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Beginn der Entscheidung

Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 20.03.2008
Aktenzeichen: 5 U 77/06
Rechtsgebiete: BGB, ZPO, StGB


Vorschriften:

BGB § 27
BGB § 242
BGB § 266
ZPO § 767
ZPO § 767 Abs. 1
ZPO § 795
StGB § 266
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil

5 U 77/06 Brandenburgisches Oberlandesgericht

Anlage zum Protokoll vom 20. März 2008

Verkündet am 20. März 2008

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 13. März 2008 durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe und den Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 21. April 2006 - Az. 1 O 486/04 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 163.613,37 €

Gründe:

I.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars J... G... vom 07. Oktober 1997 (UR-Nr. 353/1997) insgesamt für unzulässig zu erklären. Die Klage hatte in erster Instanz in Höhe eines Teilbetrages von 46.016,30 € teilweise Erfolg. Mit ihrem Rechtsmittel verfolgt die Klägerin ihr Ziel weiter, die Zwangsvollstreckung aus dem genannten Titel insgesamt für unzulässig zu erklären.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Zu ergänzen ist, dass neben der Beklagten auf dem Gelände des streitgegenständlichen Grundstücks noch weitere Firmen ihren Sitz hatten, so die D... Tiefbau GmbH, die Einzelfirma G... D..., die A... D... Tiefbau GmbH (wohl ab dem 19. September 1997) und die Einzelfirma H... D..., ohne dass es nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten innerhalb des Büros eine räumliche Trennung zwischen den einzelnen Firmen gegeben hätte.

Das Landgericht hat der Klage in Höhe eines Teilbetrages von insgesamt 46.016,30 € stattgegeben, weil in dieser Höhe Zahlungen der Klägerin auf den Kaufpreis teilweise anerkannt worden waren (30.000,00 DM aus dem Anwaltsvergleich als Restzahlung sowie die 15. Rate), teilweise vom Landgericht als nachgewiesen erachtet worden waren (14 Raten á 4.000,00 DM = 56.0000,00 DM). Insoweit ist die Entscheidung des Landgerichts rechtskräftig geworden.

Im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Klägerin und ihr Ehemann als seinerzeitiger Geschäftsführer der Beklagten hätten bei Abschluss des Vergleichs, mit dem der Kaufpreis für das Grundstück von 410.000,00 DM auf 100.000,00 DM reduziert worden sei, kollusiv zusammengewirkt. Der Abschluss des Kaufvertrages und des Vergleiches sei ohne Wissen der Treugeberin erfolgt. Erstmals mit Schreiben vom 08. August 2000 sei diese hiervon unterrichtet worden. Auch der Umstand, dass sich die Beklagte, vertreten durch den Ehemann der Klägerin, im September 1997 durch Rechtsanwalt F... habe beraten lassen, ob der Verkauf ohne Benachrichtigung der Treugeberin erfolgen könne, spreche dafür, dass die Treugeberin nicht habe unterrichtet werden sollen. Dies belege weiter die nachträgliche Beratung der Klägerin und ihres Ehemanns durch die Rechtsanwälte K.... Der Abschluss des Vergleiches sei zum Vorteil der Klägerin erfolgt. Der Verkauf sei unter Ausschluss der Gewährleistung getätigt worden. Die Beklagte habe in dem Kaufvertrag nicht zugesichert, dass das Grundstück in jeder Hinsicht erschlossen sei. Die Klägerin behaupte schließlich selbst nicht, bei Abschluss des Kaufvertrages von ihrem Ehemann arglistig getäuscht worden zu sein. Ein Schaden sei der Klägerin allenfalls in Höhe von 20.000,00 DM entstanden, denn in dieser Höhe habe sie einen Teil des Nachbargrundstückes erworben, auf dem sich wiederum ein Teil des Bürogebäudes befinde. Die Klägerin habe bei Abschluss des Vergleiches einverständlich mit ihrem Ehemann zum Nachteil der Beklagten zusammengewirkt. Ihr sei die treuhänderische Bindung des von ihrem Ehemann gehaltenen Gesellschaftsanteiles bekannt gewesen. Aus der von ihr und ihrem Ehemann eingeholten Stellungnahme der Rechtsanwälte K... ergebe sich, dass als Nebenpflicht bei Ausübung der Vertretungstätigkeit der Ehemann im Interesse der Treugeberin habe tätig werden müssen. Danach sei auch für die Klägerin klar gewesen, dass eine Veräußerung des Grundstücks nur zum Verkehrswert erfolgen könne. Ein weiteres Indiz für die Kenntnis der Klägerin sei, dass ihr Ehemann im Strafverfahren seinen Einspruch gegen den Strafbefehl auf die Rechtsfolgen beschränkt habe. Aus der Tatsache, dass die Klägerin Kontovollmacht für die Beklagte besessen habe, ergebe sich darüber hinaus, dass sie in die Geschäftstätigkeit der Beklagten verstrickt gewesen und ihr diese bekannt gewesen sei.

