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Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht
Urteil verkündet am 15.05.2008
Aktenzeichen: 5 U 88/07
Rechtsgebiete: BGB, ZPO
Vorschriften:
BGB § 166 | |
BGB § 278 | |
BGB § 280 | |
BGB § 281 | |
BGB § 437 Nr. 3 | |
BGB § 444 | |
ZPO § 141 |
Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil
5 U 88/07 Brandenburgisches Oberlandesgericht
Anlage zum Protokoll vom 15.05.2008
Verkündet am 15.05.2008
In dem Rechtsstreit
hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts durch
den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, den Richter am Oberlandesgericht Tombrink und den Richter am Oberlandesgericht Grepel
auf die mündliche Verhandlung vom 24. April 2008
für Recht erkannt:
Tenor:
1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 30. Mai 2007 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 6 O 310/04 - wird zurückgewiesen.
2. Die Anschlussberufung der Kläger gegen das am 30. Mai 2007 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 6 O 310/04 - wird zurückgewiesen.
3. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger 60 % zu je 1/2 und die Beklagte 40 %.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
5. Die Revision wird nicht zugelassen.
6. Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 10.907,49 €.
Gründe:
I.
Die Kläger machen gegenüber der Beklagten wegen Feuchtigkeitsmängeln im Keller, an Fenstern im Obergeschoss eines Einfamilienhauses sowie an der dazugehörigen Garage Schadensersatzansprüche in Höhe von insgesamt 10.907,49 € geltend.
Die Beklagte war Eigentümerin des in O..., R... 13, gelegenen Einfamilienhauses, das sie zusammen mit dem Zeugen L... M... bewohnte. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 21. März 2003, auf den wegen der weiteren Einzelheiten und des genauen Wortlauts verwiesen wird, erwarben die Kläger von der Beklagten den vorbezeichneten Grundbesitz nebst vorhandener Aufbauten zu Eigentum, und zwar zu gleichen Teilen in Bruchteilsgemeinschaft, zu einem Kaufpreis von 192.500,00 €. Unter III 1. des notariellen Kaufvertrages vereinbarten die Parteien zum Punkt "Gewährleistung" u. a.:
"Der Grundbesitz wird verkauft ohne Gewähr für einen bestimmten Flächeninhalt. Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel, ferner nicht für die Freiheit von Baulasten. ...
Der Zustand des Kaufobjektes ist dem Käufer bekannt. Er hat das Kaufobjekt eingehend besichtigt."
Vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages hatten die Kläger im März 2003, teilweise im Beisein der Eltern der Klägerin, den Zeugen B... und I... R..., das Einfamilienhaus nebst Garage besichtigt. Hinsichtlich der Einzelheiten der Besichtigung, insbesondere zu Gesprächen über Feuchtigkeitsmängeln, herrscht zwischen den Parteien Streit.
Gemäß dem notariellen Kaufvertrag war am 30. Mai 2003 Übergabe. Kurz nach ihrem Einzug in das Einfamilienhaus stellten die Kläger bei ersten heftigen Regenfällen fest, dass im Keller des Hauses an den Wandbereichen der vorderen Kellerwände im Bereich des Hausanschlussraumes, dort an der Außenwand unmittelbar zur Trennwand des daneben liegenden Kellerraums und im daneben liegenden Kellerraum an der von innen aus gesehen linken Seite, Feuchtigkeit auftritt. Weiter stellten sie fest, dass das Dach der Garage undicht ist und Wasser in das Innere der Garage eindringt. Des Weiteren bemerkten sie, dass bei Regenfällen Wasser durch die geschlossenen Fenster im Obergeschoss des Hauses eindringt.
Zur Feststellung der vorstehend benannten Mängel haben die Kläger unter dem 6. August 2003 ein selbständiges Beweisverfahren beim Amtsgericht Bergisch Gladbach unter dem Aktenzeichen 61 H 5/03 eingeleitet. Wegen der Einzelheiten der Sachverständigenfeststellungen wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. F... B... vom 22. März 2004 verwiesen. Auf die Fragen der Beklagten in den Schriftsätzen vom 19. April 2004 und 22. Oktober 2004 hat der Sachverständige im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens ergänzend unter dem 27. Juni 2004 bzw. dem 11. November 2004 Stellung genommen. Wegen seiner Feststellungen wird auf die vorgenannten weiteren Äußerungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. B... Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 3. Mai 2004 forderten die Kläger die Beklagte zur Zahlung eines Schadensersatzbetrages von 10.907,49 € bis zum 17. Mai 2004 auf. Eine Zahlung erfolgte nicht.
