Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 4 U 40/07

verkündet am: 11.03.2008

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg, Elßholzstr. 30-33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 19.02.2008 durch die Vorsitzende Richterin am Kammergericht Junck und die Richter am Kammergericht Fahr und B. - D. Kuhnke

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das am 18. Januar 2007 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 20 O 686/04 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger je zur Hälfte.

Nach Rücknahme der Berufung gegen die Beklagte zu 3. werden die Kläger insoweit ihres Rechtsmittels für verlustig erklärt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch die Beklagten zu 1., 2. und 4. durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten zu 1., 2. und 4. vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Kläger machen gegen die Beklagten Schadensersatzansprüche u. a. aufgrund fehlerhafter Prospektangaben und der Verletzung von Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit ihrem Beitritt zu dem geschlossenen Immobilienfonds K -N B / Fonds K - . T geltend. Hinsichtlich des Vorbringens der beiden Parteien bis zum Abschluss der ersten Instanz wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Kläger Prospektfehler und sonstige Aufklärungsfehler nicht substantiiert dargelegt haben. Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie unter Wiederholung des erstinstanzlichen Vortrags ihre erstinstanzlich geltend gemachten Ansprüche weiter verfolgen. Auf den Vortrag in der Berufungsbegründung wird insoweit Bezug genommen.

Nachdem die Kläger zunächst auch Berufung gegen die Abweisung der Klage gegen die Beklagte zu 3. eingelegt haben, haben sie bereits in der Begründungsschrift die Berufung gegenüber der Beklagten zu 3. zurückgenommen.

Die Kläger beantragen nunmehr,

unter Abänderung des Urteils des LG Berlin (20 O 686/04) vom 18.01.2007 die Beklagten zu 1, 2, und 4, jeweils haftend als Gesamtschuldner, zu verurteilen,

1. den Kläger zu 1) und den Kläger zu 2) jeweils

a) Euro 706.359,62 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 4 % Zinsen p. a.

aus Euro 29.854,33 ab 31.12.1996

und weiteren Euro 51.129,19 ab 10.06.1997

und weiteren Euro 59.111,48 ab 10.07.1997

und weiteren Euro 59.111,48 ab 10.08.1997

und weiteren Euro 15.338,76 ab 10.09.1997

und weiteren Euro 15.338,76 ab 10.12.1997

und weiteren Euro 66.461,81 ab 10.03.1998

und weiteren Euro 67.601,48 ab 10.06.1998

und weiteren Euro 70.958,62 ab 10.09.1998

und weiteren Euro 49.482,83 ab 10.12.1998

und weiteren Euro 53.662,13 ab 10.06.1999

und weiteren Euro 45.975,37 ab 10.09.1999

und weiteren Euro 42.914,77 ab 10.12.1999

und weiteren Euro 11.249,14 ab 10.06.2001

und weiteren Euro 8.436,85 ab 10.09.2001

und weiteren Euro 8.436,85 ab 10.12.2001

und weiteren Euro 3.515,36 ab 10.03.2002

und weiteren Euro 3.515,36 ab 10.06.2002

und weiteren Euro 3.515,36 ab 10.09.2002

und weiteren Euro 3.515,36 ab 10.12.2002

und weiteren Euro 2.812,28 ab 10.03.2003

und weiteren Euro 2.812,28 ab 10.06.2003

und weiteren Euro 2.812,28 ab 10.09.2003

und weiteren Euro 2.812,28 ab 10.12.2003

und weiteren Euro 2.812,28 ab 10.03.2004

und weiteren Euro 2.812,28 ab 10.06.2004

und weiteren Euro 20.360,66 ab 01.07.2004

b) freizustellen von der quotalen Mithaftung für die von der A Z V mbH & Co. K -Z OHG aufgenommenen Darlehen:

- Eigenkapitalvorfinanzierungsdarlehen der Commerzbank AG iHv Euro 774.000,00

- Überziehung aus fälligen Eigenkapitalzahlungen ausfallender Gesellschafter iHv Euro 113.000,00

- Betriebsmittelkredit der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank AG (BerlinHyp) (Darl.-Nr. ) iHv 508.276,00

- Grundschulddarlehen der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank AG (BerlinHyp) (Darlehen-Nr. ) iHv Euro 31.123.869,41

- Aufwendungsdarlehen der Investitionsbank Berlin (IBB) iHv Euro 4.983.567,66

2. festzustellen, dass die vorgenannten Beklagten, haftend als Gesamtschuldner, verpflichtet sind, die Kläger auch darüber hinaus von der Haftung für die von der A Z V mbH & Co K -Z OHG begründeten Verbindlichkeiten sowie der Haftung gegenüber den Mitgesellschaftern dieser Gesellschaft hierfür und dieser Gesellschaft selbst gegenüber frei zustellen, dies, (d. h. die Anträge gem. Ziff. 1 und 2) dabei Zug um Zug gegen Übertragung der (mittelbaren) Beteiligung der Kläger an der A Z V mbH & Co. K -Z OHG in Höhe von je DM 1.167.800,-- und DM 110.007,-- (insgesamt je Euro 653.332,34);

weiterhin

3. festzustellen, dass sich die vorgenannten Beklagten im Annahmeverzug befinden.

