Judicialis Rechtsprechung

8 Wx 218/00

In dem Grundbuchverfahren

betreffend das im Wohnungsgrundbuch von K Blatt 3103 verzeichnete Wohnungseigentum

hat der 8. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts unter Mitwirkung

des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Beilich sowie der Richter am Oberlandesgericht Fischer und Hänisch

am 3. September 2001 beschlossen:

Tenor:

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1. werden der Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 7. August und die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin vom 8. September 1999 aufgehoben.

Die Grundbuchführerin wird angewiesen, das Grundbuch zu berichtigen durch Löschung

a) des in Abt. III lfd. Nr. 4 eingetragenen Vermerks des gleichen Ranges mit dem Recht Abt. III lfd. Nr. 3,

b) des in Abt. III zu lfd. Nr. 3 in Spalte 7 "Veränderungen" eingetragenen Vermerks des gleichen Ranges mit dem Recht Abt. III lfd. Nr. 4.

Gründe:

I.

Der Rechtsbeschwerdeführer ist Eigentümer des eingangs bezeichneten Wohnungseigentums. Das Wohnungseigentum war zunächst eingetragen für die p GmbH in A (im Folgenden nur: "Bauträger"). In Abt. III des Grundbuchs waren unter lfd. Nr. 1 und 2 Globalgrundschulden i. H. v. 3,5 Mio. DM und 6 Mio. DM eingetragen.

Der Rechtsbeschwerdeführer erwarb das Wohnungseigentum gem. den notariellen Urkunden UR-Nr. des Notars G in M (Angebot) und UR-Nr. des Notars R (Annahme) sowie der Auflassung UR-Nr. des Notars R in B und wurde am 26.8.1998 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

In dem "Bauträgervertrag" zwischen dem Rechtsbeschwerdeführer und dem Bauträger (Anlage zur Urkunde UR-Nr. des Notars G) heißt es unter § 6 "Finanzierung" u. a.:

"Für den Fall, dass der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise mit Fremdmitteln finanziert, gilt folgendes:

Der Verkäufer verpflichtet sich, die zur Sicherung der Darlehen erforderlichen dinglichen Rechte zu bestellen. Der Käufer ist damit einverstanden. Die Beschaffung der Fremdmittel ist ausschließlich Sache des Käufers, auch wenn der Verkäufer bei der Schaffung der Voraussetzungen zur Auszahlung mitwirkt ..."

Bereits am 27.11.1995 hatte der Verfahrensbevollmächtigte des Rechtsbeschwerdeführers, der Notar R, seine Urkunden UR-Nr. beim Grundbuchamt eingereicht und "gem. § 15 GBO - im Falle einer Grundpfandrechtseintragung auch im Namen des Gläubigers -" den Vollzug der Vormerkung, Grundschuld "im Rang vor der Vormerkung in Abt. III. an nächstoffener Rangstelle" sowie "Rangänderung/en" beantragt und als Eintragungsgrundlage die Urkunde UR-Nr. des Notars G beigefügt, in deren Anlage ("Bauträgervertrag") die Eintragung einer Vormerkung bewilligt ist.

In der Urkunde UR-Nr. bestellte G P, handelnd als bevollmächtigter Vertreter des Bauträgers, dieser handelnd als bevollmächtigter Vertreter des Rechtsbeschwerdeführers, eine Briefgrundschuld i. H. v. 95.000,00 DM zugunsten der Beteiligten zu 2. und bewilligte und beantragte deren Eintragung. In der Bewilligung heißt es, der Grundschuld dürften in Abt. II und III des Grundbuches keine Rechte vorgehen, und weiter:

"Die Grundschuld soll bereits entstehen an nächstoffener Rangstelle.

Der Schuldner tritt mit der eingetragenen Vormerkung im Range hinter das bestellte Grundpfandrecht zurück und bewilligt und beantragt die Eintragung dieses Rücktritts im Grundbuch."

Ferner wurde beantragt, den zu bildenden Grundschuldbrief an die Beteiligte zu 3., die D B AG, auszuhändigen, deren Filialstempel mit Anschrift beigedrückt ist.

Am Ende der Urkunde heißt es:

"Allen zur Rangbeschaffung erforderlichen Gläubigererklärungen wird mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt."

