn - wie die Klägerin vorträgt - der seinerzeitige Vertreter der Klägerin, Rechtsanwalt ..., gegenüber dem Amtsleiter am 16. Oktober 2000 klargestellt hat, diese werde vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn sich nicht "bald" eine Bebauung realisieren lasse, hindert dies die Annahme der Verwirkung nicht. Die Klägerin teilt schon den für die Beurteilung eines eventuellen "Gegenvertrauens" maßgeblichen Umstand, wie die Vertreter der Beklagten hierauf reagierten, nicht mit. Allein aus dem Schweigen des Vertragspartners auf eine derartige Ankündigung konnte ein Vertrauen der Klägerin darauf, die Beklagte werde sich nicht auf die Verwirkung des Rücktrittsrechts - deren Voraussetzungen bereits zu diesem Zeitpunkt gegeben waren - berufen, nicht entstehen. Vielmehr verstärkte der Umstand, dass die Klägerin trotz dieser Ankündigung wiederum über eineinhalb Jahre untätig blieb, obgleich sich hinsichtlich der Bebaubarkeit eine Verbesserung der Situation nicht abzeichnete, das Vertrauen der Beklagten darauf, dass das Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werde.

Schließlich steht auch weder das Antwortschreiben des die Beklagte vertretenden Amtes M... vom 5. September 2002 auf die Rücktrittserklärung vom 5. August 2002 noch das von der Klägerin im Schriftsatz vom 31. August 2004 behauptete Gespräch mit dem Amtsleiter der Annahme der Verwirkung entgegen. In dem Schreiben vom 5. September 2002 teilt der Amtsleiter im wesentlichen lediglich mit, dass die Sach- und Rechtslage geprüft werde ("ob und bevor die Rückabwicklungsvereinbarung unsererseits zugestimmt werden kann, besteht deshalb noch erheblicher Klärungsbedarf"). Auch aus dem vorgetragenen Gespräch am 26. September 2002 zwischen dem Berater der Klägerin P... und dem Amtsleiter, dessen Inhalt in erster Instanz unbestritten war, kann die Klägerin nichts für sie Günstiges herleiten. Insbesondere ergibt sich aus der Formulierung, "wenn es für die Gemeinde keinen anderen Lösungsweg gibt, würde sie das (die Kaufpreisrückzahlung) tun", nicht die grundsätzliche Bereitschaft der Beklagten, den Kaufvertrag rückabzuwickeln; vielmehr läßt sich dem und dem Zusatz, "es wäre die letzte aller Möglichkeiten", entnehmen, dass sie alle ihr zur Verfügung stehenden Lösungswege ergreifen würde, um eine Rückabwicklung zu vermeiden.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf den § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.).

Der Gegenstandswert wird gemäß den §§ 47, 48 GKG n.F. auf 55.986,46 € festgesetzt.

Ende der Entscheidung