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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Beschluss verkündet am 13.12.2004
Aktenzeichen: 24 W 51/04
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 14 Nr. 1
WEG § 14 Nr. 2
WEG § 15 III
Die Vermietung von Wohnungseigentum eines Betreuungsvereins an Suchtkranke, die aus der Anstaltsunterbringung entlassen worden sind, kann sich im Rahmen zulässiger Wohnzwecke halten. Die Nutzung zweier Wohnungen in einem Reihenhaus mit acht Wohnungen durch Betreuungspersonen für die Suchtkranken beeinträchtigt die Wohnungseigentümer in daneben stehenden Reihenhäusern nicht stärker als eine Wohnnutzung.
Kammergericht Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 51/04

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnanlage Nnnnnnn nnn /Snnnnn Snnn n - n , 1nn Bnnn

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 31. Oktober 2003 - 85 T 126/03 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 13. Dezember 2004 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen als Gesamtschuldner die Gerichtskosten dritter Instanz. Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 19.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu I. (Antragsteller), II. (Tnnnnnn ) und IV. (übrige Wohnungseigentümer) bildeten bei Verfahrenseinleitung die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage, die von der Beteiligten zu III. verwaltet wird. Die Wohnanlage auf einem Eckgrundstück besteht aus 15 zumeist direkt aneinander gebauten Häusern mit eigenem Treppenaufgang und insgesamt 120 Wohneinheiten. Im Eigentum des Antragsgegners, einem Trägerverein für soziale Aufgaben, stehen die acht Wohnungen des Hauses Nr. 15, eines Reihenendhauses der mittleren, um die Straßenecke führenden Häuserreihe. In der Teilungserklärung vom 21. Juli 1998 ist in § 3 Abs. 1 bestimmt, dass die Nutzung der Einheiten nur zu Wohnzwecken gestattet ist. Gewerbe oder Beruf dürfen nur mit Zustimmung der Verwaltung ausgeübt werden. Diese Zustimmung ist stets widerruflich und darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt, wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt oder wenn gesetzliche Nutzungsbeschränkungen bestehen. In § 5 der Teilungserklärung werden für bestimmte Gemeinschaftsangelegenheiten Untergemeinschaften gebildet, die sich in Gebäude- und Aufgangsgemeinschaften unterteilen. Die Untergemeinschaften sollen in allen Angelegenheiten - soweit rechtlich zulässig - im Verhältnis zueinander so behandelt werden, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handelt. Nach § 11 Ziffer 1 der Teilungserklärung gewährt jede Einheit eine Stimme.

Der Antragsgegner, ein eingetragener Verein, widmet sich der gesellschaftlichen Wiedereingliederung suchtkranker, physisch kranker sowie geistig behinderter Menschen. Als Satzungszweck ist ausgewiesen die Förderung von ambulanten, komplementären, rehabilitativen, teilstationären und stationären Projekten im Rahmen des regionalen und überregionalen Versorgungsauftrags für physisch Kranke und geistig Behinderte, insbesondere für Patienten einer Nervenklinik. Der Antragsgegner hat mit der teilenden Eigentümerin und Mehrheitseigentümerin einen Kaufvertrag über das Reihenendhaus mit acht Wohnungen an einem Treppenaufgang abgeschlossen, der ihn zum Rücktritt berechtigt, wenn eine Nutzung zu Vereinszwecken nicht möglich sein sollte.

Mit Schreiben der Verwaltung vom 15. Januar 2002 wurden die Beteiligten über den Verkauf des Hauses Nr. 15 informiert. In der Eigentümerversammlung vom 12. Februar 2002 wurden zu TOP 3 Erklärungen über die beabsichtigte Nutzung durch den Antragsgegner abgegeben. Mit Schreiben vom 15. Februar 2002 suchte der Antragsgegner bei der Verwaltung um Zustimmung zur Einrichtung von zwei Betreuerwohnungen in dem Haus Nr. 15 "für die Kontaktaufnahme, Begegnungsräume und für die Verrichtung von Bereitschaftsdiensten für die in den anderen Wohnungen dieses Hauses wohnenden Mieter" nach. Die Zustimmung wurde am 20. Februar 2002 erteilt.