In der Urkunde UR-Nr. bestellte G P handelnd wie in der Urkunde UR-Nr., eine Buchgrundschuld i. H. v. 105.000,00 DM zugunsten der Beteiligten zu 3. In der Bewilligung heißt es, der Grundschuld durften in Abt. II keine und in Abt. III eine Briefgrundschuld i. H. v. 95.000,00 DM für die Beteiligte zu 2. im Range vorgehen. Außerdem enthält auch diese Urkunde die bereits wörtlich zitierten Erklärungen wie in der Urkunde UR-Nr..

Am 5.8.1996 nahm der Grundbuchführer folgende Eintragungen vor:

In Abt. II wurde unter lfd. Nr. 1 die Auflassungsvormerkung zugunsten des Beschwerdeführers "im Range nach den Rechten Abt. III Nr. 3 und 4" eingetragen. In Abt. III wurde unter lfd. Nr. 3 "unter Bezugnahme auf die Bewilligung" die Briefgrundschuld i. H. v. 95.000,00 DM für die Beteiligte zu 2. eingetragen. In Spalte 7 ("Veränderungen") ist eingetragen worden:

"Das Recht hat Rang vor dem Recht Abt. II Nr. 1 und gleichen Rang mit dem Recht Abt. III Nr. 4."

In Abt. III wurde unter lfd. Nr. 4 - wiederum "unter Bezugnahme auf die Bewilligung" - die Grundschuld ohne Brief i. H. v. 105.000,00 DM für die Beteiligte zu 3., und zwar "im Rang vor dem Recht Abt. II Nr. 1 und im gleichen Rang mit dem Recht Abt. III Nr. 3" eingetragen.

Mit Schriftsatz vom 14.6.1999 hat der Notar die Berichtigung des Grundbuchs beantragt mit der Begründung, die Rangverhältnisse der Rechte Abt. III Nr. 3 und 4 seien nicht richtig, nämlich unter Verstoß gegen Bestellung und Antrag mit Gleichrang statt mit Vorrang des Rechts Nr. 3 vor dem Recht Nr. 4, eingetragen.

Die Grundbuchführerin antwortete mit - von ihr nicht unterzeichnetem - Schreiben vom 18.6.1999, die Grundschulden seien gleichrangig einzutragen gewesen, da im Antrag für die Grundschulden untereinander keine Rangbestimmung getroffen worden sei. Eine Änderung des Ranges könne nur unter Vorlage der Rangrücktrittserklärung der Beteiligten zu 2. und unter Vorlage des Grundschuldbriefes erfolgen. Diese Auffassung wiederholte sie mit - ebenfalls nicht unterschriebenem - Schreiben vom 8.9.1999, worin sie ergänzend ausführte, für einen Amtswiderspruch oder eine Grundbuchberichtigung sei kein Raum. Zur "Erledigung" werde gem. § 18 GBO eine Frist von drei Monaten gesetzt.

Gegen diese "Zwischenverfügung" hat der Notar Erinnerung eingelegt. Mit - von ihr unterzeichnetem - Beschluss vom 10.11.1999 hat die Grundbuchführerin der Beschwerde "aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung" nicht abgeholfen und sie dem Landgericht vorgelegt.

Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Eintragungsantrag enthalte keine Angaben darüber, in welchem Rangverhältnis die Grundschulden einzutragen seien. Auch die Bewilligung "erfasse" eine Rangbestimmung nicht. Der "Vertrag" enthalte lediglich eine schuldrechtliche Rangbestimmung der Grundschulden, die für das Grundbuchamt unbeachtlich sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde, die insbesondere rügt, das Grundbuchamt habe der Amtspflicht zur Auslegung im Sinne einer umfassenden Würdigung der Eintragungsunterlagen nicht genügt.

Der Senat hat die Beteiligten zu 2. und 3. unmittelbar angehört. Erklärungen haben diese nicht abgegeben.

II.

Die weitere Beschwerde ist zulässig, §§ 78, 80 GBO, und begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 550, 551 ZPO).

1. Der Rechtsbeschwerdeführer ist durch die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beschwert, weil nach dessen Formel eine Beschwerde des Beschwerdeführers zurückgewiesen worden ist.

Allerdings hat das Landgericht dabei nicht beachtet, dass es an einer "Zwischenverfügung" des Grundbuchamtes (§ 18 GBO) als angefochtener Entscheidung schon deshalb fehlt, weil das zitierte Schreiben vom 8.9.1999 nicht unterzeichnet ist. Allein dieser Fehler rechtfertigt bereits die Aufhebung der angefochtenen Entscheidung.