Die Kläger haben behauptet, bei der Besichtigung des Einfamilienhauses im März 2003 hätten sie die Beklagte und den Zeugen L... M... ausdrücklich danach befragt, ob es Probleme mit Feuchtigkeit an dem Haus gebe. Hierauf habe die Beklagte, aber auch der Zeuge M..., versichert, keine so gearteten Mängel seien am Hause vorhanden. Die Kläger haben in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten, durch diese Angabe habe die Beklagte sie arglistig getäuscht, so dass der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag vom 21. März 2003 nicht greife. Tatsächlich bestünden die vorgenannten Mängel, die der Beklagten bekannt sein mussten. Die Mängel hätten auch bei Gefahrübergang bereits vorgelegen, wie sich aus dem Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen B... ergebe.
In diesem Zusammenhang haben die Kläger behauptet, ihnen sei folgender Schaden entstanden: Zur Kellerabdichtung mittels entsprechender Verpressverfahren durch die Injektion von Gelen sei nach dem Kostenangebot der W... G... GmbH vom 23. April 2004 ein Bruttobetrag von 7.912,36 € erforderlich. Die Beseitigung des Fensterschadens würde 4.833,72 € brutto betragen, wovon wegen des Abzuges Alt für Neu jedoch nur der hälftige Betrag anzusetzen sei. Für die Beseitigung der Undichtigkeit am Garagendach hätten sie Eigenarbeit und Material aufgewendet, so dass hierdurch ihnen ein Schaden in Höhe von 578,27 € entstanden sei.
Die Kläger haben beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, an sie 10.907,49 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. Mai 2004 zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat behauptet, den Klägern gegenüber keine Feuchtigkeitsmängel verschwiegen zu haben. Insbesondere habe sie oder auch der Zeuge L... M... gegenüber den Klägern nicht zugesichert, dass keine Feuchtigkeitsmängel am Einfamilienhaus bzw. der Garage vorhanden seien. Zwar hätten die Kläger nach Feuchtigkeit im Keller gefragt. Sie und der Zeuge L... M... hätten darauf mitgeteilt, dass ihnen bestehende Feuchtigkeitsmängel nicht bekannt seien. Darüber hinaus habe der Zeuge L... M... die Kläger darüber unterrichtet, dass in den Jahren 1997/1998 Feuchtigkeit im Keller gewesen sei, die auf ein nicht korrekt befestigtes Fallrohr zurückzuführen gewesen sei. Dieser Defekt am Fallrohr sei jedoch behoben worden, anschließend seien keine Feuchtigkeitsmängel mehr aufgetreten. An den Fenstern des Obergeschosses sei tatsächlich im Jahre 1991 Wasser eingetreten, jedoch nur an diesen Fenstern der Vorderseite des Hauses. Im Jahre 1992 habe der Zeuge L... M... Silikondichtungen an den Fenstern erneuert, danach sei kein Wasser mehr eingetreten. An den hinteren Fenstern sei ohnehin nie Wasser eingetreten. Auf die Undichtigkeit am Garagendach seien die Kläger vom Zeugen L... M... bei der Besichtigung hingewiesen worden. Der Zeuge habe dem Kläger persönlich die Konstruktion mit dem Eimer als Auffangbehälter erläutert und ihm erläutert, dass er erfolglos versucht habe, den Defekt zu beheben. Insgesamt hat die Beklagte die Auffassung vertreten, die Kläger insoweit vollumfassend informiert zu haben, jedenfalls sei ihr Arglist nicht vorzuwerfen.
Das Landgericht hat Beweis erhoben auf der Grundlage des Beweisbeschlusses vom 25. Mai 2005 über die Absprachen der Parteien während der Besichtigung sowie Feuchtigkeitsprobleme im Keller des Hauses vor dem Jahr 2003 durch Vernehmung der Zeugen B... und I... R..., L... M... und H... S....
Das Landgericht hat die Beklagte verurteilt, an die Kläger 4.292,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 18. April 2004 zu zahlen; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB hinsichtlich der Kellerabdichtung zu; insoweit sei eine Gewährleistung der Beklagten nicht ausgeschlossen, da die Beklagte die Feuchtigkeitsmängel im Keller arglistig verschwiegen habe. Bei diesen Feuchtigkeitsmängeln handele es sich von vornherein um solche wesentlichen Umstände, die - auch ohne Nachfrage des Kaufinteressenten - so wichtig seien, dass hierfür seitens des Verkäufers von sich aus aufgeklärt werden müsse. Weil die Beklagte darauf nicht hingewiesen habe, sondern den Mangel arglistig verschwiegen habe, könne sie sich gemäß § 444 BGB nicht auf den Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag berufen. Zur Überzeugung des Landgerichts stehe auf Grund der Ausführungen des Sachverständigen Dipl-Ing. B... fest, dass der Keller feucht sei. Bei den Feuchtigkeitsmängel im Keller handele es sich von vornherein um solche wesentlichen Umstände, die - auch ohne Nachfrage des Kaufinteressenten - so wichtig seien, das hierfür seitens des Verkäufers von sich aus aufgeklärt werden müsse. Bezüglich der Abdichtung des Garagendaches sowie der Fenster des Obergeschosses sei der Beklagten Arglist nicht vorzuwerfen, insoweit seien Gewährleistungsansprüche der Kläger nicht gegeben.
