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Gericht: Finanzgericht München
Urteil verkündet am 24.04.2007
Aktenzeichen: 13 K 3097/03
Rechtsgebiete: EStG, AO


Vorschriften:

EStG § 2
EStG § 12
EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1
AO § 39 Abs. 2 Nr. 2
1. Die Klage einer Grundstücksgemeinschaft ist zulässig, denn diese ist, wenn sie als Vermieterin nach außen auftritt, im Verfahren der einheitlichen und gesonderten Feststellung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beteiligtenfähig und klagebefugt.

2. Verträge zwischen Ehegatten oder Angehörigen können steuerlich nur anerkannt werden, wenn sie eindeutig und ernstlich vereinbart sind, entsprechend dieser Vereinbarung tatsächlich durchgeführt werden und die Vertragsbedingungen dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen.

3. Diese Anforderungen sind auch an Verträge zu stellen, die eine Bruchteilsgemeinschaft mit einem Steuerpflichtigen abschließt, wenn diese von einem nahen Angehörigen beherrscht wird.

4. Von einer beherrschenden Stellung ist im Regelfall auszugehen, wenn der Gesellschafter die Mehrheit der Stimmrechte besitzt und er deshalb bei Gesellschafterversammlungen entscheidenden Einfluss ausüben kann. Verfügt der Gesellschafter über die Hälfte oder weniger als die Hälfte der Stimmrechte kann er einem beherrschenden Gesellschafter gleichgestellt werden, wenn er mit anderen gleichgerichtete Interessen verfolgenden Gesellschaftern zusammenwirkt.


Finanzgericht München

13 K 3097/03

Gesonderte und einheitliche Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung 1998 und 1999

In der Streitsache

hat der 13. Senat des Finanzgerichts München

unter Mitwirkung

[...]

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 24. April 2007

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Gründe:

Streitig ist, ob ein Mietverhältnis steuerlich anzuerkennen ist.

I. Die Klägerin ist eine Grundstücksgemeinschaft, bestehend aus den Miteigentümern [...] C und [...] X. C und X erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Mai 1998 jeweils einen hälftigen Miteigentumsanteil an dem mit einem Einfamilienhaus (Gesamtwohnfläche 134,6 qm) bebauten Grundstück [...] in [...] T-Dorf.

Mit Vertragsurkunde vom 1. November 1998 vereinbarten C und X mit [...] T, dem Bruder von X, als Mieter ein zum 15. November 1998 beginnendes Mietverhältnis über zwei Zimmer, Bad, Gang, Flur und Abstellkammer im Untergeschoss des Einfamilienhauses. C und X bewohnten das Erdgeschoss. Die Küche im Erdgeschoss und die Waschküche im Untergeschoss standen nach Mietvertrag auch T zur Mitbenutzung zu Verfügung. Vereinbart war ein monatlicher Mietzins von 650 DM zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenpauschale von 120 DM. Die vermietete Wohnfläche beträgt nach den Angaben im Mietvertrag ca. 59 qm. Der Mietzins war monatlich im Voraus bar zu entrichten [...].

Der Hauptwohnsitz von T und seine Arbeitsstätte waren in der Schweiz. Die Mieträume dienten T zu seinen Aufenthalten in T-Dorf, die nur an den Wochenenden stattfanden. Zum 31. Dezember 2001 hat T beim Einwohnermeldeamt seinen Wohnsitz in T-Dorf abgemeldet.

Mit der am 4. April 2001 beim Beklagten - dem Finanzamt (FA) - eingereichten Feststellungserklärung 1998 machten C und X als Miteigentümergemeinschaft einen Werbungskostenüberschuss bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (VuV) in Höhe von 16.736 DM geltend. Einnahmen in Höhe von 975 DM waren Werbungskosten in Höhe von 17.710 DM gegenübergestellt.

