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5 U 120/04 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 30. November 2006

Verkündet am 30. November 2006

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2006 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, den Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth und die Richterin am Oberlandesgericht Kosyra

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 30. September 2004 - Az.: 12 O 441/03 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 440.541,36 € nebst 5 % Zinsen hieraus seit dem 1. September 1995 zu zahlen; die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 17 % und die Beklagte 83 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Seite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die andere Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 532.573,89 €.

Gründe:

I.

Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts Potsdam vom 10. Januar 1992 - Az. 35-N-37/91 - zum Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen des Zweckverbandes S... bestellt worden. In dieser Eigenschaft nimmt er die Beklagte aus eigenem, hilfsweise aus abgetretenem Recht auf Erstattung von Mietzins in Höhe von 532.573,89 EUR in Anspruch, den die Beklagte aus der Vermietung von 18 Bürocontainern, die auf dem Grundstück der Beklagten zu einen Bürohaus zusammengefügt worden waren, in der Zeit vom 1. März 1992 bis einschließlich Februar 1995 eingenommen hat. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Stadt T... und die - inzwischen in die Beklagte eingemeindete - Gemeinde W..., jeweils handelnd durch die stellvertretenden Bürgermeister, beabsichtigten in den Jahren 1990/1991 die Gründung des Zweckverbandes S... (im Folgenden: Gemeinschuldner) mit den Aufgaben der Fernwärme- und Wasserversorgung sowie Abwasser- und Abfallentsorgung. Sitz dieser Körperschaft des öffentlichen Rechts sollte W..., ...weg 5 - 7, sein. Zwischen den Parteien streitig ist die Frage, ob die bei der Gründung handelnden Personen insoweit hinreichend legitimiert waren.

Im Zusammenhang mit der Gründung des Gemeinschuldners erwarb dieser Anfang 1991 von der Firma E... GmbH (im Folgenden: E...) 18 mobile Bürocontainer des Typs Forum BN 3135 mit einer Gesamtfläche von rund 740 qm, die auf zuvor gegossenen Streifenfundamenten im Juli 1991 auf dem im Eigentum der Beklagten stehenden Grundstück ...weg 5 - 7 in Form eines zweigeschossigen Bürohauses errichtet wurden. Kauf und Lieferung dieses Containersystems erfolgte unter Eigentumsvorbehalt bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises. Die Gemeinschuldner nahm das Bürogebäude am 29. Juli 1991 ab und bezog zunächst den Bürobau. Seit Mitte September 1991 stand dieser sodann zunächst leer. Der Gemeinschuldner leistete der E... gemäß deren Schlussrechnung Abschlagszahlungen in Höhe von insgesamt 1.026.000,00 DM; die Schlusszahlung von gut 100.000,-- DM konnte er allerdings nicht mehr leisten. Zwischen dem Kläger und der Beklagten hat es in der Folgezeit Vertragsverhandlungen über den Ankauf des Bürocontainerkomplexes durch die Beklagte gegeben, die allerdings im Jahre 1994 gescheitert sind.

Die Beklagte hatte bereits mit Vertrag vom 5. Februar 1992 das Bürogebäude ab dem 1. März 1992 zu einem monatlichen Nettomietzins von 28.934,-- DM an das Bundesamt ... vermietet. Die Beklagte hatte darüber hinaus Ende 1994 Kaufvertragsverhandlungen mit der E... aufgenommen, die daraufhin mit Anwaltsschreiben vom 2. März 1995 wegen Kaufpreisrückstandes von dem mit dem Gemeinschuldner geschlossenen Vertrag über die gekauften Container zurückgetreten war. Die Verhandlungen der Beklagten und der E..., in denen auch bereits die zwischenzeitlich aus der Vermietung des Bürogebäudes gezogenen Nutzungen thematisiert worden waren, führten zum Abschluss eines Kaufvertrages, den die Beklagte durch Zahlung des vereinbarten Kaufpreises von 1.215.447,50 DM an die E..., bestehend aus dem ursprünglich mit der Gemeinschuldner vereinbarten Kaufpreis zzgl. Zinsen und Rechtsanwaltskosten aus den vorgerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen der E... und dem Kläger bzw. der Beklagten, am 31. August 1995 erfüllt hat.

In einem vor dem Landgericht Offenburg geführten Rechtsstreit begehrte der Kläger sodann im Jahre 2002 von der E... die Rückzahlung der auf den ursprünglichen Kaufvertrag geleisteten Teilzahlung. Gegen diese Forderung hat die E... mit Nutzungsersatzansprüchen in die Klageforderung von rund 500.000,-- DM übersteigender Höhe die Aufrechnung erklärt. Dieser Prozess, an dem die Beklagte als Streithelferin des Klägers beteiligt war, endete mit einem Vergleich, in dem u. a. vereinbart ist, dass die E... dem Kläger "alle ihr möglicherweise gegenüber der (hiesigen) Beklagten zustehenden Ansprüche in Bezug auf die streitgegenständlichen achtzehn Bürocontainer, die der Gemeinschuldner von der (dortigen) Beklagten im Jahr 1991 erworben hatte, insbes. mögliche Kondiktionsansprüche (...)" abtritt (vgl. Beschluss des LG Offenburg vom 30. April 2003, Az. 1 O 63/02, Bl. 49 f. d. GA.). Zusätzlich zahlte die E... an den Kläger 270.000,00 DM.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die 18 Bürocontainer seien nur Scheinbestandteile des Grundstücks der Beklagten. Er hat behauptet, im Zuge der Kaufvertragsverhandlungen der Parteien sei der Beklagten zwar gestattet worden, den Bürocontainerkomplex im eigenen Namen zu vermieten, allerdings mit der Maßgabe, dass der erzielte Mietzins auf ein Sonderkonto vereinnahmt werde und die bis zum Abschluss des beabsichtigten Kaufvertrages erzielten Mieten dem Kläger zustünden. Selbst wenn allerdings das Bürogebäude bereits mit Errichtung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks der Beklagten und damit deren Eigentum geworden wäre, so stünde dem Kläger wegen dieses eingetretenen Rechtsverlustes ein Anspruch aus § 951 BGB in Höhe des durch die Errichtung des Bürogebäudes gesteigerten Verkehrswertes des Grundstücks zu, der mindestens die Klageforderung erreiche. Zumindest stünde ihm dieser Anspruch aus abgetretenem Recht der E... zu.

Die Beklagte hat geltend gemacht, sie sei mit Errichtung der Bürocontainer Eigentümerin geworden und nur dem Alteigentümer, nicht aber dem Anwartschaftsberechtigten stünden Ansprüche aus § 951 BGB zu. Jedenfalls könne aber der Kläger aus dem mit Abschluss des Kaufvertrages zwischen der E... und der Beklagten erloschenen Anwartschaftsrecht keinerlei Rechte mehr herleiten. Auch der E... stünden keinerlei Ersatzansprüche mehr zu, weil diese im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen auf Nutzungsersatzansprüche verzichtet habe bzw. der - mit Rücksicht auf das bereits bestehende Eigentum der Beklagten - nichtige Kaufvertrag dahin umzudeuten sei, dass mit der vermeintlichen Kaufpreiszahlung die Wertersatzansprüche der E... abgegolten werden sollten. Hilfsweise hat sich die Beklagte insoweit auf Verwirkung berufen. Auch aus abgetretenem Recht könne der Kläger daher keine Ansprüche gegen die Beklagte geltend machen.

Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 30.09.2004 - Az.: 12 O 441/03 - mit Ausnahme eines geringfügigen Teils der Zinsforderung stattgegeben und die Beklagte zur Zahlung von 532.573,89 € nebst Zinsen von 5 % seit dem 01.09.1995 verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Beklagte zwar bereits mit Errichtung des Bürogebäudes Eigentümerin desselben geworden sei, weil es sich insoweit um einen wesentlichen Bestandteil deren Grundstücks gehandelt habe und nicht ersichtlich sei, dass dieses nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden worden sei. Die Beklagte habe daher die aus dem Mietvertrag erzielten Einnahmen als berechtigter Eigenbesitzer und nicht auf Kosten des Klägers erlangt. Gleichwohl stehe dem Kläger ein Anspruch auf Auskehr der beklagtenseitig im Zeitraum März 1992 bis Februar 1995 vereinnahmten Mieten aus §§ 951 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1, 2. Alt., 818 Abs. 1 BGB zu. Denn Anspruchsberechtigter sei neben dem (Alt-) Eigentümer auch der aus einer Lieferung unter Eigentumsvorbehalt Anwartschaftsberechtigte. Das Anwartschaftsrecht sei eine z.B. nach § 823 Abs. 1 BGB gegenüber allen geschützte Vorstufe zum Eigentum und als subjektiv-dingliches Recht grundsätzlich eigentumsähnlich zu behandeln. Daraus folge, dass der Anwartschaftsberechtigte die sich aus § 951 BGB, der ausdrücklich auf einen Rechts- und nicht auf einen Eigentumsverlust abstelle, ergebenden Ansprüche geltend machen könne. Von der in § 951 BGB enthaltenen Verweisung in das Recht der ungerechtfertigten Bereicherung seien nicht allein Ersatzansprüche für den Substanzverlust, sondern auch die Nutzungsersatzansprüche nach § 818 Abs. 2 BGB erfasst, wenn auch nur bis zu dem Zeitpunkt, in dem der Alteigentümer den Wertersatz für die verlorene Substanz erhalte, der Eigentumswechsel also auch wirtschaftlich und nicht lediglich formal kraft Gesetzes vollzogen sei. Wegen der weiteren Begründung im Einzelnen wird auf die Gründe des Urteils des Landgerichts Bezug genommen (vgl. Bl. 95 ff d. GA).

Gegen diese ihr am 1. Oktober 2004 zugestellte Entscheidung wendet sich die Beklagte mit ihrer am 27. Oktober 2004 eingelegten und mit Schriftsatz vom 29. November 2004 begründete Berufung, mit der sie eine fehlerhafte Rechtsanwendung rügt und weiterhin die vollständige Klageabweisung anstrebt. Sie beanstandet insbesondere, dass das Landgericht entgegen allgemeiner Meinung und höchstrichterlicher Rechtsprechung sowie gegen verschiedene Entscheidungen von Oberlandesgerichten die Voraussetzungen für einen Nutzungsersatzanspruch bejaht habe, die hier nicht vorlägen, weil es sich in § 951 BGB um eine Rechtsgrundverweisung handele. Die Beklagte habe nicht etwa auf Kosten des Gemeinschuldners, sondern vielmehr durch Leistung der E... Eigentum an dem Bürogebäude erlangt, so dass etwaige Kondiktionsansprüche wegen des Vorrangs der Leistungskondiktion einzig im Verhältnis zwischen der Beklagten und der E... abzuwickeln wären.

Die Beklagte hält an ihrer Auffassung fest, dass es sich bei dem Bürocontainerkomplex bereits seit seiner Errichtung um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks gehandelt habe, weil zwischen dem Gemeinschuldner und der Gemeinde zu keinem Zeitpunkt ein - wirksamer - schuldrechtlicher Vertrag über die Nutzung des Grundstücks zustande gekommen sei.

Die Beklagte meint ferner, dass der neue Sachvortrag des Klägers nach Schluss der mündlichen Verhandlung zu den vertraglichen Vereinbarungen nicht berücksichtigungsfähig sei, weil der Kläger diesen aus Nachlässigkeit im ersten Rechtszug nicht vorgebracht habe.

Sie bestreitet, dass es eine Vereinbarung über die Auskehr der bis zum Abschluss/der Durchführung des Kaufvertrages erzielten Mieteinnahmen an den Kläger gegeben habe. Sie hält schließlich den Kaufvertragsabschluss über die Bürocontainer mit dem Kläger aus Rechtsgründen für nichtig.

Sie ist der Meinung, der Eröffnungsbeschluss des Kreisgerichts Potsdam-Stadt vom 10.01.1992 und seine Bestätigung durch das Landgericht Potsdam durch Beschluss vom 03.07.1994 würden unter einem offensichtlichen und schwerwiegenden Mangel leiden, so dass von einer Nichtigkeit des Eröffnungsbeschlusses des Gesamtvollstreckungsverfahrens auszugehen sei.

Sie beantragt,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 30.09.2004, Az.: 12 O 441/03, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil im Ergebnis mit näherer Darlegung, hält allerdings weiter daran fest, dass das Bürogebäude nur Scheinbestandteil des Grundstücks der Beklagten sei und diese deshalb weder schuldrechtlich noch dinglich berechtigt gewesen sei, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung einen Mietvertrag abzuschließen, das daraus Erlangte also herauszugeben habe.

Er sei aktiv legitimiert zur Geltendmachung der in Rede stehenden vertraglichen und bereicherungsrechtlichen Ansprüche. Auch der Umstand, dass in einem anderen Verfahren, an dem er nicht beteiligt gewesen sei, festgestellt worden sei, dass der Gemeinschuldner als Zweckverband unwirksam gegründet worden sei, ändere hieran nichts. Er, der Kläger, sei rechtskräftig zum Verwalter über das Vermögen des Rechtsträgers ernannt worden, der nach außen hin als Zweckverband S... in Erscheinung getreten sei. Damit sei er rechtlich an die Stelle des Rechtsträgers getreten.

Der Kläger behauptet weiterhin, zwischen den Parteien sei unmittelbar nach Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens - das war am 10. Januar 1992 - vereinbart worden, dass die Beklagte (damals noch die Gemeinde W...) den Bürocontainerkomplex im eigenen Namen an das Bundesamt ... vermieten könne, die Mieten müssten allerdings so lange dem Kläger bzw. der Gesamtvollstreckungsmasse gebühren, bis die Gemeinde die Container ihrerseits erworben und bezahlt haben würde und nach Abschluss des Kaufvertrages als eigene nutze. An diesem Gespräch hätten der Kläger selbst und für ihn weiter Rechtsanwalt Dr. W... sowie für die Beklagte deren Bürgermeister K... und Rechtsanwältin M... teilgenommen.