Gegen diese Entscheidung wendet sich die Beklagte mit der Berufung. Sie rügt die Verletzung materiellen Rechts und macht unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens im Wesentlichen ihre Auffassung geltend, sie habe einen Feuchtigkeitsmangel im Keller nicht arglistig verschwiegen. Zwar habe der Sachverständige Dipl.-Ing. B... bei dem Ortstermin festgestellt, es sei Feuchtigkeit in den Außenwänden des Kellers vorhanden, auch sei an den Wandflächen im Bereich des Hausanschlussraumes, dort in der Außenwand unmittelbar zur Trennwand des daneben liegenden Kellerraumes, ein Feuchtekranzbild verbunden mit weißlichen Ausblühungen vorhanden und es seien bräunliche Ablaufspuren vom Wasser festzustellen, aber diese Feststellungen für Anzeichen für Feuchtigkeit seien lediglich als Behauptungen des Sachverständigen zu bewerten, die durch nichts belegt seien. Insbesondere lasse sich daraus keine Tatsachengrundlage für die Annahme eines arglistigen Verschweigens von Mängeln durch die Beklagte entnehmen. Auch seien keine Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie einen Feuchtigkeitsschaden im Zeitpunkt des Gefahrüberganges wenigstens für möglich erachtet habe. Vielmehr habe sie den Klägern bei der Begehung des Hauses mitgeteilt, dass es im Jahre 1997/1998 zu einem Feuchtigkeitseinbruch gekommen sei, dessen Folgen jedoch beseitigt worden seien. Ihr sei nicht bewusst gewesen, dass diese Beseitigungsarbeiten zur Abdichtung der Kellerwände nicht ausreichend gewesen seien. Als Ursache für die Feuchtigkeit habe sie in den Jahren 1997/1998 ein nicht korrekt befestigtes Regenfallrohr ausgemacht, das dann instand gesetzt worden sei. Zudem stehe noch nicht einmal fest, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages im Keller tatsächlich Feuchtigkeitserscheinungen wahrnehmbar gewesen seien. Auch könne nicht ausgeschlossen werden, dass die festgestellten Feuchtigkeitsmängel erst entstanden seien, etwa im Zeitraum zwischen der Beurkundung des Kaufvertrages am 21. März 2003 und der Begutachtung durch den Sachverständigen am 30. Oktober 2003. Zudem könne die Zeugin H..., die vom Landgericht nicht vernommen worden sei, bestätigen, dass weder im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch im Zeitpunkt der Übergabe Feuchtigkeitsmängel im Keller sichtbar oder irgendwie wahrnehmbar gewesen seien.
Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen,
sowie im Wege der Anschlussberufung, das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie weitere 6.615,49 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. März 2004 zu zahlen.
Die Kläger verteidigen im Wesentlichen das angefochtene Urteil, soweit es die Verurteilung der Beklagten beinhaltet. Im Wege der Anschlussberufung machen sie darüber hinaus geltend, das Landgericht habe irrig für die Ermittlung der Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsmängel im Keller angenommen, an den vom Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren bezifferten Betrag in Höhe von 4.292,00 € gebunden zu sein. Tatsächlich sei ihnen aber für die Beseitigung der Schäden ein höherer Aufwand angefallen. Die Kläger machen auf der Grundlage des Kostenvoranschlags der Firma W... G... GmbH vom 23. April 2004 insoweit Kosten von insgesamt 7.912,36 € geltend. Fehlerhaft habe zudem das Landgericht angenommen, die Kläger seien bei der Besichtigung hinsichtlich des undichten Garagendaches auf die Problematik des eindringenden Wassers aufmerksam gemacht worden. Hier sei das Landgericht von einem falschen Mangelbegriff ausgegangen. Gerügt worden sei nicht, dass überhaupt Wasser durch die Decke in die Garage eindringe, sondern dass dies in ganz erheblichem Umfang und wohl nach kurzer Zeit geschehe. Die Beklagte habe insoweit den vorliegenden Mangel offensichtlich bagatellisiert. Fehlerhaft habe das Landgericht zudem hinsichtlich der undichten Fenster im Obergeschoss angenommen, dass eine Offenbarungspflicht seitens der Beklagten nicht bestanden habe. Tatsächlich hätten die Kläger beim ersten Besichtigungstermin aber mehrfach auf die Sorge vor Wasser und Feuchtigkeitsmängel jeglicher Art im Hause hingewiesen und konkret nachgefragt. Der Zeuge L... M... habe auf diese Fragen nicht auf die Feuchtigkeitsmängel an den Fenstern hingewiesen. Die Beklagte habe die festgestellten Schäden an den Fenstern nicht übersehen können und müsse sich zurechnen lassen, dass die konkreten Fragen nicht wahrheitsgemäß beantwortet worden seien.
