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4 U 57/05 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 30.11.2005

Verkündet am 30.11.2005

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 12. Oktober 2005 durch

die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht ..., die Richterin am Oberlandesgericht ... und die Richterin am Oberlandesgericht ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 10. März 2005 teilweise wie folgt abgeändert und neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 148.274,65 € nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 21. April 1999 zu zahlen.

Der Beklagte zu 1. wird darüber hinaus verurteilt, Zinsen aus 148.274,65 € in Höhe von 6,5 % vom 27. August 1996 bis zum 8. April 1999 und in Höhe von 6 % vom 9. April 1999 bis 20. April 1999 zu zahlen. Die Beklagte zu 2. wird darüber hinaus verurteilt, an den Kläger weitere 3.351,52 € zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben zu tragen: Die Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers dieser selbst zu 55 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 45 %, von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1. dieser selbst 45 % und der Kläger 55 % und von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2. diese selbst 46 % und der Kläger 54 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteiles vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gegner Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe:

I.

Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung in Höhe von insgesamt 322.113,89 € nebst Zinsen in Anspruch, und zwar den Beklagten zu 1. aus abgetretenem Recht auf Zahlung des mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 vereinbarten Kaufpreises, die Beklagte zu 2. auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung sowie aus ungerechtfertigter Bereicherung und beide Beklagte als Gesamtschuldner wegen deliktischer Schadensersatzansprüche. Darüber hinaus verlangt der Kläger festzustellen, dass die Beklagten zur Freigabe des bei den Rechtsanwälten ... in B... hinterlegten Betrages von umgerechnet 3.351,52 € nebst Zinsen verpflichtet seien und nimmt sie schließlich auf Zahlung jenes Betrages in Anspruch.

Der Kläger warf den Beklagten vor, den notariellen Kaufvertrag vom 20. April 1999, aufgrund dessen der Beklagte zu 1. am 13. August 1999 als Eigentümer des Flurstücks ... der Flur ... eingetragen wurde, in Kenntnis der mit notariellen Abtretungsvertrag vom 7. Dezember 1994 erfolgten und mit Urkunde vom 24. Februar 1997 bestätigten Abtretung der Rechte des Zeugen A aus den notariellen Kaufverträgen vom 1. Juni 1994 (UR-Nr.: 116/1994) mit der Beklagten zu 2. und vom 21. Juni 1994 (UR-Nr.: 126/1994) mit dem Beklagten zu 1. an ihn - den Kläger - und mit dem Ziel seiner bewussten Schädigung geschlossen zu haben. Die Beklagten traten dem Vorwurf einer vorsätzlichen und bewussten Schädigung des Klägers entgegen. Sie vertraten ferner die Auffassung, der am 21. Juni 1994 geschlossene Kaufvertrag zwischen dem Zeugen A... und dem Beklagten zu 1. sei sittenwidrig und - ebenso wie die Abtretung der Rechte aus diesem Kaufvertrag mit notarieller Urkunde vom 7. Dezember 1994 - wegen Verstoßes gegen die §§ 6, 7 BeurkG und § 16 Abs. 2 BNotO nichtig.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil mit folgenden Ergänzungen verwiesen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO):

Mit notarieller Urkunde vom 5. März 1997 (UR-Nr. 27/1997) erklärte die Beklagte zu 2. im eigenen und im Namen der restlichen Mitglieder der Erbengemeinschaft die Auflassung der Grundstücke an sich selbst und erklärte zudem, dass die notariellen Kaufvertragsverhandlungen vom 1. Juni 1994 und vom 24. Mai 1995 vollinhaltlich aufrechterhalten und die abgegebenen Erklärungen wiederholt würden.

Nachdem der Beklagte zu 1. durch den mit der Beklagten zu 2. geschlossenen Kaufvertrag vom 20. April 1999 Eigentümer der ursprünglich als Flurstück ..., nunmehr als Flurstücke ... - ... katastermäßig erfassten Grundstücke geworden war, holte er Baugenehmigungen zur Bebauung mit zwei Häusern ein und veräußerte diese - mit Ausnahme des Flurstücks ... - weiter. Der hierbei vereinbarte Kaufpreis belief sich auf 140,00 DM/qm bzw. 14,95 DM/qm.

Die Beklagten hielten die Höhe der Schadensersatzansprüche für nicht schlüssig dargetan und bestreiten Grund und Höhe der geltend gemachten Zinsforderungen.

Nach Vernehmung des Zeugen A... hat das Landgericht die Klage, soweit es den Feststellungsantrag betrifft, als unzulässig, im Übrigen als unbegründet abgewiesen. Das Feststellungsbegehren sei mangels eines Feststellungsinteresses des Klägers i.S.v. § 256 Abs. 1 ZPO unzulässig, denn dieser könne sein Ziel mit der Leistungsklage - die er mit Ziffer II 2 des Klageantrages auch erhoben habe - geltend machen.

Im Übrigen sei die Klage insgesamt unbegründet; der Kläger habe aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt gegen die Beklagten die geltend gemachten Ansprüche. Ein Anspruch aus abgetretenem Recht gemäß den §§ 433 Abs. 2, 398 BGB gegen den Beklagten zu 1. auf Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von umgerechnet 322.113,89 € stünde ihm nicht zu, denn der von ihm selbst beurkundete Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 zwischen A... und dem Beklagten zu 1. sei nicht wirksam zustande gekommen. Entgegen der Auffassung des Klägers sei das Landgericht an die rechtskräftige Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 10. Juni 1997 nicht gebunden. Der Grundstückskaufvertrag (UR-Nr.: 126/1994) zwischen A... und dem Beklagten zu 1. sei wegen Verstoßes gegen die §§ 14 BNotO, 4 Abs. 2 BeurkG gemäß § 134 BGB unwirksam. Die in § 14 BNotO getroffene Regelung solle verhindern, dass der Notar ein Geschäft beurkunde, an dessen Zustandekommen er ein eigenes persönliches oder wirtschaftliches Interesse besitze. Nach § 4 BeurkG solle der Notar eine Beurkundung ablehnen, wenn sie mit seinen Amtspflichten unvereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt werde, mit denen erkennbar unerlaubte und unredliche Zwecke verfolgt werden, wobei die Wirksamkeit des Urkundsgeschäftes von der Wirkung der Amtspflichtverletzung auf die beurkundete Erklärung abhänge. Gemessen an diesen Maßstäben führe der hier festgestellte Verstoß gegen die aufgeführten Normen zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts. Nach der Beweisaufnahme stünde fest, dass der Kläger und der Zeuge A... vereinbart hätten, die Gewinne aus den vom Kläger beurkundeten Immobilienverkäufen des A... im Verhältnis 1/3 zu 2/3 zu teilen. Der Zeuge habe ausgesagt, entsprechend dieser Absprache sei im Zeitraum von 1990 bis 1995 bei einer Reihe von Grundstückskaufverträgen, auch bei dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 verfahren worden. Das Vorgehen der Beteiligten habe sich wie das in einer BGB-Gesellschaft dargestellt.

Der Zeuge sei glaubwürdig und seine Bekundungen glaubhaft. Diese seien in sich schlüssig und widerspruchsfrei gewesen, zudem habe sich der Zeuge mit seiner Aussage nicht unerheblich selbst belastet, ohne dass erkennbar sei, welchen rechtlichen oder wirtschaftlichen Vorteil er aus seiner Aussage ziehen könnte. Dass der Zeuge sich einer Falschaussage vor dem Kammergericht in Berlin bezichtigt habe, spreche nicht gegen seine Glaubwürdigkeit. Die Kammer habe den Eindruck gewonnen, dass dem Zeugen daran gelegen gewesen sei, angesichts der Reihe anhängiger straf- und zivilrechtlicher Verfahren hinsichtlich der Grundstückskaufverträge aus den Jahren 1990 bis 1995 "reinen Tisch" zu machen.

Damit stünde fest, dass der Kläger gerade auch an dem beurkundeten Vertrag ein mit dem Gebot der unabhängigen Amtsführung unvereinbares, erhebliches eigenes wirtschaftliches Interesse gehabt habe. Es sei davon auszugehen, dass der Kläger aufgrund der gesamten Begleitumstände die Beurkundungen nicht unparteiisch habe vornehmen können und auch selbst damit unredliche Zwecke verfolgt habe. Er habe nämlich nach der Aussage des Zeugen A... gewusst, dass den Leuten ihre sogenannten "Wiesengrundstücke" abgejagt und zum Preis von Bauland weiterveräußert worden seien. Der Kläger habe deshalb nach §§ 14 Abs. 2 BNotO, 4 BeurkG seine Amtstätigkeit versagen und die Beurkundung ablehnen müssen; der Verstoß dagegen führe nach § 134 BGB zur Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages vom 21. Juni 1994.

Der Kläger habe die Beurkundung ferner deshalb ablehnen müssen, weil er dem Zeugen A... zeitweise Büroräume und Wohnung in seinen Kanzleiräumen zur Verfügung gestellt und mit diesem eine BGB-Gesellschaft gebildet habe. Die Mitwirkung des Notars an der Beurkundung einer Angelegenheit einer derart mit ihm verbundenen Person verstoße gegen die bereits seinerzeit geltenden Grundsätze der unabhängigen und unparteiischen Amtsführung des Notars, die in der Neufassung des § 3 Abs. 1 Nr. 4 BeurkG und der im Jahre 1998 eingefügten Bestimmung des § 14 Abs. 5 BNotO lediglich eine gesetzliche Normierung gefunden hätten.

Der Kläger könne auch nicht die Beklagte zu 2. auf Zahlung von 322.113,89 € in Anspruch nehmen. Ein solcher Anspruch ergebe sich insbesondere nicht aus den §§ 323 Abs. 1 a. F., 398 BGB wegen teilweiser Nichterfüllung des Vertrages vom 1. Juni 1994. Nach der Aussage des Zeugen A... sei auch bei diesem Vertrag in der von ihm geschilderten Art und Weise verfahren worden, deshalb sei er wegen Verstoßes gegen § 14 BNotO gemäß § 134 BGB nichtig. Zudem liege ein sittenwidriges Rechtsgeschäft gemäß § 138 BGB vor. Der Kläger selbst halte für die Teilfläche einen Kaufpreis von 680.000,00 DM für angemessen. Da das Grundstück innerhalb der drei Wochen zwischen den beiden Kaufverträgen im Juni 1994 keine derartige Wertsteigerung erfahren habe, stünde fest, dass der am 1. Juni 1994 vereinbarte Kaufpreis von 50.000,00 DM zum tatsächlichen Wert des Grundstücks in einem besonders krassen Missverhältnis gestanden haben. Angesichts der Aussage des Zeugen A..., man habe den Leuten ihre Baugrundstücke zum Preis von Ackerland abgejagt, bestünden auch keine Zweifel an der verwerflichen Gesinnung des Zeugen A... beim Ankauf des Grundstücks.

