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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Beschluss verkündet am 09.05.2001
Aktenzeichen: 24 W 3082/00
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 16 Abs. 2
1. Wohngeldschuldner ist nur der wahre Wohnungseigentümer, wenn der Inhalt des Grundbuchs mit der wahren Rechtslage nicht übereinstimmt.

2. Eine Kommanditgesellschaft, deren Firma wegen Vermögenslosigkeit von Amts wegen im Handelsregister gelöscht worden ist und die daraufhin von Amts wegen ebenfalls im Wohnungsgrundbuch als Eigentümerin gelöscht wird, bleibt Schuldnerin des Wohngeldanspruchs, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Amtslöschungen im Handelsregister und im Wohnungsgrundbuch zu Unrecht eingetragen worden sind.


KAMMERGERICHT Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 3082/00

In der Wohnungseigentumssache

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, den Richter am Landgericht Kuhnke und den Richter am Kammergericht Weichbrodt in der Sitzung vom 9. Mai 2001

beschlossen:

Tenor:

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Landgerichts Berlin vom 8. Februar 2000 - 85 T 274/99 (WEG) - aufgehoben.

Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 19. Juli 1999 - 70 I 110/99 (WEG) - wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die gerichtlichen Kosten des Erst- und des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu, erstatten.

Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 2.696,88 DM.

Gründe:

Die Antragsteller verlangen von der Antragsgegnerin rückständiges Wohngeld für die Wohnung Nr. 14 für die Monate November und Dezember 1998. Dem liegt nach den Feststellungen des Landgerichts und dem Inhalt der Grundakte der folgende Sachverhalt zugrunde:

Die in der Wohnungseigentumsanlage belegene Wohnung. Nr. 14 ist im Grundbuch des Amtsgerichts Charlottenburg von Stadt-Charlottenburg Band 656 Blatt 19479 eingetragen. Die S-Immobilien Verwaltungs- und Vertriebsgesellschaft mbH & Co. Grundbesitz KG (im folgendenden nur: S GmbH & Co. KG) ist in Abteilung I lfd. Nr. 3 des Grundbuchs am 5. Dezember 1991 als Eigentümerin eingetragen worden. Diese Eintragung ist gelöscht worden und am 25. Mai 1999 sind ebenfalls unter der laufenden Nr. 3 die D. Grunderwerbsgesellschaft mbH i. L. und die Antragsgegnerin "... als Gesellschafter bürgerlichen Rechts..." in Abteilung I als Eigentümer eingetragen worden. Grundlage der Eintragung war nach Abteilung I Sp. 4 des Grundbuchs die Handelsregistereintragung vom 30. September 1994 (HRA 22334). Dieser Handelsregistereintragung liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die S GmbH & Co. KG war am 25. August 1989 in das Handelsregister (HRA 2233) eingetragen worden. Persönlich haftende Gesellschafterin war die S. Immobilien Verwaltungs- und Vertriebs GmbH; Kommanditistin war nach einer Eintragung vom 16. Juli 1990 die Antragsgegnerin. Am 17. Oktober 1990 wurde anstelle der S GmbH die D Grunderwerbs GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin im Handelsregister eingetragen. - Am 30. September 1994 ist nach § 31 Abs. 2 HGB von Amts wegen in das Handelsregister eingetragen worden, dass die Firma der S GmbH & Co. KG erloschen ist. Die persönlich haftende Gesellschafterin ist am 29. November 1994 nach § 2 Löschungsgesetz von Amts wegen als vermögenslos im Handelsregister (HRB 32985) gelöscht worden. Die Antragsgegnerin ist jedoch ca. dreieinhalb Jahre später durch Beschlüsse des Amtsgerichts Charlottenburg vom 17. und 27. März 1998 - 98 HRB 32985 - als deren Nachtragsliquidatorin u. a. mit dem Wirkungskreis bestellt worden, die Rechte der D Grunderwerbs GmbH als Komplementärin der bereits gelöschten S GmbH & Co. KG wahrzunehmen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in der Versammlung vom 19. August 1997 zu TOP I. 3. die Wohngeldneuberechnung für 1997 mit Mehrheit beschlossen und bestimmt, dass diese Neuberechnung über das Wirtschaftsjahr hinaus gelten soll, bis die Wohnungseigentümer eine geänderte Wirtschaftsplanung beschließen. Aus dieser Wohngeldneuberechnung entfällt auf die Eigentumswohnung Nr. 14 für das Jahr 1997 ein Wohngeldbetrag von 1.348,44 DM monatlich. Für die hier streitgegenständlichen Monate November und Dezember 1998 ist für die Wohnung Nr. 14 kein Wohngeld gezahlt worden. Die Antragsteller nehmen aufgrund der oben geschilderten Grundbuchlage die Antragsgegnerin deshalb als eingetragene Miteigentümerin auf Zahlung des Betrages von 2.969,88 DM in Anspruch.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat mit Beschluss vom 19. Juli 1999 den Antrag zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluss vom 8. Februar 2000 die Antragsgegnerin als Gesamtschuldnerin neben der D Grunderwerbs GmbH i. L. antragsgemäß zur Zahlung verpflichtet. Gegen diesen Beschluss richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin. Zur Begründung trägt sie im Kern vor, sie hafte nicht für die streitgegenständlichen Wohngeldschulden, weil die wahre Rechtslage nicht mit der im Grundbuch verzeichneten Rechtslage übereinstimme. Eigentümerin der Wohnung Nr. 14 sei noch die S GmbH & Co. KG. Trotz der von Amts wegen verfügten Löschung der Firma dieser Gesellschaft im Handelsregister bestehe sie weiter; denn sie verfüge noch über Vermögen, nämlich die streitbefangene Eigentumswohnung, und sei deshalb noch nicht beendet.