Der Kläger hat weiter vorgetragen, dass zwischen den Parteien auch ein - wirksamer, da nicht formbedürftiger - Kaufvertrag über die Bürocontainer mit dem Inhalt der Vertragsurkunde vom 30. November 1993 (UR-Nr. 115/1993 des Notars R... K... in B...) abgeschlossen worden sei, der vom Amtsdirektor Dr. D... am 19. Januar 1994 kommunalaufsichtlich genehmigt worden sei. Nach diesem - in den näheren Vertragsbestimmungen allerdings auf den Erwerb einer Immobilie ausgerichteten - Kaufvertrag sollte der Kaufpreis 1,6 Mio. DM betragen und die Beklagte darüber hinaus die bis zur Lieferung vereinnahmten Nettomieten an den Kläger auskehren. Dieser Vertrag sei dann in der Folgezeit am 22. April 1994 im (mündlich erklärten) Einvernehmen mit der Beklagten - diese vertreten durch Rechtsanwältin M... - in einzelnen Bestimmungen, aber unter Aufrechterhaltung der wesentlichen Vertragsbestandteile im Übrigen abgeändert worden.

II.

Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1 und 2, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO).

In der Sache hat die Berufung jedoch lediglich zu einem kleinen Teil Erfolg.

1.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Auskehr der von ihr vereinnahmten Mieten aus der Überlassung des Bürocontainergebäudes an das Bundesamt ... für die Zeit vom 1. März 1992 bis Februar 1995 einschließlich aufgrund einer zwischen den Parteien dahingehend geschlossenen mündlichen Vereinbarung, nach der dem Kläger die der Beklagten aus der Vermietung zufließenden Mieten bis zum Abschluss eines Kaufvertrages zustehen sollten.

a.

Der Kläger ist als Verwalter im Gesamtvollstreckungsverfahren über das Vermögen des Gemeinschuldners Zweckverband S... für den geltend gemachten Anspruch aktiv legitimiert. Die Prozessführungsbefugnis folgt aus § 8 Abs. 2 Gesamtvollstreckungsordnung. Der Kläger macht kraft seiner Verwalterstellung prozessual ein Recht des Gemeinschuldners im eigenen Namen geltend.

Dem steht auch, entgegen der Ansicht der Beklagten, nicht eine Nichtigkeit des Eröffnungsbeschlusses des Gesamtvollstreckungsverfahrens durch das Kreisgericht Potsdam vom 10.01.1992 entgegen. Dieser rechtskräftige Beschluss ist für den Senat bindend und dieser Beschluss ist auch nicht nichtig.

Zwar hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts mit Urteil vom 25.09. 1996 - Az.: 3 U 57/95 - festgestellt, dass der Gemeinschuldner "Zweckverband S..." als juristische Person des öffentlichen Rechts nicht wirksam entstanden ist, da weder die nachträgliche Bestätigung der Gründung durch die Gemeindevertretungen der beteiligten Gemeinden noch eine Veröffentlichung des Genehmigungsbescheides des Landrates und der Zweckverbandssatzung erfolgten und somit nur eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts entstanden sei. Ungeachtet dessen entfaltet der rechtskräftige Eröffnungsbeschluss Bindungswirkung. Der Senat hat den rechtskräftigen Beschluss über die Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens grundsätzlich auch dann als wirksam hinzunehmen, wenn es sich bei dem Gemeinschuldner statt um die beabsichtigte juristische Person des öffentlichen Rechts um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehandelt haben sollte (vgl. BGHZ 113 S. 216 ff zur Konkurseröffnung über das Vermögen einer Kommanditgesellschaft, die in Wirklichkeit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist). Denn ein Hoheitsakt kann nur in dem dafür vorgesehenen Verfahren beseitigt werden und ist, solange dies nicht geschehen ist, grundsätzlich wirksam (vgl. BGH a. a. O.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn ein solcher Eröffnungsbeschluss unter einem Mangel leidet, der zur Nichtigkeit des Beschlusses führte. Hierbei muss es sich um einen schwerwiegenden Mangel handeln (BGH a. a. O.). Wegen der für das Insolvenzverfahren - und Gleiches gilt für das Gesamtvollstreckungsverfahren - grundlegenden Bedeutung des die Eröffnung anordnenden Beschlusses ist dieser nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon aus Gründen der Rechtssicherheit nur außerordentlich selten als nichtig zu behandeln, hauptsächlich dann, wenn dem Akt infolge eines offenkundigen, schweren Fehlers bereits äußerlich ein für eine richterliche Entscheidung wesentliches Merkmal fehlt (BGH ZIP 2004 S. 766 ff). Hiervon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Die Frage, ob der "Zweckverband S..." gesamtvollstreckungsfähig ist, insbesondere ob er fehlerhaft gegründet und deshalb nur als Gesellschaft bürgerlichen Rechts existent geworden ist, ist bereits im Verfahren zur Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens Gegenstand der Erörterungen gewesen. Dies ergibt sich aus der Akte des AG Potsdam - 35 N 37/91 -, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung war. Das Landgericht, das in der Beschwerdeinstanz mit der Sache befasst war, hat den Zweckverband letztlich für gesamtvollstreckungsfähig gehalten, jedenfalls keine Veranlassung gesehen, den Eröffnungsbeschluss des Kreisgerichts aufzuheben, so dass schon deshalb nicht von einem "offenkundigen" Mangel im vorgenannten Sinn gesprochen werden kann.

b.

