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5 U 65/99 Brandenburgisches Oberlandesgericht 8 O 433/96 Landgericht Potsdam

Anlage zum Protokoll vom 22. März 2001

verkündet am 22. März 2001

Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 15. Februar 2001 durch den Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe und den Richter am Landgericht Dr. Matthiessen

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das am 20. Januar 1999 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - Az. 8 O 433/96 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Beiden Parteien wird nachgelassen, die von ihnen zu erbringende Sicherheit auch durch schriftliche, unwiderrufliche, unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank zu erbringen.

Die Beschwer der Kläger wird auf 435.830 DM festgesetzt.

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Anspruchsberechtigung der Beklagten nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks der Gemarkung R, Flur, Flurstück eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Potsdam von R; Blatt (zeitweilig Blatt), postalische Anschrift. Die Rechtsvorgänger der Kläger bebauten das Grundstück mit einem zweigeschossigen Wohngebäude. Das Grundstück wurde nach § 6 der Verordnung vom 17. Juli 1952 unter staatliche Verwaltung gestellt. Die Beklagte und ihr verstorbener Ehemann, Herr K S, nutzten das Wohngebäude zunächst als Mieter. In einer Wertermittlung vom 13. Juli 1973 bewertete der Sachverständige H G den Wert des Gebäudes mit 7.615,74 M/DDR, abzüglich Eigenleistung des Mieters in Höhe von 1.088 M/DDR und unterlassener Instandsetzungen im Wert von 680 M/DDR mithin 5.847,74 M/DDR (Bl. 19 ff d.A.). Am 23. August 1973 schlossen die Beklagte und ihr Ehemann als Nutzer sowie der Rat der Gemeinde R als staatlicher Verwalter einen Überlassungsvertrag für die laut Vertrag 1.449 m² große Haus- und Gartenfläche des Grundstücks. In diesem verpflichteten sich die Nutzer zur Hinterlegung eines Betrages in Höhe des Gegenwertes von Grundstück und Gebäude sowie zur Übernahme der öffentlichen Lasten (§§ 3, 4 - Blatt 12 ff. d.A.). Die Beklagte und ihr Ehemann nahmen in der Folgezeit verschiedene Investitionen vor, deren Umfang und Wert zwischen den Parteien streitig ist. Insbesondere erfolgte ein Anbau an das Gebäude.

Vorgerichtlich hat die Beklagte ihre Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG geltend gemacht.

Die Kläger haben die Ansicht vertreten, die Anspruchsvoraussetzungen des § 12 Abs. 2 SachenRBerG seien nicht gegeben. Die im Gutachten G aufgeführten unterlassenen Instandsetzungen seien nur gering zu bewerten. Sie haben behauptet, die Abwassersammelgrube sei bereits vor Abschluss des Überlassungsvertrages vorhanden gewesen. Gleiches gelte für das Bad. Der Anbau sei nicht werthaltig.

Nach Rücknahme eines weitergehenden Klageantrages hinsichtlich der von Dritten als Ackerland genutzten Teilfläche des Grundstücks in einer Größe von 10.029 m² haben die Kläger beantragt,

festzustellen, dass der Beklagten in Ansehung des im Grundbuch von R, Blatt Bestandsblatt eingetragenen Hausgrundstücks mit einer Größe von 1.429 m², katastermäßig Flurstück der Flur, nach den Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, insbesondere dessen §§ 14 ff. weder ein Recht zum Ankauf des Grundstücks noch ein Recht, die Bestellung eines Erbbaurechtes durch die Kläger zu verlangen, zusteht.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die Ansicht vertreten, die Anspruchsvoraussetzungen des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG seien gegeben. Ihr verstorbener Ehemann und sie hätten in der Zeit vom 23. August 1973 bis zum 2. Oktober 1990 umfangreiche im Einzelnen aufgeführte Aufwendungen für bauliche Investitionen getätigt, insbesondere das Dach saniert, ein Bad eingebaut und eine Auffanggrube angelegt.