Die Beklagten zu 1., 2. und 4. beantragen,

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil nach Maßgabe ihrer Berufungserwiderungen.

II.

Die Berufung der Kläger ist nicht begründet.

Der Senat folgt in vollem Umfange den überzeugenden und sorgfältig begründeten Ausführungen des Landgerichts in dem angegriffenen Urteil. Die hiergegen erhobenen Einwendungen decken keine Rechtsfehler auf. Verfahrensfehler werden mit der Berufung nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Soweit in zweiter Instanz neuer Tatsachenvortrag erfolgt, vermag auch dieser die Klageforderung nicht schlüssig zu begründen.

Im Einzelnen:

1) Berufung gegen die Beklagten zu 1. und 2.

Die Kläger nehmen die Beklagten zu 1. und 2. als Gründungsgesellschafter nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (cic) für Mängel des Prospekts in Anspruch (Prospekthaftung im weiteren Sinn). Zutreffend hat das Landgericht zunächst festgestellt, dass die Zwischenschaltung eines Treuhänders an der Passivlegitimation der Beklagten zu 1. und 2. nichts ändert, da nach der vertraglichen Gestaltung faktisch jeder Anleger die Rechte und Pflichten eines Gesellschafters hat (Quasi Gesellschafter, vgl. S. 16 f. des Urteils).

Entgegen den Rechtsansichten der Kläger werden jedoch wesentliche Prospektfehler nicht aufgezeigt.

A) Unrealistische Mietprognose

Das Landgericht hat mit ausführlicher und überzeugender Begründung ausgeführt, dass die Kläger nicht substantiiert dargelegt haben, dass die Beklagten zu 1. und 2. zum Zeitpunkt der Herausgabe des Prospektes am 14.10.1996 wussten oder davon hätten Kenntnis haben müssen, dass die angegebenen Mieten und ihre Steigerungsraten unrealistisch waren (S. 21 bis 25 des Urteils).

Verfahrensfehler werden mit der Berufungsbegründung nicht gerügt. Diese sind auch nicht ersichtlich, da das Landgericht die Kläger im Verhandlungstermin am 19.10.2006 auf die fehlende Substantiiertheit hingewiesen hatte und den Klägern eine entsprechende Nachlassfrist zu den gesamten Erörterungen eingeräumt hatte. Auch mit der Berufungsbegründung erfolgt insoweit kein neuer ergänzender Tatsachenvortrag.

Zunächst wird mit der Berufungsbegründung zutreffend gerügt, dass nicht auf den Zeitpunkt der Herausgabe des Prospektes am 14.10.1996 abzustellen ist, sondern auf den Zeitpunkt der Annahmeerklärung, die am 31.12.1996 erfolgte. Auf diesem Rechtsfehler beruht jedoch nicht das Urteil des Landgerichts, da die Kläger nicht aufgezeigt haben, aufgrund welcher Umstände und Veränderungen der Sachlage vom 14.10.1996 bis zum 31. 12. 1996 die Wertung des Landgerichts unrichtig ist.

Unter Wiederholung des erstinstanzlichen Vortrages meinen die Kläger, dass sie ausreichend Anhaltspunkte unter Beweis gestellt hätten, aus denen sich ergebe, dass die Mietprognose im Prospekt zum entscheidenden Zeitpunkt 31.12.1996 unrealistisch gewesen sei und dies für die Beklagten zu 1. und 2. erkennbar gewesen sei. Darüber hinaus rügen sie, dass das Landgericht die Anforderungen an die Substantiierungspflichten der Kläger überspannt habe. Diese Auffassung teilt der Senat nicht:

a) Mietniveau des streitgegenständlichen Objektes

Nach dem Prospekt wird eine Anfangsmiete von 10,50 DM/qm Wohnfläche und Monat kalkuliert. Weiterhin wird prognostiziert, dass die Mieten in den ersten neun Jahren pro Jahr um jeweils 0,50 DM/qm und Monat sowie um weitere Beträge nach Ablauf dieses Zeitraums steigen (S. 26 des Prospektes Anlage K 4). Zugleich wird darauf hingewiesen, dass es sich aufgrund des öffentlich geförderten Wohnungsbaus um die mietrechtlich zulässigen Erhöhungen handelt, wobei vorausgesetzt wird, dass diese Mieterhöhungen auch am Markt durchgesetzt werden können (S. 18 des Prospektes).

