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5 U 215/98 Brandenburgisches Oberlandesgericht 8 O 162/96 Landgericht Potsdam

Anlage zum Protokoll vom 1. März 2001

verkündet am 1. März 2001

Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 8. Februar 2001 durch den Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe und den Richter am Landgericht Dr. Matthiessen

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 26. August 1998 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - Az. 8 O 162/96 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 30.000 DM abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.

Beide Seiten können die von ihnen zu leistende Sicherheit auch durch eine schriftliche, unwiderrufliche, unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank erbringen.

Der Wert der Beschwer der Beklagten wird auf 243.153,66 DM festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Anspruchsberechtigung der Kläger nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.

Die Beklagten sind Eigentümer der im Grundbuch von Z auf Blatt eingetragenen Grundstücke, nämlich der unter der laufenden Nummer 3 des Bestandsverzeichnisses vermerkten Flurstücke 72, 78 und 80 der Flur sowie des unter der laufenden Nummer 5 vermerkten Flurstücks 79 der Flur in einer Gesamtgröße von 3.630 m². Das Flurstück 80 ist mit einem 1935 errichteten Einfamilienhaus, postalische Anschrift:, bebaut.

Die Grundstücke wurden in der DDR unter staatliche Verwaltung gestellt. Die Kläger nutzen das Einfamilienhaus seit dem 7. September 1968, zunächst auf Grundlage einer Wohnraumzuweisung. Am 14. Juni 1971 schloss der Rat der Gemeinde Z als staatlicher Verwalter mit den Klägern einen "Vertrag zur Überlassung eines bebauten belasteten Grundstücks" über sämtliche vorgenannten Flurstücke (Bl. 16 ff. d.A.) zur Nutzung für persönliche Wohn- und Erholungszwecke unter Gestattung einer Bebauung oder einer Veränderung der vorhandenen Bebauung (§ 2). In dem Vertrag verpflichteten sich die Kläger zur Übernahme aller öffentlichen Lasten sowie zur Instandhaltung und Instandsetzung (§ 3) und zur Hinterlegung eines Betrages im Gegenwert von Grund und Boden sowie Gebäude und Grundstückseinrichtungen (§ 5).

Vor Abschluss des Überlassungsvertrages wurde das Grundstück unter dem 1. Juni 1971 durch den Sachverständigen G bewertet. Dieser hielt eine Wertminderung u.a. für Schäden am Schornsteinkopf, an der Dachhaut und den Dachrinnen, am Außen- und Innenputz, den Gesimsen, am Fußboden im Erdgeschoss, am Sockel- und Kellermauerwerk sowie der Verandadecke fest (Anlage 4 zum Parteigutachten D - Beiheft zur Gerichtsakte).

Die Kläger nahmen vor und nach Abschluss des Überlassungsvertrages Investitionen vor, deren Wert zwischen den Parteien streitig ist. Zur Absicherung ihrer Investitionen wurden zugunsten der Kläger vor dem 3. Oktober 1990 Hypotheken in Höhe von 15.637,77 und 14.800 Mark der DDR in das Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 5. April 1995 machten die Kläger gegenüber dem Beklagten zu 3) und der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) und 2) Ansprüche nach dem SachenRBerG geltend. Hierbei ließen sie mitteilen, dass sie sich für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages entschieden hätten. In einem Gutachten vom 11. September 1995 kam der von den Klägern beauftragte Sachverständige D zu dem Ergebnis, dass seitens der Kläger Investitionen auf das Wohnhaus geleistet worden seien, die 50 % des Wohnhausrestwertes überschritten.

Die Kläger haben unter ausführlicher Darlegung ihrer Investitionen behauptet, dass diese den hälftigen Gebäudewert überschritten. Sie haben die Ansicht vertreten, dass insbesondere die nach 1990 eingebaute Heizungsanlage und die Erneuerung der Hauswasserversorgung notwendige Verwendungen gewesen und somit bei der Wertermittlung zu berücksichtigen seien. Im Hinblick auf die Bausubstanz des Gebäudes bei dessen Überlassung sei allenfalls von einer Lebensdauer von 60 Jahren auszugehen.

Die Kläger haben beantragt, festzustellen, dass sie gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Ankauf des von ihnen genutzten und im Grundbuch des Amtsgerichts Königs Wusterhausen von Z unter Blatt, Flur, Flurstücke 72, 78, 79 und 80 mit einer Größe von 3.630 m² eingetragenen und in gelegenen Grundstücks haben.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben die Ansicht vertreten, die Klage sei nicht zulässig, da ein notarielles Vermittlungsverfahren nicht durchgeführt worden sei. Sie haben behauptet, die bis zum 2. Oktober 1990 betätigten Aufwendungen auf das überlassene Wohnhaus erreichten die Wertgrenze von 50 % des Restwertes nicht. Bei den später getätigten Investitionen handele es sich nur um - nicht berücksichtigungsfähige - Instandhaltungsmaßnahmen.

Das Landgericht hat nach Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen W der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Klage sei gemäß § 108 Abs. 1 SachenRBerG zulässig, da die Beklagten eine Anspruchsberechtigung der Kläger nach dem SachenRBerG bestritten hätten. Die vorherige Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens sei nicht erforderlich. Die Klage sei auch begründet, da den Klägern ein Anspruch auf Ankauf des Wohngrundstücks nach §§ 2 Abs. 1 Ziffer 2 a, 5 Abs. 1 Ziffer 3 Buchstabe c, 12 Abs. 2 Ziffer 2 i.V.m. §§ 61, 65 ff. SachenRBerG zustehe. Der Umfang des Anspruchs in Gestalt der Größe des zu einem vergünstigten Preis anzukaufenden Grundstücks sei im notariellen Vermittlungsverfahren zu klären. Die Kläger hätten Aufwendungen auf das Wohnhaus getätigt, die unter Einbeziehung der nach dem 2. Oktober 1990 vorgenommenen Erneuerung der Heizungsanlage sowie der Hauswasserversorgung die Hälfte des Gebäuderestwertes überstiegen. Insoweit sei dem Gutachten des Sachverständigen zu folgen. Bei den Arbeiten an der Heizungsanlage und der Hauswasserversorgung handele es sich Ansicht der nach Kammer um notwendige Verwendungen.