Ansprüche des Klägers aus unerlaubter Handlung bestünden nicht, denn er habe schon nicht schlüssig dargelegt, inwiefern die Beklagten ihn getäuscht und dadurch zu einer Vermögensverfügung veranlasst haben sollen. Die Beklagte zu 2. sei zur Rückzahlung von 70.000,00 DM aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht verpflichtet. Es sei zweifelhaft, ob die Zahlung dieses Betrages überhaupt als Leistung des Klägers anzusehen sei, jedenfalls stünden einer Rückforderung die §§ 814, 817 BGB entgegen. Die Zahlung von Mietzins (Antrag II 2) für den Zeitraum März 1998 bis September 1999 könne der Kläger mangels Wirksamkeit der Grundstückskaufverträge vom 1. Juni und 21. Juni 1994 nicht verlangen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seine zuletzt gestellten Anträge weiter verfolgt. Er rügt, dass die Kammer den schon aufgrund der Dauer des Rechtsstreits vor der Beweiserhebung gebotenen Hinweis auf die mögliche Unwirksamkeit der Kaufverträge aus Juni 1994 unterlassen habe. Die Beweiserhebung habe mangels substantiierten Sachvortrags nicht durchgeführt werden dürfen. Jedenfalls sei die Beweiswürdigung fehlerhaft, die von der Kammer aus der Zeugenaussage gezogenen Schlüsse seien teils spekulativ. Der Zeuge A... sei unglaubwürdig. Keine seiner Bekundungen sei nach Inhalt, Zeit und Umständen konkret gewesen und die vermeintliche Läuterung des wegen Eidesdelikten verfolgten Zeugen könne dessen Glaubwürdigkeit nicht begründen.

Auch von einem Verstoß gegen die guten Sitten könne nicht ausgegangen werden, denn es liege weder ein krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor noch eine verwerfliche Gesinnung. Sowohl der ursprüngliche Kaufpreis von 50.000,00 DM als auch der später auf 120.000,00 DM erhöhte Kaufpreis hätten dem Bodenrichtwert und Verkehrswert entsprochen. Der Weiterverkauf an den Beklagten zu 1. zu einem höheren Preis sei in der Erwartung einer Nutzung als Bauland erfolgt.

Bei der Verneinung des Anspruchs gegen die Beklagte zu 2. aus ungerechtfertigter Bereicherung habe die Kammer § 415 BGB übersehen und deshalb zu Unrecht angenommen, es habe sich nicht um seine - des Klägers - Leistung gehandelt. Der Rückforderungsanspruch sei auch nicht gemäß den §§ 814, 817 BGB ausgeschlossen. Kenntnis von der Nichtschuld habe er zum Zeitpunkt der Zahlung nicht gehabt und der Vorwurf eines Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten könne ihm - bei richtiger Würdigung der Sachlage - nicht gemacht werden.

Der Feststellungsantrag sei entgegen der Auffassung der Kammer zulässig, das Feststellungsinteresse sei dadurch begründet, dass ihm ein Zahlungsanspruch gegen die Beklagten aus abgetretenem Recht, ein Schadensersatzanspruch wegen Nichtfreigabe aus eigenem Recht und gegebenenfalls ein Schadensersatzanspruch gegen die Rechtsanwälte ... wegen absprachewidriger Auszahlung der Mieten an den Hinterleger zustehe.

Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und

I. 1. die Beklagten zu verurteilen, an ihn 322.113,89 € nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 21. April 1999 und Zinsen aus 19.215,84 € in Höhe von 6,5 % seit dem 7. Oktober 1999 bis zum 24. November 1999 und in Höhe von 6,75 % seit dem 25. November 1999 zu zahlen,

I. 2. den Beklagten zu 1 zu verurteilen, darüber hinaus Zinsen aus 199.403,83 € in Höhe von 6,5 % vom 27. August 1996 bis zum 8. April 1999 und in Höhe von 6 % vom 9. April 1999 bis 20. April 1999 zu zahlen.

II. 1. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet waren, den bei den Rechtsanwälten ... in B... hinterlegten Betrag von 6.550,00 DM (= 3.351,52 €) nebst Zinsen zu Gunsten des Klägers zur Auszahlung freizugeben,

II. 2. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an ihn 3.351,52 € zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigen mit näheren Ausführungen die angefochtene Entscheidung. Im Hinblick auf die Frage der Sittenwidrigkeit des mit ihr geschlossenen Kaufvertrages meint die Beklagte zu 2., es könne nicht wegen der späteren Vertragsänderung mit notariellem Vertrag vom 24. Mai 1995 davon ausgegangen werden, dass die Vermutung für die verwerfliche Gesinnung des Zeugen A... bei Abschluss des Ursprungsvertrages vom 1. Juni 1994 widerlegt sei. Entgegen dem Vertragsinhalt - Ziffer 7 des notariellen Vertrages vom 24. Mai 1995 - habe sie von dem am 21. Juni 1994 mit dem Beklagten zu 1. geschlossenen Kaufvertrag keine Kenntnis gehabt. Ohnehin reiche aber die Kenntnis von dem darin vereinbarten Kaufpreis nicht für die Entkräftung der Vermutung aus. Auch aus Ziffer 9 des notariellen Vertrages vom 24. Mai 1995 lasse sich hierfür nichts entnehmen, denn daraus ergebe sich nicht, welche "sachlichen oder rechtlichen" Einwände nicht mehr geltend gemacht würden.

Des Weiteren lägen Umstände vor, die erkennen ließen, dass der Zeuge A... sowohl ihre Unerfahrenheit als auch ihre wirtschaftliche Zwangslage ausgenutzt habe; hierzu trägt die Beklagte zu 2. vor:

Von ihrer Unerfahrenheit sei - so habe auch der Bundesgerichtshof bereits entschieden - bereits deshalb auszugehen, weil sie Bürgerin der Neuen Bundesländer sei, die das "westliche Rechts- und Wirtschaftssystem" seinerzeit noch nicht hinreichend gekannt habe. Sie habe sich bereits seit 1993 in einer finanziellen Zwangslage befunden, denn sie habe wegen der Pflege ihrer Mutter ihrer Arbeit nicht mehr nachgehen können, habe ihre arbeitslose Tochter bei sich aufgenommen, und die Familie sei auf die monatlichen Einkünfte ihres Ehemannes in Höhe von etwa 900,00 DM angewiesen gewesen. Aus Geldnot und weil sie hoffte, den vereinbarten Kaufpreis kurzfristig zu erhalten, habe sie sich zur Unterzeichnung der Vertragsurkunde vom 24. Mai 1995 bereit erklärt. Im März 1995 habe die Sperrung ihres Stromanschlusses gedroht und sie sei seinerzeit nicht einmal in der Lage gewesen, die fälligen Müllgebühren und die Grundsteuer zu entrichten. Von dieser äußerst prekären Situation habe der Zeuge A... Kenntnis gehabt, denn er habe sich beispielsweise im Büro des Klägers befunden, als sie - die Beklagte zu 2. - dort angerufen und unter Verweis auf die angekündigte Stromsperrung nach dem Verbleib der 50.000,00 DM gefragt habe.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen A.... Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12. Oktober 2005 (Bl. 1576-1584 d.A.) verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache nur im tenorierten Umfang Erfolg.

Der Kläger kann zwar mit seinem Feststellungsbegehren nicht durchdringen. Dieses ist aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, denen der Senat nichts hinzuzufügen hat, bereits unzulässig.

Die Beklagten sind jedoch als Gesamtschuldner zur Zahlung von 148.274,65 € nebst Zinsen und die Beklagte zu 2. zur Zahlung weiterer 3.351,52 € verpflichtet.

1.

Der Kläger kann den Beklagten zu 1. gemäß § 325 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. i.V.m. den §§ 398, 407 BGB auf Zahlung von 148.274,65 € (290.000,00 DM) in Anspruch nehmen, denn dem Zedenten des Kaufpreisanspruchs, dem Zeugen A..., ist es aus vom Beklagten zu 1. zu vertretenden Umständen - dessen Eigentumserwerb aufgrund des Kaufvertrages mit der Beklagten zu 2. am 20. April 1999 - objektiv unmöglich geworden, die Verpflichtung aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 zur Eigentumsverschaffung an den Beklagten zu 1. zu erfüllen.

a) Der notarielle Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 zwischen dem Zeugen A... und dem Beklagten zu 1. ist entgegen der Auffassung des Landgerichts wirksam.

Der Beklagte zu 1. ist nicht gemäß § 325 ZPO wegen der aufgrund des Urteils des KG Berlin vom 10. Juni 1997 rechtskräftigen Abweisung seiner gegen A... vor dem Landgericht Berlin erhobenen Vollstreckungsabwehrklage gehindert, die Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages vom 21. Juni 1994 in diesem Rechtsstreit geltend zu machen. Bei einer Vollstreckungsgegenklage als prozessualer Gestaltungsklage erwächst die Entscheidung über das Bestehen einer materiellrechtlichen Einwendung nicht in Rechtskraft (BGH Urteil vom 11. Februar 1992 - XI ZR 47/91 - NJW 1992, 1899; OLG München Urteil vom 19. April 2002 - 21 U 3322/00 - OLGR 2002, 301).

aa) Der Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 ist aus den nachfolgenden Gründen, die der Senat allesamt im Termin vom 12. Oktober 2005 erörtert hatte, nicht wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB).

Die Beklagten haben hierzu in erster Instanz mit Schriftsatz vom 9. Dezember 2003 lediglich behauptet, der in dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 für die seinerzeit unstreitig landwirtschaftlich genutzte Fläche von 12.140 qm vereinbarte Kaufpreis von etwa 50,00 DM/qm habe um mehr als das Doppelte über dem Preis für vergleichbare Grundstücke gelegen. Dieser Vortrag genügt jedoch zur Begründung eines äußerst krassen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht.

Der Kläger selbst hält zwar den im Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 für die "landwirtschaftlich genutzten" Flächen vereinbarten Kaufpreis von 0,79 DM/qm für verkehrswertentsprechend, und der Vertragsurkunde des lediglich drei Wochen später geschlossenen Kaufvertrages zwischen dem Zeugen A... und dem Beklagten zu 1. lässt sich nicht entnehmen, dass sich der Beklagte zu 1. - wie der Kläger behauptet - in der Erwartung, den bislang unbebauten Teil des Flurstücks ... in Bauland "umwidmen" zu können, zur Zahlung des Kaufpreises von umgerechnet etwa 50,00 DM/qm bereit fand. Dies ergibt sich aber aus dem - unstreitigen - Parteivorbringen im Berufungsverfahren mit der Folge, dass hier gleichwohl von einem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung nicht ausgegangen werden kann.

Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten im Berufungsverfahren gelang es dem Beklagten zu 1. nämlich, hinsichtlich eines Teils der ursprünglich landwirtschaftlich genutzten Fläche Baugenehmigungen für zwei Häuser zu erwirken, mithin insoweit die landwirtschaftlich genutzte Fläche in Bauland "umzuwidmen". Unbestritten geblieben ist zudem das Vorbringen des Klägers im Schriftsatz vom 25. August 2005, wonach der Beklagte zu 1. ein Planungsbüro unter der Bezeichnung "Ingenieurbüro K..., Planung - Baubetreuung - Gutachten" unterhielt - dies wird auch durch den Stempelaufdruck auf dem vom Beklagten zu 1. gefertigten Lageplan Bl. 1559 d.A. gestützt - und bereits im Juni 1994 eine Bebauung des Grundstücks mit Wohnblöcken, im Mai 1996 mit zwei Häusern - der Lageplan Bl. 1559 d.A. ist mit einem Stempel des Landkreises B... "Anlage zum Bescheid" versehen - plante. Es kommt hinzu, dass der Zeuge A... in erster Instanz bekundete, er habe zwischen den Abschlüssen der beiden Kaufverträge im Juni 1994 erfahren, dass das verkaufte Teilstück Bauland werde; diese Aussage hat sich der Kläger hilfsweise zu Eigen gemacht.