Mit der am 7. Juni 2002 abgegebenen Feststellungserklärung 1999 machten C und X einen Werbungskostenüberschuss bei den Einkünften aus VuV in Höhe von 10.274 DM geltend. Erklärt waren Einnahmen von 7.800 DM und Werbungskosten von 18.074 DM.

Nachdem das FA Nachweise für die Zahlung der Miete des Jahres 1998 verlangt hatte, legte die Klägerin eine Bestätigung des T vom 1. Mai 2001 vor, auf der dieser bestätigte, dass er die Mietzahlung für die eineinhalb Monate des Jahres 1998 in Höhe von 650 DM nebst Nebenkostenpauschale bar an Weihnachten 1998 entrichtet habe.

Das FA lehnte mit Bescheid vom 20. Juli 2001 die Feststellung der Einkünfte aus VuV für 1998 ab, da die erforderliche Überschusserzielungsabsicht fehlen würde und außerdem das Mietverhältnis steuerlich nicht anzuerkennen sei, weil der Mieter der Bruder von X sei und das Mietverhältnis nicht zu Bedingungen, wie sie unter Fremden üblich seien, durchgeführt worden sei.

Außerdem lehnte das FA unter Hinweis auf die Begründung für 1998 mit Bescheid vom 17. Juli 2002 eine Feststellung der Einkünfte aus VuV für 1999 ab.

Die dagegen gerichteten Einsprüche begründete die Klägerin damit, dass nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) die Überschusserzielungsabsicht nicht abgelehnt werden könne. Auch könne nicht mit dem Hinweis auf das Angehörigenverhältnis dem Mietverhältnis die steuerliche Anerkennung verweigert werden, denn eine Teilwohnraumvermietung sei auch bei Studentenzimmern unter fremden Dritten häufig vereinbart. Auch sei Barzahlung bei Mietverträgen häufig anzutreffen. Dass der Mietzins für 1998 erst an Weihnachten 1998 bezahlt worden sei, sei unschädlich, denn kurzfristige Stundungen des Mietzinses seien auch unter fremden Dritten üblich.

Auf die Aufforderung des FA, die Mietzahlungen im Jahr 1999 nachzuweisen, legte die Klägerin eine Bescheinigung des T vom 28. März 2003 vor, in der T erklärte, dass er die Mietzinsen von monatlichen 650 DM nebst Nebenkostenpauschale monatlich im Rahmen seiner Aufenthalte in T-Dorf bezahlt habe; ein- oder zweimal habe er auch zwei oder drei Monate im Voraus bezahlt.

Mit Einspruchsentscheidung vom 25. Juni 2003 wies das FA die Einsprüche als unbegründet zurück, denn das Mietverhältnis sei als Vertrag unter nahen Angehörigen steuerlich nicht anzuerkennen, weil die Gestaltung und tatsächliche Durchführung nicht dem unter Fremden Üblichen entsprechen würde. T habe während der Dauer des Mietverhältnisses seinen Hauptwohnsitz in der Schweiz gehabt und die Wohnung nur zu Besuchen bei der Schwester benutzt.

Für diese Verwandtschaftsbesuche bestände aber kein Bedürfnis, ein Mietverhältnis zu begründen.

Das Mietverhältnis sei deshalb dem steuerlich unbeachtlichen privaten Bereich zuzuordnen.

Zusätzlich seien die vereinbarten Mietzinszahlungen nicht am Monatsanfang sondern unregelmäßig erfolgt. Außerdem fehle auch die unter Fremden übliche Nebenkostenabrechnung.

T sei nicht als Stromverbraucher beim Energieversorgungsunternehmen gemeldet gewesen.

Außerdem sei T auch nicht bei der GEZ angemeldet gewesen und es habe auch kein eigener Telefonanschluss für T existiert.