Klage- und Berufungsbegründung legen nicht dar, dass bezüglich dieses konkreten Objektes Anfangsmiete und Mieterhöhungen unrealistisch waren. So nehmen die zitierten Urteile des Bundesgerichtshofes auf das streitgegenständliche Objekt nicht Bezug. Soweit es den Gerlach-Report betrifft (Anlage K 9) ist ebenfalls nicht erkennbar, dass sich die Darlegungen auf das streitgegenständliche Bauvorhaben beziehen. So ist im Gerlach-Report davon die Rede, dass die Anfangsmiete 11,50 DM beträgt und der Kaufpreis für den Investor knapp 8.000 DM/qm Wohnfläche beträgt (S. 2 des Reports). Dieses Zahlenwerk betrifft offensichtlich andere Bauvorhaben, da im streitgegenständlichen Objekt mit einer Anfangsmiete von 10,50 DM kalkuliert wurde und der Kaufpreis pro qm umgerechnet bei ca. 6.700 DM/qm Wohnfläche lag. Soweit in diesem Report auf die schlechte Verkehrsanbindung verwiesen wird, wird hierauf auch im Prospekt hingewiesen. Bei der Angabe, dass es sich bei der Wohnanlage K -N mit geplanten 21.727 Wohneinheiten, wovon auf das streitgegenständliche Objekt 257 Wohneinheiten entfallen, um eine kasernenartige Bebauung handelt mit Tendenz zur typischen Trabantenstadt bis hin zum sozialen Brennpunkt der Zukunft (S. 3 des Reports) handelt es sich um Werturteile, nicht jedoch um einen auf das streitgegenständliche Objekt gerichteten Tatsachenvortrag, dessen Erweislichkeit bei einer ex-ante-Betrachtung zu einer unrealistischen Mietprognose führt.

b) Allgemeines Mietniveau

Mit der Berufungsbegründung wiederholen die Kläger ihre Ansicht, dass es bereits Ende 1996 eine erkennbare allgemeine Tendenz zu stagnierenden und sinkenden Mieten gab und dass hieraus folgt, dass die im Prospekt angegebenen Mietprognosen unrealistisch waren. Diese Behauptungen sind aa) unsubstantiiert und bb) unerheblich.

aa) Auch unter Zugrundelegung sehr niedriger Anforderungen an die Substantiierungspflicht einer Partei tragen die Kläger keine ausreichenden Anhaltspunkte vor, aus denen sich schließen lässt, dass bereits am 31.12.1996 erkennbar war, dass das allgemeine Mietniveau stagniert bzw. sinkt.

Die beiden von den Klägern zitierten Entscheidungen des 5. Strafsenates des Bundesgerichtshofes vom 12.05.2005 zu 5 StR 283/04 und des 11. Zivilsenates vom 13.01.2004 zu XI ZR 355/02 geben keine ausreichenden Anhaltspunkte für ein bereits damals erkennbares Stagnieren und Sinken des Mietniveaus. Zum einen verkennen die Kläger bereits, dass der BGH in seinen Urteilen Urteile auf Rechts- und Verfahrensfehler überprüft und nicht darauf, ob die verfahrens- und rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen der Tatsacheninstanzen der Wirklichkeit entsprechen. Der Bundesgerichtshof trifft in seinen Urteilen keine Tatsachenfeststellungen mit Allgemeinverbindlichkeit. Das Urteil des Strafsenats geht ersichtlich von einer ex-post-Betrachtung aus und nicht von einer ex-ante-Betrachtung. Soweit es das Urteil des 11. Zivilsenats betrifft, ist zu berücksichtigen, dass in zivilrechtlichen Streitigkeiten der Prozessstoff der Dispositionsmaxime der Parteien unterliegt und demnach Unstreitiges der Entscheidung zugrunde gelegt wird ohne Prüfung, ob dieser unstreitige Sachverhalt der Wirklichkeit entspricht.

Die im Gerlach-Report sinngemäß geäußerte Einschätzung, dass das allgemeine Mietniveau sinken wird ("heraufziehendes Wohnungsbaudesaster") beruht auf der nicht näher verifizierten Erkenntnis, dass die Berliner Bevölkerung jährlich um 20.000 Personen abnehme (S. 4 des Reports). Dies lässt keinen Schluss auf zukünftig sinkende Mieten zu, da sich das Wohnverhalten der Bevölkerung ebenfalls ändert und zunehmend immer mehr Wohnungen von immer weniger Menschen bewohnt werden.