Die Beklagte beantragt,
die Anschlussberufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Akte des Amtsgericht Bergisch Gladbach - 61 H 5/03 - hat vorgelegen und ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.
II.
1.
Die Berufung und die Anschlussberufung sind statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§ 511 Abs. 1, Abs. 2, §§ 513, 517, 519, 520, 524 Abs. 2 ZPO).
2.
In der Sache selbst haben weder die Berufung noch die Anschlussberufung Erfolg.
Den Klägern steht - wie vom Landgericht entschieden - ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 433 Abs. 1, §§ 434, 437 Nr. 3 BGB in Höhe von 4.292,00 € hinsichtlich der Feuchtigkeitsmängel im Keller zu. Insoweit ist eine Gewährleistung der Beklagten nicht nach § 444 BGB ausgeschlossen, da die Beklagte Feuchtigkeitsmängel im Keller arglistig verschwiegen hat. Ein weitergehender Schaden besteht nicht. Bezüglich der undichten Abdichtung des Garagendaches sowie der Fenster im Obergeschosses an der Vorderseite des Einfamilienhauses ist der Beklagten Arglist nicht vorzuwerfen, so dass Schadensersatzansprüche der Kläger gegen die Beklagte gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 iVm. § 433 Abs. 1, §§ 434, 437 Nr. 3 BGB nicht bestehen.
a.
Soweit die Beklagte im Grundstückskaufvertrag die Erklärung abgeben hat, ihr seien keine versteckten Mängel bekannt, handelt es sich dabei lediglich um eine Erklärung über ihre Kenntnis und keine garantieähnliche, von Kenntnis und Verschulden unabhängige Haftung für Mängel des Kaufobjektes (vgl. BGH NJW 1995, 1549; Senat, Urteil vom 29. März 2007 - 5 U 250/06 - ). Dies ergibt sich bereits aus dem Gewährleistungsausschluss (III 1. des notariellen Kaufvertrages), der einer Auslegung der Erklärung als Garantieerklärung entgegensteht.
b.
Hinsichtlich der Feuchtigkeitsmängel im Keller, der Abdichtung des Garagendaches und der Fenster im Obergeschosses an der Vorderseite des Einfamilienhauses liegen keine Anhaltspunkte für die Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie durch die Beklagte als Verkäuferin (§ 444 BGB) vor. Im Gegenteil, unter "III. Weitere Vereinbarungen" Ziffer 1 des notariellen Kaufvertrages vom 21. März 2003 sind unter Beschaffenheitsvereinbarungen diese Positionen - gerade - nicht aufgelistet.
c.
Die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch der Kläger nach gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 iVm. § 433 Abs. 1, §§ 434, 437 Nr. 3 BGB hinsichtlich der festgestellten Feuchtigkeitsmängel im Keller liegen vor.
Der Kaufgegenstand, der in O..., R... 13, gelegene Grundbesitz nebst vorhandener Aufbauten, war bei Übergabe mangelhaft i.S.v. § 434 BGB, weil der Keller des Einfamilienhauses zu diesem Zeitpunkt Feuchtigkeitsmängel durch Undichtigkeiten im Bereich des Hausanschlussraumes, dort im Bereich der Außenwand unmittelbar zur Trennwand zum daneben liegenden Kellerraum, aufwies. Allein die Tatsache, dass in ein Gebäude von außen Feuchtigkeit eindringt, ist ein Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Nr. 2 BGB (vgl. BGH IBR 2002, 383, Volltext bei juris).
Die Haftung der Beklagten ist nicht auf Grund des umfassenden Gewährleistungsausschluss unter "III. Weitere Vereinbarung" Ziffer 1 des notariellen Kaufvertrages vom 21. März 2003 ausgeschlossen, weil die Beklagte diesen Feuchtigkeitsmangel arglistig verschwiegen hat.
Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel oder die ihn begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält und er weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Aufklärung über diesen Mangel den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGHZ 63, 382, 388; BGH NJW 2006, 2839, 2840; BGH NJW 2007, 835, 836 m.w.N.; KG MDR 2006, 200; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 442 Rn. 18 und § 444 Rn. 11). Fahrlässige Unkenntnis des Verkäufers vom Mangel genügt für Arglist dagegen nicht (vgl. BGH NJW 2004, 1032, 1033; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 444 Rn.11). Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht für alle wesentlichen Mängel der Kaufsache, die für den Vertragszweck von erkennbar erheblicher Bedeutung sind. Selbstverständlich sind Fragen zutreffend, richtig und umfassend zu beantworten. Ein Handeln in betrügerischer Absicht für den Arglistvorwurf nicht erforderlich. Eine Verhaltensweise, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert ist - in diesem Sinne also Erklärungen "ins Blaue hinein" abgibt - und mit dem kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss, genügt (vgl. BGHZ 63, 382, 388; BGH NJW 1998, 302, 303; NJW 2006, 2839, 2840).
Von diesen Grundsätzen ausgehend kann dahinstehen, ob, wie der Zeuge B... R... bei seiner Vernehmung vor dem Landgericht am 16. November 2005 bekundet hat, bei der von ihm vorgenommenen Besichtigung des Kellers des Einfamilienhauses auf seine Frage nach Feuchtigkeit im Keller der Zeuge L... M... diese Frage verneint hat, oder ob, wie der Zeuge L... M... bei seiner Vernehmung an diesem Tage ausgesagt hat, er dem Zeugen B... R... auf die Frage nach Feuchtigkeit mitgeteilt habe, es gebe derzeit keine Feuchtigkeit, es habe aber schon einmal ein Problem damit gegeben, da ein Fallrohr nicht fest mit dem aus der Erde kommenden Erdrohr verbunden gewesen sei; den Schaden hätten die Klägerin und er Mitte/Ende 1997 gehabt, die Schadensursache habe er zwischen Herbst 1998 und Frühjahr 1999 gefunden. Diese beiden Rohre habe er wieder verbunden, danach sei keine Feuchtigkeit mehr aufgetreten.
Denn auch bei Wahrunterstellung beider Varianten hat der Zeuge L... M... durch seine Antwort jeweils angegeben, dass keine Feuchtigkeitsmängel (mehr) bestehen. Der Zeuge L... M... hat damit zumindest eine Erklärung "ins Blaue hinein" abgegeben, da er die Unrichtigkeit der Erklärung für möglich gehalten, dies aber billigend in Kauf genommen hat. Die Erklärungen des Zeugen L... M... hat sich die Beklagte zuzurechnen, da die Beklagte den Zeugen, ihren Lebensgefährten, mit der Durchführung der Besichtigung betraut hatte. Die Beklagte als Verkäuferin muss sich gemäß §§ 166, 278 BGB die Kenntnis eines Verhandlungsgehilfen oder Wissensvertreters zurechnen lassen, den sie - wie vorliegend - im Rechtsverkehr als ihren Repräsentanten mit der eigenverantwortlichen Erledigung bestimmter Aufgaben betraut hat (vgl. BGHZ Bd.117, 104, 106; BGH NJW 2001, 1062; NJW 1992, .899, 900; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, a.a.O., § 123 Rdn.13).
Der Zeuge L... M... hat bei Abgabe der jeweiligen Erklärung gegenüber den Klägern als Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er bzw. die Beklagte zuvor keine genaue Untersuchung der Kellerwände auf Feuchtigkeitsmängel bzw. deren Ausmaß vorgenommen hatte. Dafür, dass eine solche Untersuchung nicht erfolgt sein kann, sprechen die vom Sachverständigen Dipl.-Ing. B... getroffenen Feststellungen. Der Sachverständige hat nämlich mit nachvollziehbaren Ausführungen ermittelt, dass über einen längeren Zeitraum, bezeichnet als "jahrelange Durchfeuchtungen", deren genauer Beginn nicht (mehr) feststellbar ist, die Feuchtigkeitsmängel entstanden sind, die weiter Bestand haben. Diese Ausführungen des Sachverständigen ergeben, dass auch nach dem Jahre 1998 im Keller infolge Wassereintritts immer wieder erkennbar Feuchtigkeitsmängel aufgetreten sind. Diese Feststellungen rechtfertigen den Schluss, dass die Beklagte bzw. der Zeuge L... M... diese Feuchtigkeitsmängel bei Durchführung einer solchen Untersuchung im Bereich des Hausanschlussraumes, dort in der Außenwand unmittelbar zur Trennwand zum daneben liegenden Kellerraum, hätten erkennen können.