Mit Anwaltsschreiben vom 20. März 2002 forderten die Antragsteller den Antragsgegner auf, die beabsichtigte Nutzung zu unterlassen. In der Eigentümerversammlung vom 02. Mai 2002 wurde u.a. - soweit es im Beschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist - zu TOP 3 mehrheitlich der Beschlussantrag abgelehnt, mit dem die Zustimmung der Verwaltung zur Nutzung von zwei Wohnungen als Betreuerwohnungen widerrufen werden sollte. Die teilende Mehrheitseigentümerin hat bei diesem Beschluss mit 79 Stimmen gegen den Widerruf gestimmt, 22 Stimmen der übrigen Eigentümer waren dafür. Der Antragsgegner wurde mit seinen 8 Stimmen ausgeschlossen.

In der Eigentümerversammlung am 09. Oktober 2002 wurde ein Misstrauensantrag gegen die Verwaltung mit den Stimmen der Mehrheitseigentümerin abgelehnt. Am 23. Oktober 2002 wurde auf Veranlassung des Verwaltungsbeirats eine weitere Eigentümerversammlung abgehalten. Zu TOP 3 wurde ein Misstrauensantrag gegen die Verwaltung abgelehnt, zu TOP 4 die Beschränkung der Verwaltervollmacht, zu TOP 5 die Rückabwicklung des Kaufvertrages mit dem Antragsgegner, zu TOP 6 die Rücknahme der Zustimmungserklärung, zu TOP 8 die Abberufung der Verwaltung und zu TOP 9 die Neuwahl eines Verwaltungsbeirats. Diese Eigentümerbeschlüsse waren auch Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens.

Mit dem hiesigen Verfahren begehren die Antragsteller noch die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 02. Mai 2002 und beantragen weiterhin die Beschlussersetzung mit dem Inhalt, dass die Zustimmungserklärung der Verwaltung vom 20. Februar 2002 zurückgenommen werde. Sie beantragen die Untersagung der Nutzung der sechs Wohnungen im Haus 15, die nach ihrer Auffassung darin besteht, dass physisch kranke, suchtkranke und geistig behinderte Menschen in Form eines heimartigen Betriebes, eines betreuten Wohnens oder einer ähnlichen Einrichtung untergebracht sind. Untersagt werden soll auch, dass die beiden Einheiten im ersten Obergeschoss des Hauses Nr. 15 als Kontakt- und Begegnungsfläche für Mitarbeiter und die zu betreuenden Personen genutzt werden.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 28. Februar 2003 die Anträge zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht mit Beschluss vom 31. Oktober 2003 zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde der Antragssteller bleibt ohne Erfolg.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig, jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den das Rechtsmittel mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

1. Ohne Rechtsirrtum verneint das Landgericht einen Anspruch der Antragsteller gegen den Antragsgegner auf Unterlassung der Nutzung der beiden im ersten Obergeschoss gelegenen Einheiten als sogenannte Betreuerwohnungen. Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass die Antragsteller für die Unterlassungsansprüche antragsbefugt sind, auch wenn für bestimmte Gemeinschaftsangelegenheiten für die einzelnen Häuser Untergemeinschaften gebildet sind. Dies schließt die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen gegen andere Wohnungseigentümer der Wohnanlage, die anderen Untergemeinschaften angehören, nicht generell aus.

Rechtlich einwandfrei sieht das Landgericht einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit §§ 15 Abs. 3 und 14 Nr. 1 und 2 WEG grundsätzlich für gegeben an, wenn ein Wohnungseigentümer seine Einheit entgegen der Teilungserklärung übermäßig oder zweckwidrig nutzt. Auch wenn nach der Teilungserklärung die Nutzung der Einheiten regelmäßig nur zu Wohnzwecken gestattet ist, zeigt die Ausnahmeregelung für die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes, dass diese Betätigungen nicht grundsätzlich ausgeschlossen sind. Vielmehr ist vorgesehen, dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf, insbesondere wenn die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes eine unzumutbare Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lässt, wenn sie den Charakter des Hauses beeinträchtigt oder wenn gesetzliche Nutzungsbeschränkungen bestehen. Soweit in der Teilungserklärung die von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung von der Zustimmung des Verwalters abhängig gemacht worden ist, kann die Entscheidung des Verwalters nur vorläufig sein. Sie unterliegt der materiellen Kontrolle durch die Wohnungseigentümer bzw. letztlich durch die Gerichte.