Soweit der Kläger nunmehr seinen Anspruch auf eine konkludente Vereinbarung mit der Beklagten über die vereinnahmten Mieten bis zum Abschluss eines Kaufvertrages stützt, greift der Einwand der Beklagten, dieses "neue Vorbringen" sei nicht zuzulassen, nicht. Der Kläger hat diesen späten - nach Hinweis des Senates im Beschluss vom 26. Mai 2005 jetzt substantiierten Vortrag - damit entschuldigt, dass "nunmehr endlich ein leider falsch abgelegter, bereits archivierter Aktenordner aufgefunden werden konnte", so dass die erst mit Schriftsatz vom 12. Mai 2005 überreichten Unterlagen nicht früher hätten vorgelegt werden können. Ob dies ein ausreichender Entschuldigungsgrund ist, wofür Einiges spricht, da die Vorlage nach Schluss der mündlichen Verhandlung aufgefundener Beweismittel jederzeit zulässig ist, weil damit über die neu aufgefundene Urkunde hinaus die Restitutionsklage vermieden wird (vgl. Zöller/Gummer/Heßler, ZPO, 25. Aufl. § 531 Rdnr. 30 m. w. N.), kann dahin gestellt bleiben. Dieser Vortrag ist, jetzt ausreichend substantiiert, zwar neu, aber gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2, § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen. Der Kläger stützt die Klageforderung, wie er es auch schon erstinstanzlich, wenn auch nicht ausreichend substantiiert, getan hat, auf vertragliche Ansprüche. Ein durch Vertragsbeziehungen begründetes Rechtsverhältnis ist aber grundsätzlich primär nach Vertragsrecht und nicht nach Bereicherungsrecht - wie es allein das Landgericht getan hat - abzuwickeln. Der Senat wäre deshalb gemäß § 139 ZPO ohnehin gehalten gewesen, den Kläger unter Einräumung einer Stellungnahmefrist darauf hinzuweisen, dass vertragliche Ansprüche zunächst nicht hinreichend substantiiert vorgetragen waren. Soweit zusätzlich der Abschluss eines Kaufvertrages zwischen den Parteien vorgetragen wird, ist das Vorbringen bereits deshalb zuzulassen, weil diese Darlegungen in tatsächlicher Hinsicht von der Beklagten nicht bestritten worden sind und angesichts des umfangreich vorgelegten Schriftwechsels hierzu wohl auch nicht bestritten werden kann. Unstreitiges Vorbringen ist aber jederzeit zu berücksichtigen.

c.

Zwischen den Parteien ist eine konkludente Vereinbarung dergestalt geschlossen worden, dass der Kläger der Beklagten gestattete, das Bürocontainergebäude im eigenen Namen an das Bundesamt ... zu vermieten und die Mieten einzuziehen, dass diese allerdings so lange dem Kläger gebühren sollten, bis die Beklagte die Container erworben und bezahlt haben würde.

Dies steht bereits nach dem unstreitigen Sachverhalt, soweit er nicht erheblich bestritten ist, und den sich daraus ergebenden Indizien fest, ohne, dass es hierzu einer Beweisaufnahme bedürfte.

Der vom Kläger überreichte Schriftverkehr zwischen den Parteien - auch soweit er von der Beklagten herrührt - belegt nämlich dessen Darstellung in ganz erheblicher Weise, ohne dass die Beklagte dies substantiiert entkräftet hätte. Unstreitig an der vom Kläger vorgetragenen Vereinbarung ist jedenfalls, dass der vom Kläger benannte Zeuge Dr. W... mit Vertretern der Beklagten besprochen hatte, einen etwaigen Erwerb des Bürocontainergebäudes durch die Beklagte durch Fremdvermietung zu finanzieren. Hierzu passt der Vortrag des Klägers, dass er, weil die Gemeinde den Mietvertrag zur Finanzierung des Kaufpreises gebraucht habe, andererseits der Kaufvertrag mit dem Kläger aber vor der stehenden Finanzierung nicht habe abgeschlossen werden können, vorgeschlagen habe, er könne der Gemeinde gestatten, die Container im eigenen Namen an das Bundesamt vermieten und die Mieten einzuziehen, die Mieten müssten aber so lange dem Kläger gebühren, bis die Gemeinde die Container ihrerseits erworben und bezahlt haben würde, wie dies sodann später als gesonderte Vereinbarung im Vertrag vom 30. November 1993 auch ausdrücklich bestätigt wurde. Für eine einvernehmliche, jedenfalls mit dem Kläger abgesprochene Vermietung an das Bundesamt spricht auch das Schreiben des seinerzeitigen Bürgermeisters vom 25. Februar 1992, in dem der von der Beklagten nicht aber von der Mieterin unterzeichnete Mietvertrag mit dem Bundesamt ... an den Kläger übersandt und zugleich Gelegenheit gegeben wird, etwaige Bedenken gegen den Vertragsinhalt zu bekunden. Außerdem wurde der Kläger immer wieder im Zusammenhang mit Abwicklungsstörungen in dem Mietverhältnis involviert. Im Zusammenhang mit Gebäudeschäden gelegentlich eines Einbruchsdiebstahls übersandte die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 13.12.1993 die Einbruchsanzeige des Bundesamtes ... vom 23.11.1993 und bat um Informationen über den weiteren Verfahrensweg, um die Schäden des Einbruchs (an dem Gebäude) beseitigen zu können. Mit Schreiben vom 08.03.1993 übersandte die Beklagte an den Kläger - wie telefonisch besprochen - zwei Angebote zur Reparatur von 11 Türen. Welchen Grund es für diese Inanspruchnahme des Klägers gegeben haben sollte, ist nicht erkennbar, wenn diesem nicht aus den Mieterträgen Ansprüche erwachsen sein sollten. Der einzig sinnvolle erkennbare Grund für eine solche Verhaltensweise ist eine Vereinbarung wie vom Kläger dargetan. Der Beklagte hat zwar eine Mietvereinbarung pauschal bestritten, zu diesem sich über vier Jahre hinziehenden Schriftverkehr der Parteien über das Mietverhältnis, daraus resultierende Probleme und die Kaufverhandlungen, die insoweit unstreitig sind, nicht weiter vorgetragen. Eine Erläuterung seitens der Beklagten wäre jedoch um die Überzeugung des Senats zu entkräften, erforderlich gewesen. Bei der gegebenen Sachlage ist das pauschale Bestreiten einer solchen Vereinbarung nicht ausreichend. Eine Erklärung dafür, warum der Kläger in die Abwicklungsprobleme aus dem Mietverhältnis mit dem Bundesamt einbezogen wurde, gibt die Beklagte nicht. Insgesamt trägt die Beklagte keinerlei Gründe vor, mit welchem Recht sie die Vermietung der Baulichkeit im eigenen Namen und für eigene Rechnung vorgenommen haben will, obwohl sie über Jahre hin ihrem Verhalten nach davon ausgegangen ist, nicht Eigentümerin desselben zu sein. Allein der Umstand, dass ihr die Vermietung tatsächlich und rechtlich möglich war, begründet noch keinen Rechtsgrund für ein Behaltendürfen der dadurch vereinnahmten Beträge.

Hinzu kommt, dass die vom Kläger dargelegte konkludente Vereinbarung über die Verteilung der Mieterträge auch letztlich Eingang gefunden hat in das von der Beklagten mit Schreiben ihrer Rechtsanwältin vom 26.05.1993 an den Kläger erbetene und vom Kläger übermittelte Angebot zum Abschluss eines Gebäudekaufvertrages, ohne dass aus dem umfangreichen Schriftverkehr der Parteien insoweit irgendwelche Beanstandungen seitens der Beklagten ersichtlich wären und ohne dass es auf die Frage der späteren Wirksamkeit dieses Kaufvertrages ankäme. Auch dies bestätigt die mündliche Vereinbarung der Parteien.

