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Beginn der Entscheidung

Gericht: Finanzgericht Berlin-Brandenburg
Beschluss verkündet am 19.08.2008
Aktenzeichen: 11 V 11145/08
Rechtsgebiete: GrEStG


Vorschriften:

GrEStG § 8 Abs. 1
GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Finanzgericht Berlin-Brandenburg

11 V 11145/08

Antrag auf Aussetzung der Volllziehung - Grunderwerbsteuer

In dem Verfahren

...

hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg - 11. Senat -

am 19. August 2008

durch

den Vorsitzenden Richter am Finanzgericht ...,

den Richter am Finanzgericht ...,

den Richter am Finanzgericht ...

beschlossen:

Tenor:

Die Vollziehung der Bescheide vom ... in Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom ... wird in Höhe von jeweils 407,- EUR ausgesetzt.

Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden zu jeweils 43% den Antragstellern und zu 14% dem Antragsgegner auferlegt.

Die Beschwerde wird zugelassen.

Gründe:

I.

Mit notariellem Kaufvertrag vom ... erwarben die Antragsteller das Grundstück ... zum Kaufpreis von 49.500,- EUR. Gemäß § 10 Abs. 3 des Vertrages waren an die Maklerfirma B Grundstücksabwicklungskosten in Höhe von 1.500,- EUR zu entrichten.

Die Antragsteller hatten sich zuvor zwecks Erwerbs dieses Grundstücks an die B gewandt, die dann einen Besichtigungstermin auf dem Grundstück organisiert und schließlich auch einen Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages vereinbart hatte.

Für den Veräußerer trat A, der Kundenbetreuer der B ist, als Bevollmächtigter auf. Dem Kaufvertrag angefügt war ein am ... gesendetes Fax der B, das einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster enthielt.

Am ... hatten die Antragsteller bereits einen Bauwerkvertrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit der C zum Preis in Höhe von 145.000,- EUR geschlossen. Die Finanzierung wurde von der Firma D vermittelt.

Die Unternehmen C, B und D, an denen dieselben Gesellschafter beteiligt sind, weisen dieselbe Geschäftsadresse auf.

In der Folgezeit vereinbarten die Antragsteller und die C zunächst eine Erhöhung der Auftragssumme auf 155.000,- EUR, danach eine Reduzierung um 18.000,- EUR wegen Eigenleistungen, dann wiederum eine Erhöhung um 1.500,- EUR und schließlich am ... eine Verringerung der Auftragssumme um 88.360,- EUR auf 50.140,- EUR. Letzteres beruhte auf den in der Anlage 4 zum Bauwerkvertrag beschriebenen Minderleistungen.

Mit Bescheiden vom ... setzte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer für den Erwerbsvorgang vom ... unter Einbeziehung der Hausbau- und Grundstücksabwicklungskosten in die Bemessungsgrundlage auf anteilig 3.430,- EUR fest, wobei es neben dem Kaufpreis von einem Wert des Werklieferungsvertrages in Höhe von 145.000,- EUR und Abwicklungskosten in Höhe von 1.500,- EUR ausging.

Hiergegen erhoben die Antragsteller Einsprüche und trugen vor, ein einheitliches Vertragswerk liege nicht vor, weil das Grundstück in unbebautem Zustand angeboten worden sei, die Verträge nicht voneinander abhängig gemacht worden seien und ein objektiv sachlicher Zusammenhang im grunderwerbsteuerlichem Sinne nicht gegeben sei. Insbesondere nach dem Urteil des Bundesfinanzhofes - BFH - vom 16. Januar 2002, II R 16/00, Bundessteuerblatt - BStBl. - II 2002, 431, reiche allein die Bindung des Erwerbers an eine bestimmte Bebauung des Grundstücks für sich genommen nicht aus, wenn nicht diese gegenüber der zur Gebäudeerrichtung verpflichteten Veräußererseite bestehe. Im vorliegenden Fall hätten jedoch die Veräußerer keine Errichtungspflicht gehabt; es sei auch keine Verbindung mit einem zur Bauerrichtung Verpflichteten eingegangen worden. Des Weiteren seien sie - die Antragsteller - frei darin gewesen, im Rahmen des ihnen eingeräumten Rücktrittsrechts den Bauwerkvertrag zu widerrufen. Ein einheitliches Vertragswerk ergebe sich auch nicht aus einer Beteiligung der B an der Grundstücksvermittlung, denn ein Maklervertrag sei mit diesem Unternehmen nicht geschlossen worden. Selbst wenn eine derartige Vermittlung vorläge, ergebe sich ausweislich des Beschlusses des Finanzgerichts - FG - Brandenburg vom 9. Februar 2006 (Az.: 3 V 1933/05) hier kein einheitliches Vertragswerk. Im Übrigen sei der Hauskaufpreis um die mit Anlagen 1 bis 3 vom ... und ... zum Bauvertrag vereinbarten Kaufpreiserhöhungen und -minderungen unter anderem für von ihnen - den Antragstellern - selbst durchgeführte Eigenleistungen (18.000,- EUR) sowie um weitere Preisminderungen in Höhe von 88.360,- EUR gemäß Anlage 4 vom ... zum Bauwerkvertrag zu reduzieren. Abwicklungs- bzw. Vermessungskosten seien nicht entstanden.

