Judicialis Rechtsprechung

Wurde der komplexe Bebauungs- und Nutzungszusammenhang durch Veräußerung und Neubebauung eines Grundstücks gelöst, bleibt er nicht durch eine schuldrechtliche Verpflichtung des Erwerbers aufrechterhalten, die eine Fortsetzung der früheren Hauptnutzung als künftig untergeordnete Nebennutzung des Grundstücks ermöglicht.

Hat der Investor aufgrund eines unwirksamen investiven Vertrages mit anschließender ebenfalls unwirksamer Auflassung den Eigenbesitz an einem Grundstück erlangt, so lebt bei Aufdeckung dieser Wirksamkeitsmängel der Restitutionsanspruch des Berechtigten erst dann wieder auf, wenn der Besitz an dem Grundstück infolge der Rückabwicklung des gescheiterten Rechtsgeschäfts auf den Verfügungsberechtigten übertragen wird.

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BUNDESVERWALTUNGSGERICHT IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

BVerwG 7 C 25.01

Verkündet am 6. Juni 2002

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 7. Senat des Bundesverwaltungsgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 6. Juni 2002 durch den Präsidenten des Bundesverwaltungsgerichts Dr. Franßen und die Richter am Bundesverwaltungsgericht Gödel, Kley, Herbert und Neumann

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Leipzig vom 8. Mai 2001 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Gründe:

I.

Die Klägerin wendet sich gegen ihre Verpflichtung zur Auskehr eines Veräußerungserlöses an die Beigeladenen. Der Rechtsvorgänger der Beigeladenen, der jüdische Kaufmann Ch., erwarb im Jahr 1920 das mit einem Wohngebäude bebaute Grundstück Flst. 3584 in L. zum Kaufpreis von 450 000 M. Sein Generalbevollmächtigter, Rechtsanwalt Dr. D., veräußerte das Grundstück Ende Oktober 1934 zum Kaufpreis von 110 000 RM an einen Dritten. Zuvor war im Mai 1933 zugunsten der Dresdner Bank in L. eine Grundschuld von 100 000 GM eingetragen worden. Der Einheitswert des Grundstücks wurde zum 1. Januar 1935 auf 111 900 RM festgesetzt. Im Jahr 1958 wurde das Grundstück auf der Grundlage des Aufbaugesetzes in Anspruch genommen und flurstücksübergreifend mit einem Wohnblock bebaut. Anfang Februar 1994 wurde die Klägerin im Wege der Vermögenszuordnung als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. März 1995 veräußerte die Klägerin das inzwischen trennvermessene Flst. 3584/2 zum anteiligen Kaufpreis von 318 000 DM an die S. GmbH, die im Mai 1996 als Eigentümer eingetragen wurde. Dieses Flurstück war mit fünf Garagen bebaut, die von Bewohnern des Wohnblocks genutzt und etwa 1993/94 abgerissen wurden. Die Beklagte ließ die Veräußerung durch Investitionsvorrangbescheid vom 6. November 1995 zu. Das Flurstück wurde anschließend unter Einbeziehung eines Nachbarflurstücks mit einem Wohn- und Geschäftshaus nebst Tiefgarage bebaut. Im Juli 1996 wurde das Eigentum an dem neu gebildeten Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die Miteigentumsanteile wurden von der S. GmbH ganz oder teilweise an Dritte veräußert. Auf dem Flst. 3584/1 steht ein Teil des 1958 errichteten Wohnblocks.

Auf den Rückübertragungsantrag der Beigeladenen stellte die Beklagte durch Bescheid vom 30. Juli 1996 deren Berechtigung fest und erkannte ihnen dem Grunde nach hinsichtlich des Flst. 3584/1 einen Entschädigungsanspruch, hinsichtlich des Flst. 3584/2 einen Anspruch auf Auskehr des Veräußerungserlöses zu; zugleich verpflichtete sie die Klägerin, unter Abzug einer festgesetzten Gegenleistung den Verkaufserlös oder Verkehrswert an die Beigeladenen herauszugeben. Der Widerspruch der Klägerin gegen diesen Bescheid blieb ohne Erfolg.

Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin unter Vorlage eines Sachverständigengutachtens des Dipl.-Ing. Th. vom 20. September 1996 ausgeführt, dass der im Jahr 1934 vereinbarte Kaufpreis angemessen gewesen sei. Die Erlösauskehr könnten die Beigeladenen nicht beanspruchen, weil das Flst. 3584/2 im komplexen Wohnungsbau verwendet worden sei. Außerdem sei der notarielle Kaufvertrag wegen der im Urteil des Oberlandesgerichts D. vom 28. April 1999 festgestellten Geschäftsunfähigkeit der für die S. GmbH aufgetretenen Rechtsanwältin N. nichtig. In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht wurde die Klage gegen die Feststellung der Entschädigungsberechtigung in Bezug auf das Flst. 3584/1 zurückgenommen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage im Wesentlichen als unbegründet abgewiesen. Die Vermutung der verfolgungsbedingten Veräußerung des Grundstücks durch den Rechtsvorgänger der Beigeladenen habe die Klägerin nicht durch den Beweis eines angemessenen Kaufpreises widerlegt. Diese Vermutung werde durch das von ihr vorgelegte Sachverständigengutachten nicht erschüttert, weil dieses wegen methodischer Unzulänglichkeit keinen Aufschluss über den Verkehrswert geben könne. Die Klägerin sei zur Erlösauskehr verpflichtet. Die Rückgabe des Flst. 3584/2 sei ihr infolge der investiven Veräußerung nicht möglich. Der Ausschlussgrund einer Verwendung des Flurstücks im komplexen Wohnungsbau sei mit Abriss der Garagen und anschließender Veräußerung des Flurstücks zur Neubebauung entfallen; daran ändere die den Mietern des benachbarten Wohnblocks eingeräumte Möglichkeit zur Nutzung der neu errichteten Tiefgarage nichts. Angesichts einer eingetragenen Baulast zu den Abstandsflächen würde die Rückgabe auch nicht zu einem baurechtswidrigen Zustand führen. Auf die von der Klägerin geltend gemachte Nichtigkeit des notariellen Vertrags komme es nicht an, weil das investive Vorhaben vollständig verwirklicht worden sei und der Erlösauskehranspruch der Berechtigten nicht die zivilrechtliche Wirksamkeit des Veräußerungsgeschäfts voraussetze.

Die Klägerin hat gegen das Urteil die vom Senat zugelassene Revision eingelegt, mit der sie ihr Klagebegehren weiterverfolgt und zusätzlich den Hilfsantrag stellt, Ansprüche der Beigeladenen nach § 16 Abs. 1 InVorG auf den Verkehrswert des Flst. 3584/2 zu begrenzen. Zur Begründung der Revision erhebt sie mehrere Verfahrensrügen und vertieft im Übrigen ihr Klagevorbringen. Zur Erlösauskehr führt sie aus, dass der Anspruch die zivilrechtliche Wirksamkeit des investiven Vertrags voraussetze. Dessen Nichtigkeit in seinem schuldrechtlichen und in seinem dinglichen Teil begründe Ansprüche auf Rückabwicklung. Daher sei die Rückgabe nicht wegen der Veräußerung unmöglich. Eine Weiterveräußerung des bebauten Grundstücks bei gutgläubigem Eigentumserwerb Dritter führe zu keinem anderen Ergebnis; für die hieraus folgende Unmöglichkeit der Rückgabe sei die investive Veräußerung nicht kausal. Im Übrigen sei der Anspruch auf Erlösauskehr jedenfalls durch den Verkehrswert begrenzt.

Die Beklagte vertritt den Standpunkt, dass der Anspruch auf Erlösauskehr nicht entfalle, wenn der investive Vertrag wegen eines zivilrechtlichen Mangels nichtig sei. Nach § 1 Satz 2 InVorG solle ein Untergang des Restitutionsanspruchs wegen Verwendung für investive Zwecke durch Geld ausgeglichen werden. Damit habe der Gesetzgeber eine Bereicherung des Verfügungsberechtigten auf Kosten des Berechtigten ausschließen wollen.

Die Beigeladenen halten den im Revisionsverfahren gestellten Hilfsantrag für unzulässig und tragen zum Anspruch auf Erlösauskehr vor, dass dieser trotz zivilrechtlicher Nichtigkeit des investiven Vertrags jedenfalls dann fortbestehe, wenn das Investitionsvorhaben vollständig verwirklicht worden sei und Dritte gutgläubig Eigentum am Restitutionsgrundstück erworben hätten. Das gesetzliche Kausalitätsmerkmal beziehe sich nicht allein auf das Verhältnis zwischen dem investiven Vertrag und der Unmöglichkeit der Rückgabe. Auch der in § 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG verwendete Begriff der Veräußerung deute darauf hin, dass der Anspruch nicht allein von der Wirksamkeit des Kaufvertrags abhänge. Dessen nachträglich erkannte Nichtigkeit dürfe nicht einem Verfügungsberechtigten zugute kommen, der den im investiven Vertrag vereinbarten Erlös erzielt und vereinnahmt habe. Im Übrigen sei unklar, wie der investive Vertrag ohne Mitwirkung der Verfügungsberechtigten rückabgewickelt werden solle.

II.

Die auch mit dem im Revisionsverfahren gestellten Hilfsantrag zulässige Revision ist nicht begründet. Das angegriffene Urteil beruht nicht auf dem Verfahrensfehler einer verspäteten Urteilsfällung (1). Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beigeladenen Berechtigte sind (2) und ihrem Anspruch auf Auskehr des Erlöses aus der Veräußerung des Flst. 3584/2 kein Restitutionsausschlussgrund entgegensteht (3). Der Zahlungsanspruch der Beigeladenen ist auch nicht aufgrund einer möglichen Unwirksamkeit des investiven Vertrags entfallen (4).