Dieser konkludent abgeschlossene Vertrag war auch nicht deshalb unwirksam, weil die Vertretererklärungen der Beklagten nicht in schriftlicher Form abgegeben worden sind. Denn im Jahre 1992, als diese Vereinbarung geschlossen wurde, war die Gemeindeordnung des Landes Brandenburg mit der Vertretungsregel und dem Schriftformerfordernis in § 67 Abs. 2 noch nicht in Kraft getreten. Die zu diesem Zeitpunkt noch geltende Kommunalverfassung der ehemaligen DDR (vgl. GBl DDR 1990 I S. 255 ff) sah eine derartige Vertretungsregelung mit dem Schriftformerfordernis nicht vor.

Der Bürgermeister der Beklagten K..., der die Verhandlungen mit dem Kläger führte, konnte die Beklagte beim Abschluss dieses Vertrages auch wirksam vertreten.

Der Bundesgerichtshofs hat zum baden-württembergischen und rheinlandpfälzischen Gemeinderecht entschieden, dass die dem Bürgermeister übertragene Verfügungsmacht allumfassend und unbeschränkt sei und dass die Gemeinde auch durch solche Rechtshandlungen berechtigt und verpflichtet werde, die der Bürgermeister ohne die erforderliche Beschlussfassung des Gemeinderats vorgenommen habe; insoweit handele es sich lediglich um eine interne Bindung des Bürgermeisters gegenüber der Gemeinde (vgl. BGH MDR 1966, 669; BGH NJW 1980, 117 , 118 ). An diesem Rechtsstandpunkt, dem sich der Senat anschließt und der sich an der im Kommunalrecht anerkannten strikten Unterscheidung zwischen interner Willensbildung und externer Vertretungsbefugnis orientiert (Schmidt-Aßmann in: Badura u.a., Bes-VerwR, 10. Aufl. Rn. 78 m. w. N.), hat der Bundesgerichtshof auch für den Anwendungsbereich des hier maßgebenden inzwischen außer Kraft getretenen - Gesetzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise der DDR (Kommunalverfassung) vom 17. Mai 1990 (GBl. DDR Teil I S. 255) fest gehalten (vgl. BGH WM 1997 S. 2410 ff).

Nach der Kommunalverfassung der DDR waren Selbstverwaltungsorgane der Gemeinde die Gemeindevertretung und der Bürgermeister (§ 20). Beiden waren jeweils eigene Aufgaben zugeordnet, die sie teils in ausschließlicher Zuständigkeit, teils mit Bezug auf das jeweils andere Organ wahrzunehmen hatten. So oblag der Gemeindevertretung als oberstem Willens- und Beschlussorgan der Gemeinde (§ 21 Abs. 1 Satz 1) grundsätzlich die interne Willensbildung, soweit nicht dem Bürgermeister durch Gesetz oder Beschluss der Gemeindevertretung bestimmte Angelegenheiten übertragen waren (§ 21 Abs. 2 Satz 1). Dabei war die Gemeindevertretung für die im Katalog des § 21 Abs. 3 genannten Aufgaben - von den unter Buchst. k erwähnten einfachen Geschäften der laufenden Verwaltung abgesehen - ausschließlich zuständig. Auf der anderen Seite beschränkte sich der Aufgabenkreis des Bürgermeisters nicht darauf, in eigener Zuständigkeit alle Angelegenheiten zu entscheiden, die nicht von der Gemeindevertretung wahrgenommen wurden (§ 27 Abs. 3 Satz 3); ihm waren vielmehr auch positiv definierte Aufgaben ausdrücklich zugewiesen: die Vorbereitung und Durchführung der Beschlüsse der Gemeindevertretung (§ 27 Abs. 3 Satz 1), die Leitung der Gemeindeverwaltung (§ 27 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4) und - ohne ausdrückliche Beschränkung - die Vertretung der Gemeinde (§ 27 Abs. 1 Satz 2).

Dieser gesetzlichen Aufgabenverteilung lag der das Recht der Stellvertretung beherrschende Abstraktionsgrundsatz zugrunde, der für den Bereich der organschaftlichen Vertretung besagt, dass der Umfang der Vertretungsmacht unabhängig davon ist, ob und inwieweit das Vertretungsorgan intern an die Willensbildung eines anderen Organs gebunden ist (Reuter, DtZ 1997, 15 , 16). Das bedeutet, dass rechtsgeschäftliche Erklärungen des Bürgermeisters als Vertreter der Gemeinde regelmäßig auch dann für die Gemeinde verbindlich waren, wenn sie der internen gesetzlichen Aufgabenverteilung zwischen Gemeindevertretung und Bürgermeister oder der innergemeindlichen Willensbildung widersprachen (Schmidt-Aßmann a. a. O.). In Fällen des Missbrauchs der Vertretungsmacht konnte die Gemeinde sich gegen Nachteile durch Berufung auf § 242 BGB schützen (vgl. BGHZ 113, 315 ff m. w. N.).

Diese Würdigung, die mit der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Rostock ( OLG-NL 1995, 145 m. Anm. Hirte/Hasselbach, OLG-NL 1995, 217 ; DtZ 1996, 323 ), Brandenburg ( DtZ 1996, 323 ) und Dresden ( OLG-NL 1996, 267 ) übereinstimmt (in diesem Sinne auch das kommunalrechtliche Schrifttum, vgl. nur Waechter, Kommunalrecht, 2. Aufl. Rn. 384 und Gern, Kommunalrecht, 5. Aufl. Rn. 310; anders dagegen OLG Naumburg OLG-NL 1994, 154; DtZ 1996, 320 m. Anm. Hirte/Hasselbach, OLG-NL 1996, 122 ; DtZ 1997, 34 ; Thür. OLG DtZ 1996, 318 ; 1997, 130; ferner unter Hinweis auf bayerische Besonderheiten - BayObLG NJW-RR 1986, 1080 ), entspricht auch dem Bedürfnis nach Rechtssicherheit und angemessenem Verkehrsschutz. Es besteht keine Veranlassung, in Fällen wie dem vorliegenden die Schutzwürdigkeit der Gemeinde bei etwaigen Zuständigkeitsüberschreitungen des Bürgermeisters grundsätzlich höher zu bewerten als diejenige eines Dritten, der auf die Vertretungsmacht des Bürgermeisters vertraute. Der Bürger, der mit der Gemeinde in rechtsgeschäftlichen Kontakt tritt, vermag nicht zu durchschauen, wie im konkreten Fall der Aufgabenbereich des Bürgermeisters im Innenverhältnis zur Gemeindevertretung abgegrenzt war. Ihn trifft insoweit im Allgemeinen auch keine Prüfungs- und Erkundigungspflicht (vgl. BGH NJW 1994, 2082, 2083). Der Gesichtspunkt, dass im Beitrittsgebiet in den ersten Jahren nach der deutschen Einigung die Unerfahrenheit einzelner Bürgermeister in Rechts- und Verwaltungsangelegenheiten zu für die Gemeinden nachteiligen Geschäftsabschlüssen geführt haben, rechtfertigt es nicht, die gesetzliche Vertretungsmacht der Bürgermeister zu Lasten der Sicherheit des Rechtsverkehrs generell zu begrenzen. Auch das Fehlen einer gesetzlichen Vorschrift über die Wahrung bestimmter Förmlichkeiten bei Verpflichtungserklärungen der Gemeinden, die geeignet gewesen wäre, die mit der unbeschränkten Vertretungsmacht des Bürgermeisters verbundenen Risiken zu mindern, kann nicht zu einer entsprechenden Gesetzesauslegung führen. Sieht der Gesetzgeber von einer derartigen Regelung, wie sie dem Kommunalrecht seit langem bekannt ist, ab, so ist es nicht Sache der Gerichte, die daraus für die Gemeinden entstehenden Risiken durch restriktive Interpretation der Vertretungsvorschriften auszugleichen.