Gegen das ihr am 26. April 2006 zugestellte Urteil des Landgerichts Neuruppin hat die Klägerin mit am 09. Mai 2006 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese, nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, mit am 26. Juli 2006 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Zur Begründung ihres Rechtsmittels wiederholt und vertieft die Klägerin ihr bisheriges Vorbringen. Wegen der vorhandenen Mängel sei die Gebrauchstauglichkeit des Grundstückes so eingeschränkt gewesen, dass der klägerische Geschäftsbetrieb nur mit erheblichen weiteren Kosten habe ausgeübt werden können. Die Frage der Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses sei offen gewesen, so dass die geltend gemachten Ansprüche nicht ohne Aussicht auf Erfolg gewesen seien. Im Übrigen sei ihrem Ehemann aufgrund des Kaufvertrages aus dem Jahre 1995 bekannt gewesen, dass sich ein Teil des Bürogebäudes auf einem anderen Grundstück befinde. Das Landgericht habe darüber hinaus insbesondere den Umstand unberücksichtigt gelassen, dass die Klägerin bei Abschluss des Vergleiches anwaltlich beraten und vertreten gewesen sei; es habe also eine Vorprüfung des Gewährleistungsausschlusses stattgefunden. Sie habe sich als juristischer Laie darauf verlassen dürfen, dass hinsichtlich der geltend gemachten Ansprüche Erfolgsaussichten bestünden. Das Landgericht habe auch unberücksichtigt gelassen, dass nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein Anspruch auf Vertragsanpassung bestanden habe, weil beide Vertragsparteien bei Abschluss des Kaufvertrages davon ausgegangen seien, dass das Grundstück mit weiteren Gebäuden bebaubar sei. Auch im Falle eines wirksamen Gewährleistungsausschlusses seien schließlich Vergleichsverhandlungen nicht abgeschnitten. Das Landgericht lasse schließlich unberücksichtigt, dass die Klägerin und ihr Ehemann zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleiches zerstritten gewesen seien und - innerhalb eines Hauses - getrennt gelebt hätten. Aus der Tatsache, dass die Klägerin für die Beklagte eine Kontovollmacht besessen habe, könnten Rückschlüsse auf eine mögliche Kenntnis der Geschäftstätigkeit nicht gezogen werden. Nach Hinweis des Senates im Beschluss vom 24. Mai 2007, dass Mängel, die zu einem Anspruch auf Herabsetzung des Kaufpreises hätten führen können, nicht konkret dargetan seien, hat die Klägerin ergänzend vorgetragen, dass Grundstück habe sich in einem völlig unerschlossenen Zustand befunden. Als sie nach Abschluss des Kaufvertrages einen Umbau der Halle habe genehmigen lassen wollen, habe sie erfahren, dass sich das Bürogebäude zu einem Drittel auf einem Nachbargrundstück befinde. In dieser Angelegenheit habe sie mit dem damaligen und mittlerweile verstorbenen Bürgermeister der Stadt V... gesprochen. Der Bürgermeister habe auch erklärt, wegen der Baulast sei eine weitere Bebauung des Grundstücks mit Hallen nicht möglich.

Die Klägerin beantragt,

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 21. April 2006 - Az. 1 O 486/04 - die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars J... G... vom 07. Oktober 1997 zur UR-Nr. 353/1997 insgesamt für unzulässig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung und trägt ergänzend vor, nach Einsicht in die Strafakte ergebe sich, dass die Klägerin für die Beklagte seit dem 21. November 1997 eine Bankvollmacht besessen habe und in Ausübung dieser Vollmacht zahlreiche Überweisungen getätigt habe, was von der Klägerin auch nicht bestritten wird. Im Juli 1997 habe der Ehemann der Klägerin von allen Verträgen, die mit den Eheleuten B... geschlossen worden seien, Kopien erhalten, die teilweise von seiner Ehefrau abgeholt worden seien. Die Rechtsanwälte K... hätten dann mit Schreiben vom 14 Juli 1997, gerichtet an die Klägerin, zu den gesellschaftsrechtlichen Problemen ihres Ehemannes Stellung genommen. Die Klägerin nutze das Grundstück, ohne dass sie nach dem Erwerb überhaupt neue Erschließungsmaßnahmen getroffen habe, was von der Klägerin ebenfalls nicht bestritten wird. Das Grundstück befinde sich insoweit noch in dem Zustand, in dem es sich bei Abschluss des Vertrages befunden habe. Baulasten seien nicht vorhanden, jedenfalls lege die Klägerin ein Baulastenverzeichnis nicht vor.

Der Senat hat auf der Grundlage des Beschlusses vom 24. Mai 2007 Beweis erhoben durch Vernehmung der Rechtsanwältin W... M..., des Herrn G... D... und der Frau B... Bo.... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf die Sitzungsniederschrift vom 29. November 2007 Bezug genommen.

Die Akten des Strafverfahrens der Staatsanwaltschaft Berlin, Az. 13 Js 3641/02, waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Auf den Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 11. Januar 2008, der Liquidator E... B... sei wegen einer Gewerbeuntersagung aus dem Jahr 1977 gehindert, das Amt eines Liquidators auszuüben, hat der Senat mit Beschluss vom 24. Januar 2008 die mündliche Verhandlung wiedereröffnet.

Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 20. Februar 2008 mitgeteilt, dass durch Beschluss des AG Charlottenburg vom 19. Februar 2008 Frau L... B... zur neuen Liquidatorin bestellt worden sei und hat beantragt, das Rubrum entsprechend zu berichtigen.

II.

A)

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO).

In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg. Die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars J... G... vom 07. Oktober 1997 (UR-Nr. 353/1997) ist nicht deswegen unzulässig, weil die Parteien des Kaufvertrages vom 07. Oktober 1997 mit dem am 25. Januar 1999 geschlossenen Vergleich den Kaufpreis reduziert und dieser reduzierte Betrag (60.000,00 DM zzgl. 40.000,00 DM bzw. 30.000,00 DM bei Zahlung des Restbetrages bis zum 15. März 1999) von der Klägerin geleistet worden wäre. Eine wirksame Reduzierung des Kaufpreises durch den Vergleich vom 25. Januar 1999 konnte deshalb nicht erfolgen, weil die Klägerin und ihr Ehemann als Vertreter der Beklagten bei Abschluss dieses Vergleiches kollusiv zusammengewirkt haben und die Beklagte diesen Vergleich demgemäß nach § 242 BGB nicht gegen sich geltend lassen muss.