Durch Einspruchsentscheidungen vom ... setzte der Antragsgegner die Grunderwerbsteuer nach einem vorausgegangenen Hinweis geändert auf jeweils 3.723,- EUR fest, im Übrigen wies er die Rechtsbehelfe als unbegründet zurück. Dabei legte er als Gegenleistung den Werkvertrag in Höhe von 138.500,- EUR, Abwicklungskosten in Höhe von 1.500,- EUR, Hausanschlusskosten in Höhe von 13.175,- EUR, Kosten für Bodenaustausch und ähnliches in Höhe von 7.500,- EUR sowie Erdarbeiten in Höhe von 2.600,- EUR und den Grundstückskaufpreis in Höhe von 49.500,- EUR zugrunde.

Der Antragsgegner führte aus, die für das Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks erforderliche vertragliche Abrede der auf der Veräußererseite auftretenden Personen sowie deren auf den Abschluss aller Verträge hinzielendes abgestimmtes Verhalten ergebe sich im Streitfall bereits daraus, dass der Hauskaufvertrag vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages geschlossen worden sei, denn die zivilrechtliche Bindung der Erwerber hinsichtlich der Bebauung vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages spreche nach ständiger Rechtsprechung für das Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerks. Das auf den Abschluss der Verträge hinzielende abgestimmte Verhalten der Vertragspartner auf der Veräußererseite folge aus der wirtschaftlichen Verflechtung der B, deren Mitarbeiter A den Veräußerer bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages vertreten habe, mit der C und der D, an denen dieselben Gesellschafter beteiligt seien. Danach habe das Grundstück nur solchen Interessenten angeboten werden können, die bereit gewesen seien, auch die vorgesehene Bebauung zu akzeptieren. Nicht erheblich sei, dass die Antragsteller keinen Maklervertrag mit der B abgeschlossen hätten. Entscheidend sei vielmehr, dass das Grundstück diesem Unternehmen vom Veräußerer an die Hand gegeben worden sei. Dies bewiesen das Angebot durch die C und die Vertretung des Veräußerers bei der notariellen Beurkundung. Außerdem folge dies aus dem Gegenstand und dem Ziel der betreffenden Unternehmen. Die Kunden der betreffenden Unternehmensgruppe hätten Grundstücke und Gebäude aus einer Hand mit der Folge erhalten, dass die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage neben dem Grundstückskaufpreis auch die Herstellungskosten des Hauses umfasse. Dementsprechend hätten die Antragsteller in den Auskunftsersuchen des Finanzamtes bestätigt, dass ihnen das Grundstück von der C zuerst angeboten worden sei und diese im Rahmen des Grundstücksangebotes vorgeschlagen habe, das Grundstück mit einem C-Haus zu bebauen. Der von den Antragstellern zitierte Beschluss des FG Brandenburg vom 9. Februar 2006 sei hier nicht relevant. Im Streitfall sei das Grundstück der B von dem Veräußerer an die Hand gegeben worden, ohne dass dieser selbst noch tätig geworden wäre. Beim Vorliegen eines einheitlichen Vertragswerkes umfasse die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung alle Aufwendungen, die der Erwerber zur Erlangung des Objekts in dem zwischen den Beteiligten des Vertragbündels vereinbarten Zustand (bebautes Grundstück) aufbringen müsse. Hierzu gehörten dann auch die vertraglich übernommenen Grundstücksabwicklungskosten in Höhe von 1.500,- EUR. Eigennützige Erwerberleistungen stellten keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung dar. Voraussetzung sei jedoch, dass der Erwerber die Aufwendungen für solche Teile eines Bauvorhabens ohne jegliche Bindung an die Veräußererseite durch freihändige Auftragsvergabe verwirklichen könne. Aus den wirtschaftlichen Verflechtungen und dem Unternehmenszweck der Gesellschaften folge, dass die Antragsteller in ihrer Entscheidung über die Vergabe der einzelnen Gewerke nicht frei gewesen seien. Gegenstand des Werkvertrages vom ... mit der C sei die Errichtung eines Einfamilienhauses zu einem durch Abzug des Eigenleistungspakets in Höhe von 18.000,- EUR später reduzierten Festpreis von 138.500,- EUR gewesen. Mit der Vertragsänderung vom ... seien die bereits feststehenden Kosten der einzelnen Gewerke aus der alten Auftragssumme herausgerechnet worden. Die Summe der einzelnen Leistungen von insgesamt 88.360,- EUR zuzüglich des unmittelbar an die C zu zahlenden Betrages von 50.140,- EUR ergebe dann wieder den ursprünglichen (geänderten) Festkaufpreis in Höhe von 138.500,- EUR. Danach hätten die Antragsteller keinen Einfluss auf die Vertragsvergabe gehabt, denn die Preise hätten bereits festgestanden. Die einzelnen Handwerkerfirmen, die nach den Ermittlungen des Finanzamtes in gleichgelagerten Fällen überwiegend als Subunternehmer der C tätig geworden seien, habe offenkundig die C vorgeschlagen. In einer gleichgelagerten Grunderwerbsteuersache habe nach den Bekundungen der dortigen Erwerber keine Wahlmöglichkeit hinsichtlich der einzelnen Handwerkerfirmen bestanden. Ein Verzicht auf die Vergabe sei auch aus Sicht der C schwer vorstellbar. Aus den dem Finanzamt vorliegenden Vereinbarungen der C mit Handwerksbetrieben folge zudem, dass die C ihren Kunden in Erfüllung ihrer Verpflichtung zur Erstellung eines Hauses zum Festpreis einen von ihr ausgehandelten Handwerkerauftrag unterbreiten lasse. Dieser sei Teil des von der C angebotenen Vertragsbündels und gehöre bei Annahme durch den Kunden zur Gegenleistung.

