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Gericht: Finanzgericht Berlin
Urteil verkündet am 24.11.2004
Aktenzeichen: 10 K 10348/01
Rechtsgebiete: EStG, FGO


Vorschriften:

EStG § 9 Abs. 1 Satz 1
EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1
FGO § 76 Abs. 1
FGO § 76 Abs. 2
FGO § 96 Abs. 2
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Tatbestand

Die Kläger sind Eheleute, die zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden. Sie erzielen hauptberuflich Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Der Kläger arbeitet als Flughafensicherungskraft bei der XXXXXXXX XXXXXXXXX GmbH im Schichtdienst. Die Klägerin ist als kaufmännische Angestellte beim XXX tätig. Der Ehemann ist seit 1990 Eigentümer eines Grundstücks in XXXXX X XXXX und seit 1999 eines Grundstücks in XXXXXXXX X . Der Erwerb der Grundstücke erfolgte im Wege der Schenkung und Erbschaft.

Die Grundstücke waren mit einer Laube bzw. einem Fertighaus bebaut. Im Zeitpunkt der Schenkung war die Laube in XXXXX dauerhaft vermietet. Das Mietverhältnis bestand bis Mai 1997. Aus dieser Vermietung machten die Kläger seit 1990 Verluste geltend, die der Beklagte steuermindernd berücksichtigte.

In der eingereichten Einkommensteuererklärung für 1999 machten die Kläger für das Grundstück in XXXXX einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 45.581,00 DM und erstmalig für das Grundstück in ... einen solchen in Höhe von 12.794,00 DM geltend. Einnahmen wurden mangels Vermietung nicht erklärt. Die Verluste ergaben sich hauptsächlich aus der Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen in Form von Reise und Materialkosten.

Die Kläger erklärten, beide Wohnungen würden nach Beendigung der Instandhaltungsarbeiten an wechselnde Feriengäste vermietet werden. Mit Vertrag vom 15.03.2000 verpachtete der Ehemann das Grundstück in XXXXX zum Zwecke der Ferienwohnungsvermietung an seine Ehefrau. Sie vereinbarten den Ausschluss der Selbstnutzung durch den Verpächter und einen Pachtzins von 80% der aus der Beherbergung erzielten Umsätze.

Die Kläger erklärten, 5 Fahrten (zu insgesamt 24 Tagen) nach XXXXXXXX und 14 Fahrten (zu insgesamt 81 Tagen) nach XXXXX durchgeführt zu haben, um die notwendigen Arbeiten selbst auszuführen.

In dem für das Jahr 1999 ergangenen Einkommensteuerbescheid vom 18.10.2000 ließ der Beklagte die geltend gemachten Verluste mangels tatsächlicher Vermietung unberücksichtigt.

Der Beklagte verwies u. a. darauf, dass die Vermietung der Ferienwohnungen allenfalls zu einem Kostenabzug für die tatsächlichen Vermietungstage führen könne, da eine mögliche Eigennutzung nicht ausgeschlossen sei. Demzufolge könnten vorweggenommene Werbungskosten nicht günstiger beurteilt werden, als die spätere Vermietungsphase.

Mit dem gegen den Einkommensteuerbescheid für 1999 eingelegten Einspruch begehrten die Kläger weiterhin die Anerkennung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung.

Sie machten geltend, das alte Haus in XXXXX sei aufgrund der geringen Wohnfläche und des allgemeinen baulichen Zustands nicht mehr zu vermieten gewesen. Deshalb hätten sie sich entschlossen, das Haus zu modernisieren und als Ferienwohnung zu vermieten. Sämtliche Planungs- und Modernisierungsarbeiten seien in Eigenleistung während der Urlaubszeit und an dienstfreien Tagen durchgeführt worden. Im Übrigen seien sie der Auffassung, ein Überschuss sei nur langfristig zu erzielen. Eine Selbstnutzung des Hauses sei nicht beabsichtigt. Sie verwiesen auf das BMF-Schreiben vom 04.05.1994 und den dort geregelten Sonderfall (Vermietung mehr als 100 Tage).