Das Landgericht hat über den Umfang und den Wert der Investitionen Beweis durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen V erhoben. Es hat die Klage sodann durch am 20. Januar 1999 verkündetes Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat die Kammer im Wesentlichen ausgeführt, die negative Feststellungsklage der Kläger sei nicht begründet, da die Beklagte gemäß §§ 2 Abs. 1 Ziffer 2 a, 5 Abs. 1 Ziffer 3 c i.V.m. § 12 Abs. 2 Ziffer 2 SachenRBerG über die Anspruchsberechtigung nach diesem Gesetz verfüge. Die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 Ziffer 2 SachenRBerG seien nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen gegeben. Zutreffend habe der Sachverständige sowohl die Abwassersammelgrube, den Anbau, den Heizungseinbau und den Badeinbau berücksichtigt. Zutreffend sei auch die Berücksichtigung des vom Sachverständigen G dargestellten Reparaturrückstaus. Im Ergebnis des Gutachtens sei zum Wertermittlungsstichtag 31.12.1980 ein Wert der baulichen Investitionen von 57,48 % des Gebäudewertes ohne diese Investitionen gegeben.

Gegen dieses, ihnen am 26. Februar 1999 zugestellte Urteil haben die Kläger durch am 26. März 1999 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 26. Mai 1999 durch an diesem Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren unter Wiederholung und Vertiefung ihrer dortigen Ausführungen weiter. Sie rügen, der vom Gutachter G niedergelegte Instandhaltungsrückstau könne nicht übernommen werden. Hierbei handele es sich um eine zu Lasten der Westeigentümer politisch beeinflusste Wertermittlung. Sie behaupten, der Einbau eines Bades sei bereits vor Abschluss des Überlassungsvertrages erfolgt. Der - baurechtlich nicht genehmigte - Anbau sei nicht werthaltig. Anders als vom Sachverständigen angenommen, sei das Gebäude erst 1936 errichtet worden. Zu Unrecht habe das Landgericht auch die Abwassersammelgrube und den Gasherd berücksichtigt. Ferner behaupten die Kläger, die Beklagte und ihr Ehemann seien wegen ihrer Staatsnähe bei der Vergabe des Objektes bevorzugt worden.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 20.01.1999, Az. 8 O 433/96, abzuändern und festzustellen, dass der Beklagten in Ansehung des im Grundbuch von R, Blatt Bestandsblatt eingetragenen Hausgrundstücks mit eine Größe von 1.429 m², katastermäßig Flurstück der Flur, nach den Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, insbesondere dessen §§ 14 ff., weder ein Recht zum Ankauf des Grundstücks noch ein Recht, die Bestellung eines Erbbaurechtes durch die Kläger zu verlangen, zusteht.

Die Beklagte beantragt,

die gegnerische Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen,

sowie hilfsweise,

ihr zu gestatten, Sicherheit zu leisten und eine von ihr zu leistende Sicherheit auch durch die Bürgschaft einer Großbank, einer öffentlichen Sparkasse oder einer Genossenschaftsbank zu erbringen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Der Senat hat insbesondere zu Umfang und Zeitpunkt der Investitionen der Beklagten Beweis erhoben auf Grundlage eines Beweisbeschlusses vom 14. Oktober 1999 (Bl. 374 f. d.A.) durch Einholung eines Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen V sowie durch Vernehmung der Zeugin C sowie auf Grundlage eines Beweisbeschlusses vom 15. Februar 2001 durch Vernehmung des Zeugen P. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die bei der Gerichtsakte befindlichen Gutachten sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 15. Februar 2001 Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die vorbereitenden Schriftsätze der Prozessbevollmächtigten der Parteien, insbesondere auf die Berufungsbegründung vom 26. Mai 1999 (Bl. 236 ff. d.A.) sowie auf die Berufungserwiderung vom 28. Juni 1999 (Bl. 248 ff. d.A.), und auf die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Kläger ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

I.

Zu Recht hat das Landgericht die gemäß § 108 Abs. 1 SachenRBerG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO erhobene negative Feststellungsklage der Kläger abgewiesen. Die Klage ist zwar zulässig, sie ist jedoch unbegründet, da die Beklagte gemäß §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 lit. c, 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. c i.V.m. § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG über die Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG verfügt.

1. Die Beklagte hat zusammen mit ihrem verstorbenen Ehemann über das streitgegenständliche Grundstück einen Überlassungsvertrag i.S.d. Art. 232 § 1 a EGBGB abgeschlossen. Die im Gesetz vorgeschriebenen Merkmale dieses Vertragstyps sind nach dem Vertragsinhalt gegeben.