Hiergegen haben die Antragsteller fristgerecht Klage erhoben (Az.: ...).

Nach Ablehnung ihres Antrages auf Aussetzung der Vollziehung haben die Antragsteller das FG gemäß § 69 Abs. 3 Finanzgerichtsordnung - FGO - angerufen.

Sie stützen sich in erster Linie auf ihr Vorbringen im Klageverfahren. Dort machen sie unter Berufung auf die eingereichte Erklärung des Verkäufers vom ... geltend, sie hätten das Grundstück und das darauf zu erwerbende Haus nicht von einer Firmengruppe erworben. Es fehle bereits an einem Vertrag, der auch nur ansatzweise eine solche Verpflichtung auf Seiten des Verkäufers enthalte. Außerdem hätten die Grundstückskaufverträge auch in Parallelangelegenheiten nie eine Klausel enthalten, nach der die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages von der Wirksamkeit des Bauwerkvertrages abhängen solle oder die Wirksamkeit des Bauwerkvertrages von der Wirksamkeit des notariellen Grundstückskaufvertrages. Es treffe ferner nicht zu, dass die von der B angebotenen Grundstücke nur im Zusammenhang mit dem Kauf eines Hauses der C vermittelt würden. Bei der Unterzeichnung des Bauwerkvertrages seien sie - die Antragsteller - vertraglich ungebunden gewesen, ein Grundstück selbst zu suchen oder sich ein Grundstück über die B oder über einen anderen Makler vermitteln zu lassen. Nach den vom BFH insbesondere in seinem Urteil vom 16. Januar 2002 (a.a.O.) entwickelten Grundsätzen sei die Voraussetzung für einen einheitlichen Vertragsgegenstand "bebautes Grundstück" nicht erfüllt, weil weder der Grundstücksverkäufer noch ein mit diesem verbundener Dritter mit ihnen - den Antragstellern - einen Vertrag über die Errichtung des Bauwerks geschlossen habe. Eine vertragliche Bindung bestehe allein zwischen dem Veräußerer und ihnen. Eine irgendwie geartete personelle, wirtschaftliche oder gesellschaftsrechtliche Verbindung habe auch nicht zwischen dem Grundstücksverkäufer und der C bestanden. Es fehle daher an dem Merkmal, dass auf Seiten des Veräußerers (auch) eine vertragliche Verpflichtung zur Errichtung eines Gebäudes bestehe. Ferner hätten sie - die Antragsteller - sich nicht bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages hinsichtlich der Bebauung des Grundstücks gegenüber der Veräußererseite gebunden. Außerdem seien die auf der Veräußererseite auftretenden Gesellschaften nicht durch teilweise Gesellschafteridentität verbunden gewesen. Der Veräußerer laut notariellem Kaufvertrag sei weder mit der Baufirma noch mit der Maklerfirma gesellschaftsrechtlich verbunden. Auf die gesellschaftsrechtliche Verbundenheit der Baufirma mit der Maklerfirma komme es nicht an. Darüber hinaus sei für sie - die Antragsteller - eine derartige gesellschaftsrechtliche Teilidentität zwischen der C und der B nicht objektiv erkennbar gewesen. Davon abgesehen fehle es an einem abgestimmten Verhalten zwischen dem Veräußerer und der C. Auch liege kein faktisches Verhalten vor, welches darauf schließen lasse, dass der Grundstücksverkäufer in ein Konzept eingebunden gewesen sei, nach dem nur solche Bauinteressenten ihr Grundstück hätten erwerben können, die sich zu einer Bebauung durch die C verpflichtet hätten. Im Übrigen habe die B mit dem Veräußerer keinen Maklervertrag geschlossen und sei auch nicht für die C gegen Provision tätig geworden. Davon abgesehen sei die Grunderwerbsteuerfestsetzung auch der Höhe nach unzutreffend. Die in der Anlage 4 zum Bauwerkvertrag spezifizierten Minderleistungen stellten eigennützige Erwerberleistungen dar, weil sie weder von der C noch von dem Grundstücksverkäufer, sondern von anderen Werkunternehmen erbracht worden seien, welche sie - die Antragsteller - direkt beauftragt und auch bezahlt hätten. Hierbei hätte es ihnen freigestanden, beliebige Werkunternehmen zu wählen. Deshalb hätte für den Werklieferungsvertrag allenfalls ein Wert in Höhe von 50.140,- EUR berücksichtigt werden dürfen. Soweit in den Grunderwerbsteuerbescheiden Abwicklungskosten in Höhe von 1.500,- EUR angesetzt worden seien, sei nicht ersichtlich, was damit gemeint sei. Ihnen - den Antragstellern - seien keine entsprechenden Kosten entstanden. Insbesondere seien ihnen keine Kosten für die Grundstücksvermessung in Höhe von 1.500,- EUR entstanden. Lediglich durch die Projektierung der baulichen Anlage seien ihnen Vermessungskosten entstanden, die aber grunderwerbsteuerlich nicht zu berücksichtigen seien. Die Hausanschlusskosten in Höhe von 13.175,- EUR hätten als Erschließungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden dürfen. Es handele sich nicht um ein Entgelt für den Erwerb eines Grundstücks. Das von ihnen - den Antragstellern - erworbene Grundstück sei im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages unerschlossen gewesen. Nach dem Inhalt des Grundstückskaufvertrages habe das Grundstück in diesem Zustand Gegenstand der Übereignungsverpflichtung sein sollen. Die Erschließungskosten gehörten daher nicht zur Gegenleistung im Sinne des § 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz - GrEStG -. Dies gelte auch für die Baunebenkosten in Höhe von 7.500,- EUR und in Höhe von 2.600,- EUR, weil ihnen lediglich eine Kalkulation zugrunde liege. Im Übrigen handle es sich hierbei um Kosten, die ihnen aus der eigenverantwortlichen Beauftragung von Drittunternehmen entstanden seien.