Die sofortige weitere Beschwerde ist begründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einem Rechtsfehler; denn das Landgericht hat die wahren Eigentumsverhältnisse an der streitbefangenen Wohnung Nr. 14 verkannt. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil weitere Ermittlungen nicht erforderlich sind.

I. Den Antragsteller steht der geltend gemachte Wohngeldanspruch nach § 16 Abs. 2 WEG i. V. mit dem Wirtschaftsplanbeschluss vom 19. August. 1997 gegen die Antragsgegnerin nicht zu.

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht zwar entschieden, dass der Wohnungseigentümerbeschluss vom 19. August 1997 eine wirksame Anspruchsgrundlage ist. An der Bestandskraft dieses nicht angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlusses bestehen keine Zweifel. Es handelt sich inhaltlich um einen Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist nämlich als "Wohngeldneuberechnung 1997", nicht aber als Abrechnung überschrieben. Außerdem konnte am 19. August 1997 das gesamte Wirtschaftsjahr 1997 noch nicht endgültig abgerechnet werden. Es ist auch zulässig, dass die Wohnungseigentümer in dem für ein Wirtschaftsjahr beschlossenen Wirtschaftsplan zugleich festlegen, dass er auch nach Ablauf des Wirtschaftsjahres bis zu einer neuen Beschlussfassung fortgelten soll (OLG Köln WE 1996, 112, 114; Hauger in Weitnauer, WEG 8. Auflage § 28 Rdnr. 14 mit Rechtsprechungshinweisen). - Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht aufgrund der Einzelaufstellung, die dem am 19. August 1997 beschlossenen Wirtschaftsplan beigefügt war, festgestellt, dass für den streitbefangenen Zeitraum November und Dezember 1998 für die Eigentumswohnung Nr. 14 ein Wohngeldrückstand von 2.696,88 DM besteht.

II. Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht jedoch entschieden, dass die Antragsgegnerin Schuldnerin dieses Wohngeldanspruchs ist.