2. Zugunsten der Beklagten liegen auch die übrigen Anspruchsvoraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. c i.V.m. § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG vor. Die Beklagte und ihr verstorbener Ehemann haben auf Grundlage des Überlassungsvertrages Investitionen in einem Umfang getätigt, der die Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBerG begründet. Voraussetzung hierfür ist, dass der Wert der Aufwendungen des Nutzers für bauliche Investitionen in das vorhandene Eigenheim zum Zeitpunkt ihrer Vornahme den hälftigen Sachwert des Gebäudes ohne Berücksichtigung dieser Aufwendungen überschreitet. Die Feststellung dieser Voraussetzungen bereitet in der Praxis Schwierigkeiten. Der Senat hat erstmals durch am 1. März 2001 verkündetes Urteil zum Az. 5 U 215/98 zu einigen der streitigen Fragen Stellung genommen. Vorliegend steht zur Überzeugung des Senats auf Grundlage der durchgeführten Beweisaufnahme fest, dass die Investitionen der Beklagten und ihres Ehemannes den fraglichen Wert erreichen. Der Wert der Investitionen hat zum Wertermittlungsstichtag 31. Dezember 1980 die Hälfte des Gebäudewertes überschritten.

a) Vorliegend sind sämtliche Investitionen zu berücksichtigen, die der Sachverständige V in seinem Gutachten vom 27. Juli 1998 (Bl. 268 ff. d.A.) in Tabelle 1 unter Positionen 1 - 34 als nachgewiesen angesehen hat. Es steht zur Überzeugung des Senats aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme fest, dass diese Investitionen tatsächlich zwischen dem Abschluss des Überlassungsvertrages und dem 2. Oktober 1990 vorgenommen worden sind.

Bei der Ermittlung des Wertes der Investitionen des Nutzers haben im Grundsatz nur Investitionen aus diesem Zeitraum Berücksichtigung zu finden. Soweit der Nutzer vor Abschluss des Vertrages, etwa als Mieter, Investitionen getätigt hat, sind diese in die Wertermittlung regelmäßig nicht einzubeziehen. Aus § 12 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG, der von einer Berücksichtigung "früherer Investitionen des Nutzers" mit ihrem Restwert spricht, ergibt sich nichts anderes. Die Vorschrift schreibt lediglich bei einem nach Vornahme der Investitionen liegenden Wertermittlungsstichtag deren Berücksichtigung mit ihrem dann aktuellen Restwert vor. Sie setzt jedoch voraus, dass die Investitionen auf Grundlage des Überlassungsvertrages vorgenommen worden sind. Ob - wie vom Sachverständigen ursprünglich angenommen - zugunsten des Nutzers eine Ausnahme für solche Investitionen zu machen ist, die zeitnah vor Abschluss des Vertrages im Vorgriff auf diesen gemacht worden sind, bedarf vorliegend keiner Entscheidung, da nach der Beweisaufnahme feststeht, dass sämtliche hier fraglichen Investitionen nach dem 23. August 1973 vorgenommen worden sind. Erst mit dem Einbau von Bauteilen liegt eine bauliche Investition im Rechtssinne vor, da die Maßnahme erst zu diesem Zeitpunkt dem Gebäude zugute kommt. Auf das Datum der Anschaffung von Bauteilen kommt es daher nicht an. Nicht entscheidend für die Berücksichtigungsfähigkeit von Investitionen ist auch das (spätere) Datum des Wirksamwerdens des Überlassungsvertrages. Es wäre nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift unangemessen, die nach Vertragsabschluss aber vor dessen Wirksamwerden typischerweise im Vorgriff und im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages getätigten Investitionen nicht zu berücksichtigen. Auch § 12 Abs. 2 Satz 12. Halbsatz SachenRBerG stellt für die pauschalierte Bemessung nicht nachgewiesener Investitionen ausdrücklich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab, nicht auf dessen Inkrafttreten.