Die Antragsteller tragen ferner vor, die Vollziehung der Grunderwerbsteuerbescheide würde eine besondere Härte darstellen. Sie - die Antragsteller - wären dadurch in ihrer wirtschaftlichen Existenz ernsthaft gefährdet. Ihre Einkommenssituation lasse keinen Spielraum für weitere finanzielle Belastungen. Im Übrigen verfügten sie über keine sonstigen finanziellen Mittel.

Die Antragsteller beantragen sinngemäß,

die Vollziehung der Bescheide vom ... in Gestalt der Einspruchsentscheidungen vom ... auszusetzen, soweit diese jeweils einen Betrag von 866,- EUR übersteigen.

Der Antragsgegner beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Er stützt sich auf die Gründe der Einspruchsentscheidung und sein Vorbringen im Klageverfahren.

Dort führt er aus, die Verbindung auf der Veräußererseite habe für die Antragsteller auch nicht zwingend erkennbar sein müssen. Bei Nichtvorliegen von Verpflichtungen auf der Veräußererseite halte der BFH es für das Vorliegen eines engen sachlichen Zusammenhangs für erforderlich, dass die Vertragspartner durch abgestimmtes Verhalten für den Erwerber objektiv erkennbar auf den Abschluss der Verträge hinwirkten. Nach den Ermittlungen des Finanzamtes sei die C mit der B personell verflochten. In einem derartigen Fall sei nach ständiger Rechtsprechung bei Vorliegen der weiteren Kriterien wie hier ohne Weiteres ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen zu unterstellen. Für die Qualifizierung als einheitliches Vertragswerk sei es auch nicht notwendig, dass der Grundstücksverkäufer einen Einheitswillen hinsichtlich Verkauf und Bebauung habe erkennen lassen. Es genüge vielmehr, wenn er den entsprechenden Willen der C anerkannt oder zumindest hingenommen habe. Ein tatsächliches Zusammenwirken mit der C reiche insoweit aus. Ein derartiges Zusammenwirken folge hier aus dem Umstand, dass die C, ggf. über die B, vom Grundstücksverkäufer in die Lage versetzt worden sei, im Falle des Abschlusses des Bauvertrages das Grundstück mit anzubieten und den Käufer verbindlich zu bestimmen. Nach den Angaben der Antragsteller seien sie auf das Grundstück durch einen Flyer der C aufmerksam gemacht geworden. Des Weiteren sei ein Mitarbeiter der B, Herr A, als Vertreter des Veräußerers bei der Vertragsbeurkundung anwesend gewesen. Dies beweise die An-die-Hand-Gabe des Grundstücks an die C/B sowie das einheitliche Angebot von Grundstück und Bauwerk. Mit Beschluss vom 27. Februar 2007 (Az.: 11 B 1415/06) habe dementsprechend das FG Berlin-Brandenburg bei gleicher Sachlage ein einheitliches Vertragswerk festgestellt. Soweit es sich bei den streitigen Hausanschlusskosten nicht um Kosten handle, die für die notwendigen Anschlüsse auf einem Privatgrundstück selbst erforderlich seien, gehörten sie nicht zur steuerlichen Bemessungsgrundlage. Die Antragsteller könnten daher nachweisen, um welche Kosten es sich im Einzelnen handle.