Rechtsfehlerfrei sieht das Landgericht in der Nutzung der beiden im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnungen zumindest eine gewerbliche insoweit, als dort der Nutzung der übrigen sechs Wohneinheiten dieses Hauses professionell durch entgeltliche beschäftigte Mitarbeiter zugearbeitet wird. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts halten sich in diesen Einheiten Betreuer auf, die den Bereitschaftsdienst absolvieren, den die Bewohner der sechs anderen Einheiten tagsüber und gegebenenfalls des Nachts benötigen. Auch wenn es sich dabei nicht um eine reine Wohnnutzung handelt, gehen von dieser Wohnung für die übrigen Beteiligten keine Beeinträchtigungen aus, die über das Maß hinausgehen, was ein Miteigentümer gemäß der Regelung des § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmen hat. Durch die an Dienstzeiten gebundenen Betreuer geht keine größere Unruhe oder Fluktuation aus als bei einer Wohnnutzung.

Die Betreuer stammen aus dem Kreis der Angestellten und Mitarbeiter des Trägervereins. Eine Belästigung außerhalb des Hauses, die von diesen Mitarbeitern, Diensttuenden oder Besuchern ausgeht, haben auch die Antragsteller nicht geschildert. Dass umgekehrt Menschen von außerhalb der Wohnanlage die Betreuten und Betreuer besuchen, ist ebenfalls als im Rahmen einer Wohnnutzung liegend anzusehen. Die registrierte Zahl von 25 Personen als Besucher im Oktober 2003 geht über das Normalmaß eines Hauses mit sechs Mietparteien nicht hinaus. Dass in den zwei Wohnungen eine Begegnungsstätte mit Öffentlichkeitscharakter angeboten wird, ist nach den Feststellungen des Landgerichts nicht ersichtlich. Dass die übrigen Bewohner des Hauses Nr. 15 sich in den beiden Wohnungen im Obergeschoss treffen, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Demgemäß kann eine Unterlassung nicht verlangt werden.

2. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht den Anspruch der Antragsteller auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3 vom 02. Mai 2002 verneint, mit dem der Widerruf der von der Verwaltung erteilten Zustimmung an den Antragsgegner betreffend die beiden Einheiten im ersten Obergeschoss des Hauses Nr. 15 abgelehnt worden ist. Der Anfechtungsantrag, verbunden mit dem Antrag auf Beschlussersetzung in der Weise, dass die Zustimmung widerrufen wird, ist zulässig, aber unbegründet. Die Mehrheitseigentümerin, die mit ihrem Stimmgewicht für die Ablehnung des Widerrufs gesorgt hat, ist nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen, und zwar weder nach der Teilungserklärung noch nach § 25 Abs. 2 WEG. Das Landgericht hat auch einen Stimmrechtmissbrauch der Mehrheitseigentümerin verneint, die auch nicht zur Stimmenthaltung verpflichtet war.

3. Nach den vorstehenden Ausführungen kommt auch eine Beschlussersetzung mit dem Inhalt, dass die Zustimmung für die gewerbliche Nutzung der Einheiten im ersten Obergeschoss des Hauses Nr. 15 widerrufen wird, nicht in Betracht.

4. Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht einen Anspruch der Antragsteller gegen den Antragsgegner auf Untersagung der Nutzung der übrigen sechs Einheiten des Hauses Nr. 15 gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 und 2 WEG abgelehnt.

Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts werden die sechs Einheiten gemäß der Teilungserklärung zu Wohnzwecken genutzt. Der Antragsgegner schließt über die Wohnungen Mietverhältnisse mit Einzelpersonen, wobei das Mietverhältnis nicht mit dauernden Betreuungsleistungen verbunden ist, sondern diese nur von Fall zu Fall erbracht werden und dann nach dem Sozialhilfegesetz abzurechnen sind. Die Auffälligkeiten der Mieter beschreibt der Antragsgegner in der Art, dass sie eine Betreuung zu ihrer eigenen Sicherheit benötigen, nicht wegen eines von ihnen ausgehenden Störpotentials, wobei Personen aus dem Maßregelvollzug nicht in der Anlage untergebracht werden. Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht aus, dass weder eine Nutzung vergleichbar mit einem Heim oder einer Pension vorliegt. Die Situation ist demgemäß anders als in dem Fall des OLG Hamm ZMR 1999, 504 FGPrax 1999,97, wonach in einer kleinen Wohnungseigentumsanlage mit nur vier Wohnungen die Nutzung einer Wohnung in Form einer heimartigen Einrichtung unzulässig ist. Soweit das OLG Hamm (a.a.O.) nur Nutzungen zulässt, die mit denen durch eine Familie oder Partnerschaft vergleichbar sind, steht die Nutzung durch Einzelpersonen angesichts der hier vorhandenen relativ kleinen Wohnungen dem gleich. Im Übrigen handelt es sich vorliegend um eine relativ große Wohnanlage mit getrennten Treppenaufgängen, die den Eindruck getrennter Miethäuser nach Art einer Siedlung vermitteln.