Zur Begründung ihrer dagegen gerichtete Klage trägt die Klägerin neben den bereits im Einspruchsverfahren vorgetragenen Argumenten dafür, dass ihr Mietverhältnis mit T steuerlich anzuerkennen sei, weiter vor, dass Barzahlung vereinbart worden sei, da C und X über kein gemeinsames Bankkonto für die Abwicklung des Mietverhältnisses verfügt hätten. Auch sei die Rechtsprechung des BFH zu Mietverhältnissen unter nahen Angehörigen im Streitfall nicht anwendbar, denn C sei mit T gar nicht verwandt. Deshalb müsse auch von einem Interessengegensatz zwischen beiden Vertragsseiten ausgegangen werden. Im Übrigen würden die geringfügigen Abweichungen beim Zeitpunkt der Barzahlung nicht gegen eine steuerliche Anerkennung des Mietvertrages sprechen. Die Vermutung des FA, dass die Mietzinsen nicht an die Vermieter gelangt seien, sei angesichts der Bestätigungen des T haltlos. Auch sei Maßstab für den Fremdvergleich nicht eine normale Wohnungsvermietung; vielmehr sei auf die Vermietung eines Wohnungsteiles oder auf einen Untermietvertrag abzustellen. Im Übrigen sei T während der gesamten Mietdauer ordnungsgemäß beim Einwohnermeldeamt angemeldet gewesen. T habe über ein Handy verfügt, weshalb er einen Telefonanschluss in der Wohnung in T-Dorf gar nicht benötigt habe. Da das ganz Haus über keinen Fernsehanschluss verfüge, sei auch eine Anmeldung von T bei der GEZ nicht erforderlich gewesen; auch C und X hätten keinen Fernsehanschluss.

Die Klägerin beantragt

unter Aufhebung der negativen Feststellungsbescheide für 1998 und 1999 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 25. Juni 2003 das Finanzamt zu verpflichten, Werbungskostenüberschüsse bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für 1998 in Höhe von 16.736 DM und für 1999 in Höhe von 10.274 DM festzustellen und jeweils hälftig auf die Feststellungsbeteiligten zu verteilen.

Das Finanzamt beantragt Klageabweisung.

Das FA verweist zur Begründung auf seine Einspruchsentscheidung.

Mit Anordnung vom 2. Oktober 2006 hat der Berichterstatter die Klägerin u.a. aufgefordert, die an T vermieteten Räume auf einem Plan des Hauses darzustellen. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 10. November 2006 einen Plan des Erdgeschosses und des Untergeschosses des Einfamilienhauses vorgelegt (wegen der Einzelheiten wird auf den Plan verwiesen [...]).

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die ausgetauschten Schriftsätze und die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

II. Die zulässige Klage ist unbegründet.

1. Die Klage der Klägerin als Grundstücksgemeinschaft ist zulässig, denn diese ist, wenn sie - wie im Streitfall - als Vermieterin nach außen auftritt, im Verfahren der einheitlichen und gesonderten Feststellung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beteiligtenfähig und klagebefugt (BFH-Urteile vom 18. Mai 2004 IX R 49/02, BStBl II 2004, 929;vom 7. Juni 2006 IX R 14/04, BFH/NV 2006, 2053).

2. Die Klage ist jedoch unbegründet. Das FA hat zu Recht eine einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte aus VuV gegenüber der Klägerin abgelehnt.

a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Ebenso wie z.B. die Einkünfteerzielungsabsicht (BFH- Urteil vom 5. September 2000 IX R 33/97, BStBl II 2000, 676, unter II. 2. a (2), m.w.N.) ist im Anwendungsbereich des § 39 Abs. 2 Nr. 2 Abgabenordnung (AO) bei einer Personengesellschaft die Abgrenzung der Erwerbssphäre (§ 2 EStG) von der Privatsphäre (§ 12 EStG) sowohl auf Ebene der Gesellschaft als auch auf Ebene des einzelnen Gesellschafters zu prüfen (BFH- Urteil vom 18. Mai 2004 IX R 42/01, BFH/NV 2005, 168).