So hat auch das OVG Berlin-Brandenburg in zwei Urteilen ausgeführt (Urteil vom 16. Dezember 2004 - OVG 5 B 4.04; Urteil vom 13. Juni 2002 - OVG 5 B 22.01; jeweils zitiert nach Juris), dass noch 1996 "mit einem Bevölkerungswachstum, einem Stagnieren der Wohnungsbautätigkeit und einem neuen Wohnraumbedarf auf Grund des für 1999 geplanten Umzugs der Bundesregierung nach Berlin" gerechnet wurde.

Substantiierte Anhaltspunkte, die auf ein erkennbares allgemeines Sinken des Mietniveaus Ende 1996 hinweisen, werden demnach nicht vorgetragen.

bb) Darüber hinaus ist die Behauptung, dass bereits Ende 1996 ein Stagnieren bzw. Sinken des allgemeinen Mietniveaus erkennbar war, unerheblich, da sich hieraus nicht auf eine unrealistische Mietprognose des streitgegenständlichen Objektes schließen lässt.

So ist hier insbesondere zu berücksichtigen, dass die kalkulierte Anfangsmiete 10,50 DM betrug, nach 5 Jahren auf 13 DM und nach 9 Jahren auf 15 DM steigen sollte. Zutreffend hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass der Mietspiegel für das Jahr 1996 mit Stand März 1996 für Neubauten im Westen Berlins durchschnittliche Bruttokaltmieten für Wohnungen zwischen 40 bis zu 90 qm zwischen 13 DM und 25,44 DM auswies. Selbst unter Berücksichtigung des Abzugs der kalten Betriebskosten lag der kalkulierte Ansatz von 10,50 DM unter der untersten Grenze des allgemeinen Mietspiegels. Selbst wenn zu erwarten war, dass sich das allgemeine Mietzinsniveau senkt, so lag doch die kalkulierte Anfangsmiete erheblich unter dem Mittelwert von 19,22 DM Bruttokaltmiete. Daher konnte auch damit gerechnet werden, dass zumindest in den ersten Jahren die geplanten Mieterhöhungen am Markt durchsetzbar waren. Ob die geplanten Mieterhöhungen bis zum Ende des Auslaufens der öffentlichen Förderung durchsetzbar sind, war damals nicht vorhersehbar. So ist zu berücksichtigen, dass das Landgericht zutreffend in seinem Urteil auf S. 22 ausgeführt hat, dass nach dem Gutachten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung vom Oktober 1993 bis zum Jahresende 2000 von einer Bevölkerungszunahme für das Land Berlin vom 230.000 Menschen ausgegangen wird. Selbst wenn nur 3 Jahre später diese Prognose überholt gewesen sein sollte und stattdessen von einer Bevölkerungsabnahme von 20.000 Menschen jährlich auszugehen wäre, so konnte es bei einer ex-ante-Betrachtung im Jahre 1996 durchaus vorstellbar sein, dass diese neue Prognose nach weiteren 3, 4 oder 5 Jahren (also 1998 bis 2000) wiederum überholt ist, so dass es erneut zu einer Trendumkehr kommt. Gerichtsbekannt war es gerade in den neunziger Jahren aufgrund der besonderen exponierten Stellung Berlins und der sich ständig wandelnden politischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen besonders schwer, verlässliche Prognosen über die weitere allgemeine Entwicklung auch des Mietniveaus abzugeben. Soweit sich aus der Nachschau ergibt, dass sich die ursprüngliche Mietprognose nicht realisiert hat, hat sich hier lediglich das jeder Investition innewohnende unternehmerische Risiko verwirklicht. Von einer von vornherein unrealistischen Mietprognose kann jedoch auch unter Zugrundelegung der Ausführungen der Klage zum Zeitpunkt Ende 1996 nicht gesprochen werden.

Die hiesige Fallkonstellation ist nicht vergleichbar mit den Fällen, in denen der BGH einen Aufklärungsfehler bejaht hat. So ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein Aufklärungsfehler zu bejahen, wenn die prognostizierte Miete um über 100 % über der ortsüblichen Miete lag, ohne dass besondere Gründe diese optimistische Annahme gerechtfertigt haben (vgl. BGH Urteil vom 01.03.2004 - II ZR 88/02 und vom 15.06.2000 - III ZR 305/98 -). In einem weiteren Fall hat der BGH einen Aufklärungsfehler bejaht, wenn der Anleger mit prognostizierten Mieten geworben worden ist, die zum Zeitpunkt des Beitritts bereits überholt waren, weil hinsichtlich desselben Objekts tatsächlich niedrigere Mieten als prognostiziert erlöst worden sind (vgl. Urteil vom 13.01.2004 - XI ZR 355/02 -). Ein vergleichbarer Fall liegt hier nicht vor.

B) Negative Berichterstattung

Die Kläger meinen, dass die Beklagten zu 1. und 2. die Anlageinteressenten im Zuge der Anwerbung auch über negative Berichterstattung in der Wirtschaftspresse hätten aufklären müssen.