Maßgeblich sind ferner grundsätzlich nur solche Investitionen des Nutzers, die den Sachwert des Gebäudes erhöht haben. Investitionen für Außenanlagen haben daher im Grundsatz außer Betracht zu bleiben (so aus der Sachverständigenliteratur auch Vogel, Grundeigentum 1996, 438, 441). Zu berücksichtigen sind nach Auffassung des Senats jedoch auch im Rahmen des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG solche außerhalb des Gebäudes vorgenommenen Investitionen, die diesem unmittelbar funktional zuzuordnen sind. Solche Investitionen erhöhen ausschließlich den Gebäudewert, sodass eine getrennte Bewertung unangemessen wäre (ähnlich BGH, Urt. v. 12.3.1999 - V ZR 143/98 - VIZ 1999, 351 für die Einbeziehung von Baulichkeiten auf einem benachbarten Grundstück). Eine Berücksichtigung der vorliegend umstrittenen Abwassersammelgrube ist daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Entgegen der Rechtsauffassung der Kläger kommt es auch nicht darauf an, ob eine vor dem 3. Oktober 1990 vorgenommene Investition notwendig war. Dieses Erfordernis stellt § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG für die bis zu diesem Zeitpunkt getätigten Aufwendungen - anders als Satz 4 für den nachfolgenden Zeitraum - nicht auf.

Hinsichtlich der einzelnen Investitionen gilt Folgendes:

aa) Aufgrund der Aussage der Zeugin C im Verhandlungstermin am 15. Februar 2001 steht zur Überzeugung des Senats fest, dass der Badeinbau nach dem 23. August 1973 erfolgt ist. Die Zeugin hat angegeben, dass erst nach dem Versterben einer weiteren Hausbewohnerin, welches sie nach entsprechendem Vorhalt der Sterbeurkunde mit dem 11. August 1973 angeben konnte, mit dem Badeinbau begonnen werden konnte. Die vor diesem Tag erfolgte Anschaffung von Sanitäreinrichtungen hat die Zeugin mit entsprechender Vorsorge aufgrund der Materialknappheit erläutert. Die Aussage der Zeugin ist aufgrund der vorgelegten Belege und der äußeren Umstände plausibel und nachvollziehbar, mithin glaubhaft. Der Senat hat an der Glaubwürdigkeit der Zeugin trotz ihrer verwandschaftlichen Bindung zur Beklagten auch aufgrund des Aussageverhaltens keinerlei Zweifel.

bb) Ferner ist aufgrund der Aussage des Zeugen P im Termin am 15. Februar 2001 bewiesen, dass auch die Dacharbeiten (Umdecken des Daches mit Austausch von Ziegeln, Reparatur des Schornsteinkopfes, weitere Dacharbeiten) und das Anlegen einer Abwassersammelgrube nach Abschluss des Überlassungsvertrages Ende 1973/Anfang 1974 erfolgt sind. Der Zeuge hat diesen zeitlichen Zusammenhang mit dem Versterben der beiden weiteren Bewohnerinnen des Hauses der Beklagten im Jahr 1973 und hinsichtlich der Anlegung der Abwassersammelgrube mit dem Einbau des Bades glaubhaft und nachvollziehbar rekonstruieren können. Auch an der Glaubwürdigkeit des Zeugen hat der Senat keinerlei Zweifel. Der Zeuge hat sich in seiner Aussage erkennbar um eine Reaktivierung eigener Erinnerungen bemüht. Insbesondere hat er auch freimütig eingestanden, mit der Beklagten, seiner Nachbarin, über die Problematik gesprochen zu haben. Der Berücksichtigung der Abwassersammelgrube stehen, wie ausgeführt, Rechtsgründe nicht entgegen. Auch die vom Zeugen P nicht genannten weiteren Dacharbeiten (Erneuerung eines Stützbalkens, Einbau gebrauchter Dachfenster) stehen zur Überzeugung des Senats fest. Der Sachverständige hat die Vornahme dieser Maßnahmen durch die Beklagte aufgrund seiner Ortsbesichtigung als nachgewiesen angesehen. Dass diese Maßnahmen vor der Übernahme des Dachgeschosses durch die Beklagte und ihre Familie erfolgt sein können, kann jedoch nach der Lebenserfahrung ausgeschlossen werden.

cc) Nicht zu beanstanden ist - entgegen den Angriffen in der Berufungsinstanz - die Berücksichtigung des Heizungseinbaus. Der Wert einer etwa zuvor vorhandenen Heizung ist nicht in Abzug zu bringen, da ausschließlich auf den Wert der Aufwendungen des Nutzers und nicht auf eine etwaige Wertsteigerung des Gebäudes abzustellen ist.