Gegen dieses, ihnen am 31. August 1998 zugestellte Urteil haben die Beklagten durch am 30. September 1998 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie sogleich begründet haben.

Mit ihrer Berufung verfolgen die Beklagten ihr erstinstanzliches Begehren unter Wiederholung und Vertiefung ihrer dortigen Ausführungen weiter. Sie sind der Ansicht, das angefochtene Urteil sei bereits deshalb fehlerhaft, da lediglich ein Anspruch auf Ankauf des mit dem Einfamilienhaus bebauten Flurstücks 80 bestehen könne. Auch insoweit richte sich der Anspruch jedoch nur auf eine Teilfläche. Sie meinen weiterhin, die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG seien nicht gegeben. Diese Norm sei wegen des mit ihr verbundenen tiefen Eingriffs in das Eigentumsrecht einschränkend auszulegen. Zu Unrecht habe der Sachverständige W eine Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes von unter 100 Jahren angenommen. Fehlerhaft sei auch der Ansatz der pauschalierten Werte für nicht nachgewiesene Investitionen des Nutzers. Nicht nachweisbare Investitionen lägen nicht vor, nachdem die Kläger ein umfangreiches Konvolut von Belegen vorgelegt hätten, das vom Sachverständigen berücksichtigt worden sei. Entgegen der Auffassung des Landgerichts seien die Aufwendungen für die Heizungsanlage sowie die Hauswasserversorgung nicht notwendig gewesen, die Heizungsanlage sei gegebenenfalls mit einem neuen Heizungskessel für fossile Brennstoffe weiterzubetreiben gewesen. Die Wahl des Wertermittlungsstichtages 2. Oktober 1990 sei fehlerhaft. Zu kritisieren sei auch, dass als Basis der Bewertung die Baupreiszahlen von 1913 zugrunde gelegt worden seien. Nur ein Teil der Investionen der Kläger sei als werterhöhend zu berücksichtigen. Hinsichtlich der nach dem 2. Oktober 1990 vorgenommenen Verwendungen sei nur deren Anteil am Gebäudewert anzusetzen. Es sei ein höherer als der vom Sachverständigen W angesetzte Herstellungswert von 16 DM/m³ bezogen auf das Jahr 1913 anzusetzen.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 26. August 1998, Geschäftszeichen 8 O 162/96, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen,

sowie

es bei der Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung gemäß §§ 711 Satz 2, 710 ZPO zu belassen,

den Klägern nachzulassen, die Sicherheitsleistung auch durch Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu erbringen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages mit näherer Darlegung.

Der Senat hat Beweis erhoben auf Grundlage eines Beweisbeschlusses vom 27. Mai 1999 (Bl. 252 ff. d.A.) durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen H sowie durch Ergänzung des erstinstanzlich erstatteten Gutachtens des Sachverständigen W. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die vorgelegten Gutachten verwiesen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze der Prozessbevollmächtigten der Parteien, insbesondere auf die Berufungsbegründung vom 30. September 1998 (Bl. 192 ff. d.A.) und die Berufungserwiderung vom 16. November 1998 (Bl. 219 ff. d.A.), Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Landgericht die von den Klägern begehrte Feststellung des Bestehens eines Ankaufsrechts nach dem SachenRBerG ausgesprochen.

I.

Die Feststellungsklage ist gemäß § 108 Abs. 1 SachenBerG zulässig. Dem steht nach ständiger Rechtsprechung des Senats nicht entgegen, dass ein notarielles Vermittlungsverfahren noch nicht durchgeführt worden ist. Der vorherigen Durchführung eines Vermittlungsverfahrens bedarf es nicht, wenn - wie hier - eine Seite die Anwendbarkeit des SachenRBerG grundsätzlich verneint.

Der Zulässigkeit der Feststellungsklage steht auch nicht entgegen, dass die Kläger ihren Antrag auf das Bestehen eines Ankaufsrechtes und nicht - wie in § 108 Abs. 1 SachenRBerG ausdrücklich vorgesehen - auf das Bestehen der Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG gerichtet haben. Nachdem die Kläger durch Schreiben vom 5. April 1995 ihr - beim Vorliegen der Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG - gemäß § 15 Abs. 1 SachenRBerG bestehendes Wahlrecht ausgeübt haben, bestehen auch keine Bedenken, die Anspruchsberechtigung in der auf diese Alternative konkretisierten Form feststellen zu lassen (ebenso Tropf in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, Loseblatt-Kommentar, § 108 Rdnr. 6).

II.

Die Klage ist - wie vom Landgericht zutreffend angenommen - auch begründet. Die Kläger haben gemäß §§ 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. c i.V.m. § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG sowie §§ 61, 65 ff. SachenRBerG dem Grunde nach einen Anspruch auf Ankauf der streitgegenständlichen Grundstücke nach dem SachenRBerG. Die hierfür erforderliche Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG ist gegeben.

1. Die Kläger haben über sämtliche streitgegenständlichen Flurstücke einen Überlassungsvertrag i.S.d. Art. 232 § 1 a EGBGB abgeschlossen. Die gesetzlichen Merkmale dieses Vertragstyps sind unproblematisch gegeben.