Anhaltspunkte dafür, dass der Bürgermeister K... seine Vertretungsmacht missbraucht haben könnte und dass dies sich dem Kläger hätte aufdrängen müssen, sind nicht ersichtlich.

d.

Auf die Frage der Wirksamkeit oder Nichtigkeit des Kaufvertrages über das Bürocontainergebäude kommt es für die Entscheidung insoweit nicht an, als feststeht, dass die Vereinbarung über die Verteilung der Mieten zwischen den Parteien unabhängig von der Durchführung des Kaufvertrages erfolgte und Rechtswirksamkeit erlangt hat, weil es eine Verknüpfung zwischen den beiden Vereinbarungen nicht gegeben hat. Die Beklagte, die sich ausschließlich auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen Formunwirksamkeit berufen hat, hat hierzu nicht - auch nicht hilfsweise für den Fall, dass sie mit ihrer Auffassung einer Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht durchdringt - vorgetragen. Aus den Gesamtumständen ergibt sich auch, dass keine Verknüpfung der beiden Verträge - Vereinbarung über die Verteilung der Mieteinnahmen und Kaufvereinbarung - im Sinne einer Bedingung dahin, dass die in dem Kaufvertrag dokumentierte bzw. nur wiederholte Verteilung der Mieterlöse zugunsten des Klägers nur dann Geltung beanspruchen solle, wenn der Kaufvertrag auch zwischen den Parteien durchgeführt werden würde, gewollt war. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass dem Umstand, von wem die Beklagte Eigentum an dem Bürogebäude erlangen würde, für die Verteilung des Mietzinses eine erhebliche Rolle spielen sollte.

e.

Der Höhe nach stehen dem Kläger allerdings aus dieser Vereinbarung mit der Beklagten über die Verteilung der Mieterlöse lediglich die monatlichen Mieteinnahmen von 28.934,00 DM gemindert um eine monatliche Verwaltungspauschale, die der Beklagten in Höhe von 5.000,00 DM zukommen sollte, zu.

Nach dem eigenen Vortrag des Klägers ergibt sich, dass im Laufe der weiteren Vertragsverhandlungen über den Kauf des Bürocontainergebäudes die von der Beklagten in Abänderung der ursprünglichen Vereinbarung gewünschte Verwaltungspauschale von 5.000,-- DM monatlich vom Kläger akzeptiert wurde. Der Kläger trägt selbst vor, dass diese Bitte im Anschluss an die Vereinbarung an ihn herangetragen worden sei und er ihr entsprochen und sie deswegen auch in den geänderten Vertragsentwurf zum Kauf, den er der Beklagten mit Schreiben vom 17.09.1993 übermittelte, mit aufgenommen habe. Der Kaufvertragsentwurf enthält ausdrücklich diese Bestimmung und bestätigt damit die getroffene Vereinbarung, die unabhängig vom Verkauf erfolgte. Der Zahlungsanspruch des Klägers beläuft sich danach auf insgesamt 861.624,00 DM, mithin 440.541,36 € (28.934,00 DM - 5.000,00 DM = 23.934,00 DM x 36 Monate).

2.

Selbst wenn vertragliche Ansprüche des Klägers nicht durchgegriffen hätten, ist sein Anspruch in tenorierter Höhe jedenfalls hilfsweise aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt., § 818 BGB begründet. Die Beklagte hätte ohne eine vertragliche Vereinbarung dann nämlich in sonstiger Weise auf Kosten des Klägers ohne Rechtsgrund einen vermögenswerten Vorteil erlangt.

Die Errichtung des Bürocontainerkomplexes auf dem Grundstück der Beklagten ist keine Leistung des Gemeinschuldners bzw. des Klägers. Dies stellt sich vielmehr als Leistung der E... an den Gemeinschuldner aufgrund des mit diesem geschlossenen Werklieferungsvertrages dar. Ohne eine wie auch immer inhaltlich ausgestaltete Vertragsbeziehung zwischen den Parteien hat die Beklagte dieses nicht in ihrem Eigentum stehende Objekt ohne Zustimmung des Gemeinschuldners bzw. Klägers genutzt, um daraus im Wege der Vermietung an einen Dritten vermögenswerte Vorteile zu ziehen.

Ein Fall der Leistungskondiktion liegt entgegen der Auffassung der Beklagten gerade nicht vor. Eine Leistungsbeziehung zwischen dem Gemeinschuldner und der Beklagten, die diese zur Verschaffung des Eigentums an dem Bürocontainerkomplex verpflichtet hatte, bestand nicht. Auch die - in Erfüllung des Werklieferungsvertrages mit dem Gemeinschuldner erfolgte - Leistung der E... stellt aus der Sicht der Beklagten keine Leistung im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Unter Leistung i. S. d. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die bewusste, zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens zu verstehen. Dabei kommt es in erster Linie darauf an, welchen Zweck die Beteiligten nach ihrem zum Ausdruck gekommenen Willen verfolgt haben. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass die E... ausschließlich eine Leistung an den Gemeinschuldner erbringen wollte. Auch die Beklagte selbst ist - wie sich aus ihrem späteren Verhalten, insbesondere den Vertragsverhandlungen zum Erwerb des Bürohauses, ergibt - erkennbar nicht davon ausgegangen, dass die E... mit der Errichtung des Komplexes bewusst und zweckgerichtet das Vermögen der Beklagten hätte mehren wollen.

Der Bürocontainerkomplex stand auch nicht im Eigentum der Beklagten. Er ist nämlich nicht bereits durch die Errichtung im Juli 1991 wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden, sondern es handelt sich insoweit um ein Scheinbestandteil des Grundstücks der Beklagten im Sinne von § 95 Abs. 1 BGB. Vorliegend ist von einer Gestattung der baulichen Inanspruchnahme des Grundstücks durch den Gemeinschuldner im Zeitpunkt der Errichtung des Bürocontainerkomplexes auszugehen, so dass die Vermutung des § 95 BGB für den Kläger streitet. Der Bürocontainerkomplex ist danach wie eine bewegliche Sache zu behandeln. Der Kläger hatte aufgrund des Anwartschaftsrechts aus dem Werklieferungsvertrag mit der E... zum Zeitpunkt der Vermietung durch die Beklagte ein Recht zum Besitz.