Dies nötigt allerdings nicht zu einer nur formellen Bescheidung der Rechtsbeschwerde. Vielmehr kann der Senat in der Sache selbst entscheiden und das Grundbuchamt anweisen, die beantragte Grundbuchberichtigung vorzunehmen. Es fehlt nämlich - im Ergebnis - nicht an einer Entscheidung des Grundbuchamtes. Das ergibt sich aus Folgendem:

Verfahrensfehlerhaft gehen Grundbuchamt und Landgericht davon aus, der Rechtsbeschwerdeführer habe die Eintragung einer Änderung der - unterstellt: richtig - eingetragenen Rangverhältnisse beantragt. Nur dann hätte allerdings ein die - augenscheinlich beabsichtigte - "Zwischenverfügung" rechtfertigendes Hindernis i. S. d. § 18 GBO vorgelegen. Die Eintragung einer Rangänderung ist aber gar nicht beantragt worden. Vielmehr ist - von vornherein - die Berichtigung - vermeintlich - falscher Eintragungen beantragt worden. Da der Grundbuchberichtigung, § 22 GBO, augenscheinlich behebbare Hindernisse (§ 18 GBO) nicht entgegenstehen, ginge eine "Zwischenverfügung" ins Leere. Der Antrag konnte nur, falls ihm nicht stattgegeben wurde, zurückgewiesen werden. Als - auch endgültige - Zurückweisung des somit gestellten Antrages ist die - unterzeichnete - "Nichtabhilfe"-Entscheidung der Grundbuchführerin vom 10.11.1999 zu begreifen. Die Entscheidung nimmt ausdrücklich auf die Erwägungen der - nicht unterzeichneten - "Zwischenverfügung" Bezug, in denen es heißt, für eine Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO sei "kein Raum". Der Sache nach hat mithin die Grundbuchführerin mit ihrer Entscheidung vom 10.11.1999 den Grundbuchberichtigungsantrag zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde hat das Landgericht - zwar nicht der Formel, wohl aber ebenfalls der Sache nach - zurückgewiesen.

2. Das Rechtsmittel hat Erfolg, weil der Grundbuchberichtigungsantrag, § 22 GBO, zu Unrecht zurückgewiesen worden ist, und führt zur Anweisung an das Grundbuchamt, die Berichtigung einzutragen. Das Grundbuch ist - hinsichtlich der Rangverhältnisse zwischen den Grundpfandrechten III/3 und III/4 - unrichtig, weil die Grundbuchlage mit der wahren Rechtslage nicht übereinstimmt. Der Bewilligung der von der Berichtigung Betroffenen (§ 19 GBO) bedarf es nicht, weil die Unrichtigkeit nachgewiesen ist, sich sogar aus den Eintragungen im Grundbuche selbst ergibt.

a.

Die Eintragungen im Grundbuch selbst sind schon in sich - mindestens - widersprüchlich. Der bei den Rechten III/3 und III/4 eingetragene Gleichrang steht in Widerspruch zu den - zulässigerweise, § 44 Abs. 2 GBO - in Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen. Aus den Eintragungsbewilligungen ergibt sich zweifelsfrei, dass beide Rechte nicht den Gleichrang erhalten sollten, sondern das Grundpfandrecht der Beteiligten zu 2. den Vorrang vor demjenigen der Beteiligten zu 3. haben sollte. Das ist auch nicht etwa nur in einer der beiden Bewilligungen so bestimmt, sondern wechselbezüglich. Während es in der Urkunde UR-Nr. heißt, dem Recht der Beteiligten zu 2. solle - in Abt. III - "kein" Recht im Range vorgehen, also auch nicht das - am selben Tage bestellte - Recht der Beteiligten zu 3., heißt es in der Urkunde UR-Nr. ausdrücklich, das - mit Summe und Name des Gläubigers, auch der Art nach, genau bezeichnete - Recht der Beteiligten zu 2. solle dem Recht der Beteiligten zu 3. im Range vorgehen. Die Wechselbezüglichkeit beider Bewilligungen ist zudem durch den jeweiligen Schlusssatz hinreichend ausgedrückt:

"Allen zur Rangbeschaffung erforderlichen Gläubigererklärungen wird mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt."