2. Die Kläger haben an dem vorhandenen Eigenheim Baumaßnahmen vorgenommen, die die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. c i.V.m. § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG erfüllen. Notwendig hierfür ist, dass der Nutzer Aufwendungen für bauliche Investitionen vorgenommen hat, deren Wert die Hälfte des Sachwertes des Gebäudes ohne Berücksichtigung der baulichen Investitionen des Nutzers zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen überstiegen. Es steht zur Überzeugung des Senats auf Grundlage der durchgeführten Beweisaufnahme fest, dass die von den Klägern vorgenommenen Investitionen diese Wertgrenze überschreiten.

Die Anwendung der Vorschrift des § 12 Abs. 2 SachenRBerG bereitet in der Praxis Schwierigkeiten, wie dem Senat aus einer Vielzahl von - noch nicht abgeschlossenen oder durch Vergleich erledigten - Verfahren bekannt ist. In der Literatur wird sie als "nahezu unverständlich" kritisiert (Bischoff, Grundstückswerte in den neuen Bundesländern, 2. Auflage, S. 304). Einige der in der Literaturumstrittenen Fragen bedürfen noch der obergerichtlichen und höchstrichterlichen Klärung.

Nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG ist der Wert der Aufwendungen des Nutzers zum Zeitpunkt ihrer Vornahme dem hälftigen Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung dieser Aufwendungen gegenüberzustellen (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs zum seinerzeitigen § 11 Abs. 2 SachenRBerGE, BT-Drucks. 12/5992 v. 27.10.1993, abgedruckt bei Czub [Hg.], Text- und Dokumentationsband SachenRBerG, 1994, S. 217 f.). Nach der Gesetzesformulierung und den Motiven ist es ausreichend, wenn der Wert der Investitionen des Nutzers zu irgendeinem Zeitpunkt die Hälfte des Sachwertes des Gebäudes überschritten hat.

a) Die Gegenüberstellung hat zu einem oder mehreren Wertermittlungsstichtagen zu erfolgen, an denen Investitionen des Nutzers ihren Abschluss gefunden haben. Vorliegend hat der vom Landgericht und vom Senat beauftragte Sachverständige W u.a. den Wertermittlungsstichtag 31. Dezember 1985 gewählt. Die Wahl dieses Stichtages ist sachgerecht, da im Jahr 1985 unstreitig umfangreiche Baumaßnahmen der Kläger ihren Abschluss gefunden haben. Der Senat hat keine Bedenken, dass der Sachverständige aus Praktikabilitätsgründen das Jahresende als Stichtag gewählt hat. Hierdurch etwa bedingte Verschiebungen bei der Berechnung von Altersabschreibungen sind so geringfügig, dass sie zu vernachlässigen sind (im Ergebnis ebenso Vogel, Grundeigentum 1996, 438, 444; Zank/Simon, NJ 1999, 57, 66).

b) Zum Wertermittlungsstichtag ist der Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung der Aufwendungen des Nutzers zu ermitteln. Hierbei sind die §§ 21 ff. Wertermittlungsverordnung anzuwenden (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs, aaO) und mithin eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren durchzuführen. Gemäß § 22 WertVO ist der Herstellungswert des Gebäudes zu ermitteln. Nach dem dort vorgesehenen Verfahren sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeninhalt (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der Raum-, Flächen- oder sonstigen Bezugseinheiten des Gebäudes zu vervielfachen und Zu- und Abschläge für einzelne Bauteile sowie Nebenkosten zu berücksichtigen.

Vorliegend hat der Sachverständige in seinem für das Landgericht erstatteten Gutachten vom 4.11.1997 auf Tafel 1 (Seite 20 des Gutachtens - Beiheft zur Gerichtsakte) den in Anlage 10 errechneten umbauten Raum nachvollziehbar mit 1.260 m³ angegeben. Ferner hat der Sachverständige als Herstellungskosten für das Basisjahr 1913 in Auswertung der Sachverständigenliteratur - unter Zugrundelegung von Rath/Rath, Wertermittlungspraxis, 1992 - für das vorliegende Objekt Herstellungskosten von 16 DM/m³ im Basisjahr ermittelt. Diese Wahl hat der Sachverständige auf Aufforderung des Senats damit begründet, dass dieser Betrag für das vorliegende Einfamilienhaus am Stadtrand mit nur geringem Dachausbau sachgerecht sei. Der Senat hat hiernach - entgegen den Bedenken der Beklagten - keine Zweifel, dass dieser nachvollziehbaren Annahme des Sachverständigen zu folgen ist. Die vom Sachverständigen D - in seinem für die Kläger erstatteten Parteigutachten - angenommenen Herstellungskosten von 26,5 DM/m³ erscheinen demgegenüber überhöht. Sie würden unter Berücksichtigung des vom Sachverständigen W zugrunde gelegten Baupreisindex zu Herstellungskosten von ca. 500.000 DM (Preis 1985: 26,5 x 1.498,7 % = 397,15 x 1.260 m³) im Jahr 1985 führen. Dieser Wert ist in Anbetracht des eher schlichten Bauwerks in Übereinstimmung mit dem Sachverständigen W auch nach der Einschätzung des Senats nicht angemessen.

Entgegen der, Annahme der Beklagten ist auch die Wahl des Basisjahres 1913 für das im Jahr 1935 errichtete Gebäude in der Sachverständigenpraxis üblich, mithin sachgerecht und nicht zu beanstanden.