1. Das vorinstanzliche Urteil ist nicht wegen des von der Revision gerügten Verfahrensmangels unwirksam. Zwar hat das Verwaltungsgericht gegen § 116 Abs. 2 VwGO verstoßen, der vorschreibt, dass bei verkündungsersetzender Zustellung das Urteil binnen zwei Wochen nach der mündlichen Verhandlung der Geschäftsstelle zu übergeben ist. Die Überschreitung dieser Frist um einen Tag hat jedoch wegen hier gegebener besonderer Umstände nicht zur Folge, dass das Urteil auf dem Verstoß gegen die Vorschrift beruht (vgl. Beschluss vom 6. Mai 1998 - BVerwG 7 B 437.97 - BVerwGE 106, 366 <368>). Die Beteiligten hatten in der mündlichen Verhandlung einen Vergleich abgeschlossen, den sie bis zum Ablauf von zwei Wochen nach der mündlichen Verhandlung widerrufen konnten. Die Widerrufserklärungen sind am letzten Tag der Widerrufsfrist beim Verwaltungsgericht eingegangen; am darauf folgenden Tag wurde das Urteil der Geschäftsstelle übergeben. Dieser zeitliche Ablauf des Geschehens sowie die Unterzeichnung der Urteilsformel durch die ehrenamtlichen Richterinnen deuten darauf hin, dass das Verwaltungsgericht sein Urteil bereits vor dem Tag der Übergabe an die Geschäftsstelle gefällt und es bis zum Ablauf der Widerrufsfrist zurückgehalten hat. Jedenfalls bestehen keinerlei Anhaltspunkte für die Annahme, dass die Entscheidungsgründe nicht mit dem Gesamtergebnis des Verfahrens einschließlich der in der mündlichen Verhandlung gewonnenen Überzeugung der beteiligten Richter übereinstimmen könnten. Auch die Revision trägt hierzu nichts vor.

2. Aufgrund der tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind die Beigeladenen als Rechtsnachfolger Berechtigte (§ 2 Abs. 1 Satz 1 VermG), weil das Grundstück Flst. 3584 von einer schädigenden Maßnahme i.S.d. § 1 Abs. 6 VermG betroffen war. Der frühere Grundstückseigentümer gehörte als Jude zu dem Personenkreis, der in der Zeit vom 30. Januar 1933 bis zum 8. Mai 1945 aus rassischen Gründen verfolgt wurde. Deshalb ist zu seinen Gunsten zu vermuten, dass die Veräußerung des Grundstücks im Jahr 1934 verfolgungsbedingt war (Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der Anordnung BK/O <49> 180 der Alliierten Kommandantur Berlin vom 26. Juli 1949 <REAO>). Diese gesetzliche Vermutung hat die Klägerin nicht durch den erforderlichen Nachweis widerlegt, dass der Rechtsvorgänger der Beigeladenen einen angemessenen Kaufpreis erhalten hat (Art. 3 Abs. 2 REAO). Die hiergegen erhobenen Verfahrensrügen der Revision bleiben ohne Erfolg.

a) Den in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht gestellten Antrag der Klägerin, "zum Beweis für die Tatsache, dass der Kaufpreis von 110 000 RM dem ortsüblichen und angemessenen Verkehrswert im Zeitpunkt des Kaufvertrags und der Auflassung vom 29.10.1934 und im Zeitpunkt der Eintragung entsprach und unter dem Einheitswert lag, ein Sachverständigengutachten einzuholen und Herrn Dipl.-Ing. Th. als sachverständigen Zeugen und zur Erläuterung seines Gutachtens vom 20.09.1996 zu vernehmen", musste das Verwaltungsgericht nicht durch Beschluss gemäß § 86 Abs. 2 VwGO bescheiden. Von einem solchen Beschluss durfte es absehen, weil der Beweisantrag teils unsubstantiiert, teils schlechthin untauglich war; ein solcher Antrag löst keine Pflicht zur Beweiserhebung aus (vgl. Beschluss vom 25. Januar 1988 - BVerwG 7 CB 81.87 - Buchholz 310 § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 196; Beschluss vom 29. März 1995 - BVerwG 11 B 21.95 - Buchholz 310 § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 266; Beschluss vom 31. Januar 2002 - BVerwG 7 B 92.01 -, zum Abdruck in Buchholz bestimmt).