Nach einem in der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem anerkannten Grundsatz spricht, wenn ein Mieter, Pächter oder sonst schuldrechtlich Berechtigter auf dem nicht ihm gehörenden Grundstück eine Baulichkeit errichtet, eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Nutzungsberechtigte das Gebäude lediglich in seinem Interesse und nicht auch in der Absicht errichtet, dass das Bauwerk nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zufallen soll. Diese Vermutung gilt selbst dann, wenn das Gebäude in massiver Bauart errichtet worden ist und deshalb ohne Zerstörung nicht entfernt werden kann. Um die Anwendung des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB in solchen Fällen auszuschließen, bedarf es des Nachweises eines gegenteiligen Willens auf Seiten des Erbauers (BGH NJW 1959, 1487/1488).

Entgegen der Auffassung der Beklagten hat auch im vorliegenden Fall im Zeitpunkt der Errichtung des Bürocontainerkomplexes ein solches Nutzungsverhältnis vorgelegen. Aus dem Protokoll der Gemeindevertretersitzung vom 20. Juni 1991, an der auch der seinerzeitige Bürgermeister der Gemeinde W... teilgenommen hat, ergibt sich - neben der Beschlussfassung über den Beitritt zum Gemeinschuldner und der Übertragung verschiedener Aufgaben auf diesen -, dass offensichtlich Einvernehmen darüber bestanden hat, dass der Gemeinschuldner sein Verbandsgebäude auf dem Grundstück der Beklagten am ...weg errichten würde. Zwar ist dort festgestellt, dass die daraus resultierenden Ansprüche - mutmaßlich insbesondere ein etwaiges Nutzungsentgelt - noch nicht vertraglich geregelt worden waren; das Nutzungsrecht des Gemeinschuldners als solches ist dort aber nicht in Frage gestellt. Im Übrigen ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Beklagte nach der Errichtung des Bürocontainerkomplexes jemals die Räumung und Herausgabe des Grundstücks verlangt hätte. Auch dies spricht dafür, dass bei Errichtung des Gebäudes grundsätzlich Einvernehmen über ein Nutzungsrecht des Gemeinschuldners bestanden hat.

Der Einwand der Beklagten, dass der Beschluss der Gemeindevertretung vom 20. Juni 1991 mit Beschluss der Gemeindevertretung vom 28. August 1991 wieder aufgehoben worden sei, steht dem nicht entgegen. Abgesehen davon, dass der hier zur Akte gelangte Beschluss vom 28. August 1991 keinerlei Hinweise darauf enthält, dass die zuvor deutlich zum Ausdruck gebrachte Gestattung der Nutzung dieses Grundstücks für den Verwaltungsbau nunmehr wegfallen sollte, dürfte dies schon deshalb rechtlich bedeutungslos sein, weil es im Rahmen des § 95 BGB auf den Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit ankommt, die bereits im Juli 1991 abgeschlossen war. Zu diesem Zeitpunkt bestand allerdings - wie in dem Gemeindevertreterbeschluss vom 20. Juni 1991 dokumentiert ist - Einigkeit über die Inanspruchnahme dieses Grundstücks zum Zwecke der Errichtung des Verwaltungsgebäudes der Gemeinschuldner, wenn auch die Vertragsbedingungen im Einzelnen noch nicht ausgehandelt waren.

Soweit die Beklagte meint, dass die Vermutung des § 95 BGB deshalb vom Kläger nicht in Anspruch genommen werden könne, weil (politische) Beschlüsse der Gemeindevertretung grundsätzlich nicht geeignet seien, schuldrechtliche oder öffentlich-rechtliche Nutzungsverhältnisse zu begründen, es bedürfe vielmehr zum wirksamen Abschluss eines Vertrages eines Handelns der Verwaltung nach außen durch den Bürgermeister (§§ 23, 27 der seinerzeit geltenden Kommunalverfassung DDR), das allerdings ausgeblieben sei, greift dieser Einwand ebenfalls nicht.

Dieser Einwand trifft zwar formal-rechtlich zu. Es ist letztlich unstreitig, dass es keine dezidierte Vereinbarung über die nähere Ausgestaltung dieses Nutzungsverhältnisses (insbesondere eine etwaige Entgeltlichkeit der Inanspruchnahme des Grundstücks) gegeben hat. Aber dieses Vorbringen vernachlässigt den Sachzusammenhang bei und nach Errichtung des Bürocontainerkomplexes. Vorliegend ist es nämlich treuwidrig, wenn die Beklagte sich hier auf diesen formaljuristischen Aspekt zurückzieht, ohne diesen in einen sachlichen Zusammenhang mit den seinerzeitigen Ereignissen und ihrem Verhalten nach der Errichtung des Bürocontainerkomplexes zu stellen. Zum einen sind Gemeindevertreterentscheidungen, wie etwa die vom 20.06.1991, eben nicht lediglich politische Willensbekundungen, deren Umsetzung in das Ermessen des zur Außenvertretung der Gemeinde berufenen Bürgermeisters gestellt wäre. Der Bürgermeister hat vielmehr diese Beschlüsse grundsätzlich umzusetzen. Er kann zwar widersprechen, wenn er der Auffassung ist, dass diese dem Wohl der Gemeinde entgegenstehen, oder einen Beschluss beanstanden, wenn dieser Beschluss geltendes Recht verletzt. Dass er von diesen Möglichkeiten vorliegend Gebrauch gemacht hätte, ist allerdings weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Soweit die Beklagte behauptet, der Bürgermeister habe im Juni 1991 gar nicht gewusst, dass der Gemeinschuldner Bürocontainer gekauft habe, um diese auf dem gemeindeeigenen Grundstück aufzubauen ist dies unerheblich, weil es schon nicht ausschließt, dass er nach der Beschlussfassung (und vor der Inanspruchnahme des Grundstücks) unterrichtet worden ist, und im Übrigen dies an der durch den Beschluss vom 20. Juni 1991 dokumentierten Gestattung der Nutzung auch nichts ändert.

Darüber hinaus kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist, dass die Beklagte nach der Errichtung des Bürocontainerkomplexes der Inanspruchnahme des gemeindeeigenen Grundstücks jemals widersprochen hätte. Es war ja offenbar sogar ursprünglich vorgesehen, dass ein Teil des Bürogebäudes von der Gemeinde selbst genutzt werden sollte. Dass es zum Abschluss eines echten Pachtvertrages schließlich nicht mehr gekommen ist, dürfte letztlich weniger Rechtsgründe gehabt haben, sondern vielmehr dem tatsächlichen Umstand geschuldet sein, dass der Gemeinschuldner niemals seine Tätigkeit aufgenommen bzw. diese jedenfalls bereits kurze Zeit nach der Errichtung des Bürocontainerkomplexes eingestellt hat und in Gesamtvollstreckung gefallen ist und deshalb die Beteiligten in der Folgezeit in Verhandlungen über den Erwerb der Baulichkeit getreten sind. Im Übrigen zeigen die Erwerbsverhandlungen zwischen den Parteien deutlich, dass die Beklagte entgegen ihrem Vorbringen in diesem Rechtsstreit keineswegs davon ausgegangen ist, dass der Bürocontainerkomplex bereits mit seiner Errichtung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und deshalb ihr Eigentum gewesen sein soll.