Der Herstellungswert des Jahres 1913 ist mit dem vom statistischen Bundesamt ermittelten Baupreisindex an den Herstellungswert zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag anzupassen. Hieraus ergibt sich, wie vom Sachverständigen W auf Tafel 1 des Gutachtens vom 4. November 1997 (S. 20 des Gutachtens - Beiheft zur Gerichtsakte) zutreffend angenommen, ein Index von 1.498,7 für das Jahr 1985. Daraus errechnen sich Herstellungskosten von 239,79 DM/m³ und mithin Normalherstellungskosten von 302.135,40 DM. Hinzurechnen sind nach den nachvollziehbaren Annahmen und Berechnungen des Sachverständigen auf Tafel 1 des Gutachtens vom 4.11.1997 für die Hauseingangstreppe mit Überdachung sowie die hintere Außentreppe pauschal 8.000 DM. Ferner sind Baunebenkosten von 10 % zu berücksichtigen.

Nach Tafel 1 des Gutachtens errechnet sich der Herstellungswert des Jahres 1985 - ohne die dort vorgenommenen Rundungen - wie folgt:

Größe 1.260 m³ x Herstellungskosten 1985 239,79/m³ 302.135,40 zuzüglich besondere Bauteile 8.000,00 Summe 310.135,40 zuzüglich Baunebenkosten 10 % 31.013,54 Herstellungswert am Stichtag 31.12.1985 341.148,94

Von diesem Wert sind gemäß § 23 WertVO Altersabschreibungen vorzunehmen. Hierbei ist auf eine Alterswertminderung nach den in der bundesdeutschen Sachverständigenpraxis gängigen Methoden zurückzugreifen (ebenso Vogel, Grundeigentum 1996, 438). Nach den Ausführungen des Sachverständigen W in seinem Ergänzungsgutachten vom 29. Juli 2000 (S. 2 = Bl. 301 d.A.) ist für das vorliegende Wohnhaus nach Bauart und Bauausführung eine Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren gerechtfertigt. Entgegen der Annahme des Sachverständigen ist indes nach Auffassung des Senats ein Abzug wegen des schlechten Erhaltungszustandes bei Abschluss des Überlassungsvertrages aus Rechtsgründen nicht vorzunehmen. Dieser Zustand hat - wie vom Sachverständigen zutreffend angenommen - durch Abzug einer Wertminderung für Baumängel und Bauschäden gemäß § 24 WertVO Berücksichtigung zu finden. Eine zusätzliche Abkürzung der Restnutzungsdauer hat nicht zu erfolgen, da dies - sachwidrig - zu Lasten des Grundstückseigentümers zu einer doppelten Berücksichtigung eines Reparaturrückstaus führen würde.

Vom Herstellungswert abzuziehen sind ferner gemäß § 24 WertVO Wertminderungen wegen Baumängeln und Bauschäden. Die Berücksichtigung eines solchen Reparaturrückstaus ist in der Literatur im Grundsatz unstreitig (vgl. Zank/Simon, NJ 1999, 57, 63; Vogel, Grundeigentum 1996, 438,439 weist lediglich auf diesbezügliche Nachweisprobleme hin). Den Umfang des Reparaturrückstaus hat der Sachverständige W auf Seite 19 seines Gutachtens vom 4.11.1997 auf Grundlage der zwischen den Parteien unstreitigen Annahmen des Sachverständigen G aus dem Jahr 1971 nachvollziehbar mit 38,6 % des Herstellungswertes ermittelt.

Auch dieser Annahme ist zu folgen.

Hiernach errechnet sich der Gebäudesachwert in Anlehnung an Tafel 7 des Gutachtens vom 29. Juli 2000 (Seite 9 - Bl. 308 d.A.) wie folgt, wobei sich die Abweichungen aus der hier zugrunde gelegten Annahme des Baupreises des Basisjahres 1913 ergeben:

Herstellungswert 1985 341.148,94 ./. Alterswertminderung 37,5 % 127.930,85 ./. Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden 38,6 % vom um die Alterswertminderung verringerten Restwert 82.302,18 Gebäudesachwert ohne Nutzerinvestitionen 130.915,91

Die Hälfte dieses Betrages, mithin 65.457,95 DM, müssen durch die Investitionen des Nutzers überschritten werden.

c) Zum Wertermittlungsstichtag ist der Wert der baulichen Investitionen des Nutzers zu ermitteln.

aa) Zu berücksichtigen sind zunächst die nachgewiesenen Aufwendungen des Nutzers aus dem Zeitraum vom Abschluss des Überlassungsvertrages bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990. Unberücksichtigt haben im Grundsatz solche Investitionen zu bleiben, die vor dem Abschluss des Überlassungsvertrages erfolgt sind, etwa zu einem Zeitpunkt als der spätere Nutzer das Gebäude noch auf Grundlage eines Mietvertrages genutzt hat. Soweit das Gesetz in § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG von einer Berücksichtigung "früherer Investitionen des Nutzers" mit ihrem Restwert spricht, schließt dies nicht solche vor Abschluss des Überlassungsvertrages vorgenommenen Investitionen ein, sondern meint eine Bewertung der vor einem späteren Wertermittlungsstichtag vorgenommenen Investitionen zu ihrem durch Altersabschreibungen geminderten Restwert zum Zeitpunkt der Wertermittlung (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs, aaO, S. 218). Ob eine Ausnahme für solche Investitionen zu machen ist, die zeitnah vor Abschluss des Überlassungsvertrages im Vorgriff auf diesen vorgenommen worden sind, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Maßgeblich sind ferner nur Investitionen des Nutzers, die den Sachwert des Gebäudes erhöht haben. Investitionen für Außenanlagen haben daher im Grundsatz außer Betracht zu bleiben (so auch Vogel, aaO, S. 441). Ob insoweit eine Ausnahme für funktional dem Gebäude unmittelbar zugeordnete Anlagen zu machen ist, bedarf ebenfalls an dieser Stelle keiner Entscheidung.

