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Gericht: Kammergericht Berlin
Beschluss verkündet am 18.08.2004
Aktenzeichen: 24 W 291/03
Rechtsgebiete: WEG, BGB
Vorschriften:
| WEG § 23 Abs. 4 | |
| WEG § 26 Abs. 1 | |
| BGB § 675 |
Kammergericht Beschluss
Geschäftsnummer: 24 W 291/03
In der Wohnungseigentumssache betreffend
hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 9. September 2003 - 85 T 53/03 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Hinrichs und die Richterin am Kammergericht Kingreen am 18. August 2004 beschlossen:
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten dritter Instanz wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 22.834,26 Euro festgesetzt.
Gründe:
I.
Die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Anlage.
Durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5.8.1999 zu TOP 2 wurden mit Wirkung vom selben Tage die Antragsgegnerin zu 2. als Verwalterin abberufen und ihr Verwaltervertrag gekündigt sowie zum 6.8.1999 die Antragstellerin zur Verwalterin bestellt. Ihren Verwaltervertrag schlossen die Beteiligten am 24.11./9.12.1999. In dem Verwaltervertrag wurde auf den Eigentümerbeschluss vom 5.8.1999 Bezug genommen und eine Laufzeit vom 6.8.1999 bis zum 5.8.2004 angegeben.
Durch Beschluss vom 26.6.2000 - 70 II 212/99 WEG - erklärte das Amtsgericht Wedding den Eigentümerbeschluss vom 5.8.1999 zu TOP 2 (mit unrichtiger Angabe des 8.8.1999) für ungültig. Dieser Gerichtsbeschluss ist rechtskräftig, nachdem der Antragsgegner zu 1. seine sofortige Beschwerde am 25.10.2000 zurückgenommen hat.
In der Eigentümerversammlung vom 20.12.2000 wurde zu TOP 6 einstimmig beschlossen, dass die Antragstellerin das Verwalteramt bis zum 31.12.2000 weiterführt, ab dem 1.1.2001 Frau Bnnn Knnn zur neuen Verwalterin bestellt wird und die Antragsgegnerin zu 2. auf ihre Rechte aus der in der Teilungserklärung festgelegten Bestellung zur Verwalterin verzichtet.
Die Antragstellerin macht Honoraransprüche nach § 615 BGB für die Zeit vom Januar 2001 bis Oktober 2002 in Höhe von insgesamt 22.834,26 Euro geltend.
Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 3. Januar 2003 - 70 II 73/02 WEG I - den Antrag zurückgewiesen. Durch den angefochtenen Beschluss hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen.
Die Antragstellerin rügt mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde:
Ihr Verwaltervertrag sei trotz der Ungültigerklärung ihrer Bestellung weiter wirksam. Eine bedingte Verwalterbestellung sei unzulässig. Eine ergänzende Vertragsauslegung scheide aus, weil die Beteiligten in Kenntnis der Anfechtung des Abberufungsbeschlusses und des Unterverwaltervertrages einen Verwaltervertrag für fünf Jahre geschlossen hätten, ohne ein besonderes Kündigungsrecht für den Fall der Ungültigerklärung der Bestellung aufzunehmen. Dieses Risiko hätten die Antragsgegner zu tragen.
Die Antragstellerin beantragt,
die Antragsgegner unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses als Gesamtschuldner zu verpflichten, an sie 9.341,30 Euro und 13.492,96 Euro, jeweils nebst Zinsen, wie schon in zweiter Instanz beantragt, zu zahlen.
Der Antragsgegner zu 1. beantragt,
die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.
Der Antragsgegner zu 1. verteidigt die Entscheidung des Landgerichts.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, § 45 WEG zulässig, jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.
Zutreffend hat das Landgericht einen Vergütungsanspruch der Antragstellerin nach § 615 BGB für die Zeit ab Januar 2001 verneint, weil der Verwaltervertrag (zuvor) mit Rechtskraft des Beschlusses des Amtsgerichts Wedding vom 26.6.2000 - 70 II 212/99 WEG - beendet war. Die landgerichtliche Auslegung des ausdrücklich unter Bezugnahme auf den später angefochtenen Bestellungsbeschluss vom 5.8.1999 geschlossenen Verwaltervertrages ist rechtsfehlerfrei und für den Senat als Rechtsbeschwerdegericht bindend (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG iVm § 559 ZPO).
Der auf Grundlage einer noch nicht rechtsbeständigen Verwalterwahl abgeschlossene Verwaltervertrag wird stets unter der stillschweigenden auflösenden Bedingung abgeschlossen, dass keine Ungültigerklärung in einem diesbezüglichen Beschlussanfechtungsverfahren erfolgt. Eine entsprechende Vertragsauslegung ist geboten, um den Besonderheiten der gemeinschaftsinternen Willensbildung Rechnung zu tragen und die Eigentümergemeinschaft vor der Gefahr von Doppelzahlungen zu schützen. Aus diesen auch einem neu bestellten Verwalter erkennbaren Umständen ergibt sich, dass die Offerte zum Abschluss eines Verwaltervertrages von vornherein nur mit einer entsprechenden stillschweigenden Einschränkung abgegeben wird. Für die Zeit nach rechtskräftiger Aufhebung des Bestellungsbeschlusses können aus dem Vertrag keine Rechte hergeleitet werden (vgl. KG WuM 1991, 57 = NJW-RR 1991, 274 = GE 1991, 301 = ZMR 1991, 274, Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl, § 26 Rdnr. 215; H. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rdnr. 426; Staudinger/Bub, WEG § 26 Rdnr. 228; Wenzel ZWE 2001, 510, 513). Soweit in dem Verwaltervertrag mit der Antragstellerin neben dem später bekanntermaßen angefochtenen Bestellungsbeschluss auch die Laufzeit von fünf Jahren angegeben war, konnte sich dies nur auf den Fall der wirksamen Verwalterbestellung beziehen.
Nach diesen Grundsätzen hat die Antragstellerin mit dem Abschluss des Verwaltervertrages in Kenntnis des Anfechtungsverfahrens hinsichtlich ihrer Bestellung das Risiko übernommen, nach Rechtskraft der gerichtlichen Ungültigerklärung keinen Vertrag mehr zu haben. Auch der von ihr geschlossene Unterverwaltervertrag mit der u.a. ebenfalls von ihrem Geschäftsführer vertretenen Gesellschaft für Grundbesitz und Vermögensverwaltung mbH dürfte in gleicher Weise auflösend bedingt gewesen sein, falls die Weiterübertragung der Verwalteraufgaben zulässig gewesen sein sollte.
Für die streitgegenständliche Zeit ab dem 1.1.2001 haben die Beteiligten jedenfalls auch keinen neuen Verwaltervertrag mit der Antragstellerin geschlossen, wie sich aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20.12.2000 ergibt, den das Landgericht auch insoweit rechtsfehlerfrei ausgelegt hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Die Antragstellerin hat als Unterlegene die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Es bestand kein Anlass, ausnahmsweise die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.
Der Geschäftswert dritter Instanz war gemäß § 48 Abs. 3 WEG festzusetzen.
Ende der Entscheidung
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