Die dem Beweisantrag zugrunde liegende Behauptung, dass der 1934 gezahlte Kaufpreis i.S.d. Art. 3 Abs. 2 REAO angemessen war, obwohl er den wenige Wochen nach dem Verkauf festgestellten Einheitswert unterschritt und für eine inzwischen eingetretene Wertminderung keine Anhaltspunkte bestanden, hatte die Klägerin ohne jede tatsächliche Grundlage erhoben. Nach der Rechtsprechung des Senats sind die Verwaltungsgerichte nicht gehindert, bei der Bestimmung der Angemessenheit eines Kaufpreises auf den Einheitswert des Grundstücks abzustellen, wenn die vereinbarte Gegenleistung darunter lag. Dabei kann von einem Erfahrungssatz ausgegangen werden, dass der Einheitswert die unterste Grenze des Verkehrswerts darstellt (Urteil vom 27. Mai 1997 - BVerwG 7 C 67.96 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 112; Urteil vom 24. August 2000 - BVerwG 7 C 85.99 - Buchholz 428 § 1 Abs. 6 VermG Nr. 7; Urteil vom 17. Januar 2002 - BVerwG 7 C 13.01 - Buchholz 428 § 1 Abs. 6 VermG Nr. 12). Greifbare Anhaltspunkte dafür, dass dieser Erfahrungssatz im Streitfall erschüttert sein könnte, konnte das Verwaltungsgericht dem von der Klägerin vorgelegten Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Th. nicht entnehmen. Das Gutachten suchte aus der Entwicklung des Preisindexes für den Neubau von Wohngebäuden den Unterschied zwischen dem vom Rechtsvorgänger der Beigeladenen im Jahr 1920 gezahlten Kaufpreis von 450 000 M zu dem im Jahr 1934 erzielten Verkaufspreis von 110 000 RM verständlich zu machen. Mit dieser Zielsetzung gab es nach Ansicht des Verwaltungsgerichts für den Verkehrswert des Grundstücks zum Verkaufszeitpunkt von vornherein nichts her, weil aus der generellen Entwicklung der Baukosten im Reichsgebiet jedenfalls nicht mit der erforderlichen Zuverlässigkeit auf den Verkehrswert eines konkreten Grundstücks zu schließen sei.

Aus entsprechenden Gründen brauchte das Verwaltungsgericht auch dem Antrag, den Sachverständigen Dipl.-Ing. Th. als sachverständigen Zeugen sowie zur Erläuterung seines Gutachtens zu vernehmen, nicht nachzugehen. Sachverständiger Zeuge im Sinne des § 414 ZPO ist, wer kraft seiner besonderen Sachkunde vergangene Tatsachen oder Zustände ohne Zusammenhang mit einem gerichtlichen Gutachtenauftrag wahrgenommen hat (Urteil vom 6. Februar 1985 - BVerwG 8 C 15.84 - BVerwGE 71, 38 <42>). Daher hätte der Sachverständige Dipl.-Ing. Th. als sachverständiger Zeuge nur über die Wahrnehmungen vernommen werden können, die er bei der Erstellung seines von der Klägerin in Auftrag gegebenen Gutachtens gemacht und darin wiedergegeben hat. Ebenso wenig war eine Vernehmung des Sachverständigen zur Erläuterung seines nach Auffassung des Verwaltungsgerichts untauglichen Gutachtens geboten.

b) Die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Th. ungeeignet sei, den Erfahrungssatz vom Einheitswert als unterster Grenze des Verkehrswerts zu erschüttern, beruht nicht auf einem Verfahrensfehler.

Die Revision beanstandet, dass das Verwaltungsgericht die Unzulänglichkeit des Gutachtens selbst festgestellt und sich damit eine Sachkunde angemaßt habe, über die es nicht verfüge. Die Rüge ist unbegründet. Sie übersieht schon, dass das Verwaltungsgericht nicht einen der sachverständigen Beurteilung zugänglichen Sachverhalt unter Verzicht auf ein Sachverständigengutachten selbst beurteilt, sondern die Eignung des vorgelegten Gutachtens überprüft hat; dies ist eine dem Gericht obliegende Aufgabe, die nicht einem weiteren Sachverständigen vorbehalten ist. Um die mangelnde Eignung des in Rede stehenden Gutachtens zur Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks im Jahr 1934 festzustellen, bedurfte das Gericht auch keiner besonderen Sachkunde. Es liegt auf der Hand, dass aus der Preis-Index-Entwicklung für neue Wohngebäude kein hinreichend zuverlässiger Schluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks gezogen werden kann. Der Verkehrswert wird neben dem Zeitpunkt des Verkaufs maßgeblich durch Lage, Art und Beschaffenheit des Objekts bestimmt. Diese konkreten Wertmaßstäbe lassen sich durch eine schematische Rückrechnung anhand des Preisindexes für Wohngebäude nicht ersetzen. Ein solches Schema hat das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Th. zugrunde gelegt. Die eingangs des Gutachtens erwähnten Hinweise auf Lage, Nutzung und Bebauungszustand des Grundstücks sind in die nach dem Preisindex vorgenommene Wertermittlung gerade nicht eingegangen. Der Gutachter hat durch schlichte Rechenoperation die Indexwerte im Baujahr 1914, im Kaufjahr 1920 und im Verkaufsjahr 1934 ins Verhältnis gesetzt und daraus unter der Annahme eines jährlichen Wertverlusts von 1 % den Wert von 96 641 RM für den Verkaufszeitpunkt ermittelt. Dabei hat er überdies die inflationsbedingte Erhöhung der Baupreise in den 20er Jahren pauschal auf die Entwicklung der Bodenwerte übertragen. Dass nach einem solchen Verfahren nicht der Verkehrswert des Grundstücks im Jahr 1934 ermittelt werden konnte, hat das Verwaltungsgericht richtig erkannt und in den Gründen seiner Entscheidung dargelegt.