Nach seinen verfahrensfehlerfreien Feststellungen hat das Landgericht auch eine unzumutbare Beeinträchtigung der übrigen Miteigentümer durch die Nutzung des Hauses Nr. 15 rechtlich einwandfrei verneint. Die von den übrigen Beteiligten geschilderten Beobachtungen und Ereignisse gehen nicht über das Normalmaß dessen, was in einer Wohnanlage mit 120 Einheiten zu beobachten ist, hinaus. Weitere Ermittlungen waren nicht veranlasst, zumal die Vorfälle zum Teil anonym mitgeteilt und zum Teil nicht substantiziert vorgetragen werden. Rechtsbedenkenfrei hat das Landgericht auch die Behauptung der übrigen Beteiligten, die Wohneinheiten in den anderen Häusern würden wirtschaftlich entwertet, als ungerechtfertigt angesehen. Die Konzentration der Personen, die vielleicht als nicht einfach, dennoch aber nicht als erkennbar krank oder gefährlich bezeichnet werden können, ist angesichts des Verhältnisses von maximal 8 in sich abgetrennten Einheiten zu 120 Einheiten hinzunehmen, weil sie nicht gravierend abweicht von Wohnverhältnissen in anderen sozialen Umfeldern. Unerheblich ist auch, wie der Antragsgegner die Fürsorge finanziert und nach welchen Vorschriften sich die Finanzierung richtet. Diese Fragen berühren das wohnungseigentümerrechtliche Verhältnis der Beteiligten untereinander nicht. In anderem Zusammenhang hat die Teilungserklärung sogar bestimmt, dass die Gebäude- und Aufgangsgemeinschaften im Verhältnis zueinander möglichst so behandelt werden sollen, als ob es um real geteilte Grundstücke geht.

Die Rechtsbeschwerdebegründung der Antragsteller rechtfertigt eine andere Beurteilung nicht. Die von den Antragstellern eingeforderte typisierende Betrachtungsweise (im Sinne einer zu vermutenden Beeinträchtigung) ist nach Auffassung des Senats im vorliegenden Fall nicht angezeigt, weil die Maßnahmen des Antragsgegners auf eine soziale Rehabilitation in Form einer Wiedereingliederung kranker Menschen in normale Wohnverhältnisse gerichtet sind und der Antragsgegner dazu auch nicht verstreute Wohnungen in der Anlage nutzt, sondern lediglich ein Reihenendhaus mit einem eigenen Treppenaufgang. Weitere Ermittlungen waren nach den vorstehenden Ausführungen des Landgerichts nicht erforderlich. Das Landgericht hat auch die erforderliche Gesamtschau vorgenommen. Die Betreuerwohnungen im ersten Obergeschoss sind nach Auffassung des Senats eher geeignet, durch Überwachung der anderen Wohnungen im Hause Nr. 15 die Beeinträchtigungen für die Wohnungseigentümer in den anderen Häusern zu reduzieren, als dass sie ihrerseits über die zulässige Nutzung der Räume hinausgehen. Selbst wenn insgesamt von einer therapeutischen Nachsorge in Bezug auf die im Hause Nr. 15 wohnenden Menschen auszugehen ist, verträgt sich dies angesichts der gesamten ermittelten Umstände noch mit dem Wohncharakter. Nach den vom Landgericht getroffenen Feststellungen ist die Grenze zu einer Heimunterbringung jedenfalls noch nicht überschritten. Soweit die Antragsteller auf die aus ihrer Sicht bestehende Entwertung Ihrer Wohnungen verweisen, ist dem entgegen zu halten, dass auch andere Wohnhäuser in ihrem Umfeld soziale Einrichtungen haben, die ebenfalls hingenommen werden müssen. Ein Grundstückseigentümer könnte sich regelmäßig nicht gegen eine derartige Einrichtung in seiner unmittelbaren Nachbarschaft wehren, wie sie im vorliegenden Fall gegeben ist.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller als Gesamtschuldner die Gerichtskosten dritter Instanz tragen. Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung

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