II.

Der Senat ist an einer Entscheidung nicht gehindert, obwohl das Niedersächsische FG durch Beschluss vom 2. April 2008 (Az.: 7 K 333/06) dem Europäischem Gerichtshof - EuGH - die Rechtsfrage zur Vorabentscheidung vorgelegt hat, ob die Doppelbelastung mit Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer auf Bauleistungen gegen das europarechtliche Mehrbelastungsverbot verstoße (Deutsches Steuerrecht - DStR - 2008, 869). Zwar kommt grundsätzlich eine Aussetzung des Verfahrens nach § 74 FGO in Betracht (siehe z.B. BFH, Beschluss vom 22. Januar 2003, V B 22/02, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH - BFH/NV - 2003, 645). Bei einem Verfahren des vorläufigen Rechtschutzes ist aber eine Aussetzung nach § 74 FGO wegen der Eilbedürftigkeit nicht angebracht (ebenso Tipke/Kruse, Kommentar zur Abgabenordnung - AO - und FGO, § 74 FGO Tz. 4).

Der Antrag ist zulässig, aber nur zu einem geringen Teil begründet, im Übrigen unbegründet.

Ernstliche Zweifel im Sinne des § 69 Abs. 2 FGO sind nur hinsichtlich der Baunebenkosten (Hausanschlusskosten, Bodenaustausch und Erdarbeiten) gegeben.

Derartige Zweifel liegen nur dann vor, wenn bei summarischer Prüfung des Verwaltungsaktes neben Umständen, die für die Rechtmäßigkeit sprechen, gewichtige Gründe zutage treten, die Unentschiedenheit oder Unsicherheit in der Beurteilung der Rechtsfragen oder Unsicherheit in der Beurteilung der Tatfragen auslösen. Die Entscheidung hierüber ergeht bei der im Aussetzungsverfahren gebotenen summarischen Prüfung aufgrund des Sachverhalts, der sich aus dem Vortrag der Beteiligten und der Aktenlage ergibt (BFH, Beschluss vom 16. Juli 2003, IX B 60/03, BStBl. II 2003, 945).

Bei summarischer Prüfung bestehen danach keine ernstlichen Zweifel, dass die Antragsteller das bebaute Grundstück als einheitlichen Gegenstand erworben haben, wobei allerdings die Baunebenkosten nicht als Gegenleistung anzusehen sind.

Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Erwerb eines Anspruchs auf Übereignung eines inländischen Grundstücks der Grunderwerbsteuer unterliegt. Bemessungsgrundlage ist gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung unter anderem der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Entscheidend für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist dabei, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorganges ist. Der zur Bestimmung des Umfanges der Gegenleistung maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorganges kann sich (auch) aus einer Mehrheit von Verträgen ergeben, wenn zwischen ihnen ein derart enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtungsweise ein bebautes Grundstück erhält. Ist das Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages tatsächlich unbebaut, kann es der Erbwerber nur dann von der Veräußererseite als bebaut erhalten, wenn nach den getroffenen Vereinbarungen entweder der Veräußerer selbst oder ein mit ihm zusammenwirkender Dritter dem Erwerber gegenüber verpflichtet ist, den tatsächlichen Grundstückszustand zu verändern, d.h. das Grundstück zukünftig in einen bebauten Zustand zu versetzen. Dies erfordert neben dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages auch den Abschluss eines Bauvertrages mit der Veräußererseite; diese muss zivilrechtlich zur Übereignung und Bebauung verpflichtet sein (BFH, Urteil vom 27. Oktober 2004, II R 12/03, BStBl. II 2005, 220 m.w.N.).