Mit dem Antrag auf Vollzug ist - wie sich ohne weiteres erschließt - derjenige gemeint, den der beurkundende Notar am 27.11.1995, ausdrücklich auch im Namen der Gläubiger (§ 15 GBO), beim Grundbuchamt eingereicht hatte. Die in den Bewilligungen bestimmte Rangfolge beider Rechte war mithin durch den Eintragungsantrag gedeckt, ebenso wie umgekehrt der Antrag auf die Eintragung der - richtigen - "Rangbeschaffung" gerichtet war. Und nicht zuletzt ergibt sich die Wechselbezüglichkeit der beiden Rangbestimmungen auch daraus, dass in der Urkunde UR-Nr. - für die Beteiligte zu 2. - beantragt worden war, "den auf uns lautenden Grundschuldbrief der D B AG (der Beteiligten zu 3.) auszuhändigen", was auch so geschehen ist.

b.

Rechtsfehlerhaft ist die - vom Landgericht gebilligte - Auffassung des Grundbuchamtes, es habe beide Grundpfandrechte im gleichen Rang eintragen "müssen", weil die Eintragung beider Rechte "gleichzeitig beantragt" sei (§ 45 Abs. 1 Halbsatz 2 GBO).

Richtig gesehen hat das Landgericht zwar noch, dass eine Rangbestimmung im Antrag nicht wiederholt werden muss, wenn sie in der Bewilligung enthalten ist (vgl. dazu auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 12. Aufl., Rn. 316). Rechtsirrig hat es aber schon eine in der Bewilligung enthaltene Rangbestimmung verneint, wie unter a. ausgeführt ist und unter c. noch weiter ausgeführt werden wird. Übersehen hat es aber auch, dass die Bewilligungen beider Grundpfandrechte - wie meist, so auch im Streitfall - zugleich den Eintragungsantrag (§ 13 GBO) enthielten, während der "Antrag" des Notars (§ 15 GBO) - lediglich - auf den "Vollzug" der Anträge gerichtet war und dieser Antrag auf die Eintragung je einer Grundschuld "sowie am Schluss der Urkunde näher bezeichnet" gerichtet war, der Antrag also auch die Rangbestimmung der Grundpfandrechte untereinander umfasste und wiederholte.

Und schließlich haben Grundbuchamt und Landgericht übersehen, dass jedenfalls der Antrag des Notars (§ 15 GBO) darauf gerichtet war, die beiden Grundpfandrechte in dem in den Bewilligungen ausgedrückten Rangverhältnis einzutragen. Zwar ist der Antrag - seinem Wortlaut nach - auf "Rangänderung/en" gerichtet. Dieser Begriff ist missverständlich. Sein Sinn aber war durch Auslegung einwandfrei zu ermitteln. Die vom Notar eingereichten Eintragungsunterlagen (§ 29 GBO) waren - ersichtlich - nicht auf eine Rangänderung gerichtet, sondern auf eine bestimmte Rangfolge der "gleichzeitig" eingereichten (insgesamt drei) Anträge auf Eintragung. Das hat das Grundbuchamt auch erkannt, hat es doch die Auflassungsvormerkung, wie beantragt, im Range nach den Grundpfandrechten eingetragen. Da sich der Antrag auf Eintragung der "Grundschuld im Range vor der Vormerkung" bereits aus dieser (vorformulierten und angekreuzten) Formulierung ergab, hätte sich dem Grundbuchamt von vornherein aufdrängen müssen, dass der - außerdem - gestellte Antrag auf "Vollzug" der "Rangänderung/en" sich nur auf das Rangverhältnis der Grundschulden untereinander beziehen konnte, mithin der Antrag darauf gerichtet war, die Grundschulden in dem in den Bewilligungen bestimmten Rangverhältnis einzutragen. Die Eintragung im Gleichrang (§ 45 Abs. 1 GBO) war also gerade nicht beantragt.

c.

Rechtsfehlerhaft ist auch die Auffassung des Grundbuchamtes wie des Landgerichts, die Rangbestimmung in den Grundschuldbestellungsurkunden wirke "nur schuldrechtlich".

Es ist zwar anerkannt (vgl. statt aller: BayObLG Rpfleger 76, 302), dass die Erklärung in einer Grundschuldbestellungsurkunde, die Grundschuld solle die erste Stelle, notfalls die nächstoffene Rangstelle erhalten, nicht eine dingliche Rangbestimmung enthält, sondern nur die schuldrechtliche Verpflichtung des Bestellers begründet, dem Grundpfandgläubiger die erste Rangstelle zu verschaffen. Übersehen haben Grundbuchamt und Landgericht aber, dass dies nur für den Fall Geltung beanspruchen kann, dass die Eintragung einer Grundschuld beantragt wird, der voreingetragene Belastungen im Range vorgehen (§§ 879 Abs. 1 BGB, 17 GBO), nicht aber auch für den Fall, dass "gleichzeitig" die Eintragung mehrerer Rechte (oder Belastungen) beantragt wird und der Antrag die Rangfolge dieser einzutragenden Rechte bestimmt.