Bei dieser Sachlage stellt sich das bloße Bestreiten des Beklagten zu 1., in Erwartung einer Umwidmung in Bauland die höheren Kaufpreisverpflichtung eingegangen zu sein, als unzureichend dar; rechtliche Erwägungen gegen diese Bewertung - die selbstverständlich auch ohne Schriftsatzfrist möglich gewesen wären - führt der Beklagte zu 1. auch im Schriftsatz vom 16. November 2005 nicht aus.

Veranlassung zur Gewährung einer Schriftsatzfrist gemäß § 139 Abs. 5 ZPO zur Stellungnahme auf die Erörterungen dieser Rechtslage durch den Senat im Termin vom 12. Oktober 2005 gab es nicht. Die Frage der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages vom 21. Juni 1994 war vom Beklagten zu 1. bereits in erster Instanz aufgeworfen und von den Parteien - naturgemäß - unterschiedlich beantwortet worden. Im Berufungsrechtszug hat der Kläger in seinem Schriftsatz vom 25. August 2005 unmissverständlich gerade die aufgeführten Aspekte herangezogen, um den seiner Auffassung nach spekulativen Charakter des Grundstückskaufvertrages vom 21. Juni 1994 zu begründen und damit der behaupteten Sittenwidrigkeit dieses Vertrages entgegenzutreten. Dass der Beklagte zu 1. hierauf nicht erwidert hat, konnte und musste der Senat deshalb dahin verstehen, dass eine Erwiderung nicht möglich oder nicht gewollt war; Anhaltspunkte dafür, dass dieser rechtliche Gesichtspunkt übersehen wurde (§ 139 Abs. 2 ZPO), lagen nicht vor, und dies wurde auch im Termin des Senats weder vom anwesenden Beklagten zu 1. noch von seinem Prozessbevollmächtigten geltend gemacht.

bb) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme vor dem Senat ist der notarielle Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 nicht gemäß § 134 BGB wegen Verstoßes gegen die §§ 14 BNotO, 4 BeurkG nichtig.

(1) Der Senat hat Zweifel, ob dem rechtlichen Ansatz der Kammer, wonach ein Verstoß gegen § 14 Abs. 2 BNotO - stets - gemäß § 134 BGB die Nichtigkeit des beurkundeten Vertrages zur Folge hat, gefolgt werden kann; letztlich kann dies aber offen bleiben.

(a) Der Wortlaut der Regelung - der Notar "hat seine Amtstätigkeit zu versagen", wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden - ist für die Auslegung, ob ein gleichwohl beurkundetes Rechtsgeschäft nichtig ist oder die Vorschrift lediglich ein Verbot ohne Nichtigkeitsfolge beinhaltet, unergiebig.

Das vom Landgericht zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. Februar 2001 (BGHZ 147, 39) lässt sich für die Annahme eines gesetzlichen Verbots mit Nichtigkeitsfolge nicht heranziehen, weil Prüfungsgegenstand darin ein Rechtsgeschäft war, das ein Notar unter Verstoß gegen § 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO vorgenommen hatte.

Die folgenden Erwägungen sprechen nach Auffassung des Senats dagegen, jeglichen Verstoß gegen § 14 Abs. 2 BNotO mit der Folge der Nichtigkeit des beurkundeten Rechtsgeschäfts zu belasten.

Die Sicherheit des geschäftlichen Verkehrs verlangt, Zweifel über die Rechtsbeständigkeit einer notariellen Urkunde nach Möglichkeit zu vermeiden. Diese Eindeutigkeit lässt sich für die von § 14 Abs. 2 BNotO erfassten Sachverhalte jedoch nicht feststellen. So liegt "Unredlichkeit" im Sinne der Vorschrift bereits bei Verstößen gegen vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen vor, die die Schwelle zur Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) noch nicht überschreiten und die von der Rechtsordnung nicht mit der Folge der Nichtigkeit geahndet werden, sondern durch Auferlegung von Aufklärungs- oder Schadensersatzpflichten auf den Handelnden und ggf. auch den Notar. Es besteht auch kein Grund, ein solches Rechtsgeschäft, das nach materiellem Recht wirksam wäre, nur deshalb für nichtig zu erklären, weil ein Dritter - der das Rechtsgeschäft beurkundende Notar - die Unredlichkeit erkannt hat. Dem Schutz des Vertragspartners wird hinreichend dadurch Rechnung getragen, dass er in einem solchen Fall gegen die unredliche andere Vertragspartei und gegen den Notar Schadensersatzansprüche hat. Allein der Umstand, dass der Notar mit seiner Mitwirkung an der Beurkundung eines solchen Rechtsgeschäfts dem Verhalten des unredlichen Geschäftspartners den Anschein der Seriosität gibt, rechtfertigt es nicht, das Rechtsgeschäft nunmehr als nichtig anzusehen.

(2) Im Ergebnis kann dem Landgericht aber darin gefolgt werden, dass der Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 nichtig ist, wenn der Beklagtenvortrag zutrifft, dass zwischen dem Kläger und A... eine Vereinbarung dahin bestanden habe, dass der Kläger "aus seiner Klientel Grundstücke brachte, die er für interessant hielt", die Kaufverträge mit A... als Käufer beurkundete und an den Gewinnen mit 1/3 beteiligt war.

(a) Dies lässt sich allerdings nicht damit begründen, dass darin ein Verstoß gegen das in § 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO a.F. normierte Verbot, Grundstücksgeschäfte zu vermitteln und sich an jeder Art der Vermittlung von Urkundsgeschäften zu beteiligen, liegt. Denn das Verbot bezieht sich auf die Ausübung von Maklertätigkeit durch den Notar. Das Rechtsgeschäft, dessen Nichtigkeit hier zur Beurteilung ansteht, ist jedoch nicht das Vermittlungsgeschäft, an dem ein Notar beteiligt ist, sondern das Grundstücksgeschäft selbst. Erfasste die Nichtigkeit das unter Verstoß gegen das Verbot der Maklertätigkeit vermittelte Grundstücksgeschäft, würde hierdurch auch der an der Vermittlungsvereinbarung völlig unbeteiligte Vertragspartner des Grundstücksgeschäfts betroffen. Dass ein unter Verstoß eines Notars gegen das in § 14 Abs. 4 Satz 1 BNotO normierte Verbot der Maklertätigkeit zur Anbahnung von Grundstücksgeschäften vermitteltes Grundstücksgeschäft gemäß § 134 BGB nichtig ist, hat auch der Bundesgerichtshof in der aufgeführten Entscheidung (BGHZ 147, 39) nicht festgestellt; vielmehr erfasste die Nichtigkeitsfolge allein den Maklervertrag.

(b) Der von den Beklagten behauptete Sachverhalt ist nach der - im Termin dargelegten - Auffassung des Senats jedoch deshalb für die Frage der Wirksamkeit des beurkundeten Kaufvertrages erheblich - und gab, da Zweifel an der Richtigkeit der getroffenen Feststellungen vorlagen, Anlass zur Wiederholung der Vernehmung des Zeugen A... -, weil er sich unter § 7 Nr. 1 BeurkG subsumieren lässt.

Nach dieser Vorschrift ist die Beurkundung von Willenserklärungen insoweit unwirksam, als diese "objektiv" darauf gerichtet sind, dem Notar einen rechtlichen Vorteil zu verschaffen. Hierunter sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 18. Dezember 1996 - IV ZB 9/96 - BGHZ 134, 230) nur solche Vorteile zu verstehen, die sich unmittelbar aus der in der Urkunde niedergelegten Willenserklärung ergeben und nicht lediglich als deren Folgen eintreten oder gar erst eintreten können. Diese Voraussetzungen sind nach dem Beklagtenvorbringen gegeben, denn danach sollten vereinbarungsgemäß die Erlöse aus den Grundstücksgeschäften, an denen A... zunächst als Erwerber, dann als Veräußerer beteiligt war, im Verhältnis 1/3 zu 2/3 zwischen dem Zeugen A... und dem Kläger geteilt werden. In einem solchen Fall kann im Hinblick auf § 7 BeurkG nichts anderes gelten, als wenn der Kläger einen Kaufvertrag beurkundet, durch den ein Unternehmen, dessen wirtschaftlicher Inhaber er ist, den Grundbesitz erwirbt (vgl. OLG Frankfurt 13 OLGR 1993, 174).

(3) Den Beklagten ist der ihnen obliegende Beweis, dass die behauptete Vereinbarung zwischen dem Kläger und dem Zeugen A... hinsichtlich der im Sommer 1994 geschlossenen Kaufverträge bestand und der Kläger daher aus den beurkundeten Verträgen vom 1. Juni und 21. Juni 1994 einen unmittelbaren rechtlichen Vorteil gewinnen sollte, jedoch nicht gelungen.

(a) Der Zeuge A... hat zwar - wie bereits in erster Instanz - bekundet, mit dem Kläger eine Vereinbarung getroffen zu haben, dass "generell 2/3 der Erlöse aus Grundstückskaufverträgen, die ich tätigte, ihm und mindestens 1/3 mir zustehen sollte". Seine Aussage ist jedoch nicht glaubhaft.

Der Zeuge erklärte, es habe eine handschriftliche Vereinbarung existiert, die vom Kläger im Jahre 1993 aufgesetzt worden sei, und gab an, darin sei festgehalten gewesen, dass 2/3 der auszuzahlenden Summe an den Kläger gehen und der Anteil des Zeugen nach Abzug von Steuern an ihn ausgezahlt werden sollte. Weitere Einzelheiten zum Wortlaut oder Inhalt dieser für ihn doch so bedeutsamen Vertragsurkunde konnte der Zeuge auch auf Nachfrage des Senats nicht angeben, was sich nicht durch den - zweifellos erheblichen - Zeitablauf erklären lässt. Schwer nachzuvollziehen - und auch insoweit nicht vom Zeugen erläutert - ist auch, dass von diesem Schriftstück, das doch in erster Linie Ansprüche des Klägers auf eine Gewinnbeteiligung erfasste, nur ein Exemplar und zwar in den Händen des Zeugen, existiert haben soll. Nicht erklärlich ist schließlich in diesem Zusammenhang, dass der Zeuge nur vage Kenntnis über den Verbleib dieses wichtigen Schriftstücks haben will. Seine Erklärung, er "meine, es befände sich in einer Kiste" in einer Wohnung, zu der er keinen Zugang habe, ist nicht überzeugend. Der Senat hat bei der Vernehmung des Zeugen A... nicht den Eindruck gewonnen, dass er bedeutsame Schriftstücke in "einer Kiste" aufbewahrt, vermag aber auch nicht glauben, dass das Erinnerungsvermögen den Zeugen gerade an diesem für die Überzeugungskraft seiner Aussage so bedeutsamen Punkt im Stich lässt - wusste er doch über seine Grundstücksgeschäfte Anfang der 90er Jahre im Wesentlichen noch recht detailliert zu berichten.