Zwischen mehreren Verträgen besteht über den Fall einer rechtlichen Bestandsverknüpfung kraft Parteiwillens hinaus dann ein so enger sachlicher Zusammenhang, dass der Erwerber bei objektiver Betrachtung ein bebautes Grundstück erhält, wenn entweder der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" einer Bebauung gegenüber dem Veräußerer nicht mehr frei gewesen ist oder aber ihm aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten worden ist. In letzterem Fall indiziert bereits die Hinnahme des von der Anbieterseite vorbereiteten Geschehensablaufs durch den Erwerber einen objektiven engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Vertrag über die Gebäudeerrichtung. Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, müssen diese aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrages als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken (BFH, Urteil 13. August 2003, II R 52/01, BFH/NV 2004, 636). Ob ein unbebautes Grundstück in diesem Zustand oder mit noch zu errichtendem Gebäude zum Erwerbsgegenstand gemacht worden ist, bestimmt sich dabei nach dem Gesamtinhalt der Verträge und allen Begleitumständen (BFH, Urteil vom 28. Juli 1993, II R 66/90, BFH/NV 1994, 339).

Unter Berücksichtigung dessen ist der Antrag hinsichtlich der oben erwähnten Baunebenkosten begründet. Insoweit ist nicht überwiegend wahrscheinlich, dass eine entsprechende Verpflichtung der Veräußererseite zur Erbringung dieser Leistungen bereits zum maßgeblichen Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Grundstückskaufvertrages - Genehmigung durch den Verkäufer am ... (vgl. dazu etwa Pahlke/Franz, GrEStG, 3. Auflage, § 9 Tz. 11) - bestand. Insoweit liegt lediglich eine Nebenkostenkalkulation vor, ohne dass ersichtlich wäre, dass diese bereits Bestandteil des Vertrages vom ... oder irgendwelcher anderer Abreden bis zum ... gewesen wäre. Diese Unsicherheit ist im Streitfall zugunsten der Antragsteller zu berücksichtigen, zumal der Antragsgegner insoweit die Feststellungslast trägt. Demnach sind 23.275,- EUR nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, sodass eine Grunderwerbssteuer von jeweils 407,- EUR (23.275,- EUR x 3,5% x 50%) von der Vollziehung auszusetzen ist.

Im Übrigen ist der Antrag unbegründet.

Zum einen ist festzustellen, dass die erforderliche Bindung der Antragsteller an die Bebauung des erworbenen Grundstücks zum maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt vorlag, weil die Antragsteller zuvor am ... bereits einen Bauwerkvertrag mit der C geschlossen hatten (vgl. z.B. BFH, Urteil vom 2. März 2006, II R 39/04, BFH/NV 2006, 1880).

Zum anderen fehlt es auch nicht an der erforderlichen Verpflichtung der Veräußererseite zur Veränderung des tatsächlichen Grundstückszustandes. Entscheidend ist, dass hier die Veräußererseite nicht nur aus dem Grundstücksverkäufer, sondern auch noch aus der B und der C bestand, dass der Verkäufer der B das streitige Grundstück zur Vermittlung eines Grundstückskäufers überlassen hatte und dass die B mit der C gesellschaftsrechtlich verflochten ist. Der Verkäufer hatte der B das Grundstück in einer Weise überlassen, dass diese durch einen Flyer der mit ihr gesellschaftsrechtlich eng verbundenen C auf das Grundstück aufmerksam machen konnte, dass sie für die Antragsteller zwecks Erwerbs des Grundstücks einen Besichtigungstermin dort organisiert und schließlich einen Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages organisiert hatte. Folgerichtig hat auch der Kundenberater der B A den Grundstücksveräußerer in der notariellen Verhandlung vom ... vertreten. Die Erklärung des Verkäufers vom ..., dies sei nur aus terminlichen Gründen geschehen, ist belanglos, da sie der zuvor erfolgten Regulierung des Zugangs zum Grundstück nicht entgegensteht. Die weitere Angabe des Verkäufers, es hätte jeder andere Interessent das Grundstück erwerben können, ist gleichermaßen unerheblich, weil aus dem tatsächlichen Geschehensablauf eine Einbindung der Antragsteller in die Maklertätigkeit der B - auf wessen Seite auch immer - folgt. Die B durfte jedenfalls für den Verkäufer bei der Vermittlung eines Käufers tätig werden. Dies ergibt sich auch aus dem Grundstückskaufvertrag, wonach die Antragsteller für Abwicklungskosten einen Betrag von 1.500,- EUR an die B zahlen mussten. Ohne Bedeutung ist, dass der Verkauf des Grundstücks nicht an die Vermittlung durch die B gebunden gewesen sein soll, wie der Verkäufer in seiner schriftlichen Erklärung vom ... angegeben hat. Entscheidend ist der tatsächliche Geschehensablauf, wonach die Antragsteller den Zutritt zum Grundstück in jeder Hinsicht, auch was den Kauf anbelangt, nur über die B erlangt haben und auch nur erlangen konnten. Ob der Hinweis auf das Grundstück von der C kam, wie die Antragsteller in dem Auskunftsersuchen gegenüber dem Finanzamt erklärt haben, spielt bereits angesichts der engen gesellschaftsrechtlichen Verbundenheit von C und B und der Vermittlungstätigkeit der B keine Rolle. Davon abgesehen ist den Erklärungen der Antragsteller in den fraglichen Auskunftsersuchen nicht zu folgen, soweit sie in Widerspruch dazu das als Maklertätigkeit zu qualifizierende Verhalten der B zwecks Erwerbs des Grundstücks erstmals in der Klageschrift erwähnt haben.