Zu berücksichtigen sind danach die auf Tafel 2 des Gutachtens des Sachverständigen W vom 4.11.1997 aufgeführten Investitionen ab Position 11 (S. 14 ff. des Gutachtens), soweit diesen ein Prozentanteil am Gesamtobjekt zugewiesen worden ist. Die Vornahme dieser Investitionen haben die Kläger durch Vorlage zweier Hefter mit Rechnungen und Erklärungen belegt (Beihefte zur Gerichtsakte); der Sachverständige hat diese als Ordner zu Anlage 8 zusammengeführt, ausgewertet und dokumentiert (weitere Beiakte zur Gerichtsakte). Die Vornahme dieser vom Gutachter im Einzelnen als nachgewiesen angesehenen Investitionen ist zwischen den Parteien zumindest zweitinstanzlich nicht streitig. Keine Berücksichtigung können die vor Abschluss des Vertrages vorgenommenen Aufwendungen in den Positionen 1 - 9 aus Tafel 1 (S. 13 des Gutachtens - Beiheft zur Gerichtsakte) finden. Soweit die Beklagten durch Schriftsatz vom 30. November 2000 einen Teil der vom Sachverständigen berücksichtigten Investitionen aus Rechtsgründen als zu geringfügig nicht anerkennen wollen, kann dem nicht gefolgt werden. Nach § 12 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG sind im Zeitraum vom Abschluss des Überlassungsvertrages bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 sämtliche den Gebäudewert erhöhenden nachgewiesenen Investitionen zu berücksichtigen. Hierbei ist es nach Sinn und Zweck der Vorschrift nicht erheblich, ob dem Gebäude durch eine Investition ein neues Bauteil hinzugefügt oder lediglich ein bestehendes altes Bauteil durch ein neues ersetzt worden ist. Anders als bei den nach dem 3. Oktober 1990 erfolgten Investitionen kommt es auch nicht darauf an, ob es sich um notwendige Verwendungen gehandelt hat. Maßgeblich ist lediglich, ob die Investition einen messbaren Wertanteil am Gesamtobjekt einnimmt. Den in Tafel 2 des Gutachtens aufgeführten und bei den nachfolgenden Berechnungen berücksichtigten Investitionen kommt ein solcher messbarer Wertanteil am Gesamtobjekt zu.

Bei der Berechnung des Wertes der Investitionen zum Wertermittlungsstichtag 31.12.1985 sind die vor diesem Stichtag abgeschlossenen Investitionen nach § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG nur noch mit ihrem Restwert zu berücksichtigen. Auch hinsichtlich dieser Investitionen ist daher ein Wertverzehr in Gestalt von Altersabschreibungen vorzunehmen. In der Literatur ist streitig, ob dieser Wertverzehr mit den Abschreibungssätzen für das Gesamtgebäude (so Zank/Simon, NJ 1999, 57, 66) oder gegebenenfalls nach der geringeren Lebensdauer des jeweiligen Bauteiles (Vogel, GE 1996, 438, 446 f.) zu bemessen ist. Der Senat folgt der zuletzt genannten Auffassung. Es wäre unangemessen, bei Einbau eines Bauteiles mit einer geringen Nutzungsdauer die längere Nutzungsdauer des Gesamtgebäudes zugrunde zulegen. Zu berücksichtigen ist jedoch auch eine etwaige (nominelle) Wertsteigerung einer vor dem Wertermittlungsstichtag vorgenommenen Investition durch einen für den Wertermittlungsstichtag maßgeblichen höheren Baupreisindex.

In der Sachverständigenpraxis hat sich durchgesetzt, den Wert der Investitionen des Nutzers unter Berücksichtigung von Wägungstabellen als Anteil am Wert des Gesamtgebäudes zu ermitteln und darzustellen (vgl. Vogel, Grundeigentum 1996, 438, 445; Zank/Simon, NJ 1999, 57, 65). Gegen eine solche Art der Bewertung hat der Senat im Grundsatz keine Bedenken. Insbesondere lässt sich durch diese Art der Bewertung sowohl der Wertverzehr durch (ggf. unterschiedliche) Abschreibungen als auch eine Werterhöhung durch die Veränderung der Baupreisindices nachvollziehbar darstellen. Hierdurch wird ebenfalls die nach dem Gesetzeswortlaut unzutreffende Methode ausgeschlossen, nicht den Wert der Investition, sondern lediglich - die nach heutigen Maßstäben oftmals nur sehr geringen - Aufwendungen des Nutzers in Mark der DDR zu berücksichtigen. Eine Bemessung des Wertes der Investitionen am Wert des Gesamtgebäudes berücksichtigt zutreffend auch eine Eigenarbeit des Nutzers, wenn hierdurch werthaltige Ergebnisse erzielt worden sind.

Unter Berücksichtigung dieser Methode hat der Sachverständige W in Tafel 2 seines Gutachtens vom 4. November 1997 (S. 14 des Gutachtens) einzelne Wertanteile der Investitionen am Neuwert des Gesamtobjektes berechnet. Nach Abzug der vor Abschluss des Überlassungsvertrages vorgenommenen Investitionen sowie derjenigen für Außenanlagen und unter Zugrundelegung der jeweiligen Altersabschreibungen hat der Sachverständige in Tafel 8 seines Ergänzungsgutachtens vom 29. Juli 2000 (S. 10 des Gutachtens = Bl. 309 d.A.) den Wertanteil der Investitionen des Nutzers zum Wertertmittlungsstichtag 31.12.1985 mit 14,9 % angegeben. Der Senat hat keine Veranlassung, von diesen plausiblen und nachvollziehbaren Annahmen des Sachverständigen abzuweichen.