Eine Aufklärungspflicht der Gründungsgesellschafter bestand insoweit nicht, da die Beklagten zu 1. und 2. den Klägern nicht als Anlageberater bzw. Anlagevermittler gegenüber getreten sind, sondern als Gründungsgesellschafter und damit quasi als Verkäufer. Die von den Klägern auf S. 18 ff. der Berufungsbegründung zitierte Rechtsprechung bezieht sich mit Ausnahme eines Urteils des zweiten Zivilsenats auf Aufklärungspflichten von Vermittlern und Beratern. Nach dem Verständnis des Senats ist ein Verkäufer bzw. Gründungsgesellschafter nicht grundsätzlich verpflichtet, im Prospekt oder im Rahmen der Beitrittsverhandlungen auf eine negative Berichterstattung der Wirtschaftspresse hinzuweisen. Im Verhältnis Käufer Verkäufer weiß der Käufer, dass der Verkäufer sein Produkt verkaufen will und es dementsprechend anpreist. Es ist demnach grundsätzlich Sache des Anlageinteressenten, verschiedene Angebote zu vergleichen und sich auch aus anderen Quellen über das Angebot zu informieren. Diese eigene Informationspflicht entfällt nur dann, wenn der Anlageinteressent mit dieser Obliegenheit einen Dritten beauftragt, nämlich einen Anlagevermittler oder -berater. Nach der Überzeugung des Senats wollte der 2. Zivilsenat in seinem Urteil vom 18.04.2005 zu II ZR 197/04 von der bisherigen Rechtsprechung nicht abweichen. Dagegen spricht bereits, dass der zweite Zivilsenat hierzu weder einen Leitsatz veröffentlicht hat noch sich mit der bisherigen Rechtsprechung auseinandergesetzt hat. Die Annahme, dass die dortige Beklagte zu 1. verpflichtet gewesen sei, den dortigen Kläger auf die negative Berichterstattung über ihre Rechtsvorgängerin aufzuklären, beruhte auf den besonderen Umständen des Einzelfalles. So war in dem dortigen Fall mehrfach kritisch über das Anlagekonzept der "G. Gruppe" berichtet worden, aus denen sich konkrete Bedenken gegen die gewählte Konzeption ergaben. Eine vergleichbare Konstellation liegt hier nicht vor, da sich der Gerlach-Report nicht mit dem streitgegenständlichen Objekt konkret auseinandersetzt, sondern nur allgemein über das gesamte Bauvorhaben K -N berichtet.

C) Fehlender Prospektprüfungsbericht

Die Kläger meinen, dass die Beklagten zu 1. und 2. dafür einzustehen hätten, dass der Prospektprüfungsbericht weder beauftragt noch erstellt worden sei.

Soweit das Prospekt unrichtig sein sollte, wenn entgegen der Aussage des Prospekts ein Prüfungsbericht nicht beauftragt worden sein sollte, hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass in diesem Fall die Vermutung der Kausalität entfällt. Es ist nicht zu vermuten, dass die Kläger bei korrekter Aufklärung, dass der Prospektprüfungsbericht nicht beauftragt worden sei, von der Zeichnung der Anlage abgesehen hätten, da sie diesen Bericht in den Folgejahren nicht angefordert haben. Hieraus folgt, dass dieser Punkt für sie nicht so wesentlich war, so dass demnach die Vermutung entfällt. Sollte es den Klägern hingegen nur darum gehen, dass dieser Bericht nicht erstellt worden ist, so lässt sich hieraus die begehrte Schadensfolge (Rückabwicklung der Fondsanteile) nicht ableiten.

D) Nachschussverpflichtungen

Die Kläger meinen, dass bei korrekter Regelung der Nachschussverpflichtung im Gesellschaftsvertrag Nachschüsse leichter hätten durchgesetzt werden können, insbesondere für den Fall gerichtlicher Auseinandersetzung.

Nach Ansicht des Senats stellt dies keinen Fall der Prospekthaftung dar, da der Prospekt über den Gesellschaftsvertrag zutreffend Auskunft erteilt. Pflichtverletzungen im Rahmen der Konstruktion des Gesellschaftsvertrages vermögen ggf. Ansprüche gegen die Initiatoren auszulösen, die jedoch nur darauf gerichtet sein können, den Schaden zu ersetzen, der durch die fehlerhafte Konstruktion entstanden ist. Der Schadensersatz kann jedoch nicht darauf gerichtet werden, den einzelnen Gesellschafter aus der Beteiligung zu entlassen und ihn so zu stellen, als ob er die Beteiligung nie gezeichnet hätte.

E) Überhöhte weiche, nicht förderfähige Kosten

Nach Ansicht der Kläger hätte im Prospekt das Verhältnis von harten zu weichen Kosten prozentual ausgewiesen werden müssen, um dem Anleger die Dimensionen zu verdeutlichen.