c) Auch der von der Revision gerügte Verstoß gegen die richterliche Hinweispflicht (§ 86 Abs. 3 VwGO) liegt nicht vor.

Die Klägerin vermisst einen Hinweis der Vorsitzenden des Verwaltungsgerichts auf die Bewertung des gestellten Beweisantrags als unzulässigen Ermittlungsantrag; aus dem Verhandlungsprotokoll ergebe sich nicht, dass sie auf die mögliche Unzulässigkeit des Beweisantrags hingewiesen worden sei. Wäre dies geschehen, hätte sie die weiteren Anträge gestellt, zum Beweis für den unter dem Einheitswert liegenden Verkehrswert des Grundstücks Flst. 3584 ein Sachverständigengutachten sowie eine amtliche Auskunft des Gutachterausschusses der Beklagten zu dessen Bodenwert im maßgeblichen Zeitpunkt einzuholen. Die Beweiserhebung hätte mit Blick auf die amtliche Auskunft des Gutachterausschusses vom 16. August 2001 einen Bodenwert von 20 bis 27 RM/m² ergeben. Der Bodenwert lasse Rückschlüsse auf den Verkehrswert des Grundstücks im Oktober 1934 zu, weil seinerzeit etwa ein Drittel des Grundstückspreises auf den Bodenwert entfallen sei, was ein Sachverständigengutachten bestätigt hätte. Eine Berechnung auf diesen Grundlagen hätte zu einem Verkehrswert von 101 430 RM (23 RM/m² x 1 470 m² x 3) geführt, der den vom Sachverständigen Dipl.-Ing. Th. ermittelten Verkehrswert von 96 641 RM als plausibel erwiesen hätte.

Ungeachtet seiner teilweise spekulativen Prämissen ergibt dieses Vorbringen den behaupteten Verfahrensfehler schon deswegen nicht, weil sich Inhalt und Umfang der richterlichen Hinweispflicht nach der materiellrechtlichen Auffassung des Gerichts bestimmen (vgl. Urteil vom 7. Mai 1981 - BVerwG 2 C 25.80 - Buchholz 310 § 86 Abs. 3 VwGO Nr. 32). Da das Verwaltungsgericht nach dem tatsächlichen Vorbringen der Klägerin keine Anhaltspunkte dafür hatte, dass der Erfahrungssatz vom Einheitswert als unterster Grenze des Verkehrswerts erschüttert sein könnte, bestand aus seiner rechtlichen Sicht kein Anlass, Ermittlungen zum Verkehrswert anzustellen. Infolgedessen war es nicht verpflichtet, die anwaltlich vertretene Klägerin auf die Unzulässigkeit des von ihr gestellten Beweisermittlungsantrags hinzuweisen oder gar andere Beweisanträge zur Frage des Verkehrswerts anzuregen, die ebenfalls die zur Erschütterung des Erfahrungssatzes erforderlichen Tatsachen erst hätten zutage fördern können. Die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats. Danach dürfen sich die Verwaltungsgerichte die allgemeine Erfahrungstatsache, dass der Einheitswert in der fraglichen Zeit regelmäßig die unterste Grenze des Verkehrswerts bildete, schon dann zunutze machen, wenn die vereinbarte Gegenleistung den Einheitswert unterschritt, und nicht erst dann, wenn sich der Verkehrswert anders nicht mehr ermitteln lässt (Urteil vom 24. August 2000 a.a.O.).

3. Als Berechtigte können die Beigeladenen von der verfügungsberechtigten Klägerin die Zahlung eines Geldbetrags in Höhe aller nach dem Veräußerungsvertrag auf das Flst. 3584/2 entfallenden Geldleistungen nur verlangen, wenn dieser die Rückübertragung infolge einer Veräußerung nicht möglich ist (§ 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG). Die Veräußerung muss hiernach die Ursache für die Unmöglichkeit der Rückgabe sein. Daran fehlt es, wenn die Rückgabe bereits ohne die Veräußerung ausgeschlossen war und der Ausschlussgrund nicht mit der Veräußerung entfallen ist. Die Revision hält den Ausschlusstatbestand der Verwendung des Flurstücks im komplexen Wohnungsbau (§ 5 Abs. 1 Buchst. c VermG) für gegeben und meint, dass die investive Veräußerung hieran nichts geändert habe. Diese Ansicht trifft nicht zu.