1. Schuldner des Wohngeldanspruchs ist derjenige, der bei Fälligkeit der wahre Wohnungseigentümer ist (BGHZ 104, 197, 201, 203; Hauger a. a. O. § 28 Rdnr. 6). Das ist aufgrund der gesetzlichen Vermutung der §§ 891 BGB grundsätzlich derjenige, der im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist (BGHZ 87, 138 = NJW 1983, 1615; Hauger a. a. O. § 16 Rdnr. 46 mit weiteren Rechtsprechungshinweisen). Anderes gilt jedoch, wenn die Eintragung im Grundbuch mit der wahren Rechtslage nicht übereinstimmt. Wer lediglich Bucheigentümer ist, haftet nicht für Wohngeldschulden (BGH WE 1995, 57 = NJW 1994, 3352 = MDR 1994, 1206 für den Fall der Anfechtung des Wohnungseigentumskaufvertrages und der Auflassung; vgl. auch BGHZ 142, 290 = NJW 1999, 3713 = MDR 2000, 21 für den Fall des Eigentumserwerbs durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren). Entgegen der von dem Landgericht vertretenen Ansicht war die Antragsgegnerin aber nicht Eigentümerin der Wohnung Nr. 14. Sie ist zwar seit dem 25: Mai 1999 als Gesellschafterin einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 19. August 1997 sowie der Fälligkeit der Wohngeldzahlungen im November und Dezember 1998 war sie dagegen als Eigentümerin noch nicht im Grundbuch eingetragen. Nach dem oben dargestellten Grundsatz, dass der zur Fälligkeit der Wohngeldforderung im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer haftet, war ihre Haftung also nicht begründet.

2. Die Antragsgegnerin haftet jedoch auch nicht als die wahre Eigentümerin. Denn sie ist - entgegen der von dem Landgericht vertretenen Ansicht - niemals Eigentümerin der Wohnung Nr. 14 geworden.

a) Grundlage der Eintragung der Antragsgegnerin als Wohnungseigentümerin im Grundbuch ist die Handelsregistereintragung vom 30. September 1994. Deren Inhalt besteht darin, dass die Firma der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümerin eingetragenen S GmbH & Co. KG von Amts wegen nach § 31 Abs. 2 HGB gelöscht worden ist. Trotz der Zitierung des § 31 Abs. 2 HG B ist Grundlage der Löschung der Firma im Handelsregister die für die Kommanditgesellschaft geltende Regelung der §§ 161 Abs. 2, 157. Abs. 1 HGB. Denn das ist die für die Löschung der Firma einer Kommanditgesellschaft geltende Spezialvorschrift (Baumbach/Hopt, HGB 29. Auflage § 31 Rdnr. 2). Die Löschungseintragung wirkt jedoch in jedem Fall nur deklaratorisch (BGH NJW 1979, 1987; OLG Düsseldorf GmbHR 1995, 233, 234; Baumbach/Hopt a. a. O. § 157 Rdnr. 3). Denn in dem Fall, dass sich nach der Liquidation der Gesellschaft oder der Löschung im Handelsregister noch verteilbares Aktiv-Vermögen der Gesellschaft anfindet, ist die Liquidation noch nicht beendet und die Firma deshalb noch nicht erloschen (BGH a. a. O.; BayObLG BB 1983, 82). Die unzutreffende Löschung der Firma ist, falls vom Handelsregisterzweck geboten, ihrerseits nach § 142 FGG von Amts wegen wieder zu löschen (BayObLG a. a. O.; Baumbach/Hopt a. a. O. § 8 Rdnr. 12).

Die Firma einer Kommanditgesellschaft erlischt nach §§ 161 Abs. 2, 157 HGB nach der Beendigung der Liquidation bzw. wenn kein verteilbares Aktiv-Vermögen mehr vorhanden ist (Baumbach/Hopt a. a. O. § 157 Rdnr. 3). Wird ein Liquidationsverfahren nicht durchgeführt, weil die Gesellschaft vermögenslos ist, ist die Gesellschaft allein durch die Vermögenslosigkeit, also auch ohne Eintragung im Handelsregister beendet (K Schmidt, Gesellschaftsrecht 3. Auflage, S. 318, 319; 324, 325). Vermögenslos i. S. des § 2 Abs. 1 LöschG bzw. § 141 a Abs. 1 Satz FGG ist die Gesellschaft, wenn sie kein verteilbares aktives Vermögen (K. Schmidt a. a. O. S. 326) bzw. keine beitreiblichen Forderungen (Baumbach/Hopt a. a. O. § 157 Rdnr. 1) mehr hat. Vermögenslosigkeit liegt hiernach also dann vor, wenn bei der Gesellschaft keine Aktiva mehr vorhanden sind, die ein ordentlicher Kaufmann in seine Bilanz einsetzen kann, d. h. zu Gunsten der Gläubiger keine verwertbaren Vermögensgegenstände mehr vorhanden sind (BayObLG GmbHR 1999, 414; Schulze-Osterloh in Baumbach/Hueck GmbHG 17. Auflage § 77 Rdnr. 5). Ein Grundstück, auch wenn es mit Grundpfandrechten überlastet ist, ist nach diesen Grundsätzen immer ein Bestandteil des verteilbaren Aktiv-Vermögens (Helder, Die Vermögenslose GmbH [1998] S. 19; Hachenburg in Ulmer GmbHG Anh. § 60 Rdnr. 16).