Das Landgericht legt überzeugend dar, dass das Prospekt ausreichend über die weichen Kosten informiert (S. 17 f. des Urteils). Soweit ein Anlageinteressent Wert darauf legt, dass prozentuale Verhältnis zwischen harten und weichen Kosten zu bestimmen, so war er anhand der Prospektunterlagen ohne weiteres in der Lage, diese rechnerischen Schritte selbst vorzunehmen.

F) Unrealistische Renditeerwartung

Die Frage, ob die Renditeerwartungen unrealistisch waren, stehen im unmittelbaren Zusammenhang mit den realistischen Mietprognosen. Daher wird auf die vorhergehenden Ausführungen verwiesen.

G) Wegfall Aufwendungszuschüsse

Die Kläger meinen, dass die Prognose trotz der unsicheren Daten über das Jahr 2013 noch hätte fortgeführt werden müssen, so dass die Aufklärung nicht anlegergerecht und transparent sei.

Aus dem Prospekt ergibt sich, warum die Prognose im Jahre 2013 endet. Aufgrund der dann veränderten Umstände und der noch nicht vorhersehbaren wirtschaftlichen Umstände wird im Prospekt zutreffend auf eine weiterführende Prognose verzichtet, die ohnehin nach so einem langen Zeitraum nur noch spekulativen Charakter hätte. Das Fehlen einer weiteren Prognose war auch deutlich erkennbar und kann deshalb für den Beitrittsentschluss nicht kausal geworden sein.

H) Anlegerausfallhaftung

Die Kläger meinen, dass angesichts der massiven auch für sie existenzbedrohenden Nachforderungen und der zu erwartenden Ausfälle von anderen Gesellschaftern ihre prospektierte quotale Haftung deutlich ausgeweitet wird, worauf nicht gesondert hingewiesen worden sei.

Ein Aufklärungsfehler vermag der Senat insoweit nicht zu erkennen. Es ist nicht erkennbar, dass im Falle eines Zahlungsausfalls einzelner Gesellschafter dieser Ausfall von den übrigen Gesellschaftern durch Ausweitung der quotalen Haftung zu tragen ist. Im Rahmen einer quotalen Haftung trägt der Gläubiger - regelmäßig die finanzierende Bank - das Ausfallrisiko.

I) Eingeschränkte Verwertbarkeit der Immobilie

Erstmalig in zweiter Instanz wird gerügt, dass das Prospekt keinen Hinweis darauf enthalte, dass ein Verkauf der kompletten Immobilie vor Auslaufen der öffentlichen Förderung zu einem Verlust der öffentlichen Förderung führt, da diese nicht mit verkauft werden könne.

Die Annahme, dass vor Auslaufen der öffentlichen Förderung diese nicht verkauft werden könne, ist bereits unzutreffend. Selbstverständlich kann die I nicht gezwungen werden, im Falle eines Verkaufs die öffentliche Förderung auf jeden beliebigen Käufer zu übertragen. Es ist jedoch nicht ersichtlich, warum die I die öffentliche Förderung nicht auf einen Käufer übertragen sollte, wenn dieser die üblichen Voraussetzungen erfüllt, die die I an eine Übertragung stellt. Darüber hinaus überspannt es die Aufklärungspflichten, wenn von Gründungsgesellschaftern verlangt wird, dass sie sämtliche Konsequenzen aufzeigen, die sich bei einem außerplanmäßigen Verlauf wie zum Beispiel einer vorzeitigen Liquidation der Gesellschaft ergeben können. So ist der Fonds ersichtlich darauf konzipiert, dass eine Auseinandersetzung des Gesellschaftsvermögens frühestens nach Auslaufen der Förderung erfolgen sollte. Dies folgt bereits daraus, dass laut Gesellschaftsvertrag die Dauer der Gesellschaft unbestimmt ist (S. 37 des Prospektes) und die Gesellschaft erstmals zum 31.12.2016 gekündigt werden konnte, was zu einer Auseinandersetzung der Gesellschaft erst nach dem Auslaufen der öffentlichen Förderung führt. Über die Auswirkungen einer außerplanmäßigen und frühzeitigen Auseinandersetzung des Gesellschaftsvermögens im Rahmen einer Liquidation vor Auslaufen der öffentlichen Förderung musste daher nicht aufgeklärt werden.

2) Berufung gegen die Beklagte zu 3.

Die Kläger haben die Berufung gegen die Beklagte zu 3. mit der Berufungsbegründung zurückgenommen, sodass sich Ausführungen hierzu erübrigen.

3) Berufung gegen den Beklagten zu 4.

Die Berufung gegen den Beklagten zu 4. ist nicht begründet, da es bereits an der Passivlegitimation des Beklagten zu 4. fehlt.