Ob der zwischenzeitliche Liquidator E... B... wegen einer Gewerbeuntersagung gehindert war, das Amt des Liquidators auszuüben, weil seine Bestellung nichtig war, kann dahinstehen, da mittlerweile Frau L... B... zur neuen Liquidatorin bestellt worden ist. Das Rubrum war insoweit entsprechend dahingehend zu korrigieren, dass die Beklagte nunmehr durch Frau L... B... vertreten wird. Eine mögliche nichtige Bestellung des Liquidators E... B... steht einer wirksamen Klageerhebung nicht entgegen, da zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage die Beklagte noch durch die Liquidatorin N... B... vertreten war. Alle weiteren Zustellungen im Laufe dieses Verfahrens erfolgten dann an die Prozessbevollmächtigten der Beklagten.

B)

Gegen die Zulässigkeit der von der Klägerin erhobenen Vollstreckungsabwehrklage gemäß §§ 767, 795 ZPO bestehen keine Bedenken.

Die Klägerin macht materiellen rechtliche Einwendungen - Herabsetzung des Kaufpreises sowie Erfüllung - geltend. Für die Klage nach § 767 Abs. 1 ZPO besteht das erforderliche Rechtschutzbedürfnis. Hierfür reicht es aus, dass eine Zwangsvollstreckung ernstlich droht; dies ist etwa auch schon vor Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung der Fall. Das Rechtsschutzbedürfnis fehlt lediglich dann, wenn eine Zwangsvollstreckung unzweifelhaft nicht mehr beabsichtigt ist oder - etwa bei endgültiger Übergabe des Titels - nicht mehr droht (m.w.N. Zöller/Herget, § 767 ZPO Rn. 8); diese Voraussetzung für einen Wegfall des Rechtsschutzbedürfnisses sind ersichtlich nicht gegeben.

C)

Die Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 Abs. 1 ZPO ist aber im Berufungsverfahren geltend gemachten Umfang unbegründet, weil über den vom Landgericht für unzulässig erklärten Teil des aus der notariellen Urkunde vollstreckbaren Betrages hinaus der Klägerin materiellrechtliche Einwendungen gegen den Titel nicht zustehen.

1.

Zutreffend ist das Landgericht im Ausgangspunkt davon ausgegangen, dass die Vollstreckungsabwehrklage der Klägerin insgesamt nur dann Erfolg haben kann, wenn der am 25. Januar 1999 abgeschlossene Vergleich wirksam ist und damit der Kaufpreis aus dem Grundstückskaufvertrag vom September 1997 wirksam auf 100.000,00 DM bzw. 90.000,00 DM herabgesetzt wurde.

Ein Vertrag kann unter bestimmten Voraussetzungen bei Missbrauch der Vertretungsmacht jedoch sittenwidrig und damit nichtig sein. Grundsätzlich trägt dabei der Vertretene das Risiko des Missbrauchs der Vertretungsmacht; den Vertragspartner trifft keine besondere Prüfungspflicht, ob und inwieweit der Vertreter im Innenverhältnis gebunden ist, von einer nach außen unbeschränkten Vertretungsmacht nur beschränkten Gebrauch zu machen. Sittenwidrig ist ein Vertrag erst dann, wenn ein Treuebruch des Bevollmächtigten und eine bewusste Ausnutzung des Treuebruchs durch den Vertragsgegner zusammenkommen (m.w.N. Staudinger/Sack, § 138 BGB, R. 354). Der Vertretene ist gegen einen erkennbaren Missbrauch der Vertretungsmacht aber auch dann geschützt, wenn der Vertreter von seiner Vertretungsmacht in ersichtlich verdächtigter Weise Gebrauch gemacht hat, so dass beim Vertragspartner begründete Zweifeln entstehen mussten, ob nicht ein Treueverstoß des Vertreters gegenüber dem Vertretenen vorliege. Auf eine Unbeschränkbarkeit der Vertretungsmacht kann sich der Dritte damit nicht berufen, wenn der Vertreter bewusst zum Nachteil des Vertretenen gehandelt hat und dies dem Dritten in schuldhafter Weise nicht bekannt geworden ist (BGHZ 50, 112, 114). Liegt demnach auf Seiten des Vertreters ein Missbrauch der Vertretungsmacht vor und hat der Geschäftsgegner dies erkannt oder grob fahrlässig die Augen davor verschlossen, steht dem Vertretenen gemäß § 242 BGB der Einwand aus Treu und Glauben gegen die Wirksamkeit des Geschäftes zu (zuletzt m.w.N., BGH-Report, 2004, 237 ff).

2.

Nach dem Sach- und Streitstand zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung und dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass der Ehemann des Klägers als Vertreter der Beklagten bei Abschluss des Vergleiches am 25. Januar 1999 bewusst zu deren Nachteil gehandelt hat, er also in ersichtlich verdächtiger Weise von seiner Vertretungsmacht Gebrauch gemacht hat und dies bei der Klägerin begründete Zweifeln entstehen lassen mussten, ob nicht ein Treueverstoß des Vertreters gegenüber der Beklagten vorliegt, sie also jedenfalls grob fahrlässig die Augen vor einem Missbrauch der Vertretungsmacht verschlossen hat.

a)

Der Ehemann der Klägerin, der Zeuge D..., hat zunächst bei Abschluss des Vergleiches am 25. Januar 1999 bewusst zum Nachteil der Beklagten gehandelt.

aa)

Ein gewichtiges Indiz hierfür ist bereits, dass der Zeuge D... den Strafbefehl des Amtsgerichts in diesem Zusammenhang wegen Untreue gemäß § 266 StGB dem Grunde nach schließlich akzeptiert und sich mit seinem Einspruch zuletzt nur noch gegen die Höhe des Strafausspruches gewandt hat, den mit dem Abschluss des Vergleiches also verbundenen Vorwurf der Untreue gegenüber der Beklagten dem Grunde nach eingeräumt hat.

bb)

Auch aus weiteren Umständen ergibt sich, dass der Zeuge D... bei Abschluss des Vergleichs seine gegenüber der Beklagten bestehende Vertretungsmacht in missbräuchlicher Weise verwandt hat.