Hinzu kommt im Streitfall, dass der Antrag, die Grundschulden "an nächstoffener Rangstelle" einzutragen, offenkundig einen anderen Sinn hatte, der nichts mit dem Rangverhältnis der einzutragenden Grundpfandrechte untereinander zu tun hatte, sondern allein darauf Rücksicht nahm, dass im Grundbuch noch die Globalgrundschulden (III/1 und III/2) eingetragen waren, zu denen die Grundpfandgläubigerin zwar schon eine - den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechende - "Lastenfreistellungserklärung" (Haftentlassung) erklärt hatte (§ 6 Abs. 4 des "Bauträgervertrages", UR-Nr. des Notars G, Bl. 27 d. A.), die aber erst bei Eintragung der Eigentumsänderung zur Löschung der Globalgrundpfandrechte führen konnte und sollte. In Bezug auf diese - und nur auf diese - voreingetragenen Grundpfandrechte stellen die Erklärungen, der Grundschuld für die Beteiligte zu 2. sollten "keine" Rechte vorgehen, eine schuldrechtliche Rangverschaffungsverpflichtung dar. Für das Rangverhältnis der beiden neu einzutragenden Grundpfandrechte ergibt sich daraus nichts. Insbesondere steht das einer dinglichen Einigung über die erste Rangstelle zugunsten der Beteiligten zu 2. (und die zweite Rangstelle zugunsten der Beteiligten zu 3.) nicht entgegen.

d.

Die in den Bewilligungen bestimmte Rangfolge der beiden neu einzutragenden Rechte ist nicht allein schuldrechtlicher, sondern dinglicher Natur (§ 873 BGB).

Zwar haben die Gläubiger beider Grundpfandrechte an der Beurkundung der Grundpfandrechtsbestellungen nicht mitgewirkt. Die - formfrei wirksame - dingliche Einigung (§ 873 BGB), die der Eintragung vorausgegangen ist, ergibt sich aber zweifelsfrei aus den Umständen und dem Inhalt der Grundschuldbestellungsurkunden zugleich.

aa.

Die Mitwirkung der beiden Grundpfandgläubiger an der Einigung über die Bestellung der Grundpfandrechte ergibt sich zwanglos aus dem Text der Urkunden. So heißt es in der Urkunde UR-Nr. 1734/1995, der "auf uns lautende Grundschuldbrief" solle der Beteiligten zu 3. ausgehändigt werden, die diesem Antrag ihren Filialstempel beigedrückt hat (Bl. 9 d. A.). Dies belegt zum einen, dass die Beteiligte zu 3. damit einverstanden war, dass ihr Recht demjenigen der Beteiligten zu 2. nachrangig sein sollte. Die weitere Formulierung "auf uns" belegt - ebenso wie der vorgedruckte Name des Gläubigers der Briefgrundschuld - eindeutig, dass die Beteiligte zu 2. mit der Rangbestimmung nicht nur einverstanden war, sondern das Formular der Grundpfandrechtsbestellung sogar vorgegeben hatte. Dasselbe gilt für die Urkunde UR-Nr. 1735/1995, deren Formular von der Beteiligten zu 3. vorgegeben war, wie der auch hier vorgedruckte Name der Grundpfandgläubigerin belegt.

Es unterliegt danach keinem Zweifel, dass beide Grundpfandgläubiger nicht nur mit dem Besteller, sondern auch untereinander über die Rangfolge der (zu bestellenden) Grundpfandrechte einig waren.

bb.

Dasselbe folgt aus den weiteren Umständen.