b) Nach ständiger Rechtsprechung des BFH können Verträge zwischen Ehegatten oder Angehörigen steuerlich nur anerkannt werden, wenn sie eindeutig und ernstlich vereinbart sind, entsprechend dieser Vereinbarung tatsächlich durchgeführt werden und die Vertragsbedingungen dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Diese Anforderungen sind auch an Verträge zu stellen, die eine Personengesellschaft (Bruchteilsgemeinschaft) mit einem Steuerpflichtigen abschließt, wenn die Personengesellschaft von dessen Ehepartner oder einem anderen nahen Angehörigen beherrscht wird (vgl. Nachweise in BFH-Urteil vom 15. Dezember 1988 IV R 29/86, BStBl II 1989, 500; BFH-Beschluss vom 27. April 1998 VIII B 10/97, BFH/NV 1998, 1344; BFH-Urteil vom 18. Dezember 1990 VIII R 1/88, BStBl II 1991, 911). Diese Rechtsgrundsätze gelten auch für Mietverträge (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 16. Januar 1996 IX R 13/92, BStBl II 1996, 214; BFH-Beschluss vom 15. Juni 2000 XI B 123/99, BFH/NV 2000, 1467).

c) Von einer beherrschenden Stellung ist nach der Rechtsprechung des BFH im Regelfall auszugehen, wenn der Gesellschafter die Mehrheit der Stimmrechte besitzt und er deshalb bei Gesellschafterversammlungen entscheidenden Einfluss ausüben kann. Dies ist im Allgemeinen der Fall, wenn er über mehr als 50 vom Hundert (v.H.) der Stimmrechte verfügt. Verfügt ein Gesellschafter - wie im Streitfall - über lediglich 50 v.H. oder weniger der Gesellschaftsanteile, kann er aber dennoch einem beherrschenden Gesellschafter gleichgestellt werden, wenn er mit anderen gleichgerichtete Interessen verfolgenden Gesellschaftern zusammenwirkt, um eine ihren Gesellschafterinteressen entsprechende Willensbildung der Kapitalgesellschaft herbeizuführen.

Das jeweilige Rechtsgeschäft muss Ausdruck gleichgerichteter Interessen sein (vgl. BFH-Urteile vom 14. März 2006 I R 38/05, BFH/NV 2006, 1515;vom 1. Februar 1989 I R 73/85, BStBl II 1989, 522). Diese Rechtsprechung ist nach Auffassung des erkennenden Senats auf die Verhältnisse bei der Personengesellschaft zu übertragen (ebenso FG München, Urteil vom 8. November 2006, 9 K 3137/02, EFG 2007, 338). Denn auch dort sind die beherrschenden Gesellschafter in der Lage, eine entsprechende Willensbildung in der Personengesellschaft herbeizuführen. Eine Zusammenrechnung der Anteile bei Personengesellschaften erfolgt nach der Rechtsprechung des BFH (BFH-Urteile in BStBl II 1989, 500;vom 14. April 1983 IV R 198/80, BStBl II 1983, 555 undvom 20.Oktober 1983 IV R 116/83, BStBl II 1984, 298) insbesondere auch dann, wenn sie einen Gegenstand von gemeinsamem Interesse in gegenseitiger Abstimmung regeln.

d) Im Streitfall waren sowohl C als auch X an der Gesellschaft jeweils nur zur Hälfte und damit für sich allein nicht beherrschend beteiligt. X ist jedoch einem beherrschenden Gesellschafter gleichgestellt, denn sie und C verfolgen in der Hausgemeinschaft gleichgerichtete Interessen.