Der Tatbestand des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG schließt die Rückübertragung eines im komplexen Wohnungsbau verwendeten Grundstücks deswegen aus, weil das entzogene Grundstück damit in eine planerische und städtebauliche, durch komplexe Vielfalt der Bebauung und Nutzung gebildete Einheit einbezogen wurde, die nicht dadurch gefährdet oder zerstört werden soll, dass durch die Rückübertragung von Grundstücken oder Gebäuden einzelne Bestandteile aus dem komplexen Ganzen herausgelöst werden (vgl. Urteil vom 1. Dezember 1995 - BVerwG 7 C 27.94 - BVerwGE 100, 77 <80 f.>; Urteil vom 11. Januar 2001 - BVerwG 7 C 11.00 - Buchholz 428 § 4 Abs. 1 VermG Nr. 5). Nach den tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts erfüllte das Grundstück Flst. 3584 vor seiner Veräußerung diese Voraussetzung, weil das Flst. 3584/1 flurstücksübergreifend mit einem fünfgeschossigen Wohnblock bebaut war und das teils mit Garagen bebaute, teils als Freifläche genutzte Flst. 3584/2 dieser Nutzung diente.

Der komplexe Bebauungs- und Nutzungszusammenhang wurde jedoch durch den Abriss der Garagen in den Jahren 1993/94, den Verkauf des Flst. 3584/2 an die S. GmbH und die Bebauung dieses Flurstücks mit einem Wohn- und Geschäftshaus nebst Tiefgarage gelöst. Mit seiner neuen Nutzung ist das in Rede stehende Flurstück dem auf dem Flst. 3584/1 errichteten Wohnblock nicht mehr im Sinne einer funktionalen, vernünftigerweise nicht trennbaren Einheit zugeordnet. Der Wegfall seiner früheren Hauptnutzung als Garagen- und Freifläche für den benachbarten Wohnblock, die den planerischen und städtebaulichen Zusammenhang hergestellt hatte, ist nicht deshalb unerheblich, weil die neuerrichtete Tiefgarage auch den Mietern des Wohnblocks zur Verfügung steht. Mit einer solchen, gegenüber der Bebauung völlig untergeordneten und erst nach 1990 geschaffenen Nutzung wird das restitutionsbelastete Flurstück nicht mehr im komplexen Wohnungsbau verwendet. Die schuldrechtliche Verpflichtung der S. GmbH, der Klägerin einige Stellplätze in der auf dem Nachbargrundstück errichteten Tiefgarage zu überlassen, erhält den durch Abriss der Garagen beendeten planerischen und städtebaulichen Funktionszusammenhang im Sinne des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG nicht aufrecht.

4. Da die investive Veräußerung den bisherigen Restitutionsausschlussgrund beseitigt hat, ist es nicht gerechtfertigt, den Beigeladenen das Surrogat für ihren hierdurch untergegangenen Restitutionsanspruch vorzuenthalten. Der Wegfall der Verwendung des Flst. 3584/2 im komplexen Wohnungsbau war Grundlage und Zweck des durch den Investitionsvorrangbescheid vom 6. November 1995 zugelassenen Vorhabens. Die Bebauung des Grundstücks mit dem Wohn- und Geschäftshaus nebst Tiefgarage setzte den Abriss der dem benachbarten Wohnblock zugeordneten Garagen voraus. Beseitigt der Verfügungsberechtigte mit der investiven Veräußerung des Grundstücks die Umstände, die eine Rückgabe bisher verhindert haben, steht der Erlös aus der Veräußerung nicht ihm, sondern dem Berechtigten zu (Urteil vom 11. April 2002 - BVerwG 7 C 20.01 -, zum Abdruck in Buchholz bestimmt). Der Anspruch auf Erlösauskehr besteht auch dann, wenn der infolge des Investitionsvorrangbescheids abgeschlossene und von den Vertragsparteien vollzogene Vertrag über die Veräußerung und Bebauung des Grundstücks wegen eines zivilrechtlichen Mangels nichtig sein sollte.

