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Gericht: Hessischer Verwaltungsgerichtshof
Beschluss verkündet am 10.10.2001
Aktenzeichen: 3 TG 2595/01
Rechtsgebiete: BauNVO, HBO


Vorschriften:

BauNVO § 4
HBO § 68 Abs. 6
1. Die Verzichtserklärung des Nachbarn hinsichtlich materieller Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben beschränkt sich regelmäßig nur auf das jeweilige Genehmigungsverfahren, in dem sie abgegeben wurde (wie OVG Saarland BRS 57 Nr. 138).

2. Ein sechsgeschossiges Bürogebäude ist im Allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig.


Hessischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss

3 TG 2595/01

In dem Verwaltungsstreitverfahren

wegen Bauplanungsrechts

hier: Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Nachbarwiderspruchs gegen die Baugenehmigung für ein Bürohaus

hat der Hessische Verwaltungsgerichtshof - 3. Senat - durch

Vorsitzenden Richter am Hess. VGH Blume, Richter am Hess. VGH Eisenberg, Richter am Hess. VGH Dr. Michel

am 10. Oktober 2001 beschlossen:

Tenor:

Auf die Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 7. August 2001 - 8 G 2716/01 (V) - mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung aufgehoben.

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 11. Juni 2001 nebst Befreiungsbescheid gleichen Datums wird angeordnet.

Die Kosten beider Rechtszüge haben die Antragsgegnerin und die Beigeladene je zur Hälfte zu tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 20.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

Die vom Senat zugelassene und auch im Übrigen zulässige Beschwerde der Antragsteller gegen den im Tenor näher bezeichneten Beschluss des Verwaltungsgerichts ist begründet.

Der Antrag gemäß den §§ 80 a, 80 Abs. 5 VwGO ist zulässig.

Den Antragstellern kann nicht entgegen gehalten werden, ihre Rechtsvorgängerin habe - auch ihnen gegenüber - wirksam auf die Ausübung von Nachbarrechten verzichtet. Es spricht zwar einiges für die Richtigkeit der Annahme des Verwaltungsgerichts, dass die Rechtsvorgängerin der Antragsteller mit der Stellung des Bauantrages bzw. der Bauvoranfrage für das ursprüngliche Bauvorhaben auf dem Grundstück E.-er Landstraße ... konkludent ihr Einverständnis als seinerzeitige Nachbarin mit der geplanten Bebauung erklärt hat. Hierauf kommt es jedoch nicht an, weil die der Rechtsvorgängerin der Antragsteller erteilte und mit notariellem Vertrag vom 18. Mai 2000 an die Beigeladene veräußerte Baugenehmigung B 91 - 2467 vom 17. Mai 1994 am 1. Juni 2001 nach mehrmaliger Verlängerung ihrer Gültigkeitsdauer erloschen ist. Die Antragsgegnerin und die Beigeladene waren sich aus welchen Gründen auch immer darin einig, dass für die geänderte Bauausführung ein eigenständiger neuer Bauantrag erforderlich war, wie die Gesprächsnotiz der Bauaufsicht vom 1. September 2000 unter Bezugnahme auf eine Besprechung vom 28. August 2000 verdeutlicht. Infolgedessen wurde der Beigeladenen die im Streit befindliche Baugenehmigung vom 11. Juni 2001 nebst Befreiungsbescheid gleichen Datums erteilt. Mit Ablauf der Gültigkeitsdauer der früheren Baugenehmigung am 1. Juni 2001 ist auch die von der Rechtsvorgängerin der Antragsteller (konkludent) abgegebene Nachbareinverständniserklärung gegenstandslos geworden, denn diese reicht in ihren Wirkungen nicht weiter als die für ein konkretes Bauvorhaben erteilte Baugenehmigung selbst. Die Bindungswirkung einer Verzichtserklärung für den Nachbarn beschränkt sich regelmäßig immer nur auf das jeweilige Genehmigungsverfahren, in dem sie abgegeben wurde (OVG des Saarlandes, Beschluss vom 5. April 1995 - BRS 57 Nr. 138; dem Sinne nach ebenso Hess. VGH, Beschluss vom 7. Dezember 1994 - NVwZ-RR 95, 495). Dies entspricht dem Erfordernis nach Klarheit im Rechtsverkehr.

Auch der der Rechtsvorgängerin der Antragsteller erteilte Bauvorbescheid vom 14. Februar 1991 (V 90 - 0027) reicht in seinen Wirkungen nicht weiter als die ihm nachfolgende Baugenehmigung vom 17. Mai 1994. Darüber hinaus enthält er an Regelungsinhalt mit Bindungswirkung nichts, worauf sich die Beigeladene mit Erfolg stützen könnte, denn er führt nur auf, welche baurechtlichen Gesetze und welche Frankfurter Satzungen anzuwenden sind und weist ferner darauf hin, dass im Falle einer beabsichtigten Abweichung von Bauordnungs- oder Bauplanungsrecht zugleich mit dem Bauantrag ein Befreiungsantrag gestellt werden muss.

Da auch eine Verzichtserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Anwesen H.-straße ... hinsichtlich des Vorhabens gemäß Baugenehmigung und Befreiung vom 11. Juni 2001 nicht vorliegt, sind die Antragsteller demnach nicht gehindert gewesen, Widerspruch einzulegen und den vorliegenden Eilantrag zu stellen.

Der Antrag ist auch begründet.