dd) In die Berechnung der Aufwendungen der Beklagten einzubeziehen ist ebenfalls der unstreitig erfolgte Anbau in Gestalt eines ursprünglich freistehenden und sodann durch einen Zwischenbau verbundenen Schuppen. Wegen der dadurch erfolgten Verbindung zu einem Gesamtgebäude bedarf es vorliegend keiner Entscheidung, ob ein etwa freistehendes Nebengebäude (Garage etc.) zugunsten des Nutzers zu berücksichtigen ist. Es kann auch dahin gestellt bleiben, ob eine baurechtliche Genehmigung des in den 70er Jahren vorgenommenen Anbaus erfolgt ist, da der Beklagten auch insoweit die an die Bevölkerungsbauwerkeverordnung angelehnte Genehmigungsfiktion des § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zugute kommt. Den geringeren Sachwert der Gebäudesubstanz hat der Sachverständige V in seinem Gutachten durch die Annahme eines geringeren Raummeterpreises angemessen und nachvollziehbar berücksichtigt (S. 73 des Gutachtens = Bl. 341 d.A.).

ee) Der Einbau eines Gasherdes im Jahr 1980 ist ebenfalls berücksichtigungsfähig. Die Anschaffung ist durch eine entsprechende - persönlich adressierte - Quittung belegt (Bl. 132 d.A.). Ob zuvor bereits ein funktionstüchtiger Herd vorhanden war, ist - entgegen der Rechtsauffassung der Kläger - nicht entscheidend. Der Einbau eines Gasherdes ist auch als bauliche Investition anzusehen.

ff) Die weiteren Investitionen aus den Positionen 17 - 33 aus Tabelle 1 zum Gutachten des Sachverständigen V vom 27. Juli 1998 sind - soweit sie vom Sachverständigen anerkannt worden sind - ebenfalls in die Berechnung einzustellen. Der Sachverständige hat, wie im genannten Gutachten ausgeführt (S. 51 f. des Gutachtens = Bl. 319 f. d.A.) die Vornahme der Investitionen anhand der vorgelegten Belege sowie vor Ort überprüft und nach dem Ergebnis der Prüfung nur teilweise in die Bewertung einbezogen. Mangels entgegenstehenden konkreten Sachvortrages der Kläger hat der Senat keine Veranlassung, von der Einschätzung des Sachverständigen abzuweichen.

b) In die Wertbemessung des Gebäudes hat ferner ein Instandsetzungsrückstau Eingang zu finden. Dies ist in der Literatur im Grundsatz unstreitig (vgl. Zank/Simon, NJ 1999, 57, 63; Vogel, Grundeigentum 1996, 438,439, der lediglich auf diesbezügliche Nachweisprobleme hinweist) und findet seine Grundlage in § 24 WertVO. Der Senat folgt insoweit unter Anwendung des § 287 ZPO der Annahme des Sachverständigen V, dass dieser Rückstau vorliegend mit 8 % zu bemessen ist. Dabei teilt der Senat zunächst im Ansatz die Bedenken der Kläger gegenüber einer ungeprüften Übernahme der vom Gutachter G 1973 mitgeteilten unterlassenen Instandsetzungsarbeiten. In der Tat kann im Grundsatz nicht ausgeschlossen werden, dass sich bei einer in der DDR durchgeführten Bewertung eines "Westgrundstücks" sachwidrige Erwägungen niedergeschlagen haben. Diese Bedenken greifen jedoch vorliegend nicht durch. Zunächst hat der Sachverständige G einen - nach der Erfahrung des Senats in vergleichbaren Fällen - nur geringfügigen Instandhaltungsrückstau ermittelt, der bereits aus diesem Grund keine politische Beeinflussung nahelegt. Der Sachverständige V hat ferner in seinem Gutachten bereits solche Positionen nicht berücksichtigt, die nach seiner Auffassung dem Verpflichtungsbereich eines Mieters unterfallen wären, nämlich sämtliche Malerarbeiten (S. 25 d.A. des Gutachtens vom 27. Juli 1998 = Bl. 293 f d.A.). Von den verbliebenen Positionen haben lediglich die Schäden an Dach und Schornstein einiges Gewicht. Die Vornahme diesbezüglicher Arbeiten unmittelbar nach Abschluss des Überlassungsvertrages ist jedoch durch die Aussage des Zeugen P bewiesen, sodass von der Erforderlichkeit der Maßnahmen und mithin dem vorherigen Vorhandensein eines Reparaturrückstaus nach der Lebenserfahrung ausgegangen werden kann. Gleiches gilt für die notwendigen Arbeiten am Außenputz, die durch entsprechende, zum Teil persönlich adressierte Mörtelrechnungen (Bl. 113 d.A.) belegt sind. Der Senat schätzt gemäß § 287 ZPO unter Zugrundelegung der entsprechenden Ausführungen des Sachverständigen V sowie eigener Kenntnis vergleichbarer Fälle den hierdurch begründeten Instandhaltungsrückstau mit einem Anteil von 8 % am Gesamtgebäude.