Die Grundschulden dienten - ersichtlich - der Finanzierung des Erwerbs der Eigentumswohnung durch den Rechtsbeschwerdeführer. Zu diesem Zwecke hatte sich in dem "Bauträgervertrag" der "Verkäufer" (Bauträger) verpflichtet, die zur Sicherung der Darlehen erforderlichen dinglichen Rechte zu bestellen. Dieser Verpflichtung ist der Bauträger mit den Grundschuldbestellungen nachgekommen. Da es nach derselben Bestimmung des "Bauträgervertrages" Sache des "Käufers" - also des Rechtsbeschwerdeführers - war, die Kreditmittel zu "beschaffen", muss den Grundschuldbestellungen die Einigung zwischen dem Rechtsbeschwerdeführer und dem Bauträger (Besteller der Grundpfandrechte) einerseits und den beiden Grundpfandgläubigern andererseits über den Inhalt der zu bestellenden Grundpfandrechte und zugleich über deren Rang - im Verhältnis zu anderen Rechten und untereinander - vorausgegangen sein. Das entspricht zudem allgemeiner Lebenserfahrung. Beabsichtigt der Erwerber einer Immobilie, den Kaufpreis (Vergütung) zu finanzieren, so wird - und muss nach den Vorschriften des KWG - der Kreditgeber auf ausreichende (dingliche) Sicherung bedacht sein. Dabei entspricht es allgemeiner Übung, dass - jedenfalls bei vollständiger oder fast vollständiger Finanzierung - nicht ein einziger Kreditgeber die Kreditmittel ausreicht, sondern an der Finanzierung mehrerer Kreditgeber beteiligt werden, die untereinander auch die nötigen Absprachen über die zu ihren Gunsten zu bestellenden dinglichen Sicherheiten, namentlich deren Rangfolge, treffen. Dabei werden - ebenfalls allgemeiner Übung entsprechend - Kredite, die an erster Rangstelle gesichert werden (können), zu günstigeren Bedingungen ausgereicht, während Kredite zu ungünstigeren Bedingungen die zweite Rangstelle erhalten sollen. Ebenso entspricht es allgemeiner Lebenserfahrung, dass ein Lebensversicherer, der sich an dem Kreditengagement beteiligt, sich die erste Rangstelle zu sichern sucht und das - den Vorschriften des KWG gemäß - auch muss, weil er die der Tilgung des Darlehens dienende Lebensversicherung praktisch vorfinanziert, der Kreditnehmer hingegen die zur Ansammlung der Lebensversicherungssumme erforderlichen Prämien erst durch die Annuitäten künftig aufzubringen verspricht. Der Lebensversicherer kann die - für den Kreditnehmer wesentlich günstigeren - Finanzierungskonditionen nur dann und nur deshalb gewähren, wenn und weil er dinglich mit Vorrang vor anderen Kreditgebern abgesichert ist, während der weitere Kredit auf dem "gewöhnlichen" Kreditmarkt, etwa durch eine Geschäftsbank, gewährt wird und nur nachrangig gesichert werden kann.

cc.

Die Rangbestimmung des Bestellers beruht - nach alledem - nicht auf einer nur schuldrechtlichen, sondern auf einer dinglichen Einigung (§ 873 BGB) mit den verschiedenen Kreditgebern und Gläubigern der bestellten Grundpfandrechte. Das gilt namentlich dann, wenn - wie im Streitfall - der Besteller (und Eigentümer des Grundbesitzes) mit dem Kreditnehmer (und künftigem Erwerber) nicht identisch ist. Es liegt auf der Hand, dass der Besteller - der Bauträger - sich nicht selbst (persönlich), sondern nur dinglich verpflichten will. Ebenso will - oder wollen - der bzw. die Kreditgeber den Besteller nicht persönlich, sondern nur dinglich verpflichten. Die Ausreichung der Kreditmittel (die im Streitfall erfolgt sein muss, weil der Rechtsbeschwerdeführer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist) ist davon abhängig, dass die dingliche Sicherung im Grundbuch eingetragen oder - mindestens - die Eintragung sichergestellt ist.

Die dingliche Wirkung der Einigung ist zudem nicht zuletzt in den Grundschuldbestellungsurkunden selbst dadurch hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass die - jeweilige - Grundschuld bereits mit der Eintragung an nächstoffener Rangstelle "entstehen" sollte. Die Frage, ob mit der Eintragung der Grundschulden an "falscher" Rangstelle die Grundschuld gem. § 139 BGB überhaupt nicht entstanden wäre, stellt sich deshalb nicht, weil die Beteiligten die Entstehung des Rechts gerade auch für den Fall wollten, dass das Recht an "falscher" - d. h. der Einigung (§ 873 BGB) und Bewilligung nicht entsprechender - Rangstelle eingetragen würde. Das kann auch das Grundbuchamt nicht anders gesehen haben, weil es die Grundpfandrechte für die Beteiligten zu 2. und 3. eingetragen hat, obwohl ihnen - bei der Eintragung - die Rechte III/1 und III/2 im Range (noch) vorgingen.

e.

