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Geschäftsnummer: 8 U 308/01

Verkündet am: 12. September 2002

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber als Einzelrichter auf die mündliche Verhandlung vom 12. September 2002 für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19. Juli 2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin - 12 O 638/00 - teilweise abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 15.120,00 DM = 7.730,73 EUR zu zahlen.

Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Von den Kosten erster Instanz haben die Kläger 1/4 und die Beklagte 3/4 zu tragen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger 1/3 und die Beklagte 2/3 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

1. Klage

Die Inanspruchnahme der von den Klägern nach Ziff. 17 der Allgemeinen Vertragsbedingungen zum Mietvertrag vom 14./21.3.1996 geleisteten Bürgschaft über 26.000,00 DM war nur in Höhe von 10.880,00 DM berechtigt, so dass den Klägern nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 15.120,00 DM = 7.730,73 EUR zusteht. Die Teilkündigung der Kläger vom 25.6.1998 konnte nämlich nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses über die Räume im zweiten Obergeschoss des Gebäudes S zum 30.9.1998 führen. Entgegen der Auffassung der Kläger und des Landgerichts war eine Teilkündigung des Mietvertrages nicht möglich. Auszugehen ist davon, dass der Mietvertrag von März 1996 über die im zweiten Obergeschoss gelegenen Räume und der Mietvertrag von Mai 1997 über die im dritten Obergeschoss gelegenen Räume des Hauses S ein einheitliches Mietverhältnis und nicht zwei gesonderte Vertragsverhältnisse darstellte. Zwar trifft es zu, dass sich die nachträgliche Anmietung weiterer Räume als selbständiger, zu dem bisherigen Vertrage hinzutretender Mietvertrag darstellen kann. Deshalb musste die Auslegung ergeben, worauf der Parteiwille bei Abschluss der nachfolgenden Vereinbarung gerichtet war. Insoweit ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des Mietvertrages von Mai 1997, dass kein selbständiges, gesondertes Mietverhältnis begründet werden sollte. Zunächst ist die Vereinbarung mit "Nachtrag Nr. 2 zum Vertrag vom 14.3./21.3.1996" überschrieben. Sodann ist unter § 1 festgehalten, dass die Kläger "... zusätzlich die ... dritte OG gelegenen Räume ..." übernehmen, wobei nach § 2 die "... für die Bemessung des Entgeltes maßgebliche Nutzfläche ... erhöht ..." wurde von 192,75 m2 auf 559,51 m2, so dass der Mietzins ohne Nebenkosten nach § 3 ab 15.5.1997 an Stelle von 8.645,00 DM monatlich 11.735,00 DM betragen sollte. Schließlich besagt § 6 der Vereinbarung, dass "im Übrigen" die Bestimmungen des Vertrages von März 1996 auch für diesen Vertrag gelten sollten. Alle diese Regelungen machten keinen Sinn, wenn der Vertrag von Mai 1997 als gesonderter Mietvertrag gewollt war. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich mit der unter dem 12.5.1998 von den Klägern ausgesprochenen Teilkündigung betreffend bestimmter Räume im zweiten OG des Hauses einverstanden erklärt hat. Denn die Beklagt hat mit Schreiben vom 10.6.1998 ausdrücklich erklärt, dass sie "schon wegen des hiermit verbunden erheblichen Verwaltungsaufwandes" weiteren Teilkündigungen nicht zustimmen werde. Aus welchen Gründen sich die Beklagte gleichwohl mit der Teilkündigung vom 12.5.1998 einverstanden erklärt hat, ist für die Entscheidung darüber, ob es sich rechtlich um ein einheitliches Mietverhältnis gehandelt hat, unerheblich; die Kläger können jedenfalls hieraus nicht den Schluss ziehen, dass die weitere Teilkündigung vom 25.6.1998 über die restlichen Räume im zweiten OG zulässig war.

Damit endete das Mietverhältnis zwischen den Parteien auf Grund der weiteren Kündigung der Kläger vom 22.12.1998 einheitlich erst am 31.3.1999, wobei der Bruttokaltmietzins für die Zeit von September 1998 bis zum Ende des Mietverhältnisses monatlich 8.590,00 DM betrug. Zwar liegt eine schriftliche Vereinbarung der Parteien über die Höhe des Mietzinses nach der Teilkündigung vom 12.5.1998 nicht vor, da die Kläger den ihnen übersandten Nachtrag Nr. 3 nicht unterzeichnet hatte. Die Kläger hatten doch den von der Beklagten berechneten Mietzins von insgesamt 8.590,00 DM im Oktober 1998 bezahlt, so dass von einer konkludenten Mietzinsvereinbarung auf diesen Betrag auszugehen ist.

Für die Zeit bis März 1999 waren somit insgesamt (6 x 8.590,00 DM =) 51.540,00 DM geschuldet. Hiervon sind jedoch die Nebenkostenvorschüsse in Höhe von (6 x 1.430,00 DM =) 8.580,00 DM abzusetzen, da über diese spätestens Ende 2000 abzurechnen war und die Beklagte tatsächlich bereits abgerechnet hat. Es verbleiben somit 42.960,00 DM. Hierauf haben die Kläger gezahlt 32.080,00 DM so dass ein Restbetrag von 70.880,00 DM verblieb.

Über diesen Betrag durfte die Beklagte die Bürgschaft in Anspruch nehmen, so dass die Inanspruchnahme in Höhe von weiteren 15.120,00 DM ohne Rechtsgrund erfolgte.

Soweit die Beklagte mit der von ihr mit Schriftsatz vom 22.1.2001 eingereichten Aufstellung per 30.11.2000 einen Saldo zu Lasten der Kläger in Höhe von 4.636,57 DM geltend macht, ist die Rechenweise der Beklagten nicht nachvollziehbar. Es fehlen jegliche Darlegungen zur Höhe des geltend gemachten und berechneten Zinssatzes sowie dazu, wie die von den Klägern geleisteten Zahlungen unter Berücksichtigung des § 366 Abs. 2 BGB verrechnet worden sind.

2. Widerklage

Die Berufung hat insoweit keinen Erfolg, da die Widerklage unbegründet ist. Ausweislich des Schreibens des Beklagten vom 10.12.2001 ist der geltend gemachte Betrag von 4.663,57 DM mit den Guthaben der Kläger aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1996 bis 1998 in Höhe von 9.743,09 DM "verrechnet" worden. Eine etwaige Forderung der Beklagten ist damit nach § 389 BGB erloschen, so dass sie auch mit der Widerklage nicht (mehr) geltend gemacht werden kann.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Nichtzulassung der Revision ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO.

Ende der Entscheidung