c) Ausgehend von vorstehenden - spätestens in der Berufungsinstanz gemäß § 286 Abs. 1 ZPO als festgestellt anzusehenden - tatsächlichen Voraussetzungen hat der Sachverständige V in überzeugender und nachvollziehbarer Weise die nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG durchzuführende Wertermittlung vorgenommen.

aa) Zutreffend hat der Sachverständige den Wert der Investitionen und des Gebäudes für unterschiedliche Wertermittlungsstichtage vorgenommen. Als Wertermittlungsstichtage sind dabei die Zeitpunkte des Abschlusses von Investitionen zu wählen. Der Senat hat keine Bedenken, dass der Sachverständige aus Praktikabilitätsgründen das Jahresende als Stichtag gewählt hat. In nachvollziehbarer Weise hat der Sachverständige hier u.a. den 31. Dezember 1980 gewählt, da in diesem Jahr der nachgewiesene Umbau der Heizungsanlage abgeschlossen worden ist.

bb) Zu diesem Stichtag hat der Sachverständige in seinem Gutachten vom 27. Juli 1998 in Tabelle 4 Spalte 12 (Seite 74 des Gutachtens = Bl. 342 d.A.) den Gebäudezeitwert mit 67.640 DM ermittelt. Diese Berechnung ist nachvollziehbar und überzeugend. Sie entspricht der auch vom Senat im Urteil vom 1. März 2001 - Az. 5 U 215/98 - dargestellten Vorgehensweise. Der Sachverständige hat auf Grundlage der nach den Motiven des Gesetzgebers anzuwendenden §§ 21 ff. WertVO (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs zum seinerzeitigen § 11 Abs. 2 SachenRBerG-E, BT-Drucks. 12/5992 v. 27.10.1993, abgedruckt bei Czub [Hg.], Text- und Dokumentationsband SachenRBerG, 1994, S. 217 f.) den Wert des Gebäudes nach der Größe des umbauten Raumes, dem für das fragliche Gebäude mit 19 DM/m³ angesetzten Baupreis des Basisjahres 1913 zuzüglich 15 % Baunebenkosten und dem für den Wertermittlungsstichtag maßgeblichen Teuerungsfaktor ermittelt. Er hat ferner Wertminderungen wegen des Alters des Gebäudes, ausgehend von einer angenommenen gewöhnlichen Lebensdauer von 90 Jahren, und für den mit 8 % angesetzten Reparaturrückstau vorgenommen. Der Senat hat keinen Anlass, von diesen nachvollziehbaren Annahmen des Sachverständigen abzuweichen. Eine Abweichung ergibt sich auch nicht aus der Behauptung der Kläger, das Gebäude sei erst 1936 fertiggestellt worden. Dies kann nicht angenommen werden, da auch der nunmehr vorgelegte Fragebogen zur Einheitswertermittlung (Bl. 343 d.A.) als Baujahr das Jahr 1934 nennt. Der dort vorhandene Zusatz "fertig 1936" erlaubt nicht den Schluss, dass wesentliche Maßnahmen erst in diesem Jahr erfolgt sind. An der Berechnung der Abschreibungsbeträge sind danach keine Änderungen vorzunehmen.