Aufgrund der Überlassung des Grundstücks zu Maklerzwecken durch den Verkäufer ist ferner ausschlaggebend, dass die ebenfalls zur Veräußererseite gehörende C zur Bebauung gegenüber den Antragstellern verpflichtet war. Abgesehen davon, dass die Annahme einer Zusammenarbeit zwischen B und C aus einer Vielzahl vergleichbarer Fallgestaltungen gerichtsbekannt ist und auch im Streitfall der Lebenserfahrung entspricht, kommt es angesichts der engen gesellschaftsrechtlichen Verflechtung nicht auf das Kriterium eines abgestimmten Verhaltens zwischen B und C an (vgl. BFH, Urteil vom 2. März 2006, II R 47/04, BFH/NV 2006, 1509; Boruttau, GrEStG, 16. Auflage, § 9 Tz. 165).

Insgesamt verkennen die Antragsteller, dass auch durch die Übertragung mehrerer Funktionen im Rahmen der Veräußerung eines zu bebauenden Grundstücks auf verschiedene selbstständige Personen, nämlich Grundstückseigentümer, Makler und Bauunternehmen, die Rechtsfigur des einheitlichen Vertragswerkes nicht mit Erfolg umgangen werden kann. Beim einheitlichen Erwerbsgegenstand ist gerade maßgeblich, dass die aus mehreren Personen bestehende Veräußererseite durch unterschiedliche Tatbeiträge auf den Verkauf eines Grundstücks in zukünftig bebautem Zustand hinwirken. Dies ist hier erfolgt und von den Antragstellern zumindest hingenommen worden. Dies war für sie jedenfalls objektiv erkennbar, da sie nach ihrem Vorbringen durch die C auf das Grundstück aufmerksam gemacht wurden und durch die B den Zutritt zum Grundstück erhalten haben, an die sie auch die sogenannten Grundstücksabwicklungskosten zahlen mussten.

Diese Kosten gehören nach dem bisherigen Sach- und Streitstand ebenfalls zur Gegenleistung. Gemäß § 10 Abs. 3 des Grundstückskaufvertrages tragen die Antragsteller sogenannte Grundstücksabwicklungskosten in Höhe von 1.500,- EUR. Darüber hat ihnen die B auch eine Rechnung vom 25. Februar 2006 erteilt. Es ist indes nicht erkennbar, dass es sich um von den Antragstellern geschuldete Kosten aus einem von ihnen mit der B geschlossenen Maklervertrag handeln könnte. Dem steht einmal die Beantwortung der Auskunftsersuchen des Finanzamtes entgegen, wonach eine Vermittlungsleistung der B in Abrede gestellt wird. Außerdem leugnen die Antragsteller in der Klagebegründung, dass ihnen Abwicklungskosten entstanden seien. Da eine eigene schuldrechtliche Verpflichtung der Antragsteller, die der Kostenübernahmevereinbarung zugrunde liegen könnte, demnach ausgeschlossen ist, kommt bislang lediglich eine Übernahme der der B für die Vermittlung des Grundstücks gegenüber dem Verkäufer entstandenen Kosten in Betracht. Dem steht die Erklärung des Verkäufers vom ... nicht entgegen. Dass der Verkauf des Grundstücks nicht an die Vermittlung der B gebunden gewesen sein soll, schließt das Entstehen von Maklerleistungen und -kosten gegenüber dem Verkäufer nicht aus. Die Übernahme derartiger Kosten durch den Käufer stellt aber eine sonstige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 GrEStG dar (siehe z.B. Pahlke//Franz a.a.O. § 9 Tz. 107 "Maklerkosten" m.w.N.).