Durch die Eintragung beider Grundpfandrechte im Gleichrang, statt - wie bewilligt und beantragt - mit Nachrang des Rechts III/4 hinter dem des Rechts III/3, ist das Grundbuch unrichtig geworden.

Es entspricht zwar allgemeiner Auffassung, dass nicht die Einigung (§ 873 BGB), sondern (nur) die Eintragung das Recht und seinen Rang "schafft", weil erst die Eintragung das Recht entstehen lässt und deshalb Verstöße des Grundbuchamtes gegen die - verfahrensrechtlichen - Vorschriften der §§ 17, 45 GBO das Grundbuch nicht unrichtig machen können (vgl. statt aller: RGZ 57, 277; Güthe JW 12, 609 ff.). Nach ganz überwiegender, herrschender Auffassung (vgl. u. a. Güthe a. a. O. S. 616 ff; KG HRR 35 Nr. 114; OLG Düsseldorf JR 50, 686; BayObLG Rpfleger; 76, 302; OLG Frankfurt FGPrax 95, 17; Staudinger-Kutter BGB, 12. Aufl., § 879 BGB Rn. 71; vgl. auch OLG Düsseldorf MittRhNotK 94, 80) gilt das aber dann nicht, wenn Bewilligung (und Antrag) eine abweichende Rangfolge der "gleichzeitig" zur Eintragung beantragten Rechte bestimmen. Dieser Auffassung folgt der erkennende Senat. Der abweichenden Auffassung in der Literatur (u. a. Bauer/von Oefele/Knothe, GBO, § 45, Rn. 25; Streuer Rpfleger 85, 388) ist schon deshalb nicht zu folgen, weil sie die Rangfolge der eingetragenen Rechte - und damit die Richtigkeit oder Unrichtigkeit des Grundbuchs - allein davon abhängig machen will, wie die Rechte (ohne Rücksicht auf Rangvermerke) im Grundbuch eingetragen sind, und zwar auch ohne Rücksicht darauf, ob der Grundbuchführer den Rang "richtig" oder "falsch" eingetragen hat. Käme es, wie diese Auffassung meint, allein auf die Eintragungen - ohne Rücksicht auf etwa angebrachte Rangvermerke - an, so würde sich ergeben, dass gem. § 879 Abs. 1 Satz 1 das Recht III/4 ohne weiteres den Nachrang hinter dem Recht III/3 hätte, weil Letzteres vor dem Recht III/4 eingetragen ist. Der den gleichen Rang "bezeugende" Rangvermerk wäre also - auch nach dieser Auffassung - falsch. Weshalb der unrichtige Rangvermerk nicht sollte gelöscht werden können, erklärt diese Auffassung nicht. Vor allem aber würde diese Auffassung bedeuten, dass auch der Rangvermerk bei beiden Grundpfandrechten und der Auflassungsvormerkung zugunsten des Rechtsbeschwerdeführers "falsch" und wegen § 879 Abs. 1 Satz 2 bedeutungslos (gewesen) wäre. Beide Grundpfandrechte hätten danach, weil am selben Tage eingetragen, den gleichen Rang gehabt wie die Vormerkung. Dieses Ergebnis wäre geradezu widersinnig. Es widerspricht dem erklärten Willen der an den unterschiedlichen Eintragungen Beteiligten, die - zweifelsfrei - den Rangrücktritt der Vormerkung hinter beiden Grundpfandrechten wollten (und dessen Eintragung auch so beantragt hatten). Insoweit hat das Grundbuchamt vielmehr - trotz der Regel des § 879 Abs. 1 Satz 2 BGB - den Rang der Vormerkung, der Bewilligung und dem Antrag gemäß, richtig mit Nachrang hinter den Grundpfandrechten eingetragen.

Indes würde selbst diese - hier als "abweichend" bezeichnete - Rechtsauffassung nicht dazu führen können, dass das Grundbuch richtig ist. Zwar würde das aus der Reihenfolge der Eintragungen zu bestimmende Rangverhältnis - zufällig - dem in Bewilligung und Antrag bestimmten Rangverhältnis entsprechen. (Anders wäre es nur, wenn das Recht für die Beteiligte zu 3. vor dem Recht für die Beteiligte zu 2. eingetragen worden wäre.) Unrichtig ist das Grundbuch aber, weil es durch den Rangvermerk den Gleichrang beider Grundpfandrechte bezeugt, der nach der einen wie der anderen Rechtsauffassung in Wahrheit nicht besteht. Beide Grundpfandrechte sind - zweifellos - entstanden, allerdings nicht im Gleichrang, sondern - auch nach dem "Locus-Prinzip" des § 879 Abs. 1 Satz 1 BGB - im Range nacheinander.