cc) Für den Wertermittlungsstichtag 31. Dezember 1980 hat der Sachverständige an gleicher Stelle den Wert der baulichen Investitionen des Nutzers mit 41.780 DM ermittelt. Der Sachverständige hat dabei zunächst den Wert der nachgewiesenen Investitionen der Beklagten errechnet. Er hat hierbei den in Tabelle 1 des Gutachtens aufgeführten nachgewiesenen Investitionen - bezogen auf den jeweiligen Wertermittlungsstichtag und unter Berücksichtigung der jeweiligen Altersabschreibungen der zuvor vorgenommenen Einzelinvestitionen - einen prozentualen Anteil am Wert des Gesamtgebäudes zugewiesen (Tabelle 2 des Gutachtens vom 27. Juli 1998, dort S. 72 = Bl. 340 d.A.). Hierdurch hat er einen Wert der nachgewiesenen Investitionen von 18,37 % des Gebäudeneuwertes ausgewiesen und einen Betrag von 22.400 DM errechnet. Diese Methode ist auch nach den Annahmen der Senats im Urteil vom 1. März 2001 - 5 U 215/98 - sachgerecht. Ferner hat der Sachverständige den Wert der von der Beklagten errichteten Anbauten und der Sammelgrube mit insgesamt 11.800 DM ermittelt. Wegen der geringeren Bauqualität hat der Sachverständige dabei geringere Raummeterpreise zugrunde gelegt. Auch diese Annahmen sind nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.

Schließlich hat der Sachverständige die nach § 12 Abs. 2 Satz 1 2. Halbsatz SachenRBerG den nachgewiesenen Investitionen hinzuzurechnenden Pauschalsätze für nicht nachgewiesenen Investitionen mit 11,2 % des Gebäudezeitwertes, gerundet mithin 7.580 DM, errechnet. Der Sachverständige hat diese Berechnung, ausgehend vom jeweiligen Gebäuderestwert eines jeden Jahres nur auf den Zeitraum bis zum Wertermittlungsstichtag bezogen. Diese Annahme des Sachverständigen V (vgl. Grundeigentum 1996, 438, 446; ebenso Bischoff, Grundstückswerte in den neuen Bundesländern, 2. Auflage, S. 307), ist umstritten. Die Gegenauffassung hält eine Anrechnung jeweils bis zum 2. Oktober 1990 für geboten (insbesondere Zank/Simon, NJ 1999, 57, 60). Die Streitfrage bedarf vorliegend keiner Entscheidung durch den Senat, da sich die Anspruchsberechtigung der Beklagten auch unter Zugrundelegung der für sie ungünstigen Auffassung des hiesigen Sachverständigen ergibt. Der Berücksichtigung des vom Sachverständigen auf Anforderung des Senats vorgelegten Alternativberechnung für den Zeitraum bis zum 2. Oktober 1990 bedarf es danach nicht mehr.

Unter Zugrundelegung dieser insgesamt überzeugenden und nachvollziehbaren Wertermittlung durch den Sachverständigen V ergibt sich ein Wert der Investitionen der Beklagten zum Wertermittlungsstichtag 31.12.1980 von 41.780 DM, der den hälftige Gebäuderestwert von 33.820 DM übersteigt.

d) Der Senat hält die Vorschrift des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG nicht für einen unzulässigen Eingriff in das durch Art. 14 GG garantierte Eigentumsrecht, sondern für eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung (Senat, Urteil vom 1. März 2001 - 5 U 215/98).

3. Den Klägern steht die Einrede gemäß § 30 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG, die offenbar durch die klägerischen Ausführungen zur Staatsnähe der Beklagten und ihres Ehemannes erhoben werden soll, wegen eines unredlichen Erwerbs durch die Beklagte und ihren Ehemann nicht zu. Allein der Umstand, dass der Ehemann der Beklagten bei der Volkspolizei tätig und Mitglied der SED war, begründet eine Unredlichkeit des Erwerbes im Sinne des § 4 des Vermögensgesetzes nicht. Hieraus lässt sich die Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung i.S.d. § 4 Abs. 3 lit. b VermG nicht herleiten. Eine unsachliche Einflussnahme auf die Vergabeentscheidung ist nicht erkennbar. Die Ausführungen der Kläger bewegen sich im Bereich nicht substantiierter Spekulationen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Regelung der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 108, 546 Abs. 2 ZPO. Der Wert der Beschwer entspricht der Höhe des durch Beschluss vom heutigen Tage gesondert festgesetzten Streitwertes.

Ende der Entscheidung