Nach diesen Grundsätzen ist die Antragsgegnerin niemals Wohnungseigentümerin geworden. Denn die am 25. Mai 1999 erfolgte, auf der Handelsregistereintragung vom 30. September 1994 beruhende Löschung der S GmbH & Co. KG im Grundbuch als Eigentümerin entsprach nicht der wahren Rechtslage. Auch die am 30. September 1994 durchgeführte Löschung der Firma dieser Gesellschaft im Handelsregister war nämlich unrichtig. Eine Liquidation der Kommanditgesellschaft hat nicht stattgefunden. Jedenfalls hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei dazu keine Feststellungen getroffen. Mangels jeglichen Vortrages der Beteiligten hierzu, war das Landgericht auch nicht verpflichtet, zu dieser Frage irgendwelche Ermittlungen anzustellen.

Die von Amts wegen durchgeführte Löschung der Firma der Kommanditgesellschaft im Handelsregister war auch nicht wegen vollständiger Vermögenslosigkeit und damit eingetretener Vollbeendigung der Gesellschaft berechtigt. Denn die S GmbH & Co. KG war am 30. September 1994 nicht vermögenslos. Sie war zu dieser Zeit Eigentümerin jedenfalls der hier streitbefangenen Eigentumswohnung Nr. 14. Damit hafte sie noch ein verteilbares, aktives Vermögensobjekt. Daran ändert auch nichts die Tatsache, dass am 30. September 1994 die Eigentumswohnung zur Abteilung III lfd. Nr. 10 und 11 des Grundbuchs mit zwei Grundpfandrechten von zusammen 926.984,00 DM belastet war. Denn die Belastung der Eigentumswohnung mit Grundpfandrechten in einer Höhe, die den Verkehrswert der Wohnung wahrscheinlich übersteigt, ändert - wie oben ausgeführt - nichts daran, dass der Gesellschaft ein von einem ordentlichen Kaufmann zu bilanzierender aktiver Vermögenswert noch so lange zur Verfügung steht, wie die Gläubiger aus den Grundpfandrechten nicht die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betrieben haben. Hiernach stimmte also weder die von Amts wegen erfolgte Löschung der Firma der S GmbH & Co. KG im Handelsregister noch die darauf beruhende Löschung der Gesellschaft als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch mit der wahren Rechtslage überein. Die S GmbH & Co. KG ist vielmehr nach wie vor Eigentümerin der Eigentumswohnung Nr. 14. Denn rechtsgeschäftlich hat sie das Eigentum nicht veräußert. Damit ist auch die Antragsgegnerin nicht Eigentümerin dieser Wohnung geworden und haftet deshalb auch nicht als solche für Wohngeldschulden für diese Wohnung.

b) Das Landgericht (BA S. 4) begründet die von ihm vertretene Ansicht im Kern damit, dass die S GmbH & Co. KG sich in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts umgewandelt habe, deren Gesellschafter die ehemals persönlich haftende Gesellschafterin der KG, die D GmbH, und die ehemalige Kommanditistin, die Antragsgegnerin, sind. Die Umwandlung zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei eingetreten, weil die Gesellschaft kein Handelsgewerbe mehr betrieb, nachdem sie im Handelsregister gelöscht worden war. Auch dieser Ansicht kann aus Rechtsgründen nicht gefolgt werden.