So hatte der Zeuge D... zunächst das Grundstück mit dem noch nicht umgebauten Trafo-Haus im April 1995 von dem E... V... GmbH i.L. zum Preis von 450.000,00 DM erworben; nachdem er den Kaufpreis ersichtlich nicht finanzieren konnte, wurde dieser Vertrag mit weiterem notariellen Vertrag vom 16. November 1995 (UR-Nr. 1236/1995 des Notars Mi... in V..., Bl. 889 ff d. A.) aufgehoben und das Grundstück zum Preis von 410.080,00 DM an die Beklagte in Gründung, vertreten durch den Zeugen D..., verkauft. Unter Ziffer 3. dieses Kaufvertrages ist geregelt, dass von dem Kaufpreis 300.080,00 DM auf Grund und Boden und 110.000,00 DM auf die Gebäude entfallen. Der Zeuge D... hat dann bei seiner Vernehmung angegeben, in der Folgezeit das Trafo-Haus aus eigenen Mitteln, wohl ohne Baugenehmigung, zu einem Bürogebäude umgebaut zu haben. Im Übrigen war der Zustand des Grundstücks der, wie er auch bei Abschluss des Kaufvertrages mit der Klägerin im September 1997 war. Der Zeuge D... hat damit zwei Jahre vor Abschluss des Vertrages der Klägerin namens der Beklagten das Grundstück mit dem noch nicht umgebauten Trafo-Haus im Wesentlichen zu den Preis erworben, zu dem er es zwei Jahre später namens der Beklagten an die Klägerin wieder veräußert hat, ohne geltend zu machen, bei Abschluss der Verträge im Jahre 1995 über den Wert des Grundstücks arglistig getäuscht worden zu sein.

Vor dem weiteren Hintergrund des Haftungsausschlusses in dem Kaufvertrag mit der Klägerin, der Tatsache, dass das Grundstück, wie die Nutzung des Bürogebäudes, das mit Strom und Wasser versorgt war, zeigt, erschlossen war und eine bestimmte Erschließung in dem Kaufvertrag mit der Klägerin nicht zugesichert war, er weiter bei seiner Vernehmung angegeben hat, die Klägerin bei Abschluss es Kaufvertrages selbst nicht über den Zustand des Grundstücks getäuscht zu haben und auch sonst konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche arglistige Täuschung der Klägerin durch ihren Ehemann nicht vorgetragen werden, musste für den Zeugen D... offensichtlich sein, dass Ansprüche wegen der von der Klägerin behaupteten Mängel auf eine Reduzierung des Kaufpreises auf ein Viertel des ursprünglichen Kaufpreises offensichtlich nicht begründet sein würden. Der Zeuge D... war in diesem Zusammenhang auch nicht in der Lage darzulegen, welche Position die Beklagte gegenüber dem Schreiben der Klägerin vom 15. Oktober 1998, mit dem diese Ansprüche wegen angeblicher Mängel des Grundstücks geltend gemacht hatte, eingenommen hat und wie sie auf diese Ansprüche reagiert hat. Da der Zeuge D... darüber hinaus wusste, dass er die Gesellschaftsanteile an der Beklagten nur treuhänderisch hält, er von seiner Vollmacht nur nach Weisung des Treugebers Gebrauch machen sollte und den Treugeber zunächst weder über den Vertrag vom Oktober 1997 noch über den Abschluss des Vergleiches vom Januar 1999 unterrichtet hatte, ist im Ergebnis davon auszugehen, dass der Zeuge D... bei Abschluss des Vergleichs am 25. Januar 1999 in rechtsmissbräuchlicher Weise von der ihm zustehenden Vertretungsmacht Gebrauch gemacht hat.

3.

Dieser Missbrauch der Vertretungsmacht war nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme für die Klägerin auch erkennbar.

a)

Ein Indiz ist in diesem Zusammenhang wiederum, dass die Klägerin rechtskräftig gemäß §§ 266, 27 StGB wegen Beihilfe zur Untreue ihres Ehemannes verurteilt worden ist, auch wenn der Senat in diesem Zusammenhang nicht verkennt, dass die Umstände, unter denen die Berufung der Klägerin gegen das amtsgerichtliche Urteil als unzulässig verworfen wurde, nicht vollständig aufgeklärt sind.

b)

Bei Abschluss des Kaufvertrages im Oktober 1997 hatten sich die Klägerin und der Zeuge D... nach deren eigenen Vorbringen noch nicht getrennt. Es sind auch sonst keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich, dass zu diesem Zeitpunkt im Hinblick auf die geschäftliche Tätigkeit des Zeugen D... Anlass zu solchen Meinungsverschiedenheiten bestanden hätte. Sonstige Konflikte zwischen den Eheleuten D... sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Vor diesem Hintergrund spricht nichts dafür, dass der Ehemann der Klägerin, der Zeuge D..., seine Ehefrau bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig täuschen wollte, in dem er ihr maßgebliche Umstände im Hinblick auf den Kaufgegenstand verschwieg. Dass solche Ansatzpunkte nicht bestehen, wird durch den weiteren Umstand gestützt, dass das Grundstück zu dem Preis an die Klägerin veräußert wurde, zu dem es die Beklagte zuvor selbst erworben hatte und sogar zu einem niedrigeren Preis, als es der Zeuge D... selbst erwerben wollte. Es kommt hinzu, dass das Grundstück in der Zeit zwischen 1995 und 1997 durch die Tatsache, dass der Zeuge D... das vorhandene Trafo-Haus mit eigenen Mitteln zu einem Bürogebäude um- und ausgebaut hat, eher eine Wertsteigerung erfahren hat.