Allerdings wird der Zahlungsanspruch gemäß § 16 Abs. 1 InVorG aus der investiven Veräußerung eines Vermögenswertes gemäß § 1 InVorG und damit auch eines Grundstücks entgegen der vom Verwaltungsgericht vertretenen Auffassung nicht schon durch die Bestandskraft des Investitionsvorrangbescheides gesichert. Dieser dient allein dem Ziel, die Verfügungssperre des § 3 Abs. 3 VermG zu überwinden, die Grundstücksverkehrsgenehmigung zu ersetzen und die Durchführung des investiven Vorhabens zu ermöglichen (vgl. § 8 Abs. 1, § 11 Abs. 1 und § 12 Abs. 3 InVorG). Dementsprechend knüpft der Anspruch nach § 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG nicht allein an den Bestand eines Investitionsvorrangbescheides an, sondern vor allem an den Abschluss des investiven Vertrages und dessen Fortbestand. Der Vertragsschluss ist eine "Veräußerung" des Vermögenswertes im Sinne von § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG und macht infolgedessen - spätestens mit dinglichem Vollzug des investiven Vertrags - die Rückgabe des Vermögenswertes i.S.d. § 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG unmöglich. Das setzt selbstverständlich einen wirksamen Vertragsschluss voraus. Anderenfalls fehlt es an einer entsprechenden Übereignungspflicht des Verfügungsberechtigten, so dass die Rückübertragung des Vermögenswertes an den Berechtigten nach wie vor möglich bleibt.

Eine Veräußerung erfolgt aber nicht nur durch den Abschluss eines wirksamen, das obligatorische Rechtsgeschäft betreffende investiven Vertrages. Sie liegt auch vor, wenn dieser nichtig ist, das Eigentum an dem Grundstück aber gleichwohl durch wirksame Auflassung und nachfolgende Eintragung auf den Investor übergegangen ist. Eine Veräußerung ist schließlich dann zu bejahen, wenn die Auflassung ebenfalls nichtig ist, sofern der Investor den Eigenbesitz an dem Grundstück erhalten hat. Auch in diesem Falle einer gewissermaßen nur faktischen "Veräußerung" ist die Rückübertragungslage zwischen Berechtigtem und Verfügungsberechtigtem durch den investiven Vertrag mit der Folge gestört worden, dass die Rückübertragung nicht möglich und damit der Rückübertragungsanspruch entfallen ist. Das lässt sich mittelbar auch der Regelung des § 11 Abs. 2 Satz 2 InVorG entnehmen. Aus ihr ergibt sich, dass der Rückübertragungsanspruch des Berechtigten, also der Primäranspruch, bei einem Scheitern des investiven Vertrages nicht ohne weiteres, sondern nur dann auflebt, wenn der Vermögenswert noch nicht auf den Investor "übertragen" oder bei zwischenzeitlich erfolgter Übertragung wieder auf den Verfügungsberechtigten zurückübertragen worden ist. Diese Übertragung muss jedenfalls dann den Besitz betreffen, wenn dieser dem Investor aufgrund des investiven Vertrages und im Blick auf die dort vereinbarte, aber ebenfalls nichtige Eigentumsverschaffung eingeräumt worden ist, wobei, wie sich aus § 11 Abs. 3 InVorG ergibt, die Einräumung des mittelbaren Besitzes genügt. Solange dies nicht der Fall ist, besteht die eingetretene Störung der Rückübertragungslage fort. Dementsprechend ist dem Berechtigten, wenn eine Gegenleistung bereits geflossen ist, der Anspruch auf Erlösauskehr im Rahmen der durch § 11 Abs. 2 InVorG gesetzten zeitlichen und sachlichen Grenzen zuzuerkennen. Ist vom Investor eine Geldleistung an den Verfügungsberechtigten noch nicht erbracht worden oder liegt sie unterhalb des Verkehrswerts, kann der Berechtigte Zahlung zumindest in dessen Höhe verlangen; der Verfügungsberechtigte kann ihn in einem solchen Falle nicht darauf verweisen, dass er - erneut - den Primäranspruch geltend machen müsse.

Dies ist auch interessengerecht. Die Störung der Rückübertragungslage hat der Verfügungsberechtigte durch die investive Veräußerung herbeigeführt. Ob diese Bestand hat oder nicht, liegt in seiner Risikosphäre. Demgemäß hat er auch die sich daraus ergebenden Folgen zu verantworten. Fast immer wird sich die Nichtigkeit des investiven Vertrages und seines dinglichen Vollzugs zu einem Zeitpunkt herausstellen, zu dem der Investor bereits Besitz an dem Vermögenswert erhalten hat. Die Frage der Wirksamkeit wird zudem häufig zwischen den Vertragsbeteiligten streitig sein. Nur diese können darüber befinden, ob die Unwirksamkeit nach Maßgabe dessen, was der Investitionsvorrangbescheid zulässt, beseitigt wird. Sie sind aber auch nicht daran gehindert, die mit der Durchführung des Vertrages bereits erfolgten Vermögensverschiebungen im Nachhinein nach Maßgabe der einschlägigen zivilrechtlichen Vorschriften rückabzuwickeln. Die damit verbundenen Unklarheiten und Risiken dürfen nicht zu Lasten des Berechtigten gehen; dieser soll ebenso wenig wie die entscheidungsbefugte Behörde darüber in Zweifel gestürzt werden, ob - noch - der Primäranspruch, oder - schon - der Surrogatanspruch gegeben ist. Anderenfalls wäre mit dem Abschluss eines investiven Vertrages eine zu Lasten des Berechtigten gehende, mit den Wertungen des Investitionsvorranggesetzes und mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht mehr zu vereinbarende Rechtsunsicherheit verbunden.