Der Beklagte wies den Einspruch mit der Einspruchsentscheidung vom 18.06.2001 als unbegründet zurück und erläuterte dazu die Rechtsprechung zur Vermietung von Ferienwohnungen, führte dann aber auch weiter aus: Im Streitjahr seien die Wohnungen nicht vermietet worden. Demzufolge könne ein Kostenabzug nicht in Betracht kommen. Die Wohnungen hätten den Kläger das ganze Jahr über zur Selbstnutzung zur Verfügung gestanden. Aus den eingereichten Unterlagen sei ersichtlich, dass die Objekte auch tatsächlich, zumindest bis zur Fertigstellung und Einrichtung, selbst genutzt worden seien. Dies werde auch nicht bestritten. Aus dem vorliegenden Pachtvertrag könne sich auch nichts Gegenteiliges ergeben. Die Klägerin beabsichtige, die Vermietung selbst durchzuführen. Somit sei sie in der Lage, den Umfang und den Zeitraum der tatsächlichen Vermietung selbst zu bestimmen. Obwohl eine Selbstnutzung des Eigentümers (Ehemann) vertraglich ausgeschlossen worden sei, habe aber die Klägerin die Möglichkeit, das Objekt selbst zu nutzen, da der Pachtvertrag dies nicht ausschließe. Die Voraussetzung, Vermietung durch einen dem Eigentümer nicht nahe stehenden Vermittler, sei hier nicht erfüllt.

Für die Zukunft werde zu prüfen sein, in welchem Umfang die jeweiligen Wohnungen tatsächlich an wechselnde Urlaubsgäste vermietet worden seien und in welchem Umfang die mit der Vermietung in einem Zusammenhang stehenden Kosten berücksichtigt werden könnten. Für das Streitjahr jedoch sei der Abzug der Aufwendungen insgesamt zu versagen.

Soweit die Kläger auf die Regelungen im BMF-Schreiben vom 04.05.1994 verweisen würden, sei anzumerken, dass der Umfang der Vermietung in den Folgejahren die Höhe des Abzugs der Aufwendungen für diese Jahre bestimmen werde und nach dem Grundsatz der Abschnittsbesteuerung keinen Einfluss auf die Berücksichtigung der Kosten im Streitjahr habe.

Die Beurteilung des Aufwands nach seiner Zweckbestimmung (gemeint wohl: Der Gesichtspunkt vorweggenommener Werbungskosten) biete keine hinreichende Abgrenzungsmöglichkeit, wenn die Aufwendungen sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch eine künftige Vermietung veranlasst seien. Nach der Rechtsprechung des BFH scheide auch eine Aufteilung im Wege der Schätzung mangels hinreichender Grundlagen aus. Maßgeblich seien allein die Verhältnisse in dem Zeitraum, in dem die entsprechenden Aufwendungen getätigt worden seien.

Dagegen richtet sich die Klage, mit der die Kläger auch weiterhin geltend machen, hinsichtlich des Grundstückes in XXXXX sei auf folgendes hinzuweisen: Das Grundstück sei dem Kläger am 02.07.1990 geschenkt worden. Es liege abseits der Ortschaft und sei mit einem kleinen Holzhaus, das vermutlich vor dem Krieg errichtet worden sei, bebaut. Der Zustand des Hauses habe bei Übernahme des Grundstückes die Mangelwirtschaft der ehemaligen DDR repräsentiert. Bis zum 31.05.1997 sei das Haus von einer älteren Mieterin, die es bereits vor der Wende angemietet hatte, bewohnt worden.