Die konkreten Anhaltspunkte für gleichgerichtete Interessen ergeben sich im Streitfall daraus, dass C und X beide Werbungskostenüberschüsse bei den Einkünften aus VuV steuerlich geltend machen wollen. Denn zwischen C und X besteht eine nichteheliche Lebensgemeinschaft, die jedenfalls auch eine Wirtschaftsgemeinschaft ist, deren wesentlicher Bestandteil zumindest das gemeinsame Wohnen ist (BFH-Urteil vom 30. Januar 1996 IX R 100/93, BStBl II 1996, 359 m.w.N.; BFH-Beschluss vom 12. Januar 2005 IX B 115/04, BFN/NV 2005, 703). Im Streitfall kommt zusätzlich das gemeinsame Interesse am Erwerb des Einfamilienhauses und der Tilgung der mit dem Erwerb zusammenhängenden Finanzierungskosten hinzu. Dass die Vermietung von Teilen der Wohnung in den ersten Jahren das Finanzierungsmodell für das Haus war, hat die Klägerin auch in der mündlichen Verhandlung ausgeführt. Beide Partner C und X tragen somit nach ihren Kräften finanziell zur gemeinsamen Lebensführung bei. Darüber hinaus bestand das weitere gleichgerichtete Interesse, da nur einige Räume im gemeinsamen Einfamilienhaus vermietet wurden, diese nicht an einen fremden Dritten zur Nutzung zu überlassen, sondern an jemanden, der die Räume nicht dauernd, sondern nur an Wochenenden nutzte.

Außerdem musste der Mieter das Vertrauen und X und C besitzen, denn durch die Treppe und den Flur hatte er leichten Zugang zu deren Wohnung. Im Streitfall kam deshalb die Vermietung an den Bruder der X in Betracht.

e) Im Streitfall ist das Mietverhältnis der Klägerin mit T steuerlich nicht anzuerkennen.

Mietverträge unter nahen Angehörigen sind daraufhin zu untersuchen, ob sie durch die Einkünfteerzielung (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG) oder den steuerrechtlich unbeachtlichen privaten Bereich (§ 12 EStG) veranlasst sind. Die Zuordnung der Verträge zu einem der beiden Bereiche ist vor allem aufgrund eines Fremdvergleichs vorzunehmen. Danach sind die Verträge i.d.R. der Besteuerung nicht zugrunde zu legen, wenn die Gestaltung oder die tatsächliche Durchführung nicht dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Der Fremdvergleich ermöglicht aufgrund einer Würdigung von Beweisanzeichen den Schluss, aus welchen Gründen ein Leistungsaustausch unter Angehörigen stattgefunden hat: aufgrund eines den Tatbestand einer Einkunftsart erfüllenden Vertrages oder aus privaten, familiären Gründen. Das Ergebnis dieser der Tatsachenfeststellung zuzuordnenden Indizienwürdigung ermöglicht die nachfolgende rechtliche Subsumtion, ob es sich bei den Aufwendungen des Steuerpflichtigen um nicht abziehbare Privatausgaben (§ 12 EStG) oder aber um Werbungskosten (§ 9 EStG) handelt.

Für die Beurteilung eines Mietvertrages unter nahen Angehörigen ist entscheidend, dass die Hauptpflichten der Vertragsparteien wie die Überlassung einer konkret bestimmten Sache und die Höhe der Miete (§ 535 BGB) klar und eindeutig vereinbart und wie vereinbart durchgeführt werden. Sind hinsichtlich der Nebenabgaben keine Vereinbarungen getroffen worden, muss dies allein nicht bereits zur Nichtanerkennung des Vertrages führen; dieser Umstand ist viel mehr im Zusammenhang mit sämtlichen weiteren Umständen zu würdigen, die für oder gegen die private Veranlassung des Vertragsverhältnisses sprechen. Bei Dauerschuldverhältnissen kann für die Auslegung ursprünglich unklarer Vereinbarungen außerdem die spätere tatsächliche Übung der Parteien herangezogen werden (ständige Rechtsprechung, s. z.B. BFH-Urteil vom 28. Juni 2002 IX R 68/99, BStBl II 2002, 699 m.w.N.).

Das Mietverhältnis ist nach einer Gesamtwürdigung aller Indizien nach Auffassung des erkennenden Senats der Besteuerung nicht zugrunde zu legen, weil die Gestaltung und tatsächliche Durchführung nicht dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Dies gilt auch nach dem Maßstab einer Vermietung von Studentenzimmern.