Die Klägerin macht in diesem Zusammenhang auch nicht geltend, dass sie ihrem Ehemann, mit dem sie auch heute noch geschäftlich zusammenarbeitet, wegen des Abschlusses des Kaufvertrages vom Oktober 1997 misstraut, weil er sie bei dieser Gelegenheit arglistig getäuscht habe. Der Zeuge D... ist nach wie vor in dem Unternehmen der Klägerin und ihres Sohnes, wenn auch nunmehr als Prokurist, tätig. Der Anstellungsvertrag mit der A... D... Tiefbau GmbH datiert vom 04. Februar 1999 (Bl. 368 bis 370 d. A.).

c)

Der Klägerin kann darüber hinaus nicht verborgen geblieben sein, dass ein erheblicher Teil der von ihr geltend gemachten Mängel, die Grund für eine Herabsetzung des Kaufpreises gewesen sein sollen, nicht bestanden hat. In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass die Klägerin jedenfalls schon im Jahre 1997 auf dem streitgegenständlichen Grundstück in dem zum Büro umgebauten Trafo-Haus tätig war. Dies hat die Zeugin Bo..., die nach ihrem eigenen Bekunden im Jahre 1997, möglicherweise im November 1997, ihre Tätigkeit für die Herren D... und B... beendet hat, bestätigt. Wenn die Zeugin auch keine Einzelheiten zu den Tätigkeiten der Klägerin in dem Büro machen konnte, so konnte sie doch aus eigener Sachkenntnis bekunden, dass die Klägerin in dem Büro, in dem auch die Zeugin gearbeitet hat, tätig war. Die Klägerin kannte daher den Zustand des Grundstücks aus eigener Kenntnis. Vor diesem Hintergrund musste ihr klar sein, dass entgegen ihrem Vortrag in diesem Verfahren das Grundstück, erschlossen war. Auf dem Grundstück wurde jedenfalls im Jahre 1997 ein Bürogebäude betrieben, das sowohl über einen Wasseranschluss als auch über eine Stromversorgung verfügte und über einen Weg erreichbar war. Der Vortrag, das Grundstück sei nicht erschlossen und müsse auf der Grundlage der Kostenangebote vom November 1998, die im Übrigen von der Beklagten eingeholt worden waren (Bl. 168 ff d. A.), mit einem Aufwand von ca. 225.000,00 DM erst noch erschlossen werden, trifft in dieser Form nicht zu. Hierfür spricht weiter, dass entsprechende Maßnahmen bis heute nicht getroffen worden sind, jedenfalls von der Klägerin nicht vorgetragen worden sind, aber das Grundstück gleichwohl weiter gewerblich genutzt wird. Der Kaufvertrag von Oktober 1997 enthält konkrete Angaben oder Zusicherungen zu Art oder Umfang der Erschließung des Grundstücks erkennbar nicht. In § 5 des Kaufvertrages ist lediglich eine Regelung zu Erschließungskostenbeiträgen nach dem Baugesetz, also zur äußeren Erschließung des Grundstücks nach öffentlichem Recht enthalten. Hierunter fallen die Baumaßnahmen, wie sie sich aus den vorgelegten Kostenvoranschlägen ergeben, nicht. Diese Maßnahmen betreffen vielmehr die innere Erschließung des Grundstücks. In diesem Zusammenhang kommt hinzu, dass der Zeuge D... bei seiner Vernehmung ausgesagt hat, er habe nicht gewusst, dass die Leitungen auf dem Grundstück nicht überbaut werden dürften und er habe ebenfalls nicht gewusst, dass das Bürogebäude auf das Nachbargrundstück überbaut worden sei. Dies alles sei erst später bekannt geworden. Konkrete Anhaltspunkte für eine arglistige Täuschung durch den Zeugen D... sind damit nicht erkennbar. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Klägerin die näheren Umstände des Umbaus des Trafo-Hauses aus eigenen Mitteln, wie der Zeuge D... bestätigt hat, nicht bekannt gewesen sind. In diesem Zusammenhang kommt hinzu, dass der Klägerin nicht verborgen geblieben sein kann, dass das Grundstück im Jahre 1995 mit dem ursprünglich vorhandenen Trafo-Haus zu einem Kaufpreis von 410.000,00 DM erworben worden war und sich der Kaufpreis durch den Umbau des Trafo-Hauses zu einem Bürogebäude nicht verändert hat, obwohl hierin eher eine wertsteigernde Baumaßnahme zu sehen ist.