Die Feuchtigkeitsmängel stellen einen Mangel dar, da ein feuchter Keller regelmäßig nicht der von den Vertragsparteien vorausgesetzten Eigenschaft entspricht. Die jahrelang immer wieder auftretende Durchfeuchtung im Keller ist in einem ganz erheblichen Maß schadensträchtig und hat damit maßgeblichen Einfluss zum "ob" und "wie" der Kaufentscheidung von Käufern eines Einfamilienhauses. Es handelt sich auf Grund des von der Beklagten angegebenen Defekts am Fallrohr in den Jahren 1997/1998 wenigstens um einen für den Vertragsabschluß bedeutsamen und deswegen offenbarungspflichtigen Umstand handeln, zumal der Beklagten die ausdrückliche Erklärung abverlangt worden war, versteckte Mängel seien ihr nicht bekannt.
Aus dem Gutachten vom 22. März 2004 des im selbständigen Beweisverfahren tätigen Sachverständigen Dipl.-Ing. B... ergibt sich in nachvollziehbarer Weise, dass im Zeitpunkt des am 30. Oktober 2003 durchgeführten Ortstermins im Keller des Hauses R... 13 in O... der Bereich des Hausanschlussraumes, dort in der Außenwand unmittelbar zur Trennwand zum daneben liegenden Kellerraum, ein "erkennbares Feuchtekranzbild, verbunden mit weißlichen Ausblühungen" vorlag. Dieses Erscheinungsbild sei bereits optisch ein Anzeichen dafür, dass von außen nach innen Wasser eindringe. Beim Ortstermin hat der Sachverständige an dieser Stelle den Bauteilungsquerschnitt an 2 Stellen von innen nach außen aufgebohrt und dabei festgestellt, die Wand sei an dieser Stelle "tropfbar flüssig nass" Weiter hat er ausgeführt, im großen Kellerraum zeige sich an der längsseitigen Kellerwand, und zwar an der Kelleraußenwand, ein Bild von bräunlichen Ablaufspuren, dies mit Schmutzresten verbunden. Hier sei Wasser am Deckenrand von außen nach innen eingedrungen. Nähere Feststellungen dazu seien nicht mehr möglich, da dieser Bereich trocken gelegt sei.
Das Beweisergebnis aus dem selbständigen Beweisverfahren konnte vom Landgericht gemäß § 493 ZPO von Amts wegen verwertet werden, da die selbständige Beweiserhebung einer Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleichsteht.
Soweit die Beklagte bereits in der ersten Instanz mit Schriftsatz vom 17. Mai 2006 und auch in der Berufungsinstanz Zweifel an den Feststellungen des Sachverständigen geäußert hat, ist dieser Einwand verspätet angebracht, da das selbständige Beweisverfahren zu diesem Zeitpunkt bereits beendet war. Das selbstständige Beweisverfahren endet grundsätzlich mit der Übermittlung des schriftlichen Sachverständigengutachtens an die Parteien, wenn weder das Gericht eine Frist nach § 411 Abs. 4 S. 2 ZPO setzt noch eine Erläuterung durch den Sachverständigen stattfindet (vgl. BGH WM 2002, 873). Eine schriftliche Erläuterung ist hier durch den Sachverständigen mit Stellungnahme vom 11. April 2004 erfolgt. Die ergänzende und letztmalige Stellungnahme des Sachverständigen wurde unter dem 15. November 2004 an die Beklagte übersandt. Das selbständige Beweisverfahren war mit dieser Übersendung der Sachverständigenäußerungen auf die von der Beklagten im dortigen Verfahren aufgeworfenen Fragestellungen beendet, § 414 Abs. 4 S. 2 ZPO. Das aus § 411 Abs. 4 S. 1 ZPO übernommene Kriterium des angemessenen Zeitraumes - welches hier gewahrt ist - ist nach den schutzwürdigen Interessen der Parteien und den verfahrensrechtlichen Erfordernissen zu bestimmen, wobei eine entscheidende Rolle spielt, ob es sich um ein schriftliches Gutachten handelt, das nach Umfang, Gehalt und Schwierigkeitsgrad einer sorgfältigen und damit zeitaufwendigen Prüfung bedarf und ob die betroffene Partei dazu sachverständige Hilfe in Anspruch nehmen muss (Brandenburgisches OLG, BauR 2002, 1734).