Der genannte Prozentanteil gibt bei der vorgenannten Wertermittlungsmethode den Wert der baulichen Investitionen am (Neu-) Herstellungswert des Gebäudes an. Der zu ermittelnde Betrag der Investitionen ist, da es sich um "Neubau-Investitionen" handelt, nicht als Prozentanteil vom (um Altersabschreibungen und Baumängel geminderten) Gebäuderestwert, sondern vom Herstellungswert zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag zu ermitteln (vgl. Vogel, Grundeigentum 1996, 439, 448). Methodisch verfehlt wäre eine Berechnung auf Grundlage des um die Altersabschreibungen und Baumängel verringerten Gebäuderestwertes, da dann der Zustand des Gebäudes vor Durchführung der Baumaßnahmen zugleich rechnerisch den Wert der zur Beseitigung der Mängel vorgenommenen Investitionen mindern würde. Auch dies wäre sachwidrig.

Aus einem Anteil von 14,9 % am Herstellungswert 1985 von 341.148,94 ergibt sich ein Wert der nachgewiesenen Investitionen der Kläger von 50.831,19 DM.

bb) Bei den nachgewiesenen Investitionen des Nutzers sind auch Vergrößerungen der Wohnfläche zu berücksichtigen. Der hierdurch neu geschaffene Rauminhalt ist als Nutzerinvestition bei der Berechnung der Herstellungskosten und des Gebäuderestwertes nicht zu berücksichtigen. Der Wert eines solchen Anbaus kann ebenfalls nach §§ 22 ff. WertVO ermittelt werden. Er ist den übrigen nachgewiesenen Investitionen hinzuzurechnen.

Für den von den Klägern im Jahr 1983 vorgenommenen Verandaaufbau hat der Sachverständige W in seinem Ergänzungsgutachten vom 29. Juli 2000 in Tafel 9 (Seite 10 des Ergänzungsgutachtens - Bl. 309 d.A.) auf Grundlage eines Preises von 18 DM im Basisjahr 1993 einen Wert von 11.750 DM ermittelt. Unter Zugrundelegung des vorstehend für das Gesamtobjekt angenommenen Wertes von 16 DM ergibt sich hieraus folgender Wert des Verandaaufbaus im Jahr 1985

40 m³ x 239,79 9.591,60 Baunebenkosten 10 % 959,16 Herstellungswert 1985 10.550.76 abzüglich Abschreibung 2,1 % 221,56 Sachwert Verandaaufbau 1985 10.329,20 DM.

cc) Dem Betrag des Wertes der nachgewiesenen Aufwendungen des Nutzers sind nach § 12 Abs. 2 Sätze 4 und 5 Aufwendungen für notwendige Verwendungen hinzuzurechnen, die der Nutzer zwischen dem 3. Oktober 1990 und dem 20. Juli 1993 (Tag des Kabinettsbeschlusses des SachenRBerG) begonnen hat. Die Übernahme des durch § 994 BGB eingeführten Begriffs der "notwendigen Verwendungen" lässt den Schluss zu, dass die zu dieser Vorschrift ergangene Rechtsprechung zu beachten ist. Als notwendig ist danach eine Verwendung anzusehen, die zur Erhaltung oder ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Sache nach objektivem Maßstab zum Zeitpunkt der Vornahme erforderlich ist (BGH, NJW 1996, 921).

Auf Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen H vom 25. April 2000 (Bl. 291 ff. d.A.) steht zur Überzeugung des Senats fest, dass es sich bei der vor dem 20. Juli 1993 durchgeführten Erneuerung der Heizungsanlage um eine solche notwendige Verwendung gehandelt hat. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass die Erneuerung der Heizungsanlage erforderlich gewesen sei, da die alte Anlage nicht mehr dem Stand der Technik und insbesondere der Heizungsanlagenverordnung entsprochen habe. Sie sei schlecht isoliert, durch die schlechte Wasserqualität abgenutzt und unzureichend gewesen. Die Erneuerung des Heizkessels wäre nicht billiger gewesen. Danach war die Erneuerung der gesamten Anlage sowohl wirtschaftlich als auch für die ordnungsgemäße Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken erforderlich.

Notwendige Verwendungen des Nutzers in der Zeit vom 3. Oktober 1990 bis zum 20. Juli 1993 sind im Grundsatz mit dem aufgewendeten Betrag zu bemessen. Anders als bei den vor dem 3. Oktober 1990 vorgenommenen baulichen Maßnahmen ist nicht der möglicherweise nur geringere Wert der Investition als Anteil am Gesamtgebäudewert zu ermitteln. Dies ergibt bereits eine Auslegung des § 12 Abs. 2 SachenRBerG nach seinem Wortlaut. Die Vorschrift differenziert zwischen Aufwendungen für bauliche Investitionen in der Zeit zwischen Abschluss des Überlassungsvertrages und dem 2.10.1990, die mit ihrem Wert zu berücksichtigen sind, und den nach Satz 4 hinzuzurechnenden notwendigen Verwendungen aus der Zeit danach. Satz 4 spricht für die notwendigen Verwendungen nur von den Aufwendungen, die dem nach Satz 1 Nr. 2 ermittelten Wert hinzuzusetzen sind. Hieraus ergibt sich, dass hier nicht ein Wert zu ermitteln ist, etwa in Gestalt eines Anteils am Gesamtwert des Hauses, sondern der Betrag der Aufwendungen selbst maßgeblich ist. Dies entspricht der Rechtslage bei notwendigen Verwendungen nach § 994 BGB. Die Berechnung des Wertes der Investitionen des Nutzers über Wägungstabellen als Anteil am Wert des Gesamtgebäudes findet ihre Berechtigung nur in den Schwierigkeiten der Gegenüberstellung von in der DDR vor dem 3. Oktober 1990 auf Grundlage eines anderen Preisgefüges vorgenommenen Investitionen und dem Gebäudewert nach bundesdeutschen Wertermittlungsmaßstäben. Dieser Hilfsmittel bedarf es bei nach dem 3. Oktober 1990 vorgenommenen Investitionen nicht mehr.