Etwas anderes folgt auch nicht aus § 879 Abs. 3 BGB. Eine - von der Regel des § 879 Abs. 1 Satz 1 BGB - abweichende Rangbestimmung, die der Eintragung bedurfte, haben die Beteiligten nicht getroffen.

f.

Für eine - insoweit - nahezu indentische Sach- und Verfahrenslage hat das LG Köln (MittRhNotK 81, 259) befunden, dass die Eintragung des gleichen Ranges zweier Grundpfandrechte dadurch zu berichtigen sei, dass der Gleichrangvermerk im Grundbuch zu löschen sei. Dem schließt sich der erkennende Senat an. Mit der Löschung des Gleichrangvermerks werden zum einen diejenigen Rangverhältnisse hergestellt, die den Bewilligungen und dem Eintragungsantrag entsprechen. Die Löschung des Gleichrangvermerks stellt zum anderen diejenige Grundbuchlage her, die der Regel des § 879 Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht.

3. Der Senat hat - wenngleich dies wegen §§ 15, 80 GBO verfahrensrechtlich nicht geboten war - die Beteiligten zu 2. und 3. unmittelbar angehört (Art. 103 Abs. 1 GG). Erklärungen haben beide nicht abgegeben.

Der Berichtigung des Grundbuchs des § 22 GBO steht mithin auch nicht entgegen, dass ein gutgläubiger Erwerb des zugunsten der Beteiligten zu 3. eingetragenen Grundpfandrechts - im Gleichrange mit dem Grundpfandrecht der Beteiligten zu 2. - gem. § 892 BGB möglich erscheinen mag. Weder die Beteiligte zu 3. selbst noch ein etwaiger Erwerber der zu deren Gunsten eingetragenen Buchgrundschuld haben den Erwerb durch einen (gutgläubigen) Dritten zum Grundbuche angezeigt, Ein etwaiger gutgläubiger Erwerb des Rechts III/4 durch einen Dritten im gleichen Range mit dem Recht III/3 - und damit eine etwa zwischenzeitlich eingetretene Richtigkeit des Grundbuchs - muss deshalb vernünftigerweise ausgeschlossen werden. Auch die Beteiligte zu 3. macht nicht etwa geltend, sie habe das zu ihren Gunsten eingetragene Recht im gleichen Range mit dem Recht III/3 erworben.

III.

Der Senat ist nicht genötigt, die Sache gem. § 79 Abs. 2 GBO dem Bundesgerichtshof vorzulegen. Er weicht - soweit ersichtlich - nicht von einer Entscheidung des Reichsgerichts, des Bundesgerichtshofes oder einer auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichtes ab. Soweit Reichsgericht, Bundesgerichtshof und andere Oberlandesgerichte eine Unrichtigkeit des Grundbuches verneint haben, beruhte dies - soweit ersichtlich - stets darauf, dass der Grundbuchführer (nur) die verfahrensrechtlichen Bestimmungen der §§ 17, 45 GBO verletzt hatte (oder verletzt haben sollte), nicht aber darauf, dass der Grundbuchführer - wie im Streitfall - einen der Bewilligung (und dem Antrage) widersprechenden Rangvermerk im Grundbuch eingetragen hatte.

IV.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, § 131 KostO, weil die Rechtsbeschwerde Erfolg hat, Damit ist auch der Kostenansatz für das Erstbeschwerdeverfahren gegenstandslos, weil die Entscheidung des Landgerichts - mit dessen Kostenentscheidung - aufgehoben ist.

Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 DM festgesetzt (§ 30 Abs. 2 KostO), weil nur das Rangverhältnis der Rechte III/3 und III/4 - nicht deren nominaler Wertgegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist. Eine Wertfestsetzung für das Erstbeschwerdeverfahren gem. § 31 Abs. 1 KostO ist dem Senat verwehrt, weil das Landgericht eine Wertfestsetzung - bislang - nicht getroffen hat.

Ende der Entscheidung