In diesem Zusammenhang bleibt der Vortrag der Klägerin, wie sie von der fehlenden Genehmigung des Bürogebäudes erfahren haben will, weiter unkonkret. Die Klägerin trägt hierzu, nach Hinweis des Senats, lediglich vor, sie habe von dem Überbau des nicht genehmigten Bürogebäudes erst im September 1998 von dem mittlerweile verstorbenen Bürgermeister der Stadt V... erfahren, als sie den Umbau des Bürogebäudes nachträglich habe genehmigen lassen wollen. Danach ist weiter nicht konkret vorgetragen, wann und unter welchen Umständen die Klägerin von der fehlenden Genehmigung des Bürogebäudes erfahren haben will, da sie lediglich vorträgt, sich im September 1998 wegen der fehlenden Genehmigung an den Bürgermeister der Stadt V... gewandt zu haben. Nicht näher erläutert wird in diesem Zusammenhang auch, warum sich die Klägerin nicht in dieser Angelegenheit unmittelbar an die zuständige Baubehörde gewandt haben will, sondern allein mit dem mittlerweile verstorbenen Bürgermeister gesprochen haben will. Nicht näher erläutert wird auch, woher dieser seine exakten Kenntnisse hinsichtlich des Überbaus, der Baulasten und der fehlenden Genehmigung hatte. Ein offizieller Verwaltungsvorgang zu dieser Angelegenheit existiert jedenfalls nicht.

d)

Als weiterer Umstand kommt hinzu, dass die Klägerin Kenntnis von der treuhänderischen Bindung ihres Ehemannes als Vertreter der Beklagten hatte. So haben die Klägerin und ihr Ehemann im Juli 1998 von der Notarin E... alle Verträge des Zeugen D... mit der Beklagten bzw. den Eheleuten B... erhalten und wegen der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse Rechtsrat bei den Anwälten K... eingeholt. Aus dem Treuhandvertrag selbst (Bl. 55 ff d. A.) ergibt sich, dass der Zeuge D... von den ihm nach außen zustehenden Rechten nur nach den Weisungen des Treugebers Gebrauch machen sollte.

Der Klägerin war damit bei Abschluss des Vergleichs vom 25. Januar 1999 ohne Weiteres bekannt, dass ihr Ehemann, der Zeuge D..., damit seine Pflichten aus dem Treuhandvertrag verletzt, wenn er ohne Rücksprache mit dem Treuhänder einer Reduzierung des Kaufpreises um ca. 75 % zustimmt und so seine Treuepflichten gegenüber der Beklagten bzw. der Treugeberin verletzt.

e)

Auch mit der Behauptung, es stelle einen Mangel dar, dass auf dem Grundstück alte Gasleitungen vorhanden seien, die nicht überbaut werden dürften, hat die Klägerin einen Mangel, für den die Beklagte einzustehen hätte, nicht dargetan. Die Klägerin hat schon nicht hinreichend substanziiert vorgetragen, in welcher Weise sie das Grundstück mit Hallen habe bebauen wollen. Es kommt hinzu, dass auch hier Anhaltspunkte für eine arglistige Täuschung durch die Beklagten, vertreten durch den Zeugen D..., in keiner Weise ersichtlich sind und von der Klägerin auch nicht geltend gemacht werden, einem Anspruch daher in jedem Fall der Gewährleistungsausschluss in § 6 des Kaufvertrages entgegengestanden hätte.

Der Zeuge D... hat bei seiner Vernehmung insoweit eine arglistige Täuschung in Abrede gestellt, und ausgesagt, von der fehlenden Überbaubarkeit der Leitungen erst später erfahren zu haben.

Vor diesem Hintergrund ist insgesamt ein weiteres gewichtiges Indiz für ein kollusives Zusammenwirken der Klägerin und des Zeugen D..., dass weder die Klägerin noch der Zeuge D... bei seiner Vernehmung konkret darlegen konnten, welchen Standpunkt die Beklagte gegenüber den von der Klägerin, vertreten durch ihre damalige Rechtsanwältin, geltend gemachten umfangreichen Mängel, die eine Herabsetzung des Kaufpreises nach sich ziehen sollten, eingenommen haben. Hierzu befragt konnte auch der Zeuge D... keine konkreten Angaben machen. Ein Zurückweisen der geltend gemachten Ansprüche lag gerade vor dem Hintergrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses, hinsichtlich dessen Wirksamkeit Bedenken nicht bestehen, aber nahe. Es ist vor diesem Hintergrund wenig nachvollziehbar, dass die Beklagte ohne die Mängel dem Grunde oder der Höhe nach bestritten zu haben, bereits ca. zwei Monate nach erstmaligem Geltendmachen der Ansprüche ohne Weiteres einer Reduzierung des Kaufpreises um 75 % zustimmte, ohne dass eine entsprechende Einstandspflicht oder ein Anspruch der Klägerin auch nur ansatzweise erkennbar wäre. Es trifft zwar zu, wie die Klägerin geltend macht, dass auch dann, wenn entsprechende Ansprüche nicht bestünden, gleichwohl Vergleichsverhandlungen geführt werden könnten, einen nachvollziehbaren Verlauf dieser Vergleichsverhandlungen hat sie gleichwohl nicht dargelegt. Hinreichende Gründe, warum die Beklagte einer solch umfangreichen Reduzierung des Kaufpreises zugestimmt haben könnte, sind für den Senat nicht erkennbar.

Jedenfalls in der Gesamtwürdigung all der vorgenannten Umstände, muss davon ausgegangen werden, dass die Klägerin jedenfalls bei Abschluss des Vergleiches am 25. Januar 1999 davon wusste, dass ihr Ehemann in rechtsmissbräuchlicher Weise von seiner Vertretungsmacht Gebrauch macht, jedenfalls sie aber vor einen solchen Missbrauch der Vertretungsmacht in grob fahrlässiger Weise, also unter Verletzung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt in besonders schwerem Maße, die Augen verschlossen hat.

4.