Die Gesellschaft habe kein Handelsgewerbe mehr betrieben. Tatsächliche Feststellungen, hat das Landgericht nicht getroffen. Das wäre aber erforderlich gewesen, weil - wie oben dargelegt - die Löschung der Firma im Handelsregister nur deklaratorischen Charakter hat. Aus der zur Zeit der Amtslöschung der Firma der S GmbH & Co. KG im Handelsregister am 30. September 1994 noch Vorhandenen Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch der streitbefangenen Wohnung ergab sich jedoch ein hinreichender Anhaltspunkt dafür, dass die Kommanditgesellschaft noch Vermögen aus ihrem kaufmännischen Betrieb, nämlich dem Immobilienhandel hatte.

Eine weitere Sachaufklärung hierzu ist aber nicht erforderlich. Denn aus den oben erörterten Eintragungen im Handelsregister und im Grundbuch ergibt sich, dass die S GmbH & Co. KG sich nicht ohne einen besonderen Rechtsakt in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts umgewandelt hatte. Zwar trifft es zu - wie das Landgericht zutreffend ausführt -, dass eine Kommanditgesellschaft zwangsweise zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird, wenn sie kein Handelsgewerbe mehr betreibt oder auf den Status eines Kleingewerbetreibenden absinkt (BGHZ 32, 310; WM 1975, 99; Baumbach/Hopt a. a. O. Einl. § 105 Rdnr. 23; § 105 Rdnr. 6; K Schmidt a. a. O. S. 1300, 1301). Anlauf- oder Abwicklungsgeschäfte können jedoch dazu ausreichen, den Charakter des Geschäftsbetriebes als kaufmännisches Handelsgewerbe noch aufrechtzuerhalten (K Schmidt a. a. O.). Dieser Fall liegt hier vor; das hat das Landgericht rechtsfehlerhaft verkannt. Denn die S GmbH & Co. KG betrieb den Immobilienhandel. Sie hafte, wie oben dargestellt, noch Vermögen aus diesem Geschäftsbetrieb, nämlich die streitbefangene Eigentumswohnung Nr. 14. Jedenfalls Abwicklungsgeschäfte waren noch bis zu deren Veräußerung erforderlich; deshalb war die im Grundbuch zu Unrecht gelöschte S GmbH & Co. KG auch noch eine Kommanditgesellschaft und entgegen der von dem Landgericht vertretenen Auffassung nicht in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts umgewandelt.

3. Die Antragsgegnerin haftet für die Wohngeldschulden der wahren Eigentümerin, der S GmbH & Co. KG auch nicht als deren Gesellschafterin. Sie ist nur Kommanditistin und hat nach dem unbestrittenen Akteninhalt - wie das Amtsgericht (BA S. 2) ausdrücklich festgestellt hat - ihre Einlage gezahlt. Nach § 171 Abs. 1 Halbsatz 2 HGB ist ihre Haftung für die Schulden der Kommanditgesellschaft deshalb ausgeschlossen.

4. Auch Grundsätze von Treu und Glauben gebieten es nicht, dass die Antragsgegnerin für die hier streitbefangenen Wohngeldschulden der Wohnungseigentümerin einzustehen hat. Aus dem Akteninhalt ergibt sich zwar, dass die Antragsgegnerin Mieterin der streitbefangenen Wohnung ist. Als solche könnte sie für die Wohngeldrückstände einzustehen haben, wenn sie an die Wohnungseigentümerin keine Miete zahlt, gleichwohl aber die mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verbundenen Vorteile in Anspruch nimmt. Die Antragsgegnerin hat aber auf eine Anfrage des Senats mitgeteilt, dass die Mietansprüche der Wohnungseigentümerin gepfändet sind und sie Mieten deshalb an die Pfändungsgläubiger zahlt. Die Antragsteller haben dem nicht widersprochen. Eine Zurückverweisung der Sache an das Landgericht zur weiteren Aufklärung dieses Sachverhalts ist damit nicht angezeigt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Den Wert der Beschwerdeverfahren hat der Senat nach § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG festgesetzt.

Ende der Entscheidung

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