Aufgrund der Mietpreisbindung und der notwendigen Instandhaltungsarbeiten während der Vermietungsphase habe der Kläger Werbungskostenüberschüsse erzielt. Der Zustand des Hauses nach Auszug der Mieterin habe eine Neuvermietung nicht zugelassen. Eine Neubebauung des Grundstückes habe der Kläger aus finanziellen Gründen nicht durchführen können. Ob überhaupt eine andere Bebauung auf dem Grundstück, das zum Außenbereich der Ortschaft zähle, möglich wäre, bleibe fraglich. Es hätte daher einer wirtschaftlich sinnvollen Lösung für das Grundstück bedurft. Während der Sommersaison seien auf dem XXXX Ferienwohnungen gefragt. Deshalb habe der Kläger beschlossen, das Haus zu modernisieren und an wechselnde Urlaubsgäste zu vermieten. Da er die Beauftragung eines Architekten und Bauleiters sowie die Beauftragung von Baufirmen nicht mit seinem Nettoeinkommen habe finanzieren können, habe er die Planungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Eigenleistung durchgeführt. Auch die Beschaffung des Baumaterials sei von ihm erledigt worden. Aufgrund seiner im Schichtdienst ausgeübten Arbeitnehmertätigkeit habe er nur an dienstfreien Werktagen sowie während der Urlaubszeit die umfangreichen und sehr zeitintensiven Arbeiten auf dem Grundstück durchführen können. Die durchgeführten Arbeiten ergäben sich aus den eingereichten Rechnungen und Quittungen sowie den eingereichten Reisekostenabrechnungen. Zur Vermeidung von Übernachtungskosten habe der Kläger auf der Baustelle gewohnt.

Im Sommer 2000 seien die Arbeiten soweit abgeschlossen gewesen, dass die Vermietung an Urlaubsgäste möglich gewesen sei. Zu seiner eigenen Entlastung und aufgrund seines unregelmäßigen Schichtdienstes habe der Kläger das Grundstück an seine Ehefrau verpachtet. Diese Maßnahmen seien vom Kläger in Überschusserzielungsabsicht durchgeführt worden. Der Totalüberschuss könne nur langfristig erzielt werden. Die Ausgaben hätten der Erhaltung und Sicherung der Einnahmen gedient. Eine Eigennutzung sei nicht beabsichtigt und daher im Pachtvertrag ausgeschlossen.

Das beklagte Finanzamt habe die geltend gemachten Aufwendungen mangels Vermietung nicht als Werbungskosten berücksichtigt und dazu darauf verwiesen, dass der Kläger zur Fertigstellung und Einrichtung die Wohnung selbst genutzt habe. Der Beklagte habe allerdings nicht angegeben, wo der Kläger während der Bauzeit hätte wohnen sollen. Übernachtungen in Hotels habe sich der Kläger nicht leisten können. Auch eine tägliche Rückfahrt nach XXXXXX (einfache Entfernung ca. 350 km) wäre nicht nur aufgrund der erheblichen Kosten, sondern aufgrund des Zeitaufwandes wirtschaftlich nicht sinnvoll gewesen. Eine Selbstnutzung liege nur dann vor, wenn der Kläger aus anderen Gründen, als denen der Fertigstellung des Hauses, dort gewohnt hätte. Auch für die Zukunft könne der Beklagte nicht mutmaßen und unterstellen, dass eine Eigennutzung beabsichtigt sei. Der Pachtvertrag schließe eine private Nutzung aus. Das angeführte BMF-Schreiben vom 04.05.1994 (BStBl. I 1994, 285) behandele zeitweise Leerstehende und zeitweise vermietete Ferienwohnungen. Das auf dem Grundstück in XXXXX befindliche Haus habe nicht zeitweise leer gestanden. Es habe nicht vermietet werden können, weil die Bauarbeiten noch nicht beendet gewesen seien. Daher sei die Auffassung des BMF, die einkommensteuerrechtlich sehr zweifelhaft sei, nicht anwendbar.