Auch hinsichtlich des Einwands der Beklagten, die erhöhte Wandfeuchtigkeit sei (allein) auf den im Jahre 1997/1998 erfolgten Feuchtigkeitseinbruch zurückzuführen, als Ursache für die Feuchtigkeit habe sie in den Jahren 1997/1998 ein nicht korrekt befestigtes Regenfallrohr ausgemacht, dass dann repariert worden sei, drängt sich eine erneute Befragung nicht auf. Ein auf die Jahre 1997/1998 beschränkter Zeitraum für den Schadenseintritt kann mithin ausgeschlossen werden. Der Sachverständige hat zu der Beweisfrage, seit wann dieser Mangel bestehe, zwar ausgeführt, dies lasse sich nicht genau feststellen, er hat zu dieser Feststellung aber weiter ausgeführt, dass "erkleckliche Ausblühungen" derart, wie er sie beim Ortstermin vorgefunden habe, nur durch jahrelange Durchfeuchtungen entstehen können. Dieses Durchfeuchtungsbild müsse schon öfter, auch in den vergangenen Jahren, einmal aufgetreten sein, da nicht ständig Wasser eindringe, sondern dies lediglich bei länger anhaltenden intensiven Niederschlägen der Fall sei.
Soweit die Beklagte vorträgt, die festgestellten Feuchtigkeitsmängel könnten erst im Zeitraum zwischen der Beurkundung des Kaufvertrages am 21. März 2003 und der Begutachtung durch den Sachverständigen am 30. Oktober 2003 entstanden seien, ist dem nicht weiter nachzugehen. Denn die nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen auf der Basis seiner Feststellungen im Ortstermin am 30. Oktober 2003 - also genau 5 Monate nach Übergabe am 30. Mai 2003 -, Ursache für die Feuchtigkeitsmängel seien "jahrelange Durchfeuchtungen", sprechen gegen die Annahme , die festgestellten Schäden seien allein auf Feuchtigkeitseintritt seit Übergabe zurückzuführen. Nichts anderes gilt, wenn auf den - nur wenige Wochen früheren - Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages am 21. März 2003 abgestellt wird.
Auf die unterbliebene Vernehmung der von der Beklagten benannten Zeugin H... zu der Behauptung, es habe bei Übergabe des Hauses nirgendwo Feuchtigkeitsmängel wie Ausblühungen oder Ähnliches gegeben, kommt es nicht an. Denn selbst wenn die Zeugin H... dies bestätigt hätte, so wäre ihre Aussage für die Entscheidung ohne Bedeutung. Denn unstreitig hatte die Beklagte vor der Übergabe Kellerinnenwände neu streichen lassen, so dass im Zeitpunkt der Übergabe Ausblühungen in diesem Bereich für einen Laien nicht erkennbar gewesen sein können. Eine solch oberflächliche Bearbeitung der Kellerwände durch einen Anstrich steht aber den Ermittlungen des Sachverständigen sowohl zur Schadensursache als auch zum Zeitraum des Schadenseintritts nicht entgegen.
Im Ergebnis zutreffend ist das Landgericht für die Ermittlung der Schadenshöhe von der vom Sachverständigen bezifferten Höhe der Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsmängel in Höhe von 4.292,00 € brutto für die Injektion mittels Harz im Hochdruckverfahren für die beiden Kellerteile ausgegangen. Im selbständigen Beweisverfahren sind seitens der Parteien keine Einwendungen gegen diese Kostenermittlung erhoben worden. Die Kläger haben zudem auch im hiesigen Verfahren gegen den Hinweis des Landgerichts mit Beschluss vom 14.12.2005, die von ihnen dargelegte Schadenshöhe decke sich nicht mit den Feststellungen des Sachverständigen, keinen weiteren Vortrag getätigt, so dass ihr Vorbringen zur Schadenshöhe über einen Betrag von 4.292,00 € hinaus nicht hinreichend substantiiert ist.
Einer Fristsetzung gemäß § 437 Nr. 2, § 281 BGB bedurfte es nicht; sie war entbehrlich auf Grund der ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung der Beklagten.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.
d.
Es ist hingegen nicht festzustellen, dass die Beklagte den Klägern bei Abschluss des Kaufvertrages am Garagendach vorhandene Feuchtigkeit arglistig verschwiegen hat, so dass der vereinbarte Haftungsausschluss gem. § 444 BGB wirksam ist.
Eine Offenbarungspflicht besteht nämlich hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache nicht, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind; der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. BGHZ 132, 30; BGH NJW 2001, 64).