Der Bürocontainerkomplex stand daher bis zur Übereignung an die Beklagte im Eigentum der E... und der Gemeinschuldner bzw. Kläger besaß bis zum Rücktritt der E... von dem mit dem Gemeinschuldner geschlossenen Vertrag am 2. März 1995 ein Anwartschaftsrecht.

Hieraus resultierend stand dem Kläger gegenüber der Beklagten ein Besitzrecht zu. Das Anwartschaftsrecht verleiht zwar - so die Beklagte zu Recht - nach herrschender Meinung kein gegenüber jedermann wirkendes dingliches Besitzrecht, mit der Folge, dass eine verbreitete Meinung dem Anwartschaftsberechtigten immer noch die auf eine Analogie zu §§ 985 und 1004 BGB gestützten Ansprüche aus dinglichen Rechtsgrundlagen versagt. Weithin anerkannt ist aber, dass das Anwartschaftsrecht als sonstiges Recht im Sinne des § 823 Abs. 1 BGB gegen widerrechtliche und schuldhafte Eingriffe Dritter geschützt ist und dem Anwartschaftsberechtigten insbesondere die im Sachbesitz verankerten Eigenansprüche aus §§ 861, 862, 1007 BGB zustehen, er also gegen Besitzstörungen umfassend geschützt ist.

Dann besteht aber kein Grund, dem Anwartschaftsberechtigten Bereicherungsansprüche aus Besitzstörungen zu versagen, weil insoweit gar nicht an die dingliche Rechtsposition angeknüpft wird. Die - von der Beklagten hier im Übrigen ausdrücklich eingestandene - Besitzentziehung in Form der Nutzung einer fremden Sache ist einer der Hauptfälle einer Bereicherung in sonstiger Weise.

Die Durchsetzung solcher bereicherungsrechtlicher Ansprüche scheitert auch nicht daran, dass die E... als Eigentümerin des Gebäudes gegen die Beklagte ebenfalls Nutzungsersatzansprüche geltend machen könnte - nämlich aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis, hier § 990 BGB. Diese Rechte könnte die E... nämlich nur bis zum Rücktritt vom Vertrag - und nur um den Zeitraum geht es hier - ausschließlich zugunsten des ihr gegenüber zum Besitz berechtigten Klägers geltend machen.

Die Voraussetzungen der Eingriffskondiktion lagen daher vor.

Die Herausgabeverpflichtung der Beklagten erstreckt sich gemäß § 818 Abs. 1 BGB auf die gezogenen Nutzungen, die der Kläger hier geltend macht. Der Kläger hat für die Zeit seines aus dem ihm als Anwartschaftsberechtigtem zustehenden Rechts zum Besitz gegen die Beklagte Anspruch auf die von ihr gezogenen Nutzungen. Dies sind unzweifelhaft die erzielten Mieteinnahmen aufgrund des mit dem Bundesamt ... geschlossenen Mietvertrages. Der Kläger hat durch die Einvernahme der Mieten durch die Beklagte einen wirtschaftlichen Nachteil erlitten.

Im Rahmen von § 818 Abs. 3 BGB beschränkt sich die Herausgabepflicht allerdings auf das, was als Bereicherung noch vorhanden ist und fortbesteht. Der Empfänger der Bereicherung soll nicht über den Betrag der ihm tatsächlich verbliebenen Bereicherung hinaus zur Herausgabe und damit Verminderung seines eigenen Vermögens verpflichtet sein (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 65. Aufl. § 818 Rdnr. 27 m. w. N.) Dies bedeutet, dass in die vorzunehmende Saldierung für den Kläger auf Seiten der Beklagten alle Verwendungen der Beklagten auf die erlangte Sache - den Bürocontainerkomplex als Vermietungsobjekt - Berücksichtigung finden müssen. Zu derartigen Verwendungen gehören jedenfalls gewöhnliche Unterhaltungskosten. Insoweit ergibt sich aus dem gesamten Sachvortrag beider Parteien, insbesondere auch aus den unstreitigen Vertragsverhandlungen über den Ankauf des Bürocontainerkomplexes durch die Beklagte vom Kläger, seien sie auch gescheitert, dass beide Parteien übereinstimmend davon ausgegangen sind, dass für ein Objekt der vorliegenden Größenordnung monatliche "Verwaltungskosten" in Höhe von 5.000,00 DM anfallen würden. Davon ausgehend, dass die Beklagte unstreitig während des hier in Rede stehenden Zeitraumes von März 1992 bis Februar 1995 tatsächlich die Vermietung durchgeführt und abgewickelt hat, ist dieser Betrag bei der Ermittlung des Anspruchs des Klägers in Abzug zu bringen, so dass sich insgesamt ein Anspruch auf Auskehr der vereinnahmten Mieten für 36 Monate abzüglich monatlicher Unterhaltungsaufwendungen von 5.000,00 DM, mithin 861.624,00 DM = 440.541,36 € (28.934,00 DM - 5.000,00 DM = 23.934,00 DM x 36 Monate) ergibt.

Der insoweit von der Beklagten geltend gemachte Verzicht der E... (die ursprünglich neben dem Kaufpreis von der Beklagten tatsächlich wohl auch an den Mietzahlungen interessiert gewesen ist, sich dann aber in den Kaufvertragsverhandlungen ausdrücklich damit begnügt hat, so gestellt zu werden, wie sie stünde, wenn der Kaufvertrag mit dem Kläger ordnungsgemäß erfüllt worden wäre, d.h. Kaufpreis zuzüglich entstandener Rechtsanwaltskosten) steht dem Anspruch nicht entgegen. Selbst wenn daraus ein echter Forderungsverzicht gegenüber der Beklagten abzuleiten wäre, kann dies der Beklagten im Verhältnis zum Kläger jedenfalls dann nicht zum Vorteil gereichen, wenn die E... sich - ggf. insgeheim - vorbehalten hat, etwaige Nutzungsersatzansprüche einem Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der geleisteten Anzahlung nach dem ihrerseits erklärten Rücktritt im Wege der Aufrechnung entgegenzuhalten. Genau das hat sie dann letztendlich auch getan, was zu dem Vergleichsabschluss vor dem LG Offenburg geführt hat.

Für eine Verwirkung dieser Ansprüche, wie die Beklagte meint, fehlt es an dem erforderlichen Umstandsmoment im Verhalten des Klägers, der nie ein schützenswertes Vertrauen der Beklagten dahin begründet hat, dass auf die "in der Schwebezeit" erzielten Mieteinnahmen verzichtet werden würde.

3.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 9, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO), sind nicht ersichtlich. Die Rechtssache wirft keine entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung auf; eine Entscheidung ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 532.573,89 €

Ende der Entscheidung