Widersprüchlich sind die Bekundungen des Zeugen insofern, als er betonte, der Kläger habe "immer darauf bestanden, dass ich für meinen Anteil, insbesondere in steuerlicher Hinsicht, hafte". Bei den nachfolgenden Bekundungen des Zeugen ergab sich nämlich, dass kein einziges Grundstücksgeschäft tatsächlich vollzogen wurde, mithin die Gewinnverteilungsabrede in keinem Fall zur Anwendung kommen konnte. Inwieweit der Kläger dennoch "immer darauf bestanden" haben soll, dass der Gewinnanteil des Zeugen versteuert wird, erschließt sich nicht. Im Übrigen erweisen sich damit auch seine Aussagen vor dem Landgericht, es sei "regelmäßig so verfahren" worden, dass "aus dem Eindrittel-Anteil, der mir zustand, Abtretungen gefertigt" worden seien (Sitzungsprotokoll vom 13. Januar 2005 Seite 4, 2. Absatz), und sei so gewesen, "dass der Kläger Gelder zurückbehalten hat und ich nicht genau weiß, wie er sie verrechnet hat" (Sitzungsprotokoll vom 13. Januar 2005 Seite 5, 2. Absatz), als zweifelhaft. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern der Zeuge "regelmäßig" seinen Gewinnanteil abgetreten hat und welche "Gelder" der Kläger hat zurückhalten oder verrechnen können, wenn - wie der Zeuge vor dem Senat erklärte - zu keinem Zeitpunkt überhaupt ein Gewinn geflossen ist. Der Zeuge benannte auf Nachfrage nämlich lediglich zwei Kaufverträge, mit denen zuvor von ihm gekaufte Grundstücke weiterveräußert wurden, und die daher überhaupt eine konkrete Gewinnaussicht hätten bieten können. Der Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 mit dem Beklagten zu 1. kam jedoch nie zur Durchführung, insbesondere wurde seitens des Beklagten zu 1. der vereinbarte Kaufpreis nicht gezahlt. Der Zeuge räumte ferner ein, dass aus dem weiteren, von ihm benannten Veräußerungsvertrag, einem Kaufvertrag mit einem Herrn W..., durch den ein für 1 Mill. DM gekauftes Grundstück für 5 Mill. DM weiterverkauft werden sollte, "nichts geflossen" sei.

(b) Zudem bestehen erhebliche Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen.

Der Zeuge wollte den Senat glauben machen, er sei in Geldangelegenheiten völlig unbedarft und habe im Glauben an die Rechtschaffenheit eines Notars nicht nur die Gewinnverteilungsabrede getroffen, sondern in erheblichem Umfang Vollstreckungstitel gegen sich ergehen lassen sowie Schuldanerkenntnisse abgegeben, obgleich keine - oder nur in geringerem Umfang - Forderungen zu Grunde lagen. Der Senat konnte sich des Eindrucks nicht erwehren, dass der Zeuge A... - sei es im Hinblick auf das bei seiner Vernehmung in erster Instanz erwähnte Wiederaufnahmeverfahren der Verurteilungen wegen Betruges betreffend die hier streitgegenständlichen Grundstücksgeschäfte, sei es aus Rache oder anderen eigennützigen Motiven - sehr darauf bedacht war, sich selbst als den eigentlich Geschädigten darzustellen und den Kläger in so schlechtem Licht wie möglich erscheinen zu lassen. Dabei ist zu betonen, dass der Senat keineswegs vom Gegenteil überzeugt ist; das - feststehende - Verhalten des Klägers - etwa die Angabe in seinem eigenen Schriftsatz vom 25. Januar 2005, eine Gewinnverteilungsabrede "sei angedacht" gewesen - gibt keine Veranlassung, ihn als Inbegriff des gewissenhaften und seiner Amtspflichten bewussten Notars anzusehen. Der Zeuge A... konnte den Senat jedoch nicht davon überzeugen, dass seine Bekundung, die Gewinnverteilungsabrede sei tatsächlich geschlossen worden, der Wahrheit entspricht. Eine "Läuterung" des Zeugen, der nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers vom Amtsgericht Tiergarten wegen eines Eidesdeliktes rechtskräftig zu einer Freiheitsstrafe von sechs Monaten verurteilt worden ist und gegen den bei der Staatsanwaltschaft Berlin ein weiteres Verfahren - 34 Js 4565/02 - wegen des Verdachts des Betruges und Eidesdelikten anhängig ist, "jetzt aber die Wahrheit" sagt - so das Landgericht in den Entscheidungsgründen -, konnte der Senat nicht feststellen.

Der Zeuge mag über keine kaufmännische Ausbildung verfügen, dass er aber in seinen eigenen Angelegenheiten so unbedarft ist, wie er sich bei seiner Vernehmung vom 12. Oktober 2005 dargestellt hat, und der Kläger ihn übervorteilt hat, mag der Senat ihm nicht glauben.

Der Zeuge A... war nach eigenem Bekunden Mitbegründer einer Gesellschaft, der H... GmbH, war "auf dem Bausektor" tätig gewesen und hatte sich in den 80er Jahren mit dem Erwerb von Oldtimern beschäftigt. Er war damit keineswegs der geschäftsunerfahrene junge Mann, der völlig arglos in eigenen Angelegenheiten und auf die Seriosität des Notars vertrauend Verbindlichkeiten anerkennt und Vollstreckungstitel über Forderungen gegen sich ergehen lässt, die gar nicht oder nicht in der Höhe bestehen. Insbesondere steht dem entgegen, dass der Zeuge A... bereits Ende der 80er Jahre "erstmals" die eidesstattliche Offenbarungsversicherung abgegeben hatte; deutlicher kann kaum vor Augen geführt werden, wie folgenschwer das Eingehen von Verbindlichkeiten und deren Titulierung sein kann.

Vor diesem Hintergrund und dem persönlichen Eindruck, den der Senat von dem Zeugen gewonnen hat, kann dessen Aussage, er habe den Kläger als "Respektsperson", wie einen "Amtsrichter" angesehen und dessen Äußerung geglaubt, nicht überzeugen. Nach seinen eigenen Angaben beliefen sich die Verbindlichkeiten gegenüber dem Kläger aus den in den 80er Jahren ausgereichten Darlehen auf etwa 100.000,00 DM. Obgleich "in diesen Jahren ein Gutteil der Verbindlichkeiten zurückgeführt" worden und eine Zinsvereinbarung nicht bestanden haben soll, will der Zeuge dem Kläger "eben einfach" geglaubt haben, dass sich die Forderungen gegen ihn im Jahre 1990 auf 250.000,00 DM beliefen. Zudem will er "öfter einmal so Zettel betreffend Zinsen und Zinseszinsen und Zinsertragsverlusten" unterschrieben haben.

Der Zeuge vermochte auch keine nachvollziehbare Erklärung dafür abzugeben, weshalb er gegen die gerichtliche Geltendmachung der Forderungen zur Erlangung der Vollstreckungstitel zu Gunsten des Klägers nicht vorgegangen ist. Es ist sicherlich richtig, dass der Zeuge dann den Zugriff auf das vom Kläger geführte Konto nicht mehr gehabt hätte, von dem er seinerzeit seinen Lebensunterhalt bestritten haben will; dies allein vermag aber das Verhalten des Zeugen nicht zu erklären, zumal er nicht - wie es zunächst in seinen Bekundungen vor dem Senat anklang - ohne weiteres auf das Kontoguthaben zugreifen konnte, sondern erst - wie er dann einräumte - nach Genehmigung durch den Kläger, und stets "ein entsprechendes Dokument betreffend Zinsen etc." unterschreiben musste. Seiner Befürchtung, es habe bekannt werden können, dass er die Offenbarungsversicherung abgegeben habe, fehlte offenbar jegliche Grundlage. Die Gläubiger, die seinerzeit erfolglos versucht haben, ihre Forderungen zu vollstrecken, hatten ohnehin Kenntnis von der Abgabe der eidesstattlichen Offenbarungsversicherung. Inwieweit eine gerichtliche Verteidigung gegen die Titulierung von unberechtigten Forderungen zum "Bekanntwerden" einer eidesstattlichen Offenbarungsversicherung hätte führen können, erläuterte der Zeuge nicht. Der zuletzt angeführten Erklärung, er habe dem Kläger geglaubt, dass "Vollstreckungstitel unter anderem wegen der Darstellung des Ganzen beim Finanzamt erlangt werden müssen", könnte der Senat selbst bei einer weniger geschäftserfahrenen Person als es der Zeuge A... seinerzeit war, vor dem Hintergrund der durch ihn bereits erfolgten Abgabe der eidesstattlichen Offenbarungsversicherung schwerlich Glauben schenken; dem Zeugen A... kann der Senat diese Unbedarftheit nicht abnehmen. Der Zeuge hätte schon aufgrund der vom Kläger aufgestellten Rechnung, nach der die ursprünglichen Darlehensverbindlichkeiten von etwa 100.000,00 DM trotz Rückzahlung eines Gutteils und fehlender Zinsvereinbarung im Jahre 1990 etwa 250.000,00 DM betrugen, hinreichend Anlass gehabt, an dessen Seriosität zu zweifeln. In Anbetracht des von ihm in erster Instanz geschilderten Geschäftsgebahrens gegenüber Grundstücksverkäufern, denen er gemeinsam mit dem Kläger ("Meine Auffassung von dieser Vereinbarung war auch, dass zu dem "wir" natürlich der Kläger dazugehörte") "Baugrundstücke zum Preis von Ackerland abjagen" wollte, kann von einem Vertrauen des Zeugen auf die Seriosität des Klägers als Notar wohl kaum die Rede sein.

Der Versuch des Zeugen A..., dem Senat gegenüber den Kläger als einen in erheblichem Maße unredlichen und allein auf den eigenen Vorteil bedachten Menschen hinzustellen, zeigte sich nicht nur darin, dass der Zeuge A... allenfalls zweifelhafte Beweggründe für sein eigenes Handeln angab. Diese Absicht wurde etwa auch dadurch offenbar, dass der Zeuge mit scheinbarer Offenheit gegenüber dem Senat Behauptungen aufstellte, die den Kläger in schlechtem Licht erscheinen ließen, seine Angaben blieben aber denkbar vage, und er war nicht in der Lage, zur Verifizierung seiner Behauptung Einzelheiten mitzuteilen, schwächte auf Nachfrage seinen Vorwurf ab oder erklärte dann das Gegenteil des zuvor Bekundeten.

So sagte der Zeuge A... im Zusammenhang mit der vermeintlich getroffenen Gewinnverteilungsabrede aus, er sei dem Kläger zunächst sehr dankbar gewesen für dessen Hilfestellung, habe dann aber "nur noch mit dem Kopf schütteln" können, insbesondere nachdem er festgestellt habe, dass jener "in ziemlich aggressiver Weise auf Notare und Urkundsbeteiligte" zugegangen sei, um Zahlungen an sich zu fordern. Der Zeuge erläuterte nicht, wie sich denn dieses "ziemlich aggressive" Verhalten des Klägers geäußert haben soll. Der Senat ist daher nicht im Stande zu beurteilen, ob der Kläger nicht etwa lediglich versucht hat, die Forderungen des Zeugen A... gegen seine Vertragspartner im Wege der Zwangsvollstreckung aus seinen Vollstreckungstiteln einzuziehen.