Hier waren die Mängel am Garagendach ohne weiteres erkennbar. Im Ergebnis der Anhörung der Klägerin zu 1) und der Beweisaufnahme vor dem Landgericht steht fest, dass bereits bei der ersten Besichtigung des Hauses und der Garage im März 2003 durch die Kläger in der Garage unter der Decke am Ende einer Kunststoffschiene ein 10-Liter-Eimer befestigt war, um durch die Decke eindringendes Regenwasser aufzufangen. Dies ist von der Beklagten nicht bestritten worden. Der Zeuge B... R..., der Vater der Klägerin zu 2) sowie der Schwiegervater des Klägers zu 1), hat ausgesagt, während der Besichtigung habe der Kläger zu 1) ihm mitgeteilt, er habe zusammen mit dem Zeugen L... M... in der Garage diese Konstruktion mit dem Eimer besichtigt. Der Zeuge L... M... hat in diesem Zusammenhang bekundet (Bl. 186), er habe dem Kläger zu 1) die Garage gezeigt und ihm dabei die Ableitungskonstruktion erläutert und angeführt, nur bei Platzregen und Regenschauern komme Wasser durch die Garage. Die Beklagte hat auf diesem Wege durch den Zeugen L... M... die Undichtigkeit an der Garagendecke offenbart. Die Beklagte als Verkäuferin kann und muss sich gemäß §§ 166, 278 BGB die Kenntnis oder die Erklärungen des Zeugen L... M... als Verhandlungsgehilfen oder Wissensvertreters zurechnen lassen, den sie mit der Durchführung der Besichtigung betraut hatte.
Auch steht nicht fest, dass die Beklagte grob verharmlosende Angaben über die Undichtigkeit de Garagendaches getätigt hat. Dass der Kläger zu 2) sich möglicherweise über den Umfang des eindringenden Regenwassers geirrt hat, auch möglicherweise der Zeuge M... die Wassermenge etwas verharmlosend dargestellt hat, steht nicht dem Umstand entgegen, dass das grundsätzliche Problem von Undichtigkeiten am Garagendach den Klägern durch die Beklagte bzw. auf ihre Veranlassung hin durch ihren Lebenspartner bekannt gemacht worden ist. Die Angabe des Zeugen L... M..., "nur bei Platzregen und Regenschauern komme Wasser durch die Garage" ist zwar bezogen auf eine genaue Niederschlagsmenge ungenau, zeigt aber durch die Verwendung des Begriffs "Regenschauer" gleichwohl auf, dass sich ein Eindringen von Regenwasser nicht auf ganz seltene und extreme Wettersituationen beschränkt.
e.
Es ist auch nicht festzustellen, dass die Beklagte den Klägern bei Abschluss des Kaufvertrages Undichtigkeiten an den Fenstern an der Vorderseite im Obergeschoss arglistig verschwiegen hat, so dass der vereinbarte Haftungsausschluss nach § 444 BGB wirksam ist.
Hinsichtlich dieser Undichtigkeiten hat eine Offenbarungspflicht nicht bestanden, weil bereits bei der ersten Besichtigung erkennbar waren. Die Erkennbarkeit ergibt sich zum einen aus dem Inhalt der Aussage des Zeugen B... R..., der bei seiner Vernehmung vor dem Landgericht bekundet hat, ihm sei bei der Besichtigung im Hause oben aufgefallen, dass die Fenster ziemlich dilettantisch mit Silikon abgedichtet worden sei. Zum anderen folgt aus dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. B... vom 5. November 2003, dass an den beiden Fenster im Obergeschoss, nämlich im Schlafzimmer und im Kinderzimmer - relativ einfache Holzfenster - erkennbar bereits seit Jahren versucht worden sei, mit Silikon oder ähnlichen Dichtungsmaterialien nachzuarbeiten
Zudem ist auch von den Klägern nicht hinreichend substantiiert worden, welche Fenster im Obergeschoss Undichtigkeiten aufgewiesen haben. Die Klägerin zu 2) hat bei ihrer Anhörung gem. § 141 ZPO behauptet, sämtliche Fenster im Obergeschoss seien nicht dicht gewesen, es habe sich hierbei um 5 Fenster gehandelt. Ausweislich des von den Klägern zur Bezifferung ihres geltend gemachten Schadens vorgelegten Angebots des Schreinermeisters Kn... v. 22. April 2004 über 4.833,72 € brutto für die Beseitigung von Mängeln an Fenstern ergibt sich dagegen eine Anzahl von mehr als 5 Fenstern, nämlich 7 Fenster. Dem Angebot lässt sich zudem nicht entnehmen, welche Fenster im Erdgeschoss und welche im Obergeschoss befindlich sind.
3.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 100 Abs. 1 ZPO sowie auf § 708 Nr.10, §§ 711, 713, 544 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof nach § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Ende der Entscheidung
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