Der Beklagte zu 4. ist weder a) Vertragspartner der Kläger geworden, noch hat er b) im Sinne der cic besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen, noch haftet er c) als Vertreter ohne Vertretungsmacht.

a) Auskunftsvertrag

Der Beklagte zu 4. ist nicht unmittelbar Vertragspartner der Kläger geworden. Umstände, aus denen sich ergibt, dass der Beklagte zu 4. persönlich mit den Klägern einen Auskunfts-, Vermittlungs- oder Anlageberatungsvertrag schließen wollte, ergeben sich aus dem Vortrag der Kläger nicht. Mit sorgfältiger Begründung hat das Landgericht herausgearbeitet, dass ein Auskunftsvertrag bzw. ein Vermittlungsvertrag mit der H und nicht mit dem Beklagten zu 4. bzw. der Beklagten zu 3. zustande gekommen ist (S. 28 bis 31 und 36 des Urteils). Auch aus den Beitrittserklärungen und den hierzu vorgelegten Vermittlungsbedingungen (Anlage K 2 und 3) folgt nichts anderes. Die in den Beitrittserklärungen formularmäßig enthaltene Angabe, dass Anlageberater oder sonstige Dritte nicht befugt sind, Auskünfte zu erteilen oder Zusicherungen abzugeben, die von den Angaben des Beteiligungsprospektes abweichen oder hierüber hinausgehen, lässt nicht den Schluss zu, dass ein Auskunftsvertrag mit der H nur geschlossen wird, soweit sich der Vermittler im Rahmen der Angaben des Beteiligungsprospektes bewegt und im Übrigen direkt ein Vertrag mit dem Vermittler zustande kommt, soweit der Vermittler Angaben macht, die sich außerhalb des Prospektes bewegen.

Auch aus den Vermittlungsbedingungen in Ziffer 1 Satz 2 ergibt sich nichts anderes. Die formularmäßige Erklärung, dass vom Prospektinhalt abweichende Angaben eines Untervermittlers in seinem eigenen Namen ohne Obligo für andere Beteiligte erfolgen, hat offensichtlich den Zweck, eine Inanspruchnahme der H aufgrund abweichender Angaben eines Untervermittlers zu vermeiden. Eigene vertragliche Beziehungen zwischen Untervermittler und Anlageinteressenten werden durch diese Klausel nicht begründet. Auch aus Ziffer 4 der Vermittlungsbedingungen folgt nichts anderes, da die dreijährige Verjährungsfrist vertragliche Beziehungen zwischen Untervermittlern und dem Anlageinteressenten voraussetzt, diese jedoch nicht begründet.

b) Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens

Die Kläger meinen, dass der Beklagte zu 4. sich aus Verschulden bei Vertragsschluss schadensersatzpflichtig gemacht habe, da er besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen habe. So hätten die Kläger sich mit ihm noch vor Abschluss der Beteiligungen geduzt und ihm die Aufteilung der Gesamtsumme auf die verschiedenen Fondsanteile überlassen.

Dies reicht nicht aus, um eine Schadensersatzpflicht des Beklagten zu 4. zu begründen.

Die Haftung für ein Verhandlungsverschulden trifft grundsätzlich den Vertragspartner, hier also den Vermittler H . Ausnahmsweise kommt eine persönliche Haftung des Vertreters, hier des Beklagten zu 4., aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen in Betracht, wenn er entweder selbst wirtschaftlich stark an dem Vertragsabschluss interessiert ist oder in besonderem Maße persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat (so schon BGH NJW-RR 1992, 605 f.). Eine Eigenhaftung wegen besonderen wirtschaftlichen Interesses setzt eine so enge Beziehung zum Vertragsgegenstand voraus, dass der Verhandelnde gleichsam in eigener Sache tätig wird, mithin als wirtschaftlicher Herr des Geschäfts anzusehen ist (BGH a. a. O.). Das Interesse an einer Provision reicht nicht (Urteil OLG Düsseldorf vom 13.10.2004 - 15 U 11/04 - Rdnr. 64). Ein darüber hinausgehendes besonderes wirtschaftliches Interesse wird von den Klägern nicht behauptet.

Die Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens setzt voraus, dass der Vertreter dem anderen Teil eine zusätzliche, gerade von ihm persönlich ausgehende Gewähr für die Seriosität und die Erfüllung des Geschäfts oder für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Erklärungen, die für den Willensentschluss des anderen Teils bedeutsam gewesen sind, bietet oder wenn der Vertreter dem anderen Teil in zurechenbarer Weise den Eindruck vermittelt hat, er werde persönlich mit seiner Sachkunde die ordnungsgemäße Abwicklung des Geschäfts selbst dann gewährleisten, wenn der andere Teil dem Geschäftsherrn nicht oder nur wenig vertraut oder sein Verhandlungsvertrauen sich als nicht gerechtfertigt erweist (BGH a. a. O. Rdnr. 13). Nicht ausreichend ist, dass der andere Teil dem Vertreter aufgrund persönlicher Bekanntschaft Vertrauen entgegengebracht hat (BGH a. a. O.). Der Umstand, dass die Parteien sich noch vor Abschluss der Beitritte geduzt haben, reicht demnach nicht aus.