An T waren nur Teile des Einfamilienhauses zur Miete überlassen, die für sich nicht abgeschlossen waren, denn die Räume des T waren auch über die Innentreppe vom Erdgeschoss aus zu erreichen. Wie sich aus dem von der Klägerin vorgelegten Plan ergibt, waren für C und X der Waschraum und der Heizungsraum nur zu erreichen, wenn sie von T angemietete Räume passierten. Zwar musste der Heizungsraum - wie die Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat - nur relativ selten aufgesucht werden. Wenn jedoch der Heizungsraum aufgesucht werden muss, handelt es sich in der Regel um Fälle, die keinen längeren Aufschub bedürfen; z.B. wenn im Winter die Heizung reguliert werden muss, weil es Probleme mit der Automatiksteuerung gibt oder wenn dem Kaminkehrer oder einem Heizungsmonteur Zutritt verschafft werden muss. Auf dieses sofortige Betreten der Räume durch den Vermieter lassen sich fremde Mieter nicht ein. Mieter haben vielmehr einen Anspruch darauf, dass der Vermieter das Betreten der Räume angemessene Zeit vorher ankündigt (Palandt/Weidenkaff, BGB, 60.Aufl. 2001, § 535 Rz. 39 und § 541a Rz. 6). Außerdem ist es bei einem Mietvertrag unter Fremden nicht üblich, dass der Mieter den Vermietern den Zugang durch seine Räume - im Streitfall das Bad - in die Waschküche gestatten. Die Waschküche wird nämlich zum Befüllen der Waschmaschine, dem Entnehmen und Trocknen der Wäsche, somit i.d.R. wohl mindestens einmal wöchentlich und dann auch mehrmals aufgesucht. Außerdem ist aus dem Plan ersichtlich, dass hinter dem an T vermieteten Bad im Untergeschoss eine Sauna liegt. Zwar hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass die Sauna an T als Teil des Bades mitvermietet war. Unter Fremden ist es aber nicht üblich, dass der Vermieter dem Mieter die Sauna mit überlässt, ohne dies im Mietvertrag mit zu regeln. Das Regelungsinteresse des Vermieters für die Sauna folgt schon allein daraus, damit er beim Auszug des Mieters einen Beweis führen kann, falls die Mietsache nicht vollständig zurückgegeben wird.

Im Übrigen hat das FA zutreffend ausgeführt, dass die Zahlung des Mietzinses im Streitfall ebenfalls dem unter Fremden Üblichen nicht entspricht. T hat ausweislich der beiden vorgelegten Bescheinigungen den Mietzins an keinem der Monate der beiden Streitjahre pünktlich bezahlt. Die fortdauernde unpünktliche Zahlung der Mietzinsen stellt aber den Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund dar (vgl. für die Streitjahre 1998 und 1999: Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl. 2001, § 554a Rz. 7 m.w.N. auf BGH-Urteil vom 23. September 1987 VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77).

f) Die Klägerin kann sich im Streitfall auch nicht auf die Bindungswirkung einer verbindlichen Auskunft berufen, denn sie hat nur vorgetragen, dass sie eine mündliche Auskunft des FA über die Anerkennung eines Mietverhältnisses erhalten hat. Die Voraussetzungen einer verbindlichen Auskunft liegen damit nicht vor (BFH-Urteil vom 13. Dezember 1989 X R 208/87, BStBl II 1990, 274 m.w.N.).

g) Da das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt wird, kann dahinstehen, dass die Klägerin in den Streitjahren die Einnahmen zu niedrig erklärt hat. Es wurden nämlich offensichtlich nur die Nettomietzinsen erklärt. Die Nebenkostenpauschale wurde bei den Einnahmen unzutreffend nicht berücksichtigt. Ebenso - unzutreffend - sind aber auch keine Nebenkosten als Werbungskosten geltend gemacht.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).

Ende der Entscheidung


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