Auch bei der Schilderung des Zeugen, beim Weiterverkauf des Grundstücks in Ba... etwa 1992 habe der Kläger "sehr aggressiv die Entrichtung des gesamten Kaufpreises an sich verlangt", bleibt die Vorgehensweise des Klägers offen. Insbesondere bleibt der Zeuge eine Erläuterung schuldig, weshalb der Käufer wegen des behaupteten Verlangens des Klägers zur Zahlung des Kaufpreises an ihn von dem Grundstückskaufvertrag "schließlich Abstand genommen" hat.

Widersprüchlich stellt sich die Aussage des Zeugen dar, wie er selbst auf die im Jahre 1990 vom Kläger aufgestellte Berechnung der Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von 250.000,00 DM reagiert haben will. Im Rahmen der Schilderung des Zeugen zu den Hintergründen der Gewinnverteilungsabrede zu Beginn seiner Vernehmung durch den Senat sagte er aus, "im Jahr 1990 waren das noch 250.000,00 DM. Das war für mich ein richtigen Schock", und gab für sein Handeln in der Folgezeit die Erklärung, er habe "das aber so hingenommen. Ein Notar ist für mich eine Person wie ein Amtsrichter". Von diesem "Schock" will der Zeuge später, auf Nachfrage des Senats, wie er denn auf die für ihn überraschende "Mehrung" der Darlehensverbindlichkeiten reagiert habe, gar nichts mehr wissen. Nunmehr soll ihn das "eigentlich gar nicht so richtig erschüttert" haben, weil er die Perspektive gehabt habe, "durch Erwerb und Weiterveräußerung von Grundstücken ganz erhebliche Gewinne zu machen". An diesem Aussageverhalten wird offenbar, wie der Zeuge, mit der Unplausibilität seiner Schilderung konfrontiert, ohne in Verlegenheit zu geraten seine nur wenige Augenblicke zuvor gemachte Aussage ins Gegenteil verkehrt.

Die vermeintliche Offenheit des Zeugen im Hinblick auf ihn selbst belastende Umstände lässt sich nach alledem auch nicht, wie das Landgericht angenommen hat, als für seine Glaubwürdigkeit sprechenden Aspekt würdigen. Wie dargelegt, hat der Zeuge versucht, sich selbst als "Opfer" und den Kläger als den allein unredlich Handelnden darzustellen; insofern ist die "Selbstbezichtigung" kaum geeignet, die Glaubwürdigkeit des Zeugen zu untermauern. Auch kann weder im Hinblick auf die abgeschlossenen und noch gegen ihn anhängigen Strafverfahren noch hinsichtlich der Falschaussage in dem Dienstaufsichtsverfahren gegen den Kläger vor dem Kammergericht von freimütigen Eingeständnis belastender Umstände ausgegangen werden. Die Verurteilung wegen falscher eidesstattlicher Versicherung räumte er erst auf Befragen des Klägervertreters ein. Die Falschaussage vor dem Kammergericht versuchte er bei der Vernehmung vor dem Landgericht zunächst noch als "möglicherweise nicht ganz vollständige" Schilderung hinzustellen.

Der Senat vermag - im Gegensatz zum Landgericht - auch durchaus Interessen des Zeugen zu erkennen, die Hintergründe zu den hier streitgegenständlichen Kaufverträgen vom 1. und 21. Juni 1994 nicht wahrheitsgemäß darzustellen. Denkbar, jedenfalls nicht fernliegend, ist nicht nur die Motivation, dem Kläger als demjenigen, der mit den erwirkten Vollstreckungstiteln seine wirtschaftliche Existenz dauerhaft gefährden kann, Schaden zuzufügen. Der Senat hält es zudem für möglich, dass sich der Zeuge mit seiner Aussage vor dem Senat, insbesondere einer für ihn günstigen Würdigung seiner Bekundungen durch den Senat, einen positiven Einfluss auf die Wiederaufnahmeverfahren betreffend die Strafbefehle, durch die er wegen Betrugs im Hinblick auf die Grundstücksgeschäfte mit den Beklagten verurteilt wurde, verspricht.

(c) Aus den genannten Gründen vermag der Senat nicht die Überzeugung gewinnen, dass der Zeuge hinsichtlich der mit dem Kläger getroffenen Vereinbarung zu Grundstückskaufverträgen und zur Gewinnverteilung untereinander die Wahrheit gesagt hat. Auch die von den Parteien vorgelegten Urkunden lassen eine solche Vereinbarung nicht erkennen.

Hierfür genügt auch der vom Kläger im Nachgang zum Verhandlungstermin vor der Kammer zur Akte gereichte, auf den 14. Juli 1997 datierte Vermerk (Bl. 1237 d.A.) nicht. Darin ist von einer "Abrechnung C...Markt W..." die Rede, von Einnahmen und Ausgaben, die der Zeuge A... "als sachlich richtig anerkannt" haben und davon, wie mit künftigen "Mietzahlungsmandaten" umgegangen werden soll. Hieraus lassen sich keine Schlüsse auf eine Abrede zwischen dem Kläger und dem Zeugen A..., Gewinne aus Grundstückskäufen und -verkäufen im Verhältnis 1/3 zu 2/3 zu teilen, schließen. Es kommt hinzu, dass der Zeuge auf Vorhalt dieses Schriftstücks einen Bezug zu der vermeintlichen Gewinnverteilungsabrede selbst nicht hergestellt hat. Er bekundete, er nehme an, dass er den Text nicht unterschrieben habe, er halte es für möglich, dass es sich hierbei um einen nachträglich über seiner Blanko-Unterschrift hinzugefügten Text handle.

b) Die von den Beklagten gegen die Wirksamkeit der Abtretung des Kaufpreisanspruchs aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 an den Kläger erhobenen Bedenken teilt der Senat nicht.

Die Beklagten wenden ein, die Abtretung der Kaufpreisforderung sei wegen zeitlich vorher erfolgter Abtretungserklärungen unwirksam. Damit können sie jedoch im Ergebnis nicht durchdringen.

Entgegen ihrer Behauptung in der Berufungserwiderung hat der Kläger seinen Vortrag, bereits am 28. Juni 1994 habe der Zeuge A... ihm die Kaufpreisforderung abgetreten, durch Vorlage einer Ablichtung dieser handschriftlichen Abtretungsvereinbarung (Bl. 502 d.A.) - die Abtretung ist formlos wirksam - belegt. Die Beklagten haben hierauf nicht reagiert, insbesondere nicht die Echtheit dieser Vertragsurkunde bestritten. Ihr Vorbringen beschränkte sich im Übrigen darauf, angesichts der im notariellen Vertrag vom 24. Februar 1997 unter Ziffer I 3. aufgeführten notariellen Abtretungsurkunden (UR-Nrn. 159/94, 160/94, 162/94, 163/94, 167/94, 194/94, 195/94, 4/95, 5/95, 27/95, 31/95 und 102/95) nebst Höhe der abgetretenen (Kaufpreisteil-)Forderungen die Aktivlegitimation des Klägers in Zweifel zu ziehen. Der Kläger hat indes die Daten der Urkundserrichtungen mit Schriftsätzen vom 27. Januar 2005 und 25. August 2005 mitgeteilt. Danach erfolgte die erste beurkundete Abtretung (UR-Nr. 159/94) am 12. August 1994, mithin zeitlich nach der Abtretung an den Kläger am 28. Juni 1994. Dieses Vorbringen ist zu keinem Zeitpunkt bestritten worden.

c) Der Anspruch gemäß § 325 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. auf die Gegenleistung ist allerdings auf 148.274,65 € begrenzt, denn der Kläger muss gemäß § 407 Abs. 1 BGB die zwischen dem bisherigen Gläubiger der Kaufpreisforderung A... und dem Beklagten zu 1. am 23. Dezember 1997 notariell beurkundete Vertragsänderung - die Reduzierung des Vertragsgegenstandes auf eine Teilfläche von 4.000 qm und des Kaufpreises auf 340.000,00 DM - gegen sich gelten lassen. Dem insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger ist der Nachweis nicht gelungen, dass der Beklagte zu 1. bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts die Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 an ihn kannte.

aa) Soweit der Kläger vorgetragen hat, er habe mit Schriftsatz vom 17. Dezember 1997 dem Beklagten zu 1. von den Abtretungen an ihn Mitteilung gemacht, hat dieser den Zugang dieses Schreibens vor dem 30. Dezember 1997 bestritten; Beweis für einen vor dem 23. Dezember 1997 erfolgten Zugang hat der Kläger nicht angetreten.

Da der Beklagte zu 1. zudem bestritten hat, vor dem Zugang jenen Schreibens am 30. Dezember 1997 Kenntnis von der erfolgten Abtretung an den Kläger erhalten zu haben, hätte der Kläger für seine Behauptung, mit einem Schreiben vom 27. November 1997 sei jener von der Abtretung unterrichtet worden, Beweis für den Zugang dieses Schreibens antreten müssen; das ist nicht erfolgt.

bb) Dem Kläger ist auch nicht der Nachweis gelungen, dass der Zeuge A... den Beklagten zu 1. - wie es in dem in erster Instanz nachgereichten, auf den 14. Juli 1997 datierten Aktenvermerk (Bl. 1237 d.A.) niedergelegt ist - von der Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 an den Kläger unterrichtet hat.

Der Zeuge A... stellte bei seiner Vernehmung in erster Instanz in Abrede, den Beklagten zu 1. vor Abschluss des Vertrages vom 23. Dezember 1997 über die Abtretung an den Kläger informiert zu haben, und erklärte dies - insoweit nachvollziehbar - damit, dass ihm die Bekanntgabe vorher "unangenehm" gewesen wäre, weil er davon ausgegangen sei, dass jener "dann sofort den Preis gedrückt hätte".

Der Kläger kann sich auch nicht auf den zum 14. Juli 1997 datierten Aktenvermerk stützen. Der Senat kann der Bekundung des Zeugen zwar keinen Glauben schenken, dass es sich bei den darin angesprochenen Abtretung nicht um diejenige handle, mit der die Kaufpreisforderung aus dem Kaufvertrag vom 21. Juni 1994 abgetreten wurde. Darin heißt es, "Herr A... hat K... die Abtretungen an mich und Verkauf zwischen uns mitgeteilt"; im vorangegangenen Satz ist von einer "Behauptung N..." die Rede, die "K... Vertragsbruch" nahegelegt haben soll. Es ist nicht erkennbar - und wurde von den Beklagten auf Nachfrage des Senats im Termin auch in Abrede gestellt -, dass zwischen dem Zeugen A... und den Beklagten weitere Verträge als die hier streitgegenständlichen bestanden haben.