Dies zeigt gerade auch der vorliegende Rechtsstreit. Die Parteien des investiven Vertrags hatten bei dessen Abschluss am 17. März 1995 keinerlei Anlass zu Zweifeln an der Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrags und der im Anschluss daran erklärten Auflassung. Demgemäß wurde das durch den Investitionsvorrangbescheid zugelassene Bauvorhaben plangemäß verwirklicht und der als Kaufpreis vereinbarte Erlös an die Klägerin gezahlt. Auf die Nichtigkeit des investiven Vertrags hat sich die Klägerin erst berufen, nachdem das Oberlandesgericht D. durch Urteil vom 28. April 1999 ihre Schadenersatzklage gegen den Rechtsnachfolger der zum Abschluss des notariellen Vertrags von der S. GmbH bevollmächtigten Rechtsanwältin wegen deren Geschäftsunfähigkeit abgewiesen hatte. Ob der investive Vertrag aus diesem Grund nichtig ist, steht im vorliegenden Verfahren nicht fest. Eine entsprechende Bindungswirkung entfaltet das Urteil des Oberlandesgerichts nicht. Ebenso wenig ist geklärt, ob die S. GmbH das im Juli 1996 an dem Grundstück begründete Wohnungs- und Teileigentum an gutgläubige Erwerber veräußert hat mit der Folge, dass die Klägerin trotz Nichtigkeit der Auflassung das Eigentum an dem Grundstück verloren hat. Fraglich ist schließlich, ob die Klägerin und die S. GmbH zur Beseitigung jeden Zweifels ihre Rechtsbeziehungen auf eine neue vertragliche Grundlage stellen, also einen neuen investiven Vertrag mit demselben oder einem ähnlichen Inhalt abschließen wollen oder es vorziehen, das zwischen ihnen bestehende, als gescheitert betrachtete Rechtsverhältnis rückabzuwickeln. Unbeschadet aller dieser Unklarheiten in Bezug auf die vertraglichen und sonstigen rechtlichen Beziehungen zwischen der Klägerin und der S. GmbH lässt sich jedoch ohne jede Schwierigkeit feststellen, dass nicht die Klägerin, sondern die S. GmbH oder an ihrer Stelle Dritte das Grundstück in Eigenbesitz haben und weiter halten.

Daraus folgt nach dem zuvor Gesagten, dass der in Vollzug des investiven Vertrages untergegangene Rückübertragungsanspruch der Beigeladenen noch nicht wieder aufgelebt ist. Solange dies nicht der Fall, das Grundstück also nicht als Folge der Unwirksamkeit des in Vollzug gesetzten investiven Vertrags wieder in Eigentum und Besitz der Klägerin steht, können die Beigeladenen die ihnen durch den angefochtenen Bescheid zuerkannte Auskehr des - auch tatsächlich an die Klägerin geflossenen - Veräußerungserlöses verlangen.

Dass die Klägerin die Beigeladenen nicht auf den Verkehrswert des Grundstücks anstelle des Erlöses verweisen kann, folgt bereits aus dem Wortlaut des § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG. Die durch diese Vorschrift begründete Vermutung, dass die Gegenleistung aus dem investiven Vertrag dem Verkehrswert des Vermögensgegenstands entspricht, darf allein der Berechtigte widerlegen, dem anstelle seines Anspruchs auf Erlösauskehr ein solcher auf Zahlung des höheren Verkehrswerts eingeräumt wird. Auch diese Rechtsfolge entspricht dem Zweck des Gesetzes, der darin besteht, das Rückübertragungsinteresse des Berechtigten ausschließlich gegenüber dem vorrangigen öffentlichen Investitionsinteresse zurückzustellen. Das bedeutet, dass ein durch die Förderzwecke des Investitionsvorranggesetzes bedingtes ungünstiges Austauschverhältnis in die Risikosphäre der Parteien des investiven Vertrags fällt und nicht zu Lasten des hieran nicht beteiligten Berechtigten geht (vgl. BGH, VIZ 2001, 602 <604>). Für den Fall der Rückabwicklung eines der Grundstücksverkehrsgenehmigung bedürftigen Vertrags gilt nichts anderes (vgl. § 7 Abs. 3 Satz 4 GVO).

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 und § 162 Abs. 3 VwGO.

Ende der Entscheidung