Demgegenüber hat die Klägerin die von ihr behaupteten Umstände, nämlich Trennung von ihrem Ehemann zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs im Januar 1999 und eigenständige rechtliche Beratung vor Abschluss des Vergleichs über die möglichen Ansprüche aus dem Kaufvertrag von Oktober 1997, aus denen sich ergeben könnte, dass ein kollusives Zusammenwirken nicht gegeben war, nicht bewiesen.

a)

Die Anhörung der Klägerin und die Vernehmung des Zeugen G... D... vermag dem Senat nicht die Überzeugung zu vermitteln, dass die Eheleute D... insbesondere in der Zeit zwischen der Geltendmachung der Ansprüche durch die Klägerin mit Schreiben von Oktober 1998 und dem Abschluss des Vergleichs im Januar 1999, zerstritten waren und getrennt gelebt haben.

Die Angaben der Klägerin und die Aussage des Zeugen G... D... ergeben bereits keinen hinreichenden Anlass für ein Getrenntleben der Eheleute. Beide, sowohl die Klägerin als auch der Zeuge D..., haben sich hinsichtlich des Anlasses für die Trennung pauschal auf "Altlasten" des Zeugen D... berufen, d.h. ständig soll ein Gerichtsvollzieher vor der Tür gestanden haben, etwa wegen einer Forderung des Herrn B... oder wegen einer Forderung aus einem Mietverhältnis des Zeugen D... mit einer Brunnenbau GmbH. Der Zeuge G... D... hat in diesem Zusammenhang auch von Hausdurchsuchungen gesprochen, die zusammen mit dem Erscheinen des Gerichtsvollziehers ein Zusammenwohnen nicht mehr möglich gemacht hätten.

Einen Anlass für eine Trennung der Eheleute in dem geltend gemachten Zeitraum vermag der Senat diesen Angaben schon deswegen nicht zu entnehmen, weil abgesehen von zwei konkreten Fällen, in denen ein Gerichtsvollzieher erschienen sein soll, die Klägerin und der Zeuge D... Angaben zu Art und Umfang des Erscheinens eines Gerichtsvollziehers im zeitlichen Zusammenhang mit der Trennung in dem hier fraglichen Zeitraum nicht machen können. Es kommt hinzu, dass das Erscheinen des Gerichtsvollziehers, auf das sich die Klägerin bezieht, jedenfalls hinsichtlich der Forderung aus einem Mietverhältnis mit einer Brunnenbau GmbH, aus dem Jahre 1997 datiert, also zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin und der Zeuge D... noch nach ihren eigenen Angaben im Einvernehmen zusammengelebt haben. Ein hinreichender Anlass für eine Trennung der Eheleute etwa im Jahre 1998 oder 1999 vermag der Senat dem nicht zu entnehmen. Der Zeuge D... war zu einer näheren zeitlichen Einordnung der Vollstreckungsmaßnahmen oder etwa der Hausdurchsuchung nicht in der Lage. Die einzige Hausdurchsuchung unter der Anschrift der Klägerin, F...straße 42 in B..., fand hingegen am 13. Dezember 2002 statt, also über drei Jahre nach Abschluss des Anwaltsvergleichs und zu einem Zeitpunkt, zu dem nach den Angaben der Klägerin der Ehemann bereits wieder in das Haus F...straße 42 in B... eingezogen sein soll.

Einen hinreichenden Anlass für die Trennung und einen konkreten Zeitraum der räumlichen Trennung in verschiedenen Wohnungen vermag der Senat diesen teilweise nicht miteinander in Einklang zu bringenden Angaben der Klägerin und des Zeugen D... nicht zu entnehmen, zumal über den gesamten Zeitraum die Eheleute weiterhin gemeinsam geschäftlich tätig waren. Es kann danach dahinstehen, ob auch die Angaben der Klägerin und des Zeugen D... zu der Art, wie sie gegenwärtig in dem Haus F...straße 42 in B... getrennt leben, einander teilweise widersprechen. So hat die Klägerin bei ihrer Anhörung im Termin vom 29. November 2007 angegeben, die Trennung sehe so aus, dass in dem Haus, dass über zwei Etagen und zwei Bäder verfüge, sie das Obergeschoss nutze, während der Ehemann das Untergeschoss nutze. Die Küche werde gemeinsam genutzt, jedoch habe jeder einen eigenen Kühlschrank. Der Zeuge G... D... hat die Angaben zu der Nutzung der Küche und der beiden eigenen Kühlschränke zwar noch bestätigt, aber angegeben, er bewohne, entgegen der Angaben seiner Ehefrau, nicht das Untergeschoss sondern ein Zimmer im Obergeschoss des Hauses, also jenes Geschosses, das die Klägerin nach ihren eigenen Angaben alleine nutzen will. Dieser Widerspruch kann, da er das gegenwärtige Zusammenleben der Klägerin und des Zeugen betrifft, auch nicht mit Erinnerungslücken erklärt werden. Die Klägerin hat ihre Angaben im Termin vom 13. März 2008 dahingehend richtig gestellt, dass es richtig sei, dass ihr Ehemann ein Zimmer im Obergeschoss nutze, dass ihre Angaben im vorangegangenen Termin so zu verstehen seien, dass sie sich im Erdgeschoss aufhalte, wenn ihr Mann nicht da sei oder sich ihr Mann in seinem Zimmer aufhalte, da dies die einzige Zeit sei, zu der auch sie das Erdgeschoss ungestört nutzen könne. Ob damit die Widersprüche in den Angaben zu dem gegenwärtigen Zusammenleben in dem Haus F...straße 42 hinreichend ausgeräumt sind, da unabhängig davon es dabei verbleibt, dass ein konkreter Anlass für die Trennung in dem hier fraglichen Zeitraum, in dem es zum Abschluss des Vergleiches kam, nicht erkennbar ist und - was gerade im Hinblick auf den Abschluss des Kaufvertrages und des Vergleiches entscheidend ist - die Klägerin und ihr Ehemann über den gesamten Zeitraum gemeinschaftlich geschäftlich tätig waren.