Hinsichtlich des Grundstückes in XXXXXXXXX sei zu bemerken, dass der Kläger dieses von seinen verstorbenen Eltern am 22.02.1999 geerbt habe. Es sei in 1974 mit einem in Tafelbauweise hergestellten Einfamilienfertighaus bebaut worden. Das Gebäude habe bei Erbantritt zeitbedingte Mängel aufgewiesen. Da die Grundstückspreise in dem Ort noch verhältnismäßig gering gewesen seien und die einheimische Bevölkerung grundsätzlich wertbeständige Massivhäuser in Eigenleistung baue, seien eine Veräußerung und auch eine Vermietung nicht möglich gewesen. Aufgrund der Arbeitnehmertätigkeit in Berlin seien ein Umzug und eine Eigennutzung nicht in Frage gekommen. Deshalb habe der Kläger beschlossen, auch dieses Grundstück, soweit seine finanziellen Möglichkeiten es erlaubten, für die Vermietung an Urlaubsgäste herzurichten. Der Ort XXXXXXXXX sei von Berlin aus mit dem PKW gut zu erreichen und werde für kinderreiche Familien eine preiswerte Alternative zum Ferienhaus in XXXXX sein. Allerdings müsse der Kläger auch hier die Voraussetzungen für eine Vermietung schaffen. Dazu gehörten Entrümpelungs- und erhebliche Instandsetzungsarbeiten am Haus und an der Heizung. Auch hier habe er in der Absicht gehandelt, einen Totalüberschuss zu erwirtschaften. Die in 1999 getätigten Ausgaben hätten daher ebenfalls der Erhaltung und Sicherung der Einnahmen gedient. Eine Eigennutzung habe nicht vorgelegen.

Die Kläger beantragen,

abweichend von dem Bescheid über Einkommensteuer 1999 vom 18.10.2000 und der dazu ergangenen Einspruchsentscheidung vom 18.06.2001 Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 58.375,00 DM zu berücksichtigen und die Einkommensteuer 1999 auf 9.282,00 DM herabzusetzen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er verweist auf seine Ausführungen in der Einspruchsentscheidung.

Dem Gericht haben die Bände I und II sowie weitere Beleghefter der vom Beklagten für die Kläger geführten Einkommensteuerakten zur Steuer-Nr.: XXXXXXXXXX vorgelegen.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-).

Der Beklagte hat zu Recht die von den Klägern erklärten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Bescheid über Einkommensteuer 1999 vom18.10.2000 unberücksichtigt gelassen, denn es fehlt jedenfalls für dieses Streitjahr an einem hinreichenden Zusammenhang zwischen den geltend gemachten vorab entstandenen Werbungskosten und einer Einkunftserzielung aus Vermietung und Verpachtung. Dies gilt für beide Objekte.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz -EStG- sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Werbungskosten sind nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs - BFH - (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 15.12.1987 VIII R 281/83, BStBl II 1989, 16) darüber hinaus alle Aufwendungen, die durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst sind. Auch Schuldzinsen sind als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG; vgl. z.B. BFH-Urteil vom 2.12.1999 IX R 45/95, BStBl II 2000, 310). Aufwendungen können auch dann als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn sie anfallen, bevor entsprechende Einnahmen erzielt werden (vorweggenommene oder vorab entstandene Werbungskosten). Dies gilt auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Voraussetzung ist aber, dass zwischen den Aufwendungen und den erwarteten späteren Einnahmen ein ausreichend bestimmter Zusammenhang besteht (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 17.4.1964 VI 112/63 U, BS­t­Bl III 1964, 383; ferner Urteil des FG Köln vom 23.1.2001 - 8 K 250/95). Der Abzug von Werbungskosten für die Zeit, bevor der Steuerpflichtige Mieteinnahmen erzielt, setzt voraus, dass sich anhand objektiver Umstände der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen belegen lässt, er werde durch die Errichtung eines Gebäudes die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung begründen (vgl. BFH-Urteil vom 15.12.1981 VIII R 107/79, BStBl II 1982, 495 m.w.H.). Dies gilt auch für vergebliche Werbungskosten, wenn es nicht zur Einnahmeerzielung kommt. Der Steuerpflichtige hat nachzuweisen, dass er die Absicht gefasst hatte, aus einer bestimmten Tätigkeit steuerpflichtige Einnahmen zu erzielen. Sind im Zeitpunkt der Bewirkung der Aufwendungen keine hinreichenden Umstände erkennbar, wonach auf ein auf Einnahmeerzielung gerichtetes Handeln geschlossen werden kann, ist der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen nicht gegeben.

