Judicialis Rechtsprechung

1. Der Notar ist gemäß § 17 Abs.1 BeurkG verpflichtet, zur Klärung des Sachverhalts nach naheliegenden, rechtserheblichen Umständen ausdrücklich zu fragen. Er verletzt seine Aufklärungspflicht, wenn er bei der Beurkundung eines Kaufvertrages über ein unvermessenes Teilgrundstück die laienhaften Angaben der Urkundsbeteiligten ungeprüft übernimmt und in Folge dessen einen Vertrag beurkundet, der gemäß §§ 155, 313 a.F. BGB unwirksam ist, weil der Verpflichtungsgegenstand an Hand der vertraglichen Regelungen nicht bestimmbar ist und sich die Vertragsparteien auch nicht darauf geeinigt haben, die verbindliche Festlegung der Durchführung des Vertrages zu überlassen.

2. Die Beurkundung unter Verletzung der Aufklärungspflicht stellt eine unrichtige Sachbehandlung i.S.v. § 16 Abs. 1 S. 1 KostO dar, die zur Nichterhebung der Gebühren führt, wenn die Beurkundung des Kaufvertrages nach Aufklärung der fehlenden Willenseinigung der Vertragsparteien unterblieben wäre. Dem Notar steht dann - lediglich - die Gebühr nach §§ 141, 57 KostO für eine erfolglose Verhandlung zu.

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Kammergericht Beschluss

Geschäftsnummer: 1 W 270/02

in dem Notariatskostenbeschwerdeverfahren

Der 1. Zivilsenat des Kammergerichts hat auf die weitere Beschwerde des Beschwerdeführers gegen den Beschluss der Zivilkammer 82 des Landgerichts Berlin vom 13. Mai 2002 in der Sitzung vom 19. Juni 2003 beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird geändert. Die Kostenberechnung des verstorbenen Notars zu dessen UR-Nr. 4/1996 über 1.686,82 DM wird aufgehoben, soweit sie 115 DM übersteigt.

Die Beschwerdegegner haben 803,66 Euro (= 1.571,82 DM) an den Beschwerdeführer zu erstatten.

Im Übrigen wird die weitere Beschwerde nach einem Wert von 58,80 Euro zurückgewiesen.

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten findet in beiden Rechtszügen nicht statt.

Gründe:

Die weitere Beschwerde ist zulässig, nämlich durch das Landgericht zugelassen sowie form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 156 Abs.2 S.1 und 2 KostO). Nach dem Tod des Notars sind die Erben gemäß §§ 1922 Abs.1, 1967 Abs.1 BGB an seine Stelle getreten, auch hinsichtlich seiner verfahrensrechtlichen Stellung als Beteiligter. Der gemäß § 51 Abs.1 BNotO aktenverwahrende Notar ist hingegen nicht Verfahrensbeteiligter, wenn - wie hier - der aus dem Amt geschiedene Notar die Kostenberechnung noch selbst erstellt hat und sonstige, nur kraft Amtes auszuübende Maßnahmen nicht in Rede stehen (vgl. BayObLG JurBüro 1982, 1549, 1554; Senat, Beschluss vom 19. Februar 1991 - 1 W 1745/89 -; Korintenberg/Bengel/Tiedtke, KostO, 15. Aufl., vor §§ 154-157 Rn. 13; Rohs/Wedewer, KostO, Stand April 2003, § 156 Rn. 24 und 63).

Die weitere Beschwerde ist in dem aus der Beschlussformel ersichtlichen Umfang begründet, denn insoweit beruht die angefochtene Entscheidung auf einem Rechtsfehler; im Übrigen ist sie nicht begründet. Gegenstand der rechtlichen Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht ist allein der seitens des Beschwerdeführers gegen die Kostenberechnung bereits mit der Erstbeschwerde geltend gemachte Einwand, der Notar habe für die Beurkundung des Vertrages vom 10. Januar 1996 (UR-Nr. 4/1996) und die nachfolgende Betreuungstätigkeit keine Gebühren und Auslagen verlangen können, weil der beurkundete Grundstückskaufvertrag mangels Bestimmtheit nichtig sei und der Notar den Willen der Vertragsparteien nicht hinreichend ermittelt habe. Als Rechtsgrundlage für diesen Einwand kommen die Bestimmungen des § 16 Abs.1 i.V.m. § 141 KostO betreffend die Nichterhebung von Kosten wegen unrichtiger Sachbehandlung sowie des § 19 Abs. 1 BNotO betreffend einen gegen die Kostenforderung aufrechenbaren Schadensersatzanspruch gegen den Notar wegen Amtspflichtverletzung in Betracht.