Der Senat schätzt auf Grundlage der Rechnung der Firma H vom 1. April 1993 den für die Heizungsarbeiten aufgewendeten Betrag unter Anwendung des § 287 ZPO auf zumindest 31.993,88 DM. Nach den Ausführungen des Sachverständigen H ist nicht mehr im Einzelnen feststellbar, welche Positionen aus der Rechnung der Fa. H dem Heizungseinbau und welche sonstigen Sanitärarbeiten zuzurechnen sind. Der Senat hält es daher für geboten, die Rechnungspositionen, die unzweifelhaft einem Heizungseinbau zuzuordnen sind, um anteilige Fahrtkosten und Arbeitsleistung zu ergänzen. Hieraus ergibt sich folgende Berechnung:

Kessel 7.126,27 Kleinverteiler 145,00 Heizkreisverteiler mit Mischer 787,00 Mischerantrieb 472,00 Ofenrohr 25,00 Ofenrohrknie 75,00 Ausdehnungsgefäß 120,00 Ölfilter 46,00 Tank 3.350,00 H K Ventile 590,75 H K Verschraubung 150,00 H K 248,00 " 248,00 " 1.323,00 " 252,00 " 291,00 " 804,00 " 482,00 " 726,60 " 1.081,40 " 657,60 " 73,00 H K 673,15 Badheizkörper 832,00 Badheizkörper 712,00 Summe 21.290,77

Setzt man hierzu einen nach § 287 geschätzten Anteil von 2/3 der Arbeitsleistung von 8.940 DM 5.960,00 und der Fahrtkosten von 855 DM hinzu 570,00 ergibt sich ein Nettobetrag von 27.820,77 entsprechend brutto 31.993,88 DM.

dd) Den vorstehenden Beträgen sind gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 2. Halbsatz SachenRBerG pauschalierte Beträge für nicht nachgewiesene Investitionen des Nutzers hinzuzurechnen. Diese erst im Vermittlungsverfahren eingefügte Regelung soll Schwierigkeiten für die infolge des Zeitablaufs häufig nicht mehr nachweisbaren baulichen Investitionen beseitigen (vgl. Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, aaO, § 12 Rdnr. 15). Entgegen der Auffassung der Beklagten sind diese Pauschalbeträge nach der Gesetzesfassung stets anzusetzen, unanhängig von der Frage, ob dem Nutzer der Nachweis sämtlicher von ihm behaupteter Investitionen gelungen ist oder nicht. Der Gesetzgeber unterstellt insoweit, dass generell weitere Investitionen vorhanden sind. (vgl. Vossius, SachenRBerG, 2. Auflage, § 12 Rdnr. 19; Eickmann-Trittel, Sachenrechtsbereinigung. Kommentar, § 12 Rdnr. 14; Schnabel, Grundeigentum 1995, 456, 458 spricht insoweit - wertend - von "fiktiven Aufwendungen"). Diese Vorgehensweise hat ihre Berechtigung, da nach der Lebenserfahrung ein lückenloser Nachweis von Investitionen und Eigenarbeit über einen Zeitraum von oftmals mehr als 30 Jahren kaum je gelingen wird.

Ausgangswert der Berechnungen der Pauschalsätze ist der Gebäuderestwert. Die Gesetzesfassung lässt allerdings offen, welcher Zeitpunkt für die Berechnung des - sich durch Altersabschreibungen und unterschiedliche Baupreisindices von Jahr zu Jahr verändernden - Gebäuderestwertes maßgeblich ist. Denkbar ist die Zugrundelegung des Gebäuderestwertes bei Abschluss des Überlassungsvertrages (so Zank/Simon, NJ 1999, 57, 67), zum Wertermittlungsstichtag (in diesem Sinne offenbar Czub; aaO, Rdnr. 16), zum 2. Oktober 1990 oder eines jeden Jahres. Streitig ist ferner, ob jeweils die gesamten Pauschalbeträge bis zum 2. Oktober 1990 (Zank/Simon, NJ 1999, 57, 60; Eickmann-Trittel, Sachenrechtsbereinigung, § 12 Rdnr. 15; Elvert/Richter, VIZ 1998, 237, 238) oder lediglich bis zum jeweiligen Wertermittlungsstichtag (Buschoff, Grundstückswerte in den neuen Bundesländern, 2. Auflage, S. 307; Vogel, Grundeigentum 1996, 446) hinzuzurechnen sind. Beide Fragen bedürften vorliegend keiner Entscheidung. Selbst unter Zugrundelegung des niedrigsten Gebäuderestwertes im Jahr 1971 und dem Ansatz der Pauschalen lediglich bis zum 31.12.1985 sind die Anspruchsvoraussetzungen gegeben.