Ebensowenig reicht es aus, dass der Beklagte zu 4. nach der Behauptung der Kläger seine besondere Sachkunde herausgestellt hat (vgl. OLG Düsseldorf a. a. O. Rdnr. 65).

Ebensowenig reicht es, dass die Kläger dem Beklagten zu 4. besonderes persönliches Vertrauen entgegengebracht haben. Nach der Rechtsprechung muss dieses besondere persönliche Vertrauen auch in Anspruch genommen werden (OLG München Urteil vom 28.02.2006 - 20 U 3873/05 -, BGH a. a. O.). Die Kläger tragen nicht vor, dass der Beklagte zu 4. den Klägern über das normale Verhandlungsvertrauen hinaus eine zusätzliche, gerade von ihm persönlich ausgehende Gewähr für Bestand und Erfüllung des in Aussicht genommenen Rechtsgeschäftes geboten hat (vgl. BGH Urteil vom 24.05.2005 - IX ZR 114/01 - Rdnr. 7).

c) Die Kläger meinen, dass der Beklagte zu 4. ihnen als Vertreter ohne Vertretungsmacht zum Schadensersatz gemäß § 179 BGB verpflichtet sei.

Aufgrund der behaupteten vom Beteiligungsprospekt abweichenden Angaben habe der Beklagte zu 4. seine Vollmacht zur Vermittlung des Beteiligungsangebotes überschritten, sodass in diesem Rahmen keine Vollmacht gegeben sei.

Ein Schadensersatzanspruch aus § 179 BGB besteht nicht, da nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ein Auskunfts- bzw. Vermittlungsvertrag zwischen den Klägern und der H zustande gekommen ist und der Beklagte zu 4. wirksam als Stellvertreter für die H diesen Vermittlungsvertrag über die Beklagte zu 3. geschlossen hat. Soweit er nach Abschluss jenes Auskunfts- bzw. Vermittlungsvertrages in dessen Erfüllung Aussagen gemacht hat, zu denen er im Rahmen des Vertragsverhältnisses zu der H nicht befugt war, berührt dies die Wirksamkeit der Willenserklärung, die zum Abschluss des Vermittlungsvertrages zwischen der H und den Klägern geführt hat, nicht. Soweit er Aussagen getätigt hat, zu denen er nicht befugt war, handelt es sich um falsche Angaben, nicht mehr jedoch um auf einen Vertragsschluss gerichtete Willenserklärungen, die genehmigt oder nicht genehmigt werden können. Darüber hinaus hat als Untervermittler und Vertreter für die H die Beklagte zu 3) gehandelt, so dass auch nur diese für einen Anspruch aus § 179 Abs. 1 BGB passivlegitimiert wäre.

Dem Antrag der Kläger auf Gewährung einer Erklärungsfrist auf die Ausführungen des Senats im Verhandlungstermin am 19.02.2008 war nicht zu entsprechen, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen.

Den Klägern war keine Gelegenheit zu geben, den Vortrag, soweit er unsubstantiiert ist, in einem nachgelassenen Schriftsatz noch weiter zu substantiieren, da ein entsprechender Vortrag in zweiter Instanz nicht mehr gemäß § 531 ZPO zulassungsfähig wäre. So hat das Landgericht bereits in der mündlichen Erörterung im ersten Termin auf die teilweise fehlende Substantiiertheit hingewiesen, ohne dass im nachgelassenen Schriftsatz eine weitere Substantiierung erfolgte. Demnach hat es ausreichend rechtliches Gehör gewährt und verfahrensfehlerfrei den unsubstantiiert gebliebenen Vortrag nicht berücksichtigt. Entsprechende Verfahrensfehler werden auch mit der Berufungsbegründung nicht gerügt, sodass der vom Landgericht festgestellte Sachverhalt der Entscheidung zugrunde zu legen ist. In zweiter Instanz ist dieser unberücksichtigt gebliebene Vortrag nicht nachbesserungsfähig, da die Kläger mit einem etwaigen ergänzenden Sachvortrag ausgeschlossen wären, § 531 ZPO.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen, § 543 Abs. 2 ZPO.

Die Schriftsätze der Kläger vom 7. und 8. März 2008 lagen vor, wurden vom Senat zur Kenntnis genommen, boten aber keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, § 156 Abs. 1 ZPO.

Ende der Entscheidung