Das Landgericht hat die Voraussetzungen des § 16 Abs.1 S.1 KostO rechtsfehlerhaft verneint. Es hat die allgemeinen Voraussetzungen für eine Kostenniederschlagung zunächst zutreffend dargelegt, jedoch die Anforderungen an die Unrichtigkeit der Sachbehandlung überspannt und die konkreten Umstände des vorliegenden Falls nicht hinreichend berücksichtigt. Eine unrichtige Sachbehandlung i.S.v. § 16 Abs.1 KostO liegt nach ganz überwiegender und vom Senat geteilter Ansicht vor, wenn dem Notar ein offen zu Tage tretender Verstoß gegen eindeutige gesetzliche Normen oder ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist; die darin liegende Beschränkung auf eindeutige Sachverhalte soll das Kostenerhebungsverfahren von rechtlich oder tatsächlich zweifelhaften Fragen freihalten (vgl. Senat, a.a.O.; JurBüro, 1976, 351, 352; Korintenberg/Bengel/Tiedtke, a.a.O., Hartmann, Kostengesetze, 32. Aufl., § 16 KostO, Rn. 4 jew. m.w.N.). Es bedarf keiner näheren Erörterung, ob § 16 Abs.1 S.1 KostO mit "richtiger Behandlung der Sache" einen unbestimmten Rechtsbegriff enthält, oder ob die Vorschrift dem Beschwerdegericht als Tatsacheninstanz insoweit ein Beurteilungsermessen einräumt (so BayObLG, JurBüro 2001, 598). Auch bei einer hinsichtlich des Beurteilungsermessens eingeschränkten Prüfungsbefugnis des Rechtsbeschwerdegerichts hat dieses zu untersuchen, ob das Gericht der Erstbeschwerde alle für die Ermessensentscheidung maßgebenden Anknüpfungstatsachen berücksichtigt und die wesentlichen Umstände erörtert hat (vgl. Keidel/Meyer-Holz, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 15. Aufl., § 27 Rn. 23). Das ist hier zu verneinen.

Der Notar hat bei der Beurkundung des Vertrages vom 10. Januar 1996 eindeutig gegen § 17 Abs.1 BeurkG verstoßen. Infolge dessen ist ein Kaufvertrag beurkundet worden, dessen Gegenstand zu unbestimmt bezeichnet wurde, was die Nichtigkeit zur Folge hat (vgl. BGH NJW-RR 1999, 1030 f.). Insoweit kommt es nicht darauf an, dass die Streitverkündung in dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Potsdam jedenfalls für die Anwendung von § 16 Abs.1 S.1 KostO keine Bindungswirkung entfaltet. Die Interventionswirkung nach §§ 74 Abs.1, 68 ZPO tritt nur ein, wenn die Streitverkündung gemäß § 72 Abs.1 ZPO zulässig war (Zöller/Vollkommer, ZPO, 23. Aufl., § 74 Rn. 6). Das ist jedenfalls hinsichtlich des (öffentlich-rechtlichen) Anspruchs auf Kostenniederschlagung zu verneinen, weil es sich dabei nicht um einen Anspruch aus einem Alternativverhältnis gemäß § 72 Abs.1 ZPO handelt.

Auch ohne diese Bindungswirkung ist im hiesigen Verfahren von einer Nichtigkeit des Grundstückkaufvertrages auszugehen, da der Vertragsgegenstand nicht ausreichend bestimmt ist. Ist die Größe, Lage oder der Zuschnitt einer verkauften Teilfläche an Hand der vertraglichen Regelungen nicht bestimmbar und haben sich die Vertragsparteien auch nicht darauf geeinigt, dass die verbindliche Festlegung des Kaufgegenstands - durch einen der Vertragspartner oder einen Dritten gemäß §§ 315 ff. BGB - erst noch erfolgen soll, ist der Vertrag nicht zustandegekommen, § 155 BGB (vgl. BGH NJW 2002, 2247, 2248 f.; NJW-RR 1999, a.a.O.; NJW-RR 1988, 970, 971; NJW 1969, 131, 132; Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 311b Rn. 26). Sind sich die Vertragsparteien hingegen über den beabsichtigten Grenzverlauf einig und ist ihre übereinstimmende Vorstellung in der Urkunde - wenn auch nur unvollkommen und daher auslegungsbedürftig - andeutungsweise zum Ausdruck gekommen, ist nach der herrschenden und insbesondere vom Bundesgerichtshof vertretenen Andeutungstheorie auch das Formerfordernis des § 313 BGB a.F. bzw. jetzt § 311b BGB gewahrt (vgl. BGH NJW 2002, a.a.O.; DNotZ 1981, 235; NJW 1979, 1350; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 133 Rn. 19, § 311b Rn. 35). Vorliegend ist der erstgenannte Fall gegeben.