Der Aktenvermerk, der neben der des Klägers die Unterschrift des Zeugen A... enthält, trägt zwar das Datum 14. Juli 1997, eine Vermutung für die Richtigkeit dieser Datierung besteht indes nicht. Der Zeuge hat zudem vor dem Senat ausgesagt, er nehme an, den "auf dem Schriftstück befindlichen Text nicht unterschrieben" zu haben, denn im Jahre 1997 habe es "noch keine Endabrechnung betreffend W..." gegeben. An seiner Darstellung, er habe mehrere Blanko-Unterschriften geleistet, es müsse sich hierbei um ein solches, nachträglich ergänztes Blankett handeln, mögen im Hinblick auf die Geschäftserfahrung des Zeugen und seine konkreten Erfahrungen mit dem Kläger generelle Zweifel berechtigt sein. Der Senat hatte gleichwohl den Eindruck, dass der Zeuge, dem der Aktenvermerk - anders als in erster Instanz - zum Selbstlesen vorgelegt wurde, ehrlich überrascht war, seine Unterschrift unter dem Text zu erkennen.

Selbst wenn weiterhin Zweifel an der Wahrheit seiner Bekundungen auch insoweit begründet wären, wäre damit der Beweis für die vom Kläger behauptete Information des Beklagten zu 1. durch den Zeugen vor dem 23. Dezember 1997 nicht erbracht. Eine Parteivernehmung des Beklagten zu 1. hatte der Kläger nicht beantragt, die angebotene Parteivernehmung des Klägers von Amts wegen gemäß § 448 ZPO kam mangels "Anbewiesensein" der behaupteten Tatsache nicht in Betracht.

cc) Danach errechnet sich der Anspruch - weitere anrechenbare Positionen sind nicht ersichtlich - aus der Differenz zwischen dem im notariellen Vertrag vom 23. Dezember 1997 vereinbarten Kaufpreis von 340.000,00 DM und den vom Beklagten zu 1. am 9. Februar 1995 gezahlten 50.000,00 DM, mithin umgerechnet 148.274,65 €.

2.

Der Kläger kann auch die Beklagte zu 2. auf Zahlung von 148.274,65 € in Anspruch nehmen; die Beklagte zu 2. haftet dem Kläger gegenüber in gleicher Höhe wie der Beklagte zu 1. auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages vom 1. Juni 1994 (UR-Nr. 116/94) gemäß den §§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB i.V.m. den §§ 398, 407 BGB.

a) Der notarielle Vertrag vom 1. Juni 1994 (UR-Nr. 116/1994) ist wirksam.

aa) Soweit es die Nichtigkeit gemäß § 134 BGB wegen Verstößen gegen die §§ 14 BNotO, 4 BeurkG betrifft, wird auf die Ausführungen unter Ziffer 1. verwiesen.

bb) Der notarielle Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht wegen eines offensichtlichen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig und damit nichtig (§ 138 BGB).

(1) Dass die veräußerten Grundstücke seinerzeit, also bei Abschluss des Kaufvertrages und unter Berücksichtigung der durch Ergänzungsvereinbarung vom 24. Mai 1995 erfolgten Erhöhung des Kaufpreises auf 120.000,00 DM, bereits Baulandqualität hatten und daher der vereinbarte Kaufpreis völlig außer Verhältnis zum Grundstückswert stand, haben die Beklagten in erster Instanz nicht behauptet. Hiervon hätte die Kammer aber auch deshalb nicht ohne weiteres ausgehen dürfen, weil der Zeuge A... - auf dessen Aussage sie sich gestützt hat - bekundet hat, er habe "innerhalb der drei Wochen, die im Streitfall zwischen der ersten Ankaufs- und der Verkaufsurkunde im Juni 1994 lagen, (...) die Information bekommen, dass dieses verkaufte Teilstück Bauland wird"

(Sitzungsprotokoll vom 13. Januar 2005, Seite 5).

Gleichwohl ist hier - wie der Senat bereits im Termin vom 12. Oktober 2005 dargelegt hat - vom Vorliegen eines objektiv groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen.

Die im Ursprungsvertrag vom 1. Juni 1994 in § 2 Ziffer 3 c) dd) getroffene Regelung über die Fälligkeit des Kaufpreises - mit Nachweis der Baulandqualität bzw. der Erteilung einer Baugenehmigung - und die in Ziffer 7 d) vereinbarte Auszahlungsvoraussetzung - bei Ausweisung der Grundstücke durch bestandskräftigen Bebauungsplan als Bauland oder Erteilung einer Baugenehmigung - legt nämlich nahe, dass die Vertragsparteien entgegen der Behauptung des Klägers durchaus davon ausgegangen sind, dass die Grundstücke bebaut werden können und - als Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit - bebaubar sein müssen. Der Kläger selbst hat indes behauptet, ein "Mittelpreis zwischen dem für landwirtschaftliche Nutzfläche und Bauland" sei Grundlage des Kaufpreises von 680.000,00 DM für das Flurstück ... gewesen, und der im Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 für die drei Flurstücke - Flur .... Flurstück ... und Flur ..., Flurstücke ... und ... - vereinbarte Preis von 50.000,00 DM, umgerechnet 0,79 DM/qm, entspreche dem Verkehrswert für ein landwirtschaftlich genutztes und - nur das kann gemeint sein - auch nur landwirtschaftlich nutzbares Grundstück.

Bezogen auf das Flurstück ... steht der am 1. Juni 1994 vereinbarte Preis von 10.277,90 DM (0,79 DM/qm x 13010 qm) selbst dann in besonders grobem Missverhältnis zum Wert des Grundstücks, wenn mit der am 24. Mai 1995 vereinbarten Kaufpreiserhöhung um 70.000,00 DM nur der höhere Wert des Flurstücks ... abgegolten werden sollte. Der Kaufpreis, den die Beklagte zu 2. mit Abschluss des Ergänzungsvertrages vom 24. Mai 1995 hätte verlangen können, hätte lediglich 11 % des Grundstückswertes betragen, denn auf das Flurstück ... umgerechnet ermittelte sich ein Kaufpreis von 80.277,90 DM (13010 qm x 0,79 DM/qm + 70.000,00 DM).

(2) Liegt ein objektiv grobes Missverhältnis vor, wird eine verwerfliche Gesinnung des Vertragspartners bei Abschluss des Vertrages vermutet. Wie der Senat im Verhandlungstermin ausführlich dargelegt hat, liegen hier jedoch Umstände vor, die diese Vermutung entkräften. Die Ausführungen des Beklagtenvertreters im nachgelassenen Schriftsatz vom 16. November 2005 führen im Ergebnis zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung; die Erwägungen des Beklagtenvertreters im Schriftsatz vom 28. November 2005 zu dem "vehementen eigenen wirtschaftlichen des Klägers am Bestand der Verträge UR-Nr. 116/94 und 59/95" sind für die Frage, ob die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung entkräftet ist oder nicht, ohne Belang.

(a) Ausweislich Ziffer 7 der notariellen Ergänzungsvereinbarung vom 24. Mai 1995 war der Beklagten zu 2. der Inhalt des Kaufvertrages vom 21. Juni 1994 zwischen dem Zeugen A... und dem Beklagten zu 1. bekannt. Damit hatte die Beklagte zu 2. Kenntnis auch davon, dass die Weiterveräußerung des Flurstücks ... an den Beklagten zu 1. zu einem erheblich höheren Kaufpreis -680.000,00 DM - erfolgt ist.

Die Beklagte zu 2. muss sich an dieser Erklärung, die ihr vor Unterzeichnung von dem Kläger als beurkundendem Notar vorgelesen wurde, festhalten lassen, zumal sie ihre Kenntnis von der Weiterveräußerung an den Beklagten zu 1. sogar noch dadurch bekräftigt hat, dass sie später die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu dessen Gunsten bewilligte und beantragte (Ziffer 7 Abs. 2 der Ergänzungsvereinbarung vom 24. Mai 1995). Die Beweiskraft der in der notariellen Urkunde dokumentierten (Wissens-)Erklärung über die Kenntnis der Beklagten zu 2. vom Inhalt des am 21. Juni 1994 beurkundeten Grundstückskaufvertrages kann zwar durch Führung des Gegenbeweises entkräftet werden. Die Beklagte zu 2. hat jedoch hierzu im nachgelassenen Schriftsatz vom 16. November 2005 nicht hinreichend vorgetragen. Die bloße Behauptung, im Beurkundungstermin am 24. Mai 1995 und auch vorher sei ihr der notarielle Vertrag nicht zur Kenntnis gebracht worden, ist erkennbar unzureichend - wie der von ihr benannte Zeuge A... letzteres bezeugen können sollte, ist auch nicht ersichtlich. Die Beklagte zu 2. bleibt jegliche Erklärung schuldig, weshalb es - obwohl sie keinerlei Kenntnis von dem Weiterveräußerungsvertrag mit dem Beklagten zu 1. gehabt haben will - überhaupt zu der Abgabe einer derartigen Erklärung und deren Dokumentation in dem notariellen Ergänzungsvertrag gekommen ist.

Es kommt hinzu, dass die in Ziffer 9 des Ergänzungsvertrages getroffene Regelung - entgegen der Auffassung der Beklagten zu 2. - dafür spricht, dass sie sich der Unverhältnismäßigkeit des am 1. Juni 1994 vereinbarten Kaufpreises bewusst war. Zwar nennt diese Vertragsbestimmung nicht ausdrücklich, welche Einwände die Beklagte zu 2. "gegen den Bestand des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages erhoben hat" und nun "nicht mehr geltend macht"; hieraus lässt sich jedoch nicht - wie der Beklagtenvertreter meint - der Schluss ziehen, diese Regelung sei "unergiebig". Vielmehr liegt angesichts der Umstände, dass Gegenstand dieser Ergänzungsvereinbarung im wesentlichen die Erhöhung des zunächst vereinbarten Kaufpreises um 70.000,00 DM war, und es sich bei den von der Beklagten zu 2. erhobenen Einwänden um solche handelte, die "gegen den Bestand" des Kaufvertrages vom 1. Juni 1994 gerichtet waren und "im weitesten Sinne (...) die Unwirksamkeit" jenes Vertrages zum Ziel hatten, nahe, dass sich die Beklagte zu 2. des deutlich höheren Grundstückswerts bewusst war.

(b) Der Senat behält seine ebenfalls bereits im Termin geäußerte Rechtsauffassung bei, dass der Zeuge A... bei dieser Sachlage davon ausgehen konnte, dass die Beklagte zu 2. in der Lage war, in eigener Verantwortung zu entscheiden, ob sie den für sich und ihre Miterben - noch immer - ungünstigen Vertrag abschließen wollte.

Der im Schriftsatz vom 16. November 2005 erhobene Einwand, die Kenntnis von der Weiterveräußerung zu einem höheren Kaufpreis genüge nicht, um den Verkehrswert erkennen zu können, greift nicht durch. Deutlicher als dadurch, dass sich ein Dritter durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages verpflichtet hat, einen sehr viel höheren Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen, konnte der Beklagten zu 2. das Missverhältnis zwischen dem mit ihr vereinbarten Kaufpreis und dem Wert des Grundstücks nicht vor Augen geführt werden.

(c) Der Senat kann der Argumentation des Beklagtenvertreters auch darin nicht folgen, soweit dieser Umstände anführt, die auf eine Ausnutzung der Unerfahrenheit und Zwangslage der Beklagten zu 2. durch den Zeugen A... schließen lassen sollen.