Damit vermögen die Angaben der Klägerin und die Aussage des Zeugen zu der räumlichen Trennung und der Art des Zusammenlebens dem Senat keine hinreichende Überzeugung davon zu verschaffen, dass die Klägerin und der Zeuge jedenfalls im Zeitraum Oktober 1998 bis Januar 1999 getrennt gelebt haben und dies gegen ein kollusives Zusammenwirken spreche.

b)

Die Vernehmung der Zeugin M... hat weiter nicht ergeben, dass sich die Klägerin zu den Ansprüchen, die ihr aus dem Kaufvertrag von Oktober 1997 zustehen, vor Abschluss des Vergleichs umfassend rechtlich hat beraten lassen und vor diesem Hintergrund der Vergleich mit der Reduzierung des Kaufpreises um 75 % geschlossen worden wäre.

Die Zeugin M... konnte sich lediglich noch daran erinnern, im Oktober 1998 das Mandat übernommen zu haben und die Akte nach Beendigung des Mandats im Jahre 1999 abgelegt zu haben. Konkrete inhaltliche Erinnerungen an das Mandatsverhältnis hatte sie nicht mehr. Nach Vorhalt des Schreibens vom 15. Oktober 1998 (Anlage K 8) hat sie noch angegeben, dass die Klägerin sie aufgesucht habe und ihr den Sachverhalt geschildert habe. Sie habe auch gewisse Unterlagen vorgelegt und auf dieser Basis habe sie sodann das Schreiben gefertigt. Konkrete Erinnerungen daran, worin eine baurechtlich nicht genehmigte Situation bestanden haben könnte oder warum Erschließungskosten anfallen sollten, habe sie nicht mehr. Die Regelung in § 5 Abs. 5 des Kaufvertrages betreffend die Erschließungskosten hat sie, in der mündlichen Verhandlung hierauf angesprochen, dahingehend verstanden, dass, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages bekannt gewesen wäre, dass bereits Erschließungskosten entstanden seien, diese Regelung dahingehend verstanden werden müsse, dass der Verkäufer die Erklärung unlauter abgegeben habe. Insgesamt sei sie nach ihrem Erinnerungsstand von den Angaben der Mandantin, etwa auch zur Frage der Genehmigungsfähigkeit des Gebäudes, ausgegangen. Eine Reaktion der Gegenseite auf ihr Schreiben vom 15. Oktober 1998 war ihr ebenfalls nicht mehr erinnerlich.

Auf der Grundlage dieser Angaben kann eine umfassende rechtliche Beratung vor Abschluss des Vergleichs, die einem kollusiven Zusammenwirken entgegen stehen könnte, nicht festgestellt werden. Es kann allenfalls festgestellt werden, dass die Zeugin M... auf der Grundlage der Angaben der Klägerin ohne nähere rechtliche Prüfung das Schreiben vom 15. Oktober 1998 gefertigt hat. Dies gilt insbesondere auch hinsichtlich der Kosten der Erschließung von ca. 225.000,00 DM. Konkret zum Regelungsgehalt des § 5 Abs. 5 des Kaufvertrages befragt hat die Zeugin M... angegeben, dass sie diese ebenfalls auf Erschließungskosten beziehe, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages bekannt gewesen seien. Um solche Erschließungskosten geht es aber bei den Maßnahmen gemäß den von der Klägerin vorgelegten Kostenvoranschlägen von Baufirmen gerade nicht. Worauf sich danach ein Anspruch der Klägerin auf Ersatz solcher Kosten stützen konnte, vermochte auch die Zeugin nicht anzugeben. Auffallend ist in diesem Zusammenhang weiter, dass die Zeugin sich an die Reaktion der Beklagten, etwa rechtliche Einwände gegen die geltend gemachten Ansprüche, nicht erinnern konnte. Insgesamt kann danach nicht festgestellt werden, dass vor Abschluss des Vergleichs hinsichtlich der möglichen Ansprüche aus dem Kaufvertrag eine eingehende rechtliche Beratung der Klägerin stattgefunden hat und die Klägerin hierauf vertraut hat und auf dieser Grundlage den Vergleich von Januar 1999 abgeschlossen hat.

Danach verbleibt es insgesamt bei dem Ergebnis, dass bei Abschluss des Vergleichs seitens des Vertreters der Beklagten ein Missbrauch der Vertretungsmacht vorgelegen hat und die Klägerin davor jedenfalls grob fahrlässig die Augen verschlossen hat, so dass dem Vertretenen gemäß § 242 BGB der Einwand aus Treu und Glauben gegen die Wirksamkeit des Vergleichs zusteht mit der Folge, dass aus diesem Vergleich die Klägerin materiell-rechtliche Einwände gegen die titulierte Kaufpreisforderung von Oktober 1997 nicht geltend machen kann. Über den bereits vom Landgericht festgestellten Umfang der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde von Oktober 1997 hinaus kann daher eine Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung nicht festgestellt werden.

Konkrete Anhaltspunkte, die Klägerin könne sich auf die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen und auf diesem Wege eine entsprechende Anpassung des Vertrages erreichen, sind demgemäß ebenfalls nicht ersichtlich. Die Berufung der Klägerin war demgemäß zurückzuweisen.

C)

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

Ende der Entscheidung

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