Der Kaufgegenstand ist an Hand der Angaben in dem beurkundeten Vertrag nicht eindeutig bestimmbar. Die in § 3 des Vertrages zur Berechnung des Kaufpreises genannte qm-Zahl und die Regelung zur Anpassung des Kaufpreises bei einer abweichenden Vermessung lassen zwar darauf schließen, dass der verkaufte Teil des Grundstücks Flurstück 4/312 nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien ca. 684 qm groß sein sollte. Diese ungefähre Bestimmung ist aber nicht ausreichend, weil sich die Vertragsparteien nicht über die genaue Größe und Lage des Teilgrundstücks geeinigt haben. Insbesondere ergibt sich aus der Nennung der mit den Angaben des Pachtvertrages übereinstimmenden qm-Zahl nicht, dass das u.a. verkaufte Teilgrundstück mit der bislang von dem Beschwerdeführer genutzten und eingezäunten Grundstücksfläche identisch sein sollte. Gerade das ist unter den Kaufvertragsparteien streitig geblieben, da die Verkäufer vom Beschwerdeführer erfolglos die Herausgabe eines Teils der von ihm als Pächter genutzten Fläche verlangten. Die genaue Größe und Lage lässt sich auch nicht dem in Bezug genommen Lageplan entnehmen. Dieser nicht maßstabsgerechte Plan ist mangels bestimmter Darstellung der zu vermessenden Teilfläche für eine eindeutige Festlegung des Vertragsgegenstandes ebenfalls nicht geeignet (vgl. BGH NJW 2002, a.a.O., S. 2248 f.; NJW-RR 1999, a.a.O.). Das gilt gerade bei Berücksichtigung der Längen- und Breitenangaben, die für das östliche Teilstück unter Außerachtlassung des Straßenlandes eine Größe von 715,86 qm (= 24,60 m x 29,10 m) - statt 684 qm - ergeben.

Die Vertragsparteien haben sich auch nicht bewusst mit einem geringeren Bestimmtheitsgrad zufrieden gegeben und die verbindliche Festlegung des Verpflichtungsgegenstandes der Durchführung des Vertrages überlassen (vgl. BGH NJW 2002, a.a.O., S. 2249). Das kann allenfalls für die Lagebezeichnung des Straßenlandes gelten, das nicht wertbestimmend sein sollte. Im Übrigen fehlt es an vertraglichen Anhaltspunkten dafür, ob eine spätere Aufteilung durch den Vermessungsingenieur die nur "ca." angegebene Fläche von 684 qm oder die nicht maßstäbliche und nur teilweise mit Maßangaben versehene Lageskizze zu Grunde legen sollte. Ausweislich der Prozessakten des Landgerichts Potsdam - 1 O 396/97 - sowie der von dem Landgericht beigezogenen Notarnebenakten ist bei den Streitigkeiten über die vom Beschwerdeführer verweigerte Identitätserklärung auch von keiner Seite geltend gemacht worden, die genaue Bestimmung der dem Beschwerdeführer verkauften Teilfläche hinsichtlich des Verlaufs der inneren Grenze sei der späteren Vermessung überlassen worden. Vielmehr haben die Vertragsparteien und der Notar - insoweit übereinstimmend - den Standpunkt vertreten, der Kaufvertrag selbst enthalte hinlängliche Angaben zur Bestimmung der Teilfläche, sei es - wie der Beschwerdeführer meint - auf Grund der Maßangaben des Lageplans, sei es - so die Verkäufer und der Notar - durch die Angabe der verkauften qm-Fläche.

Damit hat der Notar seine aus § 17 Abs.1 BeurkG folgende Pflicht zur Willenserforschung und Belehrung der Urkundsbeteiligten verletzt. Die unrichtige Sachbehandlung kann auch in dem Unterlassen einer nach der Sachlage gebotenen Aufklärung und Rechtsbelehrung durch den Notar liegen (Senat, unveröff. Beschluss vom 21. Februar 1984 - 1 W 6175/83 -; Hartmann, a.a.O., § 16 KostO Rn. 14; vgl. auch zur Belehrung über die Kosten BayObLG, a.a.O., S. 599; Göttlich/Mümmler, KostO, 14. Aufl., "Nichterhebung wegen unrichtiger Sachbehandlung" Anm. 2.2.1.). Ein solcher Fall ist hier gegeben. Der Senat kann die vom Landgericht unterlassene Prüfung in eigener Zuständigkeit nachholen, da der zu Grunde liegende Sachverhalt für eine eigene Würdigung durch das Rechtsbeschwerdegericht hinreichend geklärt ist.