Von einer die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages (mit)begründenden Unerfahrenheit der Beklagten zu 2. kann nicht schon deshalb ausgegangen werden, weil diese Bürgerin der ehemaligen DDR ist. Entgegen den Ausführungen des Beklagtenvertreters im Schriftsatz vom 16. November 2005 lässt sich dies auch nicht der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16. Februar 1994 (NJW 1994, 1475) entnehmen. Der Bundesgerichtshof stellte für den zu entscheidenden Fall, dem überdies ein nicht vergleichbarer Sachverhalt zu Grunde lag - so stand zur Überprüfung ein Maklervertrag, der nur etwa ein Jahr nach dem Beitritt der DDR geschlossen worden war und dem treuwidrig handelnden Makler das Recht einräumte, den Preis und damit die die Üblichkeit weit übersteigende Höhe der Provision eigenmächtig bestimmen zu können - die Sittenwidrigkeit fest.

Auch der Sachvortrag, mit dem die Beklagte zu 2. die Ausnutzung einer bestehenden wirtschaftlichen Zwangslage durch den Zeugen A... zu begründen versucht, genügt nicht. Soweit die Beklagte zu 2. auf Seite 6 ihres Schriftsatzes vom 16. November 2005 ihre bedrängte finanzielle Situation wegen der durch die Pflegebedürftigkeit ihrer Mutter verursachten eigenen Arbeitslosigkeit, der geringen Einkünfte ihres Ehemannes und der Aufnahme der Tochter in den Haushalt darlegt, ist nicht vorgetragen, dass der Zeuge A... hiervon überhaupt Kenntnis hatte. Es ist nicht erkennbar, dass sich die auf der folgenden Seite und mehrere Absätze später aufgestellte Behauptung, der Zeuge A... habe "von dieser äußerst prekären wirtschaftlichen Situation" Kenntnis gehabt, auch hierauf bezog. Selbst wenn dies der Fall wäre, reichte das Vorbringen gleichwohl nicht aus, denn es handelt sich um eine Behauptung "ins Blaue hinein". Tatsächliche Umstände, die auf eine Kenntnis des Zeugen A... von der Pflegebedürftigkeit der Mutter der Beklagten zu 2. und deren finanzieller Lage schließen ließen, trägt die Beklagte zu 2. nicht vor. Sie behauptet lediglich, dass sich der Zeuge A... im Büro des Klägers befunden habe, als die Beklagte zu 2. bei diesem angerufen und unter Hinweis auf die angekündigte Stromsperrung nach dem Verbleib der 50.000,00 DM gefragt habe. Auch daraus lässt sich aber nicht entnehmen, wie der nur im selben Raum anwesende Zeuge vom Inhalt des Telefonats Kenntnis bekommen haben soll, wenn nicht die Mithörfunktion aktiviert war oder Anrufer oder Angerufener den Zeugen entsprechend unterrichtet haben; dazu ist jedoch nichts vorgetragen.

Es kommt hinzu, dass die Beklagte zu 2. mit Vertrag vom 5. März 1997 - also zu einem Zeitpunkt, als die 50.000,00 DM bereits auf ihr Konto überwiesen waren - die mit A... am 1. Juni 1994 und 24. Mai 1995 geschlossenen Verträge nochmals bekräftigt hatte.

Schließlich fehlt Vortrag dazu, dass es der Beklagten zu 2. trotz Kenntnis des sehr viel höheren Weiterveräußerungspreises nur für das Flurstück ... nicht möglich war, einen höheren Kaufpreis als insgesamt 120.000,00 DM zu erzielen. Selbst wenn der Ergänzungsvertragstext, wie die Beklagte zu 2. nunmehr vorträgt, ihr am 24. Mai 1995 "zur Unterzeichnung präsentiert" wurde und sie sich in der behaupteten schlechten finanziellen Situation befand, ist nicht ohne weiteres ersichtlich, weshalb sie sich auf eine Kaufpreiserhöhung um nur 70.000,00 DM eingelassen hat. Ihr konnte nicht entgangen sein, dass allein ihre Einwände gegen den ursprünglichen Kaufvertrag ihren Vertragspartner veranlasst haben, einen höheren Kaufpreis anzubieten - einen anderen Grund gab es offenbar nicht; ihre Verhandlungsposition stellte sich daher am 24. Mai 1995 keineswegs als so aussichtslos dar, dass sie die ihr angebotene Vertragsänderung zwingend hätte akzeptieren müssen.

b) Die Ansprüche des Grundstückserwerbers A... aus dem Kaufvertrag mit der Beklagten zu 2. sind auch wirksam an den Kläger abgetreten worden.

aa) Im Hinblick auf die Ansprüche aus dem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 behaupten die Beklagten selbst nicht, die Abtretung mit notariellem Abtretungsvertrag vom 7. Dezember 1994 sei wegen zeitlich vorher erfolgter Abtretung jener Ansprüche durch den Zeugen A... unwirksam. Anhaltspunkte für eine vor dem 7. Dezember 1994 erfolgte Abtretung, namentlich des Eigentumsverschaffungsanspruchs, an einen Dritten ergeben sich insbesondere nicht aus der notariellen Urkunde vom 24. Februar 1997. Der Senat hat schon im Verhandlungstermin vom 12. Oktober 2005 darauf verwiesen, dass dort eine Abtretung von Ansprüchen aus dem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 nicht aufgeführt ist.

bb) Zweifel am Bestehen oder der Höhe der Gebührenforderungen des Klägers gegen den Zeugen A... berühren die Wirksamkeit der Abtretungsvereinbarung vom 7. Dezember 1994 nicht. Nach dem Abstraktionsprinzip des BGB lassen eventuelle Mängel des Kausalgeschäfts oder der Sicherungsabrede - etwa das Nichtbestehen der mit der Abtretung gesicherten Forderung - die Wirksamkeit der Abtretung grundsätzlich unberührt (vgl. Palandt-Heinrichs BGB, 64. Aufl. § 398 Rdnr. 21).

c) Die Beklagte zu 2. ist zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie aus von ihr zu vertretenden Umständen nicht in der Lage ist, die durch den Kaufvertrag übernommenen Pflichten zu erfüllen (§§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a.F.).

Die Beklagte zu 2. ist passivlegitimiert. Sie ist zwar nicht allein Vertragspartner der notariellen Kaufverträge vom 1. Juni 1994 und 24. Mai 1995 - dies waren die Mitglieder der Erbengemeinschaft nach H... M.... Passivlegitimiert für den Schadensersatzanspruch gemäß den §§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 BGB a.F. ist indes jedes der Mitglieder der Erbengemeinschaft, die als Gesamtschuldner haften.

Die für die Erbengemeinschaft nach H... M... handelnde Beklagte zu 2. hat das Unvermögen, die mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 übernommenen Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung zu erfüllen, zu vertreten. Sie handelte bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 20. April 1999, mit dem sie - wohl im Namen der Erbengemeinschaft - dem Beklagten zu 1. das Flurstück ... veräußerte, zumindest fahrlässig im Hinblick auf die bereits am 1. Juni 1994 eingegangene und mit notariellem Vertrag vom 5. März 1997 nochmals bestätigte Verpflichtung, dem Zeugen A... das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen. Sie hat ihr Unvermögen, ihrem Vertragspartner A... das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, selbst herbeigeführt, indem sie etwa fünf Jahre später dasselbe Flurstück nochmals an einen Dritten - den Beklagten zu 1. - veräußert hat.

Der Umstand, dass sie ausweislich Ziffer 7 des notariellen Vertrages vom 24. Mai 1995 (UR-Nr. 126/94) Kenntnis davon hatte, dass der Erwerber A... das Grundstück Flurstück ... mit Vertrag vom 21. Juni 1994 an den Beklagten zu 1. weiterveräußert hatte, entlastet sie nicht. Sie hätte sich schon wegen der ohnehin von Gesetzes wegen bestehenden Möglichkeit, Rechte aus einem Vertrag abzutreten, insbesondere aber angesichts der dem Zeugen A... in Ziffer 6 des Ergänzungsvertrages vom 24. Mai 1995 ausdrücklich eingeräumten Befugnis zur Übertragung der Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 (UR-Nr- 116/94) an Dritte, vor Abschluss des Kaufvertrages mit dem Beklagten zu 1. Gewissheit verschaffen müssen, ob ihr ursprünglicher Vertragspartner A... von dieser Abtretungsbefugnis Gebrauch gemacht hatte. Zudem wurde die Beklagte zu 2. unstreitig bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 20. April 1999 durch den beurkundenden Notar S... darüber belehrt, dass sie sich möglicherweise Schadensersatzansprüchen ihres früheren Vertragspartners aussetzt.

d) Der erstattungsfähige Schaden beläuft sich auf 148.274,65 €.

Der Gläubiger, der einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung hat, kann verlangen, wirtschaftlich so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der Schuldner den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte. Zur Berechnung des Nichterfüllungsschadens bedarf es daher eines Vergleichs zwischen der Vermögenslage, die eingetreten wäre, wenn der Schuldner ordnungsgemäß erfüllt hätte, und der durch die Nichterfüllung tatsächlich entstandenen Vermögenslage (statt aller BGHZ 126, 131, 133 f.; Palandt/Heinrichs, 61. Aufl. 2002 § 325 Rdnr. 14).

Danach beträgt der Schaden 148.274,65 €, denn dem Kläger ist - wie dargelegt - der Nachweis nicht gelungen, dass der Beklagte zu 1. bei Abschluss des Vertrages vom 23. Dezember 1997 mit dem Zeugen A... Kenntnis von der zuvor erfolgten Abtretung hatte.

3.

Die Zinsansprüche beruhen auf den §§ 288, 284, 285 BGB a.F.

4.

a) Der Kläger kann aus keinem Rechtsgrund von dem Beklagten zu 1. Zahlung der Mietzinsen für das mit einem Haus bebaute Objekt aus dem Zeitraum März 1998 bis September 1999 in Höhe von 3.351,52 € verlangen.

Vertragliche Ansprüche kommen - in Verbindung mit § 398 BGB - nicht in Betracht, da der Zeuge A... mit dem Beklagten zu 1. keine Vereinbarungen dazu getroffen hat, wem vor Eigentumsübergang die Mietzinsansprüche oder -einnahmen zustehen.

Ein Anspruch aus unerlaubter Handlung scheidet aus, weil Forderungsrechte des Klägers, die der Beklagte zu 1. verletzt haben könnte, nicht zu den durch § 823 Abs. 1 BGB geschützten Rechtsgütern gehören. Für die Annahme einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung des Klägers reicht das vom Kläger vorgetragene Verhalten des Beklagten zu 1. nicht aus. Der Beklagte zu 1. gerierte sich zwar gegenüber der Mieterin Ka... als Eigentümer des Grundstücks, gab dieser dadurch Veranlassung, die Mietzinsen auf den Rechtsanwaltsanderkonto zu hinterlegen und weigerte sich sodann, die Freigabe zu erklären; die Qualität eines nicht lediglich anstößigen, sondern gemäß § 826 BGB schadensersatzpflichtigen Handelns erreicht dieses Verhalten jedoch nicht.

b) Der geltend gemachte Zahlungsanspruch ist aber gegen die Beklagte zu 2. begründet. Die Beklagte zu 2. ist aus positiver Vertragsverletzung i.V.m. §§ 446, 398 BGB zum Ersatz der dem Kläger entgangenen Mietzinsen verpflichtet.