Im Streitfall haben die Kläger das Gericht nicht zu überzeugen vermocht, dass die geltend gemachten Aufwendungen in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit künftigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehen: Eine Dauervermietung, wie sie in den Vorjahren bei dem Objekt in XXXXX vorgelegen hat, hat der Kläger nach seinem eigenen Vorbringen selbst nicht beabsichtigt, eine Selbstnutzung ist nicht ausgeschlossen und natürlich ist es auch denkbar, dass der Kläger die Objekte nach entsprechender Herrichtung hätte veräußern können. Aufgrund der eigenen Darlegungen der Kläger befanden sich die Umbauarbeiten 1999 noch in einem so frühen Stadium, dass erst im Sommer 2000 eine Vermietung an Urlaubsgäste möglich war, zumal ein Gesamtinvestitions- bzw. Zeitplan nicht vorgelegt worden ist.

Es war zu dieser Zeit objektiv betrachtet nicht voll absehbar, welchem Zweck der Kläger die Anwesen tatsächlich zuführen wollte und seinen finanziellen Möglichkeiten nach hätte können. Selbst wenn man zugunsten der Kläger unterstellt, dass sie schon im Jahre 1999 im Freundes- und Kollegenkreis auf künftige Mietmöglichkeiten hingewiesen haben, sind die dazu gemachten Angaben so vage und unbestimmt, dass sich daraus keine Überzeugung bilden kann, die Kläger hätten sich bereits im Streitjahr ernsthaft um eine Vermietung der Objekte bemüht.

Das Bestehen einer Vermietungsabsicht kann nur anhand erkennbarer äußerer Merkmale festgestellt werden. Dem Kläger obliegt insoweit die Darlegungs- und Beweislast (vgl. BFH-Urteil vom 19.9.1990 IX R 5/86, BStBl II 1990, 1030; Finanzgericht München, Urteil vom 21.4.1998, 2 K 4202/96, a.a.O. sowie Finanzgericht Hamburg, Urteil vom 13.10.2003, II 262/02, a.a.O.). Dieser Verpflichtung ist er insoweit nicht nachgekommen.

Für ebenso wahrscheinlich hält das Gericht daher die Alternative, dass von vornherein geplant bzw. nicht ausgeschlossen war, die Anwesen alsbald nach Fertigstellung gewinnbringend und steuerfrei an einen Interessenten zu veräußern oder teilweise selbst zu nutzen.

Die Erläuterungen der Kläger sind insgesamt zu vage, um daraus auf eine entsprechende feste Einkünfteerzielungsabsicht schließen zu lassen. Es kommt hinzu, dass sich die von den Klägern in erster Linie als vermietungsausschließend angeführten Probleme mit dem Umbau nach der Auffassung des Senats sehr viel schneller hätten lösen lassen, wenn eine alsbaldige Nutzung des Hauses durch Vermietung von den Klägern ernsthaft ins Auge gefasst und in Angriff genommen worden wäre. Notfalls hätten dafür Firmen eingesetzt werden können, wobei das vom Kläger dazu behauptete finanzielle Unvermögen im Hinblick auf die erheblichen -im Laufe von drei Umbaujahren entstandenen Werbungskosten- weder überzeugend noch wirtschaftlich erscheint.

Dass die Kläger eine alsbaldige Vermietung nicht konkret ins Auge gefasst hatten, lässt sich auch daran erkennen, dass sie die noch ausstehenden/noch nicht abgeschlossenen weiteren Renovierungsarbeiten nicht zügig zum Abschluss brachten, sondern sich diese Maßnahmen über Jahre hingezogen haben. Es erscheint unter den gegebenen Umständen auch als durchaus möglich, dass die Kläger das Grundstück in dem streitigen Zeitraum jedenfalls zeitweise selbst genutzt haben bzw. an einen Verkauf gedacht haben mögen, was einem Werbungskostenabzug ebenfalls entgegen stehen würde.

Da bereits aus den vorstehend aufgeführten Gründen eine Vermietungsabsicht für das Streitjahr 1999 nicht feststellbar war und auch spätere Vermietungen keinen Rückschluss auf den vorangegangenen Zeitraum zulassen, konnte die Klage nach alledem keinen Erfolg haben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 13, 25 Gerichtskostengesetz -GKG-.

Ende der Entscheidung


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