Gemäß § 17 Abs.1 BeurkG hat der Notar den Tatsachenkern des zu beurkundenden Geschäfts aufzuklären, um den Willen der Beteiligten richtig zu erfassen und in die passende, rechtlich zutreffende Form zu bringen; die Aufklärungspflicht ist die notwendige inhaltliche Voraussetzung für die Belehrungs- und Formulierungspflicht des Notars (vgl. Huhn/v.Schuckmann, BeurkG, 3. Aufl., § 17 Rn. 25). Eine solche Klärung des Sachverhalts hat der Notar hier nicht vorgenommen. Insoweit kann zu seinen Gunsten unterstellt werden, dass die Vertragsparteien dem Notar unter Vorlage des Lageplans lediglich mitgeteilt haben, dass der in dem Plan gekennzeichnete Teil des Grundstücks verkauft werden solle. Auch in diesem Fall war der Notar angesichts der vertraglichen Verweisung auf die nicht maßstabsgerechte Skizze und die bei späterer Vermessung zu korrigierende qm-Zahl gehalten, die Urkundsbeteiligten zu befragen, ob es ihnen auf die genannte Grundstücksgröße oder die durch den Plan bezeichnete Lage ankomme, ob letztere durch die örtlichen Gegebenheiten noch näher bestimmt werden könne, oder ob die Vertragsparteien die verbindliche Festlegung der noch vorzunehmenden Vermessung überlassen wollten. Der Notar muss nämlich nach naheliegenden, rechtserheblichen Umständen ausdrücklich fragen und darf die laienhaften Angaben der Urkundsbeteiligten nicht einfach ungeprüft übernehmen (vgl. Huhn/v.Schuckmann, a.a.O.). Um solche naheliegenden Tatsachen handelt es sich hier. Zum einen war der Vertragsgegenstand - wie bereits dargelegt - mit dem nicht maßstabsgerechten Lageplan und der angegebenen Fläche nur dann ausreichend beschrieben, wenn sich die Vertragsparteien einig waren, dass die verbindliche Festlegung des Kaufgegenstands erst bei späterer Teilung des Grundstücks erfolgen sollte. Zum anderen lagen hier besondere Umstände vor, die eine zielgerichtete Erörterung erforderten. Die protokollierten Angaben der Vertragsparteien zur Grundstücksgröße sind nämlich schon in sich widersprüchlich. Gemäß den Regelungen in § 3 des Vertrages sollte der verkaufte Teil des Grundstücks Flurstück 4/312 ca. 684 qm groß sein. Nach den in dem Lageplan angegebenen Maßen ergibt sich davon abweichend jedoch eine Größe von 715,86 qm (= 24,60 m x 29,10 m). Aus seiner vorangegangenen anwaltlichen Tätigkeit für die Verkäufer war dem Notar bekannt, dass der Beschwerdeführer auf Grund eines Pachtvertrages bereits einen Teil des Grundstücks nutzte, dessen Größe im Pachtvertrag ebenfalls mit 684 qm angegeben war. Da der Lageplan - wie erwähnt - eine erheblich größere Fläche des östlichen Trennstücks aufwies, war zu klären, ob nach dem Willen der Vertragsparteien der Lageplan oder - trotz der Abweichung - die Flächenangabe des Pachtvertrages maßgeblich sein sollte. Auch der über die westliche Teilfläche bereits zuvor geschlossene Kaufvertrag vom 27. September 1995 (UR-Nr. 319/1995) bot Anlass für eine solche Willenserforschung, denn es war offensichtlich, dass die Verkäufer mit den beiden Kaufverträgen eine Aufteilung des Flurstücks 4/312 in eine kleinere westliche und eine größere östliche Hälfte vornehmen wollten. Da die Gesamtfläche in den Kaufverträgen mit 1.230 qm angegeben wurde und die Käufer der westlichen Teilfläche hiervon 546 qm erworben hatten, verblieben für die östliche Teilfläche des Beschwerdeführers nur die im Kaufvertrag angegebenen 684 qm, keinesfalls aber die sich aus dem Lageplan ergebenden 715,86 qm.