Aufgrund der zwischen dem Zeugen A... und der Beklagten zu 2. in § 9 Ziffern 1 und 2 des notariellem Vertrages vom 1. Juni 1994 vereinbarten Übergabe der Grundstücke der "auf dem der vollständigen Belegung des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto folgenden Monatsersten" und Übergang der Nutzungen auf den Käufer, standen ab diesem Zeitpunkt im Innenverhältnis zwischen dem Zeugen A... und der Beklagten zu 2. - das verkennt das Amtsgericht Strausberg in seinem Urteil vom 14. September 2004 - 10 C 869/99 - ersterem zu. Die Beklagte zu 2. war als Mitglied und Vertreterin der Erbengemeinschaft mithin vertraglich verpflichtet, die gezogenen Nutzungen des veräußerten Grundstücks - hierzu gehören die Mietzinszahlungen der Mieterin Ka... - an den Erwerber A... auszukehren. Dies beinhaltete auch die Nebenpflicht, dafür Sorge zu tragen, dass die Nutzungen tatsächlich an den wirtschaftlich Berechtigten gelangen. Die Erbengemeinschaft blieb nämlich bis zum Übergang des Eigentums an dem Grundstück auf den Erwerber Vertragspartner der Mieterin (vgl. § 571 BGB a.F.) und die Abrede, dass "Gefahren, Nutzungen und Lasten des Grundstücks" übergehen, beinhaltet keine Abtretung der Ansprüche auf Mietzins (BGH Urteil vom 2. Juli 2003 - XII ZR 34/02 - NZM 2003, 716; OLG Rostock Urteil vom 14. Januar 2002 - 3 U 208/00 - OLGR 2003, 31; OLG Düsseldorf Urteil vom 29. April 1993 - 10 U 155/92 - MDR 1993, 754).

Dieser Verpflichtung hat sie zuwidergehandelt, indem sie - obgleich mit der unstreitig am 6. März 1997 erfolgten Überweisung des Kaufpreisrests von 70.000,00 DM die Voraussetzungen für den Übergang der Nutzungen auf den Zeugen A... vorgelegen hatten - gegenüber den Rechtsanwälten ..., die die Mietzinsen im Auftrag der Mieterin Ka... und im Einverständnis der am hiesigen Rechtsstreit beteiligten Parteien auf ein Anderkonto hinterlegt hatten, nicht die Freigabe erklärt hat. Umstände, die die Beklagte zu 2. von dem Vorwurf fahrlässigen Verhaltens entlasten könnten, sind weder dargetan noch ersichtlich.

Dem Kläger ist aufgrund des sorgfaltswidrigen Verhaltens der Beklagten zu 2. auch ein Schaden in Höhe der zunächst hinterlegten und später an die Mieterin Ka... zurückgezahlten Mietzinsen entstanden, denn er kann weder aus eigenem noch aus abgetretenem Recht die Mieterin auf Zahlung in Anspruch nehmen. Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob die Mietzinsansprüche für den geltend gemachten Zeitraum nicht ohnehin inzwischen verjährt sind, denn gegenüber der Mieterin bestand zu keinem Zeitpunkt ein Anspruch auf Zahlung. Die Voraussetzungen für den kraft Gesetzes angeordneten Eintritt des Grundstückserwerbers in das zwischen Veräußerer und Mieter bestehende Rechtsverhältnis gemäß § 571 BGB a.F. lagen unzweifelhaft weder in der Person des Klägers noch des Ersterwerbers A... vor und die zwischen der Beklagten zu 2. und A... getroffene Abrede in § 9 Ziffern 1. und 2. des notariellen Kaufvertrages vom 1. Juni 1994 zu Gefahr- und Nutzungsübergang beinhaltet - wie dargelegt - keine Abtretung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis.

5.

Weitere Ansprüche hat der Kläger gegen die Beklagten nicht.

a) Ob ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 1. gemäß § 826 BGB - für einen Anspruch aus unerlaubter Handlung gemäß den §§ 823 Abs. 2 BGB, 263 StGB fehlt ohnehin jeglicher Anhaltspunkt - nach dem klägerischen Vorbringen überhaupt in Betracht kommt, kann offen bleiben, denn der Anspruch ist jedenfalls der Höhe nach auf 148.274,65 € beschränkt. Einer Vernehmung der zum Beweis für die Behauptung des Klägers, der Beklagte zu 1. habe nicht nur mehrfach die Beklagte zu 2. zum Vertragsbruch zu überreden versucht, sondern sich im Frühjahr damit gebrüstet, dass "es ihm gelungen sei, den Kläger reinzulegen und er nur noch seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch abwarte", angebotenen Zeugen bedarf es daher nicht.

b) Der Sachvortrag genügt auch nicht, um Ansprüche gegen die Beklagte zu 2. aus unerlaubter Handlung gemäß § 823 BGB oder vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung gemäß § 826 BGB stützen zu können.

Der Kläger kann von der Beklagten zu 2. schließlich weder aus - vom Zeugen A... - abgetretenem Recht, noch aus eigenem Recht Rückzahlung des Kaufpreises von insgesamt 120.000,00 DM verlangen.

aa) Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., Satz 2 BGB i.V.m. § 398 BGB steht dem Kläger nicht zu, da die beiden Teilzahlungen von 50.000,00 DM und 70.000,00 DM nicht ohne Rechtsgrund erfolgten. Rechtlicher Grund war vielmehr der am 1. Juni 1994 zwischen dem Zeugen A... und der Beklagten zu 2. geschlossene und durch notarielle Ergänzungsvereinbarung vom 24. Mai 1995 hinsichtlich der Kaufpreishöhe geänderte Kaufvertrag. Dieser ist nicht nachträglich weggefallen. Der Kläger hat von der ihm gemäß den §§ 440 Abs. 1, 325, 275 Abs. 2 BGB a.F., Art. 229 § 5 EGBGB i.V.m. § 398 BGB wegen des Unvermögens der Beklagten zu 2., ihm nach Eintragung des Beklagten zu 1. am 13. August 1999 als Eigentümer des Flurstücks ... das Eigentum an diesem Grundstück zu verschaffen, zustehenden Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht, den Rücktritt vom Kaufvertrag UR-Nr. 116/94 zu erklären.

bb) Eine Rückzahlungspflicht der Beklagten zu 2. ergibt sich auch nicht aus den §§ 440 Abs. 1, 325 Abs. 1 Satz 3, 323 Abs. 1, Abs. 3, 275 Abs. 2, 818 BGB a.F., Art. 229 § 5 EGBGB i.V.m. § 398 BGB. Nach diesen Vorschriften ist der Verkäufer nach Bereicherungsrecht zur Herausgabe des bereits an ihn gezahlten Kaufpreises verpflichtet, wenn er wegen eines von ihm zu vertretenden Umstandes nicht in der Lage ist, dem Käufer das Eigentum an dem verkauften Gegenstand zu verschaffen. Wie der Senat im Termin bereits ausgeführt hat, stehen dem Gläubiger die Rechte aus § 325 Abs. 1 BGB a.F. und aus § 323 BGB a.F. lediglich wahlweise, nicht nebeneinander zur Verfügung. Da der Kläger hier aus abgetretenem Recht Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages vom 1. Juni 1994 geltend macht, kann er nicht zusätzlich Herausgabe des hierauf gezahlten Kaufpreises verlangen.

cc) Ein Rückzahlungsanspruch aus eigenem Recht des Klägers kommt ohnehin nur gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB und allenfalls hinsichtlich der am 6. März 1997 gezahlten 70.000,00 DM in Betracht, besteht aus den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil aber nicht. Aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten zu 2. als Zuwendungsempfängerin der 70.000,00 DM war nicht der Kläger, sondern der Zeuge A... "Leistender" im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB, denn jener war als Erwerber des mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Juni 1994 zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.

An dieser Beurteilung ändert sich auch dadurch nichts, dass der Kläger, wie er - unbestritten - in erster Instanz vorgetragen hat, die Beklagte zu 2. anlässlich der Erbscheinsangelegenheit am 5. März 1997 vom Inhalt des zwischen ihm und dem Zeugen A... am 24. Februar 1997 geschlossenen notariellen Vertrages (UR 37/1997 des Notars P...) unterrichtet hat. Gleichwohl konnte die Beklagte zu 2. die Zahlung der 70.000,00 DM als Leistung ihres Vertragspartners A... ansehen. Entgegen der Auffassung des Klägers beinhaltet die in § 2 Abs. 2 Satz 2 des Vertrages vom 24. Februar 1997 mit dem Zeugen A... getroffene Vereinbarung, mit der sich der Kläger "zur Zahlung der restlichen 70.000,00 DM" verpflichtet hat, "sobald diese von Frau N... angemahnt" würden, schon keine befreiende Schuldübernahme gemäß § 415 Abs. 1 BGB. Jedenfalls fehlt es an der erforderlichen Eindeutigkeit, denn der Wortlaut ("verpflichtet sich (...) zur Zahlung") ist nicht eindeutig; er beinhaltet ebenso eine Auslegung dahin, dass der Zeuge A... und der Kläger lediglich den Zahlungsweg abkürzen wollten. Der Annahme, es sei eine befreiende Schuldübernahme gewollt gewesen, steht entgegen, dass die Vereinbarung trotz der notariellen Beurkundung und der Sachkunde jedenfalls einer der Vertragsparteien - der Kläger ist Rechtsanwalt und war seinerzeit Notar - die zur Wirksamkeit einer befreienden Schuldübernahme notwendige Genehmigung der Gläubigerin der Restkaufpreisforderung nicht einmal erwähnt. Es kommt hinzu, dass der Kläger in seinem Schreiben vom 9. Februar 1998 an die Beklagte zu 2., mit dem er die Quittierung der Begleichung des gesamten Kaufpreises verlangt hatte, nur auf die mit dem Zeugen A... geschlossenen Verträge vom 1. Juni 1994 und 24. Mai 1995 verweist; eine Verpflichtung der Beklagten zu 2. ihm - dem Kläger -gegenüber - nur diese würde bei wirksamer befreiender Schuldübernahme durch den Kläger noch bestehen - findet keine Erwähnung.

Selbst wenn der notarielle Vertrag vom 24. Februar 1997 zwischen dem Kläger und dem Zeugen A... eine befreiende Schuldübernahme des Klägers beinhaltete und diese von der Beklagten zu 2. auch genehmigt worden wäre - wozu jeglicher Vortrag fehlt, denn allein der Empfangnahme der 70.000,00 DM lässt sich eine derartige Erklärung nicht beimessen - könnte der Kläger ein Rückzahlung nach Bereicherungsrecht nicht verlangen, weil die Zahlung (auch) dann mit Rechtsgrund erfolgte.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf den § 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F.).

Der Gegenstandswert wird gemäß den §§ 47, 48 GKG n.F. auf 328.146,63 € (Zahlungsbegehren: 325.465,41 €; Feststellungsbegehren geschätzt: 2.681,22 €) festgesetzt.

Ende der Entscheidung