Des Weiteren sind die sogenannten Minderleistungen in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Entscheidend ist, dass die Antragsteller gegenüber der C zunächst verpflichtet waren, die betreffenden Leistungen zu bezahlen. Die nachträgliche "Umfunktionierung" dieser in dem Bauwerkvertrag mit der C enthaltenen Vereinbarung in Einzelverträge mit verschiedenen Handwerksbetrieben, die überwiegend als Subunternehmer der C tätig sind, ändert an der Bindung der Antragsteller, die betreffenden Leistungen abzunehmen und zu bezahlen, nichts. Dies ergibt sich insbesondere aus Teil I Nr. 3 des Vertrages über die Übernahme einer Gesamtkostengarantie. Die Antragsteller haben zudem den Feststellungen des Finanzamtes hinsichtlich der Subunternehmereigenschaft und der Vereinbarungen der C mit den betreffenden Handwerksbetrieben (siehe Seite 5, 6 der Einspruchsentscheidungen) nicht widersprochen. Es ist in keiner Weise ersichtlich, dass die Antragsteller irgendeinen Handwerksbetrieb nach Entlassung aus dem Bauwerkvertrag mit der C insoweit in freier Wahl und ohne Vorschlag und Absprache mit der C beauftragt hätten. Dies ist zudem wegen der sogenannten Vollgarantie durch die C nicht vorstellbar.

Zu keinem anderen Ergebnis hinsichtlich der Annahme eines einheitlichen Vertragswerks führt im Übrigen der von den Antragstellern erwähnte Beschluss des FG des Landes Brandenburg, da er - wie der Antragsgegner zu Recht ausgeführt hat - einen nicht vergleichbaren Streitfall betrifft.

Nach alldem ergibt sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer aus dem Grundstückskaufpreis von 49.500,- EUR, der Auftragssumme von ursprünglich 156.500,- EUR abzüglich der Eigenleistungen in Höhe von 18.000,- EUR = 138.500,- EUR sowie den Abwicklungskosten (1.500,- EUR), zusammen 189.500,- EUR.

Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass im Streitfall keine ernsthaften Zweifel an der Rechtmäßigkeit der streitigen Bescheide in Gestalt der Einspruchsentscheidungen aufgrund des oben genannten Vorabentscheidungsersuchens des Niedersächsischen FG anzunehmen sind. Die Rechtslage ist nicht so unklar, dass eine Aussetzung der Vollziehung gerechtfertigt wäre. Abgesehen davon, dass der EuGH in seinem Urteil vom 8. Juli 1986 (Rechtssache 73/85, Umsatzsteuer-Rundschau 1986, 297) die deutsche Grunderwerbssteuer nicht als Sonderumsatzsteuer angesehen hat, teilt der Senat nicht die Auffassung des Niedersächsischen FG, dass die neuere Rechtsprechung des EuGH möglicherweise eine andere Beurteilung der Rechtslage rechtfertigt. Der Senat schließt sich vielmehr den überzeugenden Ausführungen des FG Münster in seinem Urteil vom 19. Juni 2008 (Az.: 8 K 4414/05 GrE; [...]) an. Dort wird zu Recht darauf abgestellt, dass die deutsche Grunderwerbsteuer nicht dem gemeinschaftsrechtlichen Anforderungsprofil der Mehrwertsteuer unterfällt, somit nicht den Charakter einer Sonderumsatzsteuer hat. Insbesondere handelt es sich bei der deutschen Grunderwerbsteuer nicht um eine Steuer mit allgemeinem Charakter. Diese Steuer knüpft nur an die entgeltliche Übereignung von unbeweglichen Sachen an und zielt nicht darauf ab, die Gesamtheit der wirtschaftlichen Vorgänge in dem jeweiligen Mitgliedstaat zu erfassen. Nach der Rechtsprechung des EuGH liegt ein Verstoß gegen das gemeinschaftsrechtliche Mehrfachbelastungsverbot nicht vor, sofern ein wesentliches Merkmal der Mehrwertsteuer nicht erfüllt wird. Und so verhält es sich wie ausgeführt bei der deutschen Grunderwerbsteuer (vgl. zu alledem FG Münster a.a.O.).

Schließlich scheidet eine Aussetzung der Vollziehung wegen unbilliger Härte aus. Zum einen fehlt es an den auch in diesem Fall erforderlichen Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Verwaltungsakte (vgl. auch Gräber, FGO, 6. Auflage, § 69 Tz. 107 m.w.N.). Zum anderen ist eine unbillige Härte nicht glaubhaft gemacht. Im Einzelnen nicht belegte Ausführungen über eine finanzielle Notlage genügen nicht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO, wobei die Kosten für die Antragsteller als Streitgenossen entsprechend ihrer Beteiligung am Gesamtstreitgegenstand zu verteilen sind (vgl. auch § 32 Abs. 1 Satz 2 GKG).

Der Senat hat die Beschwerde zugelassen, weil die Frage, ob wegen des oben erwähnten Vorabentscheidungsersuchens des Niedersächsischen FG eine Aussetzung der Vollziehung geboten ist, grundsätzliche Bedeutung hat.

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Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten nach § 128 Abs. 3 FGO die Beschwerde zu.

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Ende der Entscheidung

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