Diese Widersprüche hat der Notar nicht, wie es geboten war, aufgeklärt. Der Beschwerdeführer hat sich bereits in der Beschwerdeschrift darauf berufen, dass der Notar den Willen der Vertragsparteien nicht ermittelt habe. Der Notar hat jeweils nur erwidert, er habe die Beurkundung gemäß dem Ansuchen der Vertragsparteien vorgenommen, eine weitergehende Willenserforschung hat er nicht behauptet. Auch in dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Potsdam und in dem anschließenden Berufungsverfahren hat keiner der dort Beteiligten geltend gemacht, in der notariellen Verhandlung sei der Kaufgegenstand näher erörtert worden.

Das Unterlassen der Sachverhaltsklärung stellt angesichts der sich aufdrängenden Erforderlichkeit einen eindeutigen Fehler und nicht nur ein leichtes Versehen dar. Ohne nähere Willenserforschung konnte der Notar seiner Pflicht zur Belehrung über die rechtliche Tragweite des Geschäfts und zur klaren und unzweideutigen Formulierung der gewollten Erklärungen offensichtlich nicht genügen.

Gemäß § 16 Abs.1 S.1 KostO werden Kosten, die bei richtiger Behandlung der Sache nicht entstanden wären, nicht erhoben. Nach dem unwidersprochenen Vorbringen des Beschwerdeführers ist anzunehmen, dass der Kaufvertrag nicht geschlossen worden wäre, wenn der Notar die gebotenen Fragen gestellt und die Vertragsparteien darüber belehrt hätte, dass der beabsichtigte rechtliche Erfolg nur bei einer eindeutigen Bestimmung des Kaufgegenstands zu erzielen war. Es hätte sich nämlich durch die Antworten der Urkundsbeteiligten dann herausgestellt, dass eine Einigung zwischen den Vertragsparteien nicht bestand. Wie sich bei den - gescheiterten - Verhandlungen der Kaufvertragsparteien bei Durchführung des Vertrages herausstellte, wollten die Verkäufer ein Teilstück verkaufen, dass nur grob der von dem Beschwerdeführer genutzten Fläche entsprach und gegenüber dieser ggf. zu verkleinern war, um für das bereits verkaufte andere Teilstück eine bestimmte Größe (ca. 546 qm) zu erhalten. Der Wille des Beschwerdeführers war hingegen auf den Erwerb des von ihm genutzten Grundstücksteils gerichtet, der an Hand des vorhandenen Zauns hätte bestimmt werden können. Keinesfalls wollte er den Bereich des Tores und der Zufahrt zu der Garage schmälern lassen. Dass es unter diesen Umständen nicht zu einer Einigung der Kaufvertragsparteien gekommen wäre, wird durch die Tatsache bestätigt, dass der Beschwerdeführer das in dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Potsdam durch die Verkäufer unterbreitete Angebot, den Kaufvertrag zu den von ihnen gewollten Bedingungen erneut abzuschließen, nicht angenommen hat.

Ist es dem Notar nach allem verwehrt, die angesetzten Kosten für die Beurkundung und Abwicklung des Vertrages zu erheben, so wäre andererseits jedenfalls eine 5/10 Gebühr gemäß §§ 141, 57 KostO i.H.v. 100 DM nebst 15% Mwst. (§ 151a KostO), insgesamt i.H.v. 115 DM (= 58,80 Euro) erwachsen, wenn der Notar den nicht übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien erforscht hätte und die beantragte Beurkundung deshalb nach Eintritt in die Verhandlung unterblieben wäre. Kosten, die auch bei richtiger Sachbehandlung entstanden wären, kann der Notar aber erheben, so dass die angefochtene Entscheidung sich insoweit im Ergebnis als richtig erweist (§ 156 Abs.2 S.3 KostO, § 561 ZPO).

Der Ausspruch über die Erstattung der zuviel empfangenen Beträge beruht auf § 157 Abs.1 S.1 BNotO.

Die Voraussetzungen für eine Erstattung der außergerichtlichen Verfahrenskosten zwischen den Beteiligten liegen nicht vor. Die Kostenerstattung richtet sich nach § 13a Abs.1 S.1 FGG, auch soweit die Rechtsmittel des Beschwerdeführers keinen Erfolg haben. § 13a Abs.1 S.2 FGG findet nur Anwendung, wenn das Rechtsmittel in vollem Umfang unbegründet ist (Jansen, FGG, 2. Aufl., § 13a Rn. 15; vgl. auch Keidel/Zimmermann, a.a.O., § 13a Rn. 34). Eine Anordnung nach § 13a Abs.1 S.1 FGG ist nicht zu treffen, weil dafür keine besonderen Billigkeitsgründe sprechen. Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 156 Abs. 5 Satz 2, 131 Abs. 2, 30 KostO.

Ende der Entscheidung