Das Bauvorhaben der Beigeladenen weicht von den Festsetzungen des Bebauungsplans NW 21 Nr. 1 aus dem Jahre 1965 ab. Auch in Kenntnis des Urteils des 4. Senats des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 6. Juli 1986 (4 OE 65/83, BRS 46 Nr. 10) geht der beschließende Senat von der fortbestehenden Gültigkeit dieses Bebauungsplans aus. Nach der genannten Entscheidung genügt die Begrenzung des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans und der Festsetzung der Art der Nutzung für einen Grundstücksteil allein nach dem Schnitt der Stadtkarte, die als Katasterunterlage dem Bebauungsplan zu Grunde liegt, nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße planerische Abwägung. Die vom 4. Senat des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs beanstandete Begrenzung des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans nach dem Stadtkartenabschnitt ist auch im vorliegenden Fall gegeben. Gleichwohl ist der Bebauungsplan NW 21 Nr. 1 als gültig anzusehen, weil Mängel der Abwägung nicht innerhalb der 7-Jahres-Frist des § 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gerügt worden sind.

Der Bebauungsplan NW 21 Nr. 1 umfasst nur einen Teil des streitgegenständlichen Grundstücks, wo hingegen der übrige Teil im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB liegt. Für die rechtliche Beurteilung ist dies jedoch ohne Belang, weil das Bauvorhaben der Beigeladenen ohne den vom Plan überspannten Teil des Grundstücks nicht durchführbar ist.

Der Bebauungsplan NW 21 Nr. 1 setzt als Art der Nutzung allgemeines Wohngebiet und als Maß der Nutzung die Grundflächenzahl 0,3 und die Geschossflächenzahl 1,5 fest. Von diesen Festsetzungen hat die Antragsgegnerin die Beigeladene mit Bescheid vom 11. Juli 2001 befreit. Dieser ohne nachbarliche Zustimmung ergangene Befreiungsbescheid enthält keine Begründung und verstößt somit gegen § 68 Abs. 6 1. Alternative HBO. Danach sind Ausnahmen und Befreiungen zu begründen, soweit sie von öffentlich-rechtlichen Vorschriften gewährt werden, die dem Nachbarschutz dienen. Um eine solche Vorschrift handelt es sich hier, denn die Festsetzung der Nutzungsart allgemeines Wohngebiet hat eine grundsätzlich nachbarschützende Funktion (BVerwG, Urteil vom 16. September 1993 - 4 C 28.91 - BVerwGE 94, 151), wobei der Nachbar auf die Bewahrung der Gebietsart einen Schutzanspruch hat, der über das Rücksichtnahmegebot hinausgeht (BVerwG a.a.O.). Es ist daher unerheblich, ob das nunmehr geplante Bauvorhaben im Vergleich zum ursprünglichen für die Antragsteller mehr oder weniger tatsächliche Beeinträchtigungen mit sich bringen wird, denn auf die Bewahrung der festgesetzten Gebietsart hat der Nachbar einen Anspruch auch dann, wenn das baugebietswidrige Vorhaben im jeweiligen Einzelfall noch nicht zu einer tatsächlich spürbaren und nachweisbaren Beeinträchtigung des Nachbarn führt (BVerwG, a.a.O., m.w.N.).

Das Vorhaben der Beigeladenen ist baugebietswidrig und im allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise zulässig. Die Baunutzungsverordnung sieht in § 4 in allen Fassungen seit 1962 Bürogebäude nicht vor. Aus dem Umstand, dass demgegenüber in § 4 a BauNVO (seit 1977) und in den §§ 6 bis 8 BauNVO Bürogebäude ausdrücklich erwähnt sind, ist daher zu schließen, dass diese im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig sind und sich die Annahme verbietet, sie könnten als sonstige nicht störende Gewerbebetriebe oder als Anlagen für Verwaltungen ausnahmsweise zulässig sein oder begrifflich nur als solche angesehen werden.

Die im Bebauungsplan NW 21 Nr. 1 festgesetzte Nutzungsart ist auch nicht durch faktische Entwicklungen in der näheren Umgebung hinfällig geworden, wie dies die Beigeladene mit den vorgelegten Lichtbildern belegen will. Anders als das Frankfurter Westend, wo in den 60-er und 70-er Jahren eine kontinuierliche schleichende Umwandlung von Wohnnutzung in gewerbliche (Büro-) Nutzung zu beobachten war, wird das Frankfurter Nordend nach wie vor überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Das Festhalten am Bebauungsplan NW 21 Nr. 1 ist deshalb ein geeignetes Instrument, der Zweckentfremdung planerisch festgesetzter Wohnbauflächen entgegenzuwirken. Hierzu besteht auch Anlass, wenn man bedenkt, dass die Antragsgegnerin wegen eines erhöhten Wohnbedarfs im Stadtgebiet im Wege einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 BauGB mit gerichtlicher Billigung befugt ist, im Frankfurter Norden am Riedberg angestammte landwirtschaftliche Nutzung zu verdrängen.

Den Antragstellern steht somit ein sogenannter Gebietserhaltungsanspruch zu. Dieser Abwehranspruch wird grundsätzlich bereits durch die Zulassung eines mit der Gebietsfestsetzung unvereinbaren Vorhabens ausgelöst, weil hierdurch das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebiets eingeleitet wird (BVerwG a.a.O.).

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1 und 3, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus den §§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 und 3 sowie 20 Abs. 3 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 25 Abs. 3 Satz 2 GKG).

Ende der Entscheidung


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