Der Gebäuderestwert 1971 ohne Nutzerinvestitionen berechnet sich wie folgt:

Baupreisindex 1971 750,5 Preis pro m³ 1971 (16 x 750,5 % =) 120,08 1.260 m³ x 120,08 => Normalherstellungskosten 1971 151.300,80 + Treppe pauschal 8.000,00 Zwischensumme 159.300,80 + Baunebenkosten 10 % 15.930,08 Herstellungswert 1971 175.230,88 abzüglich Altersabschreibung (1935 - 1971 36 Jahre, Restnutzungsdauer 64 Jahre: 24 %) ./. 42.055,41 Instandhaltungsrückstau (175.230,88 x 24 % x 38,6 %)./. 16.233.39 Gebäudesachwert 1971 (ohne Nutzerinvestitionen) 116.942,08 hiervon 2% 2.338,84 " 0,5% 584,71

Der Ansatz von 2 % für die ersten fünf Jahre sowie 0,5 % für die Folgejahre bis zum Wertermittlungsstichtag ergibt hiernach einen Betrag von 16.956,60 DM.

ee) Der Summe der Nutzerinvestitionen zum Stichtag 31.12.1985 errechnet sich danach wie folgt:

nachgewiesene Investitionen bis 2.10.1990 50.831,19 Verandaaufbau 10.329,20 Einbau der Heizungsanlage 31.993,88 pauschalierte Investitionen 16.956,60 Summe 110.110,87

Danach ist der hälftige Gebäuderestwert von 65.457,95 DM überschritten.

3. Der Senat hält die Vorschrift des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG entgegen den Bedenken der Beklagten auch nicht für einen unzulässigen Eingriff in das durch Art. 14 GG garantierte Eigentumsrecht. Vielmehr stellt die Vorschrift eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums dar. Zu berücksichtigen ist insofern vor allem, dass das Eigentum des Grundstückseigentümers in den Geltungsbereich des Grundgesetzes bereits in einer - durch den in der DDR zu Lasten des Grundstückseigentümers abgeschlossenen Überlassungsvertrag - belasteten Form eingetreten ist. Durch die Regelungen des Überlassungsvertrages war das Eigentumsrecht zu einer leeren Hülle geworden, da dem Grundstückseigentümer die Nutzungsbefugnis ebenso entzogen war wie jegliche Form der Fruchtziehung. Dass eine solche ohne Mitwirkung des Eigentümers vorgenommene vertragliche Gestaltung im Geltungsbereich des Grundgesetzes unzulässig gewesen wäre, bedarf keiner näheren Ausführungen. Der Gesetzgeber des SachenRBerG hatte jedoch von der vorgefundenen und nicht an der Eigentumsgarantie zu messenden Rechtslage auszugehen. Auch insoweit ist von einem weiten Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers auszugehen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 14. Juli 1999 - 1 BvR 995/95 u.a. - zum SchuldRAnpG, NJ 2000, 28 ff.). Die Überführung der Rechtsstellung der Beteiligten in die Formen des BGB-Sachenrechts im Rahmen des SachenRBerG stellt ein legitimes Regelungsziel dar. Die Einräumung eines Ankaufsrechtes zu einem vergünstigten Preis beim Vorliegen umfänglicher Investitionen und im Falle der Redlichkeit des Nutzers ist nach Auffassung des Senats in Anbetracht der zwar nur schuldrechtlichen, aber gleichwohl eigentumsähnlich ausgestalteten Rechtsposition des Überlassungsvertragsnehmers ein ebenso zulässiges Regelungsinstrument, da auf diesem Wege der Grundstückswert zwischen beiden, in unterschiedlicher Weise mit dem Grundstück verbundenen Beteiligten angemessen aufgeteilt wird.

4. Der Anspruch richtet sich gemäß § 21 SachenRBerG auf die Gesamtheit der durch den Überlassungsvertrag überlassenen Flurstücke. Diese stellen zwar zwei unterschiedliche Grundstücke im Rechtssinne dar, von dem nur eines, bestehend aus den Flurstücken 72, 78 und 80, mit dem Einfamilienhaus bebaut ist. Abzustellen ist jedoch nach § 21 SachenRBerG nicht auf den Umfang der Bebauung, sondern auf denjenigen der vertraglich eingeräumten Nutzungsbefugnis, die sich auch auf das Flurstück 79 erstreckt.

5. Soweit die Beklagten Einwendungen gegen den Umfang des Anspruchs erheben, sind diese wie vom Landgericht zutreffend angenommen - im notariellen Vermittlungsverfahren zu klären. Die hier erhobene Feststellungsklage gemäß § 108 Abs. 1 SachenRBerG zielt auf die Klärung der Anspruchsberechtigung dem Grunde nach ab. Festgestellt wird das Bestehen eines Bereinigungsanspruchs nach dem SachenRBerG, nicht dessen konkreter Inhalt (vgl. Tropf, aaO, § 108 Rdnr. 8). Einwendungen nach § 26 SachenRBerG, die sich naturgemäß nur gegen einen Teil des Anspruchs richten, sind von der im vorliegenden Verfahren ausschließlich zu klärenden Anspruchsberechtigung nicht betroffen. Die Anspruchsberechtigung hat sich vorliegend nach Ausübung des den Klägern eingeräumten Wahlrechtes auf das Bestehen eines Ankaufsrechtes konkretisiert.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufig Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO. Die Voraussetzungen des § 711 Satz 2 i.V.m. § 710 ZPO haben die Kläger nicht dargetan. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 108, 546 Abs. 2 ZPO.

IV.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 243.153,66 DM festgesetzt. Der Senat geht insoweit von einem Mittelwert zwischen den Annahmen der Parteien zum Verkehrswert der bebauten Fläche von 135 DM/m² für eine Grundfläche von 1.000 m² und einem Wert von 20 DM/m² für die übrige Fläche von ca. 2.600 m² aus. Ferner ist der Gebäuderestwert aus dem Jahr 1971 in Höhe von 116.942,08 DM anzusetzen. Hieraus ergibt sich ein Gesamtbetrag von 303.942,08 DM, der wegen des Vorliegens einer positiven Feststellungsklage um 20 % zu kürzen ist (vgl. BGH, VIZ 